1、房地产市场 新兴趋势 报告 2020年亚太区 2020年亚太区 房地产市场新兴趋势 报告 联合出品方: iv 报告摘要 vi 读者须知 1 第一章: 对抗下行压力? 3 地缘政治: 好的， 坏的， 丑的 4 贸易摩擦: 赢家与输家 6 更加谨慎， 更多核心 7 分散压力 7 收益开始增长 . . . 8 . . . 但并非所有市场 9 聚焦外汇 10 危难重重 12 可持续性： 时代的到来 13 共享办公： 可行吗？ 14 零售： 亚洲是否与众不同？ 16 聚焦终端用户 16 对利基市场感到紧张？ 18 气候变化的影响 19 拥抱科技 22 第二章: 房地产资金流动 24 全球资金配置不足 2
2、5 日本的缓慢退出 26 募资放缓 26 干火药堆积 27 银行贷款进一步收紧 28 非银行贷款趁势而起 . . . 29 . . . 但胃口还是不大 30 房地产投资信托基金 （REITs） 的崛起 30 新加坡 31 日本 31 澳大利亚 31 印度 34 第三章: 值得关注的市场和板块 35 顶级投资城市 47 各个地产类型透视 53 受访者 目录 2020年亚太区房地产市场新兴趋势 i 2020年亚太区房地产市场新兴趋势 编委会主席 顾问和研究员 （按地区） 印度 Anish Sanghvi Bhairav Dalal Dhiren Thakkar Tanya Tandon 印度尼西亚
3、 Brian Arnold David Wake Margie Margaret 日本 Akemi Kitou Eishin Funahashi Hideo Ohta Hiroshi Takagi Koichiro Hirayama Raymond Kahn Soichiro Seriguchi Takashi Yabutani Takehisa Hidai Takeshi Nagashima Takeshi Yamaguchi 卢森堡 Kees Hage Robert Castelein 菲律宾 Malou Lim 新加坡 Chee Keong Yeow Magdelene Chua Maa
4、n Huey Lim 澳大利亚 Andrew Cloke Bianca Buckman Chelsea Hancock Christian Holle David McDougall James Dunning James McKenzie Jane Reilly Josh Cardwell Liz Stesel Morgan Hart Nick Antonopoulos Nita Prekazi Rachel Smith Ross Hamilton Scott Hadfi eld Shannon Davis Sue Horlin Tony Massaro 中国内地 Gang Chen G.
5、Bin Zhao 中国香港 K.K. So Paul Walters David Kan 中国台湾 Jason Liu David Tien Bonnie Ho K.K. So, PwC John Fitzgerald, Urban Land Institute 主要作者 Mark Cooper, Urban Land Institute Consultant Alex Frew McMillan, Urban Land Institute Consultant 贡献编辑 Colin Galloway, Urban Land Institute 贡献研究员 Michael Owen, Urba
6、n Land Institute Pauline Oh, Urban Land Institute Yusnita Baharuddin, Urban Land Institute 城市土地学会编辑制作人员 James A. Mulligan, Senior Editor David James Rose, Managing Editor/Manuscript Editor May Chow, Senior Vice President, Marketing and Lawreane Jamie de los Santos, Designer 房地产市场新兴趋势（Emerging Trends
7、 in Real Estate） 是在美国及其他国家注册的商标。 一切版权归所有。 致力于解决重要问题以及营造社会诚信。 我们各成员机构组成的网络遍及 157 个国家和地区， 有超过 27.6万名员工， 致力于在审计、 咨询及税务领域提供高质量的服务。 如有业务需求或需了解详情， 请访问 。 系指网络及 / 或网络中一个或更多各自独立的成员机构。 详情请访问 2019版权所有。 2019年 11 月和城市土地学会版权所有。 香港印刷出版。 和城市土地学会版权所有。 未经出版方书面许可， 本报告的任何部分不得以任何 方式在世界任何地区以任何文字翻印、 拷贝、 仿制或转载， 也不得将其录入任何信息
8、存储与检索系统。 推荐文献引用： 和城市土地学会：2020年亚太区房地产市场新兴趋势 华盛顿特区： 和城市土地学会， 2019年。 ISBN: 978-0-87420-442-1 编辑领导团队成员 ii 2020年亚太区房地产市场新兴趋势 Communications, Asia Pacifi c 0 5 10 15 20 25 30 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 12.7% ? ? ? 报告摘要 参与问卷调查人士的分布， 按所在国家/地区统计 资料来源： 2020年亚太区房地产市场新兴趋势报告 调查。 * 包括新西兰、 泰国、 马来西亚、 韩国、 英国、 德国、 比
9、利时、 台湾、 缅甸、 美国、 俄罗斯、 印度尼西亚、 越南以及荷兰。 自全球金融危机以来的十多年中, 亚太区房地产市场一直以来都够产生不错的回报。 不过随 着本轮周期接近尾声， 投资者的投资策略逐渐谨慎起来。 事实上人们对市场是否已经接近或达到峰值还未达成清晰的共识。 但投资者之所以谨慎 起来， 在某种程度上是因为当地市场的发展参差不齐。 正如一位新加坡开发商所观察到的： “市场下行风险明显增加， 当然这也要针对特定市场而言。 ” 此外， 亚太地区的各个市场和细 分市场常常处于各自周期的不同阶段。 例如新加坡刚刚从三年前的萧条中恢复， 而其它市场 要恢复到这个水平则需要6年或更久。 最后，
10、经济继续以合理的速度增长， 利率仍然保持接近 历史最低的水平， 资本持续增长并期望在亚太区找到投资目标， 很难看出下一轮衰退的刺激 因素将来自哪里。 用一位私募股权投资者的话来说就是： “如果把亚洲与发达市场在本轮周 期中所处的位置相比较的话， 我们认为我们的位置要好一些。 ” iv 2020年亚太区房地产市场新兴趋势 参与问卷调查人士的公司， 按所在地理区域统计 ? ? 44% 1% 31% 24% ? ? ? ? ? 资料来源： 2020年亚太区房地产市场新兴趋势报告 调查 尽管如此， 谨慎的态度广泛蔓延， 尤其是当 某些市场收益开始增高时。 不过中美贸易摩 擦、 香港街头游行以及日韩之间
11、的争端等地 缘政治因素再次让形势变得不可预料， 引 起人们最大的关注。 受访者重点指出了几个 最易受到地方性不景气影响的市场或细分 市场中国内地， 香港特别行政区以及印 度从长期来看这些市场可能会提供买入 机会。 尽管如此， 寻找交易机会仍然困难， 投资者 被迫寻找其它方法把资本投向市场。 例如， 有些投资者把目光转向合资公司， 共同收购 较大型资产来分摊风险。 同时， 更大的投资 者则聚焦核心市场， 如最受欢迎的澳大利 亚、 日本以及新加坡等， 希望伺机购入核心资 产。 胡志明市虽说不在核心市场之列， 但却是 非常受欢迎的一个新兴市场， 其增长超过了 更多表现趋缓的核心市场。 办公楼依然是最
12、受欢迎的资产类型， 尽管这 个市场发展最快的组成部分灵活办公空 间的业务模式逐渐受到质疑。 同时工业和物 流地产仍是预期表现优异的市场。 亚太区的 现代物流地产仍然处于供不应求的状态， 现 在更多投资者正在这个市场的子市场寻求超 额回报， 如冷冻仓储或最后一公里仓储。 越来越多的人认识到亚洲的零售地产出现了 过度泛滥， 很多不错的资产都处境不佳， 导 致这种情况的原因在全世界其它市场也引起 了注意。 现在投资者逐渐重视调整现有资产， 令其符合现代消费者不断变化的需求， 因此 他们在几个市场精挑细选， 有时会大规模买 入。 多年来被冷落的可持续性现在终于成为亚太 地区最大的投资者以及许多较小的投
13、资者 优先考虑的事宜。 业主纷纷转变立场， 认为 将可持续特性结合到他们的建筑中既可以降 低运营成本， 又可以提高租金。 因为如果空 间有助于吸引人才的话， 那么租客更愿意买 单。 资本流动方面， 亚太地区的跨境投资模式受 到世界范围的反全球化浪潮的影响， 2019年 第二季度来自美国和欧洲的资本同比下降了 28%， 跌至2012年以来的最低水平25.4 亿美元。 同时， 涉及亚太地区范围内跨境交 易的价值同比增加77.6亿美元。 这说明被地 区机构和主权基金持有的巨额资本已经超过 了亚太地区市场的吸收能力。 2019年中国出台了严格限制资本外流的规 定， 不过这一空缺已经被其它市场补位， 尤
14、 其是新加坡和韩国， 日本的外流资本也有所 增加， 预计未来几年将快速增长。 当前循环中资本的绝对比重意味着将资本争 相投入地区市场的竞争仍然激烈。 这种情况 导致的结果之一是投资基金手里的资本越来 越多， 但他们却投不出去。 但一旦达成交易， 融资部分就相对轻而易举 （除了中国和印度 的国内市场受到银行紧缩影响） 。 贷款操作 已经收紧到一定程度， 但是对于信誉可靠的 投资者， 这方面不存在问题。 正如一位香港 顾问所说： “顶部基本上没有变化。 我们看到 优质借款人很容易达成低杠杆交易。 ” 2019 年下半年利率下降， 银行贷款的总体趋势可 能将继续调节。 2020年亚太区房地产市场新兴
15、趋势 v 亚太区房地产市场新兴趋势 是一个有关趋势和预测的出版物， 今年发行的是第十四版， 是房地产业内最受认可且被广泛阅读的报告。 2020 年亚太区房地产市场新兴趋势 由和城市土地学会共同出品 , 提供了有关整个亚太区房地产市场投资和开发趋势房地 产金融和资本市场、 不同物业类型、 大都市圈以及其他房地产问题的展望。 2020年亚太区房地产市场新兴趋势 反映了在本报告研究过程中完成调查或接受访谈的个人的观点。 本文表述的观点 ( 包括引文所 载所有评论)全部来自这些调查和访谈,不代表或城市土地学会的意见。受访者和调查参与者代表了各行各业的专家,包括投资者、 基金经理、 开发商、 物业公司、
16、 贷款者、 中介、 咨询机构和顾问。 城市土地学会和的研究人员亲自访谈了 94 位个人 , 收到 463 位个 人的调查问卷回复 , 他们的公司隶属关系细分如下： 在全文中 , 受访者和 / 或调查问卷反馈者的观点均为直接引用的参与人员的话 , 但未将有关论述与相关参与人员一一对应起来。 选择公布其身份 的受访者的名单载于本报告最后部分， 而且应该指出的是所有受访者都有权利选择匿名。 本报告中有些部分亦引用了选择匿名的受访者的话。 请 读者不要尝试将报告中的某些话语引用与某一个人或公司予以对应。 城市土地学会和向所有帮助此报告出版的人士致以诚挚的感谢 , 感谢他们抽出宝贵的时间并分享专业知识。
17、 本报告的出版离不开他们 的参与。 读者须知 私人业主或开发商 26% 房地产服务公司(例如顾问、 财务、 法律或地产咨询) 23% 基金/投资经理 21% 住宅建造商或住宅开发商 10% 机构股权投资者 3% 银行贷款人或证券化贷款人 1% 其他实体 15% 2019年， 在美国开始降息的时候， 亚洲房地 产投资信托 （REIT） 市场出现反弹。 在亚太 地区， 尤其是新加坡， 为了利用较低的资本 成本， 许多REITs都在疯狂的收购， 投资者对 能够产生收益的股票的兴趣也与日俱增， 尤 其是更愿意买入REITs而不是固定资产。 2019年印度国内首个REIT上市。 其股价被迅 速哄抬， 直
18、到2019年末， 其隐含收益率已经 压缩至6%以下在这个被认为风险较高的 市场， 这已经是非常低的水平了。 今年的投资前景排名再次反映了投资者更喜 欢亚太地区流动性好的大型防御性市场 因此新加坡、 东京、 悉尼以及墨尔本的排名 靠前。 这也在一定程度上反映了对全球经济 不景气的担忧渐增导致的资金避险心态。 此 外， 这些市场都能提供大量的核心资产， 这 些资产是地区机构投资者喜欢的目标， 也是 目前对资产新需求最大推动力。 出于对全球经济走势的担忧， 当前投资者对 亚太地区新兴市场的情绪逐渐低落， 但是 对胡志明市的所有细分市场却给以持续青 睐。 由于当地市场的规模相对较小， 通常缺 乏投资级
19、资产， 在越南部署大量资本仍存在 问题。 但是由于越来越多的制造业从中国撤 离， 大量资本流入了胡志明市。 非常明显， 今 年胡志明市在所有资产类别的买入/持有/售 出排行榜上都高居榜首。 vi 2020年亚太区房地产市场新兴趋势 图表1-1 按资金来源分类的亚太资本投资 资料来源： 美国不动产资本分析公司 （RCA） 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% ? ? ? 2012 Q1Q2Q3Q4 2013 Q1Q2Q3Q4 2014 Q1Q2Q3Q4 2015 Q1Q2Q3Q4 2016 Q1Q2Q3Q4 2017 Q1Q2Q3Q4 2018 Q1Q2Q3Q4 2019 Q1Q
20、2 2020年亚太区房地产市场新兴趋势 1 “在投资亚太区市场时， 我们需要更加谨慎一些， 尤其是在经济会受到中美贸易 关系影响的那些地区。 ” 与过去几年相比， 整个亚太区的投资者对市 场的前景明显更为谨慎， 对于是否到达或突 破顶部仍然众说纷纭。 不过， 比较确定的一 点是， 如今大家对形势的态度比以往任何时 候都更加忧虑。 正如一位受访者所说： “多年 来我一直持谨慎乐观态度现在我只剩谨 慎了。 ” 一位澳洲的投资经理指出： “在过去 的 5 到 6 年中我可能一直在老生常谈， 但今 年情况有点不一样。 ” 正如一位受访者引述的那样， 最大的一个影 响因素是目前如火如荼的中美贸易摩擦，
21、由 于中国内地经济增长放缓， 整个区域都感受 第一章: 对抗下行压力? 到了这种影响。 潜在的美国经济衰退的迹象 渐显， 这只能加剧人们的忧虑。 牛津经济研 究院的分析师们在 2019 年 9 月的一份报告 中指出： “在过去的 45 年中， 有七个指标与 全球衰退紧密相关， 目前仅有其中 2 个在释 放衰退信号。 但是， 这两个指标中的一个， 也 就是美国国债收益率曲线， 通常这线指标最 为准确， 有着最早的预警作用。 ” 近期的统计数据加剧了这种不安感。 今年的 调查显示受访者对收益率的预期跌至 8 年来 的最低水平， 来自 RCA 分析师的数据显示 2019 年上半年交易量同比下跌了20
22、%， 同时 图表 1-3 房地产公司盈利趋势 图表 1-2 2019年上半年最活跃的亚太区大都市 资料来源： 2020年亚太区房地产市场新兴趋势报告 调查。 资料来源： 美国不动产资本分析公司 （RCA） 。 ? ? ? 2020200000072006 ? ? 13 11 15 9 26 21 10 8 5 7 4 6 3 2 1 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 $503 $679 $1,074 $1,217 $1,237 $1,257 $2,007 $2,821
23、$4,572 $4,884 $5,763 $5,839 $8,357 $9,719 $10,63746% 19% 2% 2% 14% 21% 23% 33% 56% 138% 17% 73% 165% 1,233% 295% ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 2 2020年亚太区房地产市场新兴趋势 第一章: 对抗下行压力? 自 2018 年中期的历史高点以来成交量也连 续下跌12 个月。 由于中国和日本两国的国内 和跨境投资均出现骤降， 两国的季度交易量 都跌至10 年来的最低水平。 不过， 并非所有指标都是消极的。 事实上， 似 乎没有可能引发大范围衰退的地区性不稳
24、定 迹象。 通胀仍在可控范围内， 金融系统资本 状况良好， 全球利率仍然处于或接近历史最 低。 一位基金经理表示 ：“对于多数资产类别而言， 从占用率和需求方面来看， 运营基本面都相 当不错。 新的供给数量有限， 房地产行业的 信贷增长在合理范围内， 且新建项目的贷款 标准合理。 那些通常都是会引发周期性下行 的领域。 ” 其它指标也同样具支持性。 正如一位投资者 指出的那样： “与债券收益率以及利率相比， 房地产仍然是极具吸引力的资产类型。 ” 另 一位投资者则表示资产流动性也是一个因素 ： “过去 5 年来， 我们一直在亚洲市场处于领 先地位， 每年我们都坐下来说 是这样吗？ 我 们是否做
25、好了市场调整的准备？ 之后， 所有 这些人都拿着几十亿美金涌入亚洲投资房地 产， 当然， 他们重视投资价值。 ” 同时， DWS 针对核心亚太房地产的研究项目 显示， 2019 年到 2023 年， 每年的核心无杠 杆总回报率在 5.5% 到 7.6% 之间， 大大低于 2018 年的 10%。 资料来源： 2020年亚太区房地产市场新兴趋势报告调查。 123456789 ? 6.64 6.32 6.12 6.00 5.85 5.84 5.74 5.22 4.36 4.04 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 图表 1-4 房地产投资者面临的最棘手问题 2020年亚太区房地产市场新兴趋势
26、3 地缘政治： 好的， 坏的， 丑的 从历史来看， 房地产投资者更喜欢自下而上 而不是自上而下的宏观经济因素。 因此： “位 置， 位置， 位置” 比 “事件， 我亲爱的孩子， 事件” 更占上风。 尽管如此， 政治动荡已经成为 2019 年全世 界的一个普遍性主题。 中美贸易摩擦可谓是 明显的末日先驱， 但绝不是孤立事件。 日本和 韩国之间纷争再起， 同时香港突然爆发长达 数月的游行活动， 严重影响了当地的零售和 酒店业务。 从房地产行业的角度来看， 这些风云变幻会 带来哪些后果呢？ 无疑， 这些变化对市场而 言都是负面的， 不过当前的混乱状况也酝酿 着新的机遇。 例如， 中国目前正在进行监管
27、 打击另类金融产品的行动， 同时央行也实施 了信贷收紧政策， 随后的贸易摩擦也给市场 带来不小的影响。 活跃于中国市场的受访者 们警告说不安情绪已经开始蔓延。 用一位私 募股权投资者的话说， 经济 “受到的打击未 受到中国以外人们的足够重视。 ” 因此， 许多跨国扩展计划暂停实施。 “他们更 希望原地踏步， 而不采取任何措施， 这当然会 影响商业办公空间的出租， ” 一位中国投资 者表示。 但是， “如果你将市场看作一个整体 的话， 科技板块的增长仍然显著， 中国的科 创公司表现不错。 他们消化了大量的空间。 ” 另一位基金经理表示， “很明显上海和北京 市场都面临压力。 尤其是上海， 近期开
28、发了 很多办公楼项目， 导致供应量激增， 于此同时 跨国公司因为贸易摩擦又缩减了对办公楼的 需求。 话虽如此， 上海最大的租户还是本土 企业， 经济由出口转向内需拉动的调整将较 快地消化此些供应。 因此， 会出现一个短期 买入的窗口。 ” RCA 的数据显示 2019 年上 半年中国市场的交易量为 150 亿美元， 同比 下跌 19%， 其中第二季度的跌幅巨大， 达到 了39%。 由于国内机构受到资本准入的限制， 国外买家在中国市场格外活跃。 同时在香港， 大家深切地感受到了街头抗议 对零售行业的影响。 八月， 到港游客数量同 比下降 40%， 酒店平均入住率只有一半， 零 售方面， 一家大型
29、业主的报告显示同一家店 铺同期的销售额下跌50%-90%。 尽管如此， 办公楼市场却没有受到影响。 虽然空置率有 所上升， 核心商务区的租金也略有下降， 但对 于投资价值基本上没有影响。 一家代理多家 大型机构和主权财富基金的香港本土投资者 表示 “几家大型主权财富基金询问这是否是 一个机会， 但是我不得不告诉他们市场上正 在出售的项目并不多。 公寓业主可能会恐慌 性抛售， 但是在商业地产方面看不到任何此 类迹象。 市场普遍持观望态度如果没有 必要， 就不会有项目成交。 基本上新加坡和 韩国都将其视为一个突发事件没有人预 期持续性的金融灾难。 ” 从目前开始， 舆论认为香港的企业不大可能 大批
30、撤离至其它目的地。 特别是， 由于香港 可靠的法律制度、 低税率及其与中国内地的 亲近度， 预计香港的金融业仍不大可能转移 至新加坡或上海等地。 鉴于中国内地不大可 能开放资本流通， 上海作为主要的金融中心 仍然有改进空间。 而新加坡也力有未逮， 在 提供最低成本方面无法比肩香港， 并且它自 己也面临一大堆挑战， 包括为员工申请工作 4 2020年亚太区房地产市场新兴趋势 第一章: 对抗下行压力? 签证的困难等。 而且， 该地区有如此多的资本在流动， 某些 市场可能有望获益。 现在几乎没有新资本进 入中国， 必须寻找其它市场。 正如一位基金 经理所说： “我认为犹豫要不要把钱投到中 国内地和香
31、港的人们可能会更关注东京和澳 大利亚。 ” 也许中国目前的形势让新加坡也 成为一个净受益者。 贸易摩擦： 赢家与输家 贸易摩擦改变区域内投资模式的另一个因素 与制造业搬离中国有关。 这种转移已经持续 多年， 但目前关税上涨加速了这一过程。 虽然 与总量相比， 离开中国的制造业产能相对较 小， 像中国这么大的市场， 哪怕是很小的一 个改变， 也会对新兴市场的经济产生巨大影 响。 迄今为止， 最大的受益者是东南亚经济体， 只是有的受益多有的受益少而已。 一位受访 者表示： “在过去一年里， 25 个主要的工业 制造企业离开了中国， 多数转移到了越南、 泰 国或缅甸。 ” 印尼和菲律宾的活跃度欠佳。
32、 这 是由于， 尽管 “它们一直都在四处比较并在 税率鼓励政策方面展开竞争， 这方面越南打 败了菲律宾， 尽管前者法律合同制度更加不 透明。 ” 这种转移的结果之一是新兴市场的物流和商 务园区的地产 “炙手可热” ， 因为投资者们都 争先恐后地为新工厂寻找落脚地。 第一太平 戴维斯的研究显示 2019 年上半年， 越南几 个省的工业地产租金同比实现了两位数的增 长， 其中平阳省上涨 54.6%， 西宁省和西北 部胡志明市的涨幅均为 31.1%。 同时， 今年 前五个月， 越南引进外资167.4 亿美元， 飙升 69.1%。 这使得越南成为备受青睐的中国加 一模式。 另一个结果是曼谷正在逐渐扮演
33、跨国公司地 区总部候选地的角色。 活跃于整个东南亚地 区的一位高管表示： “泰国在人们心目中越 来越有特色是因为高管们喜欢在曼谷工作。 那里有高品质的生活产品， 足以满足其家人 的需要， 人们已经习惯了乘坐空中列车或地 中国 : 关键主题 尽管经济放缓， 贸易摩擦如火如荼， 监管环 境收紧， 越来越多的境外投资者却将目光转 向了中国市场。 今天， 一线城市， 尤其是上海， 被认为是门户目的地， 最大的全球机构感到 在他们扩大投资组合的过程中， 必须在上海 占得一席之地。 根据仲量联行的统计， 2019 年上半年， 中国 商业房地产交易量达到 250 亿美元， 创下历 史新高。 这样的交易量得益
34、于第一季度的爆 发， 投资额同比增加了174%， 达到大约 170 亿美元。 与往常一样， 多数投资活动集中在 上海， 交易额达到 109 亿美元， 使其成为继 纽约、 东京和巴黎之后， 全球流动性第四大 的城市。 几年前， 境外投资者在中国一线城市常常无 法达成交易。 但是今天， 此类交易的数量和 规模都大大提高。 “我认为在过去几年发生 了巨大的转变， ” 一位投资者表示。 “从历史 上看， 中国严格控制国外资本进入市场， 国 外投资机构很难与当地投资者竞争。 很明显， 经济开始走低， 咄咄逼人的国内资本减少， 人民币走弱， 而北京仍然希望看到更多外资 进入中国。 ” 对于外国投资者而言另
35、一个有利因素是北京 不愿意放松对国内房地产买家的贷款限制， 虽然对中小型企业会有所松动。 “借贷市场 依然对房地产行业收紧， （并且） 当前我看不 到这种现状会出现什么变化， ” 一位开发商 表示。 中国办公楼市场受贸易摩擦的影响最大， 尽 管投资者仍然在一线城市选择目标资产。 一 位基金经理表示 ：“我们更喜欢投资一线城市， 因为一线城市意味着较高水平的增长、 更高 的流动性以及更多的机会。 拥有最多创新企 业的城市， 尤其是科技公司， 这样的城市就 是你发展最快的地方。 ” 图表 1-5 未来3-5年经济因素的预期变化 资料来源： 2020年亚太区房地产市场新兴趋势报告 调查。 ? ? ?
36、 ? ? ? ? ? 2020年亚太区房地产市场新兴趋势 5 铁通勤， 因此交通也不是问题。 当然在房地 产总体买卖方面， 曼谷的资产流动性也是最 佳的。 由于很多公司都采用异地运营方式， 管理也趋向区域化， 像新加坡这样的目的地 成本太高， 签证要求收紧， 且房价高， 这使得 像曼谷这样的城市成为设立总部的理想选 择。 ” 目前的监管环境下， 开发商、 投资者和消费买 家都面临信贷收紧， 在一些城市引入了针对 住宅地产的价格控制措施， 使得一些投资者 不看好中国市场。 但是， 物流地产市场持续 受到热捧。 一位境外投资者表示： “我们正 在中国寻找物流地产交易， 高品质的仓储空 间仍然供不应
37、求， 且拿地非常困难。 需要几 年的时间才能完成这些交易， 但是这些地产 出租情况良好， 一旦建成很快就能租出去。 尽管贸易摩擦还在持续， 但国内消费大幅增 长， 令物流业蓬勃发展。 ” 一线城市市场中一个值得关注的变化是公 共用地拍卖的需求， 强调买家需接受长期持 有。 例如， 一处多用途开发场地的买家被要 求能够如常销售住宅部分， 但在项目竣工后 10年或更久的时间里必须继续持有其商业地 产部分。 这样的要求自然令基金经理的日子 不好过， 除非他们携手长期资本共同投资。 其结果是， “我们更多地关注棕地以及增值 项目， ” 一位基金经理解释说。 “对于通过基 金来投资的任何人而言， 未开发
38、土地的开发 要求越来越高。 ” 最后， 很多受访者预言在中国 “轻而易举取 得增长” 的日子已经结束了。 一位投资者表 示： “我们仍然希望投资； 但是， 我们不得不 认识到增长放缓的事实。 中国的增长前景很 好， 但是不再可能达到曾经的巅峰。 我们更 热衷针对中国经内需的领域或资产。 ” 图表 1-6 亚太地区八大都会区所占市场份额 资料来源： 美国不动产资本分析公司 （RCA） 。 图表 1-7 投资期 资料来源：2020年亚太区房地产市场新兴趋势报告 调查。 01020304050 200172016 ? ? ? ? 50% 60% 70% 80% 08091011
39、71819 6 2020年亚太区房地产市场新兴趋势 第一章: 对抗下行压力? 更加谨慎， 更多核心 不愿意承认经济的衰退并不意味着亚太地区 房地产投资者在回避现实。 越来越多的投资 者转而采取防御策略， 以避免潜在的逆转。 防御的途径之一是坚持较长期的投资。 我们 的 2020 年趋势调查显示在过去 5 年里较短 期投资稳步下降， 而较长期投资相应增长， 表示希望持有10 年或更久的受访者是 2016 年的两倍 （24%） 。 在一定程度上， 这种现象 也反映了机构投资体量渐增， 并正在为之寻 找一个投资港湾。 一位基金经理表示 “在未来12 到 24个月里， 我们希望通
40、过加强核心投资小幅恢复平衡， 利用长期加权平均租赁期和下行保护来买入 稳定的现金流。 这样， 即使出现市场调整， 我 们依然有现金流流入， 而不必依赖资本收益。 ” 对于地理位置的要求也有所提高。 RCA 的数 据显示从 2017 年第三季度开始， 投资者就 越来越慎重了 ， 主要表现在他们对核心市场 的偏爱。 “由于对估值和风险的担忧， 投资者 普遍对机会 （投资） 更为谨慎， 更加趋向于核 心战略。 因此， 投资者更倾向低风险策略， 相 较于周期性资产项目， 如酒店， 他们会偏好 低风险资产” 一位投资经理表示。 相关数据也支持这种主张。 RCA2019 年上 半年的统计数据显示酒店投资下
41、跌 39%。 2019 年上半年房地产交易量名列前茅的大 都市区有香港、 东京、 首尔、 北京和悉尼 都是大型核心资产市场。 一位投资者表示 ：“过 去 3 年中我们实施的是防御策略， 持观望态 图表 1-8 亚洲写字楼地产收益 资料来源： 美国不动产资本分析公司 （RCA） 。 ? 2000072014 2015 2016 20172018 2019 2% 4% 6% 8% 10% 2020年亚太区房地产市场新兴趋势 7 度， 只有当地需求确实强劲或资产非常物有 所值才会出手。 ” 另一位投资者表示： “在财务预测和租金上 涨幅度验证方面， 我们非
42、常谨慎。 我们还需 要关注租户激励、 装修工程成本以及维护等 各项成本。 ” 分散压力 降低风险的另一个途径是参与合作。 因此， 越来越多的大型投资机构愿意以合伙人的身 份参与到交易中， 为了实现多元化他们甚至 采用募集投资的方式。 仲量联行的报告显示， 继忙碌的 2018 年之后， 2019 年上半年亚太 地区的投资者合作投资的交易总额达到 130 亿美元。 “这些交易帮助投资者获得更多优 质资产， 同时又降低了集中风险， ” 一位投资 顾问解释说。 中国的投资者尤其喜欢合伙和俱乐部交易， 近期大量交易均是国内投资者联手国际同行 合作完成， 而且往往是联合多家合伙人。 传 闻称， 一些在过去
43、趋向于合资或俱乐部交易 的大型投资机构现在开始将目光转向了基金 投资。 一位基金经理表示： “我们听说一些 你不认为会投资基金的投资者目前有意涉足 多个基金。 我们理解此举意在降低风险， 此 外也是汇集信息的一种途径如果你与 5 位基金经理一起投资， 那么就意味着有 5 个 研究部门和收购团队在为你服务。 ” 收益开始增长 . . . 在过去 4-5 年中， 许多市场的房地产业内人 士总声称资本化率压缩不会继续。 但是， 到目 前为止， 他们仍是错的， 交易收益率持续下跌， 或者至少仍呈现压缩态势。 不过， 近期某些市场的办公楼收益率开始发 生变化。 在香港， 2019 年 6 月资本化率上扬
44、 2.6%， 比 2018 年的低点高出 35 个基本点。 也许是社会动荡导致了这样的资本外移。 不 过像墨尔本和东京等主要市场， 收益也开始 增长。 无论这种转变是一种趋势与否， 正如 一位受访者所述： “我没看到资本化率继续 走低。 我知道美国已降息， 但是我确实没有看 到任何导致资本化率 （继续） 下行的合理机会” 图表 1-9 2019年上半年核心位置写字楼市场资本化率 资料来源: CBRE。 ? ? ? ? ? ? ? ? 4.005.00 4.255.00 4.755.75 4.756.50 5.006.50 5.507.50 3.004.50 3.004.25 3.754.75
45、3.504.50 1.502.80 2.203.50 2.804.00 4.005.00 3.003.75 8.008.75 8.008.75 8.008.75 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 8 2020年亚太区房地产市场新兴趋势 第一章: 对抗下行压力? . . . . 但并非所有市场 但是， 很难说资本化率的逆转是普遍性的， 某些地方， 收益率持续压缩。 例如， 由于经济趋于成熟， 一些观察员看到 印度高端办公楼资产的收益率出现大幅压缩。 “我认为印度将会书写下一个增长神话 与我们过去15 年间在中国看到的一次性收 益率压缩一样， 我们 （也） 将
46、在印度看到一次 性收益率压缩。 ” 这就是投资者如此热衷于 在印度耐心部署长期资本的主要原因。 目前 印度能够创造收入的资产供不应求在海 得拉巴以及班加罗尔等备受热捧的城市， 对 于大型开发商开发的资产， 有些投资者愿意 做长期投资。 一位活跃在当地的顾问表示， 现在每个上市 的创收型资产都会吸引 8-10 个投资者 （主要 是外国投资者） 前来竞价。 “出价战通常始于 8.5%-9%， 我们甚至看到过 7.5% 的情况。 从 一个全球投资者的视角来看， 这也许不是坏 事， 但鉴于印度市场的风险， 我认为人们有点 过度兴奋。 ” 同时， 在澳大利亚市场， 近期利率下调， 加之 悉尼办公楼市场租
47、金持续上涨， 有些人认为 可能会发生进一步的资本化率压缩。 据一位 悉尼的基金经理介绍， 其原因是 “史上最强 劲的就业市场和持续更久的利率降低的宏观 叠加目前十年期国债利率低于1%。 ” 在任何情况下， 一些城市资本化率的温和放 松仍将价格置于风险， 因为可售资产仍然供 不应求。 正如一位活跃于新加坡的基金经理 所说 “资本权重已经重新调整了所有的 回报。 ” 因为缺少投资缺口， 所以风险被错误 定价， 你可以看到市场上很多资本化率非常 低的资产， 坦白来说这就形同投机。 这就是 其可笑之处。 从很多案例可以看出 “到敲门的 时候了” 。 图表 1-10 采用货币利率交换的方法计算的内部收益
48、率对投资回报的影响 资料来源： 仲量联行 (JLL)。 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? N/A 1.99% 0.92% 0.03% 0.88% 1.96% 0.39% 0.75% 0.02% 2.06% N/A 2.96% 2.07% 1.16% 0.08% 1.65% 1.29% 2.02% 0.91% 2.91% N/A 0.90% 1.81% 2.88% 1.31% 1.67% 0.94% 0.01% 2.01% 0.90% N/A 0.91% 1.98% 0.41% 0.77% 0.04% 1.14% 0.87% 2.04% 1.14% N/A 0.84% 0.73% 0.37% 1.10% 2.02% 0.02%
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