专题报告笃于质，敏于势：中国经济高质量发展中的商业地产趋势与机遇世邦魏理仕研究部笃于质，敏于势：中国经济高质量发展中的商业地产趋势与机遇世邦魏理仕研究部笃于质，敏于势：中国经济高质量发展中的商业地产趋势与机遇世邦魏理仕研究部世邦魏理仕研究部笃于质，敏于势：中国经济高质量发展中的商业地产趋势与机遇世邦魏理仕研究部笃于质，敏于势：中国经济高质量发展中的商业地产趋势与机遇世邦魏理仕研究部笃于质，敏于势：中国经济高质量发展中的商业地产趋势与机遇42AFRPp%00E 022年至今500世邦魏理仕研究部笃于质，敏于势：中国经济高质量发展中的商业地产趋势与机遇世邦魏理仕研究部笃于质，敏于势：中国经济高质量发展中的商业地产趋势与机遇0 0000200300400500600200000222023YTD世邦魏理仕研究部笃于质，敏于势：中国经济高质量发展中的商业地产趋势与机遇世邦魏理仕研究部笃于质，敏于势：中国经济高质量发展中的商业地产趋势与机遇世邦魏理仕研究部笃于质，敏于势：中国经济高质量发展中的商业地产趋势与机遇世邦魏理仕研究部笃于质，敏于势：中国经济高质量发展中的商业地产趋势与机遇世邦魏理仕研究部笃于质，敏于势：中国经济高质量发展中的商业地产趋势与机遇世邦魏理仕研究部笃于质，敏于势：中国经济高质量发展中的商业地产趋势与机遇世邦魏理仕研究部笃于质，敏于势：中国经济高质量发展中的商业地产趋势与机遇世邦魏理仕研究部笃于质，敏于势：中国经济高质量发展中的商业地产趋势与机遇世邦魏理仕研究部笃于质，敏于势：中国经济高质量发展中的商业地产趋势与机遇76viiccbbbb%世邦魏理仕研究部笃于质，敏于势：中国经济高质量发展中的商业地产趋势与机遇世邦魏理仕研究部笃于质，敏于势：中国经济高质量发展中的商业地产趋势与机遇世邦魏理仕研究部笃于质，敏于势：中国经济高质量发展中的商业地产趋势与机遇世邦魏理仕研究部笃于质，敏于势：中国经济高质量发展中的商业地产趋势与机遇世邦魏理仕研究部笃于质，敏于势：中国经济高质量发展中的商业地产趋势与机遇世邦魏理仕研究部笃于质，敏于势：中国经济高质量发展中的商业地产趋势与机遇世邦魏理仕研究部笃于质，敏于势：中国经济高质量发展中的商业地产趋势与机遇世邦魏理仕研究部笃于质，敏于势：中国经济高质量发展中的商业地产趋势与机遇

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长三角2023年11月研究报告长三角城市群非保税高标物流地产市场概览2023年第三季度报告01长三角宏观经济综述02长三角城市群非保税高标物流地产市场概览2023年前三季度经济总量约占全国24.2 22年年底常住人口约占全国16.8 23年前三季度进出口总额约占全国36.7 23年前三季度社零总额约占全国25.8长三角城市群非保税高标物流地产市场概览信息来源:国家及长三角各省市统计局，臻量资产管理平台整理长三角全域长三角中心区安 徽 省江 苏 省浙 江 省上 海 市长三角城市群宏观经济概览三季度长三角经济持续复苏信息来源:国家及长三角各省市统计局，臻量资产管理平台整理04长三角地区非保税高标物流地产市场概览Q3同比名义增长率 3.4%增速较22Q3前三季度同比名义增长率 5.7%增速较22Q1-Q3 2019年-2023年三季度长三角城市群全域GDP(亿元人民币)第一季度第二季度第三季度第四季度52,213 49,795 61,213 66,103 69,799 58,082 60,923 69,222 68,142 73,846 60,389 63,887 70,055 74,818 77,389 65,268 70,109 75,564 81,226 200222023三季度长三角社零恢复缓慢信息来源:国家及长三角各省市统计局，臻量资产管理平台整理05长三角地区非保税高标物流地产市场概览Q3同比名义增长率 2.6%增速较22Q3前三季度同比名义增长率 8.2%增速较22Q1-Q3 2019年-2023年三季度长三角城市群全域社零总额(亿元人民币)21,692 18,186 27,430 27,874 29,599 21,383 23,756 28,048 25,587 29,816 21,865 25,030 26,405 27,946 28,682 24,135 28,294 29,580 29,772 200222023第一季度第二季度第三季度第四季度三季度长三角第二产业增长动能不足信息来源:国家及长三角各省市统计局，臻量资产管理平台整理06长三角城市群非保税高标物流地产市场概览Q3同比名义增长率 0.1%增速较22Q3前三季度同比名义增长率 2.2%增速较22Q1-Q3 2019年-2023年二季度长三角城市群全域第二产业增加值(亿元人民币)第一季度第二季度第三季度第四季度20,827 18,238 23,310 26,247 26,697 24,045 24,894 28,708 28,989 30,460 23,980 25,756 28,655 31,223 31,242 26,119 27,713 31,353 32,660 200222023三季度长三角货物周转量增长迅猛信息来源:国家及长三角各省市统计局，臻量资产管理平台整理07长三角城市群非保税高标物流地产市场概览Q3同比名义增长率 7.0%增速较22Q3前三季度同比名义增长率 7.6%增速较22Q1-Q3 2019年-2023年三季度长三角城市群全域货物周转量(亿吨公里)第一季度第二季度第三季度第四季度13,845 13,768 15,659 15,706 16,414 16,117 17,217 18,012 16,687 18,539 16,551 16,856 16,952 17,132 18,326 16,435 17,104 17,771 17,963 200222023上海为长三角区域贡献了超过28.0%的进出口总额28.0%作为中国经济体量第二大的省份，江苏省在长三角经济中占比42.2B.2%前三季度长三角三省一市重点指标对比江苏93,180( 5.8%)38,315(-6.5%)33,874( 7.1%)安徽35,653( 6.1%)5,960( 6.1%)17,217( 6.7%)浙江59,182( 6.3%)36,960( 5.0%)23,227( 6.7%)上海33,019( 6.0%)31,666( 2.7%)13,779( 16.1%)08长三角城市群非保税高标物流地产市场概览信息来源:国家及长三角各省市统计局，臻量资产管理平台整理图例GDP(亿元)及同比实际增长率货物进出口总额(亿元)及同比名义增长率社零总额(亿元)及同比名义增长率七普期间长三角城市群整体人口吸引力加大2005-2010长三角地区跨省人口流动示意图长三角城市群流向北京、广东、天津、新疆、内蒙古、海南等地区的人口数量多于同期上述6省区市流入长三角的人口数量。2015-2020长三角地区跨省人口流动示意图长三角城市群流向其他各省区市的人口数量均少于同期同一省区市流入长三角的人口数量。人口净流入人口净流出09长三角城市群非保税高标物流地产市场概览信息来源:国家及长三角各省市统计局，臻量资产管理平台整理七普后长三角城市群人口吸引力不减南通774( 1.42)3,957( 0.5%)苏州1,291( 4.92)9,102( 0.8%)无锡749( 1.51)3,338( 1.0%)嘉兴555( 6.35)2,343( 3.0%)合肥963( 17.86)5,022(-1.8%)宁波962( 7.75)4,897( 5.3%)杭州1,238( 14.09)7,294( 8.2%)绍兴535( 3.00)2,586( 4.4%)上海2,476(-5.44)16,442(-9.1%)南京949( 7.18)7,832(-0.9%)珠三角城市群肇庆惠州东莞广州佛山江门深圳中山京津冀城市群北京天津廊坊保定成都眉山重庆图例2022年人口数量(万人)及同比变化率2022年社零总额(亿元)及同比名义变化率一线城市卫星城市二线城市三线城市10长三角城市群非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量研究院、公开信息整理2022年人口数量(万人)2800,3500)2100,2800)1400,2100)700,1400)0,700)2022年社零总额(亿元)12000,18000)9000,12000)6000,9000)3000,6000)0,3000)成渝城市群13市场承压 持续下行 中国非保税高标物流地产市场概览02长三角物流地产市场格局长三角物流地产研究范围为上海、南京、苏州（含昆山、太仓、常熟、张家港）无锡、南通、杭州、宁波、嘉兴、绍兴、合肥、常州等长三角重点物流地产市场11长三角城市群非保税高标物流地产市场概览常州69常州69上海和嘉兴、昆山、太仓、常熟、张家港等环沪卫星城市非保税高标仓总存量2,207万平方米上海和环沪卫星城占长三角总存量比重49.4长三角城市群非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台上海888南京384嘉兴547昆山402合肥339无锡311杭州315宁波239南通124南通124张家港25张家港25张家港37张家港37常熟178绍兴1312023年第三季度非保税高标仓存量面积(万平方米)500.00,1,000.00300.00,500.00)100.00,300.00)0.00,100.00)苏州*350太仓155存量分布上海及环沪卫星城存量占区域总存量的半数常州1.02 0.6%常州1.02 0.6%长三角城市群租金环比保持平稳1.21元/平方米/天长三角城市群的15个主要物流市场中有8个城市面临租金环比上涨8/15 个城市13长三角城市群非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台上海1.64 0.6%上海1.64 0.6%南京1.01 0.8%南京1.01 0.8%嘉兴1.06-1.0%嘉兴1.06-1.0%昆山1.32 0.4%昆山1.32 0.4%无锡1.060.0%无锡1.060.0%杭州1.22 2.7%杭州1.22 2.7%太仓1.230.0%太仓1.230.0%常熟1.06-4.5%常熟1.06-4.5%张家港1.00-2.8%张家港1.00-2.8%南通0.84-1.4%南通0.84-1.4%合肥0.91 0.6%合肥0.91 0.6%绍兴1.04 0.3%绍兴1.04 0.3%宁波1.09-0.6%宁波1.09-0.6 23年第三季度租金平均数(元/平方米/天)及其环比变动1.50,2.001.20,1.50)1.00,1.20)0.00,1.00)苏州*1.30 1.1%苏州*1.30 1.1%租金表现六成长三角城市环比上涨长三角城市群出租率环比下跌2.0个百分点-2.0pp长三角城市群的15个主要物流市场中有13个城市面临出租率环比下跌13/15 个城市14长三角城市群非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台上海84.4%-1.0pp上海84.4%-1.0pp南京81.6%-1.4pp南京81.6%-1.4pp嘉兴75.1%-1.9pp嘉兴75.1%-1.9pp昆山83.8%-1.7pp昆山83.8%-1.7pp杭州84.0%-4.8pp杭州84.0%-4.8pp太仓78.2%-3.1pp太仓78.2%-3.1pp常熟61.0%-3.0pp常熟61.0%-3.0pp张家港59.7% 9.9pp南通74.6%-3.7pp南通74.6%-3.7pp合肥90.5%-2.3pp合肥90.5%-2.3pp宁波82.8%0.0pp宁波82.8%0.0pp2023年第三季度平均出租率及其环比变动90.0%,100.0.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)苏州*91.3%-0.7pp苏州*91.3%-0.7pp出租率表现超八成长三角城市环比下跌常州88.7%-4.9pp常州88.7%-4.9pp无锡92.5%-1.6pp无锡92.5%-1.6pp绍兴70.8%-10.1pp绍兴70.8%-10.1pp15长三角城市群非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台昆山4.63%-16基点昆山4.63%-16基点2023年第三季度资本化率及其同比变动4.00%,5.00%)5.00%,5.50%)5.50%,5.75%)5.75%,6.00%资本化率表现长三角城市群整体同比下跌长三角城市群资本化率同比变化-18基点长三角城市群整体资本化率同比下跌15/15 个城市无锡5.04%-25基点无锡5.04%-25基点上海4.50%-14基点上海4.50%-14基点南京5.28%-19基点南京5.28%-19基点嘉兴4.96%-16基点嘉兴4.96%-16基点杭州5.20%-17基点杭州5.20%-17基点太仓4.76%-21基点太仓4.76%-21基点常熟4.96%-21基点常熟4.96%-21基点张家港5.10%-27基点张家港5.10%-27基点南通5.35%-14基点南通5.35%-14基点合肥5.32%-18基点合肥5.32%-18基点绍兴5.29%-21基点绍兴5.29%-21基点宁波5.25%-14基点宁波5.25%-14基点苏州*4.82%-14基点苏州*4.82%-14基点常州5.35%-17基点常州5.35%-17基点物流市场主要大宗成交2023年第三季度，中国的大宗交易市场继续面临着来自租赁市场下行趋势的挑战。供应端的压力持续，而需求端也表现出一定程度的收缩，这促使投资者在做出决策时展现出更高的谨慎性。尽管面临诸多挑战，中长期市场的积极前景仍然得到了投资者的认可。因此，许多投资者仍在积极寻找合适的投资机会，并在适当时机采取行动。特别是在长三角地区，该地区的资产因其较强的抗风险能力而一直受到投资者的关注，使得该区域的资产继续受到市场的追捧。总体而言，虽然当前大宗交易市场面临不小的挑战，但中长期的市场潜力依然存在。长三角地区作为一个充满潜力的市场，仍然是投资者关注的焦点。面对这样的市场环境，投资者需要采用灵活的策略并进行谨慎的决策，以便抓住随时可能出现的投资机会。16长三角城市群非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量研究院、公开信息整理交易时间项目名称位置资产数量总建筑面积平方米交易总价亿RMB卖家买家资本化率2023年3月长三角区域优质物流工业资产组合长三角区域N/A450,00023.00境外知名开发企业高麓6.00% 2023年2月新创建收购苏州工业园区一项物流物业90%股权苏州1个75,000可租赁面积5.13上海众集企业管理有限公司新创建N/A2022年7月ESR优质物流及 工业资产组合 减持交易东莞、武汉、长沙、重庆、南京、无锡、沈阳、天津9个873,000账面价值49.00ESRGIC/ESR JV5.30%-5.80 22年6月SC Capital-摩根士丹利物流资产包南通、太仓、嘉兴3个210,7708.50SC Capital摩根士丹利5.30 22年5月嘉民-新世界物流资产包成都、武汉6个531,00022.90嘉民新创建NWS5.50%-6.00 22年5月东百-领展物流资产包常熟、嘉兴3个192,1449.47东百领展5.10%-5.50 22年3月华南城合肥、郑州 2个物流园合肥、郑州2个405,70017.10华南城深国际N/A2022年2月DLJ上海及周边11个物流项目资产包上海、苏州、昆山、太仓、杭州11个558,33445.00DLJGIC/ESR JV4.50%上海及苏州*非保税高标库子市场当季情况浦东新区奉贤宝山嘉定普陀松江闵行金山青浦姑苏相城虎丘吴江吴中2023年第三季度非保税高标仓存量面积(万平方米)100.00,500.0050.00,100.00)0.00,50.00)17长三角城市群非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台2023年第三季度平均出租率宝山普陀闵行浦东青浦松江金山奉贤吴中吴江姑苏相城虎丘嘉定90.0%,100.0.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)2023年第三季度租金平均数(元/平方米/天)宝山普陀闵行浦东青浦松江金山奉贤吴中吴江吴江姑苏相城虎丘嘉定1.80,2.101.50,1.80)1.20,1.50)0.00,1.20)杭州非保税高标库子市场当季情况2023年第三季度平均出租率余杭临平钱塘90.0%,100.0.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)18长三角城市群非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台钱塘余杭临平2023年第三季度非保税高标仓存量面积(万平方米)100.00,200.0030.00,100.00)0.00,30.00)2023年第三季度租金平均数(元/平方米/天)余杭临平钱塘1.50,2.001.20,1.50)1.00,1.20)0.00,1.00)南京非保税高标库子市场当季情况六合溧水浦口栖霞江宁2023年第三季度租金平均数(元/平方米/天)1.50,2.001.20,1.50)1.00,1.20)0.00,1.00)六合溧水浦口栖霞江宁2023年第三季度平均出租率90.0%,100.0.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)19长三角城市群非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台100.00,300.0050.00,100.00)0.00,50.00)2023年第三季度非保税高标仓存量面积(万平方米)江宁溧水浦口栖霞六合合肥非保税高标库子市场当季情况肥西长丰蜀山肥东包河2023年第三季度平均出租率90.0%,100.0.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)20长三角城市群非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台100.00,200.0050.00,100.00)0.00,50.00)2023年第三季度非保税高标仓存量面积(万平方米)包河肥东肥西长丰蜀山2023年第三季度租金平均数(元/平方米/天)肥西长丰蜀山肥东包河1.50,2.001.20,1.50)1.00,1.20)0.00,1.00)宁波非保税高标库子市场当季情况2023年第三季度平均出租率江北慈溪余姚北仑奉化90.0%,100.0.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)2023年第三季度非保税高标仓存量面积(万平方米)100.00,500.0050.00,100.00)0.00,50.00)21长三角城市群非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台北仑慈溪余姚江北奉化2023年第三季度租金平均数(元/平方米/天)江北慈溪余姚北仑奉化1.50,2.001.20,1.50)1.00,1.20)0.00,1.00)03展望总结1 宏观经济2023年前三季度，长三角主要城市经济增长速率回稳，各项经济增长指标都在全国占据重要位置。在全国万亿城市前10强中，长三角城市群占据了四个席位，长三角GDP占全国总量近四分之一。与全国整体GDP水平相比，三省一市均超过了全国GDP平均增速。此外，前三季度长三角进出口总额达到11.3万亿元，占到全国的36.7%。这一趋势彰显了长三角地区作为中国经济重要引擎之一的地位，同时也反映了其持续增长和创新的经济活力。3 租赁表现2023年第三季度，长三角地区的租赁市场展现出复杂多变的趋势。一方面，由于新增供应的高标准和项目新，市场上新供应的持续增加推高了当地租赁面价，使得面价的下探空间有限；另一方面，这些新供应的增加使租户在有效租金的谈判中获得了更大的话语权，导致一些区域面临面价小幅上升而有效租金下滑的矛盾局面。同时，当地一些区域的工业产出增长乏力以及电商需求的整合，为这些区域的需求去化带来了新的挑战。这些因素共同作用，使长三角地区的租赁市场面临多重挑战和机遇。2市场需求2023年前三季度，长三角地区的社零呈现弱复苏，但在全国社会零售总额中所占比重仍超四分之一。这反映出区域内消费者的实力以及信心。同时也显现出消费市场回暖可期，也为物流租赁市场带来了持续的机会和积极的影响。值得关注的是，长三角地区中的部分卫星城也面临需求放缓的现象，这一趋势或和当地制造业增速放缓以及电商扩张乏力有关。4投资市场在2023年前三季度，长三角地区的物流投资市场显示出了一些明显的趋势。首先，受到供应链不稳定性的影响，租赁市场面临一定的压力。在这种环境下，投资者普遍保持谨慎观望的态度，部分原因在于租赁成本的上升和市场需求的波动。然而，长三角地区地区经济的活力和消费市场的吸引力，继续吸引着投资者。因此，尽管面临挑战，长三角地区仍然是一个备受青睐的投资市场，其潜在机会和强大的市场环境使其成为物流投资的关键地区。22长三角城市群非保税高标物流地产市场概览关注臻量微信公众号即时获取最新市场信息关于臻量科技臻量科技是一家在商业地产估值测算和房地产大数据研究领域表现卓越的创新型地产科技企业。是RICS在中国首个认证的地产科技伙伴。臻量科技主旨在于通过估值技术、地产数据以及自动进行DCF建模的能力，为地产行业提供前沿、优质的投资分析服务，助力行业从业人员做出更精准、更具战略价值的投资决策。声明：本文由上海嘉量数字科技有限责任公司版权所有，上海嘉量保留所有内容的知识产权及其他所有权利。本文所有内容及表述均从可靠来源所获得且以善意提供，但上海嘉量对其部分或全部信息的准确性、完整性和适宜性不做任何承诺或保证。任何人不应依赖于本文内容，应当自行查询并核实其准确性。上海嘉量及其员工、委托人和代理人对由于直接或间接使用、透露或依赖本文内容或信息而造成的任何损失、损害或费用概不承担任何责任。未经上海嘉量书面同意，不得自行修改本文任何内容，亦不得转载或使用本文中包含的任何图片、图表、模型、影像等。如需转载本文，请注明出处且必须包含本声明的全部内容。业务联系人作者朱晓阳臻量科技产品负责人J周瑛臻量科技臻量研究院负责人S扫码申请线下路演资深专家一对一分享

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研究报告珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览2023年第三季度报告珠三角|2023年11月02珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览01珠三角宏观经济综述广东省珠三角 城市 群肇庆佛山江门广州东莞中山珠海深圳惠州03珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览2023年前三季度经济总量约占全国8.6 23年前三季度社零总额约占全国8.0 22年底常住人口约占全国5.5 23年前三季度进出口总额约占全国18.9%来源：国家及各省市统计局，臻量资产管理平台整理珠三角城市群宏观经济概览18,981 18,328 22,087 23,173 24,594 21,818 21,519 24,315 25,122 26,608 22,495 23,458 24,759 26,054 26,944 23,919 26,219 29,424 30,333 200222023三季度珠三角经济增速明显放缓来源：国家及各省市统计局，臻量资产管理平台整理04珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览Q3同比名义增长率 3.4%增速较22Q3前三季度同比名义增长率 5.1%增速较22Q1-Q32019年-2023年三季度珠三角城市群GDP总量(亿元人民币)第一季度第二季度第三季度第四季度7,106 6,417 8,598 8,711 9,204 7,435 7,497 8,208 8,241 9,036 7,579 8,385 8,644 9,065 9,195 7,525 8,913 8,962 8,943 200222023三季度珠三角社零总额增速放缓来源：国家及各省市统计局，臻量资产管理平台整理05珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览Q3同比名义增长率 1.4%增速较22Q3前三季度同比名义增长率 5.4%增速较22Q1-Q32019年-2023年三季度珠三角城市群社零总额(亿元人民币)第一季度第二季度第三季度第四季度7,758 6,610 8,104 8,834 9,063 8,693 8,866 10,042 10,772 10,994 9,492 9,720 10,113 10,740 11,002 9,806 10,574 12,713 13,087 200222023三季度珠三角第二产业增速小幅回升来源：国家及各省市统计局，臻量资产管理平台整理Q3同比名义增长率 2.4%增速较22Q3前三季度同比名义增长率 2.4%增速较22Q1-Q32019年-2023年三季度珠三角城市群第二产业增加值(亿元人民币)06珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览第一季度第二季度第三季度第四季度6,305 5,754 6,235 6,139 6,252 6,905 6,019 6,221 6,148 6,620 7,322 6,933 6,732 6,891 7,147 8,090 8,223 8,481 8,537 200222023三季度珠三角货运周转量展现韧性来源：国家及各省市统计局，臻量资产管理平台整理Q3同比名义增长率 3.7%增速较22Q3前三季度同比名义增长率 4.4%增速较22Q1-Q32019年-2023年三季度广东省货运周转量(亿吨公里)07珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览第一季度第二季度第三季度第四季度前三季度珠三角城市群重点指标对比来源：国家及各省市统计局，臻量资产管理平台整理08珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览广深两大核心城市合计占珠三角城市群经济总量的近3/559%珠三角城市群中GDP实际增速最高为5.4%5.4%图例GDP(亿元)及同比实际增长率货物进出口总额(亿元)及同比名义增长率社零总额(亿元)及同比名义增长率肇庆1,945( 3.1%)270(-6.6%)880( 4.2%)广州21,770( 4.2%)8,154( 7.4%)8,238( 6.4%)惠州4,015( 5.3%)2,511( 6.3%)1,579( 4.4%)佛山9,271( 4.9%)4,566(-10.9%)2,818( 2.6%)东莞8,119( 2.0%)9,519(-12.8%)3,212( 2.7%)深圳24,468( 5.4%)27,984( 7.3%)7,647( 7.9%)中山2,745( 5.3%)1,920(-9.7%)1,238( 2.4%)江门2,810( 5.3%)1,278(-5.1%)1,009( 2.2%)珠海3,005( 3.6%)2,171(-7.7%)815( 3.3%)七普期间珠三角城市群整体人口吸引力进一步加大2005-2010珠三角地区跨省人口流动示意图珠三角城市群所在的广东省对全国大部分地区呈人口净流入，但仍然有对浙江、上海、北京等部分地区呈现人口净流出态势。2015-2020珠三角地区跨省人口流动示意图珠三角城市群所在的广东省与全国除浙江、上海两地之外的各省区市均呈净流入态势。人口净流入人口净流出来源：国家及各省市统计局，臻量资产管理平台整理09珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览广州1,873(-4.07)10,298( 1.7%)肇庆413(-0.31)1,117(-3.8%)深圳1,766(-1.12)9,708( 2.2%)中山443(-8.01)1,593( 4.1%)佛山955(-6.27)3,594( 1.0%)江门482(-2.67)1,309( 2.4%)东莞1,044(-9.47)4,255( 0.4%)惠州605(-2.60)2,041( 3.1%)珠三角城市群人口持续增长 推动消费市场扩容长三角城市群上海嘉兴宁波南京绍兴杭州南通合肥苏州无锡成渝城市群成都眉山重庆京津冀城市群北京天津廊坊保定10珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量研究院、公开信息整理2022年人口数量(万人)2800,3500)2100,2800)1400,2100)700,1400)0,700)2022年社零总额(亿元)12000,18000)9000,12000)6000,9000)3000,6000)0,3000)一线城市卫星城市二线城市三线城市图例2022年人口数量(万人)及同比变化率2022年社零总额(亿元)及同比名义变化率13市场承压 持续下行 中国非保税高标物流地产市场概览02珠三角物流地产市场格局11珠三角地区非保税高标物流地产市场概览数据范围为珠三角区域重点物流市场（即广东省广州市、深圳市、佛山市、东莞市、惠州市、中山市、江门市、肇庆市）存量分布广佛莞惠存量总和占区域总存量的80%深圳土地资源稀缺，其存量仅占珠三角城市群总存量4.8%4.8%广佛莞惠四城占珠三角城市群总存量近80y.2%东莞惠州存量合计是深圳存量的6.2倍6.2倍来源：臻量资产管理平台12珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览佛山331东莞313广州390肇庆114惠州122深圳70江门71中山48200.00,500.00100.00,200.00)0.00,100.00)2023年第三季度非保税高标仓存量面积(万平方米)珠三角城市群租金较上季度基本稳定1.28元/平方米/天珠三角城市群的8个主要物流市场中有4个城市当季租金录得上涨4/8 个城市来源：臻量资产管理平台13珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览1.50,2.001.25,1.50)1.00,1.25)0.00,1.00)2023年第三季度租金平均数(元/平方米/天)及其环比变动佛山1.21 0.8%佛山1.21 0.8%东莞1.43 1.1%东莞1.43 1.1%广州1.38 0.6%广州1.38 0.6%惠州1.28-1.0%惠州1.28-1.0%肇庆0.85-0.1%肇庆0.85-0.1%深圳1.57 1.0%深圳1.57 1.0%江门1.08-0.8%江门1.08-0.8%中山1.16-0.9%中山1.16-0.9%租金表现珠三角主要物流城市中一半城市录得环比上涨出租率表现珠三角城市群整体逆势回升至近95%珠三角城市群出租率环比提升近5个百分点 4.7pp14珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览来源：臻量资产管理平台90.0%,100.0.0%,90.0%)0.0%,80.0%)2023年第三季度平均出租率及其环比变动佛山96.4% 1.3pp佛山96.4% 1.3pp东莞97.6% 12.6pp东莞97.6% 12.6pp广州90.2% 5.4pp广州90.2% 5.4pp惠州91.0% 4.9pp惠州91.0% 4.9pp肇庆98.7% 1.4pp肇庆98.7% 1.4pp深圳94.7%-1.3pp深圳94.7%-1.3pp江门96.3%-1.6pp江门96.3%-1.6pp中山99.8% 0.1pp中山99.8% 0.1pp珠三角城市群的8个主要物流市场中有6个城市录得出租率环比上升6/8 个城市0.00%,5.00%)5.00%,5.25%)5.25%,5.75%)5.75%,6.50 23年第三季度资本化率及其同比变动佛山4.83%-14基点佛山4.83%-14基点东莞4.66%-17基点东莞4.66%-17基点广州4.42%-13基点广州4.42%-13基点惠州5.03%-26基点惠州5.03%-26基点肇庆5.27%-23基点肇庆5.27%-23基点深圳4.60% 5基点深圳4.60% 5基点江门5.60%-14基点江门5.60%-14基点中山5.18%-14基点中山5.18%-14基点资本化率表现除深圳外所有珠三角城市均延续下行态势来源：臻量资产管理平台15珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览珠三角城市群资本化率同比下跌-8基点珠三角城市群的8个主要物流市场中有7个城市资本化率同比下跌7/8 个城市物流市场主要大宗成交2023年第三季度，物流租赁市场持续承受下行压力。在这种市场环境下，投资者在进行大宗物流交易时表现出了谨慎的态度。虽然工业物流大宗交易有所恢复，但主要集中在工业厂房类资产。尽管珠三角物流租赁市场在第三季度显示出较强的韧性，但在全国物流大宗交易普遍低迷的背景下，该区域未见纯物流资产的大宗交易。然而，珠三角作为中国经济活动最为活跃的地区之一，投资者对其物流资产仍持较高兴趣，并在积极寻找适宜的投资机会。展望未来，随着中国物流市场格局的持续分化，投资者将面临选择与其投资策略相契合资产的挑战。珠三角物流市场由于其供需关系较为健康和租赁市场的韧性，预计一旦全国物流大宗交易市场回暖，将再次成为投资者首选的目标地区之一。16珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览来源：臻量资产管理平台整理交易时间项目名称位置资产数量总建筑面积平方米交易总价亿RMB卖家买家资本化率2023年3月长三角区域优质物流工业资产组合长三角区域N/A450,00023.00境外知名开发企业高麓6.00% 2023年2月新创建收购苏州工业园区一项物流物业90%股权苏州1个75,000可租赁面积5.13上海众集企业管理有限公司新创建N/A2022年7月ESR优质物流及 工业资产组合 减持交易东莞、武汉、长沙、重庆、南京、无锡、沈阳、天津9个873,000账面价值49.00ESRGIC/ESR JV5.30%-5.80 22年6月SC Capital-摩根士丹利物流资产包南通、太仓、嘉兴3个210,7708.50SC Capital摩根士丹利5.30 22年5月嘉民-新世界物流资产包成都、武汉6个531,00022.90嘉民新创建NWS5.50%-6.00 22年5月东百-领展物流资产包常熟、嘉兴3个192,1449.47东百领展5.10%-5.50 22年3月华南城合肥、郑州 2个物流园合肥、郑州2个405,70017.10华南城深国际N/A2022年2月DLJ上海及周边11个物流项目资产包上海、苏州、昆山、太仓、杭州11个558,33445.00DLJGIC/ESR JV4.50%广州&佛山非保税高标库2023年第三季度租金平均数(元/平方米/天)从化增城黄埔番禺顺德高明南海花都三水2023年第三季度平均出租率从化增城黄埔番禺顺德高明南海花都三水1.40,2.001.20,1.40)1.00,1.20)0.00,1.00)90.0%,100.0.0%,90.0%)0.0%,80.0%)来源：臻量资产管理平台17珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览子市场当季情况三水花都顺德高明从化增城黄埔南海番禺2022年底非保税高标仓存量面积(万平方米)100.00,200.0050.00,100.00)0.00,50.00)深圳、东莞&惠州非保税高标库2023年第三季度平均出租率惠阳东莞深圳1.50,2.001.30,1.50)1.00,1.30)0.00,1.00)90.0%,100.0.0%,90.0%)0.0%,80.0%)2022年底非保税高标仓存量面积(万平方米)100.00,500.0050.00,100.00)0.00,50.00)东莞惠阳深圳来源：臻量资产管理平台18珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览子市场当季情况2023年第三季度租金平均数(元/平方米/天)惠阳东莞深圳03展望总结1 宏观经济在2023年第三季度，珠三角地区的宏观经济指标呈现出一定的放缓，延续了经济弱复苏的态势。特别是零售消费总额的增速明显减缓，当季珠三角城市群整体社零同比增速仅为1.4%，明显低于全国平均水平。与此同时，珠三角地区外贸进出口总额在全国总量中的比重提升至18.9%。其中，广深等核心城市在前三季度的进出口总额实现了7%以上的同比增速，突显了这些城市外贸进出口行业的较强韧性。3 租赁表现在2023年第三季度，珠三角地区物流租赁市场逆势表现出色，整体租金保持稳中有升的趋势。区内一半的重点物流城市当季租金实现提升，突显了当地物流地产市场的较强韧性。三季度珠三角城市群整体出租率逆势上升近5个百分点，达到接近95%的较高水平。其中，东莞、中山、肇庆等市场更是接近满租，反映了当地物流租赁市场的韧性和需求的稳定。这一积极的市场表现表明，尽管面临经济弱复苏态势，当季珠三角地区的物流租赁市场仍然保持了强劲的活力。2市场需求在2023年第三季度，随着珠三角城市群经济弱复苏态势的延续，当地物流地产市场的需求持续增长，然而增势略显减缓。物流需求的稳中有升与物流地产新增供应放缓相互叠加，使得珠三角地区的物流租赁市场在第三季度呈现积极的表现。多个市场接近满租的现象反映了当地物流租赁市场的韧性和需求的相对稳定。尽管新增供应有所减缓，但市场仍能满足持续增长的物流需求，显示了珠三角地区物流租赁市场相对健康的状态。4投资市场尽管珠三角物流租赁市场在第三季度表现出较强的韧性，但在全国物流大宗交易活跃度普遍低迷的背景下，该区域未见到纯物流资产的大宗交易。展望未来，随着中国物流市场格局的持续分化，投资者将面临选择与其投资策略相契合资产的挑战。珠三角作为中国经济活动最为活跃的地区之一，凭借其健康的物流市场供需关系以及租赁市场的韧性，投资者仍将对当地物流资产持续青睐。19珠三角城市群非保税高标物流地产市场概览关注臻量微信公众号即时获取最新市场信息关于臻量科技臻量科技是一家在商业地产估值测算和房地产大数据研究领域表现卓越的创新型地产科技企业。是RICS在中国首个认证的地产科技伙伴。臻量科技主旨在于通过估值技术、地产数据以及自动进行DCF建模的能力，为地产行业提供前沿、优质的投资分析服务，助力行业从业人员做出更精准、更具战略价值的投资决策。声明：本文由上海嘉量数字科技有限责任公司版权所有，上海嘉量保留所有内容的知识产权及其他所有权利。本文所有内容及表述均从可靠来源所获得且以善意提供，但上海嘉量对其部分或全部信息的准确性、完整性和适宜性不做任何承诺或保证。任何人不应依赖于本文内容，应当自行查询并核实其准确性。上海嘉量及其员工、委托人和代理人对由于直接或间接使用、透露或依赖本文内容或信息而造成的任何损失、损害或费用概不承担任何责任。未经上海嘉量书面同意，不得自行修改本文任何内容，亦不得转载或使用本文中包含的任何图片、图表、模型、影像等。如需转载本文，请注明出处且必须包含本声明的全部内容。业务联系人作者朱晓阳臻量科技产品负责人J周瑛臻量科技臻量研究院负责人S扫码申请线下路演资深专家一对一分享

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戴德梁行大中华区研究团队写字楼零售工业酒店十五分钟城市中国商业地产的创新与变革Chinas New Economy Smart,Sharing and Green 3第一章摘要第二章介绍第三章一个积极变化第四章15 分钟城市第五章中国发展近况第六章城市总体规划城市公共空间以公共交通为导向的发展模式（TOD）生态解决方案4326388444182225目录第七章写字楼混合办公空间第八章零售社区商业第九章工业最后一公里物流第十章酒店“社区型”精品民宿酒店第十一章要点总结第十二章附录4 第一章 摘要摘要第一章在过去几年时间里，世界的不断发展和变化让我们对传统的生活、工作方式不禁提出诘问。例如，现在全球许多员工都能够选择远程工作，并且他们大部分的时间都是在家附近几公里范围内活动。为实现城市的可持续发展，中国许多城市已经推进或正在考虑推进“15 分钟城市”概念。15 分钟城市是一个促进城市环境可持续性和提高生态环境宜居性的新概念。简而言之，这一概念要求城市在规划时，使城市各个地区不同年龄、背景和能力的市民都能在步行或骑行 15 分钟的距离内获得日常所需，如住宿、就业、生计、健康、教育、文化和休闲。在考虑中国城市总体规划和发展时，总是要从政策开始。2021 年 4 月发布的中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要明确指出，中国的发展将更加注重以人为本，尤其是在考虑城市化的情况下。十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 5中国城市规划中，15 分钟城市概念已经被一些城市采用，比如上海和北京。在这些城市中，居住在某一区域内的市民都可以在步行/骑行距离范围内，获得所有核心基础设施和服务。如今，这些城市在考虑新城区建设或旧城区改造/重建的时候，实现区域内基础设施和服务的步行/骑行可达性，成为城市总体规划的基础。在具体考虑中国城市公共空间与 15 分钟可持续城市环境的关系时，地方政府的目标通常是创造包容性、人性化的友好环境，同时兼具经济可行性。这不仅仅是一个简单的规划、设计，以及整合一个步行/骑行可达的公共空间的问题。理想情况下，它是一种场所塑造的方法，从空间规划到运营、管理，产生公共空间的社区所有权。最终，塑造一个连游客都愿意反复前往体验的 15 分钟步行/骑行可达的公共空间。为了实现 15 分钟可持续城市环境的互联互通，城市必须拥有一个精心规划、运转高效的公共交通系统。该系统易于使用，方便快捷，可以缩短市民出行时间，并且降低空气污染水平。中国许多城市已经实施或正在寻求实施的一项解决方案是以公共交通为导向的发展模式（TOD）。与此同时，国家层面对TOD 的鼓励和支持也在不断增加，包括 TOD 规划和开发、TOD 融资以及 TOD 预留用地。15 分钟城市概念还非常注重绿色土地面积，减少城市热岛效应，减少洪涝灾害发生，以及增加生物多样性。可以帮助实现这一目标的城市规划模式之一是以生态环境为导向的发展模式（EOD），并且该模式正在中国得到广泛的采用和实施。6 第二章 介绍当今，世界的不断发展和变化让我们对传统的生活、工作方式不禁提出诘问。城市的设计、规划、开发和运营，正在并将继续在应对发展变化、带来转型变革方面发挥着重要的作用。为了解和实现中国城市环境可持续发展带来的一些有益的生活变革，本报告将探讨以下主题:在此基础上，本报告还将重点关注四大商业地产领域：写字楼、零售、工业和酒店，并分别为每个领域选择一个热点话题：混合办公空间、社区商业、最后一公里物流以及“社区型”精品民宿酒店，旨在研究 15 分钟城市生活圈如何提升城市宜居性。一个积极变化；十五分钟城市；中国发展近况；相关政策方针；城市总体规划；城市公共空间；以公共交通为导向的发展模式（TOD），以及；生态解决方案。介绍第二章8 第三章 一个积极变化新冠肺炎疫情引起了我们对传统生活、工作方式的反思。例如，现在全球许多员工都能够选择远程工作，并且他们大部分的时间都是在家附近几公里范围内活动。为实现城市的可持续发展，中国许多城市已经推进或正在考虑推进“15分钟城市”概念。那么，“15 分钟城市”是什么？一个积极变化第三章十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 910 第四章 深入了解 15 分钟城市15 分钟城市是一个促进城市环境可持续性和提高生态环境宜居性的新概念。简而言之，这一概念要求城市在规划时，使城市各个地区不同年龄、背景和能力的市民都能在步行或骑行 15 分钟的距离内获得日常所需，如住宿、就业、生计、健康、教育、文化和休闲（图 1）。图 1：15 分钟城市的构成要素资料来源：bee smart city,戴德梁行研究部当地购物中心地方卫生设施和服务地方学校当地的游乐场和公园安全的街道和空间通达性良好该地区的公共交通、就业和服务配套联系紧密本地就业机会安全骑行网络当地公共交通设施经济适用房选项适老化场所住房的多样性绿色街道与空间社区花园体育及康乐设施终身学习机会15分钟城市第四章十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 11这个概念倡导的是城市拥有大量可步行/骑行、自给自足、宜居的社区，并且减少私家车的数量（图 2）。通过倡导这个概念，实施这个概念的城市能够减少使用化石燃料，提高市民的生活质量，继续推动城市的活力、创造力、多样性和创新性，以实现共同利益。15 分钟城市的优点包括：可持续性的增强：包括减少私家车的温室气体排放，增加绿色空间，减少城市热岛效应，降低洪水发生的频率，增加生物多样性。更加宜居和健康的环境：包括更纯净的空气、更多绿色美丽的区域，加强社区内部的关系，减少走动时间，更多的休闲时间用于身心娱乐追求。更加平衡和包容的城市：包括更多的公共空间，更多的社区商业，更多社区层面的社交、互动和决策，以及更强的社区意识。对当地经济的推动：为当地商店带来更多的顾客，提供更多的当地就业机会，更有效地利用当地商业建筑和空间（图 3）。图 2：15 分钟城市：从大量私人汽车到大量步行道/骑行道的城市环境转变 资料来源：Architonic,戴德梁行研究部步行步行骑车骑车公共交通公共交通私家车私家车12 第四章 深入了解 15 分钟城市图 3：一个典型的 15 分钟城市资料来源：Ramboll UK,戴德梁行研究部 深入了解 15 分钟城市减少健康不平等改善当地经济改善宜居性和生活质量气候行动根据卡洛斯莫雷诺的定义，15 分钟城市的基础是：人类六大基本需求；三个主要目标或特征，以及；四个主导原则。六个需求分别为：1.居住 住所；2.工作 就业；3.供给 生计；4.关爱 健康；5.学习 教育，以及；6.享受 文化和娱乐。十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 13三个主要目标或特征分别为：1.城市的步伐和节奏应该跟随人，而不是汽车；2.每个空间应该具有多种用途，以及；3.邻里空间应该让市民在其中居住、工作和茁壮成长。四个主导原则是：1.生态：建设一个绿色、生物多样性丰富和环境可持续的城市；2.邻近性：生活在自给自足的社区中；3.团结：加强市民之间的联系；4.参与：促进市民参与社区的持续改造。在考察中国乃至全球的城市时，每个城市的发展路径都是不同的。例如，有些城市在汽车问世之前就已经发展起来，而另一些城市则是在汽车成为主要交通工具之后才开始发展的。那些在汽车问世之前发展的城市中，大多拥有了 15 分钟城市规划的基本配置，例如许多的欧洲城市。2019年，由奥雅纳（Arup）进行的一项调查中，受访者被问及步行或骑行到达公园和商店等基本设施所需时间，调研结果发现米兰和马德里市民平均需要13.1 分钟；巴黎市民平均需要 15.5 分钟；柏林市民平均需要 16 分钟；伦敦市民平均需要 23.5 分钟，耗时较长。同样的问题对国内居民来说，汽车问世时间和所在城市/居住区域发展时间的先后，影响着居民平均行程时间的长短。下面的章节，我们来简单了解一下中国城市化进程，并从 15 分钟城市的视角来讨论这个话题。十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 1314 第五章 中国发展近况在过去的几十年里，城市化的速度和无与伦比的规模重塑了中国的城市环境。同时，这也为中国城市可持续发展带来了机遇和挑战（图 4）。未来，中国城市的发展方式将对城市居民的生活质量、获得便利设施和服务的机会、社会公平性以及温室气体排放量等方面产生许多影响。简言之，中国城市发展前景将在很大程度上取决于其是否完善、便捷、公平和可持续。如果实施得当，15 分钟城市的城市规划理念可以在很大程度上帮助中国城市实现这些目标。图 4：中国城乡人口变化（1950 年2022 年）超过 65%的人口现在居住在中国的城市地区资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部005006007008009001,000654320192022城镇人口乡村人口百万中国发展近况第五章十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 15第 18 页第 22 页第 25 页城市总体规划第六章城市公共空间以公共交通为导向的发展模式(TOD)生态解决方案16 第六章 城市总体规划十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 17第 18 页第 22 页第 25 页在讨论中国可持续城市环境规划时，上海、北京等部分城市已经采用了 15 分钟城市的概念。在这些城市中，居住在某一区域内的市民都可以在步行/骑行距离范围内，获得所有核心基础设施和服务。如今，这些城市在考虑新城区建设或旧城区改造/重建的时候，实现区域内基础设施和服务的步行/骑行可达性，成为城市总体规划的基础。正如全球其他城市普遍采用的 15 分钟城市概念，该规划在北京、上海受到欢迎的原因有：为没有汽车的居民提供便利；激励周围入驻新企业，以及；避免不必要的出行，从而减少温室气体排放（图5）。图 5：上海 15 分钟城区资料来源：上海市规划和国土资源管理局，戴德梁行研究部步行时间：15 分钟面积：3 平方千米永久居民：5-10 万人人口密度：每平方千米 2-2.7 万人十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 1718 第六章 城市总体规划城市总体规划01城市公共空间18 第六章 城市总体规划十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 19在具体考虑中国城市公共空间与 15 分钟可持续城市环境的关系时，地方政府的目标通常是创造包容性、人性化的友好环境，同时兼具经济可行性。这不仅仅是一个简单的规划、设计，以及整合一个步行/骑行可达的公共空间的问题。理想情况下，它是一种场所塑造的方法，从空间规划到运营、管理，产生公共空间的社区所有权。最终，塑造一个连游客都愿意反复前往体验的15分钟步行/骑行可达的公共空间（图 6）。图 6：良好场所塑造的优势资料来源：公共空间项目，戴德梁行研究部培养和定义社区身份提升舒适度培养频繁且有意义的联系建设和支持当地经济建立完善的可达性吸引不同的人群20 第六章 城市总体规划场所塑造是规划、设计和管理城市公共空间的全面过程。它考察当地社区现有的优势和特质，并与社区合作，通过最佳实践的场所塑造概念，加快形成和建立城市公共空间，提升人们的体验感，并增强健康和福祉。有效的场所塑造既是一个过程，也是一种思维方式，应用了城市设计原则。场所塑造可以由官方机构指导并在基层推动。通过吸引所有相关利益方，最佳实践的场所塑造可以提升未充分利用的城市公共空间，增强行人层面的建筑环境体验。好的场所塑造应当贴合社区体验，充分发挥场所潜力，因此这需要大量参与者的介入，设计、运营项目和活动。这种特质使得场所塑造与其他社区发展、经济发展和基础设施建设发展有了明显的区别。鉴于场所塑造拥有多重特性以及它对社区体验的重要性，合理的相关规划及执行非常重要。英国家庭与社区机构关注到，场所塑造可以在以下八个方面产生重大的变化和影响：治理；交通及连接；服务；环境；公平；经济；房屋和建筑环境，以及；社会及文化（图 7）。图 7：合理的场所塑造可以产生积极影响的八个方面资料来源：英国家庭和社区机构，戴德梁行研究部运作良好政府积极，包容，安全社会和文化设计优良质量过关房屋和建筑环境人人平等公平蓬勃发展经济通达便利交通及连接 服务周到服务注重环保环境场所塑造十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 21国内目前有一片区域，考虑到了以上这几个方面。如今，这片区域对行人友好，通过场所塑造促成了丰富多样的活动，吸引了众多当地居民和游客到访，吸引到的投资也推动了当地经济的发展。这片区域就是上海徐汇滨江（图 8 和附录中的案例研究 1）。图 8：上海徐汇滨江大事记资料来源：戴德梁行研究部龙华成为保卫上海市区重要军事防线的一部分。龙华地区陆续开设工厂。就这样，徐汇滨江开启了工业化的进程。龙华机场诞生，作为中国民航的发源地，龙华机场一度成为民国时期的航空门户。徐汇滨江目前已经成功吸引龙美术馆等众多知名文化艺术机构。这段时间，贯通了 8.4 公里的滨江岸线公共空间已建成，并先后创建了西岸音乐节等品牌活动。一系列推动中国现代化进程的设施如上海水泥厂等在徐汇西岸地区建成，直到 2009 年才纷纷关闭或迁移至上海郊区。19世纪1917 年2010 年至今20 世纪初期到2009 年展望末来，“场所主导”的方法将激发一种目标意识。城市公共空间的规划和管理将由包含各行各业的专业团队来实施和执行，从而促进社会资本参与，培养共同价值观、主人翁意识以及实现多元、绿色和可持续的城市环境体验。十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 2122 第六章 城市总体规划城市总体规划02以公共交通为导向的发展模式(TOD)22 第六章 城市总体规划十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 23为了实现 15 分钟可持续城市环境的互联互通，城市必须拥有一个精心规划、运转高效的公共交通系统。该系统易于使用，方便快捷，可以缩短市民出行时间，并且降低空气污染水平。中国许多城市已经实施或正在寻求实施的一项解决方案是以公共交通为导向的发展模式（TOD）。与此同时，国家层面对 TOD 的鼓励和支持也在不断增加，包括 TOD 规划和开发、TOD 融资以及TOD 预留用地。TOD 基本上让公共交通枢纽步行/骑行范围内的居住、商务和休闲空间有最大化的公共效益。它还促进了城市紧凑发展空间和公共交通之间相互依存的联系。此外，TOD 希望通过减少汽车的使用来增加公共交通的使用，由此来助力城市地区环境的可持续发展（图 9）。图 9:TOD 的优势资料来源：WRI，戴德梁行研究通勤社交环境经济 在全市范围内方便更多的居民职业拓展及业余生活 方便更多人选择低成本的交通解决方案（公共交通/步行/自行车出行）减少对汽车的依赖 社区活跃度提升 通过在公共交通枢纽附近建造综合性多收入群体都可以进驻的住房来促进社会公平 让行动困难者出行更加方便 通过创建适合的步行社区来改善健康状况并增加活动 通过减少对汽车的依赖和城市扩张来减少空气污染和温室气体排放 减少能源消耗 保护绿色和自然空间 方便员工的聚集和出行 通过多元发展增强经济韧性 激发地方经济活力 提升交通线路沿线财产的价值来资助更多的基础设施建设 降低基础设施成本 降低运输成本24 第六章 城市总体规划TOD 通常包括一个中央交通枢纽（例如附带众多公共汽车站的火车站），周围可能是包含商业和住宅的混合开发用地。此外，TOD 旨在方便人们步行/骑行出行。此报告中我们想列举一个很好的例子，杭州的始版桥未来社区（图 10 和附录中的案例研究 2）。图 10：杭州始版桥未来社区时间线资料来源：戴德梁行策略发展顾问部，戴德梁行研究部浙江省政府工作报告首次提出“未来社区”。始版桥社区被列入浙江省首批 24 个未来社区试点之一。浙江省举行 2020 年全省扩大有效投资重大项目集中开工仪式，本批集中开工的 537 个项目聚焦高质量发展。杭州共有 48 个项目参加本次集中开工活动，包括始版桥未来社区项目。始版桥未来社区项目总投资约92.9亿元，建设单位为杭州望海潮建设有限公司，建设工期为 2020-2022 年，同时被列为省长联系点项目。2019 年2020 年 3 月2020 年至今24 第六章 城市总体规划十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 25城市总体规划03生态解决方案十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 2526 第六章 城市总体规划如前所述，鉴于“四大主导原则”之一以生态为核心，“15 分钟城市”概念还非常注重绿色土地面积，减少城市热岛效应，减少洪涝灾害发生，以及增加生物多样性。例如，在昆明举行的联合国生物多样性大会上，经常遭受台风和风暴潮的深圳大鹏新区被授予“绿水青山就是金山银山”实践创新基地，全面推进以生态环境为导向的综合开发模式。在防洪方面，财政部、住房和城乡建设部、水利部研究选定了 20 个城市规划和启动海绵城市试点项目。这些海绵城市项目在顺利完工后，将有助于改善水环境，防洪排涝（图 11）。此外，15分钟城市概念的“六大需求”之一侧重于“供应端”。换句话说，以城市农业的形式来满足和推动自给自足的生计或粮食生产的需求。可以帮助实现这一目标的城市规划模式之一是以生态环境为导向的发展模式（EOD），并且该模式正在中国得到广泛的采用和实施。在此基础上，根据麻省理工学院针对 EOD 的 10 个方向性原则，一个重要的原则是当地食品生产的最大化，中国在 15 分钟城市规划和城市农业方面也特别关注到这一点（图 12）。资料来源：戴德梁行研究部图 11：一个简单的海绵城市系统要素绿顶河流透水人行道雨水花园人造湖景观绿地水净化水循环再利用十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 27图 12：EOD 的 10 个方向性原则资料来源：麻省理工学院，积水房屋株式会社，戴德梁行研究部1.完成废物和水资源的循环：100%处理现场及所有范围内的废物和水资源，包括下水道污水、灰水和雨水。6.恢复溪流和河流：加强和修复现有的水道。恢复和保护流域的完整性，并通过技术加强它。3.高效能源设计：结合场地定位和规划，利用现场可再生能源技术，最大限度地发挥被动式和气候节能的效益。8.结合创新材料：建筑材料和现场产品（铺路材料、墙壁等）选择使用可减少能源消耗（当地材料）并具有适应变化潜力的材料。2.集成基础设施系统：从嵌入式和无处不在的数字技术到生态工程，基础设施系统和建筑物应该增强系统流程并结合交付方法。7.重建栖息地和野生动物：保留、构建和恢复生态矩阵，以支持动物物种、植被和地形特征。在施工期间保存和保护现有功能。将地方级网络连接到区域系统。4.现场粮食产量最大化：提高自给自足和本地粮食产量，尤其是水果和蔬菜。9.保护文化和遗产：通过保存、保护和融入新建筑和景观设计，将当地的价值观融入其中。5.增强机动性和循环：使用新的交通方式，减少从本地到区域、从个人到共享的能源消耗。重塑并组织流通模式以适应新的出行模式和行为。10.重视公平、健康和幸福：改善不同年龄段、不同群体的生活和工作环境。28 第六章 城市总体规划中国农业科学院设施农业环境工程研究中心位于北京市中国农业科学院内，为城市地区农业发展提供重要支撑。目前，该中心拥有 40 多 个研究机构，主要研究室内和垂直城市农业、温室工程、植物工厂、水培和能源效率的各个方面。该研究中心指出，中国气候多变，大部分北方城市的气温可低至-55 摄氏度，国内的垂直农场需要在冬季也能熟练生产粮食。与传统农业相比，随着水培、LED 照明、热泵和主动蓄热等技术的发展，发达城市中一个拥有天然太阳能农场可以将单位面积的生产力提高 2 至 10 倍。通过人工照明，这一数字提升到 40 倍，而通过采用垂直农业技术，这一产量可以达到传统农场的1,000 倍以上。如果将城市农业适度纳入 15 分钟城市规划，都市农业将诞生更多优势，包括社会和文化效益、健康和福祉的改善、更好的环境以及更有力的地方经济和社区发展（图 13）。28 第六章 城市总体规划十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 29图 13：城市农业的优势资料来源：佛罗里达大学，戴德梁行研究部30 第六章 城市总体规划同样，根据麻省理工学院及其 EOD 的十个方向性原则，其中提到了两个路径是恢复河流和溪流，以及重建栖息地和野生动植物。绿色植物遮蔽了城市街道，从而减少了“热岛效应”。因此，自然绿地降低了城市的相对温度，提高了宜居性。放眼全球，位于韩国首尔的清溪川改造项目是一个值得了解的国际 EOD 项目（图 14 和附录中的案例研究 3）。图 14：首尔清溪川资料来源：戴德梁行研究部用混凝土覆盖清溪川。在清溪川上兴建高架公路。清溪川重新开放。提出清溪川改造工程。清溪川继续吸引来自本地区、首尔其他地区、韩国以及世界其他地区的大量游客。1958年1976 年2005 年2003 年2005 年至今30 第六章 城市总体规划十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 31清溪川是首尔市政府推进的大规模城市公共修复项目，它实现了清溪川从混凝土排水系统到公共休闲空间的华丽转变。清溪川原是首尔一条长10.9 公里的，被垃圾及废物覆盖的污水渠，河流上还建有高速公路。糟糕的河流环境使得城市形象受到极大的负面影响。首尔市政府要求拆除高速公路，并建立起“清溪川文化带”网络系统。新的网络系统下，一条步行街将河流与周围的历史建筑连接起来，并实施了交通流量监控措施，以减少拥堵，提高公路使用率。清溪川项目表明，重新审视那些看似无法修复的遗址，他们也可以转换成为新项目，挖掘出更好的用途。这些努力使社区变得更美好，为居民提供可步行/骑行的公共空间，并吸引商店、企业和其他商业活动来促进周围社区的发展。该项目为城市带来了清澈的河流的同时，河流的冷却作用也使得周边地区温度降低 3.6 摄氏度。总体而言，这一 EOD 项目为城市提供了成熟的防汛系统，并使得当地的生物多样性增加了 639。更为重要的是，该项目提高了周边社区的宜居性，将自然环境归还给市中心。在接下来的四个部分中，本报告还将重点关注四大商业地产领域，并分别为每个领域选择一个热点话题，旨在研究 15 分钟城市生活圈如何提升城市宜居性。十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 3132 第七章 写字楼混合办公空间混合办公空间图 15：混合办公的定义资料来源：Ones,戴德梁行研究部技术进步和数字化变革受新冠肺炎疫情推动和发展，成为了中国乃至全球混合办公模式的主要驱动因素。什么是混合办公?混合办公通过建立协同办公平台，允许员工在办公室工作或远程工作。在混合办公工作安排中，有些员工选择或被要求定期在办公室工作，而有些员工则选择大部分时间远程工作。典型的混合办公空间中预留出了会议、协作、社交和联系的空间，个人分配的空间较少。混合办公还旨在为员工提供工作和生活的平衡，以及获取资源、工具和培训的空间，并与公司的文化、品牌和形象联系起来（图 15）。混合办公是25%一种将居家工作和办公室工作结合起来，并考虑到个人需求的工作方式。混合办公为员工的工作提供了灵活性，当员工回到办公室时，可以在公共工作区工作。因此，员工可以享受个性化的工作时间表。写字楼第七章十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 33图 16：远程办公发展的时间线 资料来源：Toptal，戴德梁行研究部全球发展趋势混合办公的相关技术已经发展多年，但企业普遍对灵活办公制度持谨慎态度，尤其是在中国内地。然而，在新冠疫情期间，世界各地（包括中国内地）的许多组织机构为了维持业务的持续运营，不得不迅速适应并采用混合办公模式，大多数员工居家办公（图16）。15 分钟城市规划混合办公空间的考虑因素自疫情结束以后，混合办公正在迅速成为全球许多城市的工作“常态”，员工和组织机构都意识到混合办公模式带来了许多好处。如今，甚至有人断言，疫情前的办公模式已经一去不复返了未来将不再有紧凑和固定工位的办公空间。在世界各地的许多城市都将设有办公室，但组织机构不太可能要求所有员工全部返回办公室工作。在适当的时候，全球（包括中国）许多城市的办公场所将融合远程办公和在办公室办公，技术将成为保持员工间沟通联系和有效维持生产力水平的关键。第一台个人电脑问世。美国彭尼公司（J.C.Penney）允许呼叫中心的员工可以在家办公。企业社交网络工具 Yammer 发布（于 2012 年被微软以 12 亿美元收购)。全球 70%的人每周至少远程工作一次，53%的人每周至少有一半的时间远程工作。多人视频协作软件 Zoom 的用户中，拥有 10 名以上员工的企业达到50,800 家，较 2017 年增长了 5 倍。新冠疫情成为远程办公的“里程碑”。全球数亿人不得不居家办公。在美国，远程办公的人数达到了 150 万。移动热点（Wi-Fi）被发明了。16K 内存软盘100K 字节存储1975年1980 年代中期2008年20182019年2020年1987年1991年www70%每周一次一半的工作日53P,800年34 第七章 写字楼混合办公空间今年早些时候，戴德梁行对中国内地写字楼租户进行了问卷调查，以期了解他们对混合办公的看法。以下是关于 15 分钟城市规划的两个问题：问题 1 和图 17：如果采用，您所在的组织机构在内地的员工喜欢使用混合办公模式的主要原因是什么？（请选择其中一个选项）27.27%9.09E.45.18%0.00%0%5 %05EP%A.无需通勤上班B.更有利于个人健康C.灵活平衡其他职责D.提高工作效率E.不知道资料来源：戴德梁行研究部十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 35问题 2 和图 18：如果采用，您所在的组织机构在内地的员工更喜欢远程办公的频率是？（请选择其中一个选项）根据我们的调查，大中华区的员工喜欢使用混合办公模式的最主要原因是其具有灵活性，该模式让员工可以灵活地平衡其他职责，如日常生活。其次是该模式可以避免员工耗费几个小时的时间通勤。员工节省下了时间，更好地平衡了生活，因此也就提高了工作效率，这一点也是混合办公模式受欢迎的主要原因之一。当谈到 15 分钟城市规划时，平衡其他责任也是一个需要牢记的关键因素。员工在混合办公模式下，不在办公室的时间里，大多会选择居家办公。然而许多员工居住在郊区，并且随着人数变多，这些居住区域涵盖的餐馆、便利店和零售店等便利设施将迎来更多需求。所有必须的、重要的设施都需要在步行/骑行距离内。13.64%9.09.18.73%4.551.82%0%5 %05%A.每周1天B.每周2天C.每周3天D.每周4天E.长期远程办公F.不知道资料来源：戴德梁行研究部十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 3536 第七章 写字楼混合办公空间图 19：轮辐式办公室资料来源：戴德梁行研究部根据我们的调查，超过 31%的员工选择了“不知道”更喜欢的远程办公频率，该选项排名首位。这很好地说明了内地混合办公模式仍处于起步阶段，因为许多员工仍不确定他们平均每周会远程工作多少天。除此之外，占比第二和第三的选项分别为每周 4 天和每周 3 天。随着时间的推移，对比调查结果，国内员工远程办公的平均天数预计会减少到1到2天。这是由于需要处理面对面的工作、获取工作资源、面对面指导或培训、培养个人对团队或公司的归属感等等。选择每周一至三天在家办公，而不是在办公室办公，这就是以另外一种形式推进 15 分钟城市规划进程。在新的混合办公模式下，中央办公场所更多地用于协作工作、客户会议、活动、培训和工作资源的使用。但如果不仅有一个中央办公室可供办公室员工使用，而且还有几个位于郊区的辐条办公室会怎么样？在这种情况下，员工就不用花很长时间往返于中央办公室，而是可以方便地步行/骑行至最近的办公场所，与同事和重要客户会面，参加活动，参加职业培训，甚至使用办公室的资源和设备。更重要的是，中央办公空间可以是直接从写字楼业主那里租用的区域办公场所，也可以是服务式办公供应商或联合办公供应商为会员签约提供的空间，或者是三种选择的组合（图 19）。区域办公空间服务式办公空间家庭办公空间联合办公空间中央办公空间十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 37此外，办公舱也是一种选择。它可以为单个员工提供相对独立的空间，员工可以在此专注地工作，也可以接听电话会议或参与线上研讨会，空间较大的办公舱也适用于多人会议。办公舱可以有多种空间大小，并可以根据以下方面进行定制：室内设计；人体工程学；内外颜色；内部和外部材料；家具；隔音；供电；照明；空调，以及；IT 技术（计算机、Wi-Fi、视频会议系统等）。精心设计的办公舱还包含以下优点：为用户缓解工作疲劳；促进用户健康；提升用户的健康和幸福感，以及；提高用户的工作效率。办公舱可以安置在城市的许多地方，包括写字楼大堂、购物中心、咖啡馆、酒店、住宅区、机场、火车站、公共广场或街道上，从而增加了 15 分钟城市概念的价值。一旦在城市周围覆盖了办公舱网络，用户就可以随时通过“即付即用/按分钟计费”系统，使用特定的办公舱。最后，瑞安在上海提供的 WORKX NOW 办公舱就是一个实施办公舱概念的例子（图 20 和附录中的案例研究 4）。图 20：上海瑞安 WORKX NOW 时间线资料来源：戴德梁行研究部首个实验性创新办公空间 WORKX SOCIAL LAB 在瑞安广场推出。INNO NOW推出了四个灵动办公舱模块，以测试操作能力。瑞安在上海新天地增加了两个WORKX NOW办公舱，使公司在上海运营的灵动办公舱总数达到 7 个。当 WORKX NOW 在上海新天地正式推出时，灵动办公舱产品系列进行了升级。2020年2020 年2023 年2022 年38 第八章 零售社区商业社区商业图 21：消费者对社区商业各项的满意度（2023 年）备注：1 是非常不满意；2 是不满意；3 是中等；4 是满意；5 是非常满意。资料来源：戴德梁行研究部社区商业是一刻钟便民生活圈的重要组成部分。优质的社区商业对于一个充满活力的社区来说是必不可少的，尤其是适合步行/骑行的社区。服务于社区相较于区域级购物中心的“一站式”购物和体验性，社区商业更专注于服务周边几公里范围内的居民，为他们提供日常生活所需的购物环境、社交约会和亲子娱乐场所。根据戴德梁行的调研，现阶段，中国消费者对社区商业的绿色环保、体验性、策展与营销活动，以及人员服务提出了更高的要求（图 21）。1.02.03.04.05.0绿色环保体验性策展与营销活动人员服务智能化（机器人、自助收银等）购物中心设计与美陈服务设施与设备（洗手间、母婴室等）品牌与业态安全交通便利性零售第八章十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 39图 22：中国 16 个城市新增供应零售物业类型占比（2023 年2025 年）资料来源：戴德梁行研究部随着中国消费者消费方式和消费习惯的改变，社区商业采用新技术和创新商业模式，从而迎合不断增长的社区消费需求。社区商业通过对租户组合、空间、环境等多方面的优化，提升顾客的消费体验。除了超市、零售、餐饮、生活服务等业态，社区商业还会引入共享办公、儿童、娱乐、诊所、宠物服务等业态，满足消费者的各类消费需求。一些运营成功的社区商业还会打造花园露台、屋顶花园、亲子游乐广场等，作为周边居民的公共活动空间。社区商业不仅是社区商业功能的载体，更是社区文化的载体。社区商业与周边社区管理委员会合作，在社区商业的多功能剧场、中庭、广场等空间举办艺术策展、文艺演出、跳蚤市场、公益义卖和亲子交流等社区活动，吸引周边居民参与社区活动的同时，也提高了顾客的粘性，为社区商业带来稳定的客流。随着中国社区商业重要性的日趋凸显，新增供应零售项目为社区商业的占比也进一步提升。根据戴德梁行的统计数据，未来三年，中国 16 个城市近32%的新增供应零售项目为社区商业（图 22）。14.7%市域型购物中心52.2%区域型购物中心31.7%社区型购物中心1.4%其他十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 3940 第八章 零售社区商业数字化智慧菜市场展望未来，智慧商圈建设已经成为创新消费场景、改善消费条件、增强消费能力的重要抓手。对于零售商来说，零售行业数字化转型为其提供了丰富的消费数据，可以更好地提升营销、服务、产品和销售额。中国正在积极推动数字技术与实体经济深度融合。以上海为例，到 2025 年，上海将建设 15 个左右在全国具有示范引领性的数字商圈商街。2022 年，上海市豫园商圈入选全国示范智慧商圈，其客流量、出租率和销售额较上一年度均有所提高（图 23）。菜市场是 15 分钟生活圈必不可少的设施之一，也是提升居民幸福感的重要“民生工程”。根据艾瑞咨询的数据，2020 年中国菜市场生鲜零售占整体生鲜零售的 56%，是中国最大的生鲜零售渠道（图 24）。图 23：上海市豫园商圈经营业绩图 24：生鲜零售渠道分布（2020 年）资料来源：上海豫园旅游商城（集团）股份有限公司 2022 年度报告，戴德梁行研究部资料来源：艾瑞咨询，戴德梁行研究部 20% 10% 59%出租率客流量销售额与此同时，中国各地也在积极探索数字化赋能菜市场管理的新路径，以改善消费者的消费体验并增加销售额。56%菜市场44%其他十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 41图 25：中国一二线城市智慧菜市场数量（2023 年 4 月）资料来源：戴德梁行研究部近年来，国家及地方政府出台了一系列政策鼓励菜市场智慧化改造。中国的智慧菜市场建设已经步入了快速发展期。根据戴德梁行的不完全统计，截至 2023 年 4 月，北京、上海、广州、深圳、天津、杭州等一二线城市的智慧菜市场数量已经超过了 3,400 个（图 25）。天津大直沽菜市场是一家既能让人品味人间烟火、市井风情，又能享受到高品质的消费体验的智慧菜市场（图26 和附录中的案例研究 5）。图 26：天津大直沽菜市场重大事件时间轴资料来源：戴德梁行研究部 天津市大直沽菜市场建成营业。大直沽菜市场改造后开业，占地面积增加了 1,000 多平方米。大直沽菜市场是“天津市标准化菜市场”、“天津市20 项民心工程之一”的重大提升改造工程。2003年2009 年 6 月2018 年个00500600北京上海广州深圳天津杭州南京成都重庆武汉西安42 第八章 零售社区商业图 27：中国智慧菜市场行业规模及渗透率（2016 年2025 年）资料来源：艾瑞咨询，戴德梁行研究部未来三年，中国菜市场智慧化改造将加速推进。艾瑞预计，智慧菜场的整体渗透率由 2020 年的 0.4%快速提升至 2025 年的 15%（图 27）。亿元0%2%4%6%80,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,0002001920202021E2022E2023E2024E2025E中国传统菜市场行业规模（亿元）中国智慧菜市场行业规模（亿元）智慧菜市场渗透率（%）十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 43十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 43最后一公里物流在工业方面，影响 15 分钟步行/骑行城市成功与否的一个重要因素是最后一公里物流基础设施的实施，尤其是考虑到中国电子商务的扩张。现状与未来如今，包括中国在内的世界各地大多使用货车、面包车和三轮车进行最后一公里的快递配送。随着人们对可持续发展和绿色交通的关注，以及对运输成本和配送效率的重视，中国物流业目前正在研究更加先进的配送模式，包括无人配送车辆、配送机器人、配送无人机和配送快递的固定翼无人机（UAV）。未来，快递将有望通过这些运输方式送到指定收货点。鉴于中国电子商务市场的发展，以及随之而来的快递及快递配送业务的增长，中国的最后一公里物流需要持续寻找改进的方法，从而跟上时代的步伐，为生活在 15 分钟城市社区内的市民提供更好的客户服务体验。改进的方法有很多，但最后一公里物流有四个关键领域值得关注：配送设施；工业第九章 订单跟踪；配送，以及；收货点。44 第九章 工业最后一公里物流十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 45收货点改进当收货客户不在收货点接收快递时，最后一公里配送对在指定家庭或公司地址向客户配送快递的企业来说可能是非常沉重的负担。这可能导致送货企业在成功送货之前多次尝试送货，通常会造成送货企业的燃料和劳动力成本额外增加。有两种方法可以确保每次都能完成配送，一种是采用智能指定上下车点系统（PUDO），另一种是采用智能自助储物柜系统：智能指定上下车点系统智能指定上下车点系统（PUDO）包括一个供消费者收发快递的选定地点。一般来说，中国的智能指定上下车点系统站点要么是现有企业（如便利店）中有人值守的柜台，要么是现有企业中无人值守的储物柜（图 28）。总体而言，物流企业将快递送至智能指定上下车点系统位置，并在该位置存放快递，同时通知客户。当消费者到达智能指定上下车点系统网点领取快递时，可通过二维码从智能指定上下车点系统 网点员工处领取快递或打开无人储物柜。如果顾客需要退货，他或她可以使用承运商的数字界面预订退货，或让智能指定上下车点系统 柜台前的店员扫描快递标签，这取决于智能指定上下车点系统地点是有人值守还是无人值守。图 28：指定上下车点(PUDO)配送系统如何运作资料来源：戴德梁行研究部客户网上订购 包裹送达 PUDO 点客户取走订单46 第九章 工业最后一公里物流 智能自助储物柜系统智能自助储物柜系统可以被安放在任何位置，但是在中国，他们大多数都集中在住宅小区里（图 29）。图 29：智能自助储物柜的设计、组件和工作部件资料来源：MVK Mash 智能柜，戴德梁行研究部金属厚度从1 mm 起远程操控17英尺的触摸屏配有小工具充电器的电池粉末涂料覆盖层现金和硬币支付模块银行卡支付模块视频监控和警报系统双层防盗门十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 47在许多情况下，与智能指定上下车点系统一样，这些智能储物柜也因其普遍的便利性、投递企业和客户的易用性、投递效率、全天候可用性、更高的快递安全性以及中国目前 65%的人口居住在城市地区这一事实而广受欢迎。这些智能储物柜还可以通过二维码系统进行操作。如果得到有效实施，智能指定上下车点系统和智能自助储物柜系统将为 15 分钟城市社区带来巨大优势，因为它们提高了取货的便捷性，提升了配送效率，并将取货点置于步行/骑行均可到达的距离之内。最后是 15 分钟城市社区内的污染和可持续性问题。世界各地和中国的许多城市都在严厉打击污染严重的车辆。例如在伦敦，该市设立了超低排放区（ULEZ），污染严重的车辆进入该区将按日收费。鉴于目前许多送货卡车都是高污染车辆，这项新规定自然会影响到该市最后一英里送货物流的成本。为了解决这个问题，伦敦的 Q-Park 公司想出了一个办法，他们位于帕克巷的一个停车场正好位于超低排放区的边界上。他们与英国物流公司 DPD 合作，在停车场内建立了一个相当规模的最后一公里物流中心。在新的安排下，不符合在超低排放区内自由行驶的环保标准的配送车辆驶入停车场，并在停车场内的物流枢纽卸下快递包裹。然后，这些快递包裹会被转移到更小更环保的配送车辆上，并送到超低排放区内的客户手中（图 30 和附录中的案例研究 6）。图 30：伦敦 Q-Park 重要事件时间表资料来源：戴德梁行研究部Q-Park 成立Q-Park 收购了法国公司 Epolia。Q-Park 与特斯拉合作。Q-Park 荣获 英国停车奖（British Parking Awards）年度最佳停车运营商称号。Q-Park 收购 Massilia Park，成为马赛领先的停车场运营商。Q-Park 加强了在德雷斯顿的业务。1998年2008 年2016 年2022 年2016 年2017年十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 4748 第十章 酒店探索中国“社区型”精品民宿酒店探索中国“社区型”精品民宿酒店在思考酒店和 15 分钟城市概念时，酒店行业在很多层面上都可以受益于这个概念。在本报告的这一部分，我们将重点关注“社区型”精品民宿酒店。什么是“社区型”精品民宿酒店总体来说，“社区型”精品民宿是独特的、私密的、小型的、以历史和/或文化为灵感的社区酒店。不考虑“星级”等酒店定位评级的情况下，它们更加注重自身是否“正宗”，并提供个性化的住宿和服务。此外，这些民宿酒店着重关注如何进一步提升美好的体验和吸引力的相关因素，包括但不限于当地的自然景观、美食、历史以及当地的文化和艺术（图31）。图 31：“社区型”精品民宿：示例特征资料来源：戴德梁行研究部独特性历史性私密性文化灵感规模小正宗设计灵感全方位住宿体验酒店第十章十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 49探索中国“社区型”精品民宿酒店图 32：中国“社区型”精品民宿：设计考虑因素资料来源：戴德梁行研究部“社区型”精品民宿酒店的一个重要特点便是独特性。通常是通过提升风格、实用性和注重细节来实现的。利用风格讲述酒店的故事，使其独一无二。首先，优质的“社区型”精品民宿酒店设计需要去讲述一个故事。颜色、材料，甚至与位置、当地文化、酒店历史等因素相关的中心主题，应该贯穿整个酒店，为酒店提供连贯一致的外观，这对构建明确的主题有很大帮助（图 32）。“社区型”精品民宿酒店要想名副其实，就必须与本地社区建立强有力的联系。其中一个例子便是裸心酒店管理公司旗下位于浙江省的莫干山裸心谷高级度假村（图 33 及附录案例研究 7）。图 33：莫干山裸心谷高级度假村时间线资料来源：戴德梁行研究部建立裸心乡。建立裸心谷。建立裸心泊。建立裸心岭。建立裸心堡。建立裸心园。预计建立裸心峰。2007年2011 年2020 年2022 年2017 年2021 年2023年风格位置色彩当地文化材料当地历史十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 4950 第十章 酒店探索中国“社区型”精品民宿酒店与 15 分钟城市概念相辅相成的是，融入本地社区的好处有很多，包括为民宿和社区带来更稳健的业务可持续性、增强企业社会责任、提高环境可持续性和降低成本。例如，本地采购可减少燃料消耗和空气污染。融入本地社区的方式也有很多，例如：雇佣本地员工；使用本地产品；组织本地旅游；展示本地手工艺品；突出本地文化，以及；支持本地娱乐活动（图 34）。图 34：中国“社区型”精品民宿：融入本地社区的方式资料来源:戴德梁行研究部最后，相对而言，“社区型”精品民宿酒店是一个比较新的概念，但随着中国不同阶层的酒店客人更加注重整体住宿体验，未来此类酒店将受到更多休闲住宿和商旅客人的青睐。雇佣本地员工展示本地手工艺品使用本地产品突出本地文化组织本地旅游支持本地娱乐活动十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 51十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 51为实现城市的可持续发展，中国许多城市已经推进或正在考虑推进“15 分钟城市”概念。15 分钟城市是一个促进城市环境可持续性和提高生态环境宜居性的新概念。在中国可持续城市环境规划中，15 分钟城市概念已经被一些城市采用，比如上海和北京。2021 年 4 月发布的中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035 年远景目标纲要明确指出，中国的发展将更加注重以人为本，尤其是在考虑城市化的情况下。要点总结第十一章52 第十一章 要点总结十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 53在具体考虑中国城市公共空间与 15分钟可持续城市环境的关系时，地方政府的目标通常是创造包容性、人性化的友好环境，同时兼具经济可行性。为了实现 15 分钟可持续城市环境的互联互通，城市必须拥有一个精心规划、运转高效的公共交通系统。该系统易于使用，方便快捷，可以缩短市民出行时间，并且降低空气污染水平。15 分钟城市概念还非常注重绿色土地面积，减少城市热岛效应，减少洪涝灾害发生，以及增加生物多样性。最后，为了减少中国建筑的能源消耗和碳排放量，包括减少 15 分钟步行/骑行可达的建筑碳足迹，采取下一步行动以实现碳中和显得尤为重要，这就需要建立“碳平衡”。十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 5354 Part 12 AppendixPAGE 56案例研究 1徐汇滨江上海PAGE 58案例研究 2始版桥未来社区杭州PAGE 60案例研究 3首尔清溪川韩国附录第十二章十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 55PAGE 64案例研究 5大直沽菜市场天津PAGE 62案例研究 4瑞安WORKX NOW上海PAGE 66案例研究 6Q-Park伦敦PAGE 68案例研究 7裸心谷莫干山 徐汇滨江上海废弃工业区的重生2003年至今摘要：上海徐汇滨江曾经是一片废弃的工业用地，现在已经成为了一个由绿地、步行道和翻新建筑组成的公共空间。它如今成为了上海核心地带最具活力的滨水区之一。案例研究156 第十二章 附录十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 57概述：近年来，徐汇滨江经历了一次发展复兴，井成为上海一个重要的公共空间。它占地面积 9.4 平方千米，滨江长度11.4 公里，在上海核心区域黄浦江沿岸是最大的单一指定区域。预计总的房地产开发面积超过 900 万平方米。影响：现在，徐汇滨江有超过 281,000 平方米的综合绿地。种植的植被使公众可以欣赏到不同的景观和季节性的花卉；徐汇滨江获得了许多奖项和荣誉，例如“上海最美的跑步路线”和“中国人居环境示范奖”；徐汇滨江有超过 20 个文化和艺术场馆。该地区每年可以举办近 100 个高质量的国际活动。它是如何完成的：绿化、建筑翻新、水岸整合以及步行/骑行路线规划是规划和设计这一地区时的关键考量因素；旧龙华机场的废弃跑道被改造成为“跑道”公园，井与水景和绿地交替出现；在保留原有结构外观和特点的基础上，裕明美术馆被改造成为一个老上海飞机厂的机库；知名文化艺术机构，如龙美术馆、裕明美术馆和 Tank上海（一个由五个保存完好的燃料储罐 改造而成的公园）成功地被融合进来；在徐汇滨江举办高质量的活动，如西岸音乐节、西岸美食节和上海西岸建筑与当代艺术展。成果：徐汇滨江已经成功地从废弃的工业区和废弃的机场转型成为上海最具活力和动感的公共空间之一；如今，这个地区是一个多功能的休闲公园人们可以在步行、慢跑或骑行的同时探索城市的历史和文化。总结：徐汇滨江是上海连接滨江步道整体规划的延续，成为了上海滨江步道不可或缺的独特部分；徐汇滨江的现有园林景观在上海城市绿化中扮演着重要的生态角色；作为一个公共空间，徐汇滨江的设计旨在让所有人都能轻松进入并感受到它的亲切和友善。重大事件时间轴：龙华成为保卫上海市区重要军事防线的一部分。龙华地区陆续开设工厂。就这样，徐汇滨江开启了工业化的进程。龙华机场诞生，作为中国民航的发源地，龙华机场一度成为民国时期的航空门户。徐汇滨江目前已经成功吸引龙美术馆等众多知名文化艺术机构。这段时间，贯通了 8.4 公里的滨江岸线公共空间已建成，并先后创建了西岸音乐节等品牌活动。一系列推动中国现代化进程的设施如上海水泥厂等在徐汇西岸地区建成，直到 2009 年才纷纷关闭或迁移至上海郊区。19 世纪1917 年2010 年至今20 世纪初期到2009 年始版桥未来社区杭州实现从“造房子”向“造生活”转变2019年至今摘要：以和睦共治、绿色集约、智慧共享为内涵特征，突出高品质生活主轴，构建以未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务和治理等九大场景创新为重点的集成系统。案例研究258 第十二章 附录十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 59概述：以数字化改革为新发展阶段全面深化改革的总抓手，浙江对于“未来社区”的建设处于持续与积极的探索阶段。通过对上城区望江新城片区的现存问题梳理，寻找区域人居价值需要提升的原因，项目将进行业态重构、功能定位升级，让社区成为居民最放心、最安心的港湾。影响：一站式服务邻里中心实现老少同乐，提供社区治理服务；人才公寓规划高频生活配套以及以休闲餐饮为主的底商；邻里文化公园以艺术展览、主题 show、未来社区展厅及 IOC 智慧运营中心为主，结合始版桥文化特色，形成社区文化地标；颐养生活街区突出颐养康护特色，配置智慧菜场、社区食堂、老年服务中心等业态，打造新型社区服务康养生活街区；项目所有配套都是步行/骑行可达。它是如何完成的：在空间分布上，望江街道将按照集约高效利用空间的原则，确定了邻里、治理、服务、健康、教育、创业等六大场景；未来社区利用数字技术让“自治功能”变得更完善。“线下管家 线上平台”的综合服务体系让各线下运营场景与线上社区服务平台形成良好的紧密结合；在低碳节能方面，住宅部分将引入“准被动屋”技术来降低能耗，采用光伏发电来实现景观照明。此外，项目利用雨水收集体系浇灌景观绿化，并且将无公害处理的厨余垃圾“反哺式”培育屋顶花园。成果：创建一个步行/骑行可达社区，所有主要设施和服务都近在咫尺;未来，创业服务、功能性工作空间和人才公寓有望促进社区内就业，并增强生活/工作社区的概念;除了适合步行/骑行外，该项目还包括可发电的光伏板、节能的智能建筑系统、综合回收和节水计划，如中水回收利用。总结：始版桥未来社区作为一个步行/骑行可达的TOD项目，旨在通过提高社区居民的幸福指数，并在整个项目中实施优化的低碳绿色建设和运营，解决传统枢纽下社区存在的诸多痛点。重大事件时间轴：浙江省政府工作报告首次提出“未来社区”。始版桥社区被列入浙江省首批 24 个未来社区试点之一。浙江省举行 2020 年全省扩大有效投资重大项目集中开工仪式，本批集中开工的 537 个项目聚焦高质量发展。杭州共有 48 个项目参加本次集中开工活动，包括始版桥未来社区项目。始版桥未来社区项目总投资约92.9亿元，建设单位为杭州望海潮建设有限公司，建设工期为 2020-2022 年，同时被列为省长联系点项目。2019年2020 年 3 月2020 年至今首尔清溪川韩国再造城市休闲空间2003年至今摘要：将一条长达 10.9 公里的小溪重新开发成现代化的绿色公共休闲空间。案例研究360 第十二章 附录十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 61概述：清溪川是一项令人印象深刻的 EOD 城市更新项目，将一个被混凝土覆盖的排水系统改造成了一个绿色的公共休闲空间；EOD 城市更新项目被认为是可以解决长达 10.9 公里的污水流、垃圾和废物的方案，这条流经高架公路的河流使水环境恶化，成为城市的瑕疵；2003 年，时任首尔市长李明博启动了 EOD 城市再生项目，拆除高架公路并修复这条溪流。市政当局耗资约9 亿美元，于 2005 年完成了这个项目。自那时起清溪川在当地居民和游客中变得越来越受欢迎。影响：清溪川给首尔市带来了许多积极的元素。这个 EOD 城市更新项目引入了一个干净水源的自然环境；这条溪流可以使附近地区的气温降低多达 3.6 摄氏度；清溪川已成为文化和经济活动的重要场所，它已成为重振首尔市中心的推动力。它是如何完成的：由于环境恶化，首尔市政府提出了以清溪川为中心的EOD 城市更新计划。高速公路被拆除，采取交通流量措施以应对可能出现的交通拥堵；这个 EOD 城市更新项目保护了中央首尔独特的自然环境身份。此外，周围的商业区通过实施最新的信息技术系统而得到振兴。此外，该计划还鼓励连接这条溪流与北村、大学路和中洞周围历史建筑的步行友好型道路网络。这个网络系统被称为“清溪川文化带”。成果：该项目为城市提供了成熟的防汛系统。同时，在 2003年至 2008 年期间，当地的生物多样性增加了 639。清溪川公共休闲空间每天吸引游客约 64,000 人次；这个项目的成功为其它城市在设计及实施河流及自然生态系统修复上提供了成功的范例。总结：清溪川 EOD 修复项目展示了通过更新棕地（brownfield）地区来增强社区可居住性和经济复兴的许多积极因素；由于近期大量的城市化问题的产生，如过度开发等，大城市的自然生态系统和自然环境往往被忽视。清溪川等都市再绿化工程正是解决这些城市问题，为城市中心区带来良好的生态环境，让所有市民享受城市之美的重要手段之一。重大事件时间轴：用混凝土覆盖清溪川。在清溪川上兴建高架公路。清溪川重新开放。提出清溪川改造工程。清溪川继续吸引来自本地区、首尔其他地区、韩国以及世界其他地区的大量游客。1958年1976 年2005 年2003 年2005 年至今瑞安 WORKX NOW上海办公空间选择多元化2020年至今摘要：瑞安 WORKX NOW 灵动办公舱产品系列建立了“多元化空间”，为机构和个人提供多样化的办公空间选择。该系列产品使得现有混合办公体系更多元化。案例研究462 第十二章 附录十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 63概述：随着最近工作方式的变化，瑞安办公提出了(Core Flex)x Digital 的未来办公模式；其中，“Core”代表了集中式的核心办公，“Flex”代表灵活式办公，“Digital”是数字化解决方案；在此基础上，瑞安打造了“WORKX”系列产品，其中WORKX NOW 作为最新的灵动办公舱模块产品，为人们提供了一个全新的便捷办公空间。影响：WORKX NOW 灵动办公舱模块使人们可以随时随地工作；WORKX NOW 灵动办公舱模块利用绿色材料和能源，并且减少了往返主要办公室造成的碳排放；WORKX NOW 灵动办公吊舱模块是预先构建的，易于组装，减少了现场施工时间、噪音和污染；灵动办公舱模块分布在整个社区，有效地促进了社区的繁荣，增强了社区的生活体验。它是如何完成的：WORKX NOW 产品由轻便的小型灵动办公舱模块组成，可以放置在城市周围的各个城市位置；配有桌椅和智能设备，允许用户进行办公室工作，在线会议，小型会议等；WORKX NOW 灵动办公舱模块无需人工干预管理，并应用物联网生态系统，包括智能锁、智能开关、中央控制、智能摄像头和预订小程序；最新的 WORKX NOW 灵动办公舱模块现已应用于商业空间；不再局限于写字楼，现在办公舱可以随时为所有用户提供真正的工作场所。成果：目前在运营的 WORKX NOW 灵动办公产品共有 7 个，分别位于分别位于瑞安广场、新天地时尚 I、新天地时尚II（室内外）、湖滨道、企业天地 5 号和创智天地；产品系列实现了零碳运营模式，促进了可持续发展的理念；WORKX NOW 灵动办公舱模块为用户提供便捷、绿色、智能的灵活办公空间，成为当前混合办公模式下的新选择。总结：为了满足人们多样化的办公需求，瑞安 WORKX NOW灵动办公舱产品诞生；未来，随着灵活办公模式的不断发展，这种混合办公产品将不断升级，以满足人们不断变化的办公需求和城市生活需求。重大事件时间轴：首个实验性创新办公空间 WORKX SOCIAL LAB 在瑞安广场推出。INNO NOW推出了四个灵动办公舱模块，以测试操作能力。瑞安在上海新天地增加了两个WORKX NOW办公舱，使公司在上海运营的灵动办公舱总数达到 7 个。当 WORKX NOW 在上海新天地正式推出时，灵动办公舱产品系列进行了升级。2020年2020 年2023 年2022 年大直沽菜市场天津市井气 科技感的智慧菜市场2003年至今摘要：天津大直沽菜市场不仅借助互联网、物联网、大数据等数字技术，实现了传统菜市场运营管理模式的转型升级，而且汇集了众多天津老字号品牌和地方特色知名品牌，是一家既能让人品味人间烟火、市井风情，又能享受到高品质的消费体验的智慧菜市场。案例研究564 第十二章 附录十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 65概述：大直沽菜市场位于天津城市最早的聚落，天津城区商品经济发祥地大直沽；区别于传统菜市场业态主要以蔬菜、食品为主，大直沽菜市场布局了“邻里小街”，以销售生活小商品（服饰、化妆品零售、生活用品等）的街区。影响：多次被评为“国家级优秀模范市场”，“天津市标杆市场”、“天津市卫生整洁市场”；大直沽菜市场是具有天津本土特色的智慧菜场，已经成为当地市民和游客的“网红”打卡地。它是如何完成的：大直沽菜市场汇集了众多天津老字号品牌和地方特色知名品牌，如：认一民、天宝楼、大桥道、桂顺斋、张记包子、小宝栗子等；菜市场内除了蔬菜、肉类、水产、百货等经营区域，在熟食销售区设置了就餐区，为市民购物提供全新体验；菜市场实现了 WiFi 全覆盖，每个商户都配有商户展示电子屏，菜场半年对商户进行一次星级评定（产品质量、产品价格、环境维护、文明经营等多维度进行打分），满星 5 级；大直沽菜市场配有自己的微信公众号，消费者可以随时了解市场新开店铺、优惠活动、菜品食品最新的价格动态，以及蔬菜农药残留检测结果等；大直沽菜市场建立和完善了一整套食品安全和菜场运营的管理制度，保证了消费者的食品安全。成果：借助互联网、物联网、大数据等数字技术，大直沽菜市场实现了传统菜市场运营管理模式的转型升级，不仅提升了消费者的购物体验，还增加了市场的销售额；大直沽菜市场服务于周边 23 个小区，覆盖 4 万余居民。总结：大直沽菜市场是一家既能让人品味人间烟火、市井风情，又能享受到高品质的消费体验的菜市场；20 年历史的天津特色菜场通过设施翻新和智能升级，成为天津菜市场的风向标。重大事件时间轴：天津市大直沽菜市场建成营业。大直沽菜市场改造后开业，占地面积增加了 1,000 多平方米。大直沽菜市场是“天津市标准化菜市场”、“天津市20 项民心工程之一”的重大提升改造工程。2003年2009 年 6 月2018 年Q-Park伦敦另一种配送设施选址解决方案1998 年至今摘要：出于新的环保规定，当时在伦敦牛津街附近的一个现有 Q-Park 停车场内新建了一个快递包裹配送设施。案例研究666 第十二章 附录十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 67概述：最后一公里配送物流公司必须在飞速发展的世界中发挥作用，特别是考虑到新的环境法规正在对全球城市中心一些最拥堵的地区实施。影响：Q-Park 的产品组合包括 570,000 多个停车位，分布在荷兰、比利时、德国、英国、爱尔兰、法国和丹麦的 3,000 多个停车场；为了遵守英国政府新的环保法规，英国各市政府已开始在市中心设立低排放区，目的是减少道路上污染最严重的车辆数量；鉴于最后一公里配送物流企业目前使用的车辆依赖化石燃料，这些区域对他们来说是一个挑战；在这种情况下，伦敦牛津街被确定为世界上污染最严重的街道之一，威斯敏斯特委员会选择将该街道纳入伦敦超低排放区；对许多最后一公里送货的物流车辆造成影响，污染最严重的车辆如果不支付每日费用，则不得入内。如何完成：Q-Park 在其位于超低排放区 边界的帕克街停车场建立了城市交通枢纽；英国快递配送公司 DPD 与 Q-Park 签订协议，在城市交通枢纽内划出一块较大的区域，建立“最后一公里物流枢纽”；该物流中心从现有车队接收来自大型配送设施的快递包裹，以便在不进入超低排放区的情况下靠近最终配送点；然后使用较小的全电动车辆将快递包裹配送到超低排放区内的最终目的地。结果：Q-Park 建立了最后一公里配送解决方案，既考虑到了现有的快递包裹配送基础设施，又考虑到了新的 超低排放区，还可以分配到他们在英国有业务的每个城市。要点总结：Q-Park 的移动枢纽使物流企业能够按照目前的标准运作，同时遵守英国政府为减少市中心污染和拥堵而制定的新政策。重大事件时间轴：Q-Park 成立Q-Park 收购了法国公司 Epolia。Q-Park 与特斯拉合作。Q-Park 荣获 英国停车奖（British Parking Awards）年度最佳停车运营商称号。Q-Park 收购 Massilia Park，成为马赛领先的停车场运营商。Q-Park 加强了在德雷斯顿的业务。1998年2008 年2016 年2022 年2016 年2017年裸心谷莫干山自然与社区的链接2011年至今摘要：裸心始于 2007 年，旗下高端度假村、共享办公空间等产品提倡“快活裸心，返璞归真”。裸心集团致力于为消费者提供“清新、乐活、绿色和精彩的”生活体验。案例研究768 第十二章 附录十五分钟城市 中国商业地产的创新与变革 69概述：裸心谷位于浙江省莫干山的一处竹林和茶园之间距离上海 2 个半小时车程已经成为一个综合性生态度假胜地，并且高度融入社区。影响：裸心谷的别墅包含了121间豪华客房，客房设计高效节能；有夯土墙建造的夯土小屋；在夯土小屋内，泥浆和保温泡沫通过一串混凝土结合在一起，形成了一个厚厚的面罩，可以隔离小屋，减少了室内温度的变化；保护区的水资源 100%循环利用；最重要的是，在裸心谷的建设阶段雇佣了 150 多名本地的工匠和工人，另外还有 120 名邻近地区的村民作为员工。它是如何完成的：裸心大本营以上海为中心，旗下度假村产品始于莫干山（2007）；在首次成功后，裸心将其可持续的生活方式和度假村体验的理念扩展到莫干山的裸心谷（2011）和裸心堡（2017），以及苏州的裸心泊（2020），郑州伏羲山的裸心园（2021），南京的裸心岭（2022），西安附近的裸心峰，以及其他一些正在筹备并即将推出的项目；裸心的战略是建造奢华的度假胜地，这些度假胜地的灵感来自大自然，管理时考虑到可持续性，设计时考虑到质量，并融入社区。这种贡献与承诺帮助裸心获得了行业内外的高度认可。成果：占地 60 英亩的裸心谷度假村是亚洲第一个获得美国绿色建筑委员会(USGBC)能源与环境设计领导力计划白金认证的度假村；裸心谷餐厅 30%以上的农产品来自于本地度假村。要点总结：如今，裸心谷已经成为国内知名的精品酒店度假村，在这里，客人可以充分融入社区、融入大自然。重大事件时间轴：建立裸心乡。建立裸心谷。建立裸心泊。建立裸心岭。建立裸心堡。建立裸心园。预计建立裸心峰。2007年2011 年2020 年2022 年2017 年2021 年2023年李志荣环球董事、大中华区副总裁大中华区资本市场部主管陈家辉大中华区估价及顾问服务部主管董事总经理苏智渊中国区产业地产部主管董事总经理魏超英中国区项目及企业服务部总裁侍大卫中国区项目管理服务部主管董事总经理大中华区可持续发展服务平台联席主管黄衍维执行董事大中华区估价及顾问服务部咨询服务主管大中华区可持续发展服务平台联席主管甄仕奇中国区商业部董事总经理陶汝鸿大中华区副总裁大中华区策略发展顾问部主管业务联系 人研究团队联系人 Shaun Brodie大中华区研究部内容主管张晓端华南及华中区 这篇报告是由戴德梁行大中华区研究部内容主管Shaun Brodie撰写，杨岚设计，蔡智英、冀杨、姜艳、管超和刘怡萱分析整理，Simon Graham 校对。为更好地服务客户，戴德梁行研究部在各个领域建立了“卓越中心”，如资本市场、写字楼市场、工业物流、零售商业等，Shaun 主要负责大中华区租户研究板块。如对大中华区租户研究有任何疑问，请联系：邓淑贤香港李易璇台湾魏东北区贾萱华西区关于戴德梁行戴德梁行是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司,通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。戴德梁行遍布全球 60 多个国家，设有 400 多个办公室，拥有 52,000 名专业员工。在大中华区，23 家分公司合力引领市场发展。2022 年公司全球营业收入达 101 亿美元，核心业务涵盖估价及顾问服务、策略发展顾问、项目管理服务、资本市场、项目及企业服务、产业地产、商业地产等。戴德梁行拥有多元化、平等和包容性的上海品茶，在环境、社会和公司治理等领域表现卓越，赢得众多行业重磅奖项和至高荣誉。更多详情，请浏览 或关注我们的官方微信（戴德梁行）。免责声明本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，并非对报告中所载市场或物业的全面描述。报告中所引用的来自公告渠道的信息，尽管戴德梁行相信其可靠性，但该等信息并未经戴德梁行核实，因此戴德梁行不能担保其准确和全面。对于报告中所载信息的准确性和完整性，戴德梁行不做任何明示或暗示的担保，也不承担任何责任。戴德梁行在报告中所述的任何观点仅供参考，并不对依赖该观点而采取的任何措施或行动、以及由此引起的任何风险承担任何责任。戴德梁行保留一切版权，未经许可，不得转载。戴德梁行 2023 年

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泰森多边形数理方法之商业应用市场研究中国|2023年10月成都商业地产GISGIS地理信息研究报告成都商业地产GIS地理信息研究报告回顾中国商业地产领域研究历程，不难发现行业研究仍以“定性”研究方法为主流，“定量”分析的方法论在业界应用相对较少，学术界也鲜有文献关注此领域。究其原因，笔者发现几点原因。首先，商业地产从投资开发到招商运营各个环节，涉及诸多不可控的人为因素，流程较难量化，例如招商的业态和品牌不只关系数量的多少，定位和品质更加重要却难以量化。其次，中国商业地产市场的透明度和数据可得性并不支持现阶段的业界研究大范围采用定量分析的方法论，例如购物中心的业态数据、租户数据、租约数据、资产表现数据均无须在政府监管机构备案，绝大多数非上市公司不会披露相关信息，因此给定量分析的数据可得性增添不小难度。再者，中国房地产与商业地产开发历经二十余载的发展红利期，长期的牛市行情让多数开发主体和运营主体对商业地产往往容易忽略系统性、前瞻性研究的重要性，这一时期的研策更关心投资拿地与销售回现，对资产经营的长线关注度不足。然而，近年来开发商现金流不堪重负，商业地产招商运营压力陡增日渐收紧的市场行情倒逼开发商持有资产、关注经营性物业，而其中零售商业实乃重中之重。正因如此，商业地产与资管运营成为时下热点。在华经营50载，仲量联行持续关注中国商业地产研究。数十年的数据积累赋予研究团队以数理视角、定量分析方法研究商业地产的能力。商业地产最重要的是“地段”。依托地理信息系统，我们的研究视角得以下沉至区位、地段这一关键因素。本研究报告应用泰森多边形（Thiessen Polygon）数理方法，结合地理信息系统对目标城市的零售商业市场进行定量分析，研究零售商业地产的地理分布与商圈、业态、品牌及资产表现之间的关联性，并通过叠加人口、房价等外部市场数据信息，探讨商业地产市场的竞合关系及未来机遇。报告引用的新方法只是商业地产行研漫长道路上的一场试验，我们对成都零售商业市场的研究实践也只是开始。仲量联行将持续在全国范围关注零售商业地产，希望与业界同仁携手同行，为行业研究探索一条定量分析的创新之路。朱建辉资深董事中国区零售地产及消费研究负责人华西区研究部负责人仲量联行前言目录成都商业地产GIS地理信息研究报告目录第一章：泰森多边形数学原理 研究从“定性”到“定量”，数学乃方法论之源03第二章：“自然边界”以地理信息视角，度量零售商业的“最短距离”09第三章：“经济边界”从“整体”到“局部”，解构零售商业“辐射力”21第四章：“拟合边界”理论结合实践，商业地产辐射力之双面性34第五章：“组团边界”“1 12”，零售商业之“竞合”41正文目录专题研究一：流动性问题 商场营收高低与消费力跨区流动的相关性15专题研究二：动线问题 高架和铁路切割商业外部动线32专题研究三：组团问题“组团边界”，商圈商业离散度研究53专题研究四：口岸问题 以动态视角重新定义商业“假口岸”54专题目录目录泰森多边形数学原理 研究从“定性”到“定量”，数学乃方法论之源成都商业地产GIS地理信息研究报告泰森多边形（Thiessen Polygon）又名冯洛诺伊图（Voronoidiagram），是一组由连接两邻点线段的垂直平分线组成的连续多边形。气候学家AHThiessen提出了一种根据离散分布的气象站的降雨量，来计算平均降雨量的方法，即将所有相邻气象站连成三角形，作这些三角形各边的垂直平分线，将每个三角形的三条边的垂直平分线的交点（也就是外接圆的圆心）顺次连接绘制一个多边形。用这个多边形内所包含的一个唯一气象站的降雨强度来表示这个多边形区域内的降雨强度，并称这个多边形为“泰森多边形（Thiessen Polygon）”。泰森多边形的应用可以延伸至商业地产的分析与选址。因为泰森多边形所构成的边界是任意两个顶点（即外心，外接圆的圆心）的地理直线距离的中点，所以泰森多边形上的任意一点到对应的两个顶点的距离相等。那么，此方法论便从数学逻辑上实现对多个目标商业地产项目、零售门店等研究对象的地理分界区别。基于此，再进一步纳入地形、交通等影响因素，商场或店铺的客流、辐射范围分析更能体现出系统度和科学性。泰森多边形的数学原理 什么是泰森多边形？五个购物中心按一定顺序相连每三个点生成外接圆生成外接圆的圆心即外心，亦是三角形垂直平分线的交点再依次找到所有三角形的外心按三角形生成顺序，绘制每个三角形的垂直平分线去掉作为辅助线的三角形，剩下的垂直平分线即泰森多边形的边界，五个购物中心的辐射边界即可确定成都商业地产GIS地理信息研究报告泰森多边形的数学原理丨40 仲量联行2023年版权所有将泰森多边形方法应用于零售商业市场，泰森多边形的离散点（外心）代表每一个研究对象的点位，本报告专指符合仲量联行定义的零售商业市场样本中的购物中心，即图中所示的A、B、C、D、E五个离散点。泰森多边形的边界线即为相邻两个购物中心的地理边界，如L(ab)线上的任意一点到A、B两个购物中心的距离相等。此外，泰森多边形的交点，如O(abe)到A、B、E三个购物中心的距离相等。在不考虑地面实际交通的理想假设下，且假定所有购物中心对消费者的吸引力同质，那么A、B、C、D、E五个离散点代表的购物中心各自的辐射范围边界便可通过该方法进行界定。基于上述分析，在不考虑各个购物中心差异条件及环境因素，报告将基于泰森多边形数学方法绘制而成的理论边界，称之为“自然边界”。自然边界单纯依据泰森多边形的数学算法计算而得，用以识别各个购物中心组成的辐射范围，且辐射范围具有不重叠、完备互斥（collectively exhaustive）的数学特征。定义一“自然边界”基于泰森多边形数学原理生成的项目辐射范围三大定义构筑泰森多边形在商业地产领域的应用基础成都商业地产GIS地理信息研究报告50丨泰森多边形的数学原理 仲量联行2023年版权所有“自然边界”的定义主要测算的是辐射边界的理论值，即不考虑购物中心自身运营状况、业态组合、品牌吸引力等。而与之相对，基于购物中心自身实际状况生成的辐射范围，我们将其定义为“经济边界”。因此，影响经济边界的因素必然五花八门、纷繁复杂，笔者归纳出主要的影响因子包括且不限于：零售商业的商业体量、区位条件、项目定位、业态组合、品牌组合、经营现状等。在此，我们仍不考虑外部交通动线、商圈等外生变量因素，这一部分内容将在后文进行深入探讨。那么，“经济边界”的影响因子则主要源自购物中心的自身条件及运营现状。下图示意不同零售商业项目因自身条件实现的不同程度的经济边界，经济边界存在相交或不相交两种情形，例如图中仅A、B两个项目的辐射范围相交，其他任意两点均不相交。在更极端的情况下，B项目的辐射范围可以完全覆盖A项目，而不局限于相交。定义二“经济边界”基于零售商业项目自身实际状况生成的辐射半径三大定义构筑泰森多边形在商业地产领域的应用基础成都商业地产GIS地理信息研究报告泰森多边形的数学原理丨60 仲量联行2023年版权所有我们定义“拟合边界”等于“自然边界”与“经济边界”的交集，即综合泰森多边形算法并叠加考虑购物中心实际运营现状两大因素，所绘制而成的辐射范围。以B点购物中心的分析为例，“自然边界”即上图L(ab)、L(be)、L(bc)形成的泰森多边形；而“经济边界”则是上图B点为圆心形成的圆，求交集后生成的“拟合边界”则是下图B点所在的灰色不规则区域，部分边界沿用泰森多边形，部分则是圆形边界。“拟合边界”综合“自然边界”和“经济边界”两大边界的所有限制性条件，最终得出的范围边界更接近于对商业地产实际辐射范围的拟合效果。三大定义构筑泰森多边形在商业地产领域的应用基础定义三“拟合边界”基于泰森多边形算法叠加零售商业项目自身实际状况生成的综合辐射范围，即“自然边界”与“经济边界”的交集。成都商业地产GIS地理信息研究报告70丨泰森多边形的数学原理 仲量联行2023年版权所有“自然边界”与“经济边界”求交集“以泰森多边形数学原理的介绍作为开篇，是全文GIS研究分析的理论基础。报告对“自然边界”、“经济边界”和“拟合边界”进行逐一定义，是后续成都零售商业市场实证研究的前置条件。“自然边界”是泰森多边形的理论基础，“经济边界”考虑零售商业实际情况，而“拟合边界”综合理论与现实两大因素，更接近于真实值。虽然商业地产市场的任一问题都很难用单一模型的量化分析进行解答，一事一议、因地制宜的研究思路早已是行业惯例。但笔者认为，抽丝剥茧各个主要影响因素，对商业地产市场分析、招商运营、资产管理仍具有举足轻重的研究价值。成都商业地产GIS地理信息研究报告泰森多边形的数学原理丨80 仲量联行2023年版权所有“自然边界”以地理信息视角，度量零售商业的“最短距离”成都商业地产GIS地理信息研究报告以“自然边界”重绘成都商业格局数据来源：仲量联行研究部，2023年10月丨成都零售商业“自然边界”全景图过去二十年，成都商业地产市场高速发展，优质零售商业（后文“零售商业”代指符合仲量联行定义的优质零售商业）总存量已突破1,100万平方米，成为全国第三个存量过千万、仅次于京沪的中国“商业第三城”。截至2023年第三季度，成都零售商业项目总数高达108个，其中核心商圈27个，次级商圈57个，近郊商圈24个。如下图所示，依据泰森多边形方法论，以零售商业项目为中心点绘制其辐射范围的“自然边界”。以城市环线分析，零售商业项目的现状与竞争具有明显的环状特质，且单个项目的自然边界随中心城区向近郊区域不断增大。一环内，春熙路、盐市口、天府广场等区域的分布最密集，因此单个项目所分得的“自然边界”必然最小，意味着项目之间的竞争也更激烈。但现实情况是，项目集中区域往往能形成商圈整体的协同效应，提升商圈作为一个整体对于客群的辐射能力，产生“1 12”的效果，组团分析内容将在报告第五章详细呈现。一二环之间的环状区域，由于传统老城区可开发土地有限，且距离春熙路较近，面临来自核心商圈巨大的虹吸效应，因此单打独斗零售商业项目仍面临“腹背受敌”的竞争格局。二三环区域则呈现出“百花齐放”的局面。伴随早期城市化而至的住宅开发，大量外来人口涌入加上本地人改善用房需求释放，二三环率先承接成都人口增长带来的商业红利，这也为零售商业集中开发创造出有利条件，在各个方位逐渐形成一定规模的次级商圈。项目之间的距离分布更加均衡，单个项目的自然边界也更广阔，项目之间竞争压力随市中心向外逐环递减。三四环区域的商业发展与这座城市的发展主方向保持一致，城南商业布局密度明显高于其他方位，高新南区一路高歌猛进的产业与人口流入，也逐步形成了成都第二个核心商圈。四环外区域的零售商业分布则相对松散、星罗棋布，项目的自然边界也最广。成都商业地产GIS地理信息研究报告自然边界丨10北 仲量联行2023年版权所有成都零售商业“自然边界”全景图成都“双核”商业格局与“三级”商业体系成型成都零售商业“自然边界”演变史丨成都零售商业“自然边界”全景图演变历程从时间维度分析，成都零售商业市场历经“初期发展”、“快速扩张”、“规模显现”和“散点加密”四个发展阶段，逐渐形成以春熙路商圈和交子公园商圈为“双核”的商业地产格局以及核心商圈、次级商圈、近郊商圈“三级”商业体系。阶段1：2012年以前 初期发展 次级商圈快速崛起，核心商圈逐渐势微。2012年，春熙路商圈零售存量仍稳居全市第一，但传统百货的数量占比高达75.5%，购物中心的发展方兴未艾，尚未成规模。彼时，消费者偏好正迎来快速转变，消费不再局限于购物本身，更加注重消费体验。因此，消费体验更加丰富多元的一站式购物中心逐步受青睐。这一时期新开的购物中心广泛分布于一环以外的区域，如万象城、金牛万达广场、来福士广场等，为次级商圈的快速崛起奠定基础。从2012年泰森多边形“自然边界”格局图中可以看出，此时次级商圈项目能够获得更大的“自然边界”，竞品项目施加的竞争压力相对更小。相反，在IFS、太古里开业前的春熙路核心商圈，因商业载体老旧，其客流面临次级商圈截留、虹吸的严峻挑战，亟待焕新升级消费载体。2012年2017年2022年2026年(预测值)319319万平米存量；4949个项目763763万平米存量；8383个项目(新增34个)1,1241,124万平米存量；107107个项目(新增34个)1,4011,401万平米存量；132132个项目(新增25个)成都商业地产GIS地理信息研究报告11丨自然边界数据来源：仲量联行研究部，2023年10月北北北北 仲量联行2023年版权所有04080006200720082009200000222023202420252026阶段2：2013-2017年 快速扩张 地标入市重塑核心商圈竞争力，人口外溢近郊商圈初现。2013-2017年，成都零售商业开发提速。截至2017年末，全市零售商业市场总存量达763万平方米，较2012年翻了一倍多，项目数量新增34个，市场进入高速发展期。这一时期的新开业商业遍布城市各个方位，市场呈现百花齐放的发展态势。期间，最值得关注的是IFS和太古里两大地标项目的入市，引发核心商圈商业重心东移，并重新确定春熙路商圈之于成都的核心地位。两大地标招引的大量国际品牌和区域首店，为成都日后竞争中国零售第三城奠定坚实基础。同期，次级商圈开始面临集中供应带来的竞争压力，且核心商圈与近郊板块同步发力，腹背受敌的竞争压力迫使不少缺乏商业运营经验的商业项目面临危机。这一时期，单个项目的自然边界因项目加密而不断压缩，竞争压力增大，客群分流，市场出现两级分化。伴随城市规模扩大，产业和人口进一步向近郊区县外流，二圈层迎来商业发展新契机，竞争压力相对更小、辐射空间更广的发展机遇吸引地产商的商住开发下沉至二圈层，近郊商圈的初代商业项目在这一时期开始出现。阶段3：2018-2022年 规模显现 “双核”格局成型，高存量加速商业焕新迭代，百货大范围退市。2018-2022年，成都零售商业不断加密且持续外扩。截至2022年末，全市零售商业市场总存量达1,124万平方米，较2017年增加361万平方米。同样，五年间成都新增34个零售商业项目，与2013-2017年间持平。新南天地和金融城（交子公园商圈）以74.1万平方米的新增供应位居全市各子市场首位。尤其在SKP开业后，交子公园商圈迎来首个重奢商业，并覆盖不同定位、不同规模、不同梯级的商业产品线，与春熙路商圈共同形成成都“双核”商业新格局。此时，全市存量已破千万平方米，市场竞争进一步加剧，百货关店潮蔓延，市场发展进入转型调整期，部分项目招商压力激增，市场出现高空置开业的负面情况。加上疫情三年对经济和消费的冲击，零售商业空置率持续上行。仲量联行数据显示，2019年底成都优质商业空置率仅7.3%，而在2023年一季度疫后首个恢复季，空置率已一路攀升至13.0%。这一时期，城市发展不再头重脚轻，商业开发视角回归老城区，城市更新与老旧改造更受重视，以万科猛追湾城市更新为代表的一批旧改商业项目、以源野为代表的创新消费空间陆续亮相，成为触达年轻人消费的全新场景。2022年，成都商业地产发展规模在全国紧追京沪两大一线城市，且甩开第四第五位的重庆、武汉一定距离。“商业第三城”的成都迈入高质量发展的蝶变时期，本土品牌开始崛起，消费产业链延伸且影响力与日俱增。从消费触点到消费场景、再到消费内容，成都已开始引领中国消费与零售商业发展新风潮。阶段4：2023-2026年 散点加密 商业开发重回成熟区域，消费场景营造走向“无界”，消费无处不在。2023-2026年，仲量联行预计成都零售商业市场总存量有望在期末达到1,401万平方米，较2022年增加277万平方米，增长24.7%，新增项目数25个。2026年泰森多边形自然边界格局图显示，这一时期新开业的零售商业悄然停止无限向外扩张的发展策略，相反转向既有开发区域的布局加密。此外，早期产业和人口已具备一定规模的近郊区域未来将迎来商业综合体的集中交付，天府新区、龙泉等区域便是未来四年新增供应主要发力点。新项目入市将不断压缩现有项目的自然边界，挤压生存空间，导致项目之间、区域之间的竞争更加白热化。新项目的密集布点使得居民的日常消费需求在小区周边即可满足，社区消费需求的便利性要求会水涨船高，成为未来商业成败的关键。在竞争加压的预期下，属于商业项目自身的核心竞争力打磨是关键。同质化的业态组合、空间设计已无法有效吸引线下客流到访。伴随成都“三城三都”战略的推进，大运会、世运会的举办，成都演艺经济、赛事经济等消费新场景更受时下年轻人欢迎。消费正在突破传统载体，走向“无界”。未来四年的商业开发也将突破传统开发思维，商业地产的竞争力须与时代发展的热点、流量结合度更高。未来，市场不再有一劳永逸的商业开发策略，持续更新的商业定位是常态思维。丨2005-2026年成都零售商业市场新增供应平均值预测成都商业地产GIS地理信息研究报告自然边界丨12建筑面积（万平方米）数据来源：仲量联行研究部，2023年10月 仲量联行2023年版权所有估算城市商业空间的市场饱和度“自然边界”之环路空间结构根据2023年9月前成都已开业的108个零售商业项目的地理分布，通过ArcGIS算出全市所有项目的平均距离，约等于1.2公里，再计算全市108个项目的“自然边界”的平均商业面积等于10.4万平方米。将平均距离除以平均商业面积得到一个比值。此比值衡量开发规模与竞争程度的关系：比值越低，单位面积开发规模对应的市场竞争激烈程度更高；反之竞争程度越低，发展机会亦更优。从右表可以看出，单个项目开发面积从市中心向4环逐步增加，即越郊区的商业项目面积越大。但从比值看，并非按环路单调递增，一环内的核心区域以及3-4环区域的竞争程度更高。而成都两大核心商圈 春熙路和交子公园商圈则分别位于上述两大区域。平均距离（米）平均面积*（平方米）比值*（米/平方米）全市范围*1,187 104,398 0.01137一环455 68,321 0.006661-2环2,311 84,442 0.027362-3环1,099 103,565 0.010613-4环866 113,451 0.007634环外2,453 128,443 0.01910依据仲量联行定义城市商业地产空间饱和度的计算方法，报告绘制出以全市平均饱和度和分环路平均饱和度两个类别饱和度地图，如下图所示。重要说明的是，该饱和度仅代表对商业地产供给侧的衡量刻度，需求侧未纳入分析。左图显示，共计36个区域显示颜色，即颜色越深的区域代表其市场饱和度更高，竞争更加激烈。高饱和度区域主要集中在春熙路商圈、交子公园商圈及新南天地、建设路、万年场等板块。右图显示按照环路的项目均值进行计算各个区域项目的相对饱和度水平。商业地产的核心就是地段，核心商圈虽然供给侧饱和度较高，但是需求侧也同样更旺。因此，全市均值层面的分析并未能体现地段的异质性，而分环路的分析则更能反映不同区域商业地产项目的真实压力。上表结果显示，一环内商业地产项目的平均距离等于455米，一环至二环区域的项目平均距离等于2,311米，二环至三环区域的项目平均距离等于1,099米，三环至四环区域的项目平均距离等于866米，四环即绕城区域外的项目平均距离则最高，高达2,453米。基于此，右图基于环路均值计算的饱和度数据显示，商业地产空间相对饱和度共计35个显色区域，相较于左图新增城南的大源和天府新区的商业项目，减少人民南路、城北、外双楠等区域的项目。丨成都零售商业空间饱和度（对比全市均值）丨成都零售商业空间饱和度（对比各环路均值）*平均面积为所有项目的平均零售商业面积；*比值=平均距离/平均面积；*全市范围仅代表优质商业项目所在区域成都商业地产GIS地理信息研究报告13丨自然边界数据来源：仲量联行研究部，2023年10月图例-1 00 0.18 0.18 1.241.24 3.53.5 5.675.67 8.178.17 19.8519.85 211.2 仲量联行2023年版权所有图例-1 00 0.6 0.6 2.172.17 4.054.05 5.875.87 10.4710.47 36.8936.89 71.8观察1 1：区域不均衡性（GeographicGeographic ImbalanceImbalance）成都商业地产发展呈现地域不均衡性，“南向”为发展主方向。成都优质商业总存量稳居全国第三，规模已超千万平方米。尽管如此，城市内优质商业的布局仍不均衡，商业地产开发优先适配城市发展主导方向。三环内老城区及中轴线往南的区域是现阶段成都商业发展最为密集的区域。首先，三环内区域是传统商业商务区，人口密度与产业聚集度更高。伴随开发加密，各商业项目的自然边界受迫挤压、不断缩小，市场竞争压力随之激增。以春熙路商圈为极核的单一中心格局早已无法满足城市发展的消费需求。商业地产走向“双核心”与“多中心”的未来乃大势所趋。目前，成都已形成以春熙路与交子公园两大核心商圈主导的发展格局。“成都向南”、“国际城南”都是成都市民对这座城市发展的普遍认知。成都坐拥全世界最长的南北中轴线，以中轴线从天府广场向人民南路、天府大道不断“南向”延伸，人口、产业同步聚集，因此商业地产开发同步沿中轴线往南实现有序扩张。以空间饱和度结论分析，颜色较深的区域主要集中在春熙路、新南天地、交子公园等商圈，这也是成都产业与人口导入相对较早的先行区域。观察2 2：环路衰减失效（MonotonousMonotonous DecayDecay FailureFailure）中心向外环状递减的商业地产发展逻辑失效，一二环的开发密度不及二三环、三四环区域。成都是中国地理教科书上最典型的“环形放射状”城市，往往城市的中心是资源禀赋最集中、最丰富的区域，且资源禀赋在各个方向从内向外逐步衰减。但一座城市实际的发展情况往往更复杂，更需适配当地的特殊性。成都的双核多中心城市格局决定了这种理论上按环衰减的发展走势必然失效。以一二环为例，作为传统老城区的重要居住区，受限于地理空间及土地可获取性，过去二十年该区域的商业地产开发空间不足，难以形成强有力的商业中心。反过来，由于距离核心商圈过近，区域内消费更易被春熙路核心商圈虹吸。这便是商业“假口岸”出现的普适逻辑，后文我们将用专题分析呈现成都假口岸商业的来龙去脉。相较而言，二三环区域则面临截然不同的发展机遇。早期相对充裕的可开发土地，让二三环能够实现大规模商业地产和住宅开发，区域性大型商业借此快速生长，万象城、天街、大悦城、凯德广场等产品线均已落子这一环状带。供给侧让一座城市商业焕然一新。在2014年IFS、太古里开业以前，二三环区域内凯丹广场、万象城一期等项目相继开业，极大分流春熙路商圈；直至两座城市地标入市，春熙路才真正坐稳成都第一商圈这把交椅。观察3 3：局部不饱和性（LocalLocal UnsaturationUnsaturation）城市内仍存在商业地产发展的潜力区域，适配产业发展、人口导入，未来商业发展仍具可能性。观察1总结的城市商业发展主轴线、主脉络与观察2阐释的环路特征是观察3观点的基础。正是由于城市必然有一至两个主导发展方向，并非均衡发展，同时城市的发展需要适配区域空间的可能性及土地开发可获得性。因此，不同区域必然存在商业开发在局部地区的不饱和性。理论模型推导结果显示，在看似密集的商业布局中有不少尚未饱和的“浅色区域”，存在商业开发的可能性。再考虑实际土地可获取性等现实条件，我们发现三环以内的区域虽然存在一定数量的“浅色区域”，绝大多数并不具备现实开发的条件。但三环以外的城市界面仍相对较新，仍有部分“浅色区域”已实现人口导入，但商业配套尚且不足。尤其在成都二圈层的近郊区县，商业地产发展主要集中于特定区域，社区商业的发展相对滞缓。从这个角度分析，成都三级商业体系中，社会商业的发展仍方兴未艾，且即时回现的销售型商业因后期运营管理水平低，已无法适配当前居民近距离消费对社区商业的要求。总体而言，局部商业发展的不饱和性及供需两侧的不匹配性，是未来成都商业地产开发持续迭代的前提。成都商业地产GIS地理信息研究报告自然边界丨14 仲量联行2023年版权所有专题研究一：流动性问题商场营收高低与消费力跨区流动的相关性随着我国人口出生率以及自然增长率呈下降趋势，零售商业开发从下沉至三四线城市，又逐渐回到人口更加聚集的头部重点城市，未来仍会在头部城市寻找开发机会。成都作为人口超两千万的超大型城市，本地居民拥有较高的边际消费倾向，以及包容开放的消费理念，成为各大零售开发企业的必争之地。尽管从城市商业规模来说，成都商业发展已经从增量市场过渡到存量市场。但从细项指标来看，2023年第三季度，成都人均优质零售面积约等于0.54平方米/人，在21个头部城市中位居第8。空置率方面，成都优质零售市场空置率位于1.5线城市的中间水平报12.0%，低于重庆、武汉等长江中下游城市，但是高于苏州、杭州、南京等东部城市。综上，成都零售市场发展相对稳健，商业开发仍有一定空间。那么，成都消费市场留给零售开发的“潜力区域”在哪里呢？接下来，我们将通过用泰森多边形生成项目的“自然边界”，结合人口、居民支出、项目营业额等数据，来解析商业地产开发的区域价值潜力。为了量化研究具体哪些区域有发展潜力，我们对供需双方的情况进行数据分析。在需求方面，我们通过计算得出每个项目在“自然边界”内实际辐射人口的总购买力，计算出居民在购物中心消费的理论营业额。在供应方面，根据公开信息发布的商业项目实际营业额，将理论值与实际值比较，可以得出哪些项目所覆盖的区域是有消费力跨区流动的。居民消费总支出筛出居民商品服务类消费支出线上消费额线下消费额（A）非商场载体消费商场载体消费购物中心营业额理论值（B）营业额公布值或估算值购物中心营业额实际值(C)成都零售商业项目“自然边界”商业潜力指数方法论*V.S.123成都商业地产GIS地理信息研究报告15丨自然边界 仲量联行2023年版权所有数据来源：仲量联行研究部，2023年10月购物中心“自然边界”拟合营业额理论值计算方法12021年成都城镇居民家庭人均消费性支出*2项目购买力估算 3居民支出部分在购物中心消费的比例支出项目金额（元）食品烟酒10,631.13衣着2,534.5生活用品及服务1,736.47医疗保健1,801.46交通2,983.22通讯761.91教育文化娱乐服务3,144.32居住6,789.98其他用品和服务1,197.95合计合计31,580.94线上占比约25%*5,001元/人/年线下占比约75%*15,005元/人/年居民商品服务类的人均支出20,006元/人/年2前提假设城镇居民人均支出近似于全市人均支出；社零总额与居民商品服务消费支出近似相等；不考虑购物中心直播等线下转线上的销售额。*人均支出数据仅更新至2021年，故城镇居民家庭人均支出采用2021年数据。*为剔除线上消费的影响，我们采用全国线上商品零售占社零总额的占比约25%近似替代。以成都龙湖北城天街为例：188,824 人“自然边界”人口*15,005 元/人/年人均支出=28.3 亿元/年项目购买力“自然边界”内居民线下总支出：A供给侧估算：2021年成都社会消费品零售总额=9,251.8亿元2021年优质购物中心消费在广义口径社会零售中占比约等于9%*成都优质购物中心营业额大概为9,251.8 9%=832.7 亿元需求侧估算：2021年成都常住人口 2,119.2万人；城镇化率79.48%；2021年城镇人均线下支出金额大约为15,005 元2021年农村人均线下支出金额大约为 9,949 元线下消费场景总支出=(2,119.2 79.48,005 2,119.2(1-79.48%)9,949)10,000=2,960.0 亿元以成都龙湖北城天街为例：832.7 亿元2,960.0 亿元购物中心营业额线下消费场景总支出额28.1%=居民支出在购物中心消费的比例 28.3 亿元/年28.1%项目购买力估算购物中心占比8.0 亿元=项目“自然边界”内居民在购物中心支出 购物中心营业额理论值：B*人口数据来源worldpop.org，数据更新至2020年。*中金公司洞察商管IV：中国购物中心总量潜力几何？。成都商业地产GIS地理信息研究报告自然边界丨16 仲量联行2023年版权所有数据来源：国家统计局、成都统计局、worldpop.org、中金公司，仲量联行研究部，2023年10月丨成都优质零售项目“自然边界”人口密度图成都商业地产GIS地理信息研究报告17丨自然边界图例北 仲量联行2023年版权所有人口密度低数据来源：worldpop、仲量联行研究部，2023年10月“自然边界”消费“流出型”项目识别条件：实际值 理论值，即C 理论值，即C B 类型一：自然流出型核心商圈对市域范围的强大辐射力，导致部分居民消费支出外流，尤其以奢侈品消费最具代表性。类型二：竞争流出型因商业项目自身竞争力相对不足，消费被周边竞品项目虹吸，导致消费支出无法留在项目辐射半径内。尤其是区域性大型商业综合体对3-5公里范围内的虹吸效应十分显著，导致其他区域消费大量外流。类型三：外溢流出型区内人口充裕，消费力强。相比较，区内缺乏优质商业，商业能够承载的消费力有限，导致消费必然外溢。此类区域具备商业开发潜力。类型一：相对流入型，即BCA当项目的实际营业额C大于理论值B，但小于“自然边界”内居民线下总支出A时，存在两种可能性：其一，“自然边界”辐射范围外的消费流入本购物中心。其二，相对流入型的消费还可能来自同一区域内的其他消费场景，例如街区、底商的消费向购物中心转移。两种可能性不是非此即彼的关系，是共同作用产生了相对流入型的零售项目。类型二：绝对流入型，即BA C当项目的实际营业额既大于理论营业额，且大于“自然边界”内居民线下总支出时，一定存在部分消费从其他区域流入。这说明，购物中心实际营业额已经超出“自然边界”所能产生的消费支出的上限，外来消费的流入是必然。绝对流入型项目首先通常建立在商圈能级基础上。一座城市核心商圈的辐射能力不用过多赘述，必然能够诞生大量的绝对流入型购物中心和百货商场。位于非核心商圈的零售项目如果也能够达到绝对流入型的条件，说明项目自身的运营能力十分强大，品牌组合及业态构成高度适配区域消费需求，因此能够从其他区位虹吸消费流入，晋升为绝对流入型的商业项目。“自然边界”内的居民线下总支出：A购物中心理论营业额:B购物中心实际营业额:C流出项目“自然边界”消费流出示意图“自然边界”内的居民线下总支出：A购物中心实际营业额:C购物中心理论营业额:B流入项目“自然边界”消费流入示意图“自然边界”外的居民线下支出购物中心实际营业额:C购物中心理论营业额:B流入“自然边界”内的居民线下总支出：A项目“自然边界”居民消费流入示意图成都商业地产GIS地理信息研究报告自然边界丨18 仲量联行2023年版权所有经上述方法论估算，我们将零售项目营业额的理论值与实际值进行对比，可以看出绘制出全成都优质零售项目的“自然边界”，以及自然边界内的消费流入流出情况，对各个零售项目进行“流入型”和“流出型”及其细分类别进行精准识别。基于此地理结论，成都各个区域的消费潜力及现阶段商业地产发展现状一目了然，对后续商业开发、招商、运营和资管均具有指导意义。如下图所示，成都优质零售项目“流入型”与“流出型”自然边界图中的沙色代表实际值小于理论值的“流出型”区域，全市共计34个项目属于此类“流出型”。这也说明，此类零售商业项目仍具备进一步挖掘区域内消费力的空间，留住本该属于此购物中心的消费者及其购买力。在三种“流出型”项目中，“自然流出型”无法避免。三级商业体系之所以成型，便在于消费力的跨区域流动，各级商业各司其职，满足不同类型居民的消费需求。因此，我们的关注点在于“竞争流出型”和“外溢流出型”项目。“竞争流出型”：项目总体运营不及竞品或其他类型商业载体，导致消费力外流。首先，竞品是“竞争流出型”项目存在的外部主因。以科华北路的泛悦mall为例，其周边客流在一定程度上被王府井购物中心和锦华万达广场虹吸，导致其整体营业收入不及预期。其次，街区、底商乃至城市更新衍生出的其他商业载体也可能完全改变区内消费格局。尤其是餐饮占比较高的社区周边，街区和底商是消费者普遍习惯的就餐地，那么购物中心的餐饮业态必然面临街区餐饮门店的竞争，导致营业额分流。例如，位于金沙光华商圈的西单商场周边的街区商业和底商非常成熟，这一带的居民十分偏好临街餐饮门店的日常消费。相较于中国多数城市而言，成都的街区餐饮业十分发达，街区商业对购物中心的分流向来不可忽视。但此类区域的商业发展具有潜力，购物中心须持续不断调整招商运营，保持竞争力，适配周边居民的消费需求。“外溢流出型”：区内人口充裕、消费旺盛，单一项目不足以承载区内消费，导致消费力外溢。出现这种现象的原因较多，其中一种可能性源自项目早期开发阶段的预期不足。在商业地产早期拿地研判阶段，开发商对区域人口导入、消费力预判不足，早期商业规划面积难以满足区域内持续性的人口流入，进而导致现阶段消费力出现外溢现象。以凯德广场魅力城店所在的成渝立交板块为例，其项目的“自然边界”覆盖估算约23万人，偏社区商业的体量规模现阶段已难以完全满足周边居住客群的消费需求。另一案例便是位于外光华的鹏瑞利青羊广场，其“自然边界”覆盖人口估算约18.7万人，同样面临类似的问题。基于此，我们认为这类区域是非核心商圈区域中，具有商业发展潜力的地理板块。丨成都优质零售项目“流入型”与“流出型”自然边界图成都商业地产GIS地理信息研究报告19丨自然边界数据来源：四川省连锁商业协会、仲量联行研究部，2023年10月图例0.1 2.52.5 5.35.3 7.97.9 12.212.2 16.516.5 26.326.3 66.766.7 84.9北 仲量联行2023年版权所有-12.3-12.3-12.3-9.6-9.6-7.6-7.6-5.8-5.8-4-4 -2.2-2.2-0.8-0.8-0.1实际值与理论值的差额如前文地图所示，成都优质零售项目“流入型”与“流出型”自然边界图中蓝色代表实际值大于理论值的“流入型”区域，全市共计有74个项目。“流入型”零售项目数远超“流出型”项目，说明成都零售商业市场的整体发展水平较高、品质较优。另一方面，结论揭示出一座城市的商业地产市场绝非“零和博弈”；共生共荣，将市场推向高质量、可持续发展的阶段，是行业长期发展、惠及本地市民的主旋律。“流入”型同样存在“相对流入型”和“绝对流入型”的差异。“相对流入型”：1.项目能较好覆盖周边居民消费，同时还能从其他消费场景或竞品项目处获得额外消费流入。这类项目通常是区域型购物中心，在成都以万达、龙湖、凯德等经验丰富的运营商的商业产品线为主，能够较好满足周边居民消费。同时，项目体量普遍较大、品牌覆盖度和业态丰富性更优，存在分流周边竞品的可能性。但正因如此，区内商业饱和度往往较高，未来空间有限。2.项目周边竞品集中，挤压“自然边界”范围，消费流入是维持项目生存的必选项。这类项目通常位于成熟度较高且项目集中度高的次中心商圈，如建设路万年场等。由于项目集中，单个项目的“自然边界”被挤压，覆盖范围较小，其常规经营便不可能只覆盖其狭小的“自然边界”内的消费者。后文，我们将在“组团分析”中对该问题进行详细阐释。“绝对流入型”：1.核心商圈的全域辐射能力，决定了消费的绝对流入。核心商圈商业项目聚集度高且发展成熟，品牌和业态覆盖更加全面，交通配套完备、通达性强，便于各个区域的人汇集于此，因此核心商圈内的零售项目大多都属于消费绝对流入型。在商业潜力方面，由于核心商圈商业集中且竞争激烈，同时拿地和改造成本不低，要想获得较好的生存状况需面临诸多竞争，但优势是可以借助核心商圈本身强大的客流吸附力，因此这类区域是有商业潜力但对零售运营商提出更高要求。2.非核心商圈项目各显神通，形成区域即辐射力，实现对竞品的虹吸与分流。这类商业项目不具备核心商圈的绝对竞争力优势，而是通过项目自身的“努力”实现从其他区域的客流导入。一方面，这类项目必须从众多竞品中脱颖而出，无论在建筑设计、动线、业态、品牌乃至运营推广等各个维度都应该是区域内的标杆。另一方面，在与核心商圈中的竞争中，如何留住本地消费者，让其不再“舍近求远”，仍是成败关键。3.与“相对流入型”原因2类似，“自然边界”范围过小，消费的绝对流入是必然结果。在此，报告不再赘述。成都商业地产GIS地理信息研究报告自然边界丨20 仲量联行2023年版权所有数据来源：仲量联行研究部，2023年10月从“整体”到“局部”，解构零售商业“辐射力”成都商业地产GIS地理信息研究报告“经济边界”“自然边界”勾勒出基于泰森多边形算法下零售项目的地理辐射范围，而本章详解的“经济边界”则从零售商业实际情况出发拟合项目的地理辐射范围。根据仲量联行零售商业及消费研究市场经验，零售项目的“经济边界”不只是对单个项目的独立研究，而是对整个城市商业格局的全景分析。“经济边界”全景图直观呈现各区域商业分布的疏密程度、市场竞争激烈程度、重叠程度。“经济边界”的估测也为后文进一步推导零售项目的“拟合边界”奠定了基础。一个零售商业的实际辐射范围事实上很难在行业中达成共识，往往备受争议。其辐射范围与项目自身的商业体量、区位条件、业态构成、品牌组合、经营现状等诸多因素休戚相关。为确定各零售项目的“经济边界”，笔者对每个因素进行数据标准化处理，再赋予权重，计算出每个项目的“经济边界”辐射半径。构建成都零售商业“经济边界”指数体系“经济边界”指数体系由五大要素、22个二级指标构成。五大要素包括：商业开发规模度、区位交通聚合力、商业经验影响力、资产运营盈利性，品牌业态引领力；二级指标详见左图。结果显示，“经济边界”前十的项目分差较大，第一名与第十名的分差高达34分，而第11名与第20名的分差仅为3.3分，排名越往后的项目间分差越小。以此可以看出，头部项目“经济边界”范围一骑绝尘，且中端项目的辐射边界差异并不明显。108 个覆盖项目92个购物中心，16个百货1,149 万平方米零售面积核心商圈占23.6%，非核心商圈占76.4q 家运营商省内19家、省外37家外资及港资、台资15家2023年成都优质零售市场样本商业开发规模度权重 15%零售商业面积综合体总开发档次与规模配套办公楼等级与规模零售商业定位与类别区位交通聚合力权重 15%项目所处商圈能级地铁通达性指数地面交通通达性指数停车便捷性指数商业经验影响力权重 10%项目运营周期运营商经验指数商业产品线指数本土市场经验指数资产运营盈利性权重 30%项目入驻率及波动性租金指数及波动性物管推广收益指数项目营收指数项目坪效指数品牌业态引领力权重 30%零售业态占比头部品牌渗透率高端品牌渗透率首店经济指数商业活动指数丨零售项目“经济边界”指数体系成都商业地产GIS地理信息研究报告经济边界丨22数据来源：仲量联行研究部，2023年10月 仲量联行2023年版权所有成都零售商业“经济边界”测算商业开发规模度开发规模是决定零售商业项目辐射能力的前置硬件条件。大体量一站式购物中心更能够保障消费业态及品牌组合的多元丰富度，以此吸引更远距离、不同年龄及各类喜好的消费客群。开发规模还与综合体的非商业业态构成强相关：高品质的超甲办公楼、国际品牌酒店、长租公寓等业态同样有助于反哺零售商业客流，为其输送稳定的消费力。区位交通聚合力零售商业的核心是“地段”。项目本身所处商圈能级及项目地面、地下交通的通达性都是影响客流导入的关键因素。一座城市核心商圈的辐射范围往往覆盖整个市域范围，甚至对周边城市亦具有不小吸引力。对于大型商业而言，“停车难”可能诱发的客流问题十分致命，因此停车是否便捷也是决定客流达到的重要因素。商业经验影响力零售商业是否成功离不开背后商业运营商及其团队的经验与能力。能力建设是多维度的，招商、运营、推广乃至前置于建筑设计都源于数十年商业开发与运营累积的经验与资源，资源且不局限于品牌商家资源，商业团队的人才亦是行业的宝贵财富。因此，一个成功的商业项目需要具备长期开发运营经验的运营商，且需要适配本土商业市场的能力。上述皆为零售商业项目成功的前置条件，也是形成项目辐射能力边界的开始。资产运营盈利性零售商业的辐射能力与项目资产的盈利能力正相关，相辅相成，互为因果。资产运营的盈利性离不开项目稳定的入住率、稳定的租金收益、吸睛引流的商业推广活动，最终才能形成稳定的营收。因商业地块区域与规模不同，单位面积产生的收入同样是衡量经营效率的重要指标。品牌业态引领力商业地产是消费的载体，而业态及品牌为消费者提供最终的消费内容。换言之，消费最终形成的关键仍是消费内容。因此，商业项目的业态构成和品牌组合也是最终决定其是否成功、客流辐射能力强弱的重中之重。虽然体验消费早已不是新鲜事，但回归购物仍是消费及零售商业的本质与基因。具有号召力、独一无二的品牌资源是客流到访最直接的原因。正因如此，首店经济、大牌经济、首发商品、大展大秀等具有排他性的商品零售和推广活动往往极具人气，也是决定商业辐射能力的关键。丨成都零售商业“经济边界”测算指标体系超市域级经济边界市域级经济边界区域级经济边界成都IFS国际金融中心 成都太古里 成都SKP万象城 银泰中心in99新世纪环球购物中心 仁和新城 世豪广场 大悦城 锦华万达广场商业开发规模度 新世纪环球购物中心成都国际金融中心万象城银泰中心in99招商大魔方区位交通聚合力成都国际金融中心成都太古里银石广场新世纪环球购物中心成都SKP商业经验影响力成都国际金融中心成都太古里成都SKP万象城银泰中心in99资产运营盈利性成都太古里成都国际金融中心成都SKP万象城银泰中心in99品牌业态引领力成都SKP成都国际金融中心成都太古里万象城银泰中心in99成都商业地产GIS地理信息研究报告23丨经济边界 仲量联行2023年版权所有五大指标“经济边界”商业开发规模度商业面积及综合体开发规模与零售商业的“经济边界”范围呈正相关大型商业综合体的零售商业面积往往高达20-30万平方米以上，进驻商家数量庞大，甚至有少量购物中心的商家数超过500个。零售商业面积越大，商户数越多，业态越丰富，载体所能承载的商业活动便更多元，进而吸引更远、更广阔的消费群体。基于此，项目的“经济边界”必然越宽广。完善且高品质的商业综合体为零售商业提供配套，为商业输入稳定客流。尤其是在重要商务区，工作日的商务客流往往成为零售商业的关键支撑。商务客群流动的潮汐性也无形中延伸商业“经济边界”的辐射范围。早期开发的商圈，小体量商业占比高，单一商业影响力有限，须抱团发展以春熙路商圈及其周边区域为例，商业建筑面积在5万平方米以下的项目占比约六成，其中一半以上是百货。当然，这样的商业形态构成由商圈的历史沿革和时代特性决定。尽管春熙路商业普遍规模偏小，但商圈步行街将不同商业体与临界商铺串联起来，形成有机整体，大幅提升商业集中度。“多合一”的逻辑，让核心商圈形成组团效应。对于消费者而言，春熙路不仅是一条商业步行街，更是一个商业资源的集合体，代表成都商业发展现阶段的最高水平。因此，虽然核心商圈小体量商业项目数量多，但抱团发展使各个独立商业受益于核心商圈作为成都首位商圈的辐射力、吸引力，发展仍普遍较好。因此，传统核心商圈单一项目的“经济边界”不能以单个项目进行界定。整体而言，五个老城区的商业规模普遍较小，而高新区、天府新区以及二圈层的商业体规模相对更大。以成都第二核心商圈交子公园商圈为例，其项目体量在10-20万平方米的占比超六成。新区充裕的土地储备让城南商业在过去十年间快速发展，2013年后区域市场迎来集中供应，大体量项目不断上新。银泰中心in99、环球中心、仁和新城、成都SKP等大型商业体陆续开业，各自在区域市场乃至全市均有不小影响力，其“经济边界”普遍较广。Top 1新世纪环球购物中心 Top 2成都IFS国际金融中心Top 3万象城Top 4银泰中心in99Top 5招商大魔方丨成都各商圈零售商业项目建筑面积分布13B)3 3P%g c%C3g0 g%30%3 30 %833P%8 %7%龙泉驿郫都双流温江新都青白江大源东大路建设路万年场金沙光华双楠人民南路天府新区城北交子公园*春熙路小于5万5-10万10-15万15-20万大于20万注：四舍五入可能导致加总不等于100%*交子公园商圈涵盖新南天地板块项目核心次级近郊成都商业地产GIS地理信息研究报告经济边界丨24数据来源：仲量联行研究部，2023年10月 仲量联行2023年版权所有丨成都地铁网络与零售商业项目分布图50.3#.6.2#.1.1!.2.0.0%2.5%9.4%3.4%4.7%非地铁接驳地下地铁接驳地下儿童娱乐服务百货/专业卖场生活餐饮时尚超市“经济边界”区位交通聚合力Top 1成都IFS国际金融中心Top 2成都太古里Top 3银石广场Top 4新世纪环球购物中心 Top 5成都SKP区位和交通是相关但又不尽相同的两大因素。核心区位的交通条件往往较好，地铁四通八达，地面交通通达全市。但在日益堵车的城市中，核心商圈的“开车堵、停车难”问题也成为萦绕核心商圈商业发展的一大痛点。从区位分析，春熙路和交子公园商圈的地段区位最优，其“经济边界”亦更广阔。结果显示，区位交通聚合力排名前五的项目均位于两大核心商圈。但不可否认，尤其是春熙路商圈的地面交通拥堵，也日渐成为制约商圈发展的重大关切，未来仍需持续优化。地铁接驳延伸商业“经济边界”，改变商业地铁联通层的业态配比近年来中国城市地铁建设提速，地铁网路成型加密并延伸至近郊区域。日趋完善的地铁网络已逐步替代其他公共交通出行方式，成为市民日常通勤和出行的首选。据官方消息，成都轨道交通分担率已达到60%的水平。因此，地铁已成为零售商业不可忽视的客流导入渠道，地铁上盖、无缝接驳能够激活原本人流到达较难的地下商业面积，提升商业营收。据仲量联行统计，接驳地铁的地下商业联通层的超市主力店面积占比显著低于非接驳项目26.7个百分点，相反服饰类时尚业态占比提升10.9个百分点。主力店被时尚零售业态替代，有利于项目租金创收；且更具灵活性的商业条款，亦更有利于后期地下商业租户迭代与升级，避免对大型主力店产生过度依赖。截至目前，在成都500多公里的地铁网络覆盖下，16.7%的项目已实现地铁无缝接驳地下商业层。丨地铁接驳与商业地下层业态占比地铁接驳地下非地铁接驳地下10.9ppt成都商业地产GIS地理信息研究报告25丨经济边界数据来源：成都地铁，仲量联行研究部，2023年10月 仲量联行2023年版权所有地铁无缝接驳商业500米内有地铁500米内无地铁16.7W.4%.9%地铁联通占比图例“经济边界”商业经验影响力Top 1成都IFS国际金融中心Top 2成都太古里Top 3成都SKPTop 4万象城Top 5银泰中心in99“双头部化”地产开发与商业运营存量时代，地产开发向头部企业聚集。同样，头部企业反向输出商业运营管理经验，市场份额不断增加。商业运营经验是一项综合指标，是对商业资源、运营能力、营销推广等能力的综合判断。在成都本地市场，“经济边界”排名前十的项目多来自九龙仓、太古、北京华联、华润等头部零售运营商。头部开发商的商业资源对于一个座城市商业发展的价值不言而喻。2014年开业的成都IFS国际金融中心和成都太古里为成都本地带来丰富的国际一线商业资源，吸引主力品牌开设高能级门店，例如全球限量的路易威登之家。2022年，成都SKP的开业又为国际城南带来真正意义上国际品牌的集合地。三大地标项目之所以受消费者追捧，与其丰富独家的商业资源密不可分。因此，集团的商业运营能力和在地经验的累积是项目形成一定规模“经济边界”的前提保障。截至报告发布，30强头部开发商的持有商业面积占成都零售商业总体量的比例高达63.2%，占比居全国前三。分商圈看，春熙路、金沙光华等商圈的头部企业占比相对较低。30家代表性头部开发商在成都各商圈的项目存量份额丨头部开发商其他开发商图例以开发面积进行计算圆圈大小代表市场总量北63.2%全市头部开发商占比位居全国前三交子公园建设路万年场城北春熙路东大路郫都双流大源天府新区新都金沙光华双楠龙泉驿温江人民南路百联、宝龙、保利、北京华联、华润、合景泰富、红星美凯龙、龙湖、融创、世茂、天虹、万达、万科&印力、王府井、新城、银泰、中海、中粮、招商蛇口中资（19个）外资（11个）恒隆、九龙仓、嘉里、凯德、瑞安、太古、新鸿基、香港置地、新世界、新光三越、永旺样本：30家中外资商业地产头部开发商成都商业地产GIS地理信息研究报告经济边界丨26数据来源：仲量联行研究部，2023年10月 仲量联行2023年版权所有“经济边界”资产运营盈利性Top 1成都IFS国际金融中心Top 2成都太古里Top 3成都SKPTop 4万象城Top 5银泰中心in99我们对资产表现的衡量维度包括零售商业的入驻率、租金收益、单位坪效、物管及推广收益等指标及其时间维度方差。上述指标反映零售资产的综合运营能力。波动性在一定程度与风险相关联，笔者在此强调资产表现的稳定性同样是衡量一项资产是否具有稳健收益的重要因素。良好的资产运营能力和盈利能力与项目的“经济边界”的辐射范围正相关，同样互为因果。资产表现越优异的零售项目的辐射范围亦越广阔，“经济边界”也就更大。因此，在衡量零售商业的“经济边界”时，资产表现是至关重要的指标。丨成都零售商业营业额与入驻率数据来源：四川省连锁商业协会，仲量联行研究部，2023年10月成都商业地产GIS地理信息研究报告27丨经济边界 仲量联行2023年版权所有40Pp0020304050607080902022年成都零售项目营业额（亿元）2023年第三季度末成都零售项目入驻率72.6 .8%3.8%2.8%各营业额段项目数量占比“经济边界”品牌业态引领力Top 1成都SKPTop 2成都IFS国际金融中心Top 3成都太古里Top 4万象城Top 5银泰中心in99数据来源：仲量联行研究部，2023年10月0 %万象城王府井购物中心成都太古里成都国际金融中心成都SKP0 %王府井购物中心银泰中心in99成都国际金融中心成都太古里成都SKP0P0%仁和新城世豪广场成都国际金融中心成都太古里成都SKP丨时尚零售业态面积占比丨奢侈品牌面积占比丨国际品牌面积占比在仲量联行的定义中，服饰鞋包、珠宝手表、美妆个护和配饰等实物商品消费被归为时尚零售业态。实物商品的销售是零售商业的根本，也是检验2023年一座城市消费复苏成色的试金石。时尚零售业态的占比高，品牌丰富度高，商业吸引的客群更多元。奢侈品牌在城市开设门店既是对这座城市商业资源和品质的提升，也是对这座城市消费力的认同。头部品牌在一座城市的门店通常较少，多数只有1-2家门店。因此，单店的客群辐射范围基本是市域乃至省域以上，周边省份和卫星城市的目标消费客群也属于其辐射范围。尽管国货崛起乃大势所趋，越来越多的国内消费者开始青睐性价比高、更具本土文化IP的品牌。但从数据分析出发，国际品牌占比高低在多数情况下与项目整体档次与运营状况仍在统计上呈现显著的正向关系。因此，从结果出发，我们仍将国际品牌的占比作为一个“结果导向”指标纳入考量范畴。时尚零售业态极大决定消费最终形成奢侈品牌的稀缺性、排他性增强商业辐射力国际品牌抬升商业气质“零售为本”，业态和品牌是吸引消费者到访形成最终消费的根本。这一指标中，最能体现项目竞争力的三个因素包括：时尚零售业态、奢侈品牌、国际品牌。成都商业地产GIS地理信息研究报告经济边界丨28注：奢侈品牌特指符合仲量联行定义的品牌样本。仲量联行2023年版权所有成都零售商业“经济边界”全景图在“自然边界”范围内，任一点到该多边形中心点的距离小于到相邻多边形中心点的距离，即在购物中心以泰森多边形绘制的“自然边界”内的任何消费者离本购物中心的距离，相比于相邻购物中心更近。因此，当控制其他变量时，本购物中心所在“自然边界”区域的消费者理所应到偏好本购物中心。然而，纷繁复杂的现实情况远超于泰森多边形方法论对此经济现象的拟合能力。从商业视角出发，购物中心的辐射能力受太多因素共同影响，实际的辐射范围或大于或小于其“自然边界”定义的辐射范围。“舍近求远”实属消费行为的常态。本章综合考虑开发规模、区位通达、商业经验、资产表现和业态品牌五大因素后，绘制的“经济边界”是从现实角度对商业项目辐射范围的刻画。尽管范围的绝对精度必然存在市场争议，但项目之间的相对关系仍有助于对市场竞合关系的全景分析。下图拟合出成都零售商业“经济边界”全景图。需要说明的是，任何一个商业项目的辐射边界并非是简单用数学公式可以简单计算出结果的，边界以外的消费力必然存在流入的可能性。因此，全景图的意义在于：第一，“经济边界”的范围与商业辐射能力正相关，但边界大小体现的是相对关系，而非绝对边界的精准刻度；第二，“经济边界”刻画的是“常态化”消费流入，偶发性消费不属于“经济边界”的度量范围。第三，“经济边界”的重叠与切割反映商业资源的规模、密度和格局，是市场全景分析的基础。结果显示，全域市场的“经济边界”主要集中于春熙路、交子公园两大核心商圈，近郊区域的“经济边界”离散度较高，商业资源相较于广袤的土地略显稀疏。三大地标项目“经济边界”辐射范围最大，近乎覆盖主城区大部分区域。“经济边界”的重叠度折射出局部区域较强的竞合关系，最具代表性的是IFS和太古里。丨成都零售商业“经济边界”全景图成都商业地产GIS地理信息研究报告29丨经济边界数据来源：仲量联行研究部，2023年10月北 仲量联行2023年版权所有头部视角 “经济边界”Top10“双核”格局在“经济边界”前十大零售商业项目中，两个位于在春熙路商圈，四个分布于交子公园商圈。这一视角再次验证成都“双核”商业格局。作为成都第一商圈春熙路“主外”，经过长时间的沉淀和培育，商业氛围浓厚，成为外地游客必打卡地。相反，坐落于高新南区的交子商圈则“主内”。在2022年成都SKP开业后，交子公园实现从“潮奢”到“重奢”的高端品牌矩阵全覆盖，成为城南高净值人群的购物首选。右图显示，十大项目的“经济边界”互有重叠，预示着辐射范围的交织。相同定位的项目之间尽管存在一定的距离，但竞争关系是难以避免的。以奢侈品消费为例，成都SKP开业必然会分流IFS和太古里的客流，尤其是武侯区的客群，距离两大商圈的距离十分接近。但一座城市的商业必然走向多核多极的格局，这是国际化都市的必经之路。未来，两大商圈协同互补，推动成都国际消费中心城市建设。“南向”发展右图显示出，成都商业伴随城市发展步伐，一路向南。“南向”商业整体品质更优、规模更大，对客流的吸引力同样更强，其“经济边界”更广阔。产业是城市扩张、人口导入的前置性条件，同样也是商业得以可持续发展的根基。不得不说，产商互为因果，相辅相成。城南的商业主要由地域性居民和商务人士支撑发展，商务区内的商业具有较强的潮汐性，也跟商业运营带来不小挑战。老城商业待焕新颜在老城区内、春熙路商圈外，仅万象城、大悦城、锦华万达三个项目入围“经济边界”Top10榜单。中国各大城市面临“旧城换新颜”的普遍需求，城市更新仍是老城区商业发展的破题之道。丨成都零售商业“经济边界”Top10概况丨成都零售商业“经济边界”Top10全景图地标级商业“走出”成都这座城市成都IFS、太古里和SKP三大地标项目的“经济边界”最广阔，且远超其他零售商业项目。实际上，三大重奢定位零售商业项目的辐射范围早已超出成都这座城市，丰富且独家的商业资源具有极强的排他性，加上强大的商业运营能力，其辐射的消费力可谓覆盖整个中国西部地区，云贵川渝乃至陕西等城市的消费者都存在到访消费的可能性。因此，本报告定义的“经济边界”更多刻画的是“常态化”客流到访的辐射范围，且这种地理定量关系的模拟更接近“对比关系”的定性表达，而非“绝对关系”的定量结论。“地图序号商业项目环线区位商圈/子市场开业时间1成都IFS国际金融中心一环内春熙路（核心）2014年2成都太古里一环内春熙路（核心）2014年3成都SKP三四环交子公园（核心）2022年4万象城二三环建设路万年场2012年一期/2020年二期5银泰中心in99三四环交子公园（核心）2017年6新世纪环球购物中心三四环交子公园（核心）2013年7仁和新城三四环交子公园（核心）2018年8世豪广场四环外大源2014年9大悦城二三环双楠2015年10锦华万达广场二三环东大路2007年成都商业地产GIS地理信息研究报告经济边界丨30数据来源：仲量联行研究部，2023年10月北 仲量联行2023年版权所有环线视角 成都“环状”商业体系一环内资源聚集度高，梯度覆盖广立足于城市之核心地带，成都一环内区域已形成成熟的商圈。一环镌刻城市发展的历史记忆，百货商场存续二三十年，但没落于年久失修，辐射力日渐式微。IFS和太古里比邻而立，焕新核心商圈商业活力，其商业辐射能力早已超出成都这座城市，成为内陆地区最重要的商业地标。核心商圈强大的虹吸效应也让商圈周边一两公里的商业口岸面临巨大压力，“假口岸”的业界质疑萦绕多年。一环至二环受虹吸制约，发展受限成都一二环之间坐落老城区星罗密布的老式住宅社区。开发空间受限且距离城市中心过近，客流受虹吸，发展被局限。一二环商业的辐射能力远不及其相对中心的地理区位条件。相反，多数商业仅辐射周边居民，沦为偏社区定位的商业体，进退两难，甚是可惜。二环至三环城市化进程的首波红利，区域型商业密集在成都第一波城市化进程开启时，二三环区域便迎来商业地产开发潮。人口外溢、居住升级，二三环成为早期富人外迁的必经之地，并孕育出多个商业中心，形成次级商业热点聚集区。与核心商圈的距离感恰到好处，商业生存空间更加充分。区内28个优质零售项目实属成都各环线数量最多的环状带。二三环商业的整体规模和品质优于一二环，且辐射范围更加广阔。三环至四环商业发展具有方向性，呈“项链”式分布高新南区是三四环区域发展的领头羊，产城一体，人口导入，消费力从量变到质变。“项链”形态正是三四环商业格局的最佳描述：“链身”由近郊的点状项目构成，“链坠”代表城南第二核心商业集群。成都SKP开业助力交子公园商圈实现各能级消费力全覆盖。但相对宽松的街区尺度，虽有利于地面交通效率，缺对商业外部动线造成切割，不利于商业体形成集群效应。四环外组团式发展，二圈层区县各自的“春熙路”成都商业迈向郫都、新都、龙泉等近郊商圈，天府新区后来居上将成都商业版图进一步向南扩张。产业是近郊区县发展的起点，而步伐更晚的零售商业则相对稀缺、次第布局。除城南外，四环外商业普遍受限于项目定位与招商运营，其消费辐射力往往难以与城区商业相媲美。但因竞品项目相对较少，四环外商业获得相对均衡的发展空间，打造各自区县的下沉商业中心。成都商业地产GIS地理信息研究报告31丨经济边界 仲量联行2023年版权所有专题研究二：动线问题高架和铁路切割商业外部动线2013年5月，成都二环高架通车，全长28.3公里，共设有47个匝道出入口和28个快速公交站点。新二环在当时极大改善老城区的道路交通条件，但同时也对二环沿线商业产生不同程度或利或弊的影响。二环从地面道路升级为高架线路后，改变了沿线商业项目的外部动线。以车流为例，商业车库出入口往往采取“进出分离”的原则，因此高架上下道的闸道设置必然影响商业车流的外部动线和通达性。下文，我们以现实案例剖析二环高架对沿线商业的影响。高架匝道改变沿线商业外部动线。二环高架沿线商业众多，但高架能够设置的匝道数量必然有限，且顺时针与逆时针方向的匝道位置并不完全一致，甚至存在一定距离。在高架通车后，可谓几家欢喜几家愁。以成华SM广场为例，商场本就紧邻二环路；但在二环高架通车后，商场并不临近高架匝道口。因此，SM广场的车行客流容易被临近的两个匝道所在动线的商场截获。如左下图所示，距离成华SM广场北面最近的匝道布局在龙湖三千集北侧，距其南面最近的匝道则是杉板桥立交，下道后车流直行便可达到龙湖滨江天街、万科天荟、东郊记忆等商业，这种设置极易影响开车出行的客流的商业目的地选择偏好。事实上，成都二环高架的修建造成对沿线商场外部动线的切割，进而改变消费客流的到访。距离高架匝道较远或距离BRT站点较远的沿线商业，容易在本轮外部动线变化中失去竞争的主动权。SM广场只是其中一个案例，如右下图所示，沿线商业或多或少、或利或弊都受到二环高架影响。城市快速路高架定向延伸商业辐射力。高架匝道和BRT站点的设计必然考虑过基于现实交通环境的工程施工可能性以及沿线商业的诉求和居民出行的需求。具有城市快速路属性并叠加BRT的二环高架能够有效延伸周边零售项目对远距离客群的辐射力，商业的通达性随二环高架得以延伸。在重要商场附近设置匝道出入口和快速公交站点，以便于消费客流的到达。例如，万象城周边的BRT站点和高架匝道，对于车流到访大有裨益，有助于提升该项目对二环沿线居民的消费辐射能力。从这种角度讲，二环高架在外部通达性上也是对商业影响力的加持。整体而言，二环高架有弊有益。右下图呈现的二环高架匝道与商业分布，清晰描绘出沿线商业在二环高架建成后的“受益者”与“失落者”形象。丨二环高架对商场外部动线的切割示意图丨成都二环高架各站点示意图成华SM广场龙湖滨江天街天荟万科广场龙湖三千集印象城伊藤洋华堂匝道匝道成温立交营门口立交北新立交刃具立交杉板桥立交双桥子立交红星路立交人南立交永丰立交双楠立交永立王府井discovery印象城购物中心伊藤洋华堂建设路店SM广场万象城成都文华广场锦华万达广场王府井购物中心莱蒙都会伊藤洋华堂双楠店仁和春天百货光华店蓝润摩里中心成都沙湾印象汇龙湖三千集图例匝道出口匝道进口立交桥商业项目图例匝道进出口泰森与经济边界交集二环高架商业项目成都商业地产GIS地理信息研究报告经济边界丨32数据来源：仲量联行研究部，2023年10月 仲量联行2023年版权所有基于泰森多边形方法论得出的“自然边界”，在现实中不一定适用于所有场景。“自然边界”可能被地形地貌切割，如湖泊、山脉等。例如，重庆的山势地形地貌大概率造成此方法在现实应用中失效。同时，商业的理论辐射范围也可能被铁路和高速公路等物理障碍限制，成都火车南站周边的商业受铁路阻隔即为一例。从下图可以看到，铁道穿过新南天地板块多个商业项目的毗邻区域，对项目的“自然边界”造成分割，如下图栅格区块所示。受此影响，商业项目的实际辐射范围被切割压缩，单纯以泰森多边形定义辐射半径的方法论便已失效。对商业运营实操而言，铁路切割会导致两个问题：一是对项目辐射范围的挤压。如新南天地商圈的凯德天府、苏宁广场城市奥莱等项目，其“自然边界”的范围被火车南站沿线铁路轨道切割，铁道以北区域的消费者驱车或骑行前往新南天地商圈的难度明显增加。所以，商圈内商业项目对铁道以北的实际辐射范围便受迫缩小。二是对消费客流到达外部动线的改变。以凯德天府为例，地铁1号线、7号线和18号线在此换乘。若消费者选择地铁出行，从H1口或J口出，可直达商场入口。但居住南站以北的消费者选择驾车甚至步行、骑车前往，天河西二街的下穿隧道实乃必经之路。而下穿隧道对于步行、骑行而言，体验感较差，往往劝退消费者，进而影响消费目的地选择。泰森多边形的应用聚焦一座城市商业格局的全貌呈现。但从实际状况着手，商业的辐射半径仍需重点考虑地形地貌或外部交通条件的影响。如果一个区域希望发展商业中心，那么在前期区域规划中就需尽量规避外部交通环境对商业发展的负面影响。例如，成都大悦城的一个车库入口便开在铁路下穿隧道内，以此提升车流入库效率。凯德天府火车南站地铁站H1出口J出口丨凯德天府项目“从北向南”外部动线示意图铁路轨道地铁到达动线驾车到达动线丨新南天地部分商业受铁道切割外部动线示意图铁道轨道受铁轨切割的“自然边界”范围成都商业地产GIS地理信息研究报告33丨经济边界数据来源：仲量联行研究部，2023年10月 仲量联行2023年版权所有从北向南高架线路从北向南下穿隧道线路铁路切割从北向南的外部动线图例图例理论结合实践，商业地产辐射力之双面性成都商业地产GIS地理信息研究报告“拟合边界”成都零售商业“拟合边界”全景图依据定义，“拟合边界”等于“自然边界”与“经济边界”的交集，两者取小。“拟合边界”依据泰森多边形的数理理论算法并结合仲量联行对成都各大商业项目的评估，最终输出的重叠范围更接近对现实情况的模拟。下图即为成都商业“拟合边界”全景图，从地理空间呈现成都商业空间的饱和度。如图所示，深色即现有项目能够完全辐射的区域，浅色表示“距离目标客群最近的商业项目”并未完全辐射该区域，区内消费者存在“舍近求远”消费的可能性。右图呈现各行政区单位土地上的商业开发密度，结果与泰森多边形叠加图的结论类似。首先，中心五城区及高新南区的商业开发密度显著高于二圈层区县。其次，高新南区的商业密度略高于锦江区，并高于其他四个老城区，印证前文提出的“双核”商圈格局的观点。丨成都零售商业“拟合边界”全景图丨成都各行政区零售商业面积与辖区土地面积比0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%高新区锦江区青羊区成华区武侯区金牛区郫都区温江区新都区天府新区双流区龙泉驿区青白江区商业占比全市平均成都商业地产GIS地理信息研究报告35丨拟合边界数据来源：成都统计局，仲量联行研究部，2023年10月北 仲量联行2023年版权所有“虹吸”与“截留”商圈辐射能力研究将商业项目的“自然边界”“经济边界”和“拟合边界”汇总至商圈级，得到商圈的三大边界范围。基于此，报告将对成都各大商圈的辐射力和饱和度进行分析，探讨不同能级、圈层和方位的商圈在远距离消费力的“虹吸”辐射能力，以及对周边近距离消费力的“截留”辐射能力。回顾前文定义，厘清三个概念：第一，“自然边界”面积是各个商业项目在泰森多边形自然切割后所生成的最直接的辐射范围；第二，“经济边界”面积是反映各个商业项目综合吸引力的实际辐射范围；第三，“拟合边界”面积则是叠加前两个边界之后重叠的辐射范围，如右图所示。基于上述概念，我们计算出每个项目“自然边界”“经济边界”和“拟合边界”的面积，并以所在商圈对项目的三大面积进行加总，计算出每个商圈的三大面积。为分析每个商圈对远距离消费的虹吸能力及其对周边消费力的截留能力，报告提出两个全新定义：外向“虹吸”辐射能力和内向“截留”辐射能力。A：外向“虹吸”辐射能力=“经济边界”面积/“自然边界”面积=a/b衡量商圈在不受泰森多边形自然分割约束下，所有项目的实际辐射面积与泰森多边形生成的自然分割面积的比值，是一种对商圈“向外”辐射能力的测量。比值大于1，说明商圈的实际辐射面积超过商圈自然分割的面积范围。以春熙路商圈为例，其“外向虹吸辐射能力”计算值等于54.9倍，位居成都各商圈首位，这说明春熙路商圈的地理空间受一环内密集开发的商业项目挤压，导致自然分割的辐射半径非常小；但由于核心商圈辐射全市，其实际辐射能力远超自然分割的辐射半径，因此其实际辐射面积是自然分割面积的54.9倍之多。相反，排名末位的新都板块，其自然分割的辐射半径极高，而商业项目开发密度则相对有限，其实际辐射面积仅为自然分割面积的12%，说明大量面积及其对应的消费力有待开发。B：内向“截留”辐射能力=“拟合边界”面积/“自然边界”面积=c/b衡量商圈在受泰森多边形自然分割约束下，所有项目实际辐射面积占泰森多边形生成的自然分割面积的比例，是一种商圈“对内”辐射覆盖能力的测量。这个比值小于等于1，不可能大于1。成都有两个商圈的“内向截留辐射能力”等于100%，即商圈内的商业对商圈所在区域及周边实现全覆盖。相反，同样以新都为例，由于自然分割面积过大，区内商业的实际辐射能力有限，因此只能覆盖区域内7%的面积所对应的消费力。项目位置“经济边界”-a“自然边界”-b“拟合面积”-c丨成都商圈级商业辐射力测算商圈等级A 外向“虹吸”辐射能力B 内向“截留”覆盖能力春熙路核心54.9倍100%交子公园核心12.2倍100%人民南路次级5.5倍97%建设路万年场次级5.0倍92%双楠次级1.7倍94%大源次级1.6倍88%东大路次级1.1倍66%城北次级89%金沙光华次级85x%温江近郊37&%郫都近郊26%双流近郊19%天府新区次级15%龙泉驿近郊14%新都近郊12%7%注：龙泉驿、新都、双流、温江、郫都、天府新区，由于外延面积过大，对分布在最外层的项目覆盖的自然面积按缓冲区10做了合理化缩减。成都商业地产GIS地理信息研究报告拟合边界丨36数据来源：仲量联行研究部，2023年10月 仲量联行2023年版权所有成都商业地产GIS地理信息研究报告春熙路5055交子公园人民南路建设路万年场双楠大源东大路051015金沙光华城北温江郫都双流天府新区龙泉驿新都0 0Pp0%0 0Pp0%二圈层近郊商圈（含天府新区）仲量联行三级商圈定义倍A 100%B=100%A 100%B 100%A 100%B 100%第一类：第二类：第三类：一圈层核心商圈一圈层次级商圈成都商圈辐射力坐标系A100%且 B=100%基于前文成都各个商圈消费辐射力测算表，我们将结果转换至坐标系，如上图所示。按照商圈（A）外向“虹吸”辐射能力及（B）内向“截留”辐射能力两大维度，对所有商圈进行划分，分别是：但结果显示，暂无商圈属于A100%且B=100%，因此后文不予讨论。需要说明的是：有些组团按商业地产业内惯例尚未达到“商圈”的行业标准，更多是组团或者板块，考虑报告用词的一致性，本章仍沿用“商圈”二字指代所有商业组团。后文不再赘述，请读者知悉。A100%且 B10000%且 B10000%且 B=100337丨拟合边界(A)外向“虹吸”辐射能力(B)内向“截留”辐射能力数据来源：仲量联行研究部，2023年10月 仲量联行2023年版权所有1成都商业地产GIS地理信息研究报告高能级商圈丨A100%且 B=100%“经济边界”不小于“自然边界”且“拟合边界”等于“自然边界”此类商圈能级高，其对远距离消费者的虹吸能力较强，尤其是春熙路和交子公园两大核心商圈的辐射力覆盖全市。核心商圈地处城市中心，往往“自然边界”小，需要截留的区内消费者本就不多，所以必然对区内消费力实现全覆盖。自然边界拟合边界丨“自然边界”与“拟合边界”春熙路丨“自然边界”与“拟合边界”交子公园2区域级商圈丨A100%且 B100%“经济边界”不小于“自然边界”且“拟合边界”小于“自然边界”此类商圈能级低于第一类，属于区域级商圈，共计五个，分别是人民南路、大源、建设路万年场、双楠、东大路。区域级商圈的向外“虹吸”辐射能力虽低于第一类，但仍相对较高。由于项目所处区位往往是城市新区等非核心区域，商圈的“自然边界”往往过大，造成商圈内项目难以辐射“自然边界”的所有角落，导致“拟合边界”无法覆盖全部所属“自然边界”。这意味着商圈可能对周边消费力的“截留”存在空间空白。但需要注意的是，此类商圈仍对周边区域具有相当辐射力，空白的“经济边界”只能说明其辐射的真空地带具有方向性，并不对应商圈辐射能力的强弱关系。例如，大源板块的项目主要集中于天府大道以西区域，因此对于最东边的住宅区域的辐射可能存在真空。自然边界拟合边界丨“自然边界”与“拟合边界”双楠丨“自然边界”与“拟合边界”大源拟合边界丨38数据来源：仲量联行研究部，2023年10月北北北北 仲量联行2023年版权所有3内生级商圈丨A100%且 B 80%）：第一梯队商圈的外向“虹吸”辐射能力仍明显强于第二梯队，但是商圈所在区位“自然边界”范围大，导致“经济边界”和“拟合边界”均难以超过“自然边界”范围。因此，虽然商圈对周边或一定距离外的消费力仍具有辐射力，但仍难以全覆盖区内“自然边界”的每个角度。因此，从饱和度来看，此类商圈仍存有待开发的空间。内生级商圈第一梯队仅有2个商圈，分别是金沙光华（含外光华）和城北。由于金沙光华覆盖外光华区域，因此“自然边界”如图所示十分广袤。而商业开发主要集中在老城区内，因此难以辐射全面覆盖“自然边界”的空白地带。城北商圈的情况类似，但城北项目离散程度更高，且项目单体规模更大，仍对周边具有较强的辐射力。自然边界拟合边界丨“自然边界”与“拟合边界”金沙光华（含外光华）丨“自然边界”与“拟合边界”城北第二梯队（A 2”，零售商业之“竞合”成都商业地产GIS地理信息研究报告组团分析从项目“竞争”到商圈“外竞内合”以商业项目“个体”微观视角切入本报告是研究分析成都商业地理空间格局的基础，微观视角呈现格局的细致肌理。然而，这种单一视角仍存在极大的局限性。零售商业之间的“竞合”关系不应过度强调“竞争”而忽略“合作”以共赢的可能性。以春熙路商圈一街之隔的IFS和太古里为例，在项目建成初期，两个定位几近相同的商业地标直面商业资源的“二选一”激烈争夺，Louis Vuitton、Chanel、Dior等品牌进驻IFS，Herms、Gucci等品牌则选择太古里。时至今日，两大地标与强大的商业资源共同支撑起成都这一核心商圈在全国不容小觑的商业地位。察觉到成都商业潜力与商机的国际大牌，争先恐后在春熙路两大地标落子“双店”。截至报告发布，Louis Vuitton、Chanel、Dior、Gucci等品牌均已同时进驻IFS和太古里，“双店”布局引领奢侈品牌在华扩张新模式。由此可见，以单一“竞争”关系为基底去定义零售商业的辐射半径，有失偏颇，还尚不足以刻画真实商业环境中商业聚集性和商业竞合关系的普遍规律。如左下图所示，商业项目之间本就天然具有“竞争”性；但商圈的存在又需要商业项目“合作”共赢，通过商业资源集聚形成组团，发挥聚合效应，适配多元多变的消费需求，即从“纯竞争”格局发展为“外竞内合”的双重关系，这便是商圈的本质特性，即右下图所示。以下图所示，在“一定距离”内，项目之间通过外部动线形成纽带，多个项目形成组团，进而发展为“商圈”，与其他商圈或单个独立项目进行客流竞争。商圈的存在需要多项条件，其中“一定距离”是前提，后文定义为“阈值”。超出这个阈值即消费者普遍可以接受的步行最大距离，商业项目之间的连络便会被打破。因此，一个商圈可以是后天精心打造的，也可以是先天自发生长而成。但无论是先天的还是后天的，距离感都是商圈是否能聚势发力、共荣共生的关键。基于此逻辑，接下来报告将引入“聚类算法”，深入讨论商业项目形成聚合效应的临界距离，并从聚合商圈视角重新绘制“商圈”的“自然边界”“经济边界”与“拟合边界”。引入商圈后的三大边界，才能完整模拟成都零售商业的真实现状。丨商圈“外竞内合”之组团示意图纯竞争“外竞内合”竞争合作合作合作成都商业地产GIS地理信息研究报告组团分析丨42 仲量联行2023年版权所有成都商业地产GIS地理信息研究报告我们采取 DBSCAN 聚类算法（Density-Based Spatial Clusteringof Applications with Noise）进行组团运算。DBSCAN是一种基于“密度”的聚类算法，在某个空间中给定的一组点内，只要其邻近区域内点的密度大于特定的阈值，即将其纳入与之相邻的同一类别中，并继续重复聚类过程，不断将紧密堆积的点组合在一起；同时，将单独位于低密度区域（其最近邻居距离太远）的点标记为“异常值”。以此可见，这种方法论是根据密度阈值来控制类的增长。如前文所述，在商业地产领域，商圈是一个城市商业发展的先行区，决定这座城市商业发展的高度。但现阶段行业对商圈的研究尽管很多，但绝大多数都属于定性研究。什么叫商圈？什么叫子市场？这是行业研究长期以来本就答案模糊的问题。对商圈的定义长期存在诸多难以清晰量化界定的条款。通过DBSCAN聚类算法的引入，报告希望通过科学的算法定义，探索商业地产组团效应的“自然规律”，找到商业体形成商圈的数理逻辑，提升泰森多边形方法论在商业地产领域应用的实操性，为全文提出的最终结论奠定基础。组团算法 DBSCAN聚类算法重要定义点的领域：空间中任意点p的领域是以p为圆心、以e为半径的区域内所包含的点的集合。密度：空间中任意点p的密度是以p点为圆心、以e为半径的圆区域内包含点的数量。阈值MinPts：用以定义核心点、边界点、离群点时，对密度最小值的设定标准。核心点和边界点：空间中任意点p的密度如果大于某一给定阀值MinPts，将该点定义为核心点，否则定义为边界点。直接密度可达：点p从点q直接密度可达，须满足p点处于q点领域中，q点即是核心点。密度可达：点p从点q密度可达，须满足若p(1)、p(2)p(n)，其中p(1)=p、p(n)=q，且p(i)从P(i 1)直接密度可达。密度连接：若对于任意点o，使得点p和点q都从点o密度可达，则点p和点q密度连接。离群点（噪声点）：它是数据库D中既不属于核心点、也不属于边界点的点w。方向性：两点之间的直接密度可达和密度可达具有方向性，可双向亦可单向。43丨组团分析 仲量联行2023年版权所有成都商业地产GIS地理信息研究报告pqpqo(A)核心点和边界点(B)直接密度可达(C)密度可达(D)密度连接定义：p边界点q核心点w离群点MinPts=5p从q直接密度可达q不从p直接密度可达MinPts=5p从q密度可达q不从p密度可达MinPts=5p和q通过o密度相连MinPts=3pqpqw定义组团在组团运算中，如果p点是一个核心点，与其直接密度可达或密度可达的所有点即可形成一个“组团”。每个组团至少包含一个核心点，核心点之间相互直接密度可达，非直接密度可达、仅密度可达的点属于可达点。可达点同样属于组团，它们形成核心点的“边缘”，超出此边缘的点不再可达，即属于离群点（噪声点）。因此，一个组团包括一个或多个核心点和数量不定的可达点，离群点不属于组团范围。丨丨核心点、可达点、离群点和组团示意图假设阈值MinPts=3红点为核心点，如点A，每个红点周围半径e的区域至少包含3个点（含红点本身）。红点之间可以通过直接密度可达相互访问，因此红点形成一个组团。蓝点为可达点，如点B和点C。因蓝点半径e内包含的点数量未达到阈值MinPts，即3个，因此不是核心点。但蓝点可以从红点通过其他核心点密度可达（非直接密度可达），被称为可达点，也属于组团。紫点为离群点（噪声点），如点N。它既不是核心点，也不可密度可达，因此不属于组团。ABCN组团分析丨44 仲量联行2023年版权所有基于DBSCAN空间聚类算法，对成都零售商业进行组团分析，并得出每个商业组团的“组团边界”。因为聚类算法生成的结果对半径e和阈值MinPts的条件设置十分敏感，所以为增强最终结果的稳健性（Robustness），我们将从“结构视角”和“后验视角”对条件设置的合理性进行验证。以聚类算法定义商业“组团边界”成都商业地产GIS地理信息研究报告结构视角结构视角以实践出发，进行正向逻辑推演。通常人的步行时速约为3.0-6.0公里，换算成10分钟的步行距离约等于500-1,000米，即1公里以内。基于此，如果同一组团商业项目之间的距离超过1公里，那么消费者的步行时间大概率会超过10分钟。从商业运营的实践反馈可知，超过1公里或10分钟的步行距离对于多数消费者而言，往往会极大削弱消费者前往下个商业目的地的步行动力，那么所谓商圈的外部动线便已失效。基于逻辑推导，报告将组团半径分别设置为500米和1,000米，对成都零售商业项目进行组团分析，划定“组团边界”。同时考虑到成都环形放射状的城市发展格局，且外围商业快速崛起，报告将组团所需最小项目数的阈值MinsPts设为2，那么形成的组团数即为在给定半径下所能形成的最大组团数。当阈值MinPts被设定为大于2的正整数时，所能形成的组团数必然更少。因此，阈值MinPts等于2的情况描绘出成都零售商业组团数的“最优情形”。后验视角后验视角则验证不同假设条件设定生成最终结果的数据稳健性。若数据结果对假设条件的敏感度下降，即不同的假设条件所得到的数据结果大致相同，此时的结果更具稳健性，结论更具有现实指导意义。当半径等于500米且阈值等于2时，运算结果显示：成都108个商业项目可以形成12个组团，组团内涵盖38个项目，下页以不同颜色的点集表示；剩余70个离群点项目，即不被纳入任何组团。当半径不变且阈值等于3时，形成的组团数从12个大幅降低至6个，即减少6个。当半径等于1,000米且阈值等于2时，运算结果显示：17个组团形成，涵盖58个项目，以不同颜色的点集表示；剩余50个离群点项目，即不被纳入任何组团。当半径不变且阈值等于3时，形成的组团数从17个大幅降低至5个，即减少12个。基于上述正向推演和反向验证视角的双重论证，我们得到以下结论：1.当项目数阈值设定为3个时，半径设定为1,000米，全市共录得5个组团，分别是：春熙路、交子公园、新南天地、建设路、金沙光华五个商圈或子市场。这五个子市场数据较稳定，当项目数阈值增至5个时，仅春熙路和交子公园两个核心商圈，才能形成组团，其他三个非核心商圈则达不到组团要求。当项目数阈值增至8个时，全市仅春熙路一个商圈能够形成组团。2.当项目数阈值降至2个时，相邻距离不超500-1,000米的项目形成“迷你组团”，即组团内项目数仅为两个，例如新都的七一国际广场与苏宁易购广场、大丰的锦宸天街与保利大都汇等。如果以500米半径为要求，新增7个迷你组团；如果以1,000米半径为要求，新增12个迷你组团。3.项目阈值等于2个且半径设为1,000米所得到的组团数是目前成都108个商业项目所能形成组团的数量上限。但从实际出发，项目阈值等于2个且半径设为1,000米的数据结果更符合市场对组团即“商圈”的认知。如果项目阈值等于2个且半径设缩小为500米所得到的组团格局，有助于分析到商圈内的“小组团”。例如，春熙路商圈又可以分为“春熙路步行街-大慈寺板块”和“天府广场-盐市口板块”。因此，在不同条件的设定下所输出的“组团分析”结果，有助于从更宏观或更微观两方视角对商业组团进行深度解析。下一页报告将以地图形式呈现四种最常见的组团格局。项目数阈值MinPts半径500米生成组团数半径1,000米生成组团数246丨成都聚类算法商业组团生成数稳健性检验45丨组团分析数据来源：仲量联行研究部，2023年10月 仲量联行2023年版权所有丨应用聚类算法生成不同假设下的成都零售商业“组团”半径500米且阈值不低于2个项目108个项目形成12个组团，剩余70散点项目半径500米且阈值不低于3个项目108个项目形成6个组团，剩余82散点项目半径1,000米且阈值不低于2个项目108个项目形成17个组团，剩余50散点项目半径1,000米且阈值不低于3个项目108个项目形成5个组团，剩余74散点项目成都商业地产GIS地理信息研究报告注：图中没有颜色的点为散点即离群点项目，其他颜色为组团项目。组团分析丨46数据来源：仲量联行研究部，2023年10月北北北北 仲量联行2023年版权所有1 组团视角的“自然边界”组团视角：纳入“组团边界”的三大边界成都商业地产GIS地理信息研究报告基于聚类算法生成商业的“组团边界”后，再以泰森多边形方法论重绘成都零售商业“自然边界”全景图，并与第二章基于原始散点生成的“自然边界”进行比较，其变化具有启示性。发现1：纳入“组团边界”后的“自然边界”更接近商业市场竞合关系的现实情况当“组团边界”引入分析后，以组团条件“阈值2个项目且半径1,000米”为例，在生成组团后的项目点位数从原108个散点减少到17个组团加50个散点，共计67个点位数。多数组团地处相对核心的区位，例如三环内的老城区。现实中，零售商业市场绝非只是各自为政、恶性竞争的关系，组团内及组团间多呈现“外竞内合”的市场格局。以春熙路商圈为例，生产组团前的“自然边界”描述更多是商圈内项目之间的竞争关系；而生成组团后的“自然边界”更能直观反映春熙路商圈作为一个整体在成都零售商业市场的核心地位及其与其他商圈或独立项目之间的竞合关系。发现2：以“组团边界”定义“商圈”及其边界一直以来，业界对商圈的定义本就含糊不清，行业尚难达成共识，更难言定量分析。依据仲量联行对成都零售商业子市场的定义，在原108个散点项目中，所有不能被划入商圈的散点也被强制归入某子市场。例如春熙路和交子公园商圈可能更符合业内对“商圈”的普遍认知；相反有些区域板块则很难用“商圈”二字去形容，例如人民南路、双楠便更像一个区域市场或子市场。在引入聚类算法生成“组团边界”前，商圈的边界是一种定性描述。政府与商圈管委会、开发商及运营商、研究机构等行业主体基于不同立场，对商圈的边界界定自然不同。但聚类算法是生成的“组团边界”清晰界定出每一个组团乃至每一个商圈的边界。基于此，行业对重要商圈的认知更具科学性、更加清晰。对于非商圈的子市场而言，区内商业的离散程度同样得以清晰度量。发现3：“组团边界”具有层级性与嵌套关系每个商业组团都具有层级性。设定不同的辐射半径，即可形成不同规模的组团。以春熙路商圈为例，以1,000米半径为标准，那么春熙路商圈便可视作一个整体，参与全市竞争。作为成都的商业核心，春熙路商圈的“组团边界”是“自然边界”叠加的结果，范围倍数放大。但若以500米半径为标准，那么春熙路商圈又由不同的小组团构成，“春熙路红星路”和“天府广场盐市口”是春熙路商圈的两大重要组团。不难看出，春熙路本不只是一条街道，它作为步行街、组团、商圈的定义具有截然不同的内涵与外延。因此，“组团分析”进一步揭示出商圈之间及商圈内部的商业地缘“竞合”关系。丨引入“组团边界”后的“自然边界”全景图丨引入“组团边界”前的“自然边界”全景图47丨组团分析数据来源：仲量联行研究部，2023年10月北北 仲量联行2023年版权所有阈值=2且半径=1,000米成都商业地产GIS地理信息研究报告2 组团视角的“经济边界”“组团”在地理上具有聚合效应，即所谓的“组团效应”。“组团效应”本身亦非简单的地缘概念，更多仍需从组团的“经济效应”出发进行分析。那么，生成组团后的“经济边界”刻画出商圈“1 12”的经济意义。假设组团条件为“阈值2且半径1,000米”，结果可生成17个组团，并绘制组团级“经济边界”。那么，单个项目的“经济边界”与所在组团的“经济边界”存在如何的数理关系呢？我们引入“要素衰减法”对组团的“经济边界”进行计算。这便是“组团边界”继“自然边界”后的第二层含义，即在“经济边界”的应用。基于上述算法定义，左下图生成以“阈值2且半径1,000米”为条件的17个组团的经济边界。通过与原始散点的“经济边界”全景图对比可以发现，纳入“组团边界”的“经济边界”规模远超散点。其中两个“大圆”格外引人注目，即春熙路商圈（包含春熙路步行街、红星路、天府广场、盐市口等板块）内15个项目共同组成全市最大的组团级“经济边界”。城南板块，交子公园商圈及附近的7个项目形成的“经济边界”仅次于春熙路商圈，亦近乎覆盖全城。两大核心商圈的“经济边界”规模远超其他能级的商圈，亦符合成都零售商业市场的现状。在第三章“经济边界”的方法论介绍中，我们选取了商业规模、交通通达、运营经验、资产盈利、品牌业态五大要素衡量商业项目的“经济边界”。上述两个核心商圈组团各自覆盖全成都最高能级、最具人气的地标商业，IFS、太古里和SKP，其“经济边界”如前文所述被定义为“超市域级经济边界”，即全城乃至临近省市。此外，两个组团覆盖的商业项目数量和体量领衔17个组团，规模优势凸显。一个商圈需要实现合作共赢，前文所述的“外竞内合”关系是主流趋势。规模优势让品牌组合具有梯度性，吸引各色需求的消费者。以春熙路商圈为例，既有IFS和太古里提供的高端消费，亦有步行街亲民的商业资源，多元业态与消费场景构建起符合兼容并包的商业环境。在非核心组团中，诸多背靠背的“两项目”组团更能体现唇齿相依的纽带关系。例如杉板桥的滨江天街与万科天荟、北一环的金牛万达与上城天街、温江的新光天地及合生汇，皆是如此。单纯从“经济边界”的规模尺度来看，组团后的新“经济边界”往往是单个项目的数倍有余。现实中，商业“抱团取暖”在现阶段经济环境下亦大势所趋，做大区域，做强自己，方能实现逆周期经济环境下的周期穿越。丨引入“组团边界”后的“经济边界”全景图丨引入“组团边界”前的“经济边界”全景图组团的经济边界指数Cluster Effect则是单个项目指数的加权平均数，权重以衰减系数计。设Xi为单个项目的经济边界指数，Xi以指数从大倒小排序。D为衰减系数（Decay Index），D即为0-1之间的小数；经验证，系数在70-80%更符合，本文所有计算以80%为系数。=s.t.D 0,1Xi 以绝对值递减组团分析丨48数据来源：仲量联行研究部，2023年10月北北 仲量联行2023年版权所有阈值=2且半径=1,000米成都商业地产GIS地理信息研究报告3 组团视角的“拟合边界”组团序号组团涵盖项目个数“自然边界”组团后面积减组团前面积“拟合边界”组团后面积减组团前面积“自然”“拟合”变化方向组团内代表项目116负负同向成都IFS国际金融中心、成都远洋太古里、银石广场、王府井百货总府路店等22正正同向金牛万达广场、龙湖上城天街32负负同向成都文华广场、环贸ICD44负负同向SM广场、印象城购物中心等52负正反向星悦广场、华宇旭辉锦绣广场62负负同向滨江天街、天荟万科城市广场72负负同向优客城市广场84负负同向蓝润摩里中心、城西优品道广场等92负正反向悦尚中心、犀浦百伦广场102负负同向武侯万达广场、武侯吾悦广场112负负同向王府井购物中心、泛悦Mall122正正同向合生汇、新光天地132负正反向成都七一国际广场、新都苏宁易购广场142负正反向龙湖锦宸天街、大都汇保利广场153正正同向凯德天府、凯德新南等167负负同向仁和新城、悠方等172正正同向成都银泰中心in99、高新招商花园城丨“自然边界”与“拟合边界”范围组团前后变化表普遍关系：生成组团必然导致商圈的“自然边界”面积变化，或增或减；“拟合边界”受“自然边界”影响，两者通常呈现同方向变化的关系。数据显示，纳入组团分析后，17个组团中有13个组团的“拟合边界”面积与“自然边界”面积增减方向相同，只有4个出现反方向变化。在组团的项目中，多数项目在组团之前自身的“经济边界”已经能够完全覆盖所在区域的“自然边界”，因此当“自然边界”变大或变小时，“拟合边界”也会发生同方向变化，如春熙路、金融城、建设路等组团。需要说明的是，春熙路等核心组团“自然边界”的缩小，主要是“多点合一”后，泰森多边形由散点的多面积加总变为组团的单一点位的泰森多边形面积，因此变大变小不具有太多的经济意义，无需过度解读“自然边界”或“拟合边界”单一变化，分析的焦点应在于两大边界变化方向的一致性。特殊关系：当生成组团前的项目“经济边界”未能完全覆盖“自然边界”，在组团后有可能实现“拟合面积”的扩大。另外出现反方向变化的4个组团，在“自然边界”缩小时，仍能实现“拟合边界”增大。这主要得益于项目所在区位“自然边界”较大，组团前单个项目的“拟合边界”对“自然边界”的覆盖程度不高。因此，在组团后通过多个项目的“经济边界”叠加，显著放大整体的辐射范围，提高对“自然边界”的利用效率。此类组团都位于二圈层，如新都钟楼和大丰、郫都犀浦。于商业而言，“拟合边界”增大说明商业聚集度提高能够实现“1 12”的经济效益。其一，品牌资源聚集度的提升，形成规模效应，增强商圈作为一个整体对消费者的吸引力。其二，商业配套资源聚集度提升，例如停车场利用效率、共享外部交通设施等。其三，共建良好的购物环境，有效利用公共空间，打造开发性的消费新场景，提升商圈的消费连续性、多元性。49丨组团分析数据来源：仲量联行研究部，2023年10月 仲量联行2023年版权所有成都商业地产GIS地理信息研究报告3 组团视角的“拟合边界”丨引入“组团边界”后的“拟合边界”全景图丨引入“组团边界”前的“拟合边界”全景图组团分析丨50数据来源：仲量联行研究部，2023年10月北北 仲量联行2023年版权所有阈值=2且半径=1,000米组团项目图例散点项目高新南区锦江区成华区青羊区金牛区武侯区郫都区双流区新都区温江区天府新区(成都直管区)龙泉驿区青白江区00.10.20.30.40.50.60.70.80.9103,0006,0009,00012,00015,00018,0000500300商业与人口成都商业地产GIS地理信息研究报告人口导入与城市的产业和商业相辅相成。泰森多边形绘制的“自然边界”呈现出零售商业覆盖人群的地缘关系与竞争压力。但是实际情况的复杂性仍与消费客群的结构和消费力密切相关，地理分布结构便是其中一项主因。即便某些区位商业开发密度低，但若现阶段人口导入滞缓，那么短期商业开发的压力仍较高。因此，如下图所示，将成都常住人口热力图叠加成都商业“自然边界”更便于挖掘未来发展的机遇点。根据第七次全国人口普查，成都全市常住人口为2,093.8万人，较2010年增加581.9万人，累计增长38.5%，年均增长3.3%。2022年，成都常住人口增至2,126.8万人，较2020年增长仅33.0万人，其中2022年当年新增人口仅7.6万人。数据说明，成都人口尽管仍在净流入，但流入增速按年收紧较快。从分布看，一圈层行政区的人口密度高且零售商业存量规模也高，相反二圈层区县两者均低，且差距不大。正相关数据体现出现阶段成都商业开发虽然规模大，但仍具地缘合理性。下图显示，商业组团及周边的人口密度更密；相反“自然边界”广阔的区域往往人口密度低，进而影响区域周边商业加密开发的投资动力。伴随城市逐步外扩，建成区从“环状”分布变为“块状”分布，尚未连成片。而人口导入仍是商业投资决策的关键指标。因此，对于待建成区，商业投资仍需谨慎；尤其在人口流入增速收缩的预期下，增量商业的人口基数及其结构性分布是投资决策的前置考量。优质零售存量（万平方米）人口密度（人/平方公里）一圈层行政区二圈层行政区（含天府新区）丨2022年成都市各行政区人口密度和优质零售存量丨“自然边界”叠加人口密度地图人口密度高组团项目图例散点项目人口密度低北51丨组团分析数据来源：仲量联行研究部，2023年10月 仲量联行2023年版权所有商业与房价成都商业地产GIS地理信息研究报告城市的商业发展与消费力密不可分，消费力的高低与房价高低同样相关联。以时间视角分析，高企的房价挤出消费者的当期消费，房价与消费负相关。而截面视角的结果不同，高房价地区的消费者往往消费力的确更强，消费观念更新，更能够支撑零售商业的发展，房价又与消费正相关。因此，将房价作为检验商业发展合理性的指标，具有两面性。本章节将以后者截面视角为依据，借助成都二手房价来大致模拟城市人口的消费力地理分布特征，判断消费力的强弱分布特征。如下图所示，成都零售商业的密度与二手房价的高低呈现正向关系，商业密度高的区域往往二手房价也越高。结果显示，市中心、南延线以及三环内高房价区域仍是商业开发的高密度地区。区级数据显示，锦江区和高新南区即两大核心商圈所在的行政区的房价和商业密度都更高；相反，近郊区县二者皆更低。对比人口和房价对商业地产存量的拟合结果可以看出，房价数据的拟合度反而优于人口数据。这说明，人口虽然是消费的底层支撑，但是人口数据本身具有结构性，真正影响购物中心消费的目标客群分布与常住人口分布或具有一定的差异。相反，房价与消费力的正相关性极强，作为模拟消费力的优秀“代理变量”，房价反而可以更好说明区域消费力的极限和可能性。因此，从这个角度分析，住宅房价可以作为商业地产开发的前置输入条件，进行投资开发研判。丨“自然边界”叠加房价水平地图房价高组团项目散点项目房价低丨2022年成都各行政区二手房均价和优质零售体量高新南区锦江区成华区青羊区金牛区武侯区郫都区双流区新都区温江区龙泉驿区青白江区00.10.20.30.40.50.60.70.80.910.00.51.01.52.02.53.00500300优质零售存量（万平方米）备注：人均社零总额基于七普人口数据 核心商圈所在行政区北组团分析丨52数据来源：仲量联行研究部，2023年10月二手房均价（万元/平方米）仲量联行2023年版权所有图例专题研究三：组团问题“组团边界”，商圈商业离散度研究广义商圈与狭义商圈成都的两个核心商圈春熙路与交子公园都存在广义和侠义的范围边界。以春熙路商圈为例，广义范围泛指传统市中心涵盖天府广场、盐市口、春熙路、大慈寺等区域的总和，而狭义的春熙路商圈主要是春熙路步行街至大慈寺板块。因此，广义的春熙路商圈可以分解为几个小组团。如右图所示，如果以500米为半径，春熙路红星路、天府广场盐市口、顺城大街分属三个不同的小组团。应用同样的方法对尺度感更大的交子公园商圈进行划分，锦城广场和交子大道两个组团的“组团边界”清晰；而更靠北的新南天地受三环快速路切割，更是独立在外；in99等余下项目则各自为政。商圈的“外竞内合”商圈内商业资源铺排的连续性是关键，是吸引人流能够在商圈内形成完整内部动线、规避商业死角的关键。春熙路商圈主要以大约150-180家临街门店串联商圈主要商业综合体，实现消费人流在商业项目之间的流动。但这种连续性很难从春熙路步行街延伸至天府广场，城南锦城广场的客流更难触达交子大道。从这个角度讲，广义的交子公园商圈更像是商圈的“集合”，而非“一个”完整的商圈。一方面，高品质的商业资源难以铺排过长的外部动线；另一方面，超过1公里的步行距离对于多数消费者而言，难以接受。因此，商圈“外竞内合”的理论核心肯定了商圈作为一个整体“一荣俱荣、一损俱损”的共同利益；但商圈内的多个组团仍同时面临客流竞争。如果商圈内的商业资源不能与商圈的外部动线有效连接，便极大可能沦为业内常说的商业“假口岸”，存活概率反而大幅降低。我们将在下一页聚焦这一商业常见问题。商圈尺度感影响消费体验虽然商圈的发展符合“二八”定律，头部顶级商业体引领商圈发展并伴生大量中小商业配套。商圈之所以是商圈，其商业资源的集中度决定了商圈的完整性。因“高新区”的早期定位，交子公园商圈所在的金融城早期以特定产业的导入优先，零售商业发展滞后于商务办公。办公楼存量在各个阶段几乎是商业规模的2倍水平。鳞次栉比的办公楼和宽阔的天府大道凸显出交子公园商业的离散感，且大尺度街区规划让消费步行距离过长。密集的办公楼将锦城广场组团与交子大道组团分割开来。即便在组团内部，从环球中心走到SKP、再到大魔方，这条动线的步行距离同样也会劝退不少消费者。而在交子大道从双塔到网红天桥，再到沿街“盒子”商业的打造，皆是为了提升整条街区的商业资源密度、激活区内消费者的流动性。而今在本应伴有潮汐客流的交子大道，夜间同样人流如织，打卡双塔、逛夜市、聚会就餐的人络绎不绝，街区尺度感在商业资源的加密中缩小，消费体验显著提升。丨交子公园（金融城）商圈优质办公楼和零售商业存量备注：优质办公楼包含甲级和乙级办公楼样本002000020202120222023Q3优质办公楼优质零售商业丨春熙路商圈“组团边界”丨交子公园商圈“组团边界”离散点组团点北北成都商业地产GIS地理信息研究报告53丨组团分析存量（万平方米）数据来源：仲量联行研究部，2023年10月 仲量联行2023年版权所有成都商业地产GIS地理信息研究报告组团分析丨54 仲量联行2023年版权所有专题研究四：口岸问题以动态视角重新定义商业“假口岸”何谓“假口岸”？零售商业中存在一种综合地理区位看似优越，但实际情况往往面临客流不足、营业额不及预期的困难，此类区位常被称为商业“假口岸”。以春熙路商圈为例，截至2023年三季度末，春熙路商圈广义范围的平均空置率竟高达15.1%。高空置率往往有悖于社会对春熙路高人气的认知。究其原因，春熙路商圈如前文定义的广义范围和狭义范围的商业人气和资产表现大相径庭，人气爆棚的太古里掩盖不住盐市口商业的没落。春熙路商圈狭义范围的平均空置率仅5.7%，证实商圈内项目表现的巨大差距。这种差距让我们不得不反思春熙路商圈广义范围内必然存在“假口岸”的风险区域，风险区内项目面临核心区位的“虹吸效应”，其经营往往举步维艰。“假口岸”特征首先，毗邻核心商圈或重要商业集群；且所在区位的商业吸客力不如前者，竞争处于下风。其次，与核心组团之间的步行范围往往达到500-1,000米以上，导致消费者“点到点”的步行时间过长。第三，商圈的外部动线存在切割，步行动线中的商业资源不具有连续性。最后，也是最需要明晰的要点，所谓的“假口岸”是一个相对且具有时间约束的概念。换言之，如若此口岸通过改造升级后来居上，在客流吸引力方面超越目标口岸，那么“假口岸”的帽子便会易主。因此，“假口岸”是在特定时间、特定环境下所形成的概念，存在后期变化的可能性。COSMO 成都时尚活动周“假口岸”如何破局？市场是变化的，口岸是相对的。如何在逆境中寻找适配自身发展的经营策略，让“假”口岸或一跃变身“真”口岸，于商业地产而言，不破不立。所谓真假口岸之争，与其说是对区位商业条件的评估，不如说是对不同组团的商业资源和运营能力的“动态”对比。成都商业历经数十载，厚积薄发乃至逆袭的成功案例并不鲜见：十年前看似老态龙钟的商场，而今却又焕发新生；而过去往往人流爆棚的人气项目，而今门可罗雀的亦非少数。那么，如何实现商业价值的逆袭，破局“假口岸”带给商业运营的风险呢？1.从“过境”消费到“目的”消费的蝶变。“假口岸”的成因本就离不开客流到访的难题。如第一点的阐释，如果商业项目自身缺乏足够的竞争力，那么客流便亟需其他的导入途径，即是“过境”消费的痛点。而“假口岸”的区位风险又让这种客流导入的难度增大，难以捕获核心商圈的客流红利。但如果项目本身就对特定消费客群具有强吸引力，是目标客群的终极目的地，那么所谓“假口岸”区位风险便有机会被弱化。以盐市口的COSMO财富中心为例，历时三年的改造，从一个超市引流的商业，一跃升级为成都时尚潮流的汇集地。项目在内部空间预留活动展览空间，引入“策展型商业”概念，前一页展示的“成都时尚活动周”即为近期活动案例。项目品牌招商方向同样给人耳目一新的感觉：瞄准潮人圈层的招商，主攻主理人潮流品牌。以此可见，今天的商业地产引流的方式已不再是主力店走天下的时代，各色新奇的消费触点都可能帮助身处“假口岸”风险的商业项目逆袭翻身。2.串联商业资源，让客流“走”起来。通过升级步行街商业条件、增加街区商业密度或新增街头艺术装置、个性指示牌等方式，将商圈动线上的商业资源串联起来，增强消费者在步行过程的消费体验，减少途中乏味感，进而弱化“点到点”之间的步行疲惫感，进而延伸商圈动线至更多散点项目，实现商业组团的“扩容”。如前文所述，交子大道的整体改造便是在核心商务区中发展零售商业的一项成功范例。3.主力租户作为商业“链主”，决定商场竞争力上限。以银泰中心in99为例，项目无地铁接驳其距离交子公园商圈核心组团约有一站地铁的步行距离。以现状来看，项目较难与周边商业有效连接，区位相对独立。随着交子公园与锦城广场两大组团的快速崛起，金融城“组团式”的商业格局基本成型。组团之间的割裂感十分强烈，进而影响客流的跨组团流动。正因如此，in99区位条件的优劣众说纷纭，在业界具有一定的争议性。虽然毗邻城市中轴线，但相对落单的商业区位也给商场经营带来一定风险。然而近年来，商场首层主力品牌的补位、高区餐饮的迭代焕新，in99作为城市高端商业的完整性得以体现。据媒体披露，in99在2022年的营收接近30亿，较2019年大幅提高约2倍水平。营收的提升离不开首层“链主”品牌的引入：一方面，主力租户是经营性收益的基础保障；另一方面，作为“链主”的主力租户对项目整体招商的正向价值。在有限的商业资源下，资源的导入仍是此消彼长的竞争关系。往往最具价值的“真”口岸就一个；花落谁家，除天生的区位交通条件外，商业资源与运营能力仍决定成败之关键所在。丨交子公园商圈商业组团与散点分布图丨春熙路商圈商业组团与散点分布图离散点组团点“假口岸”风险区域北北成都商业地产GIS地理信息研究报告55丨组团分析数据来源：仲量联行研究部，2023年10月 仲量联行2023年版权所有回顾全文#关键词衰减与方向#关键词结构性机遇成都零售商业历经十余年的快速发展，与全国主要城市相比，发育程度优，消费辐射强，商业密度大，消费理念开放，是中国零售商业名副其实的“第三城”。商业密度呈现从中心向近郊衰减的规律，但衰减速度呈现方向性。商业地产的方向性指向城市“第一”新区的发展方向。现状来看，城南的商业密度相对更高，与市中心传统核心商圈共同构建城市商业的“南北双核”格局。尽管“南核心”的发育程度和辐射能力与“北核心”尚不可同日而语，但假以时日或能势均力敌。虽然成都已迈入商业发展的“高存量”时代，但未来开发仍具有结构性机会。商业发展机遇与城市的产业和人口导入相伴相生、相辅相成。看似饱和的区域不见得就一定“供过于求”，而看似商业真空的地方一定存在“商业死角”的背后逻辑。开发投资须谨慎，但谨防过度悲观，以免错失投资机会。大城市的高房价虽会挤出消费者的当期消费，但房价地图更似一份投资指南，高房价地段往往同步指向高消费力的集合，预示着商业投资的可能性。#关键词商圈完整度#关键词商业“假口岸”商圈是商业地产“竞合”关系的一面镜子，但业界对于商圈的定义通常以“定性”描述为主，“定量”界定相对空白。以聚类算法生成的商业组团从“广义”和“狭义”两个维度对商圈及边界进行重新定义，揭示商圈不同规模和层级的组团的“连通性”和“竞争性”。商圈之所以称之为“商圈”，其完整度对商业资源密度及其地理铺排提出一定要求，街区的尺度感和商业的连贯性是商圈客流能否高效触达商圈内非主力商业标的的关键。成功的商圈始于点状的商业地标，兴于消费场景与商业资源的带状串联，“以点及面”激活商圈内商业载体的全面兴旺。“外竞内合”，核心商圈的完整度决定这座城市商业发展的高度。地段是商业地产成败之根本。每座城市往往也存在一些区位条件优劣程度似是而非的模糊区域，让业界疑惑。这些区域通常毗邻核心商圈或城市次中心，但其消费客流和运营表现往往不及投资预期，因此通常被冠以“假口岸”的帽子。“假口岸”风险区域直面核心商业组团的客流虹吸效应，但自身的商业运营能力仍是决定成败的关键，不可完全归因于区位条件本身。“假口岸”本就是一个具有时间约束的相对概念。当你足够强时，别人就会沦为“假口岸”。逆袭的成功案例正激励承压资产勇于突破传统商业运营的范式，以破釜沉舟之心寻求破局之道。成都商业地产GIS地理信息研究报告回顾全文丨56 仲量联行2023年版权所有photo结语给本报告写结语颇具挑战性。长期以来，仲量联行发布的研究报告内含大量独有的商业地产数据，基于此报告的结论顺理成章，便是基于详实数据的趋势归纳与未来研判。而本报告更侧重于方法论的介绍与应用，为读者提供方法论所带来的全新研究视角。从这个角度讲，成都零售商业市场更像是报告的案例。方法论具有广泛的适用性，能适配并应用于不同环境的市场和不同类型的载体。尤其针对奶茶店、咖啡店、健身房、便利店乃至银行等同质化程度较高的零售门店，泰森多边形方法论完全适用于线下开店策略及网络优化方案。从笔者视角出发，这份报告之于商业地产的行业研究又有哪些启示呢？首先，商业地产的未来行研仍需更多的“定量”分析。在中国房地产发展的黄金时期，地产研究的精准度对于投资决策和资产运营而言影响远不及今时今日。高增长时代带给每个投资者的市场红利，让行业研究最多只影响其投资收益的高低，而非投资决策的盈亏和成败。但处于现今市场的投资者，对每个投资机遇的谨慎程度已无需多言，回报率的浮亏或真实来自于研策端数据的精准度。未来商业地产的行研必定离不开精准的“定量”分析，尽管道阻且长、批评声不断，但吾将上下而求索。其次，区位是商业地产的第一要素。“地段、地段，还是地段”看似是多年来地产同仁挂在嘴边的口头禅，实则也是大实话般的经验之谈。但行业对区位的研究往往依赖于描述性的“定性”研究，何谓“核心”，何谓“新兴”，也只是营销端口常见的推广话术。本报告所应用的数理方法和地理信息系统便是对商业地产区位研究的一次全新尝试。数学模型的优势便在于推导的严谨性和结论的稳健性，“似是而非”造成错误研判的后果不应被容忍。再者，物极必反、过犹不及，“定量”分析的终途仍是回归实践应用。数学模型的前提假设往往是“定量”分析长期被诟病的影响。假设前提的不适用或失效，自然导致结论的无效乃至错误。因此，应用数学模型的前提仍是对假设条件适用性与严谨性的严格论证，所输出的结论也需要从实践端反复验证其稳健性，不应盲目推翻经验之谈。所谓“实践是检验真理的唯一标准”，数学模型的科学性不仅在于方法论本身的科学性，还应重视其实践应用的科学性与合理性。最后，从理论研究到实践应用，笔者在报告中插入四个专题研究，旨在展现方法论的实战应用成果。四个专题研究虽然内容不尽相关，但都基于方法论的创新，提出或验证报告结论提及的新观点、新趋势。有些看似简单的结论在过去往往源于一种行业共识，尚难有严谨的论证推导过程。就好比最简单的数学公式往往是最难证明的科学难题一样，报告输出的结论或早已被行业所熟知，但报告提出的论证方法，笔者相信具有原创性。笔者也希望借此报告，让更多基础方法论的学习成为业界从业者或研究员的必修课。商业地产的发展正在经济周期轮转，但行业更迭周而复始，不变的是成功者背后破局求新的决心与穿越周期的韧性。成都商业地产GIS地理信息研究报告57丨结语甘甜 Tina Gan研究部高级分析师吴晓川 Jonathan Wu研究部高级分析师龙倩 Rebecca Long研究部助理经理作者成都商业地产GIS地理信息研究报告朱建辉 Jacky Zhu研究部资深董事中国区零售地产及消费研究负责人华西区研究部总监卢晓曦 SissiLu研究部董事仲量联行官方微信仲量联行小程序关于仲量联行200多年来，作为全球领先的商业地产服务和投资管理公司，仲量联行（纽交所交易代码：JLL）始终致力于协助客户投资、建造、租赁和管理各类办公、工业、酒店、住宅和零售等物业。作为财富500强企业，公司2022财年收入达209亿美元，业务遍及全球80多个国家，员工总数超过103,000人。我们秉承“塑造房地产的未来，让世界更美好”的企业宗旨，整合全球平台资源并深耕本地市场，携手客户、员工和社群“向光而为”。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息请浏览仲量联行大中华区分公司北京北京市朝阳区针织路号国寿金融中心层邮政编码100004电话 86 10 5922 1300成都四川省成都市红星路3段1号成都国际金融中心1座29层邮政编码 610021电话 86 28 6680 5000传真 86 28 6680 5096重庆重庆市渝中区民族路188号环球金融中心45楼邮政编码 400010电话 86 23 6370 8588传真 86 23 6370 8598广州广东省广州市天河区珠江新城珠江东路6号广州周大福金融中心2801-03单元邮政编码 510623电话 86 20 2338 8088传真 86 20 2338 8118杭州浙江省杭州市上城区新业路228号杭州来福士中心办公楼802室邮政编码 310000电话 86 571 8196 5988传真 86 571 8196 5966南京江苏省南京市中山路18号德基广场办公楼2201室邮政编码 210018电话 86 25 8966 0660传真 86 25 8966 0663 青岛山东省青岛市市南区香港中路61号远洋大厦座2308室邮政编码 266071电话 86 532 8446 8816传真 86 532 8579 5801上海上海市静安区石门一路288号兴业太古汇香港兴业中心一座22楼邮政编码 200041电话 86 21 6393 3333传真 86 21 6393 3080沈阳辽宁省沈阳市沈河区北站路61号财富中心座21层邮政编码 110013电话 86 24 3195 8555深圳广东省深圳市福田区中心四路1号嘉里建设广场第三座19楼邮政编码 518048电话 86 755 8826 6608传真 86 755 2263 8966天津天津市和平区南京路189号津汇广场座3408室邮政编码 300051电话 86 22 5901 1999武汉湖北省武汉市硚口区京汉大道688号武汉恒隆广场办公楼3908-09室邮政编码 430030电话 86 27 5959 2100传真 86 27 5959 2155西安陕西省西安市雁塔区南二环西段64号凯德广场2202-03室邮政编码 710065电话 86 29 8932 9800传真 86 29 8932 9801香港香港鲗鱼涌英皇道979号太古坊一座7楼电话 852 2846 5000传真 852 2845 .hk澳门澳门南湾湖5A段澳门财富中心16楼H室电话 853 2871 8822传真 853 2871 .mo台北台湾台北市信义路5段7号台北101大楼楼之1邮政编码 11049电话 886 2 8758 9898传真 886 2 8758 .tw

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流动中的新均衡2023北京办公楼市场白皮书研究部2023年10月前言自1995年成立北京办公室以来，仲量联行深耕北京办公楼市场已近30年。我们见证了北京从只有几栋甲级楼宇、几十万平方米的体量，大踏步地成长为现如今136栋楼、一千余万平方米的成熟市场，稳居中国大陆办公楼市场租金水平之首，并孕育出了跻身全球租金排行前三的子市场。迈入2023年，北京市场表现仍未达到各方的预期，传统的市场刺激手段尚未有效激发需求活力。我们认为行业当下的困境更多来源于北京办公楼市场发展阶段的变化。在经历了2008年和2018年两轮大供应周期后，北京市场已走完初步发展阶段和快速增长阶段，开始步入成熟市场阶段。在这个关键的时间节点上，市场面临的挑战与此前已经截然不同在快速增长周期中形成的资产策略和管理方案，已经不能有效解决市场中的新问题，基于简单供需逻辑的传统研究方法也难以为市场提供明确的指引。因此，我们将观察视角由中观市场下沉到微观主体，希望通过研究市场中每一单租赁交易的达成，即每一个真实的市场均衡点，展现市场参与者的博弈情景。我们相信，这一个个均衡点汇聚在一起能够描绘出市场情绪的本来面貌，并为市场打开全新的思路，照亮前方。米阳 华北区研究部负责人 仲量联行2流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书目录01 拨云见日终有时 4（1）金融和科技行业是北京办公楼市场的两大支柱 6（2）市场以2019年为分水岭，此后租金连续下行 7（3）甲级与非甲级楼宇价差收缩 8（4）各行业租金承付力全线退潮至2017年水位线以下 902业主的需求指南 10企业是如何流动的 11（1）全市需求流动全景图 12（2）海纳百川：高留存率及高虹吸力 13（3）溯流追源：外迁型子市场 14（4）往来不息：两组强关联区域 15搬迁顺差指数 17（1）全市搬迁顺差结构总览 17（2）从面积和数量的双重维度分析 18（3）过去三年搬迁顺差趋势变迁 19不同面积段的需求侧写 20（1）不同面积段的成交均价近年呈葫芦型收口趋势 20（2）各面积段行业分布相对一致，无显著区别 22（3）大面积租户尚未获得突破性价格优势 2203企业的搬迁公式 25搬续决策的成本公式 26企业选择的历史参照 29（1）续租涨价和新租降价带来的价差交替出现 29（2）外资企业搬续决策受价格影响较低 30（3）不同规模的企业在疫情前后的谈判优势变化 31（4）高品质办公楼客户留存能力更强 32（5）价格并非触发搬迁的唯一因素 33（6）不同子市场在疫情前后的价差变化 3404守得云开见月明 36未来市场何去何从？3831流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书拨云见日终有时为了厘清本轮市场周期的演变规律，我们梳理研究了过去七年间北京办公楼市场超过8,400条租约即市场供需双方在数万计次博弈后，所落地的八千余条实际成交希望能够以此为鉴，把脉未来的方向。4全篇报告所使用的市场租赁成交数据画像2017-2023年成交数据跨越周期1,900万平方米所涉租赁面积317元/平方米/月平均成交租金2,271平方米平均成交面积7,200 个租赁企业主体8,400 条全市场成交记录流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书当前的北京办公楼市场正面临着前所未有的挑战，市场中的各方参与者都能感同身受。自2019年起，北京市场进入下行周期，此后租金连续下降了近五年，当前甲级租金已回落至2011年同期水平，即312元/平方米/月（净有效口径）；步入2023年上半年，与市场年初期望相悖，企业办公租赁需求急剧收缩，平均单季度净吸纳量跌至3.4万平方米，达到历史最低水平区间。北京市场面临着预期震荡和不确定性，混杂的信号也容易引发不同推测和误读。越在这样的时刻，读懂迷雾中隐藏的真实信号就显得越发重要。为了厘清本轮市场周期的演变规律，我们梳理研究了过去七年间北京办公楼市场超过8,400条租约即市场供需双方在数万计次博弈后，所落地的八千余条实际成交希望能够以此为鉴，把脉未来的方向。本报告将通过最真切的数据，探索当前租赁环境的根本逻辑，为接下来的发展趋势提供高屋建瓴的方向指引。注：租金为净有效租金口径（含税不含物业费，计免租期），为仲量联行季度更新的甲级办公楼市场数据数据来源：仲量联行研究部北京甲级办公楼市场历年平均单季度 净吸纳量及租金走势图净吸纳量（平方米）净有效租金（元/平方米/月）历史最高净吸纳量2010年 34.2万平方米/季度当前净吸纳量2023年前三季度3.4万平方米/季度当前市场租金2023年第三季度 312元历史最高租金2018年第三季度 390元2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023(YTD)5流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书1.金融和科技行业是北京办公楼市场的两大支柱北京办公楼市场年度租赁活动价值排名以各行业历年年度办公楼租赁总成本为指标（单位：元）注：此图表为动态展示，当前图表中的数据截至2023年上半年。数据来源：仲量联行研究部上述八千余条租约共包含7,226个企业主体，主要涉及十个重点行业。从过去七年的成交数据来看，来自科技互联网、金融、专业服务三个行业的企业租赁成交占全市场的68%，持续构成驱动北京办公楼租赁活动的主要力量。此外，生命科学、制造及房地产行业构成第二梯队，成交数量加总可达到近20%的占比。通过对数据进行整体性分析，我们得出以下四个基础结论：金融专业服务建筑房地产生命科学制造业能源零售贸易其他教育32，096，14156，070，07080，833，841197，716，644203，863，956207，587，792225，075，376382，121，499695，123，9772002020212022822,098,9802023注：按成交数量计算，2017年至2023上半年数据来源：仲量联行研究部北京办公楼市场 租赁成交行业分布31%科技互联网26%金融11%专业服务7%生命科学6%制造业5%房地产4%能源4%零售贸易3%其他2%物流运输2%教育扫描二维码 查看动态变化图表科技互联网6流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书2.市场以2019年为分水岭，此后租金连续下行 通过展示各行业在北京办公楼市场中的办公楼租赁经济价值的排名和数值变化，我们能够直观感受到金融、科技互联网、专业服务业的支柱作用这三大行业单年所产生的租赁费用，即可超过其他所有行业之和。在此之上，金融与科技互联网更处于断崖式领先地位。科技互联网行业在2017-2018年及2020-2021年两个时间段，超过金融行业，成为北京总租赁成本最高、带来的租赁市场经济价值最大的行业。虽然科技互联网行业平均租金不高，但在这两个时间段扩张或搬迁整合所带来的租赁面积规模巨大，成为市场中极具活力的需求来源。从办公楼项目租赁招商的角度出发，无论市场中哪些行业发展前景看好或热度提升，科技和金融始终应当是绝大部分业主的关注重点。历年平均单笔租赁成交面积及平均租金趋势注：租金为净租金口径（含税不含物业费，不计免租期），为历年实际租赁成交的平均租金。该租金覆盖了甲级及非甲级办公楼，因此与仲量联行季度更新的甲级办公楼市场租金数据有差异。数据来源：仲量联行研究部 2019年是北京办公楼市场发展的一个分水岭。在此之前，北京租赁需求活跃，全市租金持续爬升，在2018年下旬达到顶峰。自2019年开始，市场步入下行通道，此后租金连续下降近5年，降幅达到22%，长期以来低供应、低空置的北京市场由业主方市场转为租户方市场，企业租户的议价能力持续提升。就大面积租赁需求的活跃度而言，北京办公楼市场的平均单宗成交面积分别在2018年和2021年达到高位，然而所处市场环境和原因截然不同。面积（平方米）租金（元/平方米/月）20171,0001002001502,0002503,0003004,0003505,0004006,0004502002120221H23平均单笔成交面积平均成交租金33113052847流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书3.甲级与非甲级楼宇价差收缩 对比甲级和非甲级市场成交租金可见，本轮下行周期中甲级市场租金降幅更大，达到75元/平方米/月；而非甲级租金降幅为50元/平方米/月。甲级项目对市场变化做出反应调整的灵敏度更高，因此持续下调租金以保障优质的租户结构和稳健的入驻水平，对非甲级项目带来了激烈竞争和挤压。近几年甲级和非甲级物业租金差距收窄，非甲级项目面对的市场需求弱化趋势更为严峻，平均成交面积大幅下跌，空置率持续走高。2023年上半年，甲级平均成交面积与疫情前相比降低了23%，而非甲级平均成交面积则下降了45%。北京甲级与非甲级办公楼市场历年单笔租赁成交面积对比注：租金为净租金口径（含税不含物业费，不计免租期），图中所示分别为甲级和非甲级办公楼历年实际租赁成交的平均租金，因此与仲量联行季度更新的甲级办公楼市场租金数据有差异。数据来源：仲量联行研究部数据来源：仲量联行研究部面积（平方米）租金（元/平方米/月）1,00020020202120221H235,0004,0003,0002,000北京甲级与非甲级办公楼市场 历年平均成交租金45040035030025020020020202120221H23疫情前甲级 成交面积均值1,795平方米疫情前非甲级成交面积均值3,790平方米甲级平均单笔成交面积非甲级平均单笔成交面积8流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书 截至2023年上半年，北京所有行业的成交租金均落至七年来最低水位区间，没有个别行业能在本轮周期中脱颖而出、支撑租金表现。对比上图选取的三个时间节点可见，金融行业在租金承付力方面持续领跑，疫情前平均成交租金达429元/平方米/月，当前平均约355元/平方米/月。除了金融行业以外，大部分行业疫情前成交单价集中在305-395元/平方米/月区间，当前集中在211-316元/平方米/月。其中，教育行业的成交租金跨度最大，其次是能源行业；物流及制造业的成交租金变化最小。4.各行业租金承付力全线退潮至2017年水位线以下分行业看历年租赁成交租金均值注：租金为净租金口径（含税不含物业费，不计免租期），图中所示分别为甲级和非甲级办公楼历年实际租赁成交的平均租金，因此与仲量联行季度更新的甲级办公楼市场租金数据有差异。数据来源：仲量联行研究部租金（元/平方米/月）2017年2019年2023年上半年0350400450500由于篇幅所限，本研究仅回答对于市场中的资产持有方和租户企业方最关心的核心性问题，数据和图表仍有大量维度和分析可供挖掘，我们将以多样形式进行后续分享，也欢迎读者主动与我们联系交流。9流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书2业主的需求指南在充满挑战的下行周期中，办公楼资产持有方面临着庞大的压力和繁多的问题，从租赁市场角度而言，最根本的问题是“我的客户从哪来”。接下来，我们将从两个角度尝试解答这一问题一方面，在新增需求放缓的环境下，搬迁型需求重要性凸显，企业在北京全市范围内是如何搬迁流动的，各子市场之间的选址竞争关系如何？另一方面，不同面积段需求的客户会做出何种租赁选择，市场中稀缺大客户都在哪？10流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书企业是如何流动的随着新增的动能需求表现持续放缓，升级或搬迁型租赁需求在新租市场中的占比相应扩大，成为许多区域和项目业主目前重点关注的需求类型，子市场之间和项目之间竞争态势强化。在本节中，我们整理分析了北京办公楼租赁市场过去七年的数千条搬迁型租约，梳理每一个企业租户的原址、新址和租赁面积等信息，形成了一条条真实、鲜活的租户流动脉络。在此基础上，我们将子市场之间企业搬迁流动的关联关系绘制为弦图，每一个子市场为一段弧线子集，沿圆周排列，而其间的租户流动由和弦相互连接，和弦两端宽度反映了两个节点之间的双向矩阵关系。以下面几种简化情况为示例，我们可以更好地理解子市场之间的企业搬迁流动趋势：企业搬迁流动弦图示意ABDA区域A区域B区域B区域AB 多少 AB A端更宽，说明由A向B搬迁流出量较大 B端更窄，说明由B向A搬迁流入量较小 在A、B两区域之间，A为外溢迁出地，B为虹吸承接地 A区域约2/3的搬迁型需求均在A内部完成搬迁 A区域约1/3的搬迁型需求外迁至B区域AA本区域内换楼AB跨区域搬迁需要说明的是，本节统计的租约是完成最终搬迁行动的租赁成交，不包括原址续签或扩张的租约，如某区域续租型成交比例更高，则亦说明该区域留存率更高、竞争力更强，但这一特征并未为本节搬迁型需求的弦图所捕获；反之，如某区域企业大量撤租缩租而未迁往他处，也不作体现。为了简化弦图表达，我们将搬迁趋势或需求特征相近的子市场进行了合并：中关村和上地区域合并组成大中关村区域；东二环与东长安街合并；新兴区域包括丽泽、亦庄和通州。租户搬迁流动量（双向流动）由B到C：1.24万平方米由C到B：2.67万平方米C11流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书搬迁趋势：按成交面积搬迁趋势：按成交数量换一个角度来看，每个子市场都是搬迁型需求的来源地，也是迁入需求的目的地。具体而言，CBD区域既为全市贡献了最多的搬迁型需求源（占比13%），也对全市范围内具有搬迁意愿的企业产生了很高的虹吸力（占比17%），因此在两个排名中均位列榜首；望京的情况与CBD类似，已有租户搬迁活跃度高（占比11%），且对搬迁需求吸引力强劲（占比13%），在两个排名中均跻身前三。此外，金融街和第三使馆区为外迁型区域，作为搬迁型需求的来源地占比超过10%，而迁入租户占比分别仅为4%和8%。1.全市需求流动全景图各子集的弧线长度及占全市圆环的比例，体现了该子市场的搬迁活跃度情况，搬迁活动更多的区域弧线更长、占比更大。CBD、望京两区域均属于搬迁活动频繁区域。这两个区域搬迁数量庞大，但单宗成交面积相对偏小，中小面积选址需求热度更高；从成交数量来看，CBD、望京区域之间搬迁通道宽阔畅通，企业租户双向流动均表现活跃。金融街和第三使馆区外迁趋势显著。其中，金融街迁出租户单宗成交面积较大；而第三使馆区外迁租户则以中小型面积段为主，向CBD、望京两区域流动态势强劲。北京主要办公楼聚集区域间的搬迁型需求流动弦图搬迁型需求的来源地和目的地排名及占比注：加总不等于100%，剩余部分为其他区域或未划入商务聚集区的分散楼宇数据来源：仲量联行研究部数据来源：仲量联行研究部来源地：迁出区域目的地：流入区域CBD13%9%8%8%8%6%5%4D金融街望京望京新兴区域第三使馆区东二环及 东长安街大中关村奥林匹克区域奥林匹克区域大中关村新兴区域金融街东二环及 东长安街第三使馆区奥林匹克区域望京新兴区域第三使馆区CBD大中关村东二环及东长安街金融街奥林匹克区域望京新兴区域CBD大中关村金融街东长安街东二环及第三使馆区12流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书CBD 按成交面积望京 按成交面积2.海纳百川：高留存率及高虹吸力CBD及望京区域搬迁型需求流动弦图搬迁型需求留存本区域内占比（以来源于该区域的全部搬迁型租赁成交为100%）注：加总不等于100%，剩余部分为其他区域或未划入商务聚集区的分散楼宇数据来源：仲量联行研究部CBD、望京区域内搬迁流动活跃，超过半数的搬迁型需求最终选址仍在本区域内，说明这两个区域的客户对本区域的通达性、商务氛围和认可程度很高，且区域内可供考虑和搬迁的物业选择也比较充裕。但是同时，这两个区域留存率高背后的具体原因也有不同之处。望京：在全市成熟子市场中租金最低，企业如果希望通过搬迁实现降本，则外迁选择相对有限；区域内甲级、乙级和产业园办公产品均有分布，升级、降级等多种搬迁型需求均可满足；科技、制造业等行业及大型企业在此相对稳定，搬迁流动多在区域内部完成消化。CBD：尽管租金水平不低，但具有额外的竞争优势，尤其是具备优质企业聚集和全市最成熟的商务氛围，很多企业认为留在本区域内有助于保持或提升自身形象；近几年有一轮新项目集中入市，可供升级或整合的办公面积选择较多，且大批新楼落成有助于激发周边楼宇租户的搬迁意愿，并通过其灵活的降价和市场化竞争引导区域内企业前往选址。与此同时，CBD和望京两区域都对外部搬迁型需求构成了显著的虹吸效应。迁往CBD的需求主要来源于东二环、东长安街和第三使馆区，这三个临近区域的升级类需求。在北京，CBD子市场具有政策所划定的明确地理边界，但是成熟的商务氛围和企业聚集则没有边界，可与周边子市场共享，因此几个区域之间环境相仿、交流便捷。落址望京区域的需求则主要是来自大中关村、CBD和第三使馆区的降本提效类需求。由大中关村区域搬来的租户多为科技企业，青睐望京区域类似的科技产业聚集环境；由CBD和第三使馆区北上至望京区域的租户，大多追求在提升或保障办公品质的前提下实现租金成本的节约缩减。I 留存型超半数区域内部消化区内换楼和外迁比例为四六开或五五均分以上需求溢出，外迁意愿驱动搬迁决策60F%望京大中关村金融街58E%AD东二环及东长安街奥林匹克区域新兴区域第三使馆区II 均衡型III 外迁型数据来源：仲量联行研究部奥林匹克区域望京新兴区域CBD大中关村金融街第三使馆区东二环及东长安街奥林匹克区域望京新兴区域CBD大中关村金融街东二环及东长安街第三使馆区13流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书3.溯流追源：外迁型子市场由上图可见，在金融街和第三使馆区两地做出搬迁决策的企业中，70-80%的企业最终决定搬离原区域，本地的选择并不是企业的优先偏好。从这两个区域的外迁趋势来看，新址和原址之间距离的重要性较高，搬迁活动均呈现由该子市场向周边子市场扩散溢出的特征。第三使馆区：迁往CBD、望京、东长安街及东二环占比达47%。近几年区域内新增供应相对较少，且现有办公物业楼龄大多较高，因此迁入需求较为有限，而外迁趋势显著。从外迁租户角度来看，大部分办公空间升级类需求向南流动，前往CBD、东长安街及东二环区域；大部分降本提效的搬迁型需求向北流动，落地在性价比较高的望京区域。金融街：迁往丽泽、CBD和东二环及东长安街的需求占比超过50%。新兴的丽泽区域定位为北京第二金融街。近年来，丽泽凭借距金融街仅5公里的区位优势和发展初期强势的租金优惠力度，已成为金融街辐射需求的首要接收地。东长安街及东二环两区域分别位于长安街沿线和二环沿线，是距离金融街最近的成熟办公楼子市场，企业迁往后仍能保持在市区核心区位办公，也是除金融街外北京市内大型银行聚集的区域。CBD并非金融街外溢需求的主要承载地，由金融街迁入CBD的企业大多集中在500至1,000平方米，但租金承付能力较强，包括银行、证券、基金等。注：加总不等于100%，剩余部分为其他区域或未划入商务聚集区的分散楼宇数据来源：仲量联行研究部数据来源：仲量联行研究部第三使馆区按成交面积第三使馆区金融街搬迁型需求外迁选址分布（以来源于该区域的全部搬迁型租赁成交为100%）金融街按成交面积第三使馆区金融街22$%5%6%3%4%1%1%1%0D新兴区域东二环及东长安街东二环及东长安街望京CBD新兴区域大中关村奥林匹克区域奥林匹克区域金融街第三使馆区大中关村望京奥林匹克区域望京新兴区域CBD大中关村金融街第三使馆区东二环及东长安街奥林匹克区域望京新兴区域CBD大中关村金融街东二环及东长安街第三使馆区14流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书4.往来不息：两组强关联区域 东部四子市场：区位接壤，均在北京东部核心区域（二环至三环范围内）；共享浓厚的多元专业化商务氛围；如上文详述，在这四各子市场之间，CBD区域虹吸效应较为明显。北部科技带：单一产业氛围科技行业聚集；中关村过去七年甲级面积增长不足8%，难以满足上一轮科技行业爆发性扩张的需求，因此向望京及奥林匹克区域外溢显著，且多能实现租金节省及楼宇升级；望京及奥林匹克区域的租户结构相对更多元化，随着上一轮科技行业爆发而相应地“科技化”，但与东部商务区也保持了密切交互。两组关联子市场的搬迁型需求流动弦图东部四子市场按成交数量，排除同区域内搬迁北部科技带按成交数量，排除同区域内搬迁由下图可见，从搬迁流动的关联性角度而言，北京办公楼市场有两个强关联区域集群，集群内部的产业类型相仿、商务氛围互通、企业间交流频繁，从租赁市场来看客户结构具有相似性，客群搬迁流动表现显著。数据来源：仲量联行研究部奥林匹克区域望京新兴区域CBD第三使馆区第三使馆区东二环及东长安街奥林匹克区域望京新兴区域CBD东二环及东长安街大中关村金融街大中关村金融街15流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书其他子市场的搬迁型需求流动弦图奥林匹克区域按成交面积大中关村按成交面积东二环及东长安街按成交面积新兴区域按成交面积数据来源：仲量联行研究部由于篇幅所限，数据和图表仍有大量维度和分析可供挖掘，我们将以多样形式进行后续分享，也欢迎读者主动与我们联系交流。第三使馆区奥林匹克区域望京新兴区域CBD大中关村金融街东二环及东长安街第三使馆区奥林匹克区域望京新兴区域CBD大中关村金融街东二环及东长安街望京新兴区域CBD第三使馆区大中关村金融街东二环及东长安街奥林匹克区域望京新兴区域CBD第三使馆区大中关村金融街东二环及东长安街奥林匹克区域16流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书丽泽作为五环内最后一片新兴办公楼子市场，是近年北京最大的搬迁需求流入地区。从2020年到2023年上半年期间，丽泽甲级市场的净吸纳量达到近55万平方米，空置率从90%降至33%，其中包括新设立企业及从其他区域迁至的需求。2020至2021年，疫情推动市场中许多大租户寻求降本搬迁、整合重组的机会，丽泽凭借高性价比的租金差异化优势，吸引知名大型客户入驻，获得发展契机。点击这里查看更多 原位于金融街的银河证券搬迁至新青海大厦，租赁4万平方米面积；2020年末，仲量联行协助华为在丽泽SOHO签下6万平方米办公空间，荣登当年北京最大单笔办公楼租赁成交；2021年末，仲量联行协助某国际大型互联网科技集团布局丽泽，租赁3.2万平方米面积；嘉实基金、申万宏源证券、开源证券等已布局丽泽。金融街在过去几年是北京最大的搬迁需求逆差区域，自2020年起，金融街子市场内有约30家金融企业选择缩减原有办公面积或者退租向外搬迁，总面积超过11万平方米。但是金融街的政策中心优势坚实，且如我们在2022年中旬所建议，业主采取了更为积极主动、更加市场化的招商租赁策略，积极向内挖潜、对外接洽，租金水平仍保持在高位区间。点击这里查看更多1.全市搬迁顺差结构总览丽泽CBD奥林匹克区域望京东二环东长安街中关村上地第三使馆区其他金融街1.000.540.440.200.160.06-0.08-0.25-0.31-0.77-1.00搬迁逆差迁出企业更多搬迁顺差迁入企业更多图例搬迁顺差区间搬迁逆差区间注：其他区域包括通州及亦庄；数据归一化处理后映射到0,1及-1,0区间。数据来源：仲量联行研究部本节中我们将换一个角度来看各个子市场搬迁需求的净增量或净减量。在这里，我们借用国际收支的贸易顺差、逆差概念，来直观展示企业租户的搬迁情况。不言而喻，搬迁顺差即指迁入大于迁出的差额，而搬迁逆差则指迁出大于迁入的差额。与上一节搬迁流动弦图分析不同的是，本节分析仅针对跨区域搬迁的需求进行分析，不包括同区域内部置换的搬迁型需求，也不包括原址续租、扩张和新设立需求。录得搬迁逆差不代表客户需求流失，如续租留存率高、新设立需求增长大于搬迁逆差，则区域租赁需求仍保持稳定增长，本节分析仅代表客户在进行搬迁行为时的选择偏好。搬迁顺差指数搬迁顺差指数图（按搬迁成交面积）17流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书从成交面积和数量两个维度交叉对比来看，以下几个区域表现差别很大：若按成交个数而言，CBD区域搬迁顺差超过丽泽排名跃居第一，说明迁入成交数量大、活跃度高，吸引的企业租户群体庞大多元，但单笔成交面积显著小于新建的丽泽区域。望京区域与CBD类似，净迁入企业数量更大，净迁入面积则相对较小，搬迁需求表现活跃，但中小型租约占比较高。东二环是唯一在两种维度下正负区间相反的子市场，体现了该区域的流入企业承租面积比流出的租户更大。该区域近几年有新项目入市，对此均有贡献。金融街与丽泽之间交互关系显著，市场表现互为镜像，与上一节搬迁流动弦图趋势一致。从搬迁成交个数而言，金融街净迁出租户数量不多，但很多成交的单笔面积很大；而丽泽区域作为新兴商务区，吸引众多大面积至超大面积整合型需求入驻。外迁需求主要有两种类型，一种是大型内资金融企业的大面积扩张和整合需求，由于在金融街内难以获得适配面积，部分迁往丽泽、奥林匹克区域等拥有大面积连层选择的子市场，面积多在1万至3万平方米区间；另一种是部分中小型内资证券、基金公司等企业的降本增效需求，多迁往阜成门、菜市口等周边邻近区域，租金可以达到原址的1/3左右，约200-250元/平方米/月。与市场直观感受不尽相符的是，上地&中关村都落入逆差区间。伴随IT行业高速发展浪潮，大中关村区域的办公楼市场表现火热，自2008起的十年间，中关村甲级办公楼租金和上地区域产业园区租金增幅分别达到119%和97%，复合年增长率分别约为7%和5%。这两个区域内的很多企业，往往优先选择在原址或周边楼宇进行扩张布局或整合搬迁，因此中关村和上地并非需求流失区域。但若仅看跨区域情况，则两个区域均为逆差市场，中关村市场主要受制于大面积空置的稀缺，迁入机会有限、扩张选择不足；而上地区域作为产业的孵化地，培养了许多企业在达到一定规模后外溢升级，这也体现了北京产业园区与办公楼市场健康的内循环机制对全市需求流动发展的增益效应。点击这里查看更多2.从面积和数量的双重维度分析丽泽CBD奥林匹克区域望京东二环东长安街中关村上地第三使馆区其他金融街按搬迁成交面积按搬迁成交个数按搬迁成交面积按搬迁成交个数注：其他区域包括通州及亦庄；数据归一化处理后映射到0,1及-1,0区间。数据来源：仲量联行研究部18流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书3.过去三年搬迁顺差趋势变迁 2021年市场需求旺盛，搬迁活动频繁，而2022至2023年市场活跃度整体低落。丽泽、奥林匹克区域、望京及东二环路：始终为搬迁顺差区域，疫情环境下仍然保持对搬迁客户的强劲竞争力；金融街及第三使馆区：始终为搬迁逆差区域，前者2021年需求外溢趋势显著，后者在2021-2022年持续面临部分企业择机外迁。CBD：搬迁活动由顺转逆，受整体市场环境下行影响而波动。近年新入市的CBD核心区项目在2021年去化约35万平方米，空置率目前降至10%水平，进入平稳期，租赁结构稳健的项目价格提升，迁入需求放缓。中关村&上地：作为北京的科创聚集区，多年来一直表现优越，在疫情前为北京租赁、投资热度最高区域。但随着科技行业调整和经济环境波动，科技企业陆续开始在不同程度上缩减不动产相关成本。2021年至2023年上半年：各子市场搬迁顺差指数变化趋势2021年2022年2023年上半年注：其他区域包括通州及亦庄数据来源：仲量联行研究部丽泽CBD奥林匹克区域东长安街望京中关村东二环路上地第三使馆区其他金融街连续三年顺差由顺转逆由逆转顺连续三年逆差19流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书1.不同面积段的成交均价近年呈葫芦型收口趋势每个办公楼宇在不同的租赁阶段都有更为关注的需求面积段预租期物业和新建项目更关注能承租5,000乃至万平以上的大面积主力租户；2,000至5,000平方米面积段租户，即1-2层的整层需求始终是各类型业主竞争的对象；而整层以下的小型面积段租户议价能力相对较低，是租赁成熟期项目提涨租金、填补分散空置面积的主要选择。我们通过对租赁成交的不同面积段进行多个数据维度的分析，详解不同面积大小的需求偏好以及价格敏感变化，以期能够帮助业主更好地理解和应对租户的行为决策。不同面积段的需求侧写各面积段租赁成交均价走势图0350400450500租金（元/平方米/月）小于500平方米500-1,000平方米1,000-2,000平方米2,000-5,000平方米5,000-10,000平方米大于10,000平方米20020202120221H23数据来源：仲量联行研究部20流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书 从2017年至今，各个面积段的成交均价显著趋同。具体来看，在2018年，最大和最小面积段的成交均价之间的差值达到顶峰，价差录得210元/平方米/月的高值；而在2023年上半年，上述两个面积段的租金差值大幅降至26元/平方米/月。在本轮下行周期中，市场的底线租金（即市场中的租金下限）变化幅度极为有限，仍与五年前基本保持在相同水平。与此同时，市场中的上限租金大幅缩减，利好一直以来支付较高租金的中小型面积段。我们认为，这也是进入2023年以后大面积需求成交未被有效激发的一个原因。以当年全市场成交均价为基数，我们将不同面积段租金与全市均价之间的价差进行了指数化呈现。从图上看，高于基数线（100）说明该面积段支付租金溢价，反之则获得租金优惠。1,000平方米以下面积段的租户在不同时期均支付高于市场均价的租金水平，但溢价幅度逐渐收缩。对于1,000至2,000平方米面积段的租户，2017-2018年支付一定租金溢价，但自2019年起谈判优势提升。该面积段适配大多数标准楼宇半层至一层的租赁面积，其议价能力构成市场表现优劣的风向标。5,000平方米以上的面积段，在疫情前租金优惠幅度曾一度达到全市均价的30-40%，但当前幅度收敛，与市场均价差距不足10%。小于500平方米2,000-5,000平方米500-1,000平方米5,000-10,000平方米1,000-2,000平方米大于10,000平方米不同面积段历年成交租金指数 000505050505050200000221202120211H231H231H231H231H231H23注：基数100=当年全市场成交均价数据来源：仲量联行研究部21流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书2.各面积段行业分布图纸基本一致，无显著区别 科技和金融行业均为租赁需求的绝对主力，贡献一半以上的落地成交。尤其在2,000平方米以上的面积段中，科技和金融行业合计超过60%。此外，生命科学、制造及房地产行业构成需求的第二梯队。其中，2,000平方米以下的中小面积段以生命科学与制造业为主，2,000平方米以上的面积段中房地产业的需求更为突出。各面积段的需求来源行业分布数据来源：仲量联行研究部物流运输教育能源零售贸易房地产制造业生命科学专业服务金融科技互联网10,0005,000-10,0002,000-5,000面积（平方米）1,000-2,000500-1,0005000 0流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书233.大面积租户尚未获得突破性价格优势在当前市场环境中，一万平方米以上的大面积需求相对稀缺，备受新建、在建项目和面临大面积空置的项目业主追捧。而此类客户需求也颇具特殊性，基本可以撬动各区域租赁谈判的底线价格。过去七年，万平以上的大面积成交租金与市场均价之间的差值平均达到23%的高水平，但是近年来价差持续缩小在市场承压下行期间，一万平方米以上面积的价格底线一直没有被突破。换言之，推动市场中平均租金持续下跌的主要影响因素，并非底线租金的降低，而是上限租金的下降。与过去七年间的峰值相比，整体市场成交和大面积成交租金分别下跌21%和2%。当前市场的大面积需求很少，主要是由于中型面积段价格下行，但是大面积租户没有获得突破底线的价格优惠，难以激发降本和搬迁型决策落地。一万平方米以上大面积成交租金变化趋势注：租金为净租金口径（含税不含物业费，不计免租期），为历年实际租赁成交的平均租金。该租金覆盖了甲级及非甲级办公楼，因此与仲量联行季度更新的甲级办公楼市场租金数据有差异。数据来源：仲量联行研究部20020202120221H23257331一万平方米以上成交平均租金（单位：元/平方米/月）全市场成交平均租金（单位：元/平方米/月）2255328422132423流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书 毋庸置疑，金融行业承付力最高，其万平以上大面积成交租金上限可达到550-650元/平方米/月，该价格区间成交均落位在金融街子市场。整体而言，金融行业历年来的万平以上大面积成交平均租金，大体在240-360元/平方米/月区间内浮动。科技互联网企业大面积需求体量最大，但整体承付能力较弱，万平以上租赁成交租金落在190-250元/平方米/月区间。房地产行业并不是传统意义上北京办公楼租赁市场需求的主要来源，但却占到全市万平以上大面积需求的10%。该行业大面积成交的租金承付能力位列第二，历年均值在160-300元/平方米/月区间波动，区位相对分散。一万平方米以上租赁需求中承付能力最强的行业前三名20020202120222023上半年金融房地产科技互联网金融专业服务房地产能源金融专业服务生命科学零售贸易金融金融房地产科技互联网能源金融教育生命科学制造业专业服务房地产大面积需求中承付力最高的行业金融 6年跻身前三房地产 4年跻身前三专业服务 3年跻身前三数据来源：仲量联行研究部TOP1TOP2TOP324流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书3企业的搬迁公式作为市场中的重要参与者，以“租户”形象出现的企业往往需要基于自身的业务模式和发展周期，做出相应的不动产管理决策。随着外部环境迅速更新，企业所需要面对的不动产管理现状正日趋复杂。企业能否打破信息壁垒，在纷繁复杂的市场环境中做出正确的不动产决策，不仅仅影响企业自身的发展，更深刻影响办公楼市场的走势和发展。25流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书在诸多不动产决策中，企业需要面临租约到期时的第一个问题就是：搬还是续。这个问题并不能以严丝合缝的逻辑来思考，也没有放之四海而皆准的参考手册，更多的是企业在不同发展阶段、基于自身的发展情况，不断重新审视其不动产战略，并根据市场变化作出调整的动态解决方案。而影响搬迁决策的因素复杂多变，包括人员流失风险、政策及税收优惠、企业形象提升、组织架构调整、办公环境带来的员工体验、职住平衡等。在一系列的影响因素中，成本控制在如今充满挑战的经济环境中愈发受到企业关注。因此，我们认为有必要把成本摊开，用合理的推导公式来理解如何以最小的代价获得最大的利益。首先，我们需要了解一下搬迁和续租的成本都包括什么。通常来讲，除了两种方案都会涉及的增值税、印花税等税费、中介费、物业管理费等，续租方案的成本主要包括续租租金和装修改造成本，搬迁方案的成本主要包括新租租金、装修成本、复原成本、前期费用和隐性成本。新址租金 净租金口径（含税不含物业费，不计免租期）与原址租金有价差复原成本租约期满后，租户需要承担将所租办公室还原至交付状态的费用。装修成本 建造成本工程 机电工程 安保、影音及综合布线 设计及专业顾问费用隐性成本 租期衔接的过渡方案 人员流失成本前期费用 审批图/装修管理费 尽职调查费用 法律费用 前期准备搬续决策的成本公式搬迁方案的主要成本构成26流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书27从单次租赁行为降本增效的角度来看，续租方案和搬迁方案的成本构成可做如下列示。为简化成本分析公式，我们做出下列前提假设，便于读者理解：前提1：新租与续租所承租的办公面积一致 前提2：不考虑政策、税收等外部因素 前提3：续租、新租租期与装修成本摊销期一致简单来看，在续租和搬迁两个方案支出相同的情况下，企业从成本角度在搬或续之间无决策偏好公式简化后，我们可以通过企业既定的装修成本，推导出可以激发搬迁的租金差价，反之也可以通过租金差，帮助企业判断符合降本逻辑的装修标准。在此，我们将从两个最常见的问题入手，深入浅出地解析其中含义。我们设定搬迁成本的摊销期为5年定量，并将搬迁的复原成本和前期费用（B）合并到装修成本（A）中统一计算考量。问题一：当企业的装修成本已确定，新址租金折扣达到什么比例，企业选择搬迁更有利？在实际运营中，业主基于自身运营策略的通盘考量，通常会制定自己的价格体系和梯度。当业主的降价比例已达到阈值却仍无法满足目标企业的装修标准时，特别是在当前承压下行的市场环境中，我们发现业主提供精装交付或者装修补贴已开始成为普遍现象，可见装修成本在租赁决策中至关重要。根据仲量联行的成交分析，北京甲级办公楼内企业租户的装修标准普遍在3,000-5000元/平方米。律所、证券等高端金融和专业服务类企业约为4,000-5,000元/平方米，互联网大厂约为2,000元/平方米上下，由此代表了不同类型的目标企业。目标企业的装修标准相较于原址续租租金的优惠比例5,000 元/平方米26.4%3,000 元/平方米15.8%1,000 元/平方米5.3%租户视角下以北京市场为例，如果装修成本的摊销期为5年（60个月），原址续租的租金为北京甲级办公楼市场的平均租金，即316元/平方米/月（截至2023年第二季度），新址业主面对不同装修标准所代表的不同类型的企业，分别需要提供的租金折扣：租期：M(月)续租租金：R1(元/平方米/月)续租改造成本：C(元/平方米)新租租金：R2(元/平方米/月)新租装修成本：A(元/平方米)新租复原成本 前期费用：B(元/平方米)在续租方案和搬迁方案支出相同的情况下：续租改造成本通常较小，可以忽略不计，则公式简化为：M*R1 C=M*R2 A BM*(R1-R2)=A B-CM*(R1-R2)=A B数据来源：仲量联行研究部27流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书问题二：当新址的租金折扣已经确定，此次搬迁节省的租金费用能否覆盖装修成本？根据仲量联行的成交分析，在北京市场上，3,000-4,000元/平方米的装修标准基本可以满足租赁面积在1,000-10,000平方米的中大型企业，1,500-2,000元/平方米的装修标准则普遍适用于租赁面积在1,000平方米以下的中小企业。为了更好地理解租赁交易的成本结构，我们在此做了诸多假设和简化，但这只是整个租赁成本测算模型的冰山一角，基于不同的市场环境，租户在续租和搬迁时不同的租期和不同的面积，以及由企业形象、人员流失、税收补贴等带来的主观性影响系数，都将影响谈判中租赁双方的利益博弈，需要专业机构的分析和梳理，找到最佳平衡点。即便是上述的简易公式也能反映出，搬迁决策并非单纯的租金价格问题，更需要专业机构为租赁双方搭建合理的测算模型，帮助市场参与者做出审慎有效的不动产决策。相较于原址续租租金的优惠比例对应的装修标准20%3,792 元/平方米10%1,896 元/平方米58 元/平方米业主视角下以北京市场为例，如果装修成本的摊销期为5年（60个月），原址续租的租金为北京甲级办公楼市场的平均租金，即316元/平方米/月（截至2023年第二季度），当新址业主给到不同程度的租金优惠时，搬迁节省的租金费用分别能对应多少标准的装修成本：数据来源：仲量联行研究部28流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书企业选择的历史参照为了更好的了解新租与续租之间的关系，我们梳理了北京办公楼市场2017-2023年上半年所有续租和新租成交，从企业性质、租赁面积、所属行业、楼宇品质和细分市场等多个维度进行交叉分析，以全面理解在不同的市场环境下续租和新租的价格变化特征，并通过真实的成交比例来反推企业的行为偏好。以期将信息孤岛连成大陆，更好地帮助企业消除信息差，从而做出准确的判断和决策。1.续租涨价和新租降价带来的价差交替出现从仲量联行跟踪的过往成交案例来看，当市场处于上行周期的时候，续租涨价会率先拉开价差。例如2018年，北京办公楼市场处于业主市场时，续租平均租金同比上涨了10.7%，使续租价格高出新租价格10.5%。当市场处于下行周期的时候，则由新租降价带动价差走阔。例如2021年，北京办公楼市场在经历了疫情冲击进入租户市场后，新租价格明显下滑使续租和新租的价差全面拉升，甚至在2022年达到19.7%。过往数据还表明每当续租和新租价格拉开距离之后，会在1-2年内逐渐收敛，价差优势减弱。因此，在市场变化中迅速把握续租和搬迁的价差是企业调整不动产策略的第一步。就一般认知而言，续租和新租的价差越大，越容易触发企业的搬迁行为。然而，外部环境对微观市场主体的行为影响也不容忽视。从2020年至今，受到疫情带来的物理性限制影响，续租逐渐成为市场主流，其成交比例基本维持在50%以上。进入2023年，经济下行和预期不确定性推动企业的行为和决策趋于保守谨慎，对降价的敏感度下降，同时也表明单纯通过降价影响租赁决策的有效性有所减弱。2000%5.4.5%6.0%6.6.5.7.200500100 17201720%疫情前疫情前疫情后疫情后续租平均租金新租平均租金续租新租价差2018201824 19201939 20202054 21202140 22202267 23202366%历年续租新租价差分析历年续租新租比例分析续租成交面积新租成交面积单位：元/平方米/月平衡市场业主市场平衡市场租户市场租户市场租户市场租户市场平衡市场业主市场平衡市场租户市场租户市场租户市场租户市场注：租金为净租金口径（含税不含物业费，不计免租期），为历年实际租赁成交的平均租金。该租金覆盖了甲级及非甲级办公楼，因此与仲量联行季度更新的甲级办公楼市场租金数据有差异。续租新租价差=(续租租金/新租租金-1)*100%数据来源：仲量联行研究部5.4.5%6.0%6.6)流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书2.外资企业搬续决策受价格影响较低不管市场环境如何变化，内资企业续租和搬迁的价差始终明显高于外资企业，表明内资企业降本增效的价格空间更大、物业选择更多。因此，超过50%的内资企业更倾向于搬迁。外资企业对于物业区位和品质的要求相对更高，因此选址具有一定局限性，同时对价格的敏感度较低，续租和搬迁的价差普遍在10%以内。因此，续租是外资企业不动产策略的首选。20170 %5%3.6%内资外资0.8%2.1%2.0%2.7.2%2.1.6%7.0%7.4.1.2.6%3.9 02120222023不同企业背景的续租新租价差分析不同企业背景的续租新租比例分析（2017-2023H1）注：续租新租价差=(续租租金/新租租金-1)*100%数据来源：仲量联行研究部42uX%续租新租内资外资30流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书3.不同规模的企业在疫情前后的谈判优势变化对于2,000平方米以下的小面积租户，续租和新租的价差在疫情后有所拉升，表明原先议价能力较弱的中小企业在疫情后也获得谈判优势，更应该在当前租户方有利的市场中运用不动产管理思维，优先考虑搬迁或者扩租等策略，实现降本提效或为企业未来的扩张提供保障。对于2,000-5,000平方米的整层租户，续租和新租的价差高达20%-30%，这一类型租户始终具备较强的议价能力，也是市场中业主方愿意牺牲价格来争抢的主力租户。对于5,000-10,000平方米的大面积租户，其续租和新租的价差由疫情前的4.7%骤升至疫情后的16.8%，有利于企业利用这段时间进行部门整合后，调整不动产空间布局。疫情前不同面积段的价差分析（2017-2019）单位：元/平方米/月单位：元/平方米/月单位：平方米单位：平方米疫情后不同面积段的价差分析（2020-2023H1）注：租金为净租金口径（含税不含物业费，不计免租期），为历年实际租赁成交的平均租金。该租金覆盖了甲级及非甲级办公楼，因此与仲量联行季度更新的甲级办公楼市场租金数据有差异。续租新租价差=(续租租金/新租租金-1)*100%数据来源：仲量联行研究部=500=10,000=10,00016.8 .93.4%4.7%8.1%2.8.4%8.5.8 .9.81流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书4.高品质办公楼客户留存能力更强疫情前，超甲级和甲级办公楼内的续租价格通常比新租价格低4%左右，意味着在市场上行周期中，超高品质办公楼更适合企业架构稳定的核心部门。而在疫情后，甲级办公楼的新租价格显著下降，使续租和新租的价差高达8.4%，为企业整合重组后的升级搬迁带来价格窗口。与之不同的是，乙级办公楼不管在什么样的市场环境下，续租和新租的价差始终稳定在10%左右，因此过往成交中乙级办公楼的搬迁比例高达60%。不同楼宇品质的续租新租价差分析(2017-2023H1)不同楼宇品质的续租新租比例分析(2017-2023H1)-5%0%5%8.4%1.7%-3.8%疫情前疫情后-4.1.7.6%续租新租注：续租新租价差=(续租租金/新租租金-1)*100%数据来源：仲量联行研究部超甲级甲级乙级74b92流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书5.价格并非触发搬迁的唯一影响因素从过往数据来看，贸易零售、专业服务、生命科学、物流运输和金融业的续租比例超过50%，追求更为稳健的不动产策略。而教育、房地产、能源化工、科技互联网和制造业的搬迁比例超过50%，更倾向于灵活变动的不动产策略。从续租和新租的价差来看，教育、物流运输、科技互联网和房地产行业的价差均超过10%，表明价格更容易触发这些行业的企业通过搬迁实现降本增效。续租新租不同行业的续租新租价差分析(2017-2023H1)不同行业的续租新租比例分析(2017-2023H1)20%0%0 0Pp0%5%零售贸易稳健型灵活型专业服务生命科学物流运输金融制造业科技互联网能源房地产教育1.8t%8.8d%6.1Y.7S%7.2Q%6.6I.0D%6.1C.64.41%注：续租新租价差=(续租租金/新租租金-1)*100%数据来源：仲量联行研究部33流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书6.不同子市场在疫情前后的价差变化按子市场划分，我们发现在疫情前，CBD、金融街、第三使馆区、东长安街以及非核心商务区的续租价格均低于或者接近于新租价格，但是在疫情后却呈现截然相反的走势，续租价格高于新租价格4%-22%，更有利于企业的搬迁谈判。奥林匹克区域、中关村、望京、东二环四个区域的情况则恰好相反，疫情前续租价格已高于新租价格6%-14%，疫情后的价差反而缩小至1%-3%，对于企业的续租谈判更为友好。注：续租新租价差=(续租租金/新租租金-1)*100%数据来源：仲量联行研究部-10%中关村奥林匹克区域望京东二环CBD东长安街丽泽第三使馆区金融街其他-5%0%5 %不同区域的续租新租价差分析(2017-2023H1)疫情前疫情后6.9%6.6.7.4%-0.8%-8.5%-1.9%-2.5%0.7%1.0%1.2%2.0%3.3%4.4%4.6%5.1%9.5.5.04流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书从过往的成交价格波幅来看，除丽泽作为新兴商务区尚未迎来大规模续租交易以外，通常新租的价格波幅均高于续租。其中，望京、奥林匹克区域和东长安街的新租价格波幅明显高于续租，意味着企业新租谈判的价格选择空间更大。注：租金为净租金口径（含税不含物业费，不计免租期），为历年实际租赁成交的平均租金。该租金覆盖了甲级及非甲级办公楼，因此与仲量联行季度更新的甲级办公楼市场租金数据有差异。数据来源：仲量联行研究部02000600700800900不同区域的续租新租价格范围(2017-2023H1)其他续租新租续租新租东长安街续租新租第三使馆区续租新租金融街续租新租CBD续租新租丽泽续租新租奥林匹克区域续租新租中关村续租新租望京续租新租东二环平均最小最大35流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书4守得云开见月明一直以来，依托全国最高的第三产业占比和供给侧政策限制，北京始终是全国办公楼租金最贵的城市。但是，在经济增速放缓的转型期，高昂的租金将构成经济增长的成本，而租金下调的“正常化”阶段将有助于培育和激发市场需求，帮助北京市场补齐短板、发挥优势，为更为稳健的长期增长奠定基础。36流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书 2017年我们发布了 北京CBD核心区的崛起 白皮书，详述了新一轮供应周期对北京市场的影响：在接下来的三至五年，大量高品质核心区域的新增供应将集中入市，我们预测至2022年末全市租金预计下跌近10%，CBD租金下降15%。2019年我们发布了 承压企稳华北区商业地产市场洞察 白皮书，指出经济环境的不确定性持续施压，“北京商业地产市场步入十年来的最低谷”：各方市场活动表现保守、多持观望态度，租户方关注的重点已从扩张布局转向控制成本，而业主方对项目空置去化的担忧也持续升温，开始给出较大幅度的租金优惠。上述供需两端的压力在三四年前已然存在，并仍然持续作用于市场。2023年，从供应角度，我们仍然面临过去五年400万平方米新增供应所遗留的市场压力；从需求角度，中国经济发展处于由高速增长转向高质量增长的转型期，GDP增长率由2008-2017年的7-10%降至当前的5%，在结构重塑和重新平衡之前，大环境的温差造成了市场层面的短期阵痛。在经济高速增长时期，高品质的办公空间和楼宇服务能为企业的业务增长构成强劲助力，但在企业发展前景具有不确定性的时候，办公楼租金作为企业的成本支出，则必然面临下行的调整周期，或者说租金水平适配经济发展阶段的“正常化”过程。一直以来，依托全国最高的第三产业占比和供给侧政策限制，北京始终是全国办公楼租金最贵的城市。但是，在经济增速放缓的转型期，高昂的租金将构成经济增长的成本，而租金下调的“正常化”阶段将有助于培育和激发市场需求，帮助北京市场补齐短板、发挥优势，为更为稳健的长期增长奠定基础。2017年北京CBD核心区的崛起白皮书中的北京甲级办公楼租金走势预测 新增供给开始增加 新增供给开始增加 新增供给将持续增加 业主接受市场现实 业主接受市场现实 自用物业结合 自用物业整合 被压抑的需求 改善型需求 改善型需求 市场适应新增供给量 开发商延迟项目入市时间预测期内CBD租金15%业主期望全市租金预测CBD租金预测1年 2-3年 3-5年 数据来源：仲量联行研究部在过去数年里，市场持续面临内外部挑战和预期波动。从深层次而言，也符合我们一直以来的观察和判断北京办公楼市场并非自2020年初才开始步入下行周期，近期种种偶发因素只是放大了市场中原有的下行压力。事实上，我们早在2017年和2019年就已两次做出了市场面临调整期的判断。37流动中的新均衡|2023北京办公楼市场白皮书仲量联行全球主要城市办公楼市场租金时钟注：国际城市数据为2023年第二季度，中国城市为2023年第三季度；基于甲级办公楼核心商务区域租金；此分析仅具预示性，体现当前市场及短期情况，并非完整咨询或估值报告，对基于此进行财务分析而引起的任何损失和损害不承担任何责任。数据来源：仲量联行研究部当前，北京办公楼市场位于4点钟方向，这意味着市场租金在未来一段时间内将持续处于下行通道，企业方在市场博弈中仍会拥有谈判优势，市场中将出现一批大幅优惠的底线租金，刺激降本搬迁型需求决策落地，并推动部分项目的租赁表现止跌企稳。北京市场已从新兴市场发展为与全球主要城市比肩的成熟市场，当前的市场环境正处于转型阶段，复苏及调整都随着市场体量的增加而变得缓慢。因此，我们预计市场将不会迎来爆发式的需求反弹，以及大踏步前进式的租金回涨。在未来5年的预测期内，我们预计租金会在1.5到2年内触底，并在之后以更温和、渐进式的步调达成新的市场均衡。从产业结构来看，北京是全国第三产业占比最高的城市，达到83.8%，办公楼宇是这座城市主要经济活动的承载地，因此北京办公楼市场有充足的底气迎来复苏。从宏观视角来看，这也是中国经济高质量发展转型和增长换挡降速，为市场指引的必经之路和必然结果。希望就在眼前，但距离重回增长轨道或还需要更多的耐心。在这一关键时刻，我们希望借由仲量联行数十年累积的经验和数据，为业主厘清需求变迁的来龙去脉，为租户找到租赁决策的客观依据，为投资人阐明底层资产的运行逻辑，助力政策制定者了解微观层面的产业流动，推动市场穿越周期、行稳致远。国际都市东京悉尼香港伦敦马德里新加坡巴黎东京，旧金山深圳华盛顿广州北京，洛杉矶迪拜首尔纽约上海德里中国城市未来市场何去何从？基于仲量联行资产时钟（Property Clock）可见，当前，中国北上广深四个一线城市均处于下行周期，行业仍需一段时间达到重新平衡。增长放缓租金上涨租金下跌跌幅收窄38张莹 中国区首席战略官 Julien.Z 姚耀 中国区研究部总监 Danie.Y 庞溟 大中华区首席经济学家 兼研究部总监 Bruce.P 米阳 华北区研究部负责人 Yang.M 陈晨 华北区研究部董事 Celia.C 纪明 华北区研究部董事 Ming.J 黄嘉佩 华北区研究部高级经理 Kiah.H 特别鸣谢主要作者仲量联行仲量联行2023年版权所有。保留所有权利。此处所载 所有信息来源于我们认为可靠的渠道。但我们不对其准确性做出任何保证或担保。仲量联行大中华区分公司北京北京市 朝阳区针织路23号 国寿金融中心8层 邮政编码 100004电话 86 10 5922 1300成都四川省成都市 红星路3段1号 成都国际金融中心1座29层 邮政编码 610021电话 86 28 6680 5000 传真 86 28 6680 5096重庆重庆市 渝中区民族路188号 环球金融中心45楼 邮政编码 400010电话 86 23 6370 8588 传真 86 23 6370 8598广州广东省广州市 天河区珠江新城珠江东路6号 广州周大福金融中心 2801-03单元 邮政编码 510623电话 86 20 2338 8088 传真 86 20 2338 8118杭州浙江省杭州市 上城区新业路228号 杭州来福士中心 T2办公楼802室 邮政编码 310000电话 86 571 8196 5988 传真 86 571 8196 5966南京江苏省南京市 中山路18号德基广场 办公楼2201室 邮政编码 210018电话 86 25 8966 0660 传真 86 25 8966 0663 青岛山东省青岛市 市南区香港中路61号 远洋大厦A座2308室 邮政编码 266071电话 86 532 8446 8816 传真 86 532 8579 5801上海上海市 静安区石门一路288号 兴业太古汇香港兴业中心一座22楼 邮政编码 200041电话 86 21 6393 3333 传真 86 21 6393 3080仲量联行微信号仲量联行小程序沈阳辽宁省沈阳市 沈河区北站路61号 财富中心A座21层 邮政编码 110013电话 86 24 3195 8555深圳广东省深圳市 福田区中心四路1号 嘉里建设广场第三座19楼 邮政编码 518048电话 86 755 8826 6608 传真 86 755 2263 8966天津天津市 和平区南京路189号 津汇广场2座3408室 邮政编码 300051电话 86 22 5901 1999武汉湖北省武汉市 硚口区京汉大道688号 武汉恒隆广场办公楼3908-09室 邮政编码 430030电话 86 27 5959 2100 传真 86 27 5959 2155西安陕西省西安市 雁塔区南二环西段64号 凯德广场2202-03室 邮政编码 710065电话 86 29 8932 9800 传真 86 29 8932 9801香港香港鲗鱼涌英皇道979号 太古坊一座7楼电话 852 2846 5000 传真 852 2845 9117 .hk澳门澳门南湾湖5A段 澳门财富中心16楼H室电话 853 2871 8822 传真 853 2871 8800 .mo台北台湾台北市信义路5段7号 台北101大楼20楼之1 邮政编码 11049电话 886 2 8758 9898 传真 886 2 8758 9899 .tw关于仲量联行200多年来，作为全球领先的商业地产服务和投资管理公司，仲量联行（纽交所交易代码：JLL）始终致力于协助客户投资、建造、租赁和管理各类办公、工业、酒店、住宅和零售等物业。作为 财富 500强企业，公司2022财年收入达209亿美元，业务遍及全球80多个国家，员工总数超过103,000人。我们秉承“塑造房地产的未来，让世界更美好”的企业宗旨，整合全球平台资源并深耕本地市场，携手客户、员工和社群“向光而为”。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息请浏览

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 戴德梁行戴德梁行-2*中国居民可支配收入按扣除相关税收和强制性社会保障缴款后的总收入计算。戴德梁行戴德梁行-3戴德梁行戴德梁行-5戴德梁行戴德梁行-6政务滨湖高新区北一环火车南站三里庵注：“平均租金”.

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2023 1H戴德梁行戴德梁行-2中国居民可支配收入按扣除相关税收和强制性社会保障缴款后的总收入计算。3,7152,8341,7452,0333,5042747()1,3521,2608685181,.

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成都产业办公楼白皮书重新定义产业办公研究部丨2023年7月1 仲量联行2023年版权所有成都产业办公楼白皮书 丨 重新定义产业办公序重新定义产业办公“定义”向来被视作研究工作的前置性条件。有了定义，才.

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戴德梁行戴德梁行-2*中国居民可支配收入按扣除相关税收和强制性社会保障缴款后的总收入计算。戴德梁行戴德梁行-3年 月年 月年 月戴德梁行戴德梁行-5戴德梁行戴德梁行-66戴德梁行戴德梁行-7戴德梁行戴. 

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 *中国居民可支配收入按扣除相关税收和强制性社会保障缴款后的总收入计算。/平方米 

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2023戴德梁行戴德梁行-2中国居民可支配收入按扣除相关税收和强制性社会保障缴款后的总收入计算。2,8341,7452,0333,7153,504()1,2608685181,3521,305()13. 

43人已浏览 2023-07-18 16页 5星级

 戴德梁行戴德梁行-2*中国居民可支配收入按扣除相关税收和强制性社会保障缴款后的总收入计算。戴德梁行戴德梁行-3戴德梁行戴德梁行-5戴德梁行戴德梁行-6园区园区独墅湖吴中老城区高新注：“平均租金”指基于.

43人已浏览 2023-07-18 16页 5星级

 戴德梁行戴德梁行-2*中国居民可支配收入按扣除相关税收和强制性社会保障缴款后的总收入计算。11.8%5.5%4.9%0.8%2.2%1.2%7.4%7.9%21,01922,72818,96321,5.

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2023戴德梁行戴德梁行-2中国居民可支配收入按扣除相关税收和强制性社会保障缴款后的总收入计算。2,8343,7152,0333,5041745()1,2601,3525181,305868()13.

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