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1、长三角2023年11月研究报告长三角城市群非保税高标物流地产市场概览2023年第三季度报告01长三角宏观经济综述02长三角城市群非保税高标物流地产市场概览2023年前三季度经济总量约占全国24.2%2022年年底常住人口约占全国16.8%2023年前三季度进出口总额约占全国36.7%2023年前三季度社零总额约占全国25.8%03长三角城市群非保税高标物流地产市场概览信息来源:国家及长三角各省市统计局,臻量资产管理平台整理长三角全域长三角中心区安 徽 省江 苏 省浙 江 省上 海 市长三角城市群宏观经济概览三季度长三角经济持续复苏信息来源:国家及长三角各省市统计局,臻量资产管理平台整理04长三
2、角地区非保税高标物流地产市场概览Q3同比名义增长率+3.4%增速较22Q3前三季度同比名义增长率+5.7%增速较22Q1-Q3 2019年-2023年三季度长三角城市群全域GDP(亿元人民币)第一季度第二季度第三季度第四季度52,213 49,795 61,213 66,103 69,799 58,082 60,923 69,222 68,142 73,846 60,389 63,887 70,055 74,818 77,389 65,268 70,109 75,564 81,226 200222023三季度长三角社零恢复缓慢信息来源:国家及长三角各省市统计局,臻量资产管
3、理平台整理05长三角地区非保税高标物流地产市场概览Q3同比名义增长率+2.6%增速较22Q3前三季度同比名义增长率+8.2%增速较22Q1-Q3 2019年-2023年三季度长三角城市群全域社零总额(亿元人民币)21,692 18,186 27,430 27,874 29,599 21,383 23,756 28,048 25,587 29,816 21,865 25,030 26,405 27,946 28,682 24,135 28,294 29,580 29,772 200222023第一季度第二季度第三季度第四季度三季度长三角第二产业增长动能不足信息来源:国家及长
4、三角各省市统计局,臻量资产管理平台整理06长三角城市群非保税高标物流地产市场概览Q3同比名义增长率+0.1%增速较22Q3前三季度同比名义增长率+2.2%增速较22Q1-Q3 2019年-2023年二季度长三角城市群全域第二产业增加值(亿元人民币)第一季度第二季度第三季度第四季度20,827 18,238 23,310 26,247 26,697 24,045 24,894 28,708 28,989 30,460 23,980 25,756 28,655 31,223 31,242 26,119 27,713 31,353 32,660 200222023三季度长三角货
5、物周转量增长迅猛信息来源:国家及长三角各省市统计局,臻量资产管理平台整理07长三角城市群非保税高标物流地产市场概览Q3同比名义增长率+7.0%增速较22Q3前三季度同比名义增长率+7.6%增速较22Q1-Q3 2019年-2023年三季度长三角城市群全域货物周转量(亿吨公里)第一季度第二季度第三季度第四季度13,845 13,768 15,659 15,706 16,414 16,117 17,217 18,012 16,687 18,539 16,551 16,856 16,952 17,132 18,326 16,435 17,104 17,771 17,963 20
6、0222023上海为长三角区域贡献了超过28.0%的进出口总额28.0%作为中国经济体量第二大的省份,江苏省在长三角经济中占比42.2%42.2%前三季度长三角三省一市重点指标对比江苏93,180(+5.8%)38,315(-6.5%)33,874(+7.1%)安徽35,653(+6.1%)5,960(+6.1%)17,217(+6.7%)浙江59,182(+6.3%)36,960(+5.0%)23,227(+6.7%)上海33,019(+6.0%)31,666(+2.7%)13,779(+16.1%)08长三角城市群非保税高标物流地产市场概览信息来源:国家及长三角各省市统计局,臻量资产管理平
7、台整理图例GDP(亿元)及同比实际增长率货物进出口总额(亿元)及同比名义增长率社零总额(亿元)及同比名义增长率七普期间长三角城市群整体人口吸引力加大2005-2010长三角地区跨省人口流动示意图长三角城市群流向北京、广东、天津、新疆、内蒙古、海南等地区的人口数量多于同期上述6省区市流入长三角的人口数量。2015-2020长三角地区跨省人口流动示意图长三角城市群流向其他各省区市的人口数量均少于同期同一省区市流入长三角的人口数量。人口净流入人口净流出09长三角城市群非保税高标物流地产市场概览信息来源:国家及长三角各省市统计局,臻量资产管理平台整理七普后长三角城市群人口吸引力不减南通774(+1.4
8、2)3,957(+0.5%)苏州1,291(+4.92)9,102(+0.8%)无锡749(+1.51)3,338(+1.0%)嘉兴555(+6.35)2,343(+3.0%)合肥963(+17.86)5,022(-1.8%)宁波962(+7.75)4,897(+5.3%)杭州1,238(+14.09)7,294(+8.2%)绍兴535(+3.00)2,586(+4.4%)上海2,476(-5.44)16,442(-9.1%)南京949(+7.18)7,832(-0.9%)珠三角城市群肇庆惠州东莞广州佛山江门深圳中山京津冀城市群北京天津廊坊保定成都眉山重庆图例2022年人口数量(万人)及同比变
9、化率2022年社零总额(亿元)及同比名义变化率一线城市卫星城市二线城市三线城市10长三角城市群非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量研究院、公开信息整理2022年人口数量(万人)2800,3500)2100,2800)1400,2100)700,1400)0,700)2022年社零总额(亿元)12000,18000)9000,12000)6000,9000)3000,6000)0,3000)成渝城市群13市场承压 持续下行 中国非保税高标物流地产市场概览02长三角物流地产市场格局长三角物流地产研究范围为上海、南京、苏州(含昆山、太仓、常熟、张家港)无锡、南通、杭州、宁波、嘉兴、绍兴、合肥、常
10、州等长三角重点物流地产市场11长三角城市群非保税高标物流地产市场概览常州69常州69上海和嘉兴、昆山、太仓、常熟、张家港等环沪卫星城市非保税高标仓总存量2,207万平方米上海和环沪卫星城占长三角总存量比重49.4%12长三角城市群非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台上海888南京384嘉兴547昆山402合肥339无锡311杭州315宁波239南通124南通124张家港25张家港25张家港37张家港37常熟178绍兴1312023年第三季度非保税高标仓存量面积(万平方米)500.00,1,000.00300.00,500.00)100.00,300.00)0.00,100.00
11、)苏州*350太仓155存量分布上海及环沪卫星城存量占区域总存量的半数常州1.02+0.6%常州1.02+0.6%长三角城市群租金环比保持平稳1.21元/平方米/天长三角城市群的15个主要物流市场中有8个城市面临租金环比上涨8/15 个城市13长三角城市群非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台上海1.64+0.6%上海1.64+0.6%南京1.01+0.8%南京1.01+0.8%嘉兴1.06-1.0%嘉兴1.06-1.0%昆山1.32+0.4%昆山1.32+0.4%无锡1.060.0%无锡1.060.0%杭州1.22+2.7%杭州1.22+2.7%太仓1.230.0%太仓1.23
12、0.0%常熟1.06-4.5%常熟1.06-4.5%张家港1.00-2.8%张家港1.00-2.8%南通0.84-1.4%南通0.84-1.4%合肥0.91+0.6%合肥0.91+0.6%绍兴1.04+0.3%绍兴1.04+0.3%宁波1.09-0.6%宁波1.09-0.6%2023年第三季度租金平均数(元/平方米/天)及其环比变动1.50,2.001.20,1.50)1.00,1.20)0.00,1.00)苏州*1.30+1.1%苏州*1.30+1.1%租金表现六成长三角城市环比上涨长三角城市群出租率环比下跌2.0个百分点-2.0pp长三角城市群的15个主要物流市场中有13个城市面临出租率环
13、比下跌13/15 个城市14长三角城市群非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台上海84.4%-1.0pp上海84.4%-1.0pp南京81.6%-1.4pp南京81.6%-1.4pp嘉兴75.1%-1.9pp嘉兴75.1%-1.9pp昆山83.8%-1.7pp昆山83.8%-1.7pp杭州84.0%-4.8pp杭州84.0%-4.8pp太仓78.2%-3.1pp太仓78.2%-3.1pp常熟61.0%-3.0pp常熟61.0%-3.0pp张家港59.7%+9.9pp南通74.6%-3.7pp南通74.6%-3.7pp合肥90.5%-2.3pp合肥90.5%-2.3pp宁波82.8
14、%0.0pp宁波82.8%0.0pp2023年第三季度平均出租率及其环比变动90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)苏州*91.3%-0.7pp苏州*91.3%-0.7pp出租率表现超八成长三角城市环比下跌常州88.7%-4.9pp常州88.7%-4.9pp无锡92.5%-1.6pp无锡92.5%-1.6pp绍兴70.8%-10.1pp绍兴70.8%-10.1pp15长三角城市群非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台昆山4.63%-16基点昆山4.63%-16基点2023年第三季度资本化率及其同比变动4.00%,5.00%)5
15、.00%,5.50%)5.50%,5.75%)5.75%,6.00%资本化率表现长三角城市群整体同比下跌长三角城市群资本化率同比变化-18基点长三角城市群整体资本化率同比下跌15/15 个城市无锡5.04%-25基点无锡5.04%-25基点上海4.50%-14基点上海4.50%-14基点南京5.28%-19基点南京5.28%-19基点嘉兴4.96%-16基点嘉兴4.96%-16基点杭州5.20%-17基点杭州5.20%-17基点太仓4.76%-21基点太仓4.76%-21基点常熟4.96%-21基点常熟4.96%-21基点张家港5.10%-27基点张家港5.10%-27基点南通5.35%-14
16、基点南通5.35%-14基点合肥5.32%-18基点合肥5.32%-18基点绍兴5.29%-21基点绍兴5.29%-21基点宁波5.25%-14基点宁波5.25%-14基点苏州*4.82%-14基点苏州*4.82%-14基点常州5.35%-17基点常州5.35%-17基点物流市场主要大宗成交2023年第三季度,中国的大宗交易市场继续面临着来自租赁市场下行趋势的挑战。供应端的压力持续,而需求端也表现出一定程度的收缩,这促使投资者在做出决策时展现出更高的谨慎性。尽管面临诸多挑战,中长期市场的积极前景仍然得到了投资者的认可。因此,许多投资者仍在积极寻找合适的投资机会,并在适当时机采取行动。特别是在长
17、三角地区,该地区的资产因其较强的抗风险能力而一直受到投资者的关注,使得该区域的资产继续受到市场的追捧。总体而言,虽然当前大宗交易市场面临不小的挑战,但中长期的市场潜力依然存在。长三角地区作为一个充满潜力的市场,仍然是投资者关注的焦点。面对这样的市场环境,投资者需要采用灵活的策略并进行谨慎的决策,以便抓住随时可能出现的投资机会。16长三角城市群非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量研究院、公开信息整理交易时间项目名称位置资产数量总建筑面积平方米交易总价亿RMB卖家买家资本化率2023年3月长三角区域优质物流工业资产组合长三角区域N/A450,00023.00境外知名开发企业高麓6.00%+20
18、23年2月新创建收购苏州工业园区一项物流物业90%股权苏州1个75,000可租赁面积5.13上海众集企业管理有限公司新创建N/A2022年7月ESR优质物流及 工业资产组合 减持交易东莞、武汉、长沙、重庆、南京、无锡、沈阳、天津9个873,000账面价值49.00ESRGIC/ESR JV5.30%-5.80%2022年6月SC Capital-摩根士丹利物流资产包南通、太仓、嘉兴3个210,7708.50SC Capital摩根士丹利5.30%2022年5月嘉民-新世界物流资产包成都、武汉6个531,00022.90嘉民新创建NWS5.50%-6.00%2022年5月东百-领展物流资产包常熟
19、、嘉兴3个192,1449.47东百领展5.10%-5.50%2022年3月华南城合肥、郑州 2个物流园合肥、郑州2个405,70017.10华南城深国际N/A2022年2月DLJ上海及周边11个物流项目资产包上海、苏州、昆山、太仓、杭州11个558,33445.00DLJGIC/ESR JV4.50%上海及苏州*非保税高标库子市场当季情况浦东新区奉贤宝山嘉定普陀松江闵行金山青浦姑苏相城虎丘吴江吴中2023年第三季度非保税高标仓存量面积(万平方米)100.00,500.0050.00,100.00)0.00,50.00)17长三角城市群非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台202
20、3年第三季度平均出租率宝山普陀闵行浦东青浦松江金山奉贤吴中吴江姑苏相城虎丘嘉定90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)2023年第三季度租金平均数(元/平方米/天)宝山普陀闵行浦东青浦松江金山奉贤吴中吴江吴江姑苏相城虎丘嘉定1.80,2.101.50,1.80)1.20,1.50)0.00,1.20)杭州非保税高标库子市场当季情况2023年第三季度平均出租率余杭临平钱塘90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)18长三角城市群非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台钱塘余杭临平
21、2023年第三季度非保税高标仓存量面积(万平方米)100.00,200.0030.00,100.00)0.00,30.00)2023年第三季度租金平均数(元/平方米/天)余杭临平钱塘1.50,2.001.20,1.50)1.00,1.20)0.00,1.00)南京非保税高标库子市场当季情况六合溧水浦口栖霞江宁2023年第三季度租金平均数(元/平方米/天)1.50,2.001.20,1.50)1.00,1.20)0.00,1.00)六合溧水浦口栖霞江宁2023年第三季度平均出租率90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)19长三角城市群非保税高
22、标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台100.00,300.0050.00,100.00)0.00,50.00)2023年第三季度非保税高标仓存量面积(万平方米)江宁溧水浦口栖霞六合合肥非保税高标库子市场当季情况肥西长丰蜀山肥东包河2023年第三季度平均出租率90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)20长三角城市群非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台100.00,200.0050.00,100.00)0.00,50.00)2023年第三季度非保税高标仓存量面积(万平方米)包河肥东肥西长丰蜀山2023年第三季度租金平均数
23、(元/平方米/天)肥西长丰蜀山肥东包河1.50,2.001.20,1.50)1.00,1.20)0.00,1.00)宁波非保税高标库子市场当季情况2023年第三季度平均出租率江北慈溪余姚北仑奉化90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)2023年第三季度非保税高标仓存量面积(万平方米)100.00,500.0050.00,100.00)0.00,50.00)21长三角城市群非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台北仑慈溪余姚江北奉化2023年第三季度租金平均数(元/平方米/天)江北慈溪余姚北仑奉化1.50,2.001.20,1.5
24、0)1.00,1.20)0.00,1.00)03展望总结1 宏观经济2023年前三季度,长三角主要城市经济增长速率回稳,各项经济增长指标都在全国占据重要位置。在全国万亿城市前10强中,长三角城市群占据了四个席位,长三角GDP占全国总量近四分之一。与全国整体GDP水平相比,三省一市均超过了全国GDP平均增速。此外,前三季度长三角进出口总额达到11.3万亿元,占到全国的36.7%。这一趋势彰显了长三角地区作为中国经济重要引擎之一的地位,同时也反映了其持续增长和创新的经济活力。3 租赁表现2023年第三季度,长三角地区的租赁市场展现出复杂多变的趋势。一方面,由于新增供应的高标准和项目新,市场上新供应
25、的持续增加推高了当地租赁面价,使得面价的下探空间有限;另一方面,这些新供应的增加使租户在有效租金的谈判中获得了更大的话语权,导致一些区域面临面价小幅上升而有效租金下滑的矛盾局面。同时,当地一些区域的工业产出增长乏力以及电商需求的整合,为这些区域的需求去化带来了新的挑战。这些因素共同作用,使长三角地区的租赁市场面临多重挑战和机遇。2市场需求2023年前三季度,长三角地区的社零呈现弱复苏,但在全国社会零售总额中所占比重仍超四分之一。这反映出区域内消费者的实力以及信心。同时也显现出消费市场回暖可期,也为物流租赁市场带来了持续的机会和积极的影响。值得关注的是,长三角地区中的部分卫星城也面临需求放缓的现
26、象,这一趋势或和当地制造业增速放缓以及电商扩张乏力有关。4投资市场在2023年前三季度,长三角地区的物流投资市场显示出了一些明显的趋势。首先,受到供应链不稳定性的影响,租赁市场面临一定的压力。在这种环境下,投资者普遍保持谨慎观望的态度,部分原因在于租赁成本的上升和市场需求的波动。然而,长三角地区地区经济的活力和消费市场的吸引力,继续吸引着投资者。因此,尽管面临挑战,长三角地区仍然是一个备受青睐的投资市场,其潜在机会和强大的市场环境使其成为物流投资的关键地区。22长三角城市群非保税高标物流地产市场概览关注臻量微信公众号即时获取最新市场信息关于臻量科技臻量科技是一家在商业地产估值测算和房地产大数据
27、研究领域表现卓越的创新型地产科技企业。是RICS在中国首个认证的地产科技伙伴。臻量科技主旨在于通过估值技术、地产数据以及自动进行DCF建模的能力,为地产行业提供前沿、优质的投资分析服务,助力行业从业人员做出更精准、更具战略价值的投资决策。声明:本文由上海嘉量数字科技有限责任公司版权所有,上海嘉量保留所有内容的知识产权及其他所有权利。本文所有内容及表述均从可靠来源所获得且以善意提供,但上海嘉量对其部分或全部信息的准确性、完整性和适宜性不做任何承诺或保证。任何人不应依赖于本文内容,应当自行查询并核实其准确性。上海嘉量及其员工、委托人和代理人对由于直接或间接使用、透露或依赖本文内容或信息而造成的任何损失、损害或费用概不承担任何责任。未经上海嘉量书面同意,不得自行修改本文任何内容,亦不得转载或使用本文中包含的任何图片、图表、模型、影像等。如需转载本文,请注明出处且必须包含本声明的全部内容。业务联系人作者朱晓阳臻量科技产品负责人J周瑛臻量科技臻量研究院负责人S扫码申请线下路演资深专家一对一分享