1 行业行业报告报告行业专题研究行业专题研究 请务必阅读报告末页的重要声明 房地产房地产 核心城市房价复盘核心城市房价复盘 北上深北上深进入房地产存量市场进入房地产存量市场，房价增长进入瓶颈期。，房价. 

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摘要一在“房住不炒、因城施策”的长效机制调控下，叠加房地产需求发生趋势性变化，本轮调控房地产融资主要有三个特点。一是融资规模方面，政策全面收紧，各渠道净融资规模下降。2019 年以来，房地产股权融资、信托、开发贷、境内债、境外债五大渠道的净融资规模不断下降，最近两年为净偿还。二是融资结构方面，违约潮叠加需求下滑，经营性融资占比提高但增速下降。各项应付款、定金及预收款、个人按揭贷款占房企开发资金比重持续上升，但近年来增速下降，尤其是2022 年，三项融资增速均由正转负。三是融资能力方面，行业信用风险较高，资金向国有房企集中。国有房地产企业的营业收入增速、有息负债增速相对稳健，而其他类型房地产企业迅速下降，融资分化加剧。在持续紧缩性融资政策影响下，房地产行业去杠杆进程过快导致风险骤升，并陆续出现上游企业经营困难、项目烂尾等一系列问题。民营房企获得的金融支持不足，有序化解行业存量风险仍有较大困难。当前一系列提振房地产行业信心的融资支持政策效果有限，融资修复进程缓慢。本文建议：下调部分城市的住房贷款利率、降低首付比例；将银行间债券市场发债主体从全国性大型房企扩大到地方优质民营房企；积极使用保交楼贷款支持计划、房企纾困专项再贷款等结构性政策工具。房企要参考成熟房地产市场经验，推动企业杠杆降低到合理水平；把握 REITs 融资渠道带来的机遇，从地产开发向物业持有转变。北大汇丰智库金融组（撰稿人：程玉伟）成稿时间：2023 年 5 月 23 日联系人：程云（，）专题报告系列12007 年至今，我国房价指数在 2009 年、2012 年、2015 年呈现阶段性底部，房地产行业已经经历了四轮周期，但自 2015 年以来的本轮周期底部拐点尚未出现（图1）。由于我国房地产行业高杠杆属性，随着融资政策的收紧和放松，推动并形成了中国房地产融资增速的阶段性变化，基本对应了房地产市场周期。从资金来源看，我国房地产行业融资体系包括外部融资和经营性融资，外部融资主要渠道包括股权融资、信托、开发贷、境内债、境外债等，经营性融资主要包括各项应付款、定金及预收款、个人按揭贷款占，其中经营性融资占比逐年提升，近两年占比达 80%。从房企资本结构来看，根据 Wind 数据，2021 年我国房地产开发企业资产负债率高达 80.3%，而美国前三大房地产企业资产负债率（Lennar、D.R.Horton、Pulte Homes）分别为 32.09%、36.77%、43.91%，香港四大房地产企业（新鸿基地产、新世界发展、长实集团、恒基地产）分别为 25.08%、53%、30.61%、36%，过高的杠杆率伴随严格的调控政策，是形成房地产行业融资大幅波动的重要原因。图 1：新建商品住宅价格指数、房地产开发资金同比增速图 1：新建商品住宅价格指数、房地产开发资金同比增速数据来源：国家统计局、Wind，北大汇丰智库。根据国家统计局房地产开发资金数据，如图 1 所示，2009 年、2012 年、2015年，房地产开发资金累计同比增速均处于阶段性低点。2022 年房地产贷款增速 8 年来首次低于各项贷款增速，截至 2022 年底，房地产开发资金规模 14.9 万亿元，比上年减少 5.2 万亿，同比下降 25.9%。除去 2021 年疫情影响，2015 年之后的本轮房地产周期中，房地产融资增速依旧处于缓慢下降过程，已长达 8 年，时间明显拉长。在“房住不炒、因城施策”的长效机制调控下，叠加房地产需求发生趋势性变化，本轮调控下房地产融资表现出诸多不同之处。本轮调控下房地产融资有何不同2一、政策全面收紧，各渠道净融资规模不断下降2015 年以来，房地产行业持续面临一系列降杠杆政策，包括资管新规、三条红线、贷款集中度管理和预售资金监管等政策，同时多地严查经营贷款违规入市，最近几年行业融资规模全面下降。图 2 展示了房地产股权融资、信托、开发贷、境内债、境外债五大渠道的净融资情况，2019 年以来上述渠道净融资额不断下降。图 2：房地产各个融资渠道的净融资额图 2：房地产各个融资渠道的净融资额数据来源：Wind，北大汇丰智库。本轮调控房地产外部融资呈现如下特点：本轮调控房地产外部融资呈现如下特点：一是融资首次出现净流出。2007 年以来的前三次调控，房地产净融资规模有所下降但总体为正，2008 年净融资 2044 亿元、2012 年 4549 亿元、2015 年 14939 亿元，但 2022 年房地产融资净偿还 1389 亿元，2021 年净偿还 6196 亿元。二是各渠道融资全面收紧。前三轮房地产融资政策从紧但部分渠道有所放松，2008 年股权融资增加至 617 亿元，2012 年开发贷增加至 3750 亿元、非标融资放宽，2015 年境内债融资 4924 亿元，而本轮调控下监管政策全面从严从紧，房地产股权融资、信托、开发贷、境内债、境外债净融资规模全面下降。三是融资下降阶段持续时间较长。前三次调控周期基本持续 3-4 年，净融资下降阶段一年左右，本轮调控下净融资规模自 2019 年以来尚未出现明显反弹，持续时间较长。1.股权融资：融资规模明显收缩2007 年以来，房地产股权融资经历了两轮完整的政策周期。第一轮是 2007-2009 年。伴随 A 股 IPO 股权分置改革，房地产股权融资规模持经济分析系列3续增加，如图 3，融资规模分别达到 411.7 亿元、631.5 亿元、663.5 亿元，房地产融资渠道有所拓宽。2010 年 4 月 17 日，国务院发布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，明确要求“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组”，股权融资收紧。第二轮是 2014-2016 年。2014 年经济增速下滑，房地产行情走低。2015 年 1月 16 日，证监会发布证监会调整上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务监管政策，提出上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务的，国土资源部不再进行事前审查，房企股权融资进一步放开。2014-2016 年共有 62 家房企参与股权融资，分别融资 373.52 亿元、809.29 亿元、1355.37 亿元，在此轮股权融资窗口开放期，房企纷纷借机实现规模扩张。图 3：房地产行业历年股权融资规模图 3：房地产行业历年股权融资规模数据来源：Wind，北大汇丰智库。本轮调控下房地产股权融资政策持续收紧，融资规模大幅下降。2016 年 7 月，证监会保荐机构专题培训会议要求，不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。2018 年 10月 15 日，证监会发布再融资审核非财务知识问答指出，为防止募集资金变相用于房地产业务，暂不推进涉房上市公司再融资审核，房地产股权融资政策持续收紧。2017 年以来房地产融资规模大幅降低，2021 年仅鲁商发展通过可交债募资 3.9亿元，2022 年股权融资完全停滞。2022 年下半年以来股权融资政策边际放松，证监会发布“第三支箭”，决定在股权融资方面调整优化 5 条措施。本轮调控下房地产融资有何不同42.房地产信托：近四年余额持续下降房地产信托先后经过 2010-2011 年，2017-2019 年的两轮爆发。2009 年 3 月，银监会发布 关于支持信托公司创新发展有关问题的通知（银监发 2009 25 号），允许信托以投资附加回购承诺方式对房地产开发项目进行间接融资。投向房地产领域的信托资金占比迅速上升，如图 4，2010 年第一季度至 2011 年第三季度，房地产信托余额从 2351.29 亿元增加至 6797.69 亿元；占信托余额的比重从 10.64%增长至 17.24%。此后为遏制房价过快上涨，监管层强化房地产信托监管。2010 年，银监会发布了关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知 关于规范银信理财合作业务有关事项的通知，确立了房地产贷款“432”原则等合规要求。2012 年 10 月 18 日，证监会公布证券公司定向资产管理业务实施细则，未对定向产品投资范围进行明确限制，强化银证合作通道。房地产信托的高收益率逐渐吸引力大量信托资金，2017-2019 年，房地产信托余额激增，从 1.57 万亿增长至 2.78万亿，占比从 8.43%提高到 15.07%，信托公司除一些主动管理业务之外，在房地产领域还成为银行等机构的投资通道。图 4：房地产信托余额及占比图 4：房地产信托余额及占比数据来源：Wind，北大汇丰智库。2019 年第四季度以来，房地产信托余额持续下降，截至 2022 年底依然处于净偿还状态。2018 年 4 月 27 日，央行关于规范金融机构资产管理业务的指导意见（银发 2018 106 号），严控非标业务，以通道业务为主的信托公司受到明显冲击。2019 年 5 月 17 日银保监会发布关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作经济分析系列5的通知（银保监发201923 号），房地产信托受到严格监管，叠加资管新规逐步落地，房地产信托余额持续下降。截至 2022 年第四季度末，房地产信托余额从最高点的 2.78 万亿下降至 1.22 万亿，收缩 56.12%，从趋势来看目前仍未见底。3.债券发行：境内外债券均出现净偿还2015 年境内债发行规模大幅增加，最近两年连续净偿还。2014 年之前，房地产境内债融资规模较小，2013 年仅融资 325 亿元。2014 年 9 月 30 日，央行和银监会联合下发关于进一步做好住房金融服务工作的通知，明确支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。2015 年 1 月证监会发布公司债券发行与交易管理办法，发行主体从上市公司扩大至所有公司制法人，房企全面发债融资松绑。如图 5 所示，2015-2016 年房企境内发债额分别达到 5219 亿元和 8257亿元，净融资额分别为 4924 亿元、7580 亿元，境内债爆发。但此后境内债净融资规模骤减，2017 年净融资降至 1690 亿元，2021-2022 年发行规模连续收缩，分别净偿还 1433 亿元、78 亿元。图 5：境内债、境外债发行规模及增速图 5：境内债、境外债发行规模及增速数据来源：Wind，北大汇丰智库。当前境外债到期进入高峰，净偿还压力增加。2014 年之前，房地产境外债发行规模相对较低，2015 年 9 月发改委发布的关于推进企业发行外债备案登记制管理改革的通知，简化了境外债发行程序，取消额度审批、实行备案登记管理，境外债融资规模大幅增加，2017-2019 年，净融资规模分别达到 425 亿美元、378 亿美元、520 亿美元。2019 年 7 月 12 日，国家发改委发布关于对房地产企业发行外债申本轮调控下房地产融资有何不同6请备案登记有关要求的通知（发改办外资2019778 号），提出“只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务”，境外债发行规模持续下降。2021-2022 年，境外债发行呈现净偿还状态，分别净偿还 92 亿美元、420 亿美元，房地产境外债融资功能基本停滞。根据 Wind 统计，房地产行业有 593 亿美元境外债券于 2023 年到期，净偿还压力依然较大。当前房地产信用风险持续暴露，对境外债融资能力造成冲击，可能需要较长时间才能恢复。4.开发贷：增速保持低位运行一直以来房地产开发贷都是房企融资的重要来源，特别是 2014-2016 年，房地产开发贷余额增速快速上升。2007 年一季度，房地产开发贷余额 12000 亿元，此后缓慢增长。2014 年之前在房企各融资渠道中，开发贷是主要的融资来源，余额增速与行业国内贷款增速基本保持一致。2014 年经济增速下滑房企融资政策放松，第二季度开发贷增速同比 48.57%，达到历史高点；年底房地产开发贷余额 5.63 万亿元，同比增长 22.39%（图 6）。2016 年 8 月，部分核心二线城市重启限购，房地产迎来新一轮紧缩调控政策，开发贷增速下降。图 6：房地产开发贷余额及增速图 6：房地产开发贷余额及增速数据来源：Wind，北大汇丰智库。2018 年以来开发贷余额增速逐步下降。2018 年下半年，受房地产调控政策影响，开发贷增速放缓。2020 年 8 月 20 日，住房城乡建设部、人民银行召开重点房地产企业座谈会，形成了重点房企资金监测和融资管理的三档规则，即“三道红线”：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于 70%；房企的净负债率不得大于 100%；经济分析系列7房企的“现金短债比”小于 1。2020 年 12 月 31 日，央行联合银保监会发布关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知，建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，房企融资受到严格监管，开发贷增速从 2018 年第二季度的 24.23%下降至 2021 年第三季度的 0%，虽然 2022 年政策有所放松，但年内净融资额依旧未有明显提升，开发贷余额增速仅 5%。当前对公地产贷款不良率上升，银行对房企放贷较为谨慎。五家全国性商业银行（招商银行、农业银行、浦发以后、兴业银行、中信银行）年报中连续披露了房地产行业贷款不良贷款率，2016 年以来上述银行房地产行业贷款不良贷款率均呈现上升趋势，2019 年以来加速上升，房企信用风险加速释放。除兴业银行外，其他四家银行房地产行业贷款不良率均在 2.82%-3.97%之间。城市商业银行中，苏州银行2022 年中报显示房地产业不良贷款率达到 6.65%，较 2021 年 6 月上升 5.42 个百分点。当前房地产风险事件仍在逐步暴露，贷款不良率有进一步上升的压力。二、违约潮叠加需求下滑，经营性融资占比提高增速下降从融资结构来看，由于房企信贷融资、发债融资及股权融资等受到严格监管且成本较高，房地产开发资金更依赖经营性融资。2015-2022 年，房企各项应付款占融资规模比例从 23.16%上升至 31.31%，定金及预收款占比从 25.97%上升至 33.08%，个人按揭贷款占比从 13.31%上升到 15.99%，2022 年三项合计占比达 80.38%（图 7）。近年来，房地产企业经营性融资面临信用风险、需求下降的双重压力，增速有所下降。本轮调控下经营性融资呈现如下特点：一是经营性融资占比持续提升。前三轮调控导致经营性融资占比下降，2008 年下降至 48.91%，2011 年下降至 48.87%，2014年下降至 56.96%，但 2015 年以来占比持续提升，并在 2022 年底达到 80.38%。二是上游融资规模首次下降。2007 年以来，各项应付款规模持续提升，但 2022 年首次出现下降现象，减少 5000 亿元，同比下降 9.7%；占比提升至 31.31%，主要原因是销售额下降幅度较大，2022 年定金及预收款和个人按揭贷款总计下降 3.32 万亿元。三是上下游融资规模同步下降。2008 年定金及预收款和个人按揭贷款下降，各项应付款融资从 4133 亿元上升至 6048 亿元；2011 年定金及预收款从 9210 亿元下降至 8359 亿元，个人按揭贷款、各项应付款融资规模上升；2014 年定金及预收款本轮调控下房地产融资有何不同8和个人按揭贷款下降，各项应付款融资从 21419 亿元上升至 25584 亿元，但 2022年定金及预收款、个人按揭贷款、各项应付款分别下降 8573 亿元、24657 亿元、5042亿元。图 7：定金及预收款、按揭贷款、各项应付款占房地产开发资金来源比重图 7：定金及预收款、按揭贷款、各项应付款占房地产开发资金来源比重数据来源：Wind，北大汇丰智库。1.上游融资：违约风险上升融资增速下降2007 年，房地产上游融资规模不断增长。各类应付款在资产负债表中计入应付账款、应付票据科目，体现为公司的无息债务，2007 年以来，房地产各项应付款规模持续增长，2007 年仅 4133 亿元，此后规模一路上升，截至 2021 年底，房企各项应付款规模 5.17 万亿元，占房地产融资比例达 25.7%，成为房企融资的重要来源。2020 年 8 月 20 日监管下发“三道红线”政策，房企开始调整债务结构，主要以商票融资降低净负债率指标以及现金短债比指标，试图规避监管。当前房地产行业信用风险事件频发，上游融资受阻。中国房地产协会报告显示，2022 年四季度全国被列为失信被执行人的房地产开发企业共 4219 家，同比 2021年四季度增加 21.31%。信用风险事件频发，房企商票逾期及违约情况也开始集中出现，上海票交所公布的截至 2022 年 12 月 31 日的持续逾期名单显示，存在商票逾期现象的房地产项目公司数量从 11 月的 3300 个增至 12 月的 3322 个，占全部逾期企业比重达到 68%。2021 年 6 月，央行将“三道红线”试点房企商票数据纳入其监控范围，同时供应商对商票接受度下降，2022 年房企各项应付款减少 5000 亿元，同比下降 9.7%，增速达到历史低点（图 8）。根据 Wind 数据，2022 年第四季经济分析系列9度，A 股房地产板块企业应付票据及应付账款 1.15 万亿元，同比下降 4.3%，来自上游供应商的融资受到明显影响。图 8：房地产开发资金中各项应付款规模及增速图 8：房地产开发资金中各项应付款规模及增速数据来源：Wind，北大汇丰智库。2.销售回款：居民购房需求发生趋势性转变2007-2016 年，房地产销售回款增速波动较大，其中在 2009 年及 2014 年出现跳跃式的上升。2017 年以来，房地产销售增速从高位回落，定金及预收款、个人按揭贷款同比增速缓慢下降，居民购房需求近年来明显降低。2022 年第四季度，个人住房贷款余额同比增速均仅 1.2%（图 9），按揭贷款 2022 年全年仅新增 0.48 万亿元，同比少增 3.40 万亿元。个人住房贷款平均利率和住房贷款余额增速同步下降，政策调控效果弱化。监管机构调整房贷利率是影响居民购房需求的关键政策之一，从 2008 年、2012 年操作实践来看，下调住房贷款利率往往会刺激居民购房需求，个人住房贷款余额增速随之提高，并逐渐形成房地产的扩张阶段。2017 年以来，除去疫情扰动因素，个人住房贷款加权平均利率震荡下行，但个人住房贷款余额增速持续下滑。2022 年 5 月15 日，央行、银保监会联合发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知（银发2022115 号），首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减 20 个基点。截至 2022 年第四季度末，个人住房贷款余额同比增长 1.2%，增速达到 2004 年以来的历史低点，个人住房贷款利率政策调控效应下降。本轮调控下房地产融资有何不同10图 9：个人住房贷款利率与个人住房贷款余额增速图 9：个人住房贷款利率与个人住房贷款余额增速数据来源：Wind，北大汇丰智库。居民购房需求已经发生趋势性变化。截至 2022 年底，我国常住人口城镇化率已经提高到 65.2%，2016 年以来新增城镇人口逐年放缓，未来房地产需求总体规模增长空间有限。在“房住不炒”的原则下，房地产的投资属性弱化，房价持续上涨的预期得到扭转。根据央行统计数据，2018-2022 年，居民预期房价上涨比例从 36.5%下降至 14%，观望情绪较浓。叠加 2018 年以来中美贸易争端、新冠疫情冲击等不利因素，居民收入预期下降，2022 年城镇居民人均可支配收入同比增长 3.9%，购房需求由之前的提前消费、房地产投资转变为延迟消费、居住消费。2020 年第四季度居民杠杆率达到 62.3%，最近两年数据显示居民杠杆率震荡下行。综合来看，居民购房需求已经发生趋势性的转变，弱化利率政策的调控效果。三、行业信用风险较高，资金向国有房企集中2022 年第四季度财报数据显示，A 股房地产板块国有房企（包括中央国有企业，地方国有企业）和其他类型房地产企业（包括民营企业、外资企业及公众企业）融资分化明显。如图 10 所示，第一象限有息负债增速、营业收入增速都大于零，国企数量明显多于其他类型房企，第三象限则相反，其他类型房企数量显著多于国有房企。近年来房地产行业频繁发生破产、违约事件，为保障资金安全，金融资源纷纷向国有房企聚集。（有息负债包括短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款以及应付债券。）经济分析系列11图 10：A 股房地产板块企业 2022 年末有息负债增速、营业收入增速分布图 10：A 股房地产板块企业 2022 年末有息负债增速、营业收入增速分布数据来源：Wind，北大汇丰智库。1.有息负债：国有房企增速相对较高2018 年之前国有房企业有息负债增速慢于其他类型房地产企业，2018 年房企融资遭遇严监管，其他类型房地产企业有息负债增速迅速下降。2020 年之后，其他类型房地产企业有息负债规模下降，融资环境较为艰难。统计 A 股房地产企业数据，如图 11 所示，2018 年之前，其他类型房地产企业有息负债总体增速较高，国有房企融资相对稳健，2018 年第四季度国有房企业有息负债增速 27.5%，民企已经从一年前的高点下降至 15%。截至 2022 年第三季度末，国有房地产企业有息负债增速为 1.54%，而其他类型企业为-0.03%，有息负债规模总体仍处于下降状态。图 11：国企、其他企业有息负债增速图 11：国企、其他企业有息负债增速数据来源：Wind，北大汇丰智库。本轮调控下房地产融资有何不同12国有房企债券融资大幅增加。2016-2020 年期间，国有房企和其他类型企业境内债券融资规模差异较小，但近两年国有房企债券融资规模大幅增加。根据 Wind数据，2021-2022 年，国有房企境内债发行规模均显著超过其他类型房企，2021 年国有房企发行 3649 亿元，其他企业发行 1591 亿元；2022 年国有房企发行 4337 亿元，其他企业发行 719 亿元，国有房企占比 85.78%，远远高于其他类型房企。在发债融资成本方面，虽然近年来房企债券发行利率震荡下行，融资成本总体有所降低，但融资成本仍有差异。2022 年国有房企债券平均利率为 3.58%，而其他房企债券平均利率为 4.15%。从企业规模来看，2022 年境内债发行规模超过 100 亿元的主流房企有 11 家，均为央国企或混合所有制企业，发行规模也同步增加。2.销售回款：国有房企销售更具韧性从 A 股房地产板块企业营业收入统计来看，2017 年以前国有房地产企业与其他类型房地产企业营业收入增速基本同步，但 2018 年之后营业收入增速逐渐分化。如图 12，2018 年之后国有房地产企业相对稳健，而其他类型房地产企业营业收入增速持续下滑，并在 2021 年由正转负，差距进一步拉大。根据中指研究院 2023 年度百强房地产开发企业排行榜数据，2022 年百强房地产企业中，央国企房企销售额份额较去年有显著提升。图 12：国有房企及其他类型房企营业收入增速图 12：国有房企及其他类型房企营业收入增速数据来源：Wind，北大汇丰智库。民营企业受前期违约潮及烂尾楼等因素影响，购房者对民营房企信心不足，中央及地方国有房地产企业表现出更强韧性。随着房企融资能力、销售能力结构性分经济分析系列13化，民营房地产企业降杠杆过程将自我加速，资产负债表进一步恶化，并削弱房企获取无息负债能力，加重企业融资成本负担，房企融资能力分化将更加严重。四、问题与建议当前我国房地产行业融资存在如下问题：第一，本轮房地产融资政策转向力度过大。当前我国房地产行业融资存在如下问题：第一，本轮房地产融资政策转向力度过大。2018 年房地产融资政策进入严监管时期，2019 年以来年房地产五大主要融资渠道净融资规模大幅下降，2021-2022 年连续两年净融资额为负。中指研究院监测，2023 年 3 月房地产企业非银融资总额为917.9 亿元，同比下降 16.3%。在持续紧缩性融资政策冲击下，去杠杆进程过快导致房地产行业风险骤升，如图 13 所示，2020 年“三道红线”、“贷款集中度”政策出台之后，房地产行业面临资金困境，债券违约规模和数量明显增加，2021 年下半年部分重点房企陆续违约，大量房企出险严重影响市场预期，房企融资、销售、拿地等受到较大影响，不利于行业平稳发展。另外，房地产违约对金融市场、实体经济造成较大冲击，并陆续出现上游企业经营困难、项目烂尾等一系列问题，根据易居研究院2022 年全国烂尾楼研究报告，截至 2022 年 7 月 16 日，全国至少有 271份停贷告知书，房地产项目烂尾情况较为严重。图 13：房地产行业债券及重点房企违约情况图 13：房地产行业债券及重点房企违约情况数据来源：Wind，北大汇丰智库。第二，民营房企获得的金融支持不足。第二，民营房企获得的金融支持不足。2022 年以来，房地产融资政策全面转向，但民营房企在外部融资、销售回款方面依旧不容乐观，与国有房地产企业的差距逐步加大。根据 Wind 数据，2023 年 3 月房地产板块信用债融资 787 亿元，其中国有房地产企业融资 760 亿元，占比达 96%，延续近年来融资结构分化的趋势。在民营本轮调控下房地产融资有何不同14房地产企业融资不足的情形下，市场对民营房企信心难以修复，根据 Wind 数据，2023 年一季度 A 股国有房地产企业销售收入平均同比增长 70.51%，而其他类型房地产企业平均同比增长 14.06%，有序化解行业存量风险仍有较大困难。第三，房企融资修复进程缓慢。第三，房企融资修复进程缓慢。2021 年房企融资政策边际有所放松，12 月底央行、银保监会联合发布关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知，提到对出险和困难房地产企业项目的并购贷款暂不纳入房地产贷款集中度管理，加速银行并购贷款的投放。2022 年 11 月，“金融 16 条”发布，房地产融资政策全面转向，但 2021 年、2022 年房地产主要融资渠道连续两年净偿还。根据克而瑞研究中心统计，2023 年前三个月，80 家典型房企融资总量合计 1620.25 亿元，同比下降 27.91%。当前一系列提振行业信心的融资支持政策效果有限，房地产融资修复进程缓慢。针对当前房地产行业融资存在的问题，本文建议：第一，房地产融资政策方面，针对当前房地产行业融资存在的问题，本文建议：第一，房地产融资政策方面，因城施策，下调部分城市住房贷款利率、降低首付比例，放松一线城市调控政策，支持居民住房消费。提升对民营房企债券融资支持力度，拓展民营企业债券融资支持工具支持范围，将银行间债券市场发债主体从全国性大型房企扩大到地方优质民营房企。积极使用保交楼贷款支持计划、房企纾困专项再贷款等结构性政策工具，化解存量风险。第二，房地产企业方面，第二，房地产企业方面，借鉴成熟房地产市场经验，推动企业杠杆降低到合理水平。2023 年 2 月发布的不动产私募投资基金试点备案指引（试行）已经明确不动产私募投资基金的投资范围包括住宅和商业地产，积极关注住宅和商业地产纳入私募 REITs 的最新进展，把握 REITs 融资渠道带来的机遇，从地产开发向物业持有转变。转变企业发展模式，围绕核心业务适度多元化，如开展资产管理等；推行精细化运营，提升客户的长周期服务能力。【声明】本文版权为北大汇丰智库所有北大汇丰智库（The PHBS Think Tank）成立于 2020 年 7 月，旨在整合北京大学汇丰商学院各院属研究中心，统筹协调资源，重点从事有关宏观经济、国际贸易与投资、金融改革与发展、粤港澳大湾区可持续发展、城市与乡村发展、海上丝路沿线国家经济贸易与合作等领域的实证分析与政策研究，打造专业化、国际化的新型智库平台。北大汇丰智库由北京大学汇丰商学院创院院长海闻教授兼任主任，智库副主任为王鹏飞、巴曙松、任颋、魏炜、林双林。

0人已浏览 2023-12-08 18页 5星级

敬请参阅最后一页特别声明 1 行业观点：行业观点：市场销售筑底与分化并存，土拍热度低迷。2023 年 1-10 月销售面积、销售额分别同比-7.8%、-4.9%，一线城市的销售规模和价格更为坚挺；二手.

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证券研究报告|行业专题|房地产 1/25 请务必阅读正文之后的免责条款部分 房地产 报告日期：2023 年 11 月 27 日 传统产业园走向产业新城，产业投资带来发展新契机传统产业园走向产业新城，产.

0人已浏览 2023-12-05 25页 5星级

请务必阅读正文之后的免责条款部分 行业专题行业专题 创新金融，发力城改创新金融，发力城改 地产论道之城中村改造日本篇（十九）地产论道之城中村改造日本篇（十九）相关行业：房地产 2023.11.29 . 

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创造可持续价值房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷03创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷前言 05房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷#1 设定ESG目标并提升数据可靠性，以实现监管合规 07#2 可持续金融:逐步实现一致性 09#3 估价师的机遇 15#4 准备好数据，进一步要求即将到来 19#5 科学碳目标倡议（SBTi）：房地产行业脱碳需符合气候科学 23#6 碳核算 27#7 房地产ESG数字评估工具 29联系人 3204创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷05创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷前言气候变化及其他不容忽视的生态问题使可持续发展成为全球要务，并对房地产行业产生重大影响。一方面由于房地产行业价值链碳排放量巨大，在全球应对气候变化和中国3060双碳目标驱动下，行业亟需启动绿色转型；另一方面，监管者、投资者和公众对房地产行业的可持续发展关注度日益提高，推动房地产企业向低排放、高品质发展转型，以应对来自多方的监管和要求。ESG是衡量企业长期可持续发展能力的重要方法，随着ESG法规陆续出台，房地产企业需要采取有效行动，积极应对ESG议题。其中，鉴于采取行动实现全球气候目标的迫切性，ESG的环境维度尤为重要。投资者、业主、资产管理公司和其他房地产参与者不得不面临一系列转型问题和新出台的法规。本报告介绍了德勤专家撰写的七篇专题文章，以其阐明当前主流发展趋势。期待本报告能为您提供有益的启发。如有任何问题，欢迎随时与我们联系。罗远江房地产行业全国主管合伙人德勤中国李晓晨气候变化与可持续发展服务主管合伙人德勤中国06创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷07创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷设定ESG目标并提升数据可靠性，以实现监管合规在欧盟，可持续金融披露条例（SFDR）和 可持续金融分类法（Taxonomy Regulation）相继出台生效，要求披露投资对环境和社会的负面影响。这不仅促进了金融可持续增长，也无疑推动了其他相关行业对环境、社会及管治（ESG）三大支柱的长期关注。根据SFDR的“第8条”与“第9条”，全球资管机构需要将其在欧盟出售的包括房地产基金在内的金融产品，分别根据ESG特征和ESG目标进行分类。近期，欧洲证券和市场管理局（ESMA）和欧洲非上市房地产投资协会（INREV）进一步澄清，SFDR“第9条”产品需满足持有100%可持续投资的要求。这意味着以降低非可持续建筑对环境的影响为目标的基金应归类为SFDR“第8条”产品。监管机构收紧ESG标准，对ESG基金定义做出调整也成为当前热点。除此之外，还有许多问题尚待澄清。例如，如何确定是否属于可持续投资？“无重大损害”原则适用哪些考虑因素？如何计算是否与 欧盟可持续金融分类法 保持一致？需要达到怎样的绩效水平、排放水平，取得哪些类型的证书，才能满足要求？此外，房地产行业还需应对ESG信息披露要求以及数据的管理和使用等难题。自2022年1月起，SFDR和 欧盟可持续金融分类法 中的披露规定开始施行，其中包括在年度报告和发布给利益相关者的其他非财务报告中就特定KPI进行披露。不过，当前需应对的每一个难题都是ESG转型道路上的重要一步。房地产市场正在从多个角度应对ESG问题：采取不同策略，寻求不同定位，满足投资者的不同需求。在未来，房地产企业还亟需设定ESG目标，提升数据可靠性，以满足监管合规。中国房地产行业同样面临ESG监管合规挑战。在国家战略和行业规范层面，“双碳”战略的实施要求开发企业明确“双碳”目标和技术路线。目前北上广深等地对部分大型公建已经提出碳排放限额的要求，国家强制性建筑设计规范也将碳排放纳入审核要求。长期来看地产企业及开发建设项目的碳排放将逐步迎来强监管，未来将在城市规划环节对土地利用进行碳排放与碳汇核算；在建筑竣工验收环节、建筑运营阶段都将设定碳排放限额指标，“双碳”的要求未来将在生产建造、绿色材料、碳交易等方面给企业带来更大的隐形成本，故需要前置策划和铺排，获取更高的资本市场评级，并以此为基础积极获取绿色金融支持以及各级政府的绿色低碳补贴资金。在企业监管层面，中国大陆及香港陆亦积极推动并改进本地ESG法规，提高上市公司的社会责任和可持续发展意识。展望未来，这一趋势仍将继续。在中国大陆方面，中国证监会、上海证券交易所(上交所)和深圳证券交易所（深交所）自2006年至2022年期间陆续推出相关政策措施，要求上市公司加强社会责任承担工作、自愿披露企业社会责任报告以及编制环境、社会责任和公司治理报告等。其中，在2022年1月7日，上交所和深交所更新了 上市规则，要求上市公司编制和披露社会责任报告。同年3月，国务院国资委成立了社会责任局，以推动中央企业社会责任体系构建工作，并于7月开展了 中央企业控股上市公司ESG信息披露指引研究 的研究工作，以制定中央企业控股上市公司ESG信息披露指引。这些措施无疑进一步建立了中国ESG管治基石，并在中国大陆推动企业积极践行ESG的理念。在香港方面，自2012年香港交易所（港交所）推出 ESG报告指引 起，港交所会根据国际发展，检讨和更新该指引。例如，在2019年，按照气候相关财务信息披露工作组（TCFD）的建议，为香港引入ESG管治和气候变化方面的要求。而在2023年4月，港交所为优化ESG框架下的气候信息披露，以国际可持续发展准则理事会（ISSB）的气候准则为基础，征求市场意见。目前已有一些市场出台规定要求企业设立ESG目标。例如，港交所对企业环境量化目标采取“不披露就解释”的披露要求，欧盟CSRD要求企业披露可持续发展目标及进展等。与此同时，国际标准（如TCFD、ISSB等）亦建议披露ESG目标，且ESG监管与此类国际标准接轨的趋势逐步增强。在日趋严格的ESG法规环境下，ESG目标的重要性日益凸显，中国大陆及香港企业应参考国际报告标准，及早设立ESG目标，以满足监管和投资者的需求。基于不同国家面对的要求和期望，我们不得不开始考虑一个关键问题（一个当今许多组织都在努力解决的问题）：数据。数据不可或缺。要向投资者作出有价值的报告，识别出实施政策、程序和控制所需关键信息是重要一环。德勤协助客户制定稳健的数据点识别方法，确保数据的可靠性和有效收集，并最终有效地进行报告。08创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷ESG对中国房地产企业产生的机遇与挑战显然，房地产行业对于经济的ESG转型至关重要，ESG也为房地产企业带来多重机遇与挑战，主要体现在以下几方面：增强土地市场竞争力：未来的土地竞拍，不再是价高者得，而是“高标准”的时代绿色、低碳、健康、智慧、工业化均为重点考量体系，成本领先、技术领先、重视绿色发展的发地产企业将赢得先机。打造硬核产品力：地产开发周期放缓，消费回归理性，房地产竞争也从拼规模演变成了拼产品。绿色、健康和智慧，是房地产企业产品力打造的共识。投资低碳创新科技：为实现碳中和目标，到2060年我国新增气候领域投资需求规模将达约139万亿元，年均约为3.5万亿元，长期资金缺口年均在1.6万亿元以上。低碳创新科技能力将成为未来房地产企业拉开差距的重要因素。建立可持续供应链体系：建立绿色低碳供应链体系降低企业环境风险，建立以低碳环保高品质为原则的绿色产品管理、绿色供应链管理，实现从产品到服务的全覆盖。吸引未来主流客群：90后是市场主力购房者，占比27%左右，00后正式进入购房市场，Z时代人群已经建立可持续消费观，他们对国产技术更认可，环保理念更强，对品质要求更高，对新技术兴趣更强，在消费方面更愿意对绿色低碳产品支付溢价。助力资产证券化退出：在当前的大背景下，房企的运营理念在发生改变。简单粗暴的“盖卖”模式的适应性变得越来越低，因此大部分开发商开始格目光投向产业链延伸的上下游，逐步过探、思考哪些环节可以发展，成为行业、企业生长的二次生长动力，绿色低碳物业更具备资产证券化退出的优势。未来可能出售减排量获利：北京、上海、深圳等地已针对大型公共建筑（购物中心、写字楼、酒店、机场等）开展碳配额管理，未来中国碳市场覆盖范围将逐步扩大，CCER可能开启，建筑行业将可能纳入其中，完成绿色低碳转型的房企未来可以依靠出售减排量获利。在全球范围内，ESG理念正在全球范围内蓬勃发展，其重要性不容忽视。ESG不仅是企业成功的关键，更是推动全球可持续发展的动力。房地产行业作为关键参与者，应该积极将自身长期目标与ESG问题紧密结合，以实现绿色环保、社会公正与良好治理的共赢局面。这将为行业利益相关者创造巨大价值，同时提升企业声誉和竞争力。市场参与者们需抓住此刻，共创美好未来。联系人冯文珊合伙人|风险咨询德勤中国.hk张崟绿色建设主管合伙人|可持续发展与气候变化事业群德勤中国 屈倩如总监|德勤研究德勤中国陈遂扬高级分析师|德勤研究德勤中国 郑诗韵经理|风险咨询德勤中国.hkDario Zambotti 总监|ESG专家德勤卢森堡dzambottideloitte.lu09创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷10创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷可持续金融:逐步实现一致性国际大型房地产企业已经发布其非财务报告，其中包括ESG相关报告，之后，重点将转向报告一致性。要编制与各所在国家定义的分类标准一致的报告，房地产行业面临的主要困难有风险分析、IT工具审查以及该法规对资产管理公司和开发商战略的影响。欧洲大部分大型房地产企业陆续公布了其通用登记文件（Universal Registration Document，“URD”），其中将首次在非财务报告新增特定章节，阐明企业开展的业务活动符合 欧盟可持续金融分类法 标准。请注意，开展了符合标准的活动是指企业的营业收入或者资本支出（或运营支出）与已公布的两个附录（“气候变化缓解2”和“气候变化适应3”）之一所述活动相关。在不同国家，对于公布符合标准的营业收入、资本支出和运营支出所占比率，已经有不同解读。如果欧洲证券及市场管理局（ESMA）对首次公布的比率持包容和理解的态度，则可以合理假设，随着对一致性的重点关注，未来几年，欧盟委员会将不断澄清要求、作出解读，对符合标准的营业收入、资本支出和运营支出所占比率的要求将会更高。随着可持续金融市场日益壮大，中国大陆和香港也在近年加强对绿色项目的监管。在中国大陆，中国人民银行、国家发展和改革委员会以及中国证监会联合发布了2021年的新版 绿色债券支持项目目录，为中国企业提供了明确的绿色定义。这些定义的分类标准正在逐渐与国际接轨，并与欧盟的分类体系类似。此外，中欧双方也积极开展了目录的趋同性研究工作，通过国际可持续金融平台（IPSF）的框架开发可持续金融共同分类目录，以推动全球对可持续解决方案的投资。在香港方面，尽管可持续活动的分类方法尚未被纳入监管范畴，但为了衔接国际可持续金融平台的共通绿色分类目录，由香港金融管理局(HKMA)和证监会(SFC)共同领导的绿色和可持续金融跨机构督导小组已于2021年11月展开工作，探讨建立本地市场可采用的绿色分类框架，以促进共通绿色分类目录、内地和欧盟绿色分类法之间的相互应用。因此，中国及亚太地区的资产管理公司及地产公司应该做好准备，了解企业的经济活动类别，将与ESG相关的投资决策和产品服务逐步与绿色分类目录统一，并为未来ESG发展做好早期准备。11创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷 123456图1：欧盟可持续金融分类法 主要合规环节合标准的活动对环境目标有重大贡献对其他环境目标无重大损害满足最低限度的社会保障第8条公布绿色KPI科学的活动筛选方法审查活动是否符合标准（年度URD）审查是否符合技术筛选标准（年度URD）活动衡量标准KPI符合标准的活动的界线步骤1步骤2步骤3环境目标绿色金融KPI与分类法一致的活动气候变化缓解气候变化适应海洋与水资源的可持续利用和保护向循环经济转变污染防治生物多样性和生态系统的保护和修复绿色营业收入份额绿色资本支出份额绿色运营支出份额详尽的关联信息中国绿色金融的标准体系逐步清晰，有助于中国绿色建筑行业的高质量发展。在指标体系建立方面，房地产开发商获得绿色金融支持的最重要前提是通过绿色建筑项目认证，金融机构需要将绿色建筑标准转化为绿色金融标准，将绿色建筑、绿色建材标准纳入绿色信贷标准和绿色债券标准中，以评定绿色建筑的“绿色”属性。人民银行、发改委等多个部门和行业协会已开始推动绿色金融工具支持绿色建筑项目。对支持的绿色低碳建筑项目类型划分愈加详细科学，对绿色金融支持绿色、低碳方向的方法规定愈加具体。绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑、既有建筑节能及绿色化改造、绿色建材、建筑可再生能源应用、物流绿色仓储、海绵型建筑与小区建设和运营均为建筑行业内绿色金融主要的支持方向。12创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷13创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷未来数年，全球房地产行业为阐明与 欧盟可持续金融分类法 以及其他绿色金融评估标准的一致性，将面临多重挑战，其中也包括逐步与全球市场接轨的中国房地产业。开发商：升级流程至关重要，将使成本上升的新出现外部因素纳入其中（例如：衡量对生物多样性的影响，废弃物回收利用率最低达到70%，必须考虑全球变暖潜能值（GWP）等）。必须升级业务IT工具，以便按照每项技术筛选标准，追踪并解释每一个证明一致性的证据。需要在业务IT工具与财务合并IT工具之间建立一个链接口，以便进行报告。资产管理公司和开发商：必须对存量资产或建筑工地进行“严谨的气候风险和脆弱性评估”。4国家法规对大部分新增加的义务并未作出成文规定，各国政府将欧盟指令（阐述了其中部分义务）转化为各自国家法规的速度已经对各国与 欧盟分类法 保持一致产生了影响。例如，在法国，必须对新建建筑进行生命周期分析。法国较早地对全球变暖潜能值作出了规定，但其他的欧盟成员国目前尚未如此。然而，即使利益相关者能够快速调整流程，适应新的目标，但进行中的项目由于依据了之前要求较低的规则，将至少两年无法产生符合标准的营业收入。因此，可以肯定地说，今年符合标准的营业收入所占比率较高的大多数开发商明年的比率将趋近于零，但之后将在达到其适当水平之前不断稳步提升。从管治角度看，根据可持续金融平台（Platform on Sustainable Finance）报告的最新附录草案，5董事会将需要接受并实施必要变革，在2024年（如果可能，甚至更早）在新建筑建设（7.1）和现有建筑翻新（7.2）方面实现与 欧盟分类法完全一致。施工周期的长度（开票期长达数年）对于描述一致性还存在其他影响。事实上，由于证明一致性的证据在项目交付时才能提供（如能源绩效证书），在发起人能够提出一致性证据之前，理论上与分类法一致的业务就会要求发起人出资。但是，我们可以有根据地猜测，一致性描述将可能分为两个阶段：阶段一，交付前，开发商将承诺一致性 阶段二，交付后，开发商将能证明一致性。在最新的附录草案中，关于其他环境目标，出现了一些有趣进展，新建筑和翻新建筑对循环经济的重大贡献均得以阐明。如果定稿时这一点得以确定，将可能为旨在（仅）达到近零能耗建筑（NZEB）水平的项目提供一个选项，而不包括NZEB-10%的项目，尽管循环经济方面的要求非常重要（设计、回收再利用材料的整合、90%的废弃物准备回收再利用）。该文本的最终版本已于2022年发布，将对开发商实现分类法一致性的项目战略产生一定影响。随着各企业首次发布其分类法报告，欧盟委员会将继续通过FAQ板块分享正确的解读，资产管理公司和开发商很可能需要对其战略进行调整。越早确定需要作出的调整，就能越早对战略进行整改。密切监控这些变化仍然是整个流程中需要考虑的重要因素。联系人张崟绿色建设主管合伙人|可持续发展与气候变化事业群德勤中国 冯文珊合伙人|风险咨询德勤中国.hk屈倩如总监|德勤研究德勤中国陈遂扬高级分析师|德勤研究德勤中国 郑诗韵经理|风险咨询德勤中国.hkAdrien Boulez 经理|可持续发展德勤法国aboulezdeloitte.fr14创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷15创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷估价师的机遇随着ESG议程的快速发展，房地产行业受到的直接影响与日俱增，估价师的传统职能正在受到挑战。虽然缺乏明确、权威的市场证据，但ESG议程的确正在影响房地产市场中所有市场主体和利益相关者的选择和决策。监管和立法作为关键驱动因素不断发展，不仅试图提高合规性和标准要求，还试图通过大幅提升ESG报告透明度（尤其是在风险敞口方面），促进和影响与ESG保持一致的选择。英国皇家特许测量师学会（RICS）最近发布的 关于可持续发展和ESG的估值指导性说明 更新版实际上要求估价师在形成价值意见时阐述ESG因素如何影响其所做判断，与上述提升ESG报告透明度的途径相呼应。虽然估价师的阐述在目前可能只是从“定性”角度而非从“定量”角度，但这种实践中的发展符合估价师保持完全客观和独立的需要，同时为估价师提供了一个很好的机会，使其能够从专业角度为ESG议程做出贡献。16创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷对于房地产估价师，这是大好机遇。随着ESG议程在商业和日常生活的方方面面几乎都占据了中心地位，毫无疑问，估价师可以（而且必须）在促成和实现变革方面发挥重要作用。目前，在ESG各方面均通过“数字”认可的问题上，矛头指向了估价师，但准确来说，估价师的核心角色是“记分者”而非“评分者。换言之，“市场价值”或“公允价值”这样的表述意味着，估价师在发表市场价值或公允价值意见时，无权带有个人偏见。市场价值和公允价值的定义从根本上要求估价师冷静地考虑资产所有者（反过来又是自愿卖方）从市场收到的最高或最佳出价将是什么。换一种方式来看，估价师必须实际站在假设的买方立场上。正是通过这种视角，可以看到估价师从事的ESG议题相关活动正在快速发展，也可以看到，在一个以ESG目标为中心的世界中，估价师确实可以发挥作用。就投资性房地产而言，价值当然是通过其提供租金收入流的能力来“创造”的。价值量实际上是对与产生、维持和增加收入流的能力相关的风险状况的判断。目前，房地产投资市场已经普遍认识到ESG相关因素（例如，能源效率、洪水或过热等物理风险，以及交通通达性）通过影响居住者幸福感来影响该风险状况。事实上，市场不仅已经认识到这一点，而且披露方法和风险日益成为各种利益相关者的先决条件，包括投资者自身的投资者、贷款人、监管机构还有市场分析师。RICS最新发布的 估值指导性说明 自2022年1月31日起生效，旨在解决商业地产行业的可持续发展和ESG议题。该指导性说明的核心在于帮助估价师在作出判断时识别和处理ESG和可持续发展因素。但是，这也提高了对估价师的要求，估价师须在估价报告中明确说明这些因素对其判断的影响。为ESG和可持续发展相关因素的影响提供经验支持的证据基础（至多）被认为是有限的。事实上，该指导性说明并不要求或期望估价师对其估值进行明显调整，除非在市场上明显存在相关证据，如为达到最低能源效率监管要求或防洪风险产生的可识别资本支出。但该指导性说明确实要求估价师“定性地”发表感知到的资产风险状况。这样做的目的是希望估价的受众能够更好地了解资产的风险状况，并且及时提出估价师在作出判断时将会考虑到的证据。目前，中国大陆及香港尚未明确制定使用ESG和可持续发展因素的估值标准或指南，以协助估价师识别和处理这些因素。然而，近年一些中国行业协会，如中国房地产估价师与房地产经纪人学会等，已开始举办研讨会探讨ESG因素对房地产价值的影响。随着ESG投资理念逐渐普及以及相关政策的推出，未来有望出现更多有关ESG在房地产估价中的规定和指南。这种披露方法和“思路透明化”符合监管披露要求不断提高的目标和期望，如气候相关披露工作组和 欧盟分类法 相关 可持续金融披露条例 的规定。事实上，英国财政大臣Rt Hon Rishi Sunak议员以下所说印证了这种方法的重要性：“投资者和企业要了解其面临和造成的各种环境风险，必须掌握必要信息。这些信息应该是每项投资决策和每个企业战略的关键组成部分。在决策过程中，应当把气候和环境因素放在核心位置”。勿庸置疑，估价师需要不断更新其全部知识技能，以应对这种市场动态的变化。例如，要求获得并将一系列基准（如BREEAM、LEED或NABER）纳入考量，并要求提供能源绩效证书，以审查最低能效标准相关风险。因此，与房地产碳风险监测器（CRREM）等工具的关系也将越来越密切，该工具旨在监测与实现 巴黎协定 所载承诺有关的脱碳风险。重要的是，估价师不是（也不会是）可持续发展或ESG专家，也不是建筑测量师、受污染土地专家或城市规划专家。然而，与吸取和解读建筑测量师、受污染土地专家或城市规划专家的见解以考虑市场参与者的可能反应一样，估价师所发挥的作用现在确实包括考虑可持续发展和ESG相关信息如何影响其专业领域内的资产估值。因此估价师真正拥抱可持续发展和ESG议题，参与议程并相应地改进方法的时机到来了。在经历了全球金融危机和新冠疫情带来的不确定性风暴后，ESG和可持续发展是现在的首要任务。联系人张崟绿色建设主管合伙人|可持续发展与气候变化事业群德勤中国 冯文珊合伙人|风险咨询德勤中国.hk郑诗韵经理|风险咨询德勤中国.hkPhilip Parnell合伙人|房地产行业可持续发展领导人德勤英国pparnelldeloitte.co.uk17创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷18创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷19创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷准备好数据，进一步要求即将到来当前房地产行业对环境的负面影响和潜在的积极影响至关重要。承担责任并采取行动的时机已经到来。除了环境影响，ESG同样还涉及社会和管治的各个方面，这些方面可以并应当在房地产行业中得到改善。为了稳妥有序推进碳达峰和碳中和，提高可持续发展报告的透明度，欧盟出台了相关法规。香港及中国大陆暂没有相关法律，但近年亦积极推动并改进本地ESG法规，提高上市公司的社会责任和可持续发展意识。本文将聚焦讨论 企业可持续发展报告指令（CSRD），为未来亚洲国家的企业发展提供参考。CSRD将提高企业可持续发展绩效的透明度，CSRD将分阶段执行，首批公司需遵循CSRD，于2025年披露2024财年相关的非财务信息。CSRD是 非财务报告指令（NFRD）的延伸，适用范围包括欧盟上市企业（微型企业除外）以及满足下列两项及以上条件的欧盟企业：1、员工人数达到250人以上；2、营业收入达到4000万欧元以上；3、资产总额达到2000万欧元以上，还包括在欧盟创造1.5亿欧元净营业额且在欧盟设有子公司或分支机构的非欧盟企业。这将影响到5万家在欧盟运营的企业，其中包括多家房地产企业。房地产企业应当从何处开始着手？答案是：ESG数据。数据对于促进企业可持续发展以及履行CSRD等规定的ESG报告义务至关重要。然而，整体把握规定的ESG数据是一项复杂且耗时的工作，需要专业知识。以下将对ESG数据提取和数据管理进行探讨。20创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷为CSRD做好充足准备，提高可持续发展绩效，首先要了解企业报告框架的宏观情况、目标以及价值。为此，以下将对三个非常重要的关键方面进行探究。整体把握要求：企业ESG绩效报告所需数据CSRD要求企业报告其能够产生最大影响的非财务议题（ESG议题）。为此，公司需要进行重要性评估，从双重重要性的角度，识别ESG议题和业务风险。“重要性”这一概念是指特定问题对企业来说至关重要的原因和方式。通过引入“双重重要性”的概念，企业需要同时考虑气候相关风险和机遇对企业价值的影响（“财务重要性”或者“对内影响”），以及企业活动对环境的外部影响（“环境和社会重要性”或者“对外影响”）。确定了对企业重要的议题后，有三个步骤对整体把握要求至关重要：1.企业必须分析重要议题的当前地位，并确定抱负和目标。2.企业必须明确实现目标的必要KPI。3.企业必须整体把握KPI报告所需数据。衡量和报告KPI所需的数据在组织内部即可获得。但是，很大一部分非财务数据只能从组织外部获得（例如：一家建筑企业想要从其供应商处获知材料运输过程中产生的温室气体排放量）。因此，下一步就是确定从何处取得必要数据。在房地产生态系统中的位置：企业的数据源企业需要的非财务数据可能分散在房地产行业各处。因此，企业在房地产生态系统中的位置对于确定CSRD报告所需数据的来源至关重要。为了深入了解从属关系，企业必须从整体上把握房地产生态系统中哪些其他参与者影响了其流程，以及是否愿意披露所需的数据（例如，一家房地产投资信托基金想要报告其投资组合的能源使用情况，就需要从其租户处取得使用情况数据）。评估完成后，下一步即确定从房地产生态系统其他参与者处获得数据的方式。通过战略合作伙伴关系取得数据：为取得所有必要数据，企业应当与哪些参与者合作？从整体上把握住数据来源以及公司收集数据将依赖的参与者后，就应当确定数据收集、转化、分析和报告的必要流程，并找出应当对当前流程做出哪些改变。这需要与合作伙伴以及房地产生态系统中的其他参与者进行对话，建立战略合作伙伴关系，共享ESG数据。但是，要实现这一点，企业需要为所有涉及其中的参与者制定清晰的激励机制，确保所有参与者从共享中受益，并且使伙伴关系稳固可靠。要实现上述目标还取决于双方就共享数据的正确性和准确性达成一致。小结CSRD的实施促使企业加快完善ESG披露体系并提高可持续发展报告的透明度。完善的ESG报告需要良好的ESG数据管理。从整体上把握所需数据，在房地产生态系统中的位置，以及通过战略合作伙伴关系取得数据，是至关重要的三个方面。德勤在制定ESG战略，进行重要性评估，协助建立数据共享的战略合作伙伴关系方面，具有丰富的经验，能够在其中为企业提供支持。联系人张崟绿色建设主管合伙人|可持续发展与气候变化事业群德勤中国 冯文珊合伙人|风险咨询德勤中国.hk郑诗韵经理|风险咨询德勤中国.hkGijsbert Duijzer 总监德勤荷兰gduijzerdeloitte.nlGerben Sinke 高级咨询顾问 德勤荷兰gsinkedeloitte.nlRafala Wiertz 高级咨询顾问 德勤荷兰rwiertzdeloitte.nlMathijs Pott 商业分析师德勤荷兰mpottdeloitte.nl21创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷22创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷23创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷科学碳目标倡议（SBTi）：房地产行业脱碳须符合气候科学关注经营场所（包括办公场所、仓库等）环境影响并将实现低碳或零碳排放纳入长期发展目标的企业逐年增多。同时，利益相关者要求解决环境问题，并且气候变化将造成巨大的物质损失风险。SBTi自2015年问世以来，迅速获得全球认可并正在成为国际商业惯例，亚洲发展中国家包括中国也需要兼顾绿色与发展的平衡，房地产行业因此面临建筑脱碳压力，越来越关注基于科学的脱碳目标：2020年到2023年9月，加入SBTi的房地产企业数量由43家增加到270家。这很好理解。加入SBTi并积极致力于实现脱碳目标，既能满足客户期望，又能抑制气候变化及其后果，使企业实现长期健康、安全发展。24创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷企业脱碳并非易事。撇开技术困难不谈，量化碳排放并制定减碳战略就已经面临诸多挑战。科学碳目标倡议组织（SBTi）应运而生，助力企业脱碳。SBTi是一个全球性合作组织，由联合国全球契约组织和世界自然基金会等关于气候的组织联合发起，致力于基于最新气候科学发展，为企业制定标准化脱碳方法。目前，全世界已有近3000家企业加入了SBTi，覆盖重工业、石化、金融、IT等行业。SBTi为企业及其利益相关者提供与 巴黎协定 脱碳目标一致的明确方法和详细指导，并进一步对脱碳战略进行审计、监测和修订，对于缓解气候变化至关重要。近年来，加入SBTi的企业数量剧增。自2015年该组织成立以来，加入企业的数量从仅13家激增到4117家，其中1615家企业的碳目标得到SBTi批准，占比39%6。房地产行业对于加入SBTi表现出很大热情，截至2023年9月，共270家房地产企业加入SBTi,其中199家企业的碳目标获得批准，占比74%。同时，加入SBTi的房地产企业表现积极，65%选定了最具挑战的1.5温控目标，这一比例也高于平均水平。在行业供应商（建筑和工程领域）和客户（金融和专业服务企业）方面，加入SBTi的企业数量也在稳步增长。目前，加入SBTi的金融和专业服务企业有549家，工程和建筑企业有176家。其中，已经设定碳目标并获得批准的公司分别占比34%和23%。但企业目标差异较大，在已经设定碳目标的企业中，95%的金融业和专业服务企业选定了1.5温控目标路径，而仅有68%的建筑和工程企业做出相同选择7。截至2023年7月，已有210家中国大陆企业及58家香港企业加入SBTi。分别较2021年的41家及13家大幅增长约4-5倍。58家香港企业中，房地产行业约占23%，成为加入SBTi最多的香港行业，而当中38%的企业选择了最具挑战性的1.5温控目标。反映出香港企业近年来对ESG发展的重视程度不断提升，并积极投放更多资源，落实措施和目标，以使其气候目标与国际接轨。显然，SBTi发展势头迅猛，未来将有更多企业加入，并将设定范围三排放目标，这将倒逼企业与更加环保的供应商合作，包括选择更加环保的租赁空间。作为房地产市场的主要客户，金融和专业服务行业的积极行动进一步助长了这一势头。房地产行业的范围三排放涉及到工程和建筑行业中的企业，工程和建筑行业所采取的方法规模相对较小且力度不大，可能成为实现目标的障碍。1.5温控目标脱碳战略，将全球气温上升控制在前工业化时期水平之上1.5摄氏度以内。要实现这一温控目标，到2030年，全球二氧化碳排放总量必须减少48%，到2050年，必须实现净零排放。范围一排放 来自企业拥有和控制的资源的直接排放，例如天然气和运输燃料。范围二排放企业因购买的能源（包括电力、区域供热、蒸汽和区域供冷）产生的间接排放。范围三排放企业在范围一和范围二之外产生的排放，由并非企业拥有或控制的资产产生，但在企业的价值链中发生（即差旅或外购商品）。25创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷金融与专业服务建筑与工程其他房地产00401.0002.0003.00080000323827986554359830786232002020212022两年新增2606图2：加入SBTi的房地产企业及其他行业企业的数量在实现SBTi目标时，找到更加环保的供应商并非唯一挑战。目标的实现过程非常复杂，由多个步骤组成：计算碳排放基准，确定碳减排力度，设定目标和时间表，向SBTi提交目标，最后制定实现目标的最佳战略。缺乏实际可用的数据可能导致碳排放基准计算困难。其次，企业必须划定运营范围（在理由充分的情况下，最多可将范围一和范围二排放量的5%排除在计算之外），并决定分配到不同范围的排放量（假设对资产的运营控制通常取决于公司的决策）。企业减碳的初始排放水平由此设定。如果将初始排放水平设定得太低，那么减排目标将难以实现。同时，这也确定了各范围的减排量。范围一和范围二目标必须更加严格，并且应该比范围三目标更快实现（也就是说，范围三目标可以依靠供应商参与）。但是，为避免在审计期间出现争议，保证脱碳工作的实际效果，企业应尽量不要试图将更多排放量分配到范围三。尽管存在上述挑战，仍然应当将SBTi视为机遇。制定脱碳目标并积极减排，既能满足客户期望，又能抑制气候变化及其后果，避免对企业造成经济或物质损失，使企业实现更加健康、安全的未来发展。除此之外，提高效率不仅意味着减排，还意味着降低运营成本。另外，获得关于能源消耗载体的更多数据，意味着对相关业务更加深入的了解，能够进一步节省成本。就以上加入SBTi的房地产企业而言，似乎其中很多企业已经非常清楚这些益处，并已经加以利用。联系人张崟绿色建设主管合伙人|可持续发展与气候变化事业群德勤中国 冯文珊合伙人|风险咨询德勤中国.hk郑诗韵经理|风险咨询德勤中国.hkTomasz Gasiski总监|可持续发展咨询中欧Maciej Kempny高级咨询顾问|可持续发展咨询中欧26创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷27创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷碳核算房地产行业要实现碳中和，首先要减少碳足迹。毋庸置疑，房地产行业现在就应当建立企业内部碳核算机制。气候变化无疑是人类当前面临的头等风险，而人类的经济活动正是造成气候变化的主因。企业必须降低自身环境影响。减少碳足迹是实现这一目标的重要途径。就房地产行业而言，2020年，建筑分别占全球和欧盟与能源相关二氧化碳排放量的37%8和36%9。其中，约70%的排放量来自各项资产运营时对能源的消耗10。但在资产的整个生命周期中，建筑材料和建造过程亦会产生碳排放，即“隐含碳”。要实现碳中和，必须同时处理运营碳和隐含碳足迹问题。综合考虑所有因素，房地产行业的减排路径图应该是怎样的呢？根据经验，房地产实体要实现净零排放，先要准确详尽地确定当前建造活动和存量建筑的碳排放基准，再根据碳排放基准设定减排目标。这就是“碳核算”。根据定义，碳核算是组织为更好地了解自身对气候的影响，制定限排减排目标，而测量自身温室气体排放量的过程。11碳核算对三个“范围”内的排放量进行计量。范围1排放是来自企业拥有和控制的资源的直接排放。范围2排放是企业由购买的能源产生的间接排放。最后，范围3排放是组织价值链中发生的（不包括在范围2中的）所有间接排放。因此，碳核算过程必须确定是测量房地产实体自身活动直接产生的排放，还是同时量化更加难以测量的间接排放。虽然碳核算的计量在某种程度上较为抽象，但却有望为碳相关决策提供事实依据。在进行碳核算之后，房地产实体应当制定碳中和中期计划，作出减排承诺并采取具体措施。要解决运营碳足迹问题，相关措施应关注降低能源需求，提高已安装系统的效率，并尽量在建筑工地使用可再生能源。但要解决隐含碳足迹问题，从设计阶段就要将有效降低隐含碳排放纳入考量。有迹象表明，可能要对企业开征碳足迹税，房地产行业将必须实施立足高远并且在财务上可行的碳中和战略。在这个过程中，收集并报告准确的数据（尤其是碳核算）至关重要。房地产业对于香港在2050年前实现碳中和具有重要影响。根据2021年公布的 香港气候行动蓝图2050，香港亦有逾60%的碳排放来自建筑物耗能相关的电力生产。为减少建筑物的碳排放，香港政府将节能绿建 定为实现碳中和的四大策略之一，旨在推广绿色建筑、提高建筑物能效，减少建筑物的总用电量。为响应香港政府要求，房地产业应当尽早建立或完善内部碳核算机制，以了解自身运营碳排放和隐含碳足迹，并制定相应的减碳策略和目标。尽管问题复杂，但有一点可以明确：房地产实体现在就应当为碳排放的报告和减排做好准备。联系人冯文珊合伙人|风险咨询德勤中国.hk郑诗韵经理|风险咨询德勤中国.hkAgustn Manzano 经理|ESG专家德勤西班牙amanzanodeloitte.es 扫码观看视频28创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷29创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷房地产ESG数字评估工具 为实现 巴黎协定（PCA）设定的目标并减少房地产行业的碳排放量，将ESG标准纳入房地产开发以及投资组合和资产管理至关重要。组织首先需将房地产项目或投资组合中的消耗数据透明化，并针对监管要求（如 欧盟可持续金融分类法、CSRD及中国大陆及香港本地ESG法规等）、内部ESG目标和ESG标准进行合规评估。为中国房地产减碳提供参考，德勤将使用房地产ESG数字评估工具为组织提供支持，并协助组织确定和实施具体措施，以减少房地产碳足迹。为减少碳排放，PCA中设定了可持续发展目标，因此，监管机构针对房地产行业出台了大量可持续发展监管要求（包括NFRD、CSRD、欧盟可持续金融分类法）。因此，环境、社会及管治（ESG）已成为房地产管理的重要组成部分，应在房地产的整个生命周期内加以考虑。消耗数据透明化、符合 欧盟可持续金融分类法、中国大陆及香港本地ESG法规的要求以及针对个别房产和整个投资组合的其他ESG标准，是实现房地产投资组合可持续发展的关键。德勤将使用房地产ESG数字评估工具为组织提供支持。对照监管要求进行ESG评估我们将对照欧盟 分类法条例 的适用技术标准以及从公认监管框架、法规和准则（包括欧洲央行准则、DGNB、LEED和BREEAM的各方面）中仔细筛选的标准来对房地产投资组合进行评估。此外，我们还将公司特定的ESG战略（例如公司ESG目标、脱碳战略）纳入考量。关注三大方面最初，PCA仅关注了环境方面的因素。但由于房产的整个生命周期都对各方利益相关者和环境产生影响，社会和管治方面亦不容忽视。因此，我们将从环境、社会及管治三大方面进行全面评估。30创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷工具支持我们使用房地产ESG数字评估工具，对资产和投资组合进行全面的分析评估。该工具基于Salesforce的Net Zero Cloud，对所有ESG相关数据进行收集、汇总和可视化。通过存储的排放因子，将消耗数据转换为二氧化碳当量。环境建造与拆除 生命周期评估（LCA）回收管理 二氧化碳排放 能源消耗（电、水）废弃处置理念社会 贴合使用 多样性和包容性 创新管治 ESG战略 运营商责任 政策和程序建筑可持续性用户友好地理位置交通通达社交兼容投融资资金来源该工具的功能能够对房地产投资组合的相关方面进行有效控制：自动收集数据（例如，使用光符识别技术导入发票、连接智能电表）实时监测消耗情况 感应操作和透明化的演示 计算碳足迹 对比 欧盟可持续金融分类法 进行检查 实时跟踪ESG措施实施后的ESG得分和消耗的变化 用户自定义基准选择 定制化输出选项，便于将其整合到非财务报告中 GRESB得分（初步评估）根据房地产碳风险监测器（CRREM）显示各项资产的气候路径图3：德勤ESG标准/评估标准节选31创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷提升数据透明度数据透明是持续提升房地产投资组合和单项房产可持续性的基础。德勤的房地产ESG数字评估工具汇总并透明呈现各房产和整个房地产投资组合的 欧盟可持续金融分类法 合规情况和ESG得分。此外，该工具还根据房地产碳风险监测器（CRREM）显示各房产的气候路径。该工具根据当前消耗数据计算得出房产成为搁浅资产的时间点，让我们能够及早有效地识别优化潜力，并使其一目了然。用户可以自定义分析并选择基准。评估结果能够导出并整合到任何报告模板中。确定行动方案根据评估结果，该工具将创建差距分析，并根据分析结果制定具体行动建议。用户将收到一份报告，详述单项房产和整个房地产投资组合的 欧盟可持续金融分类法 合规情况和ESG得分。德勤的专家将与用户合作，针对提高房产ESG得分和实现 欧盟可持续金融分类法 合规量身制定可行建议。我们还将为用户寻找合作伙伴提供支持。图4：实时评分和监测除房地产ESG数字评估工具外，用户还可以选择市场上的其他工具来对房产和投资组合进行筛选和评分。我们与领先服务提供商合作，并针对其功能提出建议。我们还将在工具选择、数据收集、数据整合至工具和结果评估方面为用户提供协助。联系人张崟绿色建设主管合伙人|可持续发展与气候变化事业群德勤中国 冯文珊合伙人|风险咨询德勤中国.hk郑诗韵经理|风险咨询德勤中国.hk Heinz Wustmann合伙人 I 风险咨询与房地产行业 德勤德国hwustmanndeloitte.deSusanne Trescher高级经理 I 风险咨询与房地产行业德勤德国strescherdeloitte.de32创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷33创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷资料来源前言 1 资料来源：全球建筑建设联盟（GlobalABC）为联合国环境规划署（UNEP）编写的 2022 年全球建筑建造业现状报告欧盟可持续金融分类法：逐步实现一致性1 companies who apply NFRD,i.e.large PIE above 500 FTE.2 resource.html(europa.eu)3 resource.html(europa.eu)4 Deloitte has developed a tool to address the issue of risk assessment linked to climate change called Climwise.5 Annex to the platform on Sustainable Finance s report with recommendations on technical screening criteria for the four remaining environmental objectives of the dssjiijuw科学碳目标倡议（SBTi）：房地产行业脱碳须符合气候科学6 sciencebasedtargets.org/companiestaking-action(as of 15 Sep 2023).7 sciencebasedtargets.org/companies-taking-action(as of 15 Sep 2023)碳核算8 2021 Global Status Report for Buildings and Construction,developed by Global Alliance for Buildings and Construction for the UN Environment Programme.9 EU to Start Measuring Embodied Carbon Emissions from Buildings,https:/www.eceee.org/all-news/news/eu-to start-measuring-embodied-carbon-emissions-from-buildings/.10 Whole-Life Carbon:Challenges and Solutions for Highly Efficient and Climate-Neutral Buildings BPIE Buildings Performance Institute Europe.BPIE,28 June 2021,https:/www.bpie.eu/publication/whole-life-carbon-challenges-and-solutions-for-highly-efficient-and-climate-neutral-buildings/.11 Carbon Accounting 101.Supply Chain Solutions Center,www.supplychain.edf.org/resources/carbon-accounting34创造可持续价值|房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷联系人罗远江全国主管合伙人房地产行业德勤中国电话： 852 2852 5658 .hk冯文珊合伙人|风险咨询德勤中国电话： 852 2852 5815 .hk李晓晨主管合伙人气候与可持续发展德勤中国电话： 86 21 6141 Grover,Mohit 合伙人|气候与可持续发展德勤中国电话： 852 2852 5606 .hk赵健合伙人|风险咨询德勤中国电话： 86 10 85207259 陈遂扬高级分析师|德勤研究德勤中国电话： 86 23 8914 梁颖珊经理|全国行业规划德勤中国电话： 852 2109 5366 .hk郑诗韵经理|风险咨询德勤中国电话： 852 2258 .hk张崟绿色建设主管合伙人可持续发展与气候变化事业群德勤中国电话： 86 21 6141 屈倩如总监|德勤研究德勤中国电话： 65 6800 办事处地址合肥安徽省合肥市蜀山区潜山路111号华润大厦A座1506单元邮政编码：230022电话： 86 551 6585 5927传真： 86 551 6585 5687香港香港金钟道88号太古广场一座35楼电话： 852 2852 1600传真： 852 2541 1911济南济南市市中区二环南路6636号中海广场28层2802-2804单元邮政编码：250000电话： 86 531 8973 5800传真： 86 531 8973 5811澳门澳门殷皇子大马路43-53A号澳门广场19楼H-L座电话： 853 2871 2998传真： 853 2871 3033南昌南昌市红谷滩区绿茵路129号联发广场写字楼41层08-09室邮政编码：330038电话： 86 791 8387 1177传真： 86 791 8381 8800南京南京市建邺区江东中路347号国金中心办公楼一期40层邮政编码：210019电话： 86 25 5790 8880传真： 86 25 8691 8776宁波宁波市海曙区和义路168号万豪中心1702室邮政编码:315000电话： 86 574 8768 3928传真： 86 574 8707 4131三亚海南省三亚市吉阳区新风街279号蓝海华庭（三亚华夏保险中心）16层 邮政编码：572099电话： 86 898 8861 5558传真： 86 898 8861 0723上海上海市延安东路222号外滩中心30楼邮政编码：200002电话： 86 21 6141 8888传真： 86 21 6335 0003沈阳沈阳市沈河区青年大街1-1号沈阳市府恒隆广场办公楼1座3605-3606单元邮政编码：110063电话： 86 24 6785 4068传真： 86 24 6785 4067深圳深圳市深南东路5001号华润大厦9楼邮政编码：518010电话： 86 755 8246 3255传真： 86 755 8246 3186苏州苏州市工业园区苏绣路58号 苏州中心广场58幢A座24层邮政编码：215021电话: 86 512 6289 1238传真: 86 512 6762 3338/3318天津天津市和平区南京路183号天津世纪都会商厦45层邮政编码：300051电话： 86 22 2320 6688传真： 86 22 8312 6099武汉武汉市江汉区建设大道568号新世界国贸大厦49层01室邮政编码：430000电话： 86 27 8538 2222传真： 86 27 8526 7032厦门厦门市思明区鹭江道8号国际银行大厦26楼E单元邮政编码：361001电话： 86 592 2107 298传真： 86 592 2107 259西安西安市高新区唐延路11号西安国寿金融中心3003单元邮政编码：710075电话： 86 29 8114 0201传真： 86 29 8114 0205郑州郑州市金水东路51号楷林中心8座5A10 邮政编码：450018电话： 86 371 8897 3700传真： 86 371 8897 3710北京北京市朝阳区针织路23号楼国寿金融中心12层邮政编码：100026电话： 86 10 8520 7788传真： 86 10 6508 8781长沙长沙市开福区芙蓉北路一段109号华创国际广场3号栋20楼邮政编码：410008电话： 86 731 8522 8790传真： 86 731 8522 8230成都成都市高新区交子大道365号中海国际中心F座17层邮政编码：610041电话： 86 28 6789 8188传真： 86 28 6317 3500重庆重庆市渝中区民族路188号环球金融中心43层邮政编码：400010电话： 86 23 8823 1888传真： 86 23 8857 0978大连大连市中山路147号申贸大厦15楼邮政编码：116011电话： 86 411 8371 2888传真： 86 411 8360 3297广州广州市珠江东路28号越秀金融大厦26楼邮政编码：510623电话： 86 20 8396 9228传真： 86 20 3888 0121杭州杭州市上城区飞云江路9号赞成中心东楼1206室邮政编码：310008电话： 86 571 8972 7688传真： 86 571 8779 7915哈尔滨哈尔滨市南岗区长江路368号开发区管理大厦1618室邮政编码：150090电话： 86 451 8586 0060传真： 86 451 8586 0056关于德勤德勤中国是一家立足本土、连接全球的综合性专业服务机构，由德勤中国的合伙人共同拥有，始终服务于中国改革开放和经济建设的前沿。我们的办公室遍布中国30个城市，现有超过2万名专业人才，向客户提供审计及鉴证、管理咨询、财务咨询、风险咨询、税务与商务咨询等全球领先的一站式专业服务。我们诚信为本，坚守质量，勇于创新，以卓越的专业能力、丰富的行业洞察和智慧的技术解决方案，助力各行各业的客户与合作伙伴把握机遇，应对挑战，实现世界一流的高质量发展目标。德勤品牌始于1845年，其中文名称“德勤”于1978年起用，寓意“敬德修业，业精于勤”。德勤专业网络的成员机构遍布150多个国家或地区，以“因我不同，成就不凡”为宗旨，为资本市场增强公众信任，为客户转型升级赋能，为人才激活迎接未来的能力，为更繁荣的经济、更公平的社会和可持续的世界而开拓前行。Deloitte（“德勤”）泛指一家或多家德勤有限公司，以及其全球成员所网络和它们的关联机构（统称为“德勤组织”）。德勤有限公司（又称“德勤全球”）及其每一家成员所和它们的关联机构均为具有独立法律地位的法律实体，相互之间不因第三方而承担任何责任或约束对方。德勤有限公司及其每一家成员所和它们的关联机构仅对自身行为承担责任，而对相互的行为不承担任何法律责任。德勤有限公司并不向客户提供服务。请参阅

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主办 华为云计算技术有限公司 SRE 部顾问 张宇昕 高江海 安 宇 李 锋主编 林华鼎 副主编 徐殿军 撰稿人 王本轩 白 挥 帅 龙 刘 涛 刘 明 陈志颖 李要锋 苏小军 汪庆愿 余 琛 武 平 姜 雪 南海豹 高文科 郭旭东 唐余鹏 徐洪能 常盛然 廖声伟 （按姓氏笔画排序)联合编写单位 稳定性保障实验室 广州趣丸网络科技有限公司 百联全渠道电子商务有限公司 青岛海尔科技有限公司 厦门美图之家科技有限公司 （排名不分先后）审稿人 马 宁 王关胜 王海清 王善良 王 远 付忠立 卢三超 石 鹏 叶正君 刘 磊 刘丽娟 刘亚丹 阮 巍 何 运 李 军 李晓聪 李宗臣 汪 刚 吴银玲 杨 淼 杨 晓 杨仁财 杨国龙 余 晖 孟凡忠 高 金 聂 刚 黄 城 曾维富 赖永焕 雷厚卿 蔡 攀 （按姓氏笔画排序)评审组 王萌萌 王章玉 王志刚 石胜兵 陈伟俊 陈亚雄 李 浩 李 伟 张劲柏张 勇1 张 勇2 张 智 周 岩 郑建荣 郑 磊 徐 琰 展 欣 龚挺雄 康 镇 童 琳 熊 胜 熊 旭 （按姓氏笔画排序)编辑 李 宸 李超群 宋鹏飞 吴文辉 贺丽萍 韩江荟 （按姓氏笔画排序）联系 电子专刊、索阅、投稿、建议和意见反馈请联系 SRE 部邮箱 地址 东莞市松山湖高新技术产业开发区环湖路 9 号华为溪流背坡村邮编 523830无担保声明 本资料内容仅供参考，华为云计算技术有限公司不对本资料所有内容提供任何明示或暗示的保证，包括但不限于 适销性或者使用与某一特定目的的保证，在法律允许的范围内，华为云计算技术有限公司在任何情况下都不对使 用本资料任何内容而产生的任何特殊的、间接的、继发性的损害进行赔偿，也不对任何利润、数据、商誉或预期节 约的损失进行赔偿。（内部发行，免费赠阅）版权归属 版权归华为云计算技术有限公司所有，保留一切权利。非经本公司书面许可，任何单位和个人不得擅自摘抄、复制本文档内容的部分或全部，并不得以任何形式传播。CONTENTS目 录前言 -1第一章 稳定可靠成熟度模型整体说明 -31.1 稳定可靠1 N 能力体系 -31.2 稳定可靠能力成熟度模型说明 -4第二章 标准化运维引入-62.1 标准化运维的目的和原则-62.2 标准化运维体系介绍 -62.3 标准化运维成熟度等级说明 -9第三章 高可用设计 -103.1 业务可用性度量（SLO/SLI）设计 -103.2 架构高可用设计 -123.3 监控设计 -22第四章 上线管理 -254.1 生产准备度评审（PRR）-254.2 性能压测 -27第五章 确定性恢复 -305.1 故障管理 -305.2 混沌工程 -34第六章 风险治理 -386.1 告警优化 -386.2 变更风控 -406.3 风险冒泡-426.4 重大保障 -446.5 数据运营-46第七章 资源治理 -497.1 容量管理 -497.2 成本管理 -51第八章 运维合规 -548.1 安全生产 -54第九章 稳定可靠成熟度等级说明全景 -591前言1数字化转型既要“上好云、用好云”，更要“管好云”“管好云”是数字化转型成功的关键环节在数字化时代，政府/企业云化的速度已经远超预期。如何真正用好云，实现云上的高效、稳定创新，提升价值，是所有政府/企业关心的共同话题。数字化转型不仅仅是“搬迁上云”，为充分发挥云的价值，实现资源弹性获取，享用更多“云服务”的便利，各类应用尝试从传统IT架构向云原生架构转型。数字化转型进入到“深度云化”的阶段，应用既要支撑业务创新，做好用户体验，还要关注安全可信、稳定可靠、资源高效与业务敏捷，这是上云用云后，管好云，是数字化转型成功的关键环节。政策监管高度关注企业“管好云”的能力本段落适用于中华人民共和国场景为提升企业云系统的风险管理能力，政策监管日益强调软件质量和系统稳定性的重要性。例如，中华人民共和国突发事件应对管理法要求规范突发事件应对活动；国务院颁布的关键信息基础设施安全保护条例明确强调建立健全的监测预警体系，并规定网络安全事件应急处置的要求；工业和信息化部发布的“十四五”软件和信息技术服务业发展规划强调提升软件质量管理和价值保障能力，积极推动软件产业的高质量发展。中国信通院稳定性保障实验室构建了“稳保体系”，制定了信息系统稳定性能力标准，显著增强了行业对有效管理信息系统的认知水平，并规范了实际应用能力。工信部信管局开展“云服务稳定安全运行应急演练专项行动”，以检验云服务稳定安全运行能力，推动了“稳保体系”的落地应用，进一步加强了企业对信息系统稳定安全运行的重视程度。总之，政策、监管鼓励各行业研发与运维团队树立稳定系统建设的理念，从工程设计到实际实施中规避风险，持续提供高质量的软件成果。“稳定可靠”面临的主要挑战 伴随着业务快速迭代和敏态发展的要求，对传统运维提出了巨大的挑战，软件的快速上线模糊了运维和研发的边界，业务上线速度和现网稳定性之间的冲突，变得难以调和。华为云把这些挑战总结为MATE，即解耦网格Messy Complex、快速迭代Active Iteration、安全生产Trustworthy Operation、全栈运维Evolution FullStack。解耦网格Messy Complex运维的对象不是可批量交付的成熟产品，而是微服务架构下的海量组件和节点。快速迭代Active Iteration发布周期变短的代价是每个版本都没有经过充分的现网验证。安全生产Trustworthy Operation现网操作人员多：研发和运维均可接触现网，且人员有一定的流动性。大爆炸半径：自动化放大了爆炸半径，运维操作可导致大范围故障。全栈运维Evolution FullStack系统整体可用性依赖全栈可用性，运维者需要具备全栈运维技能。在这种情况下，政府/企业深度数字化的压力骤然提升，稳定可靠是最基本的“生命线”。软硬件迭代加速，IT业务从“慢”节奏向“快”节奏转型，运维既要保“稳”，又要能“快”，传统IT的运维工作模式已无法满足，这也就意味着运维模式变革势在必行，业界迫切的需要一种运维组织、人员能力及知识体系发展的方法和指导。22“确定性运维之运维可靠”能力体系助力运维变革，成为数字化转型生产力部门稳定可靠体系框架图动态风险治理是保障智能运维是未来质量文化是基础高可用架构是前提确定性的高质量文化 开发与SRE共同SLOSRE组织变革确定性失效率确定性恢复时长确定性爆炸半径自动恢复智能故障定位数据&演算法智能告警全生命周期主动运维作业可信确定性恢复数据智能运营3总结IT运维行业正在面临着颠覆性的变化，我们正在从保障设备稳定的防守型运维转向支撑业务敏捷的进攻型运维，从关注自身网络转向关注客户应用，从系统维护工程师转向研发工程师，这个转型的过程对运维提出艰巨挑战的同时，也给每个组织和个人提供了难得的发展机会。华为云SRE过去构建了一些能力，也还在持续解决新的挑战，我们已经构建了一套质量管理机制、一套运维平台、一支全球专家队伍，更重要的是，我们已经和很多客户一起开展了面向应用视角的稳定性提升工作，助力客户提升应用稳定性，从应用层到平台底层，在成本、质量、效率中寻找最优方案。在这个实现稳定可靠的道路上，我们得到了非常多客户、业界同仁的帮助和支持，我们也愿意将所得的知识开放出来，和业界同仁一起共同进步，全面拥抱云化的时代，重新理解和定义云化时代下的运维竞争力，携手迎接IT运维行业的美好未来。稳定可靠的优势基于华为云超大规模云平台运维实践，结合华为公司面向内部的流程IT与面向全球消费者的应用运维实践，经验持续总结、能力持续演进，持续对外交流输出。从组织、流程、工具能力多方面综合评估和提升整体能力。能力项覆盖业务上云前后的全生命周期，不仅在管云阶段，并秉承“能力左移”思想，在上云阶段即开始构建可用性能力。稳定可靠诞生顺应了当下的产业趋势华为云过去几年的高速发展，业务量上千倍的增长，经历了上述“慢”向“快”的转变，运维作出变革满足了业务诉求。基于此，华为云总结出“确定性运维之运维可靠”体系，这是运维变革的一个样例。这个变革完成了运维团队从“消防员”向“建构师”的转型；通过“确定性”的各项能力，支撑业务团队既“快”又“稳”地发展业务；这是一个将运维团队从成本部门转化为生产力部门的实践，让运维变革成为数字化转型的加速器。稳定可靠的核心要义：质量文化是基础、高可用架构是前提、动态风险治理是保障、智能运维是未来“稳定可靠”体系，是面向云时代的高效能、高质量的运维体系。是“高可用架构”、“动态风险治理”、“高度智能运维框架”形成的一个有机结合体，将“建构师”的思想注入到产品设计与开发阶段，从源头构建产品可用性能力，并在日常运维过程中用软件工程的思想解决问题，将风险、隐患系统性管理起来，将琐碎的活动自动化、提升效率。通过“稳定可靠”，将业务高速发展带来的“不确定性”变成SLO的“确定性”，而这一切的基础是需要全员共识的质量文化作为基础的。31.稳定可靠成熟度模型整体说明1.1稳定可靠1 N能力体系 稳定可靠“1 N”：“1”为标准化运维，“N”为稳定可靠专项能力。基于ITIL标准构建标准化运维，建立三线运维支撑团队，建立覆盖关键运维活动的流程规范，建设统一运维平台。在标准化运维的基础上开展SRE变革，构建稳定可靠能力。根据生命周期，稳定可靠共有六大领域能力，六大领域能力下有多个专项能力。稳定可靠 1 N 架构图1.专项能力定义N个专项能力，包括：高可用设计：业务可用性度量（SLO/SLI）设计、架构高可用设计、监控设计；上线管理：生产准备度评审（PRR）、性能压测；确定性恢复：故障管理、混沌工程；风险治理：告警优化、变更风控、风险冒泡、重大保障、数据运营；资源治理：容量管理、成本管理；运维合规：安全生产。标准化运维SRE转型初步确定性高度确定性高可用设计确定性恢复风险治理上线管理资源治理运维合规N个专项能力一个标准化运维运维组织运维流程运维工具监控中心组运维实施组可用性管理组运维管理组质量管理组服务请求业务服务修复业务变更业务可用性管理业务运维合规业务采集工具CMDBITSMITOMITOA安全生产重大保障风险冒泡变更风控告警优化数据运营容量管理成本管理故障管理混沌工程生产准备度评审PRR性能压测监控设计架构高可用设计业务可用性度量S L O/S L I设计41.2稳定可靠能力成熟度模型说明每项能力都有自己的成熟度，本白皮书会详细打开，这里的综合成熟度主要将各项成熟度进行汇总，大体从组织、流程、工具三方面进行综合评估，如下图所示：2.能力体系升级云上数以万计的客户，虽然所运维的对象不同，但是面对的挑战却有不少的共通之处。当企业在业务快速增长、数字化转型或深入云化改造，可能遇到可用性管理、责任分工、容量管理、云资源配置、安全生产、效率提升、智能运维能力构建等问题，华为云SRE将自身的“稳定可靠”实践结合云上应用维护实践，梳理出如下适用于云上业务的“稳定可靠”体系，相较于传统运维体系，有如下变化：传统运维关注问题快速定界定位，关注产品的可维护性，稳定可靠体系中，运维团队不仅关注可维护性，更多地参与到产品的架构设计中，落实“产品高可用架构”；传统运维以被动响应为主、主动巡检为辅，稳定可靠体系中全面加强了主动运维的活动，开展“动态风险治理”；传统开发模式下版本交付经过较长周期的质量管理且变更并不频繁（趋于稳态），但现在多数企业执行的是“持续交付”流程（趋于敏态），为保障业务稳定，须强调自动化变更以降低风险；传统业务体量小的时候，运维合规的压力并不高，体量变大以后参与的团队增多，交付越发频繁，安全生产的压力和能力诉求都很大；基础设施云化以后，面对种类繁多的云化资源（包括OS、网络、数据库、容器等），需要自动化的“资源治理”能力，以提升质量和效率；传统运维模式使用的工具通常以ITSM工具为主，主要满足运维管理要求，稳定可靠体系中，由运维/运营团队瞄准MTTR和效率、成本目标，基于日常活动，自行设计、集成或采购工具以提升质量和作业效率。1.基本运维没有流程，也没有承载流程的工具，主要靠专家经验做运维，结果没有保障。运维人员被动响应，疲于奔命，变更引入重大事件，人因事件占比高，重大事件平均恢复时长(MTTR)不确定，安全生产存在较大不确定性。2.标准化运维引入ITIL标准化流程，但运维人员仍然被动响应，变更引入重大事件有所缓解，人因事件占比减少，琐事缠身，MTTR平均恢复时长初步有所改善。3.SRE转型运维组织全面开展SRE，使用软件工程方法解决运维课题、构建自动化作业能力，基础设施高可用能力、全方位的拨测能力，应急演练能力、负向改进能力，建立运维业务的质量意识和可靠性的文化，回溯改进复盘文化等。5稳定可靠能力成熟度模型图第五级 高度确定性第一级 基本运维无序向有序演进第二级 标准化运维流程管控向软件工程转型第三级 SRE转型软件工程向可用性架构转型第四级 初步确定性向确定性质量结果进阶高可用设计上线管理确定性恢复风险治理资源治理运维合规无严格定义的流程角色和职责，依赖个人经验。组织无严格定义的流程和步骤，靠事件驱动，以及个人经验，缺乏计划性。流程无ITSM工具；无运维作业工具。确定性运维基于ITIL或其他运维标准定义的流程角色和职责。组织运维流程覆盖关键的告警、事件、变更活动。流程有ITSM工具，能满足基本运维管理需要；有烟囱式运维作业工具，尚未形成智能运维体系。确定性运维开展SRE变革，用软件工程的方法解决问题。组织SRE深度参与到产品设计和上线活动。组织成员具备四大关键能力：软件编码、工程方法、自动化、SLO。组织安全生产与软件工程文化“融入血”。流程简洁的流程，支撑各项运维活动。流程优化运维流程初步建立SRE流程，强调软件工程方法的落地。流程开始基于故障模式设计产品高可用架构;开始主动设计SLI/SLO;初步构建智能运维平台。确定性运维部分高可用架构；完整的智能运维平台（包括监测、自动修复、自动巡检、自动变更等）；资源健康自动化检查能力。确定性运维全面高可用架构；全面SLI/SLO设计；高度确定性恢复能力；AIOPS；全面数据运营；全面动态风控；全面混沌工程；全面自动化变更。确定性运维4.初步确定性开展广义SRE，运维延伸到研发组织，共同守护SLO指标，设计SLO/SLI体系、构建混沌工程验证可靠性能力、确定性恢复能力、故障自愈能力，深度参与到产品设计和上线活动，构建先于客户发现故障的能力。5.高度确定性构建面向业务的动态风险治理能力、构建AIOPS智能定界定位的能力、故障自愈的能力，敢于挑战高于99.99%的可用性，人因事件率优于6水平。62.标准化运维引入2.1标准化运维的目的和原则2.2标准化运维体系介绍2.1.1 标准化运维的目的根据“熵增定律”，在一个孤立的系统里，如果没有外力干预，其中混乱度（即熵）会不断增大，非标是大规模运维的头号天敌，主要表现是运维无序，团队成员依靠自身技术各自为战，处于被动响应和疲于应付的工作状态，效率低下，人为失误多，故障处理难度大。标准化运维是对运维活动例行化的高效管理，通过对运维活动的标准化、流程化和工具化管理，实现从无序向有序演进，达到运维操作团队运作“最佳秩序”，简化运维交付工作，降低技能依赖，提高运维效率，降低运作成本。运维标准化可以分为运维组织标准化、运维流程标准化、运维工具标准化三部分，依托ITIL和ITSS构建标准化的运维组织架构和岗位，规划运维流程框架，优化和重构运维流程，构建一套基础工具体系，从而使运维操作更容易不断走向规范化、标准化、工具化，在质量、效率上获得提升。2.1.2 标准化运维遵循的原则 简单高效化：遵循精益运维的理念，按运维业务流的活动梳理当前运维工作，消除冗余的、低效的环节，从运维业务入手构建运维流程能力，通过组织和工具进行落地实现在线服务能力。服务统一化：基于流程维度将同类业务整合，统一业务入口、用户界面，例如可观测能力、自动化作业能力、运维可视化能力等；将例行操作标准化、原子化，梳理操作重复度高的操作单元，固化为通用操作模块；通过构建统一作业平台，支撑多种运维作业场景的自动化。协调交互化：对通用操作模块的重复使用，构建共享中心实现标准化上的规模收益；建立上下游业务环节衔接标准，使业务流达到最佳秩序。大部分企业的运维管理总是在建设“点”，缺少“面”的规划，运维标准化是运维体系进阶的基石，是运维的质量保障体系的建设，要保证所有的运维活动都是在体系化下的标准化动作，减少出错几率，保障系统的高可用性，业务连续性。7标准化运维体系架构图2.2.1 运维组织标准化运维组织的设计分为一线、二线和三线阶梯型运维支持团队，一线受理客户的服务请求，第一时间将大部分的服务请求闭环。二线处理一线升级的服务请求和监控发现的客户的问题，按照SLA完成闭环，涉及到软件版本缺陷类问题升级到三线进行解决，大部分时间处理告警、事件和故障的恢复，其余时间开展转维验收、应急预案与演练等主动运维活动，对现网的稳定性和可用性负责。三线聚焦解决软件版本缺陷问题。我们重点打开二线运维组织建设进行阐述，具体设置建议如下：监控中心组：监控告警中心设置值班经理和OnCall值班岗位。可以是专职人员，也可以由开发和运维兼职，进行按月/按周轮值排班。根据实际业务情况，制定7*24值班或5*8值班制度。运维实施组：基础设施、云上资源、开源中间件和应用软件运维的专家保障团队。主要负责OnCall值班升级的疑难问题处理，并开展转维验收、应急演练等主动运维工作。可用性管理组：构建新业务和大版本上线转维的验收工作能力，确保已知问题不引入现网。构建应急预案能力，开展应急预案的演练工作，确保预案有效性。运维管理组：事件管理（事件处理中向上汇报、重大事件技术方案评审和决策、重大事件的报告输出）；变更管理（现网变更复核、组织重大变更评审会）；服务目录和流程管理（管理制定服务目录和流程管理体系及流程规范，组织评审团队，对服务目录和流程进行评审）；运维与运营管理（负责审视运维SLA、运维报表模板审核、运维运营数据规划审核）。质量管理组：负责运维质量规划、落地和监督工作，制定质量管理体系、质量检验等管理制度，并组织相关制度的观测实施和检查、考核，确保质量文化的落地推行。2.2.2 运维流程标准化借鉴ISO 20000标准和ITIL 4最佳实践，以PDCA的思想建设标准化运维流程。实现运维流程从以经验为主到以标准为纲，从工作流向服务价值流方向发展的运维流程管理能力。在制定标准化流程之前，要把流程框架设计好，支持可以横向和纵向扩展的能力，标准化阶段需要构建的流程建议如下：服务请求业务 服务请求：适用于服务请求的受理、处理、升级及闭环工作，确保服务请求高效处理，保障客户服务满意度。服务修复业务 告警管理：适用于在现网出现隐患和故障时能够及时发现并进行有效处理，保障服务的稳定性、服务质量和可用性。运维工具统一运维门户自动化基础监控APMNPM告警中心ITSMCMDB采集工具运维组织运维实施组可用性管理组运维管理组质量管理组监控中心组运维流程服务请求服务修复业务变更可用性管理运维合规82.2.3 运维工具标准化通过标准化的、统一的运维工具，向运维人员提供集中、统一维护界面，方便运维人员的集中维护，提高运维效率。在标准化运维阶段运维工具平台建议的设计如下：采集工具 是运维数据采集和任务控制中心，通过单独采集或者对接管理平台实现纳管对象的运维数据采集，是智能运维的统一规范入口。CMDB 运维平台的配置中心，与采控平台对接，数据采集到CMDB模型自动初始化，形成标准化接口，统一配置管理，数据广泛被监控、变更等业务场景消费，通过原子接口的组合来实现不同业务场景的调用需求。配置管理是整个运维平台的数据核心，要确保数据的准确性。ITSM 通过可自定义设计的流程模块，提供变更管理/事件管理/问题管理流程的流转设计KCP，帮助企业用户规范内部管理流程，提升沟通及管理效率。事件管理：适用于生产环境事件的受理、处理、升级流程，确保用户的业务及时得到响应和处理，支撑SLA的达成，明确企业各类事件处理的职责，规范各类事件响应和处理时限及通报机制，保障业务的安全性和稳定性。问题管理：适用于识别故障的根因、管理规避方案和已知错误，来降低故障再次发生的可能性和影响。通过有效的问题管理运作，促进产品质量的不断完善，提升产品的质量稳定性，降低产品现网故障数量。回溯管理：适用于事件复盘分析的运作，拉通运维、研发等团队，对现网重点事件的处理过程及根因进行分析和改进，规范整个运作过程。变更业务 业务变更：适用于生产环境软、硬件的变更活动管理，减少变更导致服务意外中断或服务质量下降，确保企业的环境安全、稳定地运行，并最大化的提升系统的可用性，满足所承诺的服务水平。配置管理：适用于资源配置项及关联关系的生命周期管理，确保运维流程中的配置项被正确的识别、记录和变更可追溯，以提供准确、可靠的资源配置信息，支撑运维业务安全、稳定、高效运作。可用性管理业务 验收转维：作为项目管理的转维验收流程，适用于新建业务、扩容场景的转维过程管理，按照验收转维标准进行操作，在转维前识别出上线风险和问题并解决，确保生产环境的稳定。容量管理：对IT资源的性能和容量监控，并不断调整、优化，满足系统性能及运营的服务水平要求。通过对资源的合理调配，使得业务系统在运行过程中按需使用资源和成本，既保证租户可以获得高质量服务，又避免资源和成本的浪费。重保管理：适用于运维团队对重大事件保障工作进行指导，在重保前、重保中和重保后按计划有效实施，提前消除风险隐患，保障重大事件活动期间系统稳定运行，提升客户满意度。运维合规业务 账号管理：集中管理生产环境账号权限的申请和授予，对账号权限的全生命周期进行有效管理和监控，确保生产环境访问受控，降低安全风险，提升现网的运维质量。9ITOM 基础监控：支持服务器、网络设备、操作系统、存储、虚拟化、中间件、数据库、Web服务等资源的配置数据和指标数据的统一采集、统一监控、统一管理。NPM：日常网络性能监控场景需求，常见的有流量可视化、关键网络设备监控、故障自动诊断分析、业务访问链路梳理，通过关键链路监控、核心设备监控、应用性能监控以及数据包分析能力，可以帮助运维人员快速定位网络性能问题，快速排障。APM:实现应用端到端的全链路性能问题洞察和诊断，快速找到故障的边界，实现调用链追踪、智能告警、应用拓扑和事务分析的能力。告警中心：将各层监控指标的告警消息集中管理，通过告警降噪、辅助故障根因分析、告警关联分析后生成告警工单，根据业务规则派发到相应的ONCALL进行告警处理。自动化：工具化成熟到一定程度后需要对部分运维场景进行抽象转换后自动化封装，这一阶段主要解决的是从原子步骤到场景化编排封装的转化，进一步提升企业运维自动化水平。ITOA 统一日志：通过采、存、查、加工、分析和告警全托管式日志分析能力，提供运维监控与分析、调用链监控与追踪、安全审计与合规、各种业务分析等数字化运维和运营场景。2.3标准化运维成熟度等级说明等级运维成熟度等级说明1-基本运维 组织：无严格定义的流程角色和职责，依赖个人经验 流程：无严格定义的流程和步骤，靠事件驱动以及个人经验，缺乏计划性 工具：无ITSM工具或者采用OA、飞书等工具进行简单流转，无法记录；无运维作业工具或者使用采用开源软件2-标准化运维 组织：基于ITIL或其他运维标准定义的流程角色和职责 流程：运维流程覆盖关键的告警、事件、变更、验收、重保、账号管理等活动，并固化到ITSM上，实现运维活动的线上流转和运维数据留存 工具：配置了CMDB、ITSM工具，能满足基本运维管理需要，构建了基本运维工具体系103.高可用设计3.1业务可用性度量（SLO/SLI）设计 3.1.1业务可用性度量（SLO/SLI）设计定义SLI、SLO和SLA是服务领域相关的三个概念：SLI（service level indicator）：某项服务质量的一个具体量化指标。不是所有的监控指标都是SLI指标，只有可以直接体现服务对用户服务能力的指标才可以成为SLI指标，一般服务的SLI指标应尽量少而关键。黄金指标（请求成功率、请求时延、流量、负载等）是SLI指标在工业界的最佳实践。SLO（service level objective）：服务可用度目标，一般在设计阶段确定。描述服务可用性的与目标要求，一般采用SLI指标度量。SLA（service level agreement）：指服务与用户之间的服务等级协议，描述了在达到或者没有达到SLO之后的后果（例如赔偿、退款等）。SLA是商业层面的概念，一般要低于SLO数值。高可用设计框架图成熟度模型一级(3-SRE转型）二级(4-初步确定性)三级(5-高度确定性）高可用设计业务可用性度量、架构高可用设计、监控设计衡量指标专项能力技术能力业务可用性度量(SLO/SLI）1可用性数据收集和处理能力SLO目标定义能力故障排除和修复能力持续改进能力监控和告警能力监控设计3监控完整性 监控准确性OS基础监控中间件监控集群及应用监控业务监控架构高可用设计2恢复点目标服务级别目标恢复时间目标冗余设计过载控制容灾多活故障恢复故障降级数据高可用升级不中断业务过载控制爆炸半径控制113.1.2 业务可用性度量(SLO/SLI)设计衡量指标可用性（Availability）：可用性是服务正常运行时间与总运行时间之比，通常用百分比表示。例如，一个服务的可用性为 99.9%，表示服务在一年中只有 525分钟无法正常运行。3.1.3 业务可用性度量(SLO/SLI)设计能力3.1.3.1体系能力组织 跨部门合作：SLO/SLI 度量需要跨多个部门和团队的合作，包括开发、测试、运维、数据分析等，需要确保各方都理解和支持度量目标，并及时协调和解决问题。服务质量团队：需要建立一个专门的服务质量团队，负责制定 SLO 和 SLI 目标，并监控和优化服务质量。流程1)SLO 目标制定：需要建立一个明确的目标制定流程，包括目标设定、目标优先级评估、目标可行性评估等。2)SLI 指标制定：需建立一个完善的指标定义流程，包括指标定义、指标优化、指标迭代和指标修订等。3)数据采集和分析：需要建立一个完整的数据采集和分析流程，包括数据采集、数据存储、数据可视化等，以便及时发现并解决问题。4)异常处理流程：需要建立一个完整的异常处理流程，包括异常检测、异常分类、异常定位、异常修复等。工具1)监控工具：需要使用可靠的监控工具来收集和分析服务质量数据，包括 Prometheus、Grafana、Zabbix 等。2)自动化工具：需要使用自动化工具来实现自动故障恢复、自动扩容等功能，包括 Kubernetes、Docker Swarm等。3)数据分析工具：需要使用可靠的数据分析工具来对采集到的数据进行分析，包括 ELK、Splunk 等。4)SLO设计工具：SLO的RBD计算的框图工具。3.1.3.2技术能力 数据收集和处理能力：团队需要具备收集、存储、处理和分析服务数据的能力，以便能够实时监控SLI指标，跟踪SLO目标达成情况。这需要团队具备相应的数据分析能力和工具，例如指标收集器、日志收集器、追踪系统等。SLO 目标定义能力：团队需要具备基于架构设计定义SLO指标的能力，以确保服务质量符合用户需求和期望。这需要团队了解用户需求和服务特点，并能够制定合理的 SLI 指标，例如响应时间、错误率、可用性等。监控和告警能力：团队需要具备监控和告警服务的能力，以及及时发现和解决 SLI指标错误或异常的能力。这需要团队能够设置监控和告警规则，例如阈值、时间间隔等，并能够及时响应和解决问题。故障排除和修复能力：团队需要具备排除和修复服务问题的能力，以确保服务能够及时恢复并符合SLO目标。这需要团队具备故障排除的技术和工具，例如调试工具、日志分析工具等，并能够快速响应和解决问题。持续改进能力：团队需要具备持续改进服务质量的能力，以提高SLO目标和客户满意度。这需要团队能够跟踪和分析SLI指标的趋势和变化，及时发现和解决问题，并制定和实施改进措施。12等级业务可用性度量(SLO/SLI)设计成熟度等级说明3-SRE 转型 明确定义和测量IT基础设施的可用性指标 完善的业务连续性计划和灾难恢复策略 建立了业务中断应急响应团队和流程 度量态 SLO=99.95%业务不可用时间=99.99%业务不可用时间=99.999%业务不可用时间=5分钟/年3.2架构高可用设计3.2.1 架构高可用设计的定义架构高可用设计需要考虑业务架构、应用架构、技术架构和数据架构等多个层面。这些架构层面相互关联，共同影响系统的可用性和稳定性，下面重点从技术架构来阐述构建应用的可用性、容错性和可恢复性等能力，以确保系统能够持续提供稳定、可靠的服务，并最大程度地减少系统中断和故障的影响。技术架构（Technical Architecture）：技术架构涵盖系统的技术选型、基础设施和工具的选择。在高可用架构设计中，需要评估和选择适当的技术栈和组件，以支持系统的高可用性、可伸缩性和容错性要求。3.2.2 架构高可用设计衡量指标SLO（Service Level Objective）：服务级别目标，用于定义系统或服务的可用性目标。SLO通常基于一些关键性能指标，如响应时间、可用时间百分比等，以量化地描述系统应达到的可用性水平。例如，一个SLO可以是系统的可用性达到99.99%，表示系统每年只允许不到52分钟的停机时间。RPO（Recovery Point Objective）：恢复点目标，指系统在发生故障或灾难时可以接受的数据丢失程度。RPO定义了业务对数据恢复的要求，表示系统恢复后，所能恢复到的数据的时间点。较小的RPO意味着系统需要更频繁地进行数据备份或实时数据复制，以减少数据丢失。3.1.4 业务可用性度量(SLO/SLI)设计成熟度等级说明13RTO（Recovery Time Objective）：恢复时间目标，指系统从发生故障或灾难到完全恢复正常运行所需的时间。RTO定义了业务对系统恢复的要求，表示系统在故障后可以接受的停机时间。较小的RTO意味着系统需要更快地进行故障检测、故障恢复和业务转移，以减少业务中断时间。3.2.3 架构高可用设计能力3.2.3.1体系能力组织设计和实施高可用架构通常需要一个跨职能团队的合作。以下是通常参与高可用架构设计的核心团队成员：可用性架构师（Availability Architect）：可用性架构师是专门负责设计和规划系统的高可用性和容错能力的专家。他们负责分析业务需求、风险评估、技术选型和技术规范，以确保系统能够在各种故障和异常情况下持续可用。研发团队（Development Team）：研发团队负责系统的开发、编码和测试工作。他们根据可用性架构师提供的技术规范，实现系统的各个组件和模块开发，并确保其在高负载和故障情况下的稳定性和可靠性。运维团队（Operations Team）：运维团队识别和梳理运维过程中的可用性、可靠性的需求，确保需求可以落到产品设计中。流程1）可用性需求梳理：运维团队负责与业务相关的干系人合作，了解业务需求和对可用性的要求。他们会识别系统的高可用性需求、风险评估和预算限制等因素。2）技术规范制定：基于需求分析，可用性架构师会制定高可用性的技术规范和设计准则。这些规范可以包括硬件选型、软件架构、冗余策略、故障检测与恢复机制、容量规划等内容，以确保系统能够满足高可用性要求。3）架构设计和开发：研发团队根据可用性架构师提供的技术规范和设计准则，进行系统的架构设计和开发工作。他们将关注系统的可扩展性、容错性、负载均衡、数据备份与恢复等关键方面，以实现高可用性和可靠性。4）评审活动：在架构设计和开发完成后，可用性架构师会参与最终的评审活动。包括对架构设计的审查和验证，确保设计方案符合预期的可用性目标，并进行必要的修正和调整。工具 需求管理工具：在高可用架构设计中，需求管理工具可以帮助团队捕捉和记录业务需求、可用性要求和性能需求等。它们还可以跟踪需求的状态、优先级和变更，以确保设计和实施的高可用架构符合需求。研发流水线工具：在高可用架构设计中，研发流水线工具可以帮助实现持续集成和持续交付，确保高可用架构的快速迭代和部署。它们可以自动化构建和部署过程，进行自动化测试和质量控制，提高交付速度和可靠性。3.2.3.2技术能力3.2.3.2.1冗余设计冗余设计又称余度设计，是提升系统可用性的常用技术，通过在系统中增加1个或多个完全相同功能的冗余单元，实现当部分单元出现故障时，通过冗余单元接管故障单元的业务，从而保障系统或设备的业务功能正常，提高了业务可用性。冗余的设计模式主要有主备冗余，N-WAY冗余，负荷分担，依赖冗余等，在具体部署时需要基于故障的场景及服务自身的SLO目标确定使用哪种冗余模式，下面针对N-WAY冗余和负荷分担来分布阐述。N-Way冗余N-Way冗余业界也称为Cluster，系统部署N个业务功能单元，它们均处于Active 状态。根据业务功能单元的无状态和有14状态的特征，N-way模型又细分为两种：All Active、Master-Slave模型，下面我们主要针对Master-Slave模型重点描述。在Master-Slave模型中，部署的N个服务单元均处于工作状态，系统最多容忍副本数-1个服务单元同时故障。所有服务单元是有状态的，服务单元之间需要数据同步。当任一服务单元故障时，其上部署的Master角色受影响，系统从对应的Slave角色中选举新的Master角色来接管原有业务。负荷分担负荷分担冗余模式（也称为N-Way Active），指一个服务实例（Service Instance）由N（N2）个全Active的服务单元（Service Unit）构成，所有服务单元都处理业务，没有不处理业务的冗余单元（Standby）。所有集群是无状态的，集群之间不需要数据同步，数据可视需要可外置到数据库或OBS桶等共享存储中。当一个服务单元故障时，其他正常的服务单元分担故障单元的业务处理，保持业务切换过程不中断，达到无损容错的目的。3.2.3.2.2 容灾多活指在相隔较远的异地，建立两套或多套功能相同的系统，当灾难（含人为操作破坏、自然灾害、设备故障）发生时，由异地容灾系统接管业务，实现业务不间断运行，关键业务数据不丢失的目标。下面针对跨AZ容灾和跨Region容灾分别阐述。跨AZ容灾业务系统运行过程中，不可避免会出现机房高温、掉电、火灾等基础设施故障，以及配置差错等人因误操作风险，为了避免上述问题带来的数据丢失、业务中断以及用户感知的下降，需要通过技术解决DC（数据中心）或AZ（可用区）层面的可用性风险。跨AZ容灾借鉴服务本地可靠性冗余设计思路并增强，将业务系统各层组件（主备、集群）跨AZ部署（逻辑上一套）或者双AZ部署（逻辑上两套），提供跨AZ的数据可靠性和业务连续性。跨Region容灾跨Region容灾是指服务跨Region部署，单Region故障或网络中断后，服务能够在其他Region重建或接管业务，满足预先定义的可用性SLA目标。实现异地容灾Region承载业务流量，灾备Region不承载业务流量。在主Region故障或网络中断后，服务能够快速切换到灾备Region接管业务，满足预先定义的可用性SLA目标。业务系统跨Region数据备份或业务部署。包括：计算节点跨Region部署，通过DNS实现故障隔离和访问切换；建立跨Region互联网络，实现应用数据跨Region异步复制；持久化数据通过存储的复制能力实现跨Region备份。3.2.3.2.3过载控制过载控制(Overload Control,也称流控)指系统处于过载时，通过流控、降级、弹性伸缩等手段，使系统保证部分或者全部额定容量业务成功处理的控制过程。下面针对静态流控、动态流控、队列优先级控制、动态反压分别阐述。静态流控静态流控是通过预先配置好的流控配额对客户端的访问请求速率进行控制。静态流控不会根据后端服务实例的多少、能力及负载情况动态修改流控配额，其确保处理请求速率不会超过流控限额。在服务完成安装部署后，根据服务API性能基线和集群服务处理节点数量，针对每个API配置确定的总的流控阈值。在系统运行的过程中，根据流控阈值进行流量放通控制，对于超出流控阈值的请求拒绝访问。15动态流控动态流控是根据系统负载，动态的调整流控的策略和阈值。动态流控是根据系统运行时的动态流控因子的变化动态调整流控阈值，以此控制系统实时处理的业务流量，达到保护系统正常运行和保证服务质量的同时，充分合理利用系统的处理能力。动态流控因子一般分为系统资源类、应用资源类和业务指标类。常用的系统资源类：主机的CPU、内存、硬盘、带宽使用率等。常用的应用资源类：连接数、连接池、队列积压数/率、JVM堆内存使用率、会话积压率等。常用的业务指标类：请求流量和服务响应的时延、成功率等。队列优先级控制队列优先级控制是指按照客户等级或者业务优先级的请求消息拆分到不同优先级队列中，业务处理单元根据业务负载或资源负载情况按一定策略从不同优先级队列中调度请求消息处理，即能达到流控目的，又能保证高优先级的客户/业务请求能够优先获得处理，避免过载对高价值客户/业务的影响。按照用户等级（以此为例）创建n个（例如LV0LV5 共6个队列）业务待处理队列，每个队列可根据日常用户等级请求情况设置相同或不同的队列长度。动态反压动态反压是由后台服务根据自身的处理能力动态反馈给前置服务，由前置服务根据反馈结果动态调整请求转发速率，对超过转发速率的请求进行缓存或拒绝服务，以达到前置服务转发速率与后台服务处理能力相匹配的目的。由后台服务增加向前置服务动态反馈处理能力的主动反馈机制，反馈的信息可简单基于请求处理速率信息，也可以叠加针对特定用户等级或针对业务优先级的信息，使得前置服务可以根据反馈的信息，根据算法策略对请求流量进行针对性放通和流控。动态反馈分为2种：负反馈：处理能力小于发送速率时，通知前置服务降低发送速率；正反馈：处理能力大于发送速率时，通知前置服务提高发送速率；动态反压的目的是在系统负载大时，尽早触发失败，避免浪费资源。使得已接入的请求成功率尽可能高，减少后续出现过载的可能性。队列优先级控制图动态反压图请求分发请求处理优先级调度策略资源负载优先级0优先级1优先级n.后台服务动态反馈处理能力转发速率动态调整前置服务163.2.3.2.4 故障恢复故障恢复指故障后恢复产品执行规定功能的故障管理能力，设计时需要考虑如何减少恢复的影响范围、恢复对业务影响小或者无影响，下面通过数据可恢复设计和避免使用超长队列分别阐述。数据可恢复设计数据（含资源、元数据、配置数据等，不含用户业务数据、个人隐私数据等涉及隐私保护条款保护要求的数据）可恢复设计是为了防止误操作、软件BUG、配置异常等因素导致的数据被删除、污染等场景下，数据/资源能够快速恢复到操作前状态或备份时状态的故障可恢复性设计，目的在于构建数据故障的可恢复性和快速性。由于数据和资源的重要性，对于这类对象的操作要提供防呆能力，避免误操作造成业务受损，如下方法可供参考：二次确认：a.对资源删除等可能影响业务功能的操作提示操作风险，并要求操作者二次确认是否继续操作，必要的情况下要求用户输入特定的字符进行确认。b.通过验证码进行二次确认；c.由管理员进行二次确认。状态限制：如对服务器的删除要求先关机后才能删除，EIP的释放需要先解绑后才能删除，使用中的API需要先下线才能删除。本质的目的在于通过停止态的限制来触发业务反应后做业务影响判断，在停止态下能够快速恢复到运行态。批量操作限制：不提供批量操作或者针对批量操作添加数量限制，避免单次操作的数量过多后导致业务重大损失。在提供操作保护的情况下，用户或运维人员依然存在误删除或忘记充值原因导致资源释放等情况，因此依然需要提供数据/资源误删除、污染等场景下的数据快速恢复能力。如下方法可供参考：冻结解冻：对象（数据/资源）被删除前先进入冻结状态，冻结状态的对象处于停止、关机或禁止写入等非活跃状态。如果在给定的冻结周期内无解冻操作，则正式删除对象，如果有解冻操作则启动对象到运行态。软删除：软删除是针对数据设置删除状态位或移入历史表等类似的逻辑删除操作，在数据保护周期内可通过找回方式快速还原数据，超过保护期后正式删除。延迟复用：针对释放后可能被其他用户占用而无法恢复的具有唯一性的资源（如EIP），在资源释放后应暂缓加入可用资源池，防止客户误删后需要找回恢复业务，在缓存周期到期后再加入可用资源池。确认生效机制：对于配置类数据特别是配置下发后可能引起网络中断而无法继续管理该对象的操作，如防火墙配置、安全组规则、黑白名单等，可使用确认生效机制。即配置下发后，如果在设定的周期内未收到确认生效消息则配置自动回滚到变更前的配置。回收站机制：对用户提供回收站功能，在用户删除资源时先放入回收站，不直接删除资源，待用户从回收站删除时才真正删除资源。在回收站内的资源可随时恢复。备份恢复：参考数据高可用的“备份恢复”章节。延迟复制：参考数据高可用的“延迟复制”章节。避免使用超长队列避免使用超长队列是指在使用队列时避免使用超长队列，超长队列可能导致处理的请求已经被客户端失效或者队列的消息已经失效，亦或者当前需要紧急处理最新消息，而不是逐步消费队列的消息。171）使用合适长度队列结合业务处理性能、资源容量和消息的实效性等要求维度确定合适长度的队列，以便在系统负载高时尽快响应请求，减少队列积压，加速故障恢复。2）使用备用队列在队列消息不能被丢弃而故障恢复时需要优先处理最新数据的场景下，例如监控数据，可以提供多队列或者主备队列的方案，在故障恢复时将在用队列切到备用队列进行恢复业务，并在系统稳定运行后继续消费原队列补齐历史数据。3）提供清空队列能力如果队列的消息可被丢弃的场景下，可通过提供白屏化的队列清空能力，应对快速恢复诉求。该能力需做好防呆和权限管控，并提供执行队列清空的评判标准。3.2.3.2.5数据高可用数据高可用是指数据存储架构在应对故障和灾难时提供数据可用和可恢复的能力。下面针对备份恢复，异步复制，同步复制，延迟复制等技术分别阐述。备份恢复备份恢复是创建和存储数据（含资源）副本的过程，一旦发生灾难或错误操作时，能快捷地恢复系统的数据并正常运行，避免服务或组织因数据丢失导致的毁灭性风险。从备份中恢复涉及将数据还原到原始位置或备用位置，以用于替代丢失或损坏的数据。通过创建数据备份可以在遇到灾难事件时从较早的时间点恢复数据。由于各种不同的数据类型在具体备份方法上存在较大的差异，在这里仅阐述数据备份恢复要考虑的核心问题。备份数据：备份数据不限于数据库数据、数据文件，只要是涉及到将系统恢复到原始运行状态而需要使用到的如OS镜像、配置文件、代码等内容均是备份数据，都需要纳入备份恢复的管控范围，不同的数据可通过不同的方式或不同的系统实现备份能力。备份数据存储位置：备份数据应考虑本地备份和远程备份相结合的方式。本地备份的目的是为了在数据故障时，通过本地备份恢复能有效缩减数据传输时长，特别是大数据量时。远程备份的目的是为了防止源数据和本地备份因硬件或软件故障、区域性故障而导致的源数据和本地备份同时故障，远程备份可通过备份到存储或者跨Region备份等方式实现。备份周期策略：根据业务RPO要求和避免频繁备份对业务造成的影响选择备份周期策略，如每天、每4小时、每2小时等，建议备份频率：数据库类不低于每4h，非数据库类不低于24h。备份效率：为提升备份效率和恢复效率，需考虑全量备份和增量备份相结合。全量备份是把待备份的数据全部一次性备份，增量备份是对上一次全量备份或者增量备份之后更新的数据进行备份。可对不同优先等级或重要性的数据采用不同的周期备份策略，提升备份效率，亦可根据业务的特殊对系统的一部分进行备份。备份数据隔离控制：为防止人为因素和安全因素导致的源数据和备份数据均被破坏的风险，源数据和备份数据之间或者多份备份数据之间的管控权限应分属于不同的人员管理，或者做到备份数据的修改（增删改）操作需要多方授权方可实施。避免业务影响：数据备份操作会强占系统资源，从而对业务造成风险，因此应考虑从备节点触发备份或在非业务高峰期实施备份。18 备份数据多副本：为避免单份备份数据因软硬件、安全、人因误操作等原因造成损坏，需要考虑备份数据的多副本（如本地备份和远程备份）。为了避免单次备份数据无效，要保留多次备份的数据，并实现历史备份数据的自动老化机制。本地备份数据保留策略可基于存储空间、备份文件个数或保留备份天数等维度综合考虑，远程备份数据可基于保留备份天数考虑。例如：本地保留近3天备份数据，远程保留近30天备份数据。备份数据有效性：为防止备份数据无效而导致无法恢复数据，需要支持备份数据有效性检查，并定期组织演练，验证备份数据的有效性。备份异常可感知：需要具备备份任务的监控告警能力，如果因为异常原因导致备份未按计划实施或失败，应发送重要以上级别告警通知运维人员及时介入处理。异步复制异步复制模式，是一种主从节点（或主备站点：跨Region或跨AZ等）间保证数据或状态一致的设计模式。当消息发送到主从系统的主节点时，主节点立即处理消息并返回，然后主节点采用异步方式将本节点的数据复制到从节点。主节点接收到外部的写请求并处理后立即返回调用者，之后，主节点再向从节点复制同步更新的数据或状态，从而确保两者的数据一致，进而确保主从处理外部请求的行为一致。主节点只需在写操作执行成功时，才需要进行数据复制。操作执行失败或者执行读取操作时，不需要向从节点复制数据。由于调用者向主节点写与主节点向从节点复制数据的操作并非是同一个调用过程，而是两个异步的调用过程，因此这种主从间数据同步的方案，称为异步复制。同步复制同步复制模式，是一种主从节点（或主从站点：跨AZ。由于跨Region的网络稳定性问题和高时延问题不推荐使用该模式）间保证数据或状态一致的设计模式。当消息发送到主从系统的主节点时，主节点会将消息复制给从节点，主从节点都完成消息处理后，才返回响应给消息发送方。针对上述的场景，一个有效的解决方案是：主节点接收到外部的写请求后，将请求复制一份发送给从节点，保证主从节点都能处理写请求，并更新各自的数据，从而确保两者的数据一致，进而确保主从处理外部请求的行为一致。需要注意的是，主节点成功完成外部写请求处理后，需要等待从节点写请求的处理结果。只有从节点也成功完成写请求处理后，主节点才向调用方发送成功响应。主、从节点任何一个处理写请求失败，都向调用方返回失败响应。这种实现主从数据（状态）同步的方案，称为同步复制。延迟复制延迟复制模式，是一种主从节点（或主备站点：跨Region或跨AZ等）间保证数据或状态一致的设计模式。当消息发送到主从系统的主节点时，消息通过异步方式同步到延迟从节点，延迟从节点暂存消息，但并不立即提交生效，而是等待超过设定的时间周期后才正式提交生效，此时才能获取到该消息。19在正常主从配置的基础上，添加延迟复制从节点，并与主节点（减少增量数据量偏差）建立异步复制关系，根据故障响应时长和同步数据量的多少/频率设置延迟复制时间t，数据按异步复制方式同步到延迟从节点，但不会立即提交生效，而是等时间过后才正式提交生效。建议延迟时间t为小时级（如：6h或12h），避免故障处理时脏数据已更新生效，无法达到应对脏数据风险的目的。当出现误删除或数据污染等大批量数据故障时，断开延迟从节点与主节点的异步复制关系，并设置延迟从节点数据提交截止时间点（即需要找出出现故障的时间点，截止时间点设置为故障时间点之前的某个时刻，为减少数据丢失，故障时间点应尽量准确，截止时间点应尽量接近故障时间点），并让数据迅速提交生效，提交生效完成之后的数据即为出现故障前的有效数据。此时延迟从节点可以独立对外提供服务。在正常情况下，由于延迟从节点的数据存在t时间数据延迟，因此不能对外提供服务。延迟复制图3.2.3.2.6 故障降级故障降级是指当服务负载过高或者出现故障时，将一些非核心业务或者故障业务进行移除或者暂不处理的措施，为其它业务空余出处理资源或者无障碍处理。故障降级重点从故障Bypass,去服务依赖，快速失败分别阐述。故障Bypass故障Bypass又叫业务放通，是指当非核心服务故障时，为保障核心服务能成功运行，对该故障服务做业务逻辑放通。故障Bypass是基于技术方案视角描述的设计模式表达，类似针对故障服务实施容错的设计模式，还有基于业务体验差异视角的表达方式：优雅降级（Graceful degradation）。当非核心服务故障时，故障检测监控系统或业务调用流程中检测到组件或被调用服务故障时，由运维人员手动或者由业务系统自动关闭对故障系统的访问，使得业务流绕过故障系统继续执行，保障系统能够继续对外提供服务。当故障系统恢复后，业务恢复正常的访问逻辑。去服务依赖去服务依赖是期望通过技术手段，降低被依赖服务故障的情况下对服务或核心业务的影响，使得服务能够在一定时间内保持一种可接受状态下的持续运行。通过技术手段将依赖降为弱依赖或无依赖，增强服务对应周边依赖故障场景下的容错能力，提升服务的可用性。降低对周边服务的依赖可根据业务场景采用多种方式，如通过支持本地缓存、预置静态响应、业务降级、异步化解耦、数据最终一致性等消减措施。快速失败快速失败是在系统异常时通过快速停止正常操作的方式减小系统压力，释放有限的资源或处理能力，而不是尝试继续可能有缺陷或导致扩大故障影响面的过程。User/App等LB业务节点业务节点主节点从节点延迟从节点延迟t小时20如果系统无法成功响应请求，通过快速失败（如直接返回失败响应），可以快速释放处理请求相关的系统资源，避免增加系统负担而拖垮系统或阻碍系统从故障中恢复。3.2.3.2.7升级不中断业务服务的软件版本、配置变更等升级动作时时在发生，保证升级过程中业务不中断和不影响用户体验，是服务达成SLA的重要手段之一。在新产品发布或大范围升级时，如果直接进行发布或升级、发布异常后无法快速发现、发布异常无法一键式快速回退的话，对于可能出现的业务中断、用户体验下降或性能下降等问题会产生非常大的影响，因此需要通过技术来解决软件升级带来的风险。升级不中断业务本质是为了解决频繁发布带来的2个核心问题：减少发布过程中新旧服务切换造成的服务停止时间。控制新版本发布因为质量问题带来的风险。下面主要来讲两个发布场景，一个是金丝雀发布，另一个是蓝绿发布。金丝雀发布金丝雀发布是在原有版本可用的情况下，同时部署一个新版本应用作为“金丝雀”，测试新版本的性能和业务表现，以保障整体系统稳定的情况下，尽早发现、调整问题。在新版本、配置变更等发布时，新部署一个新版本应用（可选择新建或在原有集群中隔离出部分节点）作为“金丝雀”环境。按引流策略（如：内部/测试账号、特定等级用户、特定源IP、特定用户类型、用户/流量百分比等规则）将灰度验证用户流量通过LB(或网关等)引流到“金丝雀”环境，并监测灰度流量的业务指标状态于与发布前的监控数据、与其他未发布节点的监控数据对比来验证新版本功能、稳定性等。并逐步放大引流流量至100%。如果监测数据符合预期则继续发布剩余节点，如果监测数据异常立即回滚，以保证尽早发现问题、影响范围可控。蓝绿发布蓝绿发布是最常见的一种0 downtime发布方式，是一种以可预测的方式发布应用的技术，目的是减少发布过程中服务停止的时间。蓝绿发布原理上很简单，就是通过冗余来解决问题。通常生产环境需要2套环境（蓝绿环境），一套是active的生产环境（绿环境），一套是inactive的环境（蓝环境）。在生产环境中部署2套系统（蓝绿环境，2套系统共享有状态业务组件），一套是active的生产环境（绿环境），一套是inactive的环境（蓝环境）。3.2.3.2.8爆炸半径控制目前单个系统、组件等故障原因导致业务系统影响面越来越大，控制故障的影响面成为越来越紧迫的工作。所以从根本上控制故障的爆炸半径需要从业务系统的系统架构层面进行设计支持。下面主要通过单元化架构，有限重试和断路器分别阐述。单元化架构单元化架构模式通过划分更细粒度的爆炸半径，可以有效的减少故障的影响范围，继而提高系统的可靠性和可用性，它基于“物21理区域维度来减小爆炸半径，Zone内故障不会波及到其他Zone和Region，Region内故障不会波及到其他Region和其内的Zone。将服务打散成单元，并且设计一个路由层在不同单元间路由请求。单元化方法可以将逻辑垂直扩展变化成水平扩展。每一个单元，都是一个独立的、完整的服务实例，并且有能力上限。Region级别的扩展通过扩展单元的数量来完成。这种变化对Customer没有任何影响。水平扩展是指通过增加系统组件的数量（如数据库、服务器、子系统等），并且切分系统的负载到不同组件的不同实例上，以确保落到每个组件的每个实例的负载不会超出实例的上限。有限重试有限重试（Limit Retries），属于故障隔离类模式。当组件或服务出现瞬时故障时，预期该组件或服务会在一定时间内恢复工作，这时通过重试可以透明地恢复整体业务。同时考虑到软件故障具有确定性，在收到相同输入后会进入相同处理路径，从而导致再次故障，因此重试必须限制次数，避免系统反复振荡，令故障扩散。软件程序应该优雅、透明地处理瞬时故障，从而使这些故障对业务影响降到最低。断路器断路器模式，通过模仿电力断路器的功能，当系统处于亚健康状态，调用失败次数/频率达到一个门限时，打开断路器，禁止不断重试；过一段时间后重试一次，重试成功关闭断路器。服务请求处理过程中，能够感知所依赖组件（微服务）发生故障；在依赖组件（微服务）故障时，在确定的故障持续时间（组件恢复占用的时间）内对新请求进行快速失败，防止不必要的资源无效占用，避免由于连锁失效引发整个系统故障；在确定故障持续时间之后，尝试对依赖组件（微服务）进行调用，通过业务调用或健康检查确定组件是否已经恢复。断路器内部模式有三种状态：闭合（closed）状态、断开（Open）状态与半断开（Half-Open）状态。3.2.3.2.9安全安全性主要包括数据安全、网络安全、应用安全、主机安全、安全管理等能力。AAD高防&Anti-DDoS流量清洗随着DDoS攻击产业化，攻击成本及门槛降低，因竞争、仇视等原因，DDoS攻击已经成为最常遇到的攻击。华为新BGP高仿IP，免费防御常见的反射型攻击和SYN大包攻击（约占攻击类型的80%左右），部署在外网访问出入口。WAF web应用防火墙部署在外网访问出入口，防护用户网站被恶意入侵，针对常见web攻击进行防护，如：SQL注入、XSS等OWASP攻击；CC攻击；恶意网络篡改等。主机安全主机是攻击者的主要目标，攻破主机，就可以为所欲为。攻击者一般会利用系统漏洞、暴力破解、不安全配置等攻入主机，然后安装恶意程序，从而进行如挖矿、木马等恶意行为。HSS主机安全服务提供：资产管理、漏洞管理、入侵检测、基线检查、网页防篡改功能。223.2.4 架构高可用成熟度等级说明等级架构高可用成熟度等级说明3-SRE 转型 完善IT基础设施的高可用设计，包括冗余、容灾、负载均衡、故障转移等 完善IT基础设施的监控和警报系统，能够实时监测系统状态和性能 完善高可用设计流程和策略的文档化和标准化 故障率=1次/月 故障恢复时间 两个冗余组件或者备份节点 故障恢复时间=15 分钟/次 业务中断时间=52 分钟/年 5-高度确定性 高度可扩展的架构，能够应对大规模负载和流量的增长 持续改进和优化高可用架构，以应对新的挑战和需求 运用机器学习和自动化技术来进一步提高系统的自愈能力和容错性 系统的持续可用性=5 分钟/年 自动化的故障检测和恢复能力 80%4-初步确定性 自动化的监控系统，能够根据预设规则自动触发警报和响应措施 持续监控和分析关键指标，能够预测潜在的故障和问题 实施事件管理和故障响应流程，能够快速定位和解决问题 监控告警优先于客户发现故障比例 90%5-高度确定性 全面的监控覆盖，包括应用程序、基础设施、日志等多个层面 运用机器学习和人工智能技术，进行自动化的异常检测和智能分析 实施持续改进和优化策略，根据监控数据进行系统优化和容量规划 监控告警优先于客户发现故障比例 95%4.上线管理4.1生产准备度评审（PRR）4.1.1生产准备度评审（PRR）定义生产准备度评审（PRR：Product Readiness Review）：在产品/应用开发阶段结束、上线发布前进行的一种正式审查，以确定产品/应用已做好生产准备，上线发布投入生产的工程问题已得到解决，生产方对生产阶段已完成了充分的规划。4.1.2 生产准备度评审（PRR）衡量指标生产准备度评审（PRR）A 类，B类，C类通过率。A类代表业务具备上线的基础运维条件，要求必须满足条件才允许上线；若有A类项不满足，代表业务不具备上线的基础运维条件，必须整改完成后才能上线；B类提升业务的可用性，产品允许带问题上线；如有B类项不满足，产品需给出限定整改计划和整改时间；C类参考业界能力，作为技术牵引，不做强制要求。为了确保业务系统顺利上线并稳定运行，需要通过上线管理流程规范来约束上线活动，保障产品质量达标，业务顺利上线，避免业务系统带问题上线，影响业务可用性。在本白皮书介绍中，通过生产准备度评审（PRR：Product Readiness Review）和性能压测两个方面来管理上线活动。上线管理框架图组织体系能力技术能力流程工具上线管理保障产品、应用顺利上线并稳定运行2性能压测1PRR生产准备度评审基础设施生产准备度评审应用程序生产准备度评审负载测试压力测试并发测试容量测试配置测试一级（3-SRE转型）二级（4-初步确定性）三级（5-高度确定性）中间件生产准备度评审数据库生产准备度评审性能压测内部指标性能压测外部指标生产准备度评审（PRR）A 类通过率生产准备度评审（PRR）B 类通过率生产准备度评审（PRR）C 类通过率衡量标准专项能力成熟度模型264.1.3 生产准备度评审（PRR）能力4.1.3.1体系能力组织生产准备度评审（PRR）需要多个角色共同参与，严格遵循生产准备度评审（PRR）中每个环节的要求，对生产准备度评审（PRR）中发现的潜在风险和问题，及时整改并闭环，建立完整的上线管理机制。生产准备度评审（PRR）关键角色与职责定义：1)可用性架构师：具备产品整体架构方案设计并指导业务上线审查和上线管理能力。2)产品/研发团队：具有产品业务调研，需求分析，实现过程以及发布整个流程的能力。3)SRE运维团队：具备业务交付上线，运维保障，故障诊断，问题处理的能力，审查业务是否满足上线要求，SRE运维经理对评审结果进行决策。流程生产准备度评审（PRR）流程：1)产品/研发团队提交生产准备度评审（PRR）准备材料并申请生产准备度评审（PRR）会议。2)收到生产准备度评审（PRR）材料后，SRE运维团队预审并安排评审会。3)在评审会上SRE运维团队依据可用性架构师输出的Checklist，进行评审并给出评审结论。4)产品/研发团队针对不通过的项目进行整改，SRE运维团队跟进并确认整改结果。工具 生产准备度评审（PRR）使用CheckList或在线评估工具。生产准备度评审流程图生产准备度评审活动图4.1.3.2技术能力生产准备度评审（PRR）在产品/应用发布前开展，通过评审能够满足生产准备度评审（PRR）规范的业务才能上线。生产准备度评审（PRR）基于业务可用性，按照以下两方面分别建立不同的评审基线：1)基础设施生产准备度评审。2)中间件/数据库/应用程序生产准备度评审。PRR评审开始PRR评审材料准备PRR评审会议安排PRR评审会后跟进PRR评审结束生产准备度评审活动立项设计开发测试发布运维下架生产准备度评审274.1.4 生产准备度评审（PRR）成熟度等级说明等级生产准备度评审（PRR）成熟度等级说明3-SRE 转型 初步建立PRR能力：包含PRR组织、流程规范，以及CheckList评审基线 评估基线覆盖基础设施，A类通过率100%，B类限定时间内整改4-初步确定性 建立全面的PRR能力，优化组织和流程规范，持续完善评审基线，CheckList 在线评估工具 评估基线覆盖基础设施 应用系统：A类通过率100%，B类限定时间内整改5-高度确定性 持续提升PRR能力，持续完善评审基线，评审基线落到工具上执行审查 A类通过率100%，B类限定时间内整改4.2性能压测4.2.1 性能压测定义 广义概念：为保证系统运行后的性能能够满足用户需求，而开展的一系列测试组织工作。性能压测的覆盖面广泛，对一个系统而言，包括执行效率、资源占用、稳定性、安全性、兼容性、可扩展性、可靠性等。狭义概念：主要通过自动化的测试工具模拟多种正常、峰值以及异常负载条件来对系统的各项性能指标进行测试。通常把性能测试、负载测试、压力测试等统称为性能压测。本章节主要阐述产品/应用上线阶段的性能压测。4.2.2 性能压测衡量指标性能压测指标分为内部指标和外部指标。内部指标：CPU使用率 内存使用率 磁盘I/O使用率 网络I/O使用率 设备负载率生产准备度评审（PRR）基线使用CheckList或在线评估工具，运维团队通过基线评审构建产品/应用的可冗余、可容灾、可故障管理、安全运维等多方面运维能力，推动产品/应用不断完善，达到上线管理的目标。28外部指标：TPS：每秒事务数量 QPS：每秒查询数量 并发数：并发用户数量 响应时间RT 事务通过率/成功率 事务异常数 4.2.3 性能压测能力4.2.3.1体系能力组织在产品/应用上线之前，要严格开展性能压测活动，测试中发现的潜在风险和问题，需要及时整改并闭环，确保达到上线性能要求。性能压测关键角色与职责定义：产品/研发团队：具有产品性能需求分析，性能设计并实现，发布整个流程的能力。测试环境团队：能够按照需求与测试方案，为性能压测提供完整与可靠的测试环境。性能压测团队：具备性能压测方案设计，测试实施，问题处理，问题跟踪闭环能力。流程性能压测流程：1)产品/研发团队进行性能需求调研，并由性能压测团队进行性能需求评审。2)性能压测团队制定性能压测方案与测试计划。3)测试环境团队提供性能压测环境，性能压测团队选择测试工具与数据准备。4)性能压测团队执行测试，并输出性能压测报告。5)产品/研发团队整改性能问题，性能压测团队跟进问题并闭环。工具在性能压测过程中，需要模拟或者还原现实业务场景进行测试，这就必须借助特定测试工具达到相应的要求。不同类别的性能压测工具适用场景与测试能力各不相同，有的基于静态与动态资源测试能力，有的具备加压与负载测试能力，有的针对端到端业务请求与响应具备计时与计量能力，有的针对平台网站具有Web应用、移动应用和API测试能力，所以性能压测工具是要依据业务测试场景来选择。4.2.3.2技术能力在应用系统上线发布之前，通过性能压测，测试应用系统能承受的最大并发、响应速度、以及稳定性是否满足设计要求。同时通过压测合理配置基础设施资源，提高资源利用率。性能压测流程图需求收集阶段测试方案设计阶段测试准备阶段问题跟踪闭环阶段测试验证阶段29性能压测主要目的是检查各项指标是否符合系统的业务要求，主要的测试分类包括：负载测试：是指在一定的软件、硬件及网络环境下，运行一种或多种业务，在不同虚拟用户数量的情况下，测试环境的性能指标是否在用户的要求范围内，以此确定系统所能承载的最大用户数、最大有效用户数以及不同用户数下系统响应时间及硬件设备或云服务的资源利用率，负载测试强调的是在一定的环境下系统能够达到的峰值指标。压力测试：指在一定的软件、硬件及网络环境下，模拟大量的虚拟用户向测试环境产生负载，使测试环境处于极限状态下并长时间连续运行，以测试硬件设备或云服务在高负载情况下是否能够稳定工作。压力测试强调在极端情况下系统的稳定性。容量测试：指在一定的软件、硬件及网络环境下，构造不同数量级别的测试数据及记录，运行一种或多种业务，在一定虚拟用户数量的情况下，获取不同数量级别的硬件设备或云服务性能指标，以确定业务系统的最佳容量和最大容量。并发测试：测试多个用户同时访问同一个应用、同一个模块或者数据记录时是否存在死锁或者其他性能问题，所以几乎所有的性能测试都会涉及一些并发测试。因为并发测试对时间的要求比较苛刻，通常并发用户的模拟都是借助于工具，采用多线程或多进程方式来模拟多个虚拟用户的并发性操作。配置测试：指在一定的软件、硬件及网络环境下，模拟一定数量的虚拟用户运行一种或多种业务，将测试结果作为基线数据，在系统调优或系统评测的过程中，通过运行相同的业务场景比较测试结果，确定调优的结果是否达到预期效果或者为系统的选择提供决策数据。4.2.4 性能压测成熟度等级说明等级性能压测成熟度等级说明3-SRE 转型 初步构建性能压测能力，聚焦于业务特定的性能压测，如并发、容量等4-初步确定性 聚焦业务可用性，构建全方位的性能压测体系，覆盖基础设施和应用系统5-高度确定性 持续提升性能压测能力305.确定性恢复5.1故障管理5.1.1 故障管理的定义故障管理是在现网发生故障时，通过故障恢复能力实现故障发现时长、故障定界时长、故障恢复时长都是确定性的，最终实现故障系统恢复到正常运行状态。确定性恢复是指在现网出现故障时，SRE工程师能够在故障恢复过程中实现确定性影响范围和确定性恢复时长。为了提高故障快恢能力，达成确定性恢复的目标，SRE工程师需要不断的进行应用高可用架构改造，故障模式库和快速恢复预案的不断完善及利用混沌工程演练进行检验和优化，从而实现故障恢复的确定性。确定性恢复框架图组织体系能力技术能力流程工具确定性恢复通过持续构建混沌工程的能力，实现系统故障的确定性恢复2混沌工程1故障管理一级（3-SRE转型）二级（4-初步确定性）三级（5-高度确定性）衡量标准专项能力成熟度模型专家经验确定性MTTD故障预防发现确定性MTTK故障定界定位确定性MTTF的快速恢复风险预计/故障复盘改进可信验证故障场景分析演练风险等级评估与环境设计故障注入和爆炸半径设计稳态假设设计演练计划设计和通知故障场景注入及自动化演练观测与应急恢复演练环境清理与恢复结果分析和改进优化成果度量满足率技术能力满足率应用深度满足率MTTF故障修复时长MTTD故障发现时长MTTK故障定界定位时长315.1.3 故障管理能力5.1.3.1体系能力组织故障恢复支撑组织War Room(应急作战指挥室)，War Room组织分为两条线：技术恢复线和决策知会线。技术恢复线负责重大事故场景的技术工作指挥，包括排查、定位、恢复等动作的组织工作，关键角色包含事故恢复责任人（Recovery Leader）、事故恢复技术成员。决策知会线负责重大事故场景的非技术工作指挥及信息同步，能够快速组织与故障等级相匹配的专家人力投入故障恢复，主导对内对外故障信息发布，保证故障恢复过程有序高效，关键角色包含War Room值班经理、客户服务经理。流程构建端到端事件管理含War Room、On-call值班，制定事件的定级标准和不同War Room场景下的关键角色升级机制以及恢复流程。1)War Room启动前：诊断事件并快速拉起War Room。2)War Room启动后：判定影响范围及定位定界，进行故障快速恢复，恢复过程中故障恢复进展通报并安抚客户，确保规范现网重大事件恢复的动作。工具故障管理平台主要包含War Room 作战指挥平台、业务状态观测平台、场景化的故障恢复平台。War Room 作战指挥平台：提供指挥调度、恢复协调、故障跟踪、作战辅助、阵型管理能力。业务状态观测平台：提供基础设施到应用系统的业务状态观测能力。场景化的故障恢复平台：提供机房级、服务级、实例级、巡检保障、风险消减能力。5.1.3.2技术能力故障管理的技术能力包含:专家经验、确定性MTTD故障预防发现、MTTK故障定界定位、MTTF故障快速恢复、现网风险消减、故障复盘改进、可信验证。专家经验1)故障模式库从业务容错视角出发，按照应急手段通过正、逆向分析，构建包含单点（冗余）、局部（容灾）、整体（重建）、过载（过载5.1.2 故障管理衡量指标通过对故障管理的相关维度的衡量指标设定及考核，持续提升故障快速恢复能力；1）事故恢复及时率，考核期内及时恢复事故数量/考核期内事故总量*100%。2）重大事故MTTR平均故障恢复时长。MTTR分为三个维度：MTTD故障发现时长 MTTK故障定位定界时长 MTTF故障修复时长32控制）、依赖（依赖解耦）、变更（变更管理）、故障恢复速度（故障恢复能力）7个故障类型的容错视角故障模式库（FT-FMEA），拉通SRE专家开展头脑风暴，借鉴SRE专家提供的经验和知识，最终生成故障应急预案，帮助运维工程师更快速的故障定位和解决故障，提高系统的可靠性和稳定性。2)应急知识库收集和整理各种应急知识包括：服务架构档案、站点专家经验、服务专家经验等形成知识库。为故障快速恢复提供基础支持。3)RL(Recovery Leader)的能力培养、训战故障恢复负责人RL故障恢复能力日常培养、训战方案和优秀实践。确定性MTTD故障预防发现1)预防机制事前构建预防机制，建立亚健康、失冗余、过载、安防预警机制帮助企业在系统出现问题之前发现隐患并解决问题，最大限度地保证系统的可用性和性能。2)可观测性通过收集和分析系统的度量指标、日志、链路追踪等数据，来获得对系统运行状况的深入了解。度量指标：构建基于SLO、SLI可观测性度量指标，设置服务SLO目标。日志：收集分析系统的日志和事件，来了解系统中的问题和异常情况。链路追踪：构建从客户端发起请求抵达系统的边界开始，记录请求流经的每一个服务，直到向客户端返回响应为止的整个过程。监控分层设计：通过系统分层设计以及被监控对象和监控指标的完备，基于指标开展白盒与黑盒监控设计及配置，核心关键实例的监控覆盖率满足全覆盖要求。监控告警信息精准推送/订阅。构建AIOps与数据挖掘能力。构建提供场景线索异常感知。确定性MTTK故障定界定位1）前提：打破信息孤岛，统一事件中心，统一告警语言，上下告警信息能够串联。2）影响范围评估：评估故障系统依赖服务、实例、功能影响范围。3）故障诊断：根因推荐：故障根因推荐是辅助运维工程师进行故障诊断的技术，根据故障对象的KPI、告警等数据，自动分析，向工程师推荐可能的根因，进而提升故障诊断效率，节约成本。确定性的恢复方案推荐：根据根因推荐和查找故障模式库（FT-FMEA）生成的故障应急预案以及常见定位法，日志分析、调用链、关联分析、AIOPS等根因定界定位快速的故障诊断，实现确定性MTTK定界定位目标。确定性MTTF的快速恢复恢复原子、恢复验证、恢复编排：基于FT-FMEA构建的基础设施层及系统层恢复原子、恢复验证、自动化恢复编排能力，实现故障快速恢复。故障恢复决策：重启、回滚、扩容、切流切换、降级、QOS反压等实现快恢能力和故障智能决策自愈。33风险预计/故障复盘改进复盘方法论：故障发生后，通过对现网重大故障处理过程Review及根因进行分析和改进总结，规范整个恢复过程，实现对可用性和技术能力的提升。故障复盘的技术过程按照RASA法、Review(回顾)、Analyze（分析）、Summary(总结)、Action(行动)。Review(回顾)：完整的记录故障的发生、发现、原因定位、决策、处理、预案执行、回滚、故障解决等的关键人与关键时间点，保证信息尽可能的客观、准确。Analyze（分析）：分析故障的根本原因及故障处理过程中优化点。Summary(总结)：总结本次故障及处理故障的过程。进行故障定性、故障定责及总结本次故障带来的经验教训并举一反三。Action(行动)：对上面的分析总结确定，进行后续相关的改进、优化的落地措施。风险项管理和消减：通过主动冒泡风险列出风险清单及应对措施，逐渐消减风险项。War Room T 1风险预警：风险识别冒泡责任人通过现网War Room风险进行每天例行分析审视，并完成在关键的核心群组中进行风险通报。保证War Room风险T 1冒泡运作。故障管理T N风险预警：风险识别冒泡责任人通过现网故障管理风险进行每天例行分析审视，并完成在关键的核心群组中进行风险通报。保证故障管理T N冒泡运作。可信验证故障管理运营:基于容错视角（FT-FMEA）梳理故障场景并通过混沌工程、场景压测、实战复盘、容灾演练、沙盘推演评审验证故障恢复可信。5.1.4 故障管理成熟度等级说明等级故障管理成熟度等级说明3-SRE 转型 明确故障恢复的指标定义及目标值 构建故障恢复的组织、流程、工具体系能力 构建基础设施层FT-FMEA容错视角故障模式库，拉通SRE专家开展头脑风暴，借鉴SRE专家提供的经验和知识生成故障应急预案，不断收集和整理各种应急知识形成应急知识库 构建基础设施层SLO、SLI可观测性度量指标，设置服务SLO目标，白盒与黑盒监控设计及配置 在基础设施层打破信息孤岛，统一数据中心，构建影响范围评估，基于常见定位法，日志分析、调用链、关联分析等根因定界定位 基于FT-FMEA构建基础设施层恢复原子、恢复验证、自动化恢复编排能力，实现初级的故障恢复能力：重启、回滚、扩容 4-初步确定性 完善故障恢复的组织、流程、工具体系能力，实现组织形式具备技术恢复线和决策知会线、流程关键角色相互协作，工具引入AIOPS平台 34等级故障管理成熟度等级说明4-初步确定性 在基础设施层能力上完善应用层恢复能力，进行故障恢复负责人的故障恢复能力培养、训战。引入预防机制，建立亚健康、失冗余、过载、安防预警，AIOPS能力 构建根因推荐能力，向工程师推荐可能的根因，进而提升故障诊断效率，节约成本 在初级恢复能力上构建切流切换、降级、QOS反压、自动化处理任务编排能力，实现故障模式库的故障自愈率达到40%以上 构建重大事故复盘改进机制，开展风险项管理和消减，War Room T 1风险预警，故障管理T N风险预警 基于容错视角（FT-FMEA）梳理故障场景并通过混沌工程、场景压测、实战复盘、容灾演练、沙盘推演评审验证故障恢复可信5-高度确定性 达成MTTD快速发现，可观测性覆盖率、准确率达到95%以上，监控告警先于客户发现故障比例达到95%以上，实现亚健康预测率达到80%以上 达成MTTK快速定界定位，实现发现即定界定位达到90%以上 达成MTTF快速恢复，实现专家经验固化，故障模式库的故障自愈率达到60%以上 达成重大事故100%复盘改进 MTTD故障发现、MTTK定界定位、MTTF快速恢复时长达到分钟级5.2混沌工程5.2.1混沌工程的定义混沌工程（Chaos Engineering）是通过故障注入，验证故障快速恢复能力及系统可靠性的实践活动。其目的是通过混沌工程的方法模拟可能出现的故障，进而综合验证系统在不同故障场景下的容错能力、监控能力、应急响应能力、定界定位、快速恢复等确定性恢复能力。通过混沌工程的持续实施，帮助我们识别系统中潜在的风险和系统瓶颈，促进主动解决这些环节存在的问题，不断驱动产品迭代优化，并改进现网的MTBF，降低MTTR，提升系统的可靠性和快速恢复能力。混沌工程一般有三种形式：形式一：可靠性验证测试主动在系统中注入故障，检验系统在故障下的可靠性能力，识别痛点并验证应急恢复预案。形式二：红蓝攻防分成两组队伍，蓝军组负责注入故障，红军组负责快速恢复故障，在对抗中验证故障的快速恢复能力和应急预案。形式三：突袭演练由蓝军组负责，在没有任何通知的情况下执行突袭演练，实战化检验监控发现、快速响应、故障定位恢复等全面处理故障和应急协同能力。5.2.2 混沌工程衡量指标通过对混沌工程的相关维度的衡量指标设定及考核，持续提升混沌工程能力；技术能力满足率 计算公式：技术能力指标达标数量/技术能力指标总量*100%应用深度满足率 计算公式：应用深度指标达标数量/应用深度指标总量*100%成果度量满足率 计算公式：成果指标达标数量/成果指标总量*10055.2.3 混沌工程能力5.2.3.1体系能力企业需要建立系统稳定可靠战略，需要构建系统高可用性保障体系，以此推进数字化转型进程。因此企业应从战略层面构建混沌工程顶层设计，并从公司内部组织和文化引导、流程规范以及运维平台上立体式综合构建混沌工程的能力并落地。组织混沌工程能有效落地，首先需要文化建设与团队建设。文化建设：明确混沌工程的价值，改变被动响应的运维模式，建立全员面向失败的设计意识，主动拥抱风险、生产实战的混沌工程文化，利用混沌工程“反脆弱”的理念，强调以可控的故障注入演练，让系统在运行中不断的出现问题，在失败中提升可靠性和故障恢复能力。团队建设：成立专职的混沌工程能力建设团队，并明确组织的目标、职责、计划，通过组织能力完成混沌工程能力的构建。团队内部可以按照以下方式设置。1)总体组：负责整体统筹并制定实施规划，跟踪计划落地实施；组织内外部的交流和学习促进技术能力共享，适时优化项目和质量管理流程，标准演练流程的制定和优化，评审演练方案，组织演练结果的评价和优化。2)故障演练组：负责演练方案设计、围绕故障场景开展混沌工程演练，执行故障注入、监控各业务影响情况以及业务保障与应急恢复，统计演练目标值是否达标；演练结束后，反馈演练结果以及回溯复盘改进，并逐步沉淀故障场景和规范，提出管理流程优化建议。3)混沌工程运营组：负责中低频的演练活动，开展常态化的容灾验证、红蓝攻防、生产突袭等系统可靠性和应急预案有效性验证工作，提升业务可用性能力。4)平台开发组：负责混沌工程平台的建设开发、故障场景平台建设和技术支持，根据使用需求制定平台优化和演进规划。流程混沌工程有效落地需要有端到端的、清晰的管理流程和规范，关键流程节点如下：1）演练前 故障场景分析：演练组构建故障模式库，根据演练目的，设计演练故障场景。演练风险评估分析与整改：总体组牵头各组织进行对故障场景的风险等级进行评估分析，同时评估该场景的实施可行性以及优先级，演练组各组织根据演练风险分析结果，进行演练前的风险整改。故障注入和爆炸半径设计：演练组设计故障场景的故障注入方式，并考虑演练的爆炸半径，演练异常时的及时中止手段。稳态假设:演练监控组对系统处于稳定状态的定义。2）演练中 计划与通知：总体组确定混沌演练的执行计划，形式，参与人，并进行周知。故障注入：演练蓝军组实施故障注入并验证故障注入方案是否成功。演练监控：演练监控组负责监控告警信息。应急恢复：演练红军组负责故障应急恢复。363）演练后 复盘改进：总体组牵头各组织在演练结束后进行演练总结，对整个演练过程发现的问题进行复盘改进。工具混沌工程落地需要有工具平台来承载，标准化的演练平台需要完成从风险分析到演练改进的全流程覆盖，主要包含以下几部分：风险管理、故障注入、场景编排和自动化执行、复盘改进、权限管控和合规审计、演练运营。风险管理模块：主要提供风险分析识别和管理能力，旨在通过演练来逐步消除这些风险。故障注入模块：提供丰富的故障场景，在不同维度实施故障注入。场景编排和自动化模块：通过运维管道实施自动化的故障注入。复盘改进模块：提供演练后的演练报告生成和演练改进跟踪管理。权限管控和合规审计模块：在对演练进行权限管控的同时打通内部变更系统和事件系统，使得混沌演练整个流程完全风险可控，并且符合ISO认证和审计规范。演练运营模块：主要围绕红蓝攻防的活动运营和演练记录，进行多维度的数据分析，为业务提供决策依据，提供基于FT-FMEA规范化的故障模式管理。5.2.3.2技术能力混沌工程的核心是演练技术能力的构建，演练过程熟练应用技术能力保障混沌工程的有效性和安全性，演练过程中应用度越高,暴露的脆弱点就越多,体现技术能力的广度和深度，演练后通过成果的度量验证确定性恢复能力及系统的可靠性。演练前熟练应用4项能力：设定目标值、演练环境的选择、演练计划管理、故障模式库分析；3项应用深度:故障场景挖掘深度、稳态假设覆盖程度、故障场景混沌演练覆盖程度。设定MTTR平均恢复时长，MTTD故障发现时长、MTTK故障定位定界时长、MTTF故障修复时长等目标值。演练环境：演练前演练环境的选择。演练计划管理：详细的演练计划制定和跟踪，实现演练计划的平台化管理。故障模式库分析：提供基于FT-FMEA容错视角分析方法，构建基础设施包括主机、网络、存储、数据库、中间件故障模式库，再到云上应用系统进行风险分析和管理，构建企业业务系统的故障模式库。故障场景挖掘深度：提供基于FT-FMEA容错视角故障分析法，通过分类人因、非人因梳理完整故障场景。（应用深度能力）稳态假设覆盖程度：覆盖注入故障时快速判断业务健康程度的稳态假设。（应用深度能力）故障场景混沌演练覆盖程度：基于FT-FMEA容错视角故障场景的混沌演练覆盖程度。（应用深度能力）演练中熟练应用5项能力：演练平台的熟练使用、故障场景注入及自动化、演练可观测到位、演练环境清理与恢复到位、故障影响范围分析；2项应用深度：风险发现数量与等级、风险消减数量与等级。演练平台：演练使用包含风险管理、故障注入、场景编排和自动化执行、复盘改进、权限管控和合规审计、演练运营。故障场景及自动化注入：演练场景注入一般故障，比如：CPU、内存过载，单点网络中断；对演练对象注入复杂的故障，比如网络丢包，节点重启；对演练对象注入高难度的故障，比如跨AZ、DC的容灾，依赖云服务的不可用；以上场景注入自动化达到100%演练可观测：混沌工程演练对象监控指标覆盖度、完整度，演练平台对演练对象具备全方位的观测能力，包括注入故障时、检测、定位、恢复、隔离、降级等全链路的观测。演练环境清理与恢复：演练环境具有管控流程规范，对演练后的演练环境做到环境清理和恢复，实现平台化、自动化环境清理与恢复。37 故障影响范围：演练对象基于FT-FMEA容错视角故障模式失效分析理论，全面分析故障影响范围。风险发现数量与等级：演练对象风险发现的数量与风险等级。（应用深度能力）风险消减数量与等级：演练对象风险消减的数量与风险等级。（应用深度能力）演练后满足1项能力：演练结果分析；5项应用深度：演练计划完成度、演练故障闭环程度、产品改进程度、故障恢复速度提升程度、混沌演练参与人员覆盖程度；2项成果度量：故障数量相比上年减少个数、故障恢复时长相比上年降低比率。演练结果分析：演练后完整的分析度量，解读演练结果，输出演练结论，改进分析建议。演练计划完成度：演练过程中按演练计划完成情况。（应用深度能力）演练故障闭环程度：演练结束后，产生的问题追踪闭环均有相应的流程规范约束实现完整闭环。（应用深度能力）产品改进程度：演练结束后，总结宝贵的经验反馈到产品设计阶段，从源头杜绝问题发生。（应用深度能力）故障恢复速度提升程度：故障场景经过混沌工程演练后，故障恢复速度提升程度。（应用深度能力）混沌演练参与人员覆盖程度：工程师参与混沌工程演练的覆盖程度。（应用深度能力）故障数量相比上年减少个数：重大事故相比上年减少数量。（成果度量）故障恢复时长相比上年降低比率：故障总恢复时长相比上年降低情况。（成果度量）5.2.4 混沌工程成熟度等级说明等级混沌工程成熟度等级说明 3-SRE 转型 明确混沌工程的指标定义及目标值 构建混沌工程的组织、流程、工具体系能力 基于简单的演练计划，在测试环境通过故障注入工具开展基础设施类故障注入演练，通过人工观测监控数据和分析系统可靠性，故障恢复能力4-初步确定性 组织持续改进纳入到工作制度中，演练逐步扩展到混沌工程以外的组织，让全组织受益。流程持续优化，监控告警、事件含War Room、变更、问题、回溯改进流程联动集成 建立被测系统故障模式库、故障影响范围分析。定义系统的稳态指标，自动采集监控数据，通过人工开展可靠性、故障恢复量化评估 基于制定详细的演练计划、演练方案、组织阵型、演练通知、演练实施、演练报告和复盘、演练场景、应急响应策略，在测试环境或者灰度环境通过故障注入工具开展应用系统类故障注入演练5-高度确定性 定期开展混沌工程相关培训活动 故障注入工具全自动化注入 系统性建立和持续更新故障模式库，故障影响范围分析，研发组全面例行开展可靠性测试，运维组全面例行开展故障恢复演练，实现故障模式全覆盖和自动化评估 生产环境按照月度或者周，常态化通过故障注入工具对演练对象进行最高级的故障注入。开展故障演练、红蓝对抗、突击演练等实践，持续提升系统故障响应和恢复能力 演练技术能力满足率、演练应用深度满足率、演练后的自动化度量满足率达到95%以上386.风险治理根据客户类别、业务影响、技术难度、风险关注度、特殊场景等因素，对可能引起现网业务稳定性或用户体验，如业务中断、性能下降、客户投诉等的风险隐患，依据风险发生后影响程度进行评估，按照严重程度进行评估定级，并采取措施进行风险消除。风险治理框架图组织体系能力技术能力流程工具风险治理现网风险识别、分析、应对1 告警优化2 变更风控3 风险冒泡4 重大保障5 数据运营一级（3-SRE转型）二级（4-初步确定性）三级（5-高度确定性）衡量指标专项能力成熟度模型告警降量有效/无效告警率变更导致事件密度变更引入重大事件数告警回填信息校正告警分析告警优化实施风险识别覆盖率风险冒泡识别命中率风险识别准确率风险识别能力风险分析能力风险闭环能力需求可视规划可视开发可视上线可视运维可视可变更能力风险识别能力操作风险控制能力快速监控回退能力预定保障目标风险可视化率风险管理应急管理实时监控可用性检查容量评估6.1告警优化6.1.1告警优化定义告警优化是指通过对系统中产生的告警上报信息深入分析，识别告警处理中的痛点，通过对应的措施优化告警的数量、质量和效率，以提高系统的可靠性和稳定性。6.1.2 告警优化衡量指标告警优化衡量指标一般包括告警降量、有效/无效告警率。告警降量：优化告警数量，将系统上报的无效告警、重复告警、冗余告警通过告警收敛、告警聚合、告警降噪等方式降低告警数量。有效/无效告警率：在处理完告警后，通过对告警信息进行检查和核对，识别出有效/无效告警，经过大量告警信息积累后分析得出有效/无效告警率。396.1.3 告警优化能力6.1.3.1体系能力组织负责告警的产生、上报、处理、分析、优化等活动端到端的组织和对应角色。通常的组织有运维团队、产品优化团队、运维平台优化团队等。运维团队：对告警进行定位、分析、提供解决方案并实施；告警处理完成后，需要准确填写告警信息表，以积累系统告警数据；周期性对告警进行专项分析，输出优化措施。产品优化团队：对产品的告警功能设计和实践进行版本优化。运维平台优化团队：对运维平台的告警功能模块进行版本优化和能力提升。流程告警优化主要流程为：告警回填信息校正，告警分析，告警优化实施三个环节。1)告警回填信息校正：根据告警指导将告警处理闭环，周期性对告警回填信息校正，保证告警信息的准确性，积累系统告警数据，支撑后续专项分析。2)告警分析：对告警信息进行深入分析，包括告警引入方式、告警数量、告警分类、告警级别等方面，识别告警处理中的痛点和不足，支撑后续告警优化。3)告警优化实施：通过告警规则优化、汇聚、告警降噪、容错自愈设计等措施优化告警质量和产品，从而提高告警的准确性和有效性。工具告警平台：统一告警接收、告警通知、告警转工单并支持告警规则配置、告警屏蔽、告警汇聚、告警收敛和抑制等能力的承载平台。6.1.3.2技术能力针对告警优化工作需要三个能力：告警回填信息校正，告警分析，告警优化实施。1.告警回填信息校正：告警信息回填：在告警平台上制定统一的告警填写规范和流程，在运维人员处理告警完毕后，按规范将关键信息如：告警类型、是否影响业务，告警的根因服务、原因及处理方案等进行记录。告警信息审计：审计人员对信息填写的规范性、准确性进行审计核对，并对回填不准确信息进行校正，确保回填信息的精准性，为后期持续分析和优化提供精准的数据支撑。2.告警分析：对告警信息进行深入分析，识别告警处理中的痛点和不足，提炼共性特点，分场景进行优化。场景举例：3.告警优化实施 告警优化的核心思路：告警具备可指导性；紧急告警需要立即执行；判断告警是否可以忽略；告警需要人为判断介入处理才能恢复。告警优化的方法：正向分析法（从告警本身的目的、逻辑、存在合理性思考）、反向分析法（从告警处理者思维、处理动作、告警周边因素思考）。406.1.4 告警优化成熟度等级说明告警分类告警名称举例典型问题通断类如 ping 监控不通、节点心跳异常大部分情况是受外界及周边因素影响例如：网络故障、宿主机故障过载类如 CPU 偶发利用率 99%大部分情况是业务压力上升导致，短时间出现后恢复服务进程类Nginx 进程状态异常进程数量是节点数量的指数倍，缺少合理自愈机制服务状态统计类请求成功率低于 90%应作为最紧急告警，配合调用链快速定界，常见问题：日志返回值分类错误、异常请求等状态通知类如虚拟机关机、主备实例倒换仅作为通知使用，无需处理等级告警优化成熟度等级说明3-SRE 转型 有完善的组织，流程规范，告警系统，实现告警统一接入、集中管理、过程跟踪和周边协同联动 初步开展告警优化能力建设，能够对告警信息进行分类、过滤和优先级排序等4-初步确定性 告警系统具备自动化能力，通过告警关联分析、影响分析、智能根因定位、快速高效定位问题并能够自动化地处理和响应告警信息5-高度确定性 告警系统具备自愈能力，联动知识库和自动化平台进行告警预案执行，告警能够实现自愈 6.2变更风控6.2.1变更风控定义变更风险指现网各要素增、删、改及状态改变（如版本迭代、配置改变、节点扩缩容等）时引发的业务中断风险及变更失败可能导致的业务受损风险。变更风控指根据不同变更场景构建风险控制能力，通过风险数字化度量分析和评估风险影响程度，并采取风险控制措施削减或规避风险，保障变更成功。6.2.2 变更风控衡量指标变更风控衡量指标为变更导致事件密度和变更引入重大事件数。变更导致事件密度定义：每月变更导致对客户造成影响的事件数与总变更数的比值。告警优化实施技术可以分为汇聚、防闪断、级别重定义、指标采集频率、告警阈值、告警触发次数、告警自动清除开关、屏蔽、自愈等。41计算公式：变更导致事件密度=变更导致对客户造成影响的事件数/总变更数。变更引入重大事件数定义：每月变更引入对客户产生重大影响的事件次数。6.2.3 变更风控能力6.2.3.1体系能力组织负责管理和监督变更相关活动，比如变更请求受理、变更风险评估、变更结果确认等。通常的组织角色有变更申请人、变更评审人、运维总监、重大变更评审委员会等。流程变更风控主要流程为：1)变更申请阶段由变更评审人评审变更方案准确性、方案标准化模板化合理性，变更经理对重大变更申请进行沟通及排期。2)变更评审阶段由运维经理和/或运维总监、和/或重大变更评审委员会在线评估卡点变更风险。3)变更实施阶段由变更配合人监督变更实施按既定方案执行并记录实施信息。4)变更完成并验证通过后由变更配合人发布变更结论并配合变更实施人事后复盘总结，持续改进提升。工具变更全生命周期由统一的变更管理平台一站式管理，需具备的关键能力为变更原子操作，操作命令风险基线化，变更方案模板化（由专家评审），变更在线评审，变更风控平台拦截异常变更，变更过程中构建灰度操作、监控验证、异常拦截、验证结果在线回填等的过程控制能力及工具化控制能力等。6.2.3.2技术能力变更风控能力划分变更风控根据变更阶段可划分为变更前的可变更能力、风险识别能力，变更中的操作风险控制能力，以及变更后的快速监控回退能力。如下图所示：可变更能力：指变更准备阶段变更符合流程规范，标准化变更方案，变更原子操作，操作命令风险基线化，变更方案模板化，通过方案结合场景、产品能力、站点风险消减可能存在的风险等。风险识别能力：指变更评审阶段基于变更人员能力、平台风险、变更服务风险、变更方案风险、变更影响、涉及的高危操作等维度，综合评估变更风险等级，通过风险可视化，拦截异常变更，并通过工具化/自动化变更调度，有序合理的规划变更时间窗等。操作风险控制能力：指变更实施阶段控制操作风险，通过授权精准化，灰度操作控制，变更异常自动终止，1 1配合，非授权操作拦截，验证结果在线回填等构建过程控制能力及工具化控制能力。变更前变更中变更后可变更能力风险识别能力操作风险控制能力快速监控回退能力变更风控技术能力划分图42等级变更风控成熟度等级说明3-SRE 转型 初步开展了变更风险治理能力建设，有完善的组织、流程规范，开始建设变更风控工具，但主要卡点依然是人工控制 变更自动化率80%变更导致事件密度控制在万分之一以内 每3年度变更引入重大事件数14-初步确定性 全面开展变更风险治理能力建设，基本实现专家经验沉淀到工具上，初步实现智能评估与拦截变更风险 变更自动化率90%变更导致事件密度控制在十万分之三以内 每5年度变更引入重大事件数15-高度确定性 无人值守变更，变更自动化率99%，全面实现高度智能评估与拦截变更风险 变更导致事件密度控制在百万分之三点四以内 变更0重大事件快速监控回退能力：指变更实施完成后对每一步变更进行监控、检查及验证，如对现网产生非预期影响，能第一时间接收监控告警，并按照变更方案快速启动回退或应急预案处理。6.2.4 变更风控成熟度等级说明6.3风险冒泡6.3.1风险冒泡定义风险冒泡指针对现网可能引起中断或业务受损，如针对服务上线后，对服务的变更、升级、配置、故障处理等，通过在线化工具方式进行ORR（Operation Readiness Review）的周期性度量，针对影响用户体验的重点风险进行红、黄赋码，对冒泡进行识别、消减、闭环，从而保证服务的长期可用性。6.3.2 风险冒泡衡量指标风险冒泡衡量指标包括：风险识别覆盖率计算公式：（覆盖故障模式的事件）/所有评估的可用性事件；风险冒泡识别命中率计算公式：（提前预警命中的事件）/所有评估的可用性事件；风险识别准确率计算公式：（处理中任务数量 解决关闭任务数量）/创建的任务数量；43等级风险冒泡成熟度等级说明3-SRE 转型 可对基础设施及服务，通过统一告警和日志关联分析能力定位关键问题，并建立风险识别模型 构建风险等级数据模型，对现网业务及资源具有清晰的巡检场景定义以及对应的巡检办法，构建现网风险冒泡规则基线 风险改进方案验收规范和基线可线下验收，风险问题可通过线下识别 构建基础设施故障模式风险闭环识别及闭环管理 已冒泡风险（致命、严重、一般）及时闭环率计算公式：已冒泡风险（致命、严重、一般）及时闭环率=风险（致命、严重、一般）及时闭环数/（已闭环风险单 未闭环风险单总数）；6.3.3 风险冒泡能力6.3.3.1体系能力组织风险冒泡管理相关团队包括架构师团队、运维团队、Oncall、风险消除团队、运维质量管理团队、研发团队等。流程风险冒泡管理需要有一系列标准化的流程来保证各项工作的顺畅开展。这些流程包括对风险识别、风险评估、风险响应、风险闭环验证等维度进行考虑，形成完整的风险冒泡流程。工具风险冒泡管理需要专业的风险运营分析平台来辅助各项工作的完成。风险运营分析平台在线对现网问题进行巡检，包括评估工具、生产准备度评估工具、监控中心、事件管理、告警中心、容量管理、可用性风控管理平台等。6.3.3.2技术能力应用服务转维后，评估现网运行态的可用性风险，依据风险指数对风险实例进行冒泡和消减，通过ORR（Operation Readiness Review）识别潜在的TOP隐患风险。关键能力范围包括：风险识别能力：需要提供发现风险工单、自动生成工单、风险在线检查项、在线报告、风险消息推送等。风险分析能力：提供用户在线风险隐患度量指标可视、在线风险评估报告生成。风险闭环能力：风险冒泡可结合监控能力（基础设计监控拨测、调用链监控、可用性指标、租户保障），针对现网业务提供风险可度量指标进行风险冒泡，从而对风险事件进行管理及闭环，对共性风险问题提供针对性的检查能力。准确风险识别能力，需提供端到端全流程覆盖的分层监控体系，并构建风险预测度量指标。风险事件管理按照不同级别客户的业务影响进行事件的定级，分级别制定致命问题、严重问题、一般问题等的闭环率，牵引风险的快速恢复。通过构建对红（限流、旁路、迁移、降负荷等）、黄（扩容）码风险相应的应对手段进行风险消减。6.3.4 风险冒泡成熟度等级说明44等级风险冒泡成熟度等级说明4-初步确定性 构建可用性风险冒泡平台，可明确现网业务风险项，明确可整改可实施粒度 现网产品和运维结果可通过风险冒泡平台进行分析，指导现网产品和运维质量改进 构建起基于基础设施到平台、数据、应用、业务完整风险度量和改进分析 构建完整故障模式库（基础设施、应用、数据、平台等），细化故障根因问题定位识别（功能、可靠性、性能、安全、开源及第三方、兼容、体验、可服务、配置、硬件、运维、供应商、基础设施机房、客户侧类等），提高根因风险识别准确率到60%，实现风险自动冒泡并主动推动问题闭环能力5-高度确定性 风险识别达到分钟快速识别，风险识别及定界，风险问题高度自治，通过AI深度学习，自动提前识别风险，现网风险消减变更操作自动化 业务全生命周期自动风险识别，风险识别准确率80%以上 风险管理能力持续推动业务可用性提升，通过自动化风险治理达到现网风险缺陷导致的事件控制在6西格玛以内6.4重大保障 6.4.1重大保障定义重大保障指在特定的时间内，因节假日/重大事件/重要活动等原因，在日常运维的基础上进行专项工作，以确保保障对象的业务稳定目标达成。6.4.2 重大保障衡量指标 重大保障以是否达到预定保障目标为唯一衡量指标。6.4.3 重大保障能力 6.4.3.1体系能力组织重大保障由运维部门主导，成立管理核心组、技术保障组构成联合保障团队，确保保障期间业务安全稳定可靠。【管理核心组】主要职责：制定整体保障计划并监控计划的实施；对保障中重大风险及问题及时决策，推动闭环。【技术保障组】主要职责：按照整体保障计划，实施网络预评估/网络评估、网络优化、预警整改、健康检查等风险识别、评估与优化工作；制定应急预案并演练和优化保障；7*24全栈监控、7*24值守；举行工作例会，跟进进展。45重大保障信息识别保障前保障中保障后重大场景定级重大保障开工会风险识别可用性检查架构分析与优化容量评估安全评估风险消减实时监控性能测试应急预案工具优化故障演练保障启动会保障人员值守变更管控保障总结保障复盘保障日报实时监控重大保障流程图流程重大保障通常由三大阶段构成：“事前”强预防，“事中”重管理，“事后”细总结。保障前重在识别风险、清理隐患、准备资源；保障中重在执行，确保各项保障措施落实到位；保障后复盘，在于细细总结，反省经验教训，发扬推广良好做法。工具日常运维活动常用的各项工具。如：监控工具、巡检工具、容量管理工具、安全工具、日志管理工具、风险管理工具、混沌工程、性能压测工具、灾备建设、作战室(War Room)等。6.4.3.2技术能力风险管理通过一套标准动作获得现网当前运行状态，分析隐患风险点，按时间点完成处理，保障业务稳定运行。通过基础设施巡检、可观测能力、关键业务识别等识别风险。应急管理保障团队结合外部及内部风险识别运行隐患，制定基于全栈的应急方案。根据保障需求的实际场景和资源要求，发起保障演练，确保参与重大保障的人员熟悉保障流程及应急预案处理方法。工作内容包括：应急预案包梳理、外部影响因素搜集、备件保障方案梳理等。实时监控对资源和安全情况进行监控，结合监控告警、资源负载情况、资源健康情况，进行优化配置。可用性检查从可靠性、备份建议、部署实践等维度进行检查，规避业务单点故障，提供产品的可靠性检查结果和优化建议。容量评估评估资源与容量，获得重大保障期间的业务量，预测资源与容量，提前储备扩容设备。安全评估从业务接入层、应用层、数据存储层及安全管理等多个维度，评估安全服务与安全配置是否完备，进行针对性优化。466.4.4 重大保障成熟度等级说明架构分析与优化从业务架构、应用及技术架构进行分析，在应用、数据、高可用部署等方面进行优化。如各业务模块或者子系统性能及扩展性问题，包括动静分离、流量分发、隔离解耦、限流、降级；数据访问速度提升，包括缓存、数据库优化；单点问题、数据无备份问题等。性能测试根据业务预测并发量，对关键应用通过性能测试进行检验。比如：针对网页类应用进行网页登录，查看等场景的事务，进行高并发的业务压测，提供并发数、事务成功率、响应时延和TPS等测试指标，找到应用的瓶颈问题并进行整改，确保重保期间业务稳定运行。工具优化完成远程接入环境配置、监控工具平台、维护工具平台的配置优化，保障重保期间远程顺利接入和运维工具的可靠性，提升效率，输出应急预案。故障演练针对关键业务，设计故障场景，提前识别关键业务性能风险点，进行优化。通过主备、集群、备份和切换等动作，对关键应用服务进行演练，验证业务系统的稳定性；从配置保护、过载保护、监控有效、容灾保护等场景进行演练，验证高可用部署有效性和应用服务能力。等级重大保障成熟度等级说明3-SRE 转型 有完备的重大保障组织人员、流程规范及工具、重保技术能力，能有意识的开展重大保障活动 有完整的风险识别清单，可以覆盖保障期间可能发生的故障4-初步确定性 重大保障组织人员与产品团队深入协作、自动化的流程和工具、体系化标准化的重保动作 发生的故障有快速恢复预案并演练过且能快速发现和恢复5-高度确定性 重保服务融入运维团队的日常工作中，智能化的流程和工具、成熟的重大保障项目化运作工具、重保动作自动化执行 保障前风险识别精确并有效消减、保障期间无故障、预期的保障目标可以通过日常运维活动达到6.5数据运营6.5.1 数据运营定义指运维指标数据可视化，旨在通过指标可视化和冒泡帮助各级组织快速掌握业务状况（运维业务指标和风险），支撑业务决策和改进、提升运维效率，从而保障现网安全稳定运行。面向涉及业务运营的所有用户，提供包括现网业务稳定性（运维全局总览、服务变更、服务修复、员工健康看板等）、服务可靠性、服务韧性、客户满意度等可视化呈现，提升风险识别效率和问题改进闭环，并从运维侧驱动研发改进产品质量。476.5.3 数据运营能力6.5.3.1 体系能力组织数据运营平台可视化团队包括运营架构师、业务BA（Business Analyst）、智能报表开发工程师、测试工程师等。流程数据运营平台运营需要有体系化的标准流程来保证各项工作的顺畅开展。需求分析、业务价值建模、价值模型开发、数据指标定义、模型设计和开发等形成能力底座（AIOps、DataOps等）。工具数据运营平台运营需要支持低代码表单设计能力、基础图表控件、拖拉拽功能、用户自定义功能及动态效果制作等功能辅助完成数字化运营。6.5.3.2 技术能力数据运营平台，支撑数据分析能力的构建，遵循数据质量六性（完整性、及时性、准确性、一致性、有效性、唯一性）。实现运维质量改进，提升运维效率，同时面向运维及运营用户，通过四大战场（全面质量、平台风控、服务韧性、客户保障）；五大视角（管理、运营、开发、运维、客户）；六大纵向维度（用户、平台、服务、功能、硬件、网络）；六大横向维度（监控/告警、变更、事件、问题、韧性、演练）构建运维对象全面可视，从业务需求、产品规划与开发、产品上线、产品转维支撑现网具有高质量和高效率分析，从运维侧帮助和驱动研发改进产品质量。应用层多维度建模主题层维度层数据仓库层缓冲层OLTP文件数据异构数据源全面质量站点风控服务韧性大客户保障租户管理运营开发SRE租户监控/告警站点服务功能硬件网络Location是否核心健康度智能化/画像关联服务管理部门关联租户一体化变更事件问题韧性演练统一数据湖底座微服务/功能/实例精细化(运维对象)任务监控告警任务监控失败告警主动通知及时发现能力任务自动拉起自动清除脏数据任务监控告警确定数据校准基线周期性与基线数据比对数据巡检AI算法计算引擎智能算法运维对象360度可视六大纵向维度六大横向维度五大视角SRE四大战场分析后数据展示结果抽取维度整合业务数据数据汇总数据汇总数据汇总任务失败自动拉起及时通知与基线比对及时发现算法调度任务监控告警按多种维度统计数据将基础业务数据汇总数据运营分析技术架构图6.5.2 数据运营衡量指标数据运营衡量指标：指标或风险可视化率即现网故障恢复、服务风险控制、变更风控、客户保障、故障演练、资源管理6大业务模块相关指标或风险可视化覆盖率。486.5.4 数据运营成熟度等级说明等级数据运营成熟度等级说明3-SRE 转型 具备可在线化度量现网质量的数据可视化 完成统一指标口径、统一数据入口、数据基本规范实现基础的运维现状分析 监控可视化指标，可呈现主要监控SLI指标、现网整体SLO 事件变更问题考核指标呈现4-初步确定性 构建起平台风控、用户风险、服务韧性能力 可呈现业务需求到上线运维的端到端流程关键节点状态，以及受损率和业务受损爆炸半径 针对低级重复性故障，可实现流程自愈，自主闭环 搜集现有故障，开发出相应流程，实现故障有条件自治 可对齐各个业务部门各服务质量目标，完成构建各业务的质量数据体系，支撑各组织质量相关的绩效目标在线化 具备初步的审计场景化分析能力，实现服务可用性规则的数据可视化、在线化自助分析，具备数据赋能，主动通知能力，完成数据驱动运营的基础能力构建 基于数据消费不可信的准确性检查（前提：数据源推送数据准确）5-高度确定性 通过深度学习，提前识别可能出现故障点，达到故障高度自治 自动分析和改善度量指标，支撑产品、一线人员快速构建数据能力，实时数据实效性95%数据分析覆盖率从管理、运营、开发、运维、用户五大视角数据分析，覆盖率达到100%覆盖 业务指标：结合业务SLO目标，可视化展示业务整体关键业务指标，识别客户关心的敏感业务问题。上线过程：通过可视化审视产品上线前整体评审状况，支撑产品快速上线。质量管控：通过可视化对现网业务运行质量进行呈现，对现网变更质量、事件处理质量、人员资质及人因运维、现网综合运营状况进行展示和分析。风险预警：通过可视化呈现现网风险问题，对风险按严重性和影响程度分等级冒泡，推动风险改进及时闭环。可视化：通过数字化实现运维流程、运维安全、中间件、应用、数据库、最终用户等现状与风险可视化运营，以数据运营驱动现网质量改进及运维效率提升，促进运维风险识别及改进质量。数据运营平台从业务需求到产品转维后的全生命周期所呈现的价值，需要在每个关键活动过程中构建起相对应的能力：需求可视：侧重于需求洞察、需求实现（精准决策需求、需求优先级等）、需求价值收益（价值分析、价值分布等）。规划可视：根据产品目标，从产品方案制定、评审、优化、最终方案归集全过程可视。开发可视：根据产品上线计划，对开发进度、开发验证、问题闭环等进行可视化管理。上线可视：产品上线过程、状态、问题整改可视，提升产品上线效率。运维可视：支撑产品持续优化，通过现网数据可视化呈现支撑运维质量分析、事件全生命周期管理、客户业务和可用性问题监控及闭环管理。497.资源治理7.1容量管理7.1.1 容量管理定义容量管理是指在IT系统运维过程中，根据当前和未来的业务需求，以合理的成本为IT服务运作配备所需的IT资源。7.1.2 容量管理衡量指标 资源池水位线；资源分配率；交付执行率（交付效率）；核时分配率（分配面积）；在本白皮书介绍中，资源治理能力可拆分为容量管理和成本管理两个子能力，将分别从这两个方面来介绍资源治理能力。资源治理框架图资源池水位线云开支可分配到业务（部门）的百分比云厂家服务折扣利用率云成本预测准确率成本可视能力成本优化能力持续运营能力资源分配率资源交付执行率核时分配率容量规划能力容量监控能力容量调整能力资源治理组织成熟度模型专项能力衡量标准技术能力体系能力 流程工具一级（3-SRE转型）二级（4-初步确定性）三级（5-高度确定性）助力客户管理好云资源容量管理成本管理507.1.3 容量管理能力容量管理是一个复杂的系统工程，方式和方法多样。为达到容量管理的效果，不仅需要在策略、方法、方式上进行定义、明确和落地，还需要在组织、流程、工具上统一进行配合、协同，这样才能达到良好的效果。7.1.3.1体系能力组织容量管理多部门共同协作，制定容量管理流程和规范，建立统一的容量管理体系。关键角色与职责定义：架构师：对容量调整需求进行预审核，主要从合规性、必要性和业务规划角度进行评估，以及调整最终方案评审。oncall：定期发布容量报表，对超出容量阈值的IT资源进行预警。运维工程师：运维工程师对资源使用日常的监测，如果资源分配率大于阈值，则提交调整需求；运维工程师还负责根据具体容量调整。成本预算管理员：根据IT财务预算对成本进行审核。流程基于ITIL和业界SRE优秀实践建立标准化的容量管理流程规范，指导企业实现对各IT资源的性能和容量监控，并不断进行调整、优化，满足系统性能及运营的服务水平要求。通过对资源的合理调配，使得业务系统在运行过程中按需使用资源和成本，既保证用户可以获得高质量服务，同时又避免资源和成本的浪费。容量管理流程如下：1)运维工程师根据需求提交容量调整申请；2)架构师对调整需求进行预审核，主要从合规性、必要性和业务规划角度进行评估，确认需求；3)运维工程师根据容量分析结果提交调整需求工单；4)成本运营管理岗根据调整申请的资源需求进行财务预算审核；5)运维工程师根据审核完成的资源调整增量信息制定调整方案；6)架构师基于业务必要性和合理性，组织对调整方案的评审；审核方案的可行性、完整性；7)运维工程师根据评审结果实施资源调整方案；实施方案要严格遵守其他相关流程。工具容量可视化平台，每周或每月定期通过手动和自动的方式收集相关的容量数据信息，形成一个综合数据报表，供业务负责人决策。容量告警平台，实时获取容量信息，并对其进行有效监控，当系统的容量趋势不断上升或下降时，通过告警发送给相关人员告知当前的容量情况，相关负责人员可以根据当前容量并结合实际的业务做出扩容或缩容的决策。7.1.3.2技术能力 为了有效进行容量分解和预警，需要主动进行容量分析和优化，容量管理能力可分为如下四个模块：容量规划能力需要知道当前业务需要多少IT资源。在进行年度IT资源预算规划或新业务、新产品上线前需要仔细评估所需的IT资源。容量监控能力需要实时获取容量信息。业务和产品在服务用户的过程中，需要投入人力建设相应的容量监控和预警系统，实时收集与容量相关的数据，当容量水位低于或高于预先设定的阈值时，就需要报警，报警后开发工程师和运维工程师方可进行容量扩缩容等优化。51容量调整能力根据业务情况及时调整容量。开发工程师和运维工程师需要做好相应的预案，以应对突发的流量或对处于生命周期末端的产品进行扩缩容。应用系统规格基线能力每个应用系统上线需要给出明确资源规格要求，经过评审后成为基线。7.1.4 容量管理成熟度等级说明等级容量管理成熟度等级说明3-SRE 转型 初步建立容量管理体系能力：包含容量管理组织、流程规范 有明确的容量管理目标和管理方法 容量管理范围覆盖基础设施资源，包含风火水电、主机、CPU、内存、存储、网络资源、数据库、中间件等 有基础的容量管理工具能力，容量可视化平台、容量告警平台4-初步确定性 完善容量管理系统，容量管理范围扩展到应用系统容量 建设容量分析系统，制定容量优化体系以及容量预案 从成本最优的角度构建容量精细化管理能力，实现弹性扩缩容5-高度确定性 建立专门的容量管理虚拟项目团队和相应负责人 建立容量管理的考核和奖惩机制，并持续改进 企业的IT资源进行系统的容量管理，将企业内部各部门、各角色对容量管理的目标和效果认知达成一致7.2成本管理7.2.1成本管理定义成本管理是通过工程、财务、技术和业务团队在数据驱动的支出决策上进行协作，使组织获得最大的业务价值。7.2.2 成本管理衡量指标云支出可分配到业务/部门的百分比。云支出预测准确率。支出预测是指基于历史支出和对未来计划的评估结果。云支出是可变的，本质上很难预测，预测结果往往跟实际支持有很大的差异。了解未来的云基础设施和应用程序生命周期变化可能如何影响当前预算并影响预算规划和未来的云投资决策。云服务提供商折扣使用覆盖百分比。527.2.3 成本管理能力7.2.3.1体系能力组织成本管理需要企业高管、财经、IT、业务、FinOps教练多角色协同。流程企业实践FinOps时，按可视、优化、持续运营模型迭代优化，从小规模开始，在适合本企业的FinOps活动成熟的情况下逐步扩大规模和范围。工具云财务管理，使用云财务管理，可提高云支出的透明度和可预测性。区别于传统IT采购的集中式模式，云的消费是分散、可变、随时可扩展的，许多企业面临如何准确规划、如何明确成本责任、如何跟踪控制成本、如何优化成本等诸多挑战。华为云为客户提供一整套解决方案，帮助客户完成云财务管理转型。功能包含四大模块：1、成本规划与计划；2、管理账单与控制成本；3、成本分配与可视化；4、成本节省与优化。7.2.3.2技术能力成本可视成本可视是理解成本构成和优化成本的基础。成本可视使企业看清成本结构和趋势、预测未来云开支，让企业通过数据支撑决策，最终确保云支出与业务目标保持一致。让业务团队根据预算调整云的使用，减少预算超支和浪费。成本优化各业务成本可视后，就可以针对主要支出驱动因素（例如计算、数据库、存储、网络或其他高阶服务）进行优化改善。典型业务云化模型包括布局、资源、数据，以及短信、云中间件等，需要从业务多层次角度考察成本与业务之间的平衡，发现潜在降本方向，在以业务稳定性、可靠性为前提，并兼顾业务连续性、扩展性的基础上优化成本。运行时监控账单与对账管理与控制事中监控：异常可视组织匹配成本预测预算规划规划与计划事前规划：未来成本可视赋能知识能力开放持续运营计费优化建议资源优化建议方案优化参考节省和优化成本分配公共成本拆分可视化成本分析分配与可视事后分析：精细化可视流程可视运营优化成本管理流程图53持续运营企业云消费贯穿上云的整个过程，企业需要从组织、文化、流程等方面建设成本运营体系，支撑持续优化。持续运营能力包括如下几个部分：推动成本意识文化；建立团队协作机制；制定成本运营目标和计划；构建自动化能力；定期复盘，迭代改进。7.2.4 成本管理成熟度等级说明等级成本管理成熟度等级说明3-SRE 转型 云开支可分配到业务（部门）的百分比=50%云厂家服务折扣利用率=60%云成本预测准确率=80%4-初步确定性 云开支可分配到业务（部门）的百分比=80%云厂家服务折扣利用率=70%云成本预测准确率=85%5-高度确定性 云开支可分配到业务（部门）的百分比=90%云厂家服务折扣利用率=80%云成本预测准确率=88T8.运维合规8.1安全生产8.1.1 安全生产定义为持续保障现网质量的“稳定可靠”，从人员、工具、流程规范等方面在安全预防、过程监控、结果稽查等维度进行安全生产管理。8.1.2 安全生产衡量指标通过对安全生产相关维度的衡量指标设定及考核，持续提升安全生产合规性。资质合规率：统计周期内人员资质合规率。计算公式：（资质合规人数/拥有资质人员总数）*100%特权账号纳管率：统计周期内BMC特权账号、网络设备特权账号、安全设备特权账号、Linux操作系统特权账号、数据库特权账号、应用特权账号的纳管率。如：物理设备BMC的admin、root账号，Linux操作系统的root账号、数据库MySQL的root账号等。计算公式：（CMDB中符合纳管且已纳管到堡垒机的设备数量）/CMDB中符合纳管数（按设备数量维度）*100%高危拦截：统计周期内违规/误拦截率。通过一系列的管理策略及技术手段对运维各项活动进行合规性管理，保障现网质量。其能力主要表现在安全生产能力的建设。运维合规框架图运维合规账号纳管率 资质合规率 违规拦截率 误拦截率 衡量标准账号权限管理 人员资质运维通道管理高危拦截安全生产稽查技术能力组织 流程工具体系能力成熟度模型一级（3-SRE转型）二级（4-初步确定性）三级（5-高度确定性）保障现网质量稳定可靠专项能力安全生产551）违规拦截率IR（interception rate）（违规拦截率=1-风险漏报率）计算公式：IR=(IN/V)*100%IN：已拦截违规命令总数 V：违规总数量。2）误拦截率FIR（False interception rate）（误拦截率=风险误报率）计算公式：FIR=（FIN/CN）*100%FIN：合规误拦截命令总数 CN：合规操作命令数量。8.1.3 安全生产能力8.1.3.1体系能力文化建设现网质量“稳定可靠”是企业生存的基石和发展成长的生命线，重中之重，而如何做到让每个“运维人”/“质量人”能够敬畏现网，如履薄冰，通过明确的安全生产理念来引导，并不断提升、发展来确保现网保障团队的质量文化凝聚力。强化敬畏现网及质量优先等文化意识，建立文化制度、红线及运维禁止行为等行为规范，并打造铁一般的纪律部队，令行禁止。全体成员共同提升安全意识、守护质量，构筑一个坚固的“安全万里长城”。建设好文化理念，统一语言，营造全员追求高质量、安全生产的氛围，并定期组织安全生产的规范宣传、近期违规的回顾学习及通报，开展各项安全生产的专项例行活动等，强化理念和意识。组织安全生产是由安全生产管理团队负责，其工作职责是管理安全生产场的建设，看护各项运维流程及规范，运维通道及高危拦截的管理，稽查各项流程规范不遵从性等事宜。通过其运作将安全生产的工作狠抓落地，持续维护现网质量的“稳定可靠”。建立安全生产的三层防线，第一层是各业务部门，业务主管是本部门的质量与安全生产的第一责任人，对责任结果负责。第二层是质量的行管部门，是质量管理的专业能力中心和运作支撑机构，共背质量结果。第三层是审核机构，负责对质量和管控结果进行评估，负责反向审核。安全生产管理团队第一层质量防线业务部门第二层质量防线支撑机构第三层质量防线审核机构看护运维流程规范高危拦截安全稽查专题活动奖惩机制安全生产三层防线图56流程在端到端的安全生产管理中对关键节点进行流程管理，流程主要包括账号权限管理和安全生产稽查等流程。1)账号权限管理流程：依托安全生产工具化能力，对运维人员的个人用户账号及系统、设备特权账号的权限申请授权、延期及销户等全生命周期活动进行集中化管理，规范账号权限管理流程，确保现网访问受控，提升现网的运维质量。2)安全生产稽查流程：基于安全生产稽查规则实施安全生产稽查活动，流程规范了从稽查信息收集到整改闭环的全生命周期中重要的活动节点，包括稽查信息收集、结果的公示发布、改进措施的反馈及最终整改闭环，阐述了安全生产稽查的流程管理活动。工具权限管理平台：单点登录：为运维侧所有服务提供统一的单点登录、认证鉴权等服务特性。集中控制运维平台用户的访问权限：控制每个运维平台用户访问和操作资源的权限。权限分权分域管控：针对不同资源向不同人员授予不同权限。操作日志集中管控：可以查看用户在运维平台的操作日志，追溯什么人在什么产品什么时间做了什么事情。堡垒机：通道管理：提供安全可靠的接入现网运维的通道。账号纳管：纳管现网特权账号（如linux主机、网络设备、数据库等）。密码巡检：实现自动改密、手工改密、密码正确性巡检及私建账号巡检。安全管控：实现高危拦截、白名单校验、动态提权及日志审计。8.1.3.2技术能力8.1.3.2.1账号权限管理为规范管理设备、系统、产品服务及运维工具的账号权限，降低现网安全，需构建账号权限管理。通过明确人机、机机账号的基线及工具权限集划分标准，制定工具权限管理规范及特权账号管理规范，依托SOD（separation of duty）权责分离原则来制定账号权限管理规范，以保证现网稳定可靠。人机及机机账号基线：明确设备类型、产品、账号类别、登录端口及责任人。工具权限集划分标准：明确工具命名规则及权限集类型（系统类、资源类），基于权限集类型设定风险等级，确定适用人群、相关审批人。工具权限管理规范：为实现工具权限的生命周期管理，规避由于工具权限滥用导致的安全事件，依据风险分层分级和权限SOD（separation of duty）原则，制定的相应管理规范，确保现网系统访问受控，实现安全与效率的均衡。特权账号管理规范：明确特权账号全生命周期的管理要求，规避由于特权账号滥用、泄露导致的安全事件，对特权账号依据风险分层分级提出对应的指导和要求，确保现网系统访问权限有效管控。8.1.3.2.2资质管理因存在大量的人员对现网进行操作，为确保现网的安全可靠，需对现网操作人员进行资质管理。资质：基于现网操作风险级别和操作权限范围进行资质划分，不同的资质可以获取不同级别的权限，如高等级的可获取账57号及权限的管理权限，中等级的可获取高危类、中低危类风险操作及评审权限等。人员资质模型：为确保人员能力可信，设立资质中心，所有运维岗位人员根据岗位类型的不同，需满足在上岗认证考试、承诺书签署、相关岗位经验、实操经验、背景调查五个维度方面的资质要求，并对不同资质类型明确人员资质要求。8.1.3.2.3运维通道管理 在运维的过程中存在多种远程接入类型的运维通道（如白屏运维工具通道、黑屏通道、SVN通道等）接入现网，为确保现网安全可控，各运维通道需完全纳入运维平台进行统一管理。通道纳管设计原则：构建已知通道的管理要求及未知通道的检测能力,实现运维通道可查可管。运维通道管理要求：发布安全生产运维通道管理措施，工具主动对接纳入应用系统上线管理流程。未知通道的识别管理策略：针对不同的未知运维通道，按照不同的策略进行识别，以便于督促整改及纳管。白屏运维工具通道（UI界面操作的运维工具）：通过安全数据分析识别非法入口，非法白屏变更工具和非法操作通道。黑屏通道（如堡垒机或通过窗口直接执行命令的工具）：基于现网后端命令日志 算法识别未知黑屏通道。SVN通道：基于后端日志与访问日志匹配识别未知通道。8.1.3.2.4高危拦截高危操作是指执行高危命令、或因操作不当或失误，导致系统异常，包括业务严重受损甚至中断、数据丢失、系统无法维护等严重影响的操作。为避免因现网进行高危操作而导致现网事件，需制定拦截管理机制。所有的高危操作入口或高危的系统行为均需要防护或者保护设计。工具保护能力 降低用户操作对现网影响范围（即爆炸半径），将高危/异常操作对系统的风险限制在可控的范围内，对用户单次操作的对象范围要进行约束。如禁止跨Region、禁止跨AZ等。高危批量操作，按风险情况制定分批执行及卡点策略，纳入统一管控策略。高危拦截系统，实现黑白命令自动拦截。流程合规防护能力 操作方案SOP（Standard Operating Process）化，实现操作命令在线管理、同源共享。变更授权，动态变更授权管理，服务按白名单管理变更。变更时间窗及熔断控制，防呆保护。1.上岗证（考试）（必要条件）2.承诺书（必要条件）3.岗位经验4.实操经验5.背景调查（安全意识、专业能力）运维岗位人员资质模型运维岗位人员资质模型图588.1.3.2.5安全生产稽查对开展各项安全生产活动相关流程规范的遵从性进行安全稽查，强化现网操作人员对各项流程规范的遵从性意识，减少及避免因现网操作人员不遵从流程规范所导致的现网事件或问题，保障现网的稳定可靠。稽查的范围：基于现网运维禁止行为规范进行全面稽查，包括红线行为类、变更类、监控告警类、问题管理类、账号权限类等相关维度。未遵从性定级：依照未遵从性所导致的现网质量事件，设定相应等级及对应的问责措施。安全生产稽查策略：鼓励业务侧主动自纠自查，业务优先于安全管理部门稽查发现的未遵从行为及改进，安全管理部门不做警示。安全管理部门通过工具自动化、日志等多种途径进行巡检和稽查，对发现的未遵从行为，安全管理部门按照未遵从性造成影响对应的等级进行问责，并对整改方案进行监督落地，完成整改闭环。8.1.4 安全生产成熟度等级说明等级安全生产成熟度等级说明3-SRE 转型 建立初步的安全生产体系和文化理念，开展文化及组织建设、流程、工具等各项能力建设，各项能力待加深、强化 已知运维通道完成100%纳管到运维平台 资质合规率可达到90%;特权账号纳管率可达到90%违规拦截率IR95%;误拦截率FIR99%;误拦截率FIR=50%云 厂 家 服 务 折 扣 利 用 率=60%云成本预测准确率=80%完善容量管理系统，容量管理范围扩展到应用系统容量从成本最优的角度构建容量精细化管理能力，实现 IT资源池弹性伸缩云开支可分配到业务（部门）的百分比=80%云 厂 家 服 务 折 扣 利 用 率=70%云成本预测准确率=85%建立容量管理的考核和奖惩机制，并持续改进建立专门的容量管理虚拟项目团队和相应负责人云开支可分配到业务（部门）的百分比=90%云 厂 家 服 务 折 扣 利 用 率=80%云成本预测准确率=88%运维合规建立初步的安全生产体系和文化理念，开展文化及组织建设、流程、工具等各项能力建设，各项能力待加深、强化已知运维通道完成 100%纳管到运维平台资质合规率可达到 90%;特权账号纳管率可达到90%违规拦截率 IR95%;误拦截率 FIR99%;误拦截率 FIR0.01%全员参与，定期开展安全生产专项活动；安全生产与质量文化“融入血液”，安全生产能力建设进入自演进阶段

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市场研究2023年11月拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书2020年，仲量联行首次发布中国房地产科技研究报告 构建开放生态，重塑行业价值。此后，我们经历了一系列“黑天鹅”事件，经济和社会环境都充斥诸多不确定性，房地产行业发展面临巨大的压力。与此同时，在房地产调控政策以及“双碳”目标的共同推动下，高质量、绿色低碳发展已成为房地产行业的共同目标。在有限的资源条件下，越来越多的企业开始借助技术、资本等杠杆的作用，力求实现价值可持续。令人振奋的是，科技创新的力量一直在延续并推动着房地产行业的发展，包括人工智能、物联网、机器人等一系列新兴技术的持续投入已经开始带来显著的成果。这些技术创新的规模和影响力比三年前更大，推动着房地产科技解决方案的广泛应用和落地。经过多年的发展，中国已经成为全球最重要的房地产科技市场之一。中国企业对房地产科技一直保持着高度关注和热情，即使在如今经济下行压力下，绝大部分企业投资房地产科技的决心并未动摇。相比三年前，更多的企业意识到了房地产科技在提升企业竞争力和实现可持续发展方面的价值，而这也成为了企业选择和评估房地产科技解决方案的重要标准。前言仲量联行一直深耕于房地产科技领域，并致力于建设开放、透明、协作的房地产科技生态体系，联动各方力量，促进行业实现创新变革。在这个过程中，仲量联行积累了700余家国内房地产科技企业及其项目数据，并建立了一套针对房地产特定应用场景的专业数据分类标准。这套数据库不仅能帮助企业筛选和匹配合适的房地产科技解决方案，也为我们研究中国房地产科技产业的发展提供了宝贵的资源。此外，今年，仲量联行还在全球10个国家对1000余家企业租户、投资机构以及开发商展开了关于房地产科技的调研，其中包括了82家中国企业。这些调研结果将有助于我们更好地了解企业对于房地产科技不同阶段的投资需求、战略决策以及所遇到的挑战。本报告总结了后疫情时代房地产科技的发展趋势，并根据仲量联行在房地产科技领域的多年实践经验，为企业实施房地产科技战略提供了具体的建议。希望这份报告能帮助行业中的企业在充满不确定性的大环境中更灵活、更高效地调动资源以实现科技战略目标，进而推动整个行业实现可持续发展。“仲量联行一直深耕于房地产科技领域，并致力于建设开放、透明、协作的房地产科技生态体系，联动各方力量，促进行业实现创新变革。李倩玲 大中华区首席执行官仲量联行2目录01中国房地产科技发展的四大现状402投资与需求12ESG：企业普遍关注的房地产科技投资方向03技术与产品20泛人工智能和可持续相关技术备受市场瞩目04战略与挑战29企业积极推进科技转型战略但缺乏行动规划05房地产科技战略实施的三个建议33附录：研究数据和方法37拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书3拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书图1未来三年房地产科技预算增幅中国房地产科技发展四大现状0192%企业租户87%投资者和开发商在全球经济形势日趋严峻的背景下，企业的经营和发展面临着诸多挑战，科技创新也因此成为了越来越多企业应对经济下行的重要手段。在企业房地产战略方面，科技的重要性也在不断提高，这一点已经从企业房地产科技预算增幅中得到了印证。调研结果显示，分别有92%的企业租户和87%的投资者以及开发商表示企业在未来三年将进一步增加在房地产科技方面的预算，并且增幅高于其他类型的不动产预算（包括人员经费、开发面积、非技术类运营等）。其中，投资者和开发商房地产科技预算显著增加的比例达到了60%，反映了这部分企业科技化转型的决心。数据来源：仲量联行2023年全球房地产科技调研问卷（中国企业）在未来三年将进一步增加在房地产科技方面的预算企业租户投资者和开发商36V%6%2%0%略有增加保持不变略微下降显著增加经济承压大环境下，企业对房地产科技投入仍保持增长您预期未来三年，贵组织的房地产科技预算会发生什么变化？4拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书图2房地产科技的价值您在多大程度上赞同以下说法：房地产科技将扩大企业竞争优势；愿意为使用配备高科技设施的建筑支付溢价。的企业租户认为房地产科技将扩大企业竞争优势88B%同意38%同意46%非常同意54%非常同意的企业租户愿意支付溢价，以使用配备高科技设施的建筑92%预算增加的背后也体现了房地产科技的价值正得到越来越多企业的认可。不仅仅是投资者和开发商，88%的企业租户同样认为房地产科技将有助于提升企业竞争力。尤其是在疫情过后，企业房地产管理者亟需解决降本增效、风险控制、员工福祉等核心问题，房地产科技的价值已经由最初的差异化需求转变为真正赋能企业实现可持续发展的引擎。此外，调研结果显示，92%的企业租户表示愿意为配备先进技术的建筑支付“科技溢价”。因此，对于开发商而言，通过加强科技投入，打造智能化建筑以满足租户日益增长的科技需求，将成为吸引租户和提高租金收益的重要手段。数据来源：仲量联行2023年全球房地产科技调研问卷（中国企业）5拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书“房地产科技的效果究竟如何？”一直以来都是企业最为关心的问题。根据调研，超过半数的企业都将用户满意度和降本增效作为衡量房地产科技应用成效最常用的指标。尤其在市场竞争日益激烈和运营成本不断上升的情况下，企业更加重视科技产品在成本控制、提升效率和竞争力方面发挥的作用。从评价结果来看，80%的中国受访企业认为他们目前部署的房地产科技解决方案是“成功”的，即已经实现了大部分目标，但其中认为“非常成功”的企业仅有20%，远低于全球的平均值35%。究其原因，66%的中国企业表示当前市场上仍然缺乏足够成熟的房地产科技解决方案以满足企业的需求。由此可见，中国的房地产科技解决方案仍然有很大的提升空间。科技应用成效有待加强，用户满意度和降本增效是关键图3房地产科技评估常用的三大指标数据来源：仲量联行2023年全球房地产科技调研问卷（中国企业）图4房地产科技应用成果评价数据来源：仲量联行2023年全球房地产科技调研问卷（全球企业）60%成功20%非常成功中国47%成功35%非常成功全球您如何评价贵组织迄今为止的科技应用成果？房地产科技评估指标50%客户/员工 满意度企业租户投资者/开发商52%直接经济收益58%工单/事件 响应速度66%客户/租户满意度66%数据总量和有效分析59%项目完成开发时长贵组织使用哪些指标来衡量技术工具和系统的成效？6拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书从具体指标来看，企业租户普遍认可房地产科技在提升客户或员工参与度、满意度以及生产力等方面的表现，“成功”比例超过70%；其次，在降本增效方面，“成功”比例也达到了68%左右，但“非常成功”的占比明显有所减少。对于投资者和开发商而言，科技产品的投资回报率（ROI）表现普遍较好，“成功”比例达到了81%，在数据收集和分析以及提升空间利用效率、缩短开发时间等方面，“成功”比例也接近70%。但与企业租户相比，在客户或租户满意度方面，投资者和开发商认为的比例相对较少。此外，科技产品在筹资渠道以及投资估值等方面的表现也不尽如人意。值得注意的是，无论是企业租户还是投资者或开发商，普遍认为当前房地产科技在实现能效监测与优化方面尚显不足，而这恰恰是实现低碳运营的关键所在，需要加强技术研发与投入。图5房地产科技评价指标和结果对比数据来源：仲量联行 2023 年全球房地产科技调研问卷（中国企业）企业用户投资者/开发商客户/员工参与度和满意度员工生产力提升工单/事件响应时间房地产组合利用率和效率的提升直接经济效益每个已购买产品的用户使用率和留存率能源效率或碳排放绩效的改善新的内外部工具或产品的开发数据报告和分析能力增强300($2$r%科技产品的投资回报率ROI28r%收集到的数据总量和有效的数据分析31ip%占用率/利用率28ih%完成开发所花的时间25ih%施工现场安全标准31fb%员工工作效率所节省的时间28fb%客户/租户满意度指标28fb%筹资/筹款金额或渠道19f%资产或投资组合估值指标19fb%0%0 00%能源效率/碳排放或隐含碳预计值28V%非常成功成功过去 12 个月中，贵组织在实现以下领域的技术项目目标方面有多成功？7拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书在过去十几年里，随着各类新兴科技的跨界融合不断深入，专攻于房地产领域科技创新的企业数量和类型也出现了爆发式增长。根据仲量联行房地产科技数据库的统计结果，中国房地产科技企业的数量在2010年之后开始明显增多，近十年内成立的房地产科技企业数量占到了数据库的75%。其中，逾八成的企业位于长三角、大湾区以及京津冀这三个城市群，并以北京、上海、深圳等房地产市场发达且科技实力雄厚的一、二线城市为首聚集。房地产科技生态创新力强，新场景新赛道不断涌现图6房地产科技企业数量数据来源：仲量联行中国房地产科技企业数据库数据来源：仲量联行中国房地产科技企业数据库图7房地产科技企业数量排名前十城市图8房地产科技企业城市群占比上海362075255200北京深圳杭州广州成都南京苏州香港厦门39%长三角25%大湾区24%京津冀8%其他4%成渝75%的房地产科技企业在近10年内成立企业累计数量0050060070080020002000420052006200720082009200000222023H12000年之前7038拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书图9房地产科技企业最新融资轮次统计（截至2023H1）数据来源：仲量联行中国房地产科技企业数据库注：数据仅统计了有公开融资记录的房地产科技企业共515家。风险投资基金一直以来都是推动房地产科技企业发展的重要力量。从企业的融资记录来看，中国房地产科技企业正在逐渐由风险投资早期阶段向风险投资晚期阶段演进，处于这两个阶段的企业分别占到有融资记录企业总量的40%和27%。公司数量融资阶段种子轮7天使轮72211风险投资早期145风险投资晚期34上市34战略投资12并购9拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书数据来源：仲量联行中国房地产科技企业数据库设计与施工物业与设施管理资产运营与管理租赁与营销随着新鲜血液的不断加入，房地产科技领域的竞争日益加剧，赛道也变得更加丰富，不断涌现出新的应用场景和商业模式。从城市、建筑到空间，从设计施工、物业管理、资产运营到租赁营销，房地产科技已经渗透到了房地产项目的各个尺度和生命周期的各个阶段。与三年前相比，无论是房地产科技覆盖的广度还是深度都有了明显的提升。图10房地产科技全景图智慧交通地理空间大数据综合能源服务数字孪生平台智慧城市资产管理平台碳资产管理数据研究模型合同管理风险预警规划选址数字营销智慧交互线下营销租赁交易平台工程项目管理新材料智慧工地供应链服务建筑设计软件装配式建造建筑机器人能源管控停车服务全屋智能环境健康监测管理装配式装修智慧楼宇智能办公智慧物管联合办公安防智慧零售客流分析智慧仓储管理系统数字工厂仓储机器人供应链管理服务机器人充电储能幕墙清洁机器人办公零售工业酒店公寓智慧酒店无人零售长租公寓管理系统智能充电桩房地产科技数字化设计城市建筑空间10拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书图112012-2022年房地产科技投资事件数量和金额数据来源：仲量联行中国房地产科技企业数据库2012年之后，投资市场对于房地产科技的热度不断上升，近10年累计发生了超过1860余起投资事件，累计交易金额超过585亿美元，年均复合增长率为62%。2018年之后，虽然事件数量有所回落，但单笔投资金额仍保持上升的趋势，直至2022年，受到疫情和全球经济不稳定等因素影响，房地产科技投资规模明显下降，资本市场开始降温。资本市场趋于理性，融资轮次由早期向中后期转移2015年之后，房地产科技投资事件中天使轮和A轮的占比逐步下降，由75%跌至2022年的40%；与此同时，B轮和C轮事件占比稳步上升，从3%上升到2022年的25%，反映了房地产科技的投资阶段正由早期向中后期转移。这一方面说明房地产科技企业正在逐渐走向成熟，另一方面也反映了资本市场的投资行为更趋于理性。10年投资事件1860 起交易金额超过585亿美元投资事件投资事件交易金额十亿美元005028250000212022数据来源：仲量联行中国房地产科技企业数据库图122015-2022年房地产科技投资轮次占比变化天使/A轮B/C轮0 0Pp 00212022投资事件数占比 3C%u拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书ESG是企业普遍关注的房地产科技投资方向近年来，ESG（Environment环境、Social社会、Governance治理）的理念在全球范围内受到企业广泛的认可，并逐渐融入了企业日常经营和管理中。房地产是对全球碳排放影响最大的行业之一，同时也是支持实现社会价值目标的重要载体。为了实现可持续发展目标，与ESG相关的房地产科技投资已经成为一种趋势，越来越多的企业开始关注并积极参与其中。调研结果表明，78%的投资者和开发商在选择合作企业时，更倾向于那些能够提供支持ESG绩效追踪和评估服务技术的企业。相比其他因素，ESG的重要性更加突出。此外，企业的房地产科技预算增幅也主要集中在环境、安全、合规等ESG相关领域。由此可见，未来三年在房地产科技领域，具备ESG相关技术和解决方案的企业将具有更强的竞争力，并在此领域发挥重要的作用。图13未来三年房地产科技预算增幅具体领域数据来源：仲量联行2023年全球房地产科技调研问卷（中国企业）投资与需求02您预期未来 3 年，贵组织的房地产科技预算增幅最大的是哪些领域？监测、改善和报告环境可持续性利用数据分析辅助决策以提高合规性并减少风险优化建筑性能和维护灵活管理空间需求和使用情况员工的身心健康员工参与度和体验0 0%企业用户改善项目安全性监测、衡量、报告和改善自有资产的能源效率或碳排放新的施工技术或材料了解您的客户（KYC）/反洗钱（AML）和监管合规改进的资产选择和策略分析施工项目管理/工作流程工具0 %投资者/开发商40拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书图14未来办公空间房地产科技需求和供给打造低能耗、可持续、以人为本的办公空间不仅是企业实践ESG理念的重要举措，同时也是未来办公的主要发展趋势。在物联网、大数据、人工智能等技术的加持下，办公空间的智能化水平得到了显著提升，这为企业进一步优化办公环境和管理方式提供了更多的可能性。调研结果显示，无论是企业租户还是投资者或开发商，与环境相关的房地产科技都被优先考虑用于办公空间。其中，最受关注的是用于追踪能源效率或碳排放的物联网和传感器，这直接关系到企业的脱碳目标。此外，38%的投资者和开发商还计划提供自动或预测性能源绩效管理系统，尽管企业租户对此需求不甚明显，但对于业主而言，部署此类技术将有助于提高物业能源管控的效率。除了环境要素外，企业租户对提升员工福祉的技术需求也相对较高。例如，为员工提供储物柜、外卖柜等便利设施以及便于员工预订共享设施（如会议室、健身房等）的小程序等。然而，这部分需求尚未得到投资者和开发商足够的重视。这种差距提醒我们，业主在满足租户环境需求的同时，也应加强有利于实现ESG中社会目标的技术投入，这将有助于提升未来办公空间的竞争力。数据来源：仲量联行2023年全球房地产科技调研问卷（中国企业）贵组织下次寻找新的办公场所时，希望业主提供的科技产品？贵组织计划将哪些科技产品纳入现有资产或未来的开发项目？用于追踪能源效率/碳排放的物联网/传感器自动或预测性能源绩效管理系统数字基础设施和高速网络用于追踪空间使用情况的物联网/传感器用于监测室内空气质量的物联网/传感器工单和资产/工作场所管理系统可灵活调整配置的空间先进的混合现实技术供员工/租户使用的便利设施员工/租户体验平台32H(8(8(4 1!%7%3%用于追踪能源效率/碳排放的物联网/传感器用于监测室内空气质量的物联网/传感器用于追踪空间使用情况的物联网/传感器供员工/租户使用的便利设施员工/租户体验平台数字基础设施和高速网络可灵活调整配置的空间工单和资产/工作场所管理系统自动或预测性能源绩效管理系统先进的混合现实技术 企业租户 投资者/开发商 13拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书随着时代的变迁和科技的进步，企业租户的房地产经营策略也在不断演变。这个过程中，科技发挥着越来越重要的作用，企业租户对于房地产科技的需求也在不断变化和升级。根据调研结果，企业租户现阶段推动房地产科技应用的动力主要来源于人才吸引和保留、数据分析和管理以及自动化。从长远来看，企业租户对于房地产科技的需求在三年后将更直接地影响房地产管理的效率和模式，包括提高资产和空间的利用效率、支持混合灵活工作模式、自动化以及衡量和提升可持续指标。总体上，企业租户的房地产科技需求正朝着更协同化、智能化以及低碳化的空间管理目标演进。企业租户的科技需求：空间管理协同化、智能化和低碳化数据来源：仲量联行2023年全球房地产科技调研问卷（中国企业）图15推动企业租户应用房地产科技的主要原因提高资产和空间的利用效率支持混合、灵活和远程办公自动化运营管理衡量和提升可持续性指标吸引和留住人才促进公司业务收入提高员工/客户的体验和福祉收集、管理和分析数据辅助和提升商业决策降低成本67788991010现状3年后排名您认为当前和未来 3 年，贵组织在应用房地产科技方面的三大主要原因分别是什么？14拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书在问卷中，仲量联行针对企业租户对六大类别中的21种核心技术产品的部署情况进行了调查。结果显示，大部分企业仍处于房地产科技应用和部署的早期阶段，只有三种科技产品的完全部署比例超过40%，分别是办公室协作技术、数据分析建模软件以及健康和福祉解决方案。这些技术产品与企业租户现阶段的科技需求基本相匹配。然而，总体上，中国企业租户部署房地产科技的比例要明显低于全球平均水平，仍有很大的发展空间。图16企业租户核心房地产科技产品全面部署比例数据来源：仲量联行2023年全球房地产科技调研问卷（中国企业）协作技术 50664($ %员工体验 CRE运营 办公室协作设备远程办公技术沉浸式技术/虚拟现实3620%可持续性 全球能源/排放跟踪和报告能源/排放管理能源基础设施健康和福祉解决方案工作场所体验和反馈382( %智能建筑 物业库存跟踪和管理预测性管理和维护个性化空间管理监测空间/工作场所绩效的传感器服务/工业机器人数字孪生/BIM平台智能合约设计和装修规划工具租赁管理工具4262 %数据和分析 数据分析建模软件CRE数据储存先进的网络安全综合数据仪表盘贵组织已经全面部署了以下哪些科技产品？15拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书在未来的1至3年内，企业租户对于房地产科技产品的部署也有明确的优先级。短期内，数字孪生/BIM平台、综合数据仪表盘、租赁管理工具等有助于提高空间管理效率的产品更受到企业租户的关注。此外，员工健康福祉解决方案，以及先进的网络安全和远程办公技术等能为企业提供更多的办公灵活性并提高员工的工作效率和满意度的技术也是企业部署的热点。远期看来，企业租户对于虚拟现实、个性化空间管理以及规划预测等前瞻性技术产品抱有更多的兴趣。虽然这些产品目前成熟度较低，应用场景和价值都有待进一步挖掘，但它们代表了未来空间利用和管理的新趋势，具有很大的潜力。值得注意的是，用于能源和碳排放管理的科技产品部署优先级也相对较低，这可能是由于目前国家对于碳排放相关标准和政策还在制定过程中。随着碳核算、碳配额、碳交易及电力现货交易等标准和政策开始陆续出台，建议企业密切关注政策动态和相关技术可行性，并根据自身需求和实际情况提前制定部署计划。图17未来1-3年企业租户计划部署的房地产科技产品数据来源：仲量联行2023年全球房地产科技调研问卷（中国企业）54T%综合数据仪表盘50%租赁管理工具50%健康和福祉解决方案 46335320($34546%远程办公技术522%5数字孪生/BIM平台 先进的网络安全 能源/碳排放管理 个性化空间管理 预测性管理和维护 设计和装修规划工具 监测空间绩效的传感器 沉浸式技术/虚拟现实 未来1年内部署 未来3年内部署 贵组织计划部署以下哪些科技产品？16拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书面对当前的经济形势，投资者和开发商推动房地产科技应用的动力主要是优化投资决策以及降本增效。然而，从长远来看，增强资产估值和承保能力以及改善租户体验和满意度是他们未来希望通过房地产科技提升的主要方向。此外，随着气候变化等不确定因素的增加，投资者和开发商也越来越注重缩短开发时间和风险监管，这也成为他们应用房地产科技的主要驱动力。投资者/开发商的科技需求：提升资产价值、客户满意度和风险管控能力数据来源：仲量联行2023年全球房地产科技调研问卷（中国企业）图18推动投资者/开发商应用房地产科技的主要原因67788991010现状3年后提升资产估值和投资测算能力改善租户体验和满意度缩短项目开发时间气候与环境风险监管改进资产选择和战略分析提高生产效率、实现自动化或降低成本寻找交易项目或基金收集、管理和分析数据衡量和管理能源效率/碳排放增加收益或利润排名您认为当前和未来 3 年，贵组织在应用房地产科技方面的三大主要原因分别是什么？17拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书图19投资者/开发商核心房地产科技产品全面部署比例数据来源：仲量联行2023年全球房地产科技调研问卷（中国企业）在问卷中，仲量联行调查了投资者和开发商对六大类别中的23种核心技术产品的部署情况。结果显示，尽管大部分企业对于房地产科技的部署仍处于早期阶段，但相较于企业租户而言，完全部署比例超过40%的科技产品数量相对更多，占到了四分之一。这些科技产品主要集中在资产和投资组合管理、投资和交易管理以及数据和分析这三大类，对于提升资产管理和交易效率具有积极的促进作用。与全球企业相比，目前投资者和开发商在房地产科技产品部署方面仍然存在一定的差距，主要集中在设计和施工、可持续性以及筹资和借贷这三个方面。建筑、设计建模和规划3481G4%DA(%9%施工项目管理施工技术融合的建筑网络技术能源基础设施可持续性监测报告自动化和预测性能源管理50G8A4%资产估值工具交易管理工具投资组合绩效分析筹资、借贷和融资平台投资者关系工具资产运营管理工具物业设施管理平台租户参与和体验灵活租赁管理软件借助VR和AR技术看房建筑管理系统/BMS建筑物联网/传感器先进的网络安全数据分析建模软件CRE数据储存综合数据仪表盘全球 设计和施工 员工体验 投资和交易管理 资产和投资组合管理 可持续性 数据和分析 贵组织已经全面部署了以下哪些科技产品？18拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书根据受访企业未来1至3年的房地产科技部署计划，短期内，能够提升企业数据收集和分析能力，如建筑物联网和传感器、综合数据仪表盘、数据科学和分析工具，以及提升可持续性的科技产品，如自动化和预测性能源管理、可持续性监测报告，预计将有望被广泛部署。此外，设计建模和规划也是开发商近期普遍关注的一类产品。另一些以提升客户体验、信息安全以及管理效率的新技术和产品，如VR/AR看房、网络安全、建筑或空间管理系统等，被投资者和开发商列入了更远期的部署计划中。这些产品需要更多的时间和资源投入，但随着技术不断进步，在未来的市场竞争中，它们或将扮演越来越重要的角色。图20未来1-3年投资者/开发商计划部署的房地产科技产品数据来源：仲量联行2023年全球房地产科技调研问卷（中国企业）贵组织计划部署以下哪些科技产品？69c%自动化和预测性能源管理59%综合数据仪表盘56%设计建模和规划24453%可持续性监测报告628%6建筑物联网/传感器数据分析建模软件先进的网络安全融合的建筑网络技术建筑管理系统/BMS灵活租赁管理软件租户参与和体验AR/VR看房未来1年内部署 未来3年内部署 56拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书在全球范围内，企业普遍将人工智能相关技术视为未来三年对房地产影响最大的技术之一，仅次于清洁能源解决方案。尤其是ChatGPT的出现使得生成式人工智能（GenAI）技术成为了全球关注的焦点，其市场规模正呈现指数级增长。然而，从认知程度来看，企业却普遍对这些技术缺乏了解，仍然需要更多的专业知识培训和市场教育来弥补，以帮助企业将新技术转化为竞争力。VergeSense利用计算机视觉技术实时提供办公环境内的人数、工位占用情况以及会议室使用率等数据，帮助企业精确测量和优化空间规划，实现智能管理。目前，VergeSense已经成功部署在多个工作场所，覆盖面积达28,000平方米，避免了不必要的会议室建设，并为一家公司节省了150万美元的成本。BuildingEngine是一款基于智能物联网的物业管理软件，有效整合了仲量联行生态系统和第三方应用程序，通过自动化处理租户服务请求，使服务效率提升50%，同时简化了运营流程，可降低20%的运营成本。该产品适用于办公楼、零售、工业、医疗等多种场景。泛人工智能技术备受瞩目，产品渗透率已达40%技术与产品03近年来，人工智能相关的房地产科技项目也得到了资本市场的广泛关注。据统计，最近五年，智能物联网和人工智能技术相关的房地产科技项目分别以190亿美元的投资总量和315起投资事件位居所有新兴技术之首。此外，受疫情以及劳动力人口比例下降等因素的影响，与机器人相关的投资事件数量和金额在近两年内上涨也非常明显。20拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书图21新兴技术和解决方案在房地产领域的影响力和认知程度排名数据来源：仲量联行 2023 年全球房地产科技调研问卷（全球企业）1.清洁能源解决方案2.机器学习和人工智能分析3.生成式人工智能4.低碳材料和建筑5.云计算和边缘计算6.5/6G7.AR/VR8.机器人技术9.智慧交通解决方案10.区块链/智能合约按预期影响力排名1.云计算和边缘计算2.智慧交通解决方案3.AR/VR4.5/6G5.区块链/智能合约6.清洁能源解决方案7.低碳材料和建筑8.机器人技术9.机器学习和人工智能分析10.生成式人工智能按认知程度排名图222013-2022年新兴技术相关的中国房地产科技项目投资情况数据来源：仲量联行中国房地产科技企业数据库2013年份20002020212022AIoT云技术大数据机器人AR/VR新能源区块链数字孪生BIM/CIM新材料投资事件180您目前对这些新兴技术和解决方案的了解程度？您认为哪些新兴技术和解决方案将在未来三年对房地产产生最大的影响?投资金额（亿美元）1050人工智能21拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书在政策、资本以及创新企业的推动下，人工智能技术在房地产领域的商业化应用落地不断加速，包括智能物联网、人工智能以及机器人在内的泛人工智能技术在房地产科技产品中的渗透率已经达到了40%。根据技术类型，应用在房地产行业的人工智能技术大致可以分为智能物联网、计算机视觉、机器人、机器学习、自然语言处理（NLP）以及最近备受关注的生成式人工智能（GenAI）。其中，作为实现空间数字化的核心技术，智能物联网在房地产领域具有广泛的应用场景，因此在与人工智能相关的产品技术分类中的占比接近一半。从应用场景来看，物业与设施管理以及资产运营与管理是目前人工智能技术渗透率最高的两大场景。由于每种技术具有特定的优势，他们所擅长的应用场景也各有不同。智能物联网在人工智能技术的加持下，能对物联网中的各种传感设备和装置进行更加智能化的管理和控制。因此，在建筑空间中，智能物联网被广泛应用于链接、管理和控制各种能源设备（照明、空调、电梯等）以及智能设备（门禁、摄像头、智能家电等），以实现节能减碳、降本增效、优化空间利用、提升用户满意度等目的。目前，智能物联网技术在房地产最常见的应用场景包括智慧楼宇、智能办公、全屋智能等。此外，随着智能制造的发展，在提高生产效率和安全性方面，预计未来智能物联网在智慧工地、数字工厂等场景中也将发挥其潜力。计算机视觉技术可以实现对图像和视频进行实时分析和识别，例如人脸识别、车辆识别等，技术成熟度也相对较高，在安防领域、停车服务以及门禁管理等场景中已经得到了广泛的应用。此外，计算机视觉技术也逐渐拓展到监测和规范施工安全以及商场人流客群分析等场景中。值得注意的是，在应用该技术时，必须加强隐私保护措施，例如对图像和视频进行去敏感化处理、限制数据的访问权限等。图232012-2022年人工智能技术相关的 房地产科技项目投资情况 图24人工智能相关的房地产科技企业 最近融资轮次统计（截止至2023H1）人工智能技术13%天使轮45%风险投资早期30%风险投资晚期12%上市数据来源：仲量联行中国房地产科技企业数据库数据来源：仲量联行中国房地产科技企业数据库总体上，人工智能相关的房地产科技项目投资从2012年开始一直保持较高的增长率，并分别经历了2018年和2021年两个投资高峰期。2022年，虽然投资事件频次下降明显，但是投资总量仍然处于高位。这表明即使在资本市场整体回落的大背景下，人工智能热度仍然不减，且单笔投资金额仍在上涨。从人工智能相关的房地产科技企业最近融资轮次分布来看，45%的企业仍处于风险投资早期阶段，但随着投资市场对人工智能的认知不断深入，预计将有更多的资金投入市场，推动初创企业走向成熟。投资事件交易金额0006080092012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022投资事件十亿美元22拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书随着中国人口红利逐渐消失，中国房地产行业面临诸多挑战，包括招工压力大、劳动力成本上升、用工安全问题等，由此催生了企业对于“机器换人”的新需求。目前机器人在房地产行业的渗透率为12%，主要类型包括服务机器人、建筑机器人、仓储物流机器人以及幕墙清洁机器人。其中，服务机器人的应用场景和功能最丰富，能够提供清洁、配送、消杀、安防等服务，产品整体成熟度也相对较高。此外，其他三类机器人也各有其特点和适用场景，但由于面临更多挑战，因此商业化程度相对较低。整体上，中国的机器人在核心技术、行业标准、产业链、商业模式等诸多方面还有待提升。机器学习和自然语言处理分别是人工智能技术的两个重要分支。机器学习利用数据和算法来让机器自动地学习和改进性能，而自然语言处理关注的是让机器能够处理、分析和生成人类使用的自然语言。这两类技术最常被用于数字营销领域，可以帮助业主更好地挖掘和了解用户需求、提供智能化的客户服务并优化营销活动。此外，机器学习技术还常常被应用于各种房地产大数据模型分析和预测中，例如投资交易数据分析、房价预测和能耗监测等。因此，对于投资者和开发商来说，数字资产的重要性日益凸显。随着大语言模型取得了突破性的进展，生成式人工智能（GenAI）的兴起也为行业带来了新的机遇。GenAI采用深度学习技术，通过大量数据的学习和分析，能够进行各种形式内容的创作，包括文本、语音、图像等。虽然GenAI在房地产领域的应用仍处于早期阶段，但其在自动化生成规划设计方案、促进人机协同、提高生成效率等方面的潜力已经开始显现。随着MaaS（模型即服务）商业模式以及Plugin插件工具的兴起，AI企业将有机会提供更高效、高品质、低成本的解决方案，从而促进GenAI技术在房地产行业内更快地落地应用。图25人工智能相关技术在房地产应用场景的分布数据来源：仲量联行中国房地产科技企业数据库人工智能技术智能物联网物业与设施管理安防服务式机器人智慧楼宇智慧物管能源管控全屋智能环境监测管理幕墙清洁机器人停车充电储能智能办公智慧零售智能仓储数字工厂资产管理平台行业数据研究工程管理智慧工地建筑机器人建筑/空间设计数字营销智能互动租赁交易管理计算机视觉资产运营与管理机器人机器学习/NLP设计与施工GenAI租赁与营销核心应用场景23拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书中国政府一直致力于推动可持续发展，并为此发布了一系列政策。2020年，中国首次提出了2030年“碳达峰”与2060年“碳中和”目标，旨在降低碳排放并促进低碳发展。2021年，中共中央和国务院发布了 关于完整准确全面贯彻新发展理念做好碳达峰碳中和工作的意见，全面部署了推动实现碳达峰、碳中和的目标。中国建筑业协会数据显示，2020年中国建筑碳排放总量占全国碳排比重高达51.3%，位居所有行业之首，其中建筑材料生产阶段和建筑运行阶段分别占28%和21%。因此，降低建筑碳排放对于实现“双碳”目标而言意义重大，与之相关的可持续创新技术也受到了企业和投资者前所未有的关注。自2017年以来，与可持续技术相关的房地产科技项目的交易金额持续增长，至2020年“双碳”目标提出时，投资总量出现了爆发式增长，超过25亿美元。虽然之后受大环境影响有所回落，但总体上保持高水平。这些可持续创新技术主要包括新材料、新能源、综合能源服务、碳捕集等领域。由于绝大部分技术还不是很成熟，在房地产领域的应用仍处于早期阶段，因此从相关企业最近融资轮次来看，绝大部分企业仍处于天使轮和风险投资早期阶段，两者共占有融资记录企业总量的63%。可持续技术热度持续上升，“双碳”目标下前景广阔图27可持续技术相关的房地产科技企业最近融资轮次统计（截止至2023H1）数据来源：仲量联行中国房地产科技企业数据库图262012-2022年可持续创新技术相关的房地产科技项目投资情况22%天使轮41%风险投资早期22%风险投资晚期16%上市可持续技术投资事件交易金额000.511.522.530000212022投资事件十亿美元24拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书25图28可持续创新技术在房地产应用场景的分布数据来源：仲量联行中国房地产科技企业数据库在设计与施工阶段，新型绿色建材与装配式施工技术相结合已经成为了一种新模式。新型绿色建材通常采用低耗能、无污染的原材料和生产加工方式，具有出色的耐久性和可持续性。例如，通过智慧矿山、短流程炼钢、余热回收等技术改进推动高性能和可再生材料的研发，提高资源开采效率和降低能源浪费。在建筑的施工阶段，通过使用环保的预制材料和模块化设计，装配式建筑可以大幅度减少施工现场的资源消耗、建筑时长及碳排放，实现精细化和无害化施工。此外，在建筑拆除阶段，具有环保性能的预制化构件和材料也可以通过废弃物回收和再利用实现资源良性循环利用。尽管新材料在性能上具有优势，但由于其相对较高的成本和缺乏实践验证，因此在市场拓展方面面临着较大的挑战。对此，企业和政府应当加强市场教育、开展试点项目并积极寻找合作伙伴，这些举措对于新材料在市场中的推广和应用至关重要。在物业与设施管理阶段，由于能源结构的变化，依托数字化为载体，不仅可以通过能源管控系统对建筑中的照明、空调、电梯等设备的使用情况的监控，进行能源的用能规划和分析、效率监测，以及设备和系统管理，甚至可以通过能源管控系统实现用能管理、新能源发电管理、碳排检测等服务。能源管控系统是目前市场需求最大也是竞争最激烈的一个场景，国际领先企业、国内家电巨头、大厂云平台及初创企业纷纷涌入。国际领先企业拥有先进的技术和成熟且完整的能源数字化解综合能源服务设计与施工物业与设施管理资产运营与管理新能源发电虚拟电厂智能电网供应链管理新材料装配式施工能源管控风险预警智能设备环境检测充电储能碳资产管理10%Q%从应用场景分布来看，可持续创新技术在房地产领域主要应用在设计与施工以及物业与设施管理这两个碳排放最高的场景，分别占25%和51%；此外，还包括综合能源服务以及碳资产管理和风险预警等场景。决方案；国内家电巨头可以结合能源管控系统和家电设备，提供从楼宇硬件设备、控制系统、再到数字化平台的全套应用解决方案，且因为在暖通等楼宇硬件设备已经拥有了强大的市场份额，可以简化部署能源管控系统的成本；大厂云平台拥有强大的数据分析能力和云计算基础设施，可以为能源管控提供更强大和准确的云计算支持；创业公司在技术创新方面有突出优势，能够快速适应市场更新迭代的需求，且灵活性更高。由于能源管控领域牵涉到硬件设备、系统整合和多样化的用户需求等多方面情况，因此即使同一个产品在不同场景下实际应用效果也存在差异，企业应综合考虑各方因素后再做出决策。邻元科技将分布式计算与建筑物理场深度融合，创建了即插即用、软硬件一体化的开放式群智能技术架构，被广泛应用于100多栋、近600万平方米的业态建筑中，大幅降低建设和调试成本，并助力国家体育场鸟巢优化能源需求实现节能30%。25拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书2022年，国家发展改革委和国家能源局发布了 促进新能源高质量发展实施方案 和 建设全国统一电力市场体系指导意见 以推动新能源发展和电力市场改革。这些政策旨在构建安全、经济、低碳的电力系统，以大型风光电基地和特高压输电为支撑，实现用能结构优化，提高可再生电力使用比例。用能结构优化成为了建筑运行阶段碳减排的关键抓手。在综合能源服务领域，例如通过光伏建筑一体化（BIPV），将建筑变为发电载体，提升新能源供电比例。远期，房地产物业还可以通过用户侧储能将多余的能源储存起来，以供高峰时段或电力供应不稳定时使用，或通过虚拟电厂（VPP）参与电力市场交易，将多余的电力出售给电网获取补贴。此外，碳资产管理愈发受到关注和重视。根据全国碳市场相关法规，控制排放的企业每月需要上报与温室气体排放相关的数据，每年还要提交前一年度的排放数据，并接受第三方核查。随着国家加大碳排放管控力度，控制排放的企业名单和履约成本将不断增加。建筑碳核查是一个重点领域，为了能够及时掌握建筑碳排放的数据，需要对建筑碳核算的排放边界、排放源以及计算方式有明确的定义，并通过建立碳排放核查体系以及数字化手段来实现可持续的碳核查。中国的碳资产管理领域具备巨大的增长潜力。随着相关技术的进步和政策的不断完善，中国的碳资产管理将不断发展，以更好地应对来自新规和监管的要求。26拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书在过去五年里，商业地产中部分资产的科技化水平已经有了显著的提升，尤其以物流和酒店最为突出，例如提供智能仓储管理系统、供应链管理系统以及智慧酒店解决方案的科技企业中八成以上最新融资轮次已经处于B轮及之后。除此之外，综合性的资产管理平台、合同管理以及用于联合办公空间场景的科技解决方案的成熟度也在不断提高，风险投资轮次正逐渐从早期转向中后期。整体上，资产运营与管理类的科技产品开始分化，行业中已经出现了一批具有较高知名度和科技实力的“领头羊”。从不同类型场景中的科技企业数量来看，数字营销以及物业与设施管理类场景的竞争最为激烈。随着移动互联网、数字交互式多媒体、大数据、人工智能等技术的发展和普及，出现了很多例如虚拟看房、电子楼书、数字沙盘等新的数字营销手段，传播的媒介也日益丰富，并能通过像CRM（客户管理系统）这样的营销工具触达、管理和维护客户关系。与此同时，由于市场环境和客户需求越来越碎片化，行业细分化程度较高并且同质化竞争趋势也较为明显，科技企业平均市场占有率也因此相对较低。在物业与设施管理领域，房地产科技企业竞争主要体现在一些综合性的解决方案，例如智慧楼宇、智慧物管，以及市场需求和关注度都较高的能源管控、安防等赛道。目前，这个领域的竞争格局较为复杂，既包括了国际知名外资企业、设备制造商、集成商，也包括了互联网大厂、初创企业以及传统物管企业下属的科技部门等。这些企业都在努力构建自身的生态系统，但由于缺乏统一的标准，导致不同产品之间的接口复杂，给这类产品的发展带来了一定的挑战。随着越来越多的企业开始积极推进生态整合，这将有利于企业之间的合作和行业标准的建设，从而提升整个行业的成熟度。此外，设计与施工类解决方案的企业数量和成熟度都相对偏低。这一方面是由于大部分场景中所用到的科技解决方案目前主要被国外企业垄断，留给中国科技企业发展的空间相对有限；另一方面，由于长期以来中国劳动力人数和成本具有明显的优势，导致了创新动力的缺失。但随着中国人口红利逐渐消失以及政府和企业对于工程项目管理要求的不断提高，助力工程项目实现可视化、信息化以及智能化的科技产品数量和成熟度都在不断上升。此外，随着GenAI在建筑空间设计方案生成等领域的应用潜力逐渐释放，如果中国科技企业能抓住机遇，预计将有更多发展机遇。房地产科技分化趋势显现，营销及物管领域竞争激烈27拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书图29房地产科技场景成熟度与竞争度交叉分析智能仓储管理智慧酒店数据来源：仲量联行中国房地产科技企业数据库注：场景成熟度：企业最近一轮融资为轮次B轮及之后的占比；场景竞争度：房地产科技企业数量供应链管理合同管理联合办公资产管理平台智慧零售智能办公智慧楼宇安防智慧物管工程项目管理服务机器人全屋智能智慧工地充电储能仓储机器人数字化空间设计风险管理装配式装修线下营销建筑设计软件智慧交互租赁交易平台环境健康监测管理装配式建造建筑机器人新材料碳资产管理数字营销能源管控设计与施工资产运营与管理物业与设施管理租赁与营销高低高场景成熟度场景竞争度28拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书中国企业积极推进房地产科技战略，但普遍缺乏行动规划调研数据显示，超过90%的企业已经开始制定房地产相关的科技愿景和战略。从具体行动方案来看，相较于全球其他国家，中国企业更倾向于在充分摸清和评估当前情况后，直接推进数字化转型，而不是优先制定完整且长远的技术目标和行动方案。这种做法使中国企业可以快速对最新技术作出反应，以更低的成本直接进入执行阶段。然而，这也可能会导致在行动过程中出现资源浪费、协调困难、迷失方向等阻力，或难以将试行成果顺利转换为长期解决方案。战略与挑战04的企业制定房地产相关的科技愿景和战略超过90)拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书图30科技战略关键行动完全落实企业占比数据来源：仲量联行2023年全球房地产科技调研问卷（中国和全球企业）与科技战略相关的关键行动准备阶段规划阶段执行阶段中国全球完全落实占比明确企业发展愿景，制定总体技术目标建立跨职能团队，协调科技应用目标制定和落地过程获得高管层大力支持明确科技应用绩效指标对当前技术系统的审计和摸底详细评估提供商的情况确定行动优先级制定具体实施方案试行、反馈并完善推广计划内部教育和培训123424%28E8A7V7843( 0619043 3A%对于中国企业来说，直接引入新技术进入执行阶段后，并不能一劳永逸，而是要将房地产科技的引入和应用视为一个持续改进的过程。每个部署计划中都建议包含变更管理、持续改进流程以及根据关键用户和利益相关者的反馈改进及再优化。同时，通过各业务部门的密切合作，纳入相关的技术工具，制定相关的增长战略，才能更好地抓住新的市场机遇，增强竞争力，控制风险并实现业务增长。贵组织采取了以下哪些与房地产科技战略有关的行动？30拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书在实施房地产战略的过程中，企业采取了多样的方式来提升与房地产相关的技术能力，其中超过80%的企业都计划通过与其他企业或外部咨询服务合作、招聘新人才以及培训和提升在职员工技能这三种方式来实现。由此可见，外部合作和人才升级是中国企业打破房地产科技壁垒的主要突破口。如今，随着企业对房地产科技的需求日益精细化和多样化，传统的封闭式内部研发模式已经无法满足先进房地产科技应用的需求。因此，越来越多的企业开始积极地寻求开放式创新，通过联结内外部的知识、技术和资源，鼓励合作和协同创新，来理解和满足不断变化的场景需求。调研结果显示，无论是企业租户还是投资者和开发商，通过采购外部技术或解决方案并与现有业务链做整合成为了实现科技战略的主要途径。在这一趋势下，有效管理不断扩张的技术体系和规模，并与传统的数据资产、设施管理软件平台和其他数字工具相融合成为重点。与此同时，任何一个房地产科技解决方案的落地并不仅仅是将科技带入企业，更离不开终端用户的参与和使用，只有员工具备了数字技能，企业才真正意义上具备了持久和稳定的技术能力基础。因此，挖掘和培养具有潜力的技术人才对于企业能否在更长的周期内成功实现房地产科技战略并保持竞争优势而言至关重要。外部合作和人才升级成为中国企业打破技术壁垒的主要途径数据来源：仲量联行2023年全球房地产科技调研问卷（中国企业）图31未来3年企业提升技术能力的主要途径90pP00Pp%企业间合作/协作聘用新人才提升现有员工的技能/培训员工收购/并购外包更少无变化更多未来 3 年，贵组织计划如何发展技术能力？31拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书网络安全和数据资产的重要性日益凸显随着建筑系统互联程度越来越高，系统遭受恶意软件或网络黑客攻击的风险也在加大，对楼宇自动化系统运营以及人员安全都将带来巨大的影响。与此同时，房地产领域中数据资产管理的重要性正在不断提升，任何形式的数据泄露都可能造成难以挽回的后果。然而，调研结果显示，超过半数的企业正面临着数据安全的挑战。因此，在数字化时代，应对网络安全挑战、确保数据资产安全和业务可持续性成为企业的首要任务。分散的技术架构使流程整合面临挑战当前，房地产科技产品种类繁多，技术解决方案和平台层出不穷，且数据格式、通信协议和集成方式各异。这多元且分散的技术架构极大增加了软硬件系统集成的难度，使得不同业务间的数据交换和信息共享变得困难，流程整合面临挑战。特别是在中国，企业对定制化的需求较高，进一步增加了整合的难度和成本。因此，制定统一的数据标准、积极推动行业标准化将有助于企业整合业务数据，实现高效管理。缺乏业务经验导致新技术和企业的对接困境房地产科技业务与传统房地产业务存在诸多差异，对创新业务模式的要求更高。然而，由于目前房地产科技企业普遍较为年轻，商业模式不明确且缺乏业务经验，因而增加了技术和产品落地的难度，而这种困境又进一步影响了初创企业业务模式的发展及探索，形成了恶性循环。为了克服这一困境，合作双方需要相互理解和帮助，在合作过程中不断优化和完善业务模式，共同推动新技术的实施和应用发展。信息安全、流程整合以及客户服务是房地产科技落地面临的主要挑战数据来源：仲量联行 2023 年全球房地产科技调研问卷（中国企业）图32企业部署新技术面临的主要挑战原有软硬件系统/架构不灵活37%网络/数据安全担忧49%难以与原有的产品或工作流程整合35%供应商的 客户支持能力有限40%贵公司在部署新技术时面临的最重大挑战是什么？32拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书房地产科技战略实施的三个建议05企业在实施房地产科技战略过程中，需综合考虑技术、产品、服务三个维度为了能够更好地适应不断变化的技术发展、市场环境和企业需求，综合考虑技术、产品和服务这三个维度将有助于企业在充满不确定性的大环境中更加灵活地调动资源，以实现科技战略目标。技术维度：在房地产科技领域，技术是推动创新和提升竞争力的核心驱动力。企业需要密切关注各类技术的最新发展趋势，例如人工智能、物联网、能源技术等，并积极探索和挖掘其在具体业务领域的应用潜力。产品维度：目前市面上大部分房地产科技解决方案可以分为空间运营和建筑运营两大应用场景，并主要集中在智慧办公空间与租户体验（IWMS）、设备维护管理（CMMS）以及可持续与智慧楼宇（BEMS）三个方向。在选择和评估相关产品时，企业需从是否符合预期目标、成本收益、稳定性和可扩展性等多个方面进行综合的评价。值得注意的是，通过将不同平台上的数据进行打通和整合将有利于企业进一步挖掘数据背后的价值。服务维度：优质的科技服务是企业成功实现房地产科技战略的重要保障。从解决方案的初步筛选、验证部署到落地运营，每一步的背后都离不开专业的科技服务支持。这些服务不仅包括提供技术咨询、部署实施指导，还包括协助企业进行运营维护和优化等，从而确保企业能够顺利地实现房地产科技战略的落地和运营。同时，优质的科技服务提供商还可以提供持续的技术培训和支持，帮助企业员工提高技能水平，更好地应用房地产科技产品和服务。33拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书 图33“技术 产品 服务”一体化实施策略应用场景解决方案数据平台科技服务空间运营建筑运营智慧办公空间与租户体验 IWMS设备设施管理 CMMS可持续与智慧楼宇 BEMS租约管理空间规划设计门禁管理设备设施流程自动化反馈优化预订系统设备管理日常巡检故障处理风险评估能耗监测智能管控节能管理碳管理收集治理合规报表分析对标整合模型战略与咨询 技术战略和目标 实施路径和规划 行业研究和洞察交付与实施 项目管理 数据与信息工程 技术部署和交付售后与运维 维护、托管和优化 培训和支持服务Corrigo提供全面的设备设施管理解决方案，包括工单管理平台、设备维修请求、设施和资产管理等功能。通过云计算服务，用户可以远程访问并实时管理设备，从而提高管理效率，降低运营成本，并确保设施设备的良好运行。QBIQ采用了生成式人工智能驱动的空间规划和设计引擎，可以在短时间内生成大量定制化的楼层设计图，从而取代原本需要数周才能完成的工作，帮助企业更快地做出决策，提高交易成交率。34拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书图34房地产科技的核心需求和解决方案根据调研结果，仅有20%的企业在执行房地产科技战略时确定了行动的优先级，这说明绝大部分企业缺乏明确的目标和计划，这将可能导致执行过程中的资源分配不合理、管理和协调难度加大等问题，进而影响了战略实施的结果。为了避免这些问题，企业需要加强战略规划和执行能力的建设，明确不同阶段的目标和需求，仔细评估各个行动的优先级，并建立有效的决策和执行机制，以确保房地产科技战略执行的顺利进行。根据目前房地产科技的核心价值，我们总结了企业在智慧办公空间体验、设备设施管理以及可持续与智慧楼宇这三大场景下的八大核心需求及对应的解决方案，以帮助企业在各自战略目标下找到与需求匹配的房地产科技解决方案。根据战略目标，明确各个发展阶段的核心科技需求和优先级BEMS可持续与智慧楼宇CMMS设备设施管理IWMS智慧办公空间与租户体验员工体验智慧前台/智慧通行智慧安保自助服务(报修/订餐/社区/协同办公)智慧清洁访客管理智慧门禁智慧停车清洁机器人动态派单智能监控(机器视觉)智慧巡检资产规划/租赁策略租约管理空间运营规划设计/项目管理跨楼栋资产管理空间利用分析优化设计建造(实时渲染)进度管理成本管理搬迁管理空间预订/灵活办公优化空间管理智慧办公服务工单管理巡检管理工单报修派单进度管理巡检排班自动巡检预防性维护维保计划及执行设备资产管理设备台账/保修管理供应商/SLA管理全生命周期管理服务提高运维效率节能减排智能管控/降本增效能耗监测碳排管理智慧能耗管理（定时开关/人工调控/自动优化）分项计量碳排认证能耗分析碳交易优化交易流程保障健康安全环境监测用能安全温度、湿度、空气质量监测电气安全预警新能源管理充电桩管理光伏一体化消防应急能源集中监控绩效分析提高资产利用率多平台集成可视化监控量化评价体系自动化报告异常预警数字化底座数据接口物联网云服务算法BI看板35拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书图35筛选和评估房地产科技产品的流程 绘制清晰的生态图谱：企业需要收集和整理各种房地产科技产品的信息和案例，包括功能、特点、优劣势等，并对其进行分类。通过绘制生态图谱，企业可以全面了解市场上的各类房地产科技产品及其相互关系，发现同类产品的竞争情况和技术趋势，从而快速确认潜在合作伙伴或供应商。在这个过程中，企业需要保持对市场的敏锐观察力，不断更新和完善生态图谱。建立一套完整的房地产科技产品筛选和价值评估的机制 行业头部企业 核心技术壁垒 成功案例积累绘制清晰的生态图谱 与企业战略的兼容性 产品成熟度和优势，如合规性、定价、服务支持能力等确定评估的关键指标 商讨合作模式 开展试点项目 追踪评价结果合作探索和评估优化 确定评估的关键指标：关键指标的确立应当紧密围绕企业的战略目标，充分考虑产品的创新性、成熟度、合规性、安全性、成本收益和可持续性等多个方面。在制定这些指标时，企业需要充分权衡各个维度的权重，以确保评估结果的客观性和准确性。这些关键指标不仅能够帮助企业在筛选科技产品时做出明智的决策，还能为企业后续评估和优化实施成效提供重要的参考。合作探索和评估优化：选择合作伙伴和合作模式时，企业需要结合自身的发展目标、需求以及资源等因素。例如，与成熟企业合作可以获取更加成熟的技术和服务，但合作成本较高和决策周期较长所带来的风险也不容忽视；与初创企业合作具有创新能力强、灵活性强和合作成本较低等优势，但在技术、市场和管理等方面存在一定的风险。为了验证科技解决方案的可行性并降低风险，建议企业与合作伙伴共同开展PoC（Proof of Concept）试点项目。通过在解决方案部署过程中对结果进行持续评估，企业可以不断优化改进产品，实现双赢。面对飞速发展的新科技和不断涌现的新产品，企业需要建立一套全面、高效的筛选和评估机制，包含明确关键步骤和策略，以确保能够准确地评估房地产科技产品的价值和潜力。具体步骤包括：12336拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书37附录：研究数据和方法拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书从2018年开始，仲量联行就开始持续关注中国房地产科技企业发展，目前积累的企业数量700余家，覆盖上市公司、行业龙头、初创公司等各规模的中国内地及港澳台科技企业，其中80%的科技企业的业务范围主要以商业地产为主，提供的产品和解决方案覆盖了设计与施工、物业与设施管理、资产运营与管理以及租赁与营销这四类核心场景，为研究房地产科技市场和细分赛道的发展趋势提供了有力的数据支持。此次调研涉及全球10个国家，在中国共收集到有效匿名问卷82份。其中，针对投资机构和开发商的有效问卷共32份，中国受访企业涵盖了私募股权机构、基金公司、银行、多元化企业集团以及房地产开发或经营公司等；针对企业租户的有效问卷共50份，以制造业为主，其余覆盖科技新媒体、能源、公共部门、医疗、物流以及食品等多个行业，82%的企业规模都在1千人以上。受访企业代表中，企业高管（包括CEO、CIO、CTO等）占比为62%，其他大部分为企业房地产或相关业务的主管，保证了调研结果的权威性和专业性。中国房地产科技企业数据库全球房地产科技调研问卷（中国企业）图36中国房地产科技企业场景分布图37受访企业背景数据来源：仲量联行中国房地产科技企业数据库数据来源：仲量联行2023年全球房地产科技调研问卷（中国企业）80%商业地产住宅城市设计与施工0500300企业数量物业与设施管理资产运营与管理租赁与营销城市管理通用技术投资机构/开发商企业租户3250企业高管628拥抱变化，释放价值2023中国房地产科技发展白皮书娄辰城越房地产科技创新负责人仲量联行业务联系人特别鸣谢主要作者王玥晗全球房地产科技研究助理仲量联行关景文创新项目助理仲量科技章蔚君 中国区研究部房地产科技洞察负责人仲量联行姚耀中国区研究部总监仲量联行庞溟 大中华区首席经济学家及研究部总监仲量联行高孟轩大中华区总裁仲量科技强盛中国区战略与商业运营副总裁仲量科技39仲量联行仲量联行2023年版权所有。保留所有权利。此处所载所有信息来源于我们认为可靠的渠道。但我们不对其准确性做出任何保证或担保。仲量联行大中华区分公司北京北京市朝阳区针织路23号国寿金融中心8层邮政编码100004电话 861059221300成都四川省成都市红星路3段1号成都国际金融中心1座29层邮政编码610021电话 862866805000传真 862866805096重庆重庆市渝中区民族路188号环球金融中心45楼邮政编码400010电话 862363708588传真 862363708598广州广东省广州市天河区珠江新城珠江东路6号广州周大福金融中心2801-03单元邮政编码510623电话 862023388088传真 862023388118杭州浙江省杭州市上城区新业路228号杭州来福士中心T2办公楼802室邮政编码310000电话 8657181965988传真 8657181965966南京江苏省南京市中山路18号德基广场办公楼2201室邮政编码210018电话 862589660660传真 862589660663青岛山东省青岛市市南区香港中路61号远洋大厦A座2308室邮政编码266071电话 8653284468816传真 8653285795801上海上海市静安区石门一路288号兴业太古汇香港兴业中心一座22楼邮政编码200041电话 862163933333传真 862163933080仲量联行微信号仲量联行小程序沈阳辽宁省沈阳市沈河区北站路61号财富中心A座21层邮政编码110013电话 862431958555深圳广东省深圳市福田区中心四路1号嘉里建设广场第三座19楼邮政编码518048电话 8675588266608传真 8675522638966天津天津市和平区南京路189号津汇广场2座3408室邮政编码300051电话 862259011999武汉湖北省武汉市硚口区京汉大道688号武汉恒隆广场办公楼3908-09室邮政编码430030电话 862759592100传真 862759592155西安陕西省西安市雁塔区南二环西段64号凯德广场2202-03室邮政编码710065电话 862989329800传真 862989329801香港香港鲗鱼涌英皇道979号太古坊一座7楼电话 85228465000传真 .hk澳门澳门南湾湖5A段澳门财富中心16楼H室电话 85328718822传真 .mo台北台湾台北市信义路5段7号台北101大楼20楼之1邮政编码11049电话 886287589898传真 .tw关于仲量联行200多年来，作为全球领先的商业地产服务和投资管理公司，仲量联行（纽交所交易代码：JLL）始终致力于协助客户投资、建造、租赁和管理各类办公、工业、酒店、住宅和零售等物业。作为 财富 500强企业，公司2022财年收入达209亿美元，业务遍及全球80多个国家，员工总数超过105,000人。我们秉承“塑造房地产的未来，让世界更美好”的企业宗旨，整合全球平台资源并深耕本地市场，携手客户、员工和社群“向光而为”。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息请浏览

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从案例视角看城中村改造逻辑从案例视角看城中村改造逻辑地产杂谈系列之五十一地产杂谈系列之五十一证券研究报告杨侃 投资咨询资格编号：S02郑茜文 投资咨询资格编号：S10605200.

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中国REITs指数之零售不动产资本化率调研报告第四期2023年11月出版方：戴德梁行 瑞思不动产金融研究院 中联基金2 中国 REITs 指数之不动产资本化率调研报告前言2023 年上半年中国内地不动产大宗交易市场概览新加坡、中国香港 REITs 在内地大宗交易案例分析本期调研基本情况介绍不动产资本化率调研成果目录3中国 REITs 指数之不动产资本化率调研报告 1不动产投资信托基金（REITs）是不动产投融资体系中的重要金融工具，我国基础设施 REITs 试点产品自 2021 年 6 月底正式上市，截至 2023 年 10 月底，共有29 支 REITs 产品正式发售，底层资产涵盖产业园区、仓储物流、保障性租赁住房以及交通、能源、环保等多个领域，发行规模达到 1,000 亿元，基础设施公募REITs 市场产品的表现与资产定价受到各方关注。2023 年 3 月份，国家发展改革委发布的关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知（发改投资2023236号）明确，贯彻党中央、国务院关于把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施 REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施 REITs。2023 年 7 月，商务部等 13 部门联合印发关于促进家居消费若干措施的通知提到，支持符合条件的家居卖场等商业网点项目发行基础设施不动产投资信托基金（REITs）。在此背景下，瑞思不动产金融研究院联合戴德梁行、中联基金共同发起“中国 REITs 指数之零售不动产资本化率调查研究”，并得到了北大光华张峥教授研究团队的支持，以问卷的形式邀请不动产投资领域的专业机构参与调研，通过分析受访者对不同城市零售不动产在大宗交易市场中的专业判断，参考新加坡、中国香港 REITs 收购内地物业时公开披露的交易信息，为不动产大宗交易及公募REITs 资产定价提供了一份参考基准。目前，中国 REITs 指数之不动产资本化率调研报告已发布三期，得到国内不动产投资行业、REITs 市场监管及参与机构的广泛关注与高度认可。在公募 REITs市场稳步踏入第三年发展之时，瑞思不动产金融研究院发布 2023 年度零售不动产资本化率调查研究结果，为不动产及消费基础设施 REITs 市场的长久发展提供资产定价的“锚”。最后，诚挚感谢参与中国 REITs 指数之不动产资本化率调研的 40 余家机构及行业专家，期待与各位保持长期合作，共同推动中国不动产金融行业的研究、交流、规范与进步。瑞思不动产金融研究院二二三年十一月一日前言12 中国 REITs 指数之不动产资本化率调研报告中国内地不动产大宗交易市场投资分布（人民币 亿元）中国内地不动产大宗交易市场资金来源（人民币 亿元）2023 年上半年中国内地不动产大宗交易市场概览22023 上半年中国内地共录得 109 宗、共计 898 亿大宗交易。受美元加息提升资金成本、经济表现低迷及租赁基本面疲软等因素影响，投资者呈现出短期内的观望情绪，市场收并购活跃度下降，交易价格整体回归理性。上海仍是大宗交易最活跃的市场，成交金额 359 亿，占全国总成交额约 40%；北京也录得 251 亿成交，在疫情放开后市场有所反弹；广州市场情绪改善，以 132 亿成交金额创下近六年同期最高纪录；深圳 150 亿的成交金额未能承接去年下半年的增长势头，金融行业背景买家主导自用型交易；二线城市整体交易量较少。关于买家类型，自用买家成交活跃，占到了总成交金额的 50%，央国企、科技类上市公司作为自用买家频繁出手。深圳大宗交易市场中，自用买家维持主导地位，占半年交易宗数近 8 成。此外，内资买家继续主导市场，约 82%的占比为近三年来新高；上海仍然受外资偏爱，外资交易额约 87 亿元，广深依旧以内资为主导买家。05001,0001,5002,0002,5003,0003,50020020202120222023H1上海北京深圳广州其他城市05001,0001,5002,0002,5003,0003,50020020202120222023H1内资境外数据来源：戴德梁行资本市场部及研究部交易额不包括土地收购和低于 1 亿元的交易 数据来源：戴德梁行资本市场部及研究部交易额不包括土地收购和低于 1 亿元的交易中国 REITs 指数之不动产资本化率调研报告 32019-2023H1 中国内地不动产大宗交易市场-物业类型（按交易额）201920212023H120202022数据来源：戴德梁行资本市场部及研究部交易额不包括土地收购和低于 1 亿元的交易按物业类别来看，写字楼及商务园区以 57%的成交金额占比，依旧占据市场主力位置。工业物流热度有所下降，占比也从 2022 年的 21%回落至 8%，今年上半年受美元加息而国内降息的影响，大部分外资基金投资日趋保守，内资日渐活跃，但受限于内资投资者较高的内部合规性要求，投资决策流程往往较长，且物流地产对部分内资投资者来说是新兴领域，需要较长的研究和决策周期，因此工业物流的成交量在上半年有所回落。另外，公寓及住宅项目在今年上半年跃进最受欢迎资产类别前三，占比约 10%。纵观 2019 年至 2023 年交易物业类型占比变化，可见大宗交易资产类型及活跃程度受公募REITs 发展推动和影响。写字楼/商务园区48%零售25%综合体16%工业物流2%酒店、旅游地产3%公寓2%数据中心1%其他3%写字楼/商务园区47%零售20%综合体11%工业物流10%酒店、旅游地产2%公寓6%数据中心4%写字楼/商务园区57%工业物流8%综合体14%零售10%公寓10%酒店、旅游地产1%写字楼/商务园区62%零售11%综合体8%工业物流11%酒店、旅游地产4%公寓1%数据中心3%写字楼/商务园区51%工业物流21%综合体14%零售5%公寓4%酒店、旅游地产4%数据中心1%其他0%4 中国 REITs 指数之不动产资本化率调研报告纵观 2019 年至 2022 年，零售不动产的投资较大程度受到疫情影响，交易流动性呈现减弱趋势。中国内地零售不动产大宗成交额从 2019 年的 721 亿元，回落至 2020 年的 224 亿元，2021 年有所回升至 537 亿元，然而受疫情影响，2022年再次陷入低迷，仅产生 111 亿元交易额。2023 年上半年，零售不动产大宗交易有所回暖，半年成交额近 90 亿元，占比从 2022 年的 5%回升至 10%，但仍与 2019 年、2021 年的成交额有较大差距。公募 REITs 在国内发展逐渐成熟，退出路径也越来越明确，年初国家发改委发布的 REITs 项目申报通知中也首次将消费基础设施纳入 REITs 试点范围，零售物业将迎来利好。按城市类型来看，中国内地商业不动产大宗交易主要集中在一线城市，过往四年占比约 76%-86%。一线城市中，上海的投资总额占比最大，过往四年占比约为 30%-40%。消费基础设施 REITs 的推出，有望为盘活二线城市优质资产提供重要平台。2019-2023H1 中国内地不动产大宗交易市场-城市分类（按交易额）数据来源：戴德梁行资本市场部及研究部交易额不包括土地收购和低于 1 亿元的交易2019上海30%北京27%深圳20%广州4%其他城市19 21上海40%北京24%深圳12%广州9%其他城市15 23H1上海40%深圳17%北京28%广州15 20上海35%北京26%深圳14%广州11%其他城市14 22上海36%其他城市24%深圳17%北京13%广州10%中国 REITs 指数之不动产资本化率调研报告 5北京：大宗交易金额回升，自用买家比例提升 2023 年上半年，整体经济仍处于下行趋势，北京大宗交易市场也在逐渐的恢复中。纵观上半年，北京大宗交易市场共完成交易 29 宗，交易额达人民币 251 亿元，同比上涨 70.1%。跟往年相比，市场交易数量明显增多，而单宗交易金额仍呈下降趋势。近年来，北京市场自用型买家交易比例越来越高，2023 年上半年自用型买家交易额占比已达 55.7%。写字楼仍是这些买家最青睐的物业类型，且交易方式也越来越多元化，已从原来的单纯买楼到参与股权交易、法拍等形式。近年来，北京写字楼市场持续有商改办、酒改办项目投放市场，随着北京城市更新各项法规政策的不断完善，投资者对城市更新类项目的接受程度越来越高，未来该类项目交易也将持续活跃。上海：市场需求逐步释放，大宗交易资产类型多样化2023 年上半年，上海经济保持恢复发展态势，大宗交易投资市场明显回暖。纵观上半年，上海大宗交易市场共完成交易额达人民币 359 亿元，与去年同期基本持平。从资产类别来看，上海大宗交易物业类型整体呈多样化发展趋势。其中，商务园区/写字楼依然是资本市场最受欢迎的资产类别，其交易金额 219.6 亿元，占比为 61.2%。此外，公寓物业持续受到机构投资者追捧，成交金额 74.1 亿元，占比20.7%。零售业态交易金额占比 13.1%，位列第三。2023 年下半年，市场在售物业项目增加，资本化率出现上升趋势，预计买卖双方心理价差将进一步缩小，预期会有更多交易在下半年度发生。聚焦蓝领市场的宿舍型保障性租赁住房市场或将成为公寓赛道新的突破口。随着扩大内需和改善预期的宏观政策的持续发力，上海经济复苏内生动力将逐步增强，资本市场也有望提振信心。广州：市场情绪改善，大宗交易逐步复苏广州上半年全市共录得 11 宗大宗物业成交，上半年全市资本市场成交总额达到 132 亿元，为 6 年同期最高水平，市场情绪有所改善。从资产类型来看，写字楼仍然是最受青睐的资产类型，成交总金额占全市的 63%。由于资金回收仍然是房地产开发商的关注重点，在开发商积极出售的态势下，部分有自用需求的企业迎来资产收购机会。工业资产成交金额占比约 12%，投资人对广州工业资产关注度有所上升。零售资产交易金额占比约 3%，延续 2022 年成交较为冷淡的态势。随着卖方对于资产处置和出售意愿的不断增强，广州市场在售物业项目有望增加。资产价格方面，短期内甲级写字楼供应量的增加将令写字楼租赁市场空置率与租金双双承压，部分资产持有方或将受此影响而下调价格。买卖双方对资产价格预期的持续靠近有利于加快交易进程，也将为投资者优化资产配置带来有利条件。2023 上半年中国内地一线城市大宗交易市场分析深圳：自用买家持续关注深圳市场 上半年受到经济增速放缓等因素影响，机构投资者决策趋于审慎，整体成交较为平淡，买家持续关注的同时更关注性价比。深圳上半年累计成交金额 150 亿元，未能承接去年下半年增长势头。上半年综合体交易和办公交易成交占比 85%，酒店、长租公寓类逐渐出现于市场，占约 10%成交额。社区商业的交易案例有某外资基金购得深南 68 万科里，资产体量 1.53 万平方米，相对较小。投资人对商业类项目的投资意向将有所提振，但预计在 2024 年显现。预计下半年，长租公寓、小体量的商业零售等业态将保有较高关注度；随着公募 REITs 不断扩容扩募，物流仓储等基础设施资产仍保持较高的市场热度，但受供不应求因素影响优质资产价格推高。此外，随着前期大量不良资产进入法拍市场，司法拍卖也成为买家寻找优质另类资产的重要渠道。6 中国 REITs 指数之不动产资本化率调研报告中国 REITs 指数之不动产资本化率调研报告 7新加坡、中国香港 REITs 在内地零售大宗交易案例分析3所持中国内地物业各业态占比：新加坡 vs 中国香港（按资产数）所持中国内地零售物业城市分布：新加坡 vs 中国香港（按资产数）数据来源：戴德梁行北京估价及顾问服务部整理数据来源：戴德梁行北京估价及顾问服务部整理4 支中国香港 REITs 持有的中国内地零售资产主要分布在一线城市（北上广深），而 5 支新加坡 REITs 持有的中国内地零售资产主要分布在新一线城市、二线城市。30%8%7U)%1%5%3%办公工业物流酒店零售商业综合体服务式公寓数据中心新加坡中国香港90$1(%一线城市新一线城市二线城市三四线城市中国香港新加坡8 中国 REITs 指数之不动产资本化率调研报告中国香港REITs物业名称城市春泉产业信托惠州华贸天地惠州领展房地产投资信托领展购物广场中关村北京领展购物广场京通北京七宝万科广场上海领展购物广场广州广州太阳新天地购物中心广州领展中心城深圳越秀房地产投资信托维多利广场广州白马大厦广州招商局商业房地产投资信托花园城综合商业深圳新加坡REITs物业名称城市升禧环球房地产投资信托仁和春天棕北店成都北京华联商业信托北京华联万柳购物中心北京华联成都空港购物中心成都华联大连金三角店大连华联合肥蒙城路购物中心合肥华联合肥长江西路店合肥华联西宁花园店西宁砂之船房地产投资信托重庆北部新区奥特莱斯重庆重庆市壁奥特莱斯重庆合肥奥特莱斯合肥新加坡、中国香港 REITs 持有内地零售物业新加坡REITs物业名称城市砂之船房地产投资信托昆明奥特莱斯昆明大信商业信托大信新都汇斗门店珠海大信新都汇顺德店佛山大信新都汇坦背店中山大信新都汇石歧店中山大信新都汇小榄店中山大信新都汇远洋店中山大信悠客街溢彩荟中山凯德中国信托凯德Mall大峡谷北京凯德Mall双井店北京凯德Mall望京店北京凯德Mall西直门店北京新加坡REITs物业名称城市凯德中国信托凯德Mall七宝店上海广州乐峰广场广州凯德广场新南店成都凯德广场学府哈尔滨凯德广场埃德蒙顿哈尔滨凯德广场雨花亭长沙凯德广场诺和木勒呼和浩特中国 REITs 指数之不动产资本化率调研报告 92019 年以来，中国香港 REITs 内地零售物业收并购/上市交易共 6 单，大宗交易主要集中在 2019 年、2021 年。领展为港交所REITs最大内地零售资产买家，其收购主要集中在一线城市购物中心资产。新加坡REITs内地零售物业收并购共8单，大宗交易主要集中在 2019年、2020年。凯德中国信托为新交所REITs 最大内地零售资产买家，其收购主要集中在新一线、二线城市购物中心资产。REITs名称收购/出售交易时间物业名称城市建筑面积（万平方米）出租率资产价格（亿元）单价（元/平方米）春泉产业信托收购2022惠州华贸天地惠州14.597.1$.42（1）16,850领展房地产投资信托收购2021七宝万科广场上海14.997.8d.00（1）42,995领展房地产投资信托收购2021广州天河领展广场广州9.070.32.0535,566 领展房地产投资信托收购2019深圳领展中心城深圳8.4100.0f.0078,665领展房地产投资信托收购2019领展购物广场京通北京6.896.2%.6037,900招商局房托上市2019深圳南山区花园城深圳5.079.1.4927,023数据来源：交易公告、戴德梁行北京估价及顾问服务部整理2019-2023H1 中国香港 REITs 在中国内地零售物业交易案例备注：（1）该资产价格为 100%权益下的目标物业资产价值，春泉产业信托收购惠州华贸天地 68%股权，领展收购七宝万科广场 50%股权 （2）上表统计的建筑面积多指购物中心建筑面积 （3）上表统计的资产价格、出租率均为交易时点数据10 中国 REITs 指数之不动产资本化率调研报告REITs名称收购/出售交易时间物业名称城市建筑面积（万平方米）出租率资产价格（亿元）单价（元/平方米）凯德中国信托收购2020广州乐峰广场广州8.491.94.00（1）40,674凯德中国信托出售2020凯德Mall二七店郑州9.2-7.708,337凯德中国信托收购2019凯德广场学府哈尔滨10.499.8.4516,732凯德中国信托收购2019凯德广场埃德蒙顿哈尔滨4.398.6%4.6910,808凯德中国信托收购2019凯德广场雨花亭长沙6.298.1%7.4612,017凯德中国信托出售2019赛罕购物中心呼和浩特4.2100.0%4.6010,969凯德中国信托收购2019玉泉商业项目呼和浩特7.6-8.0810,589数据来源：交易公告、戴德梁行北京估价及顾问服务部整理2019-2023H1 新加坡 REITs 在中国内地零售物业交易案例备注：（1）该资产价格为 100%权益下的目标物业资产，凯德中国信托 2020 年收购广州乐峰广场剩余 49%股权中国 REITs 指数之不动产资本化率调研报告 112022 年，春泉产业信托公布春泉产业信托已完成 68%股权收购位于中国惠州的华贸天地。华贸天地是惠州商务中心区里的标志性高端购物中心，收购的物业估值 24.42 亿元。华贸天地位于惠州的商务中心区之江北，地理位置优越，吸引广泛的潜在客户群体。华贸天地吸引了国内外一线品牌进驻，例如雅诗兰黛、兰蔻、Hugo Boss 及 BOSE 等。2021年，凯德中国信托出售1处武汉新民众乐园零售物业，并新装入 4 处仓储物流资产，体现出凯德扩展新经济领域资产规模的趋势。凯德新民众乐园位于武汉市汉口中山大道，所在的江汉路步行街商圈是华中地区最著名的商业街之一。凯德新民众乐园总建筑面积约 4.1 万平方米，包括一栋总建筑面积为 3.1 万平方米的附楼和一栋总建筑面积为 1 万平方米的文物建筑，可出租净面积约 2.2 万平方米，资产估值为 4.58 亿元。2021 年，领展先后完成对七宝万科广场 50%权益及广州太阳新天地购物中心两处购物中心的交易，延续了其对于商业地产专注于一线城市核心区位稀缺资产的收购策略。七宝广场位于上海市闵行区，零售面积约 14.9 万平方米，收购后，万科旗下的印力集团仍握有运营权。太阳新天地购物中心位于广州市天河区珠江新城东，零售面积约 9 万平方米。由于收购前该项目牵涉错综复杂的债权问题，购物中心在收购时点经营欠佳，收购完成后，领展即为商场制定了分阶段的资产提升计划，并计划于 2023 年完成改造。2020 年，凯德中国信托出售 1 处零售物业并新装入 5 处产业园区资产，这也是其从纯零售业态转变为多元化业态的重要标志。2020 年 2 月，凯德中国信托将位于郑州核心商圈的凯德 Mall 二七店出售予郑州丹尼斯集团，交易对价 7.7亿元。该项目于 2011 年由凯德中国信托向北京华联完成收购，随后由北京华联继续作为整租方进行经营，但 2019 年末该租户已整体退租。年报数据显示，凯德 Mall 二七店2016 年-2019 年间的租金毛收入的增长已随着项目逐渐老旧呈现疲态。本次出售使得凯德商用中国得以从该物业中释放现金价值，而不必产生重大的资本支出，出售所获利得也将为收购新项目提供资金支持。而买家郑州丹尼斯集团持有仅一街之隔的大卫城商场，完成本项目收购后得以扩大其在二七商圈的资产规模。同年，凯德中国信托向凯德集团以 34.0 亿元的资产对价收购广州乐峰广场所在项目公司剩余 49%股权。于 2017 年11 月，双方曾分别向保德信投资管理公司（PGIM）收购该项目 51%、49%权益，资产对价为 33.4 亿元。自 2017 年收购以来，在凯德进行运营管理期间该项目实现了年化两位数的收入增长。纵观过往 5 年交易情况，我们看到海外 REITs 收购内地购物中心资产集中在 2019 年-2021 年，近两年交易量有所下降，流动性下降。2019 年-2021 年海外 REITs 收购内地购物中心资本化率较低，有以下过往因素影响：1）当时境外市场无风险利率较低且呈现下行趋势，资产收并购贷款成本与资产收益率之差扩张，融资成本降低撬动交易情绪上涨；2）当时中国内地经济整体表现向好，消费需求扩张，投资人对购物中心运营信心充足。然而，在 2023 年的市场环境下，海外利率提升影响全球经济景气度，导致不动产租赁需求疲软，从而在租金、空置率等方面影响物业的盈利能力。同时，2020-2022 年受疫情管控影响，购物中心经营承压，资产账面表现不佳，加之大宗交易流动性下降传导至投资人要求回报率的提升，现金流现值的降低，给物业估值带来压力。根据新加坡、中国香港REITs 持有内地典型零售资产最新估值水平，一线城市资产估值资本化率在 3.6%-5.3%之间，新一线城市资产估值资本化率在 4.3%-5.3%之间，其他城市资产估值资本化率在 4.9%-6.5%之间。整体而言，海外 REITs 收购内地零售物业曾有灿烂春天，但如今市场转为冷淡，有待宏观经济提升带动经营和投资市场改善。随着中国内地消费基础设施 REITs 政策的放开，更多消费资产将逐步装入REITs平台，内地公募REITs的定价方式，将对海外投资者在内地零售资产大宗交易定价方式产生深远影响。同时，由于加息的影响，新加坡、中国香港 REITs股价普遍处于折价水平（即股价低于净资产价值），而中国内地不动产公募 REITs 当前普遍处于溢价状态，因此，消费基础设施 REITs 推出后，发行人或将参考对比境内外市场的发行定价差异，从而做出其境内或境外 REITs 平台搭建和扩募的决策安排。12 中国 REITs 指数之不动产资本化率调研报告本期调研基本情况介绍4第四期中国 REITs 指数之零售不动产资本化率调研以问卷的形式邀请不动产投资领域的专业机构与行业专家参与调研，通过分析受访者对于不同城市各类资产在大宗交易市场中的专业判断，为建设中国 REITs 资产定价体系提供合理的基准指数。本期调研于 2023 年 8 月完成，期间收到了 40 余家不动产投资机构的问卷反馈。受访机构包括境内外房地产基金公司、保险机构、开发商/运营商、新加坡及中国香港上市 REITs 管理人、银行/信托/金融机构等，其中开发商/运营商占比近四成，不动产私募基金占比三成，险资占比近两成。从资金来源来看，以内资机构为主，占比近九成。本期资本化率调研问卷共设置两大类问题，包含投资偏好调查和资本化率调查。投资偏好调查主要了解受访者在未来一年对于不同城市、零售细分资产类型的投资关注度与偏好；资本化率调查主要聚焦于市场交易量较大、产品较为标准化的购物中心业态，了解受访者所认可的购物中心资产在大宗交易市场中的资本化率合理水平。本次调研对零售不动产的城市维度作了区分：一线城市为北京、上海、广州、深圳四座城市；新一线城市包括成都、杭州、南京、武汉、重庆、西安；其他城市为上述城市之外中国内地其他城市。一线城市核心商圈定义：北京核心商圈:中央商务区、宣武门崇文门、东二环-朝外、公主坟、燕莎、三里屯、王府井、西单、亚奥、望京、中关村、十里堡-青年路上海核心商圈:南京东路、南京西路、准海中路、徐家汇、陆家嘴深圳核心商圈:福田 CBD、华强北、蔡屋围、后海、宝安广州核心商圈:体育中心、珠江新城、越秀资本化率运营净收益NOI当期资产价值=Cap Rate中国 REITs 指数之不动产资本化率调研报告 13零售不动产资本化率调研成果5零售投资机会关注度：购物中心社区商业奥特莱斯百货商场相比 2022 年末，在疫情结束以及消费基础设施 REITs 推出的影响下，投资人对零售物业投资关注度明显提升。从城市维度来看，北京、上海受投资人关注的比例最高，体现了市场对北、上两座城市的投资偏好；其次为广州与深圳，再其次为新一线及主要二线城市。受经济形势不确定性等多重影响，多数投资人倾向于选择市场更为稳健的一线城市作为首要投资目的地以降低投资风险。综合而言，购物中心是所有零售细分业态中投资人较为青睐的投资标的，主要考虑到购物中心运营、建设较为标准化，交易流动性相比其他细分业态更高。其次，受访者对于社区商业投资机会呈现了明显的偏好，主要考虑到社区消费需求的韧性，以及公募REITs政策支持社区商业资产发行带来的可退出性。奥特莱斯（Outlets）在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，是购物中心业态中的一个细分赛道，其往往对运营商有更专业化的要求，本次调研中，奥特莱斯受到约 2-3 成受访者的关注，投资人对奥特莱斯在一线城市关注度与主要二线城市关注度差异较小。百货商场在各类零售业态中受关注度最低，仅有 1-2 成投资者关注百货商场的投资机会，受电商冲击以及消费者体验式需求的提升，百货行业客流日趋流失，传统的百货模式较难寻找扩张盈利，纷纷进行转型升级。零售不动产投资机会受关注度0 0Pp%北京上海广州深圳主要二线城市购物中心社区商业奥特莱斯百货商场新一线及主要二线城市14 中国 REITs 指数之不动产资本化率调研报告非一线城市零售投资机会受关注度前六名0 0P%成都杭州南京武汉重庆西安首要关注其次关注次要关注零售新一线城市关注度：成都、杭州为新一线城市中最受投资人欢迎的城市新一线城市经济的快速发展与相对较高的投资收益率吸引了不动产投资机构的目光。在非一线城市中，调研得出关注度最高的前 6 名城市列为新一线城市，分别为成都、杭州、南京、武汉、重庆、西安。约 51%的受访者选择了成都作为首要投资目的地，约 35%的受访者选择了杭州作为首要投资目的地。杭州、成都稳居非一线城市关注度首批位，与城市商业魅力、收入与消费力、经济水平相关，也与城市零售不动产持有者的机构化程度、过往交易活跃度密不可分。根据第一财经新一线城市研究所连续发布 8 年的城市商业魅力排行榜，综合考虑商业资源聚集度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性及未来可塑性，成都、重庆、杭州多年位于新一线城市前列。此外，投资人关注的新兴城市“独一”项目，即该城市核心区位、体量最大、辐射范围最广、经营表现稳定的购物中心。部分新兴城市的“独一”购物中心过往三年受疫情影响较小，抗风险能力较强，投资人关注此类项目的投资机会，但其要求回报率较高。中国 REITs 指数之不动产资本化率调研报告 15购物中心资本化率水平本期调研主要聚焦于市场交易量较大、产品较为标准化的购物中心业态，了解受访者所认可的购物中心资产在大宗交易市场中的资本化率合理范围，并形成以下结论：各城市购物中心资本化率水平 一线城市新一线城市购物中心资本化率Cap Rate购物中心资本化率Cap Rate01 北京核心区4.5%-5.3%非核心区5.0%-5.9 上海核心区4.6%-5.4%非核心区5.1%-5.9 深圳核心区4.6%-5.4%非核心区5.1%-6.1 广州核心区4.8%-5.6%非核心区5.3%-6.3 成都5.1%-6.6 杭州5.2%-6.6 南京5.5%-6.6 武汉5.6%-6.6 重庆5.6%-6.8 西安5.7%-6.8 中国 REITs 指数之不动产资本化率调研报告奥特莱斯资本化率水平在一线城市、新一线城市，近年均有成熟运营的奥特莱斯项目交易案例，但交易流动性整体比购物中心更低。本次调研发现，考虑到资产交易流动性、经营难度等，投资人普遍认为奥特莱斯资本化率比同区位的购物中心高出 0.5%-1.0%。未来趋势：短期呈观望情绪，消费基础设施 REITs 推出有望提振信心与处在加息通道的海外市场相比，中国内地保持较低融资成本优势，中国央行贷款市场报价利率（LPR）持续下降，五年期贷款市场报价利率在 8 月降至 4.2%的历史新低。低利率环境吸引人民币基金，如国内险资，加大对不动产投资的配置。虽然投资人普遍认为加息是小概率事件，但大多数投资人仍认为未来一年零售不动产资本化率将呈现上升趋势。零售不动产资本化率上升主要受到以下维度影响：（1）海外主要经济体加息提升外资资金成本，外资在中国内地投资热度下降，带来整体大宗交易市场流动性下降；（2）受短期经济情势影响，企业经营承压，居民消费意愿下滑，不动产租赁需求疲软，盈利能力下降；（3）外资基金与困境房企出售项目积压，导致短期市场供应的可售资产增多。对于零售不动产，大多数受访机构都对其未来一年资本化率变动趋势给出上升的意见，体现出投资者在经济不确定性较强的环境下，表达了更谨慎的观望判断。而针对不同城市级别，投资者对低线城市表达更谨慎的投资态度。相比 2022 年末调研结果，四个一线城市投资人要求购物中心资本化率均有所抬升，主要由于美元加息导致大宗交易流动性下降，以及经济不确定性下消费需求萎缩的影响。本期调研中，买卖双方给出的区间分化明显，投资者多持有谨慎观望态度，头部开发商卖方预期仍较为乐观。本期调研结果显示，北上深整体表现韧性更强，北上深核心区购物中心的资本化率在所有城市及区域中为最低且较接近，分别为 4.5%-5.3%、4.6%-5.4%和 4.6%-5.4%。广州核心区购物中心资本化率相比其余三个城市更高，为 4.8%-5.6%。受访者对于一线城市核心区及非核心区的购物中心收益要求差异表现了明显的因区位带来的风险溢价，核心与非核心区资本化率差异约为 50bps。本期调研中，超过六成受访机构给出新一线城市的资本化率区间判断。受消费基础设施 REITs 放开的政策影响，非一线城市零售不动产通过公募 REITs 退出通道打开，投资人对新一线城市零售投资机会关注度显著提升。本期调研发现，机构投资者给出的成都、杭州购物中心资本化率区间为新一线城市中最低，分别为 5.1%-6.6%和 5.2%-6.6%，和一线城市非核心区位资本化率区间持平。本次调研中，投资人给出的南京、武汉、成都、西安购物中心资本化率下限在 5.5%-5.7%之间。中国 REITs 指数之不动产资本化率调研报告 17从城市维度来看，北京、上海零售不动产受投资人关注的比例最高，体现了市场对北、上两座城市的投资偏好；关注度最高的前6名新一线城市分别为成都、杭州、南京、武汉、重庆、西安；投资关注度按业态排名：购物中心社区商业奥特莱斯百货商场；调研结果显示北京、上海、深圳核心区购物中心的资本化率在一线城市中较接近，分别为 4.5%-5.3%、4.6%-5.4%、4.6%-5.4%；广州核心区购物中心资本化率为 4.8%-5.6%，同城市中非核心区的项目资本化率比核心区高出约 50bps；调研结果显示新一线城市购物中心的资本化率为 5.1%-6.8%；考虑到资产交易流动性、经营难度等，投资人普遍认为奥特莱斯资本化率比同区位的购物中心高出 0.5%-1.0%；对于零售不动产未来一年资本化率的变动趋势，多数受访者表达相对谨慎态度，随着消费基础设施 REITs 的推出，资本市场有望提振信心。123456调研总结瑞思不动产金融研究院研究院致力于高水平的行业政策、市场趋势与学术研究，探索符合中国客观实际的 REITs 发展道路，积极为行业实践与政策体系完善建言献策，推动中国 REITs 市场的建设与发展。研究院坚持“服务市场建设、服务成员单位、服务行业监管”，持续通过年度论坛、定期闭门研讨会、政策解读会、公开研讨会、课题研究、专题报告、咨询顾问、国内外交流等多种形式，致力于建设行业领先智库，促进监管和业界之间、行业参与机构之间、国内外行业之间的沟通交流，助力市场健康发展。瑞思不动产金融研究院 2023 年调研及报告编写主要参与人员 联系人刘兵何亮宇朱元伟陈妍斐张恺玲胡峰柏甜雪刘言陈家辉杨蕾刘慧杨枝张峥周芊（按姓氏笔画排列）北大光华|张峥010 6276 戴德梁行 l 杨枝010 8519 瑞思研究院|王煜昊010 6074 0655wangyuhaochina-中联基金 l 肖雪010 8531 戴德梁行 l 张恺玲010 8519 8100K

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敬请参阅最后一页特别声明 1 城改概念城改概念和政策和政策：城改已成为城市更新重要内容，政策自上而下推城改已成为城市更新重要内容，政策自上而下推动动城改进程城改进程。城中村改造涉及将村民农业户口变更为. 

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证券研究报证券研究报告告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载未经许可，禁止转载 行业研究行业研究 房地产房地产 2023 年年 11 月月 . 

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行业及产业 行业研究/行业深度 证券研究报告 房地产 2023 年 11 月 07 日 城改枕戈待发，资金见微知萌 看好城中村改造专题报告系列之三 相关研究 加快“三大工程”建设，“防爆雷”作为重中之. 

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本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请务必阅读正文之.

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  免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。1 证券研究报告 房地产房地产 新模式的序幕新模式的序幕 华泰研究华泰研究 房地产开发房地产开发 增持增持 (维持维持)房地产服务房地产服.

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本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请务必阅读正文之.

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霍顿公司（DR Horton）成立于1978年，总部位于得克萨斯州阿灵顿，是美国房地产开发和建筑领域的领先者之一，与普尔特房屋（Pulte Homes）、桑达克斯（Centex）、莱纳（Lenner）并称为美国四大住宅房地产公司。霍顿公司是四大中成立最晚却发展最快的。自2002年起，霍顿公司蝉联美国销量最大的住宅建筑商，在其45年的历史中已成功销售了超过100万套住宅房屋。目前霍顿公司在美国33个州的113个市场开展业务，其产品组合多样化，主要有针对首次购房者的快捷系列(Express Series)、注重品质与价值的传统系列(Tradition Series)、注重低维护的自由系列(Freedom Series)、和强调奢华品质的翡翠系列(Emerald Series)，售价通常从20万美元到100多万美元不等。此外公司还开发多户公寓和租赁物业，以及为购房者提供抵押贷款融资、产权服务、和保险代理服务。-1 -公司简介截止2023年6月30日的过去12个月，霍顿公司总计卖出83201套房屋，租赁成交3795套，住宅销量在全美住宅建筑商中居首位。1978年11月，霍顿从银行贷款建造了他的第一栋房子，在施工阶段，一位感兴趣的买家询问是否可以添加凸窗，霍顿立马同意并解释需要收取额外的500美金费用，买家爽快的答应了。霍顿收回房款后又从银行贷款建造两栋，然后是四栋、八栋。霍顿公司的成功很大程度上受益于他创造的细分市场。霍顿将自己定位为一个愿意进行定制化改变的标准化住宅建筑商，这在20世纪70年代末极为罕见。对原设计图的任何改变都要求建筑商准确地了解相应的成本，霍顿必须确保允许这些变化但不影响公司的盈利能力。事实证明霍顿公司胜任了这项任务。成功立竿见影，霍顿公司的创始人唐纳德霍顿在阿肯色州马歇尔长大，他的父亲曾担任房地产经纪人。霍顿大学未毕业便辍学回家加入了房地产行业。1977年搬到得克萨斯州沃斯堡，他先是应聘成为了当地一家建筑商的销售员，得益于他对房地产行业的熟悉和出色的口才，霍顿上班的第一天就卖掉了一套房，但他的销售热情很快就遭遇了挫败。有时买家想要添加一些未包含在标准设计图中的设施例如额外的橱柜或门窗等，但他的雇主不允许对设计图做任何定制化的更改，因此他常会失去一些好的销售机会。在那个年代，美国住宅建筑行业主要分为标准化住宅和定制化住宅两种，对于标准化住宅建筑商来说，其盈利能力取决于遵守设计图带来的高效，任何改变都会导致成本增加，与其运营策略相悖。对于霍顿来说，公司不灵活的政策使他重新思考，不到一年他便辞职开始了创业生涯，最终创建了一家伟大的房地产企业。创始人及创始背景-2 -1979年他建造了20栋房屋，1980年建造了80栋，并由此开启了持续增长的惊人记录。1978年，霍顿先生创立了自己的建筑公司，此时恰逢美国利率自由化的开端。“可变利率的按揭贷款”开始在各州推行，按揭利率的大幅下降降低了购房的成本，需求暴增。在公司成立的第三年，霍顿已成为沃斯堡地区最大的开发商。整个80年代，公司规模基本以每年扩大一倍的速度增长。在公司业绩以及房产行业蓬勃发展的双重鼓舞下，霍顿于1987年做出了向外扩张的决策，标志着公司发展的转折点。当时霍顿敏锐的察觉到全国房地产市场的整合趋势，他也决心利用这一趋势将自己的公司打造成一家大型企业，将其开创的灵活的建筑体系应用于全国各地的住房市场。公司的扩张始终秉承以客户为导向的理念，谨慎行事。通常，霍顿公司在进入一个新市场之前会花3-5年时间进行研究，在进入该市场的第一年花费重金买地。为了了解当地的市场需求，销售人员会去参观其他建筑商的样板房，并询问购房者的喜好。如果销售人员和当地建筑师注意到了某种趋势，那么该功能会被纳入设计选项中。与此同时，公司保留愿意接受定制化需求的开放态度。在这一阶段，霍顿公司是以家族企业的形式来经营。他的兄弟Terrill J.Horton和侄子Richard L.Horton都是公司的创业骨干。发展历程-3 -1978-1991年 抓住机遇，快速扩张-4 -90年代初全美前五的建筑商的市场份额逐年增加，巨头正在形成，霍顿也打算成为巨头中的一员。1992年，DR Horton成功上市，改制为股份制公司，通过IPO公开募集了4000多万美元。1993年，公司销售额达到1.9亿美元，位居全国住宅建筑商中的第24位。1991-次贷危机前 激进扩张，巨头登场霍顿公司的收购活动于1994年正式开启，当时该公司在11个州的25个城市开展业务。从1994年到2002年间，公司收购了17家住宅建筑商，被收购的公司通常继续以自己的名义运营，但公司会主导旗下建筑公司的集合，协调子公司的活动，这些子公司包括Joe Miller Homes、Arappco Homes、Regency Homes、Tri-mark Communities、SGS Communities和Cambridge Homes。这些收购中不乏大规模建筑商，例如1997年收购的Torrey Group，该集团在当时美国最大的房地产市场亚特兰大享有盛名；以及2002 收购的总部位于加利福尼亚州的 Schuler Homes，这是公司历史上最大的收购。Schuler Homes 的整合使 DR Horton 在加利福尼亚州、科罗拉多州、俄勒冈州、华盛顿州、亚利桑那州和夏威夷等多地占据了市场主导地位。通过并购，公司的经营范围迅速从得克萨斯州延伸到了美国东南部、中大西洋、西海岸、和西南地区。年 代并购目标Aspen Homes of San Antonio,TXMiller Construction,Inc.Mibum HomesArappco HomesRegency Homes419951995Westchester Homes of Dallas,TxTrimark Communities,LlcSGS Communities,IncThe Torrey of Cos.C.Richard Dobson Builder,IncContinental Homes Holding Corp.Mareli Construction and Development,LlcRMP Properties，IncCambridge PropertiesFortress-Florida,IncEmerald BuilderSchuler Homes,Inc689200120012002这些被收购的子公司被赋予了相当大的自主运营权，使公司具有分散的企业结构。然而，在总部得克萨斯州阿灵顿，公司开始对整体运营进行统一的控制，特别是在1998年成立了一个全国客户部门后，所有部门的行政职能都由总部掌控，包括会计和财务、人力资源以及信息技术。-5 -到90年代末，霍顿公司连续21年实现收入、建造数量、和每个财政季度利润的增长。收入从1995年的8.69亿美元增加到1997年的15亿美元，再到1999年的31亿美元，这一年Professional Builder评选 DR Horton 为其“年度建筑商”。2000 年，该公司已成为美国第三大建筑商，在 23 个州拥有 50 个分部。进入新世纪，激进扩张仍在继续。2002 年公司趁行业低谷逆势扩张，创造了 67 亿美元的收入，总计完成 29,761 套房屋的销售，当年净利润超过了4 亿美元，比 2001 年增长了 57%。也就是从这为了维持扩张，公司的杠杆水平一直较高。千禧年前后，霍顿公司的净有息负债率一直在50%以上，不少季度突破了60%，显著高于同行40%左右的平均水平。由于上市后公司屡次在行业小低谷中逆势扩张成功抄底，膨胀的信心让它忽视了行业周期的变换。在2006年真正出现行业拐点时，公司仍旧不退反进，增加了约31亿美元的投资，导致公司现金匮乏，偿债能力减弱，在后续的次贷危机中遭遇重创。次贷危机爆发后，房屋销量暴跌，公司高杠杆、高周转的模式在市场骤冷的情况下玩不转。无法收回货款的霍顿公司面临沉重的债务压力，不得不对旗下房产进行降价促销，骨折卖地，以期断臂求生。2007年四季度霍顿公司的房屋销量同比下降了52%，降幅高于同行平均。当年房屋销售均价累积下降12%，较高峰时降幅达到22.8%。2008年三季度，公司以2亿美元的价格转让了账面价值达18亿美元的土地，全年卖地回收8.4亿美元现金。除了土地出让款外，折价出售还为公司带来了超6亿美元的税收返还。2008年底，公司的土地储备已较高峰期减少70%，其中自有土地减少50%。通过降价促销和折价出让土地，公司计提了巨额的资产减值损失，累计额相当于股权的50%，结果就是当年财报巨亏26亿美元。2009年，公司继续削减存量土地，促进经营现金流回正，现金储备大幅回升。同时霍顿回购了公司债券，优化了财务结构。积极自救让公司得以生存，很快便恢复了正现金流和偿债能力。次贷危机后-2019年 降杠杆、控风险、增现金-6 -一年开始，霍顿公司跃升住宅建筑商销量冠军，并一直停留在冠军宝座至今。公司经营战略由此改变，降杠杆、控风险、重视现金流成为公司信条。2012年起美国房市出现明显复苏，新房销量占全部住宅销量的比例从2011年的6.7%提升至2019年的11.3%。但霍顿并未激进提升土地储备，而是巧妙的运用了土地期权。土地期权是指土地拥有者和开发商/投资者之间签署的一份协议，赋予开发商/投资人在未来一段时间以提前约定好的价格购买土地的独家权利。2011-2019年，霍顿控制的土储数量从11.3万套增长至30.7万套，增长率和全美新房销量的增长情况基本保持一致，但公司通过土地期权锁定的比例却从不到24%上升至60%。只需支付一笔期权费，就能获得进可攻、退可守的权益，大幅提升了自由现金流，提高了公司的投资回报率。通过制定更严格的土储纪律，霍顿公司的行业龙头地位得以巩固，拉开了和第二名之间的销量差距。*数据来源：US Census Bureau，58安居客研究院综合整理全美新房销量占住宅销量的比例-7 -6.0%8.0.0.0 11 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20196.7%7.3%7.8%8.1%8.7%9.3.0.4.3%疫情发生后，美国房市先是经历一段短期的冷冻期，随后伴随着美联储量化宽松政策的实行，贷款利率不断下降，房市迎来了量价齐涨，在售库存一再创出新低。蛰伏多年后，对房地产市场深度敏感的霍顿公司再次出手，成功抄底。2020年其土储量大幅增长22.6%至37.7万套，2021年再次增长41%至53万套，2022年继续增长8%至57万套，此时霍顿的土储量已经接近当年全美新房销量的89%了，远超2020年以前保持的45%以下的水平。与此同时，为了避免重蹈覆辙发生流动性危机，霍顿更激进的使用土地期权，2022年通过期权合同控制的土地占比提升至了前所未有的77%。Covid 19以后 逆势扩张、稳坐龙头*数据来源：Statistica公司财报，58安居客研究院综合整理2011-2019年全美新屋销量和霍顿公司土储量003000004000005000006000007000008000002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019Lots ControlledUS New Homes Sold-8 -2022年下半年开始利率迅速回升，截止2023年10月初抵押贷款利率已经上涨至7.5%，由于大部分房屋所有者在前两年锁定了极低的贷款利率，冻结了他们的房地产头寸，导致成屋市场的库存极度稀缺，从而助推了新房市场的繁荣。根据Redfin的分析，2023年二季度新房销售占全市场独立屋销售的比例约为三分之一，而在大流行前，这一比例仅为14%。在许多地方，新房甚至是许多买家的唯一选择。受此影响，霍顿公司销售的独栋建筑占全美新房销售数量的比例迅速攀升至13%左右的历史新高。-9 -*数据来源：crunchbase，58安居客研究院综合整理除了增加土储，霍顿也加速了并购的步伐，2022年以来已经完成了3起收购。2023年6月，霍顿以约1亿美元现金收购了Tru-land Homes的住宅建筑业务，该公司在阿拉巴马州和佛罗里达州运营。收购的资产包括约 155 套库存房屋、620 块地块和 55 套积压销售订单，以及通过土地期权获得的约 660 块地块。交易价格时 间并购目标Wilson Parker HomesForestart GroupVidler Water ResourcesRiggins Custom HomesTruland Homes9000万美金6.05亿美金2.91亿美金1.07亿美金1亿美金2016/092017/062022/042022/122023/07-10 -*图片来源：DR Horton财报霍顿公司的业务主要分为四块，分别是新房建设及销售（Home-building）、住宅土地开发（Forestar）、金融服务（Financial 由于成屋价格在过去两年迅速上涨，导致其与新房之间的价格差距不断缩小。同时霍顿公司抑制了提高新房价格以获取更高溢价的冲动，而是采取了稳定价格、提供贷款优惠的方式攻占市场份额。尽管2022年公司的新房销售同比下降，但这更大程度上是疫情期间劳动力和建材短缺所致。随着霍顿建设的新房在未来1-2年推向市场，势必会迎来一波销量的抬升。因此，即便在房地产市场被认为泡沫即将破裂的当下，巴菲特先生仍坚定地加仓了以霍顿公司为首的房地产开发商。主营业务新房开发及销售-11 -新房开发及销售是公司自成立时起的核心业务。几十年来，经过不断的市场研究，霍顿公司开发并延续了四个房屋品牌。与公司同名的D.R.Horton品牌社区是新房开发的核心品牌，2021年占全部新房销量的65%，销售收入占比68%；其次是Express品牌，该品牌社区主要的目标客户群是寻求价格实惠的入门级购房者，2021年销量占比31%，销售额占比27%；Freedom Homes品牌主要面对寻求低维护生活方式的老年购房者，2021年销量及销售额均占比3%；Emerald品牌是为寻求高端升级和豪华住宅的购房者打造的，2021年销量占比1%但销售额占比2%。Services）、和租赁（Rental）。根据2022年财报，四块业务的收入如下：新房建设和销售收入为319亿美金（YoY 20%），占比91.92%；土地开发收入15亿美金（YoY 15%），占比4.32%；金融服务收入7.95亿美金（YoY 3%），占比2.29%；租赁收入5.1亿美金，占比1.47%。*数据来源：公司财报，58安居客研究院综合整理DR Horton主营业务及占比RentalFinancial ServicesForestarHomebuilding按区域来划分，霍顿公司将其在33个州的113个子市场划进6个子市场中，分别是西北区域（Northwest）、西南区域（South-west）、中南区域（South Central）、东南区域（Southeast）、东部区域（East）、和北部区域（North）。2022年成交量和成交额最大是在东南区域（21649套，81.9亿美金）和中南区域（21417套，74.1亿美金），但销量和销售额增长最快都是在北部区域，销量6972套，同比增长27%，销售额29.1亿美金，同比增长37%。*数据来源：公司财报，58安居客研究院综合整理-12 -*数据来源：公司财报，58安居客研究院综合整理霍顿公司2022年新房各区域销量占比东南中南西南西北北部东部6(%9%*数据来源：公司财报，58安居客研究院综合整理霍顿公司2022年新房各区域销售额占比东南中南西南西北北部东部8$ 18财年，霍顿公司收购了Forestar未流通股份的75%，截至2022年9月30日仍拥有未流通股份的63%。Forestar是一家公住宅土地开发-13 -霍顿公司的金融业务是其房屋销售业务的辅助，包括抵押贷款业务和产权业务等。2022年贷款业务总计收入6.17亿美元，同比减少8%；产权业务收入同比增加16%至1.78亿美元。霍顿的抵押贷款业务发放的贷款数量与其住宅开发业务所成交的数量直接相关。2022年，由DHI Mortgage发放的抵押贷款量比前一年增加5%，其中来自霍顿公司成交的住宅贷款业务占DHI Mortgage发放的贷款数量的比例为98%。截止2022年9月30日，几乎所有待售的抵押贷款都符合出售给Fannie Mae、Freddie Mac或Ginnie Mae的资格，意味着贷款质量较高。霍顿公司将2022财年抵押贷款中约62%直接销售给了Fannie Mae、Freddie Mac或支持Ginnie Mae的证券，约30%销售给了另一家重要金融机构。金融服务霍顿的租赁业务指的是开发建设租赁物业或租赁社区，并在出售之前自营管理。建设的社区主要有多户公寓和独栋住宅社区。多户租赁业务部门负责开发、建设、出租和销售住宅租赁物业，主要关注在高增长的郊区市场建设花园式多户租赁社区，通常容纳租赁业务-14 -开交易的住宅用地开发公司，其在美国21个州的53个市场开展业务。Forestar的业绩结果主要基于其拿地的历史成本。2022年Forestar总共卖出17691套住宅用地，其中14895套用地卖给了霍顿公司。2022年总收入15.19亿美金，土地及土地期权成本11.95亿美金，税前利润2.36亿美金。2022年财年末，霍顿的租赁物业库存为26亿美元，其中独栋屋租赁库存货值17亿美元，多户公寓物业库存货值8.972亿美元。该财年以3.138亿美元出售了774套独栋屋租赁住宅，以1.955亿美元的价格出手了775套多户租赁单位。在建的独栋租赁住宅有7400套，其中已完成3500套；在建的多户租赁物业有5810套。霍顿公司是美国四大房企中成立最晚、上市最晚的，但却是扩张速度最快的，只用了短短30年就走完了其他公司花了50年走过的路。而这正是受到霍顿公司创始人给公司带来的激进、灵活的公司文化的影响。无论是在1994-2002年的快速扩张期，还是在次贷危机爆发后的断臂自救，乃至大流行以后的再度扩张，霍顿的决策之果敢都是同行难以望其项背的。产品层面，公司向来以客户为本。创立初期创造了结合标准和定制化房屋的细分市场，扩张期愿意耗时耗力谨慎研究市场喜好，巨头养成后仍不断深耕四个主打系列产品。在传统行业中变换花样做出不平凡的产品，迎合了时代的品味。这一次，在时代给予的“机遇”面前，霍顿打起了有准备的仗。你认为它会成功吗？-15 -200至400个住房单位。单户租赁业务主要建设、出售或出租独栋住宅社区。销售出去的租赁社区确认为收入，自营租赁收入确认为其他收入。总结-16 -报告说明 1.数据来源：58安居客研究院报告数据基于市场公开信息、58同城网站及安居客网站自有监测数据、历史沉淀大数据等。2.数据周期及指标说明：报告整体时间段：截止2023.09 具体数据指标参考各页标注3.版权声明：58安居客研究院（以下简称“本机构”）是上海瑞家信息技术有限公司及北京五八信息技术有限公司等关联公司（以下简称“本公司”）旗下的内部组织，凡属本机构的权责，上海瑞家信息技术有限公司和北京五八信息技术有限公司其中任一公司均可单独负责或共同负责。本报告中所有的文字、图片、表格均受有关商标和著作权的法律保护，部分文字和数据采集于公开信息，所有权归属于本公司。本机构有权随时对报告内容予以补充、更正或修订。未经本公司书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、抄袭和改编，否则本公司有权进行维权保护自身权益。如引用、转载，需注明出处为58 安居客研究院，且引用、转载不得悖于本报告原意或引起消费者误解。未经授权使用本报告的相关商业行为都将违反中华人民共和国著作权和其他法律法规以及有关国际公约的规定。4.免责条款：本报告内容由58安居客研究院整理制作，文中观点系本机构结合相关信息数据和行业经验所述，力求公正、客观的为用户和市场提供更多信息参考。因受数据获取资源的局限性以及信息数据时效性的限制，报告中所述的资料、观点及推测仅反映本报告初次公开发布时的意见，任何机构或个人援引或基于上述数据所采取的任何行为所造成的法律后果以及引发的争议皆由行为人自行承担。本公司对此不承担任何担保或保证责任。报告中的任何表述，均应从严格经济学意义上理解，并不含有任何道德、政治偏见或其他偏见，用户也不应该从这些角度加以解读，本公司对任何基于这些偏见角度理解所可能引起的后果不承担任何责任，并保留采取行动保护自身权益的一切权利。

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2023 年深度行业分析研究报告 正文目录正文目录 城中村改造：定义、目的和模式城中村改造：定义、目的和模式.3 城中村：城乡二元土地制度和城市建成区扩张下的特有产物.3 改造目的：新型城镇化+扩大内. 

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