1、粤港澳大湾区： 前行之路 研究部 中国 | 2020年6月 以全新视角审视下一个超级城市群 2 粤港澳大湾区：前行之路 | 以全新视角审视下一个超级城市群 目录 经济联系紧密4 交通连接性的增强造就真正意义的超级城市群5 深圳：大湾区的首要增长极6 高端服务带：从香港延伸至深广9 探索大湾区发展新维度：多边城际合作 11 办公楼市场：蒸蒸日上 16 未来已来：物流地产前景光明21 结语：未来增长新模式 22 仲量联行 3 肇庆 佛山 广州 东莞 惠州 江门 珠海 中山 澳门 香港 深圳 1. https:/www.worldbank.org/content/dam/Worldbank/Publ
2、ications/Urban%20Development/EAP_Urban_Expansion_full_report_web.pdf （第24页） 世界银行, 2015, East Asias Changing Urban Landscape: Measuring a Decade of Spatial Growth，城市发展系列。 华盛顿特区：世界银行。doi：10.1596/978-1-4648-0363-5.许可编号：知识产权共享署名许可 CC BY 3.0 IGO 粤港澳大湾区（大湾区）是世界上城市化速度最快的 区域之一。根据世界银行对亚洲土地使用模式的分 析，珠江三角洲的城市化面
3、积从2000年的4500平方 公里扩展至2010年的近7000平方公里1，是亚洲城市 化进程最快的区域。这意味着，珠三角城市化面积在 2010年已超过东京都市圈（5500平方公里）。尽管 2020年的数据并未公布，但珠三角城市化进程的脚步 从未停止。 近 年来，超级城市群的概念备受关注。当城市间的集聚效应在区域 一体化层面得到体现时，即产生了超级城市群。超级城市群不仅 是金融与商务服务的指挥中心，还是旅游业以及文化创意产业的中心。 实际上，大湾区中的不少城市在数十年甚至百年前便已具备区域一体化 的雏形。众所周知：香港历来作为这一区域连接全球资本市场的门户， 而澳门又素有东方蒙特卡罗之称，同时，
4、这里还拥有高效且高度专业化 的制造业劳动力，以及全球最繁忙的港口群。而大湾区概念的提出，意 味着该区域的经济地位将进一步提高，其对国内生产总值（GDP）的贡 献率也将从2018年的12%提升至更高水平。 何谓超级城市群？ Source: JLL 4 粤港澳大湾区：前行之路 | 以全新视角审视下一个超级城市群 经济联系紧密 城市群发展是中国未来经济发展蓝图的重 要组成部分，目前全国已规划了19个城市 群。虽然各城市群所处的发展阶段差异巨 大，但所有城市群规划的目的并无二致， 即利用群内各城市在自然资源、人力资 源、基础设施和治理能力等方面的比较优 势，推动整个城市群的发展。而大湾区正 是全国三大
5、城市群之一，是国家打造世界 级城市群的重要载体。 超级城市群是区域一体化程度更高的城市 群，其功能更接近于单一经济体。随着 粤港澳大湾区发展规划纲要的出台，珠 三角正逐渐成为中国超级城市群的典范。 而超级城市群最重要的特征，正是城市之 间紧密的经济联系。城际商务往来以及要 素、商品和服务交易的频率与密度决定了 城市之间经济联系的紧密程度。 在过去几年里，大湾区核心城市间的经济 联系日益紧密，同时，外围城市与核心城 市间的经济联系也在逐步提升。我们从空 间地理信息的视角入手，应用引力模型的 一种变体，对大湾区城市间的经济联系进 行分析。依据模型，城市间的经济联系 与每个城市的经济产出成正比，与城
6、际 交通时间成反比。因此，两个城市的规模 越大，城际交通时间越短，相互之间的影 响程度便越高。大湾区内交通基础设施的 改善，尤其是高速铁路网的扩张，大幅缩 短了城际交通时间，使城市之间的经济联 系变得更为紧密。可以看到，广州、深圳 和香港这三个核心城市是推动大湾区发展 的引擎，它们的驱动作用将继续增强。同 时，外围城市也开始越来越多地参与大湾 区的主要经济活动。 资料来源：仲量联行；公开数据 仲量联行 5 2015-2019年大湾区各城中央商务区之间的通勤时间改善程度 深圳 福田中心区 东莞 莞城区 珠海 香洲区 拱北 江门 蓬江区 北新 佛山 南海区 千灯湖 惠州 惠城区 肇庆 端州区 中山
7、 石岐区 香港 中环 85800585110 广州体育 西路-珠江 新城 702312030 深圳 福田中心区 6012090 东莞 莞城区 9090 珠海 香洲区 拱北 150 江门 蓬江区北新 佛山 南海区 千灯湖 205145140 惠州 惠城区 140160 肇庆 端州区 130 中山 石岐区 改善时间在1小时 1小时 30分钟 改善时间在30分钟 1小时 改善时间少于 30分钟 没有改善 数字代表2019年两地间的通勤时间 交通连接性的增强造就真正意义
8、的超级城市群 由于区域一体化产生了更强的集聚效应， 大湾区开始表现出单一城市的很多特征。 企业选址时将客户和供应商的位置纳入考 虑范围，采用就近原则，实现交通与沟通 成本最小化。随着城市之间的连通性更为 紧密，每家企业对劳动力、设施和供应商 的独特需求也能更好地得到满足，因为技 术劳动者在大湾区内出差或调任至任一城 市极为方便；同时，物资在大湾区内的流 转效率也大幅提高。更为重要的是，快捷 而丰富的信息思想交流促进了更多的学 习与创新，大湾区内的专家通过高频交流 所产生的合作与创新，是分散的城市群难 以企及的。而且，相关行业企业在地理位 置的邻近将产生“网络效应”，即当创新 者之间存在紧密联系
9、且交流频繁时，创新 理念的传播速度便会加快。这一“网络效 应”正是硅谷今日辉煌的基石。 区域内通勤效率的提升大大缩短了城际交 通时间。例如，大湾区内的直达路线变得 更多，特别是来往非核心城市的路线。由 于交通系统可以用更短的时间将更多的人 送往更远的城市，整个大湾区的潜在劳动 力市场就扩大了，区域内的生产力也不断 提高，创新能力更上层楼。由于30分钟至 一小时的通勤圈得到扩大，企业因此更容 易招揽到一流的人才2。基于类似逻辑， 大湾区外围城市的发展也将因通勤效率的 提升而加速。 2 一个有趣的观察是，历史上很多城市的扩张路径与“30分钟生活圈”的扩大路径高度重合，无论是以步行作为主要出行方式的
10、古城，还是如今各种 交通运输方式快速发展的都市，似乎都显现出此规律。 肇庆 江门 中山 珠海 澳门 香港 深圳 惠州 东莞 广州 佛山 强 中等 弱 非常弱 经济联系 地区生产总值 （十亿 人民币） 非常强 1,500-2,000 500-1,000 少于500 深圳：大湾区的首要增长极 资料来源：香港特别行政区政府统计处； 广州统计局； 深圳统计局 资料来源：仲量联行；CEIC 6 粤港澳大湾区：前行之路 | 以全新视角审视下一个超级城市群 2015 城市网络： 交通连接性及经济联系 我们的空间地理信息分析指出，自2015年以来，广州与深圳之间的经济联系已从“一般”升级为“紧密”，而 深圳与
11、香港之间已升级为“非常紧密”。这不仅归功于基础设施的加速发展，还在于深圳近几年出色的经济表 现。在2018年，深圳已经超越香港，成为大湾区最大的经济体。 名义地区生产总值 （人民币， 十亿，2019） 名义地区生产总值 （美元 ，十亿，2019） 三年复合年增长率 香港2,5253664.8% 广州2,3633436.7% 深圳2,6933907.7% 2019年香港、广州、深圳地区生产总值 肇庆 江门 中山 珠海 澳门 香港 深圳 惠州 东莞 广州 佛山 强 中等 弱 非常弱 经济联系 地区生产总值 （十亿 人民币） 非常强 1,500-2,000 500-1,000 少于500 Sourc
12、e: Census and Statistics Department of Hong Kong SAR; Guangzhou Statistics Bureau; Shenzhen Statistics Bureau 资料来源：仲量联行；CEIC 仲量联行 7 我们认为深圳是大湾区的首要增长极，高 度集中的科技产业与创新产业能够带动其 他相关产业的发展。深圳将在已有基础上 不断巩固其创新中心的地位。例如，在人 工智能、5G、机器人和基因技术方面所 积累的知识产权将开拓广阔的新应用领域 并催生大量新企业。同时，像国家超级计 算深圳中心和国家基因库等一系列科研基 础设施，将在提升深圳基础科学研究
13、能力 的同时，为大量相关科技企业提供技术服 务与研究支持。未来，深圳科技产业的聚 集性必然进一步提高，华为、腾讯、大疆 创新和华大基因等一众头部企业正为此奠 定基础。 我们认为，正如硅谷推动全球软硬件产业 的发展那样，深圳模式将产生涟漪效应辐 射整个大湾区乃至全国。在中短期内，科 技与创新产业将吸引更多的金融服务及 工业设计公司。我们预计，在市场的驱 动下，深圳的制造业及劳动力构成将向 研发、芯片组和精密制造等高附加值产业 集中。从长远来看，随着与生产相关的制 造活动向东莞、中山和惠州等周边城市转 移，大湾区的分工将更加清晰，促使经济 效率进一步提高，并产生知识外溢效应。 同时，作为创新领导者
14、，深圳也有望带动 广州的科技产业发展。 2019 城市网络： 交通连接性及经济联系 8 粤港澳大湾区：前行之路 | 以全新视角审视下一个超级城市群 资料来源： 2019年度中国主要城市道路网密度监测报告 资料来源： 公开数据 道路网密度 （千米/平方千米） 建成区道路里程 （千米） 密度排名 （仅内地城市） 深圳9.501,7191 上海7.154,0384 广州7.062,6925 北京5.645,14320 当前总长度 （千米） 当前密度 （千米/平方千米） 2025 年规划总长度 （千米） 2025 年密度 （千米/平方千米） 深圳2930.155930.30 上海6700.118030
15、.13 广州4520.068140.11 北京6760.049810.06 2019年一线城市道路网络密度 2019及2025年一线城市地铁网络 仲量联行对大湾区内的一些主要公司进行了调查，以了解他们的看法。其中深圳在“贵司认为大湾区內哪个城 市最具发展潜力”和“贵司最有兴趣在大湾区內哪个城市发展”两大问题上的支持率名列前茅。该调查还显 示，与其他城市相比，深圳面临更少的增长制约因素：比如更加优惠的税收政策、更大的人才库、大湾区内顶 尖的基础设施配套、国内政策最为透明的城市之一等。这些都成功地为深圳创造了极佳的营商环境。 仲量联行 9 高端服务带：从香港延伸至深广 尽管大湾区发展的主要推动力为
16、科技和创 新产业，但未来的经济增长仍需得到高端 服务业的有力支持，尤其是金融服务和专 业服务，因为这些服务对于各行业内高速 增长的企业而言是不可或缺的。由于高端 服务业通常是知识密集型，因此能带来较 高的经济附加值。根据集聚理论，这些服 务应集中在知识回报率（或对知识所有者 的回报率）最高的城市中，即大湾区的三 个核心城市：广州、深圳及香港。每个核 心城市在不同服务领域各有所长，它们合 力构成了大湾区的高端服务业支柱。 深圳与香港在金融服务方面的互补性是核 心城市之间分工合作以促进发展的最佳范 例。香港是连接内地企业与全球资本市场 的门户，从IPO数量上看，香港联交所对 大湾区内地企业的重要程
17、度绝不亚于上海 或深圳证券交易所，联交所同时还提供了 更多向全球机构投资者融资的机会。截至 2020年2月底，在联交所的IPO申请名单 中，广东省的公司占中国内地公司总数的 23，但在中国A股IPO申请名单中的比 重仅为17。此外，2019年9月至2020年 2月期间，17家广东公司向联交所提交了 IPO申请，而同期向上海和深圳证券交易 所提交申请的广东公司仅有15家3。联交 所为大湾区需要融资的优质企业提供了更 为便捷的IPO机会，因为，如果它们选择 在中国A股上市，可能需要等待更长的时 间。而且，虽然沪港通/深港通为A股市场 带来了国际投资者，但在联交所上市意味 着能接触更多国际投资者，同
18、时，全球机 构投资者也会按照相同的治理及报告标准 对这些企业进行审查。我们认为，这将加 快大湾区最具潜力企业的快速发展，从而 推动重点行业乃至整个区域的经济增长。 3. 以上数据不包括截至2020年2月底仍处于中止状态的申请。 10 粤港澳大湾区：前行之路 | 以全新视角审视下一个超级城市群 申请联交所和A股上市的中国内资公司对比5 香港与中国内地金融服务贸易往来 当然，香港与深圳或内地的金融服务在许 多方面具有互补性，例如，两地的商业银 行均可在政策规定的范围内到对岸自由开 展业务，并向对岸的实体和自然人提供银 行服务。事实上，我们可以看到，香港与 内地在金融服务贸易方面的双向往来日益 频繁
19、，下图中香港与中国内地金融服务贸 易的格鲁贝尔-劳埃德指数4自2015年以来 持续上升便是最佳佐证。展望未来，随着 央行等四部门于2020年5月联合发布关 于金融支持粤港澳大湾区建设的意见， 多项支持大湾区内地城市金融开放及大湾 区内跨境金融服务制度创新的举措将相继 落地。我们可以预见大湾区内的双边跨境 金融服务贸易额将在未来持续增长，相应 的格鲁贝尔-劳埃德指数也将继续上升。 江门 佛山 广州 中山 珠海 东莞 深圳 图例 联交所上市申请人 A股上市申请人 惠州 澳门 香港 0 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 0.7 0.8 0.9 1 0 2,000 4,000 6,000
20、 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 20,000 贸易额（港币 百万） 出口额贸易总额格鲁贝尔-劳埃德指数（右轴） 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 资料来源：香港特别行政区政府统计处; 仲量联行 4. 格鲁贝尔-劳埃德指数用于衡量特定产品或服务的行业内贸易。定义为1减去特定产品或服务的净出口绝对值与总贸易额的比率。该指数的取值范围 为0-1（含）之间，值越高表示行业内贸易关系越强，这通常表明这一特定产品或服务的两个贸易方之间的相互依存性越强。 5. 仅展示20
21、19年9月至2020年2月之间提交申请且其申请在2020年2月底之前仍在处理中的申请公司 与金融服务的互补性不同，专业服务业在三个核心城市之间的分工逻辑更为直观。专业服务业企业往往需要权衡需求所在地、人力成 本和连通性等因素，从而寻求以最低的成本提供服务。这一分工逻辑确保了经济增长的高效率。我们预计，随着该区域连通性进一步 改善，加上经济增长带动专业服务业需求扩大，三个核心城市的专业服务集群也将相应扩大。 资料来源：香港交易所；中国证券监督管理委员会；仲量联行 强 中等 弱 非常弱 经济联系 地区生产总值 （十亿 人民币） 非常强 1,500-2,000 500-1,000 少于500 肇庆
22、江门 中山 珠海 澳门 香港 深圳 惠州 东莞 广州 佛山 仲量联行 11 探索大湾区发展新维度：多边城际合作 城市之间日益加深的经济联系正在重塑大湾区未来的增长模式。我们预计，在未来五年内，除了三个核心城市之外，增长动力还将来 源于三个重要的城市群： 资料来源：仲量联行；CEIC 未来 城市网络： 交通连接性及经济联系 12 粤港澳大湾区：前行之路 | 以全新视角审视下一个超级城市群 Source: Census and Statistics Department of Hong Kong SAR; Guangzhou Statistics Bureau; Shenzhen Statisti
23、cs Bureau 香港-珠海/澳门-深圳：旅游和零售的黄金三角 这一城市组团预计将在未来几年内成为国 际旅游的热门黄金三角。广深港高速铁路 开通后，原本并不以旅游业见长的深圳逐 渐成为大量香港居民周末旅游的目的地。 随着越来越多的国际旅客中转香港进入深 圳，游客人数预计将进一步增加。深圳将 逐渐成为他们旅程中的一站。同时，得 益于中产阶级数量的指数级增长，且与珠 海/澳门的联系更为紧密，深圳正逐步成 为珠海/澳门重要的游客来源。近年落成 的港珠澳大桥和拟建的深珠通道将极大地 促进珠江两岸城市居民之间的快速流通， 让珠海/澳门能够接待更多来自深圳和香 港的旅客。另一方面，即将完工的屯门至 赤鱲
24、角连接路及拟建的屯门西绕道将进一 步缩短珠海/澳门、香港（经机场）和深 圳（蛇口）之间的交通时间，提升这些城 市之间的连通性。 因此，珠海/澳门的旅游业及零售业预计 将获得新的发展动能。例如，2019年上半 年珠海的过夜旅客数量较上一年同比增长 16.6，而同期澳门的游客数量较上一年 同比增长20.6。除旅游业和零售业外， 该黄金三角还将为大湾区提供其他旅游相 关服务。例如，珠海/澳门将有机会利用 大量的游客资源以及优质的酒店餐饮设施 来发展各自的展览业。游艇及公务机等其 他服务业已在珠海/澳门打下基础，在政 策扶持和投资增长的情况下，这些服务可 能在长期迎来快速增长的机会。 仲量联行 13
25、深圳-中山：新一轮的城市化和产业转移 目前正在建设的深中通道在完工后将对深 圳和中山这两座城市的发展格局产生深远 影响。经典的比较优势理论将指引这两个 城市未来的产业分工。由于深圳土地供应 稀缺，地价昂贵，物流地产开发并不符合 深圳的长远发展战略，因此预计中山将吸 引更多的物流地产开发项目，以利用深中 通道所带来的交通便利。同时，深圳的一 些制造业企业将考虑把工厂迁至中山。产 业转移的同时也将促使劳动人口的移居， 尤其考虑到中山的房价明显低于深圳这一 事实。中山将随之开始新一轮的城市化扩 张，以满足迁入人口的需求，其住宅市场 可能会得到相应的发展，这为住宅开发商 提供了重要机遇。至于深圳，低端
26、制造业 外流所腾出的宝贵土地资源将用于更多的 高附加值活动，如研发或智能制造等。 连接珠江东西岸的三座跨海大桥 屯门至赤鱲角 连接路 屯门西绕道（拟建） 中山 珠海 澳门 广州 深圳 香港 深中通道 深珠通道（拟建） 港珠澳大桥 资料来源：仲量联行 14 粤港澳大湾区：前行之路 | 以全新视角审视下一个超级城市群 深圳-东莞-广州-佛山：科技先锋与制造实力 这四座城市一起构成大湾区内最强大的城 际合力，决定了区域内科技产业与制造业 的未来。这一“四城集群”将在深圳的主 导下建设全球创新中心这张大湾区名片， 还将努力发展成为全球高技术制造业和先 进制造业的中心。 深圳和广州是区域内科技产业的两大
27、聚集 地，两地研发人员数量总和远超上海或北 京。深圳更多地吸引高端科技人才（包括 但不限于研发人员），并很好地专注于那 些需要更多严格训练的细分行业，例如人 工智能、5G基础设施、机器人和基因技 术。而广州的科技实力虽然不及深圳，但 也差异化地发展壮大了与深圳不同的科技 细分行业，这些细分行业通常更为劳动密 集，如游戏开发和移动应用程序开发。 广州203.6 深圳340.9 上海262.3* 北京397.0 2018年一线城市研发人员数量 2018 (千人) 资料来源：各城市统计年鉴 注：*上海为2017年数据 科技分工： 深圳、广州重点科技细分行业 人工智能 游戏开发 5G技术 移动应用程序
28、 机器人技术 软件开发 基因技术 广州 | 相对劳动密集型 深圳 | 创新密集型 电子商务 仲量联行 15 资料来源：公开信息；仲量联行 智能制造和新能源汽车领域的重大城际投资项目 项目名称时间线总投资额 （人民币，百万） 投资来源投资目的地 宝能动力电池项目2020-20227,100深圳广州 恒大智能汽车零部件项目准备阶段22,009深圳广州 砺剑总部经济创新科技园项目2019-20242,500深圳广州 联鹏智能智能装备生产项目深圳东莞 赢合集团总部及新能源智能制造项目深圳东莞 大族科技研发制造项目,000深圳东莞 裕
29、同君湖科技研发制造中心项目深圳东莞 康佳智能彩电项目深圳东莞 顺丰东莞智能供应链创新项目准备阶段1,310深圳东莞 格力中睿未来制造谷项目准备阶段1,300珠海东莞 技术进步将继续对这四个城市的制造业产 生深远影响。深圳在继续保持其制造业优 势的同时，将更多地专注于尖端产品和 核心零部件。广州则将进行制造业升级， 把生产转向高技术制造和先进制造。东莞 和佛山则会继续作为制造业基地发挥已有 优势，但这两个城市也有机会利用深圳和 广州的技术创新外溢进行制造业升级。 东莞暂时领先佛山一步，已经享受了多 年深圳科技创新的外溢效应，并将继续吸 引更多的制造
30、业和产业园投资。例如，深 圳大族激光公司将投资100亿元人民币在 东莞建设研发和生产项目。除此以外，中 国散裂中子源落户东莞，为该地区乃至全 国的科学研究提供了强大支持。佛山极有 可能跟随东莞的脚步。如果广州成功进行 制造业升级，但却由于产能限制，无法仅 凭其自身的生产满足庞大的需求，佛山就 会率先受益于这些需求外溢。通过将高科 技产品原型进行大规模地量产，佛山本地 的制造业将汲取经验，提高技术含量。此 外，美的等佛山本地制造业巨头也在物联 网（IoT）和机器人研发方面投入大量资 源，这将进一步推动该市制造业升级。 16 粤港澳大湾区：前行之路 | 以全新视角审视下一个超级城市群 大湾区甲级办
31、公楼净吸纳量*（2015-2019均值与2020-2024均值对比） 办公楼市场：蒸蒸日上 快速的经济增长与办公空间的强劲需求高 度相关。过去十年中，大湾区办公楼累计 净吸纳量超过1,200万平方米。在过去五 年间，随着大湾区建设的推进，科技新媒 体和金融服务业的高速发展使得广深甲级 办公楼市场的净吸纳量大幅增长。展望未 来6，我们对大湾区及其核心城市的前景 十分看好，预计未来五年广州甲级办公楼 累计净吸纳量将比过去五年的总和高出 40以上；而深圳的同期增长率甚至可 能高达50。为了满足这一需求，未来 几年，甲级办公楼存量预计将增加70%左 右。所有这些趋势都表明了广深办公楼市 场蕴含了大量潜
32、在的投资机会。同时，对 于希望在全球市场上争夺份额的大湾区科 技及制造业企业而言，香港将是其开展金 融、研发和营销等核心业务的首选之地。 位于香港与深圳交界处的落马洲河套地区 在其建成之后将能为两地企业提供更多的 办公空间选择。尽管在撰写本文时，新型 冠状病毒疫情爆发已影响到全球经济的稳 定，并可能于短期内阻碍大湾区办公楼需 求的增加，但我们对大湾区中长期发展的 看法保持不变，对大湾区未来五年办公楼 需求的预测变化也不大。 资料来源：仲量联行 注：*指香港、广州、深圳的净吸纳量总和 -2024 0 400 800 1,200 1,600 2,000 2,400 大湾区
33、 建筑面积，千平方米 6. 基于2020年第一季度的预测。 仲量联行 17 大湾区，尤其是深圳，正通过构建一个涵 盖软件、硬件及服务的完整生态系统，主 导着中国科技产业的快速发展。事实上， 截至2019年上半年，在A股上市的信息技 术相关企业中，超过35的企业位于大湾 区，这一比例几乎是长三角地区的两倍。 三大超级城市群上市公司数量 2018年招聘中国九校联盟（C9）毕业生人数最多的前11家公司 上市公司数量： 2,234 上市公司数量： 1,278 科技新媒体 企业数量： 355 科技新媒体 企业数量： 195 科技新媒体 企业数量： 164 珠三角 742 长三角 大湾区 珠三角 207
34、京津冀 上市公司数量： 726 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 招聘人数 其他 华为 国家电网 中兴 腾讯 网易 中国电科 中国建筑集团 招商银行 百度 工商银行 阿里巴巴 大湾区企业 同样令人印象深刻的是，大湾区企业的总 市值与全国大型国企的基地北京所在 的京津冀城市群不相上下。这一市值计算 考虑了在美国、香港和内地上市的所有中 国公司。大湾区科技新媒体企业的市值是 中国其他所有城市群总和的四倍。除了行 业规模外，众多科技新媒体企业总部和蓬 勃发展的初创企业还吸引了大量年轻且才 华横溢的专业科技人才来到大湾区，为大 湾区科技产业在全国保持主导地位提供了 长期支持。
35、 资料来源：各高校就业质量报告 资料来源：仲量联行；Wind 备注：截至2019年上半年 流出 流入 上海 天津 北京 深圳 广州 成都 重庆 杭州 西安 长沙 佛山 郑州 宁波 廊坊 乌鲁木齐 咸阳 绥化 齐齐哈尔 资料来源：CEIC 0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 200162017 流入人口数（1,000 人） 大湾区 长三角 京津冀 香港澳门 18 粤港澳大湾区：前行之路 | 以全新视角审视下一个超级城市群 除了吸引大量专业科技人才外，大湾区的 经济发展亦产生对不同技术层级劳动力的 大量需求，所以我们看到大量的人口涌 入大湾
36、区。近几年常住人口数量的变化显 示，过去五年中，每年流入大湾区的人口 总数均大幅增加，当前的净流入量相比 2013年已增长了五倍之多。2015年，大湾 区已成功取代长三角和京津冀，成为中国 人口净流入最多的区域，每年新增净流入 人口总数超过一百万。2017年的最新数据 表明，这一增速仍在加快。这种人口的流 动趋势表明，大湾区所蕴藏的无穷机遇已 是全国公认，且正逐渐成为高端人才就业 的绝佳目的地。而人才流入当然意味着企 业或行业的扩张，也同时意味着对办公空 间的需求增加。 大湾区吸引了来自中国各地的人员 仲量联行 19 公 共交通导向型开发（TOD）通常是集办公、零售及住宅为一体的综合体项目。我
37、们预计，以这种模式开发的项目能从大湾 区未来的发展中获益良多。当下于世界各地广泛开展的TOD项目多借鉴日本的成功经验，将综合体项目开发与城际及市内 铁路线网有机结合。在大湾区，地方政府可能会将TOD项目作为推动新区开发的首选方式。地方政府可以利用TOD项目和当地交 通枢纽周围所规划的大型居住社区来吸引经验丰富的开发商。如此一来，新区便可以在TOD项目的基础上进行开发，并继续吸引 其他开发商参与区域建设。这对于计划投资大湾区的开发商和投资者，特别是海外开发商和投资者，是个不可多得的机遇。 以公共交通为导向进行新区开发 案例研究：国际金融中心（香港） 国际金融中心 一期 国际金融中心 二期 四季汇
38、和四季酒店总和 竣工年份51998-2005 办公建筑面积 （平方米）72,835 181,345 N/A254,181 零售建筑面积（平方米）12,170 47,287 N/A59,457 酒店 / 服务式公寓 建筑面积（平方米）N/AN/A102,285 102,285 总面积（平方米, 建筑面积）85,006 228,632 102,285 415,923 资料来源：仲量联行 1998-2019年中环核心区办公楼净有效租金 资料来源：仲量联行 这类开发项目通常在土地溢价、租金和资本增值方面的表现出色。在大湾区范围内，适合TOD项目的地块多位于城市新区或郊区的在建 交
39、通枢纽附近。这些地块出让时一般会优先让具有TOD项目开发经验的开发商参与竞标，因此地块经常以零溢价的底价出让，这有效降 低了开发商的土地购置成本。由于这些开发商拥有丰富的TOD经验及专业的运营管理能力，可以高水准地设计和开发TOD项目，并在 完工后进行专业运营。因此，尽 管未来的TOD项目并非位于黄 金地段，但其租金和租金增长的 趋势却能大概率优于周边其他非 TOD项目，因此也能同时带来可 观的资本增值。 基于上述论述，我们认为，TOD 项目是海外或香港开发商和投资 者进入大湾区市场的首选，因为 他们经验丰富，且能带来强大的 品牌效应。持续扩张的地铁线网 和多个新建的高铁站使广州和深 圳的新区
40、以及东莞等重点二线城 市均蕴藏着潜在的TOD投资机 会。例如，香港最大的开发商之 一新鸿基地产于近年竞得了两块 毗邻庆盛高铁与地铁站的地块， 将采用TOD的模式进行开发。 2Q98 4Q98 2Q99 4Q99 2Q00 4Q00 2Q01 4Q01 2Q02 4Q02 2Q03 4Q03 2Q04 4Q04 2Q05 4Q05 2Q06 4Q06 2Q07 4Q07 2Q08 4Q08 2Q09 4Q09 2Q10 4Q10 2Q11 4Q11 2Q12 4Q12 2Q13 4Q13 2Q14 4Q14 2Q15 4Q15 2Q16 4Q16 2Q17 4Q17 2Q18 4Q18 2Q19
41、 4Q19 0 20 40 60 80 100 120 140 160 中环核心区净有效租金 （港币 每平方尺） 20 粤港澳大湾区：前行之路 | 以全新视角审视下一个超级城市群 零售商机何处寻 尽 管过去五年间，广州和深圳的新增优质零售面积可观，分别为210万和320万平方米，但整 体来讲，大湾区主要内地城市的人均优质零售面积仍落后于上海和北京，并小于中国12个 大城市7的平均值。另一方面，随着每年有一百多万人才从中国各地涌入大湾区，劳动年龄人口 已经占大湾区总人口数量的一半以上，显著高于中国其他区域。 随着消费阶层规模的不断扩大，大湾区的几个主要城市将需要兴建更多的综合性购物中心以满 足日
42、益增长的消费需求。虽然已进入大湾区内地城市的海外开发商相对国内其他主要城市要 少，但这一情况应该会很快改变，毕竟流入大湾区的人才大多是年轻活跃的消费者，他们对消 费多样化的需求，正是经验丰富的海外开发商所瞄准的商机。 在大数据的帮助下，我们可对年轻消费者的居住地进行精确定位。如果将此信息叠加在零售物 业地图上，我们将发现一些空白区域亟待零售开发商和投资者的进入，因为不少年轻人居住区 的一定范围内仍没有大型购物中心来满足这些消费主力军的需求。这意味着，只要开发商和投 资者们能够有的放矢，便能发掘大量进驻大湾区零售地产市场的潜在机会。 7. 包括北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、武汉、天津
43、、成都、重庆和西安。 仲量联行 21 未来已来：物流地产前景光明 随着线上线下零售的扩张以及制造业的 快速发展，物流地产的相关需求亦持续增 长。然而，在一线城市甚至部分二线城市 中，许多投资者都面临着可建设用地不足 以及土地价格上涨的双重挑战。与中国的 其他超级城市群类似，大湾区各市政府也 不断寻求更有效率的土地利用方式以最大 化当地的税收收入。随着大湾区特别是深 圳及其邻市的城市化进程不断深化，高昂 的土地价格使得多数物流地产的开发效益 低下，促使物流开发商和投资者考虑大湾 区的其他城市。 仲量联行采用路网密度、社零总额和地区 生产总值等指标，利用空间地理信息的分 析方法，建立了一个物流地产
44、土地价值预 测模型。路网矩阵、社零总额和物流地产 土地价值之间的联系尤为紧密。为了更好 地呈现模型结果，我们在右上图中将大湾 区及周边区域划分成大量500 x500米的栅 格，其中红色和橙色所代表的热门区域将 为物流地产开发带来超额回报。 从模型可见，热点区域均位于深圳市内， 但那里的土地供应最为紧张。即便物流地 产项目的租金高昂，开发物流地产并不是 最有效利用这些土地的方式。紧跟热点区 域的三档区域获益于热点区域大量的外溢 需求。此外，佛山的西部和西北部、中 山、江门和惠州也逐渐进入物流地产投资 者的视野。右下图中道路密度的变化趋势 表明，大湾区内仍有数个区域值得研究物 流地产开发的可行性。
45、而对于那些无需进 驻大湾区的开发商和投资者，大湾区以外 的东部及西部延伸区域也有一定机遇。 物流地产土地价值潜力 0.75-0.80 0.50-0.75 0.35-0.50 0.30-0.35 0.00-0.10 0.10-0.20 0.20-0.30 价值指数: 云浮 肇庆 江门 中山 珠海 深圳 汕尾 惠州 河源 东莞 广州 清远 佛山 阳江 大湾区2015-2019年路网密度改善程度 改善程度 低 高 肇庆 江门 佛山 广州 惠州 东莞 深圳 中山 珠海 香港 澳门 资料来源：仲量联行 资料来源：OpenStreetMap; 仲量联行 22 粤港澳大湾区：前行之路 | 以全新视角审视下一
46、个超级城市群 结语：未来增长新模式 城市群发展时间线和发展强度预测 本文旨在强调经济联系及其所连结的城市 群构成了大湾区发展的基石。我们首要关 注的是推动区域中长期发展的基本面，而 不囿于对短期波动的讨论。我们认为，任 一物业板块若由于暂时的外部冲击或短期 阻力而使资产价格走低，投资者们更应该 抓住机遇加仓大湾区，以期获取丰厚的长 期回报。 大湾区的建设发轫于大规模基础设施建 设，通过提升大湾区城市之间的交通效率 来更好地实现区域一体化。近年来，随着 基础设施建设的进一步推进，以及每个城 市的经济发展，多数大湾区城市之间的经 济联系得到明显加强。而大湾区整体的增 长方式也正跟随着这些变化趋势逐
47、步重 塑。根据前文的大量分析，大湾区的增长 动力从原本经济联系尚未十分紧密的广深 港三核心转化成以深圳为首要增长极、广 州和香港作为重要增长引擎的多级模式。 我们预计，任何一个核心城市的经济扩张 都将影响区域内的城市经济网络，并有力 地促进其他城市的发展，而深圳作为首要 增长极所带来的影响必然是最大的。在未 来几年中，随着几个重要基础设施项目的 竣工，大湾区城市之间的经济联系预计将 进一步加深。届时，由深圳、广州和香港 三个核心城市所驱动的区域发展必然更加 迅猛。 深圳-中山 20202022420252026202720282029. 深圳-东莞-广州-佛山 香港-珠海
48、/澳门-深圳 其他潜在城市群 资料来源：仲量联行 莫家文 香港董事总经理, 大中华区首席运营官 夏春毅 深圳董事总经理 黄志辉 大中华区研究部总监 吴仲豪 华南区董事总经理 古嘉豪 澳门董事总经理 曾丽 华南区研究部总监 孙哲 华南区研究部董事 仲量联行大湾区业务联系人作者 仲量联行 23 长远来看，几乎所有地产板块均将受益于该区域的持续稳步发展。稳健的经济 增长将支撑办公楼需求的增加。尽管未来的供应总量看似过多，市场信心暂时 下滑，但需求和租金增长将很快重回上行的长期轨道。除了中央商务区和其他 核心地段外，主要交通枢纽及在建交通基建项目周边也将出现更多的新商务 区，出行效率的提升以及更为发达
49、的城内及城际连接性将有助于吸引新企业与 劳动力。TOD项目将在这些新商务区大量涌现，以充分利用交通基础设施的改 善，这些项目将成为国际投资者的新宠。物流地产方面，大湾区内外路网密度 的大幅提升将有助于成熟市场的租金上涨，同时为大湾区以外的新兴市场带来 投资机会。 仲量联行微信号仲量联行小程序 仲量联行 仲量联行2020年版权所有。保留所有权利。此处所载所有信息来源于我们认为可靠的渠道。 但我们不对其准确性做出任何保证或担保。 仲量联行大中华区分公司 北京 北京市 建国门外大街1号 国贸大厦A座11层 邮政编码 100004 电话 +86 10 5922 1300 传真 +86 10 5922 1330 成都 四川省成都市 红星路3段1号 成都国际金融中心1座29层 邮编 610021 电话 +86 28 6680 5000 传真 +86 28 6680 5096 重庆 重庆市 渝中区民族路188号 环球金融中心45楼 邮政编码 400010 电话 +86 23 6370 8588 传真 +86 23 6370 8598 广州 广东省广州市天河区 珠江新城珠江东路6号 广州周大福金融中心 2801
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