1、FORFUTUREFORFUTURE 保利投顾研究院华北分院 2019年7月 2019年华北区域半年报 FORFUTURE 前言 FORFUTURE 作为中国六大区域之一，华北区域在全国的经济版图中占有重要的地位。 近两年，随着京津冀城市群协同发展、环渤海经济圈发展的日趋成熟， 叠加复杂的内外部宏观环境因素，华北区域房地产市场呈现出了许多新 的特征，同时，也将迎来新的发展机遇。 为此，我们针对华北区域市场进行常态化跟踪，并选取其中较有代表性 的11个不同能级的城市作为分析对象，从经济环境、房地产政策、土地 市场、住宅市场及房企竞争格局几大方面进行分析，形成2019上半年华 北区域房地产市场半年

2、报，并对下半年市场走势作出预判，以期为您呈 现一个真实而具体的华北区域房地产市场。 本报告选取的11个典型城市分别为： 一线城市：北京 强二线城市：天津、青岛 二线省会城市：石家庄、太原 典型三四线城市：秦皇岛、沧州、邢台、临沂、张家口、晋中 FORFUTURE -2- 纵观全局 01. 市场通览 局部透视 02. 03. FORFUTURE FORFUTURE PART ONE 纵观全局 FORFUTURE -4- 01 宏观经济环境丨外部：美国经济势能趋弱、有降息预期，全球释放宽松货币周期信号 多项领先指标显示美国大概率已脱离本轮周期增长峰值，美联储6月会议态度明显转鸽，市场普遍预期年内将

3、进入降息通道；德法等 核心成员国经济表现拖累欧元区整体经济，全球宽货币信号增强，新兴国家政策空间增大。 图：美联储释放降息信号 美联储6月会议维持联邦基金利率在2.25%2.5%不变， 但态度明显转鸽： 1 88 6 11 0 0 5 10 15 加息维持不变降息 图：美联储票委3月、6月对今年利率调整预测情况 6月3月 备注：利率调整预测图是根据美联储会议点阵图进行整理所得。 数据来源：保利投顾研究院整理 芝加哥商业交易所CME预测：7月降息25bp的预期为 95.1%，降息50bp的预期达到4.9%，对全年降息的 预期达到100% 86 88 90 92 94 96 98 100 102

4、104 5 15 25 35 45 55 65 图：美国领先指标走势 制造业PMISentix投资信心指数消费者信心指数（右轴） PMI一直下滑 投资信心低位 FORFUTURE -5- 01 宏观经济环境丨外部：中美贸易摩擦紧张局势缓和，但仍存不确定性、市场预期反复 中美贸易战经历多次发酵、缓和过程，走势尚未明晰，全球资本市场不确定情绪持续积累。5月10日美方对中国2000亿美元商品关 税上调至25%；6月末G20峰会双方同意重启谈判，紧张形势有所缓和，但争端与谈判仍将持续。 资料来源：保利投顾研究院整理 图：中美贸易战时间表一览 中国表示将自6月1日起， 对部分已实施加征关税的600亿美元

5、美国进口商品，提高加征关税税率，分别为25%、20%、10% 6月1日 中国&美国：双方分别对符合特定条件的部分商品延迟至6月15日加征关税 中国：商务部强调中美要继续经贸磋商要坚持：达成协议必须互利平等；磋商必须相互尊重、必须相向而行、必须平等互 利；将建立“不可靠实体清单制度”，防范中国实体在国际经贸活动中遭遇基于非商业目的出现的断供、封锁等重大风险。 6月29日 中国&美国：双方同意重启经贸磋商，美方表示不再加征新关税。 FORFUTURE -6- 01 宏观经济环境丨国内：出口-制造业产业链条压力仍在传导中，经济下行压力仍较大 -8 -6 -4 -2 0 2 4 6 8 10 12 -

6、40 -20 0 20 40 60 出口增速（左轴，%）固定资产投资增速（右轴，%） 消费品零售额增速（右轴，%） 图：贸易摩擦对三驾马车增速已形成实质性影响 45.0 46.0 47.0 48.0 49.0 50.0 51.0 52.0 53.0 2016-02 2016-04 2016-06 2016-08 2016-10 2016-12 2017-02 2017-04 2017-06 2017-08 2017-10 2017-12 2018-02 2018-04 2018-06 2018-08 2018-10 2018-12 2019-02 2019-04 2019-06 图：中国PMI

7、指数 PMIPMI_新出口订单 50荣枯线 6月份受贸易摩擦持续影响 出口生产订单继续拖累PMI 已 实 施 500亿美元 （25%） 航空航天、信息科技、通讯工程、自动化机器人、医疗、 机电、音像设备及其零件、附件； 光学、医疗等仪器；钟表，乐器；车辆、航空器、船舶及 运输设备 2000亿美 元（10%） 高端制造业（电机电器设备、机械器具等）； 低端制造业（棉花、纸板纸浆、木制品等）； 消费品（食品、纺织服装、家具、电脑等） 待 实 施 2000亿美元 （从10%提至25%） 高端制造业（电机电器设备、机械器具等）； 低端制造业（棉花、纸板纸浆、木制品等）； 消费品（食品、纺织服装、家具、

8、电脑等） 3000亿美元（25%） 电子产品（智能手机、笔记本电脑等）、服装鞋类 及饰品、农副产品、钢铁及合金制品、家用电器及 零部件、钟表类产品及部件 美对华加征关 税规模及行业 中美贸易摩擦反复对出口、投资形成实质性的影响、加大国内经济下行压力。新出口订单明显回落，拖累国内制造业投资与出口， PMI已降至荣枯线以下，且国内消费表现平淡，内外双重压力下将进一步影响资本与就业市场。 数据/资料来源：保利投顾研究院整理 FORFUTURE -7- 01 宏观经济环境丨国内：多项措施支持实体经济发展，加速推进国家级区域规划 区域/领域时间方向 粤港澳 2月中央、国务院粤港澳大湾区发展规划纲要 7月

9、 广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划 (2018-2020年) 都市圈2月发改委发文培育都市圈 长三角3月政府工作报告，长三角一体化上升为国家战略 新型城镇化4月发改委推动城市群与都市圈健康发展，以大带小 长三角 5月政治局审议长江三角洲区域一体化发展规划纲 要，未发布 中部 5月 中央重提中部崛起战略 国家级 经开区 5月国务院推进国家经开区创新升级 粤港澳大湾区长三角 规划 推进 广东省三年行动计划出台 广州、广东省公示国土空间总规 东莞滨海湾新区总规 签署长三角地区市场体系一 体化建设合作备忘录 从协议签订到协议落实 启动长三角一体化示范区（青 浦-吴江-嘉善） 基建 融合 交通运输

10、部研制湾区交通运输发 展实施意见 南沙“半小时交通圈”见雏形 广州金交会签约7大湾区项目 发改委审批江苏城际、上海和杭 州轨道交通规划、南京铁路枢纽 规划 加快编制长三角区域城际铁路， 打通省际断头路 科技 创新 广东省、深圳给予人才税收优惠 广州开发区启动穗港智造特别合 作区 G60科技走廊签署86个一体化项 目 长三角科学大数据库在南京落地 成立长三角新全媒联合体、研究 型大学联盟等研究中心成立 表：2019年上半年国家级发展规划方向表：两大城市群发展动态 上半年国内宏观政策仍是稳经济导向。其中国家级规划加快推进：明确推定城市群与都市圈发展，中心城市辐射引领带动。粤港澳大 湾区规划正式发布

11、，建设落地进入加速期；长三角一体化是当前国家规划重点，上半年区域协同明显增多。 资料来源：保利投顾研究院整理 FORFUTURE -8- 01 宏观经济环境丨国内：货币政策依据经济形势微调，存进一步定向宽松预期 2.2000 2.4000 2.6000 2.8000 3.0000 3.2000 2017-01-032017-07-032018-01-032018-07-032019-01-032019-07-03 图：SHIBOR:1周 图：央行多项措施调节流动性降低实体融资成本 4月 5月 年初 MPA普惠金融金融定向降准动态考核 永续债 指出要对中小银行实行定向降准 用于民营和小微企业 实

12、行TMLF引导降低实体经济融资成 本 宣布对县域农村商业银行定向降准， 并明确细则 6月 将运用多种货币政策工具，保持金融 市场流动性合理充裕，并对中小银行 提供定向流动性支持 5.40 5.60 5.80 6.00 6.20 ---102019-05 图：金融机构人民币贷款加权平均利率:一般贷款 基础利率5.9% 一季度货币环境偏宽松，经济开局平稳、二季度边际收紧；当前外部环境掣肘较小、政策空间足；若下半年经济下行压力显化，存进 一步定向降准空间及预期。当前利率中枢已经下调，上半年央行已采取多种货币政策工具为中小银行定

13、向提供流动性支持，引导降低 实体融资成本进一步降低。 资料来源：保利投顾研究院整理 FORFUTURE -9- 01 宏观经济环境丨国内：财政政策积极，专项债支持推进区域发展重大战略 30.38 -60.00 -40.00 -20.00 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 图：地方公共财政支出当月同比（%） 公共财政支出:科学技术公共财政支出:节能环保公共财政支出:交通运输 地方专项债必须用于有一定收益的项目，聚焦国家部署的重大领域和具有示 范效应的重大项目 重大战略 京津冀协同发展、长江经济带发展、“一带一路”建设、粤港 澳大湾区建设、长三角区域一体化发展

14、、推进海南全面深化改 革开放等 乡村振兴战略 重大项目 推进棚户区改造等保障性安居工程、易地扶贫搬迁后续扶持、 自然灾害防治体系建设、铁路、收费公路、机场、水利工程、 生态环保、医疗健康、水电气热等公用事业城镇基础设施 农业农村基础设施 其他纳入“十三五”规划内符合条件的 图：支持地方专项债发行通知要点 专项债加量提速是今年积极财政政策稳增长的重要组成部分，将在一定程度上带动基建投资回升。专项债重点支持国家重点区域建设， 去年四季度以来交通运输财政支出增速维持在30%左右高位。 数据/资料来源：保利投顾研究院整理 FORFUTURE -10- 02 行业政策环境丨基调：整体友好，但决策层对价格

15、保持高度敏感性、一旦过热坚决调控 4月政治局会议重提“房住不炒”行业调控基调，贯彻一城一策，边际微调、整体较友好，但决策层对楼市热度、尤其是价格保持高 度敏感性，部分城市有限价重新加强的预期。70城房价指数是决策层重点关注指标，近期调控升级及住建部预警城市均为价格涨幅 较大城市。 调控收紧政策调控放松政策 限售 苏州：工业园区全域、高新区部分区域新 房限售3年 落户 新政 杭州：人才落户条件去除年龄和社保限制 长沙：停止二套房契税优惠（2个点）广州：加大人才引进力度 丹东：非本地户籍市区限购1套，满5年后 方可上市交易，房价月涨幅不超0.6% 石家庄：全面放开城区、城镇落户限制，落户 门槛进一

16、步降低 限购 北京：二套房公积金贷款“认房又认贷”， 贷款计算年限、月还贷额上限调低 限购 放松 海南：未落户但符合一定条件的人才，可满足 其基本购房居住需求 限贷 西安：暂停外省提取公积金，下调公积金 贷款额度，公积金贷款首付比例提高10%， 最低提至35% 限贷 放松 青岛：取消公积金二次贷款间隔两年期限 河南：首套房最高贷款额60万调至80万，其 他贷款40万调至60万，特定情况商贷可转公 积金 其他 深圳：拟通过大力建设保障性住房来稳定 市场 优惠 购房 呼和浩特：符合条件的大学生毕业3年内可半 价买房 成都：暂停别墅类施工证办理保定：对五个类型的高层次人才进行安居补贴 苏州：工业园区

17、全域、高新区部分区域新 房限售3年 苏州：每年提供一定数量房源面向优质高科技 企业和高层次人才定向优惠20%-30%出售 长沙：停止二套房契税优惠（2个点） 宁波：毕业十年内的普高毕业生、高级技工及 海归三类人才最高可获8万购房补贴 图：70城新建商品住宅价格累计涨幅TOP15城市表：部分城市政策实施概况 资料来源：保利投顾研究院整理 4月70城数据发布3天后，住建部 对累计房价涨幅较大的6城进行预 警，具体名单没公布，但丹东、 西安升级调控政策 5月70城数据发布2天后，住建部 对近3个月房价累计涨幅较大的佛 山、大连、南宁、苏州进行预警， 苏州调控升级，大连收紧公积金 城市1-5月累计涨幅

18、 大理5.50% 秦皇岛4.99% 大连4.99% 重庆4.37% 西安4.36% 石家庄4.16% 西宁4.15% 武汉4.06% 贵阳3.96% 北海3.96% 广州3.85% 昆明3.75% 徐州3.75% 平顶山3.65% 丹东3.64% FORFUTURE -11- 02 行业政策环境丨土地政策：多城多样化竞拍规则以抑制土地市场热度 资金面、政策面先后筑底，土地市场率先回温，竞争热度从一二线向强三线、再向三四线城市轮动。二季度开始，部分城市地市快速 升温，引发土拍规则升级，包括下调最高底价、改变“价高者得”规则、严格竞拍资格等。 数据/资料来源：保利投顾研究院整理 城市土拍规则 合肥

19、、苏州、 杭州等 限制最高地价、下调最高地价 广州、福州等达到最高限价后，“竞自持、竞配建” 长沙、杭州 福州、扬州等 达到最高限价后，摇号 东莞达到最高限价后，再进行一次报价，最接近均者获得土地 深圳达到最高限价后，竞只租不售人才公寓，限售3年 上海复合规则招拍挂，“打分制”确定企业竞拍资格 合肥禁止“马甲公司”参拍同一宗土地 杭州等土拍设置“限房价、限精装” 常州、扬州等竞买人的购买资金为自有资金 苏州、太仓、 南通等 达到一定条件后要求“现房销售” 表：多样化土拍规则控制宅地市场热度 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 图：2018.01-2019.

20、06部分城市楼面价走势 杭州合肥南通扬州长沙 土拍热引起竞 拍规则调整 FORFUTURE -12- 02 行业政策环境丨棚改/旧改：此消彼长，旧改或替代棚改，三四线进一步向一二线切换 2019年，部分棚改大省如山东、河南计划下调幅度超过65%，31省市计划仅为289万套，依靠棚改红利的三四线城市承压。另一方 面，中央再提加快城镇老旧小区改造，如若落地、年均新增投资约8000亿以上，或对棚改形成替代效应。 注：国务院参事仇保兴据初步估算我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上 资料来源：保利投顾研究院整理 0 10 20 30 40

21、50 60 70 80 90 山东 贵州 河南 湖南 湖北 安徽 浙江 江苏 四川 江西 陕西 河北 甘肃 山西 吉林 辽宁 广西 福建 重庆 广东 图：2017-2019年部分省份棚改计划套数（万套） 2017年2018年2019年 图：老旧小区改造规模及内容 全国老旧小区17万个 涉及居民上亿人 建筑面积约40亿 投资总额4万亿元 5年改造期算，年均新增投资8000亿 5000亿住房公共维修基金 规 模 重点改造建设包括老旧小区水电气路及光纤等 配套设施，可加装电梯、配建停车设施等 提供中央补助资金，同时鼓励金融机构和地方 政府运用市场化方式吸引社会力量 推动建立小区后续长效管理机制，引导

22、发展社 区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务 改 造 内 容 FORFUTURE -13- 03 地产金融环境丨开发端：融资与地市高关联度，银监会阶段性封堵、房企融资再趋紧 房企资金面与土地市场相关性较高：今年一季度，房企融资改善，拿地积极性明显提升；行业外企业基于避险需求涌入房地产市场。 尔后，银保监会严查房企资质、严控资金流入房地产，5月40家典型房企融资腰斩，房企融资再度趋紧。 数据来源：保利投顾研究院整理 图：行业外企业近期成交地块 企业城市总地价(亿元)楼面地价(元/)溢价率 新希望 嘉兴市南湖区7.95831154% 大连市甘井子区12.461166749% 温州市仰双片区29.2

23、61085830% 杭州市九乔34.62100831% 南京市栖霞区53.22262829% 美的 宁波市鄞州区13.861640937% 武汉市洪山区28.571037073% 佛山市高明区3.06630044% 常州市经开区26.2924336% 得力宁波市宁海县10.08793050% 奥克斯宁波市鄞州区4.481530048% 新华巢湖市居巢区1.955137128% 史丹利临沂市经开区6.72326055% 雅戈尔宁波市瑾州区20.11309036% 1540.63 1246.18 1024.2 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 0 2

24、00 400 600 800 1000 1200 1400 1600 图：房企融资情况及土拍溢价情况 融资总额全国招拍挂市场土地溢价率 2019年一季度房企融资逐步放开，土拍溢价率走高 二季度房企融资缩水及政策调控，土拍溢价率走低 FORFUTURE -14- 03 地产金融环境丨居民端：利率整体趋稳，一城一策致分化，走势与调控基调保持一致 全国房贷利率连续6个月下探，进入5月后走势呈现分化：各城市有升有降，如上半年市场热度较高的苏州、成都、重庆等，首套房 贷利率重归上涨通道。基于当前调控基调，后续房贷利率下探空间受限、部分热度城市或定向趋紧。 数据来源：保利投顾研究院整理 5.42 5.74

25、 4.00 4.50 5.00 5.50 6.00 6.50 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 居民中长期贷款首套平均房贷利率(%)二套平均房贷利率(%) 房贷利率高原继续瓦解 图：全国首二套房贷利率走势 图：近期各城市房贷利率变动 城市 首套房贷利率二套房贷利率 调整前调整后调整前调整后 南京主流10%统一15%主流15-20%统一20% 广州5% 10-12% 10%15% 汇丰等3家银行重回基准 利率4.9% 苏州18-20%20-25%25-30% 25-30%（中行、民生 由25%上调至30%） 成都10-15%15-20%20-25

26、% 20-25%(中行、建行由 20%上浮至25%） 杭州5%中行等3家银行8%10%10% 合肥15-20%20-25%25-30% 25-30%(农业、兴业 25%上调至30%) 南宁20-30%15-20%15% 20-30%(浦发由25%上 调至40%) 佛山15%10%20%15% 江门20%10%-15%25%15-25% FORFUTURE -15- 宏观行业大环境小结 行业环境 外围环境 国内环境 美国经济势能趋弱、有降息预期，全球释放宽 松货币周期信号 中美贸易摩擦紧张局势缓和，但仍存不确定 性、市场预期反复 影响 出口-制造业产业链条压力仍在传导中，经济 下行压力仍较大 加

27、速推进国家 级区域规划 积极财政政 策、基建加速 预期 货币政策依据经济形势微 调，存进一步宽松预期 影响 基调：整体友好，但决策层对价格保持高度 敏感性、一旦过热坚决调控。 土地政策：多样化竞拍规则以抑制土地市场 热度。 棚改/旧改：此消彼长，旧改或替代棚改，三 四线进一步向一二线切换。 地产金融环境：银监会阶段性封堵、房企融 资再趋紧；利率整体趋稳，一城一策致分化， 走势与调控基调保持一致。 总体而言，下半年： 1、宏观经济形势变化对房地产行业的传导机制是双向的：外部压力缓和、聚焦国内稳增长，货币政策相 机调整、财政政策积极，区域发展规划加速推进。 2、行业维持“稳”基调，整体友好但“托而

28、不举”：监管层对市场走势高度关注，一旦过热坚决调控， 房企融资趋紧、房贷利率亦走向分化，但预期上涨、下探幅度不大；旧改或提速，对棚改形成替代效应。 宏观经济环境 FORFUTURE FORFUTURE PART TWO 市场通览 1.华北区域宏观环境 2.华北区域市场形势 FORFUTURE FORFUTURE I 华北区域宏观环境 FORFUTURE -18- 宏观环境综述 华北区域整体经济水平较好 城市间发展不平衡 各城楼市调控差异较大 部分城市有调整 1、华北五省市总体经济水平较好、发展处于全国中游水平，经济发展及城镇化不及华东、华南。 2、内部发展不平衡，各城市间差距较大，发展高度不均

29、衡，经济、人口、三产占比等梯度落差过大。 经 济 环 境 政 策 环 境 1、华北区域各城市楼市调控差异较大，一线限购限贷力度最大，二线及强三线次之，其他腹地力度较 小甚至不限购。各城实现全面市场监管，一二线调控手段多样；19上半年以稳控为主，部分城市有调整。 2、三四线城市商贷上浮比例较一二线更高，部分城市有放松迹象，但短期利率大幅下调的可能性较小。 3、全国多地降低落户门槛、增加各类补贴，意在加快人才引进步伐。一二线城市在推进长效机制方面 有较大进展，三线城市亦有突破。 FORFUTURE -19- 全国六大区域中，华东和华北的区域GDP总量最高，在六大区域中发展较好，东北区域还有较大的提

30、升空间。 2018年华北区域经济总量为17.84万亿，占全国的19.51%；其人均GDP达到71271元，城镇化率为63%，人均GDP及城镇化率均处 于全国中游水平。人口规模较大，目前常住人口为2.5亿人。 01 华北经济环境：华北区域发展处全国中游水平，经济发展及城镇化不及华东、华南 数据来源：保利投顾研究院华北分院整理 说明：华北包括北京、天津、河北、山西、山东；东北包括辽宁、吉林、黑龙江；华东包括上海、江苏、浙江、安 徽；华南包括广东、广西、海南、福建；中部包括河南、江西、湖北、湖南；西部包括甘肃、青海、宁夏、新疆、 重庆、四川、贵州、云南、西藏、内蒙古、陕西。 晋 冀 鲁 京 津 东北

31、 西部 中部 华东 华南 华北 2.50 67% 65% 63% 0% 50% 100% 0.00 2.00 4.00 华东华南华北东北中部西部 2018年六大区域常住人口及城镇化率 常住人口（亿人）城镇化率 17.84 93841 74841 71271 0 50000 100000 0.00 10.00 20.00 30.00 华东华南华北中部东北西部 2018年六大区域GDP总量及人均GDP GDP（万亿）人均GDP FORFUTURE -20- 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% -500 0 500 1000 1500 2000 250

32、0 北京 天津 临沂 石家庄 青岛 沧州 邢台 张家口 太原 晋中 秦皇岛 18年11城常住人口/净流入量及城镇化率 常住人口人口净流入城镇化率 01 华北经济环境：城市间发展高度不均衡，经济、人口、三产占比等梯度落差过大 北京、青岛、天津经济体量较大，人均GDP均超过12万，但天津GDP增速下滑较为明显；太原人均GDP为87873元，GDP总量增速 9.2%，位居11城首位；其他7城人均GDP与京、青、津差异显著，城镇化率均仍低于全国平均水平。 一线城市严控城市人口规模，二线城市开始“抢人大战”，三四线城市人口流出加剧。北京、天津、青岛为华北主要净流入城市，其 他城市不同程度存在人口流出压力

33、，尤其临沂和邢台人口外流最明显。 沧州、邢台、临沂、晋中等三四线城市三产比重相对偏低；晋中仍主要依赖二产，秦皇岛、邢台、张家口一产对GDP的贡献率较大。 81.0% 58.6% 56.4% 55.5% 61.9% 54.4% 49.5% 46.9% 49.2% 51.5% 44.6% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 北京 天津 青岛 石家庄 太原 秦皇岛 沧州 邢台 临沂 张家口 晋中 18年11城三大产业占比情况 一产二产三产 全国城镇化率59.58% 数据来源：保利投顾研究院华北分院整理 说明：晋中人口净流入量缺失 9.2% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0%

34、 10.0% 0 50000 100000 150000 北京 青岛 天津 太原 石家庄 秦皇岛 沧州 临沂 晋中 张家口 邢台 18年11城人均GDP及GDP总量增速 人均GDPGDP增速 FORFUTURE -21- 02 华北政策环境丨调控：一线限购限贷力度最大，二线及三线沧州次之，其他腹地力度较小 2017年3月17日起，北京率先出台最严房地产限购政策，随后环京区域基本全部限购。2019年1月以来多地“因城施策”，落实城市 主体责任，各城市分类调控，政策调控力度差异较大，到目前为止邢台、临沂、晋中等三四线城市仍未限购。 区域 本地户籍非本地户籍 政策 力度限购 限贷 （商贷首付比例）

35、限购 限贷 （商贷首付比例） 当地社保或个税要求 一线 北京 （除通州外） 家庭限2套 普宅首套35%，二套60%； 非普宅首套40%，二套80% 限1套 普宅首套35%； 非普宅首套40% 连缴60个月社保或个税证明 大 单身或离异限1套 北京 （通州） 已婚家庭且名下无房、 单身或离异限1套 限1套 连缴60个月社保或个税证明 （其中近36个月的社保或个 税是在通州缴纳） 通州落户3年以上或缴 纳36个月通州社保或 个税证明可买2套 强二线 天津 （除滨海外） 单身或离异限1套， 家庭限2套 首套30%，二套60%限1套 市区武清首套40%， 其他区域首套30% 3年内连缴2年社保或个税证

36、 明 较大 三线 沧州 （任丘） 限2套首套30%，二套50%限1套首套50% 已取得居住证且自申请购房 之日起前2年内在任丘市累计 缴纳24个月及以上社保或个 税证明 强二线 青岛 （除即墨、 胶州、莱西、 平度外） 限2套首套30%，二套40%限1套首套30% 近2年内有连续1年以上的社 保或个税，不得补缴 一般 二线太原限2套首套30%，二套40%限1套首套30%6个月社保或个税证明 二线 石家庄 （主城区） 不限购 首套30%；二套贷款结清首 付40%，未结清首付50%； 三套暂停贷款 限1套首套30%3年内24个月社保或个税证明 三线 沧州 （主城区、 黄骅） 主城限2套（144）首

37、套30%；二套贷款结清首 付40%，未结清首付50% 主城限1套 首套30% 黄骅需要提供当地1年以上社 保或个税证明黄骅限2套黄骅限1套 三线秦皇岛限2套 普宅首套20%，二套及以上 60%；非普宅首套50%，二 套及以上80% 限1套首套30% 1年内连续12个月社保或个税 证明 四线 张家口 （主城区） 限2套 首套30%；二套贷款结清首 付40%，未结清首付50% 限1套首套40%无 三线邢台不限购 首套20%，二套30%； 三套暂停贷款 不限购 首套20%，二套30%； 三套暂停贷款 无 小三线临沂不限购 首套20%，二套30%； 三套暂停贷款 不限购 首套20%，二套30%； 三套

38、暂停贷款 无 四线晋中不限购 首套20%，二套30%； 三套暂停贷款 不限购 首套20%，二套 30%；三套暂停贷款 无 邯郸 邢台 衡水 石家庄 沧州 廊 坊 张家口 唐山 秦皇岛北京 天津 大同 朔州 忻州 阳泉 太原 吕梁 晋中 长治 临汾 晋城 运城 临沂菏泽 泰安 青岛 滨州 聊城 烟台 潍坊 日照 东营 德州 济宁 济南 枣 庄 淄 博 威海 保定 承德 图：华北区域11城限购限贷政策力度 图例： 大 较大 一般 小 未统计 资料来源：保利投顾研究院华北分院整理 FORFUTURE -22- 02 华北政策环境丨调控：一二线调控手段多样，19上半年以稳控为主，部分城市有调整 2月，

39、媒体对石家庄鹿泉区“削山造地”和保定徐水区“20天征地万亩”、满城区“削山 造地建别墅群”、涞水县“一个项目独享2000亩生态大湖”4个问题进行报道。 2月21日，中共河北省委办公厅、河北省人民政府办公厅联合下发关于认真开展侵占生 态保护红线违法违规房地产项目排查整治的通知，以自然保护区、风景名胜区核心景区、 重要河流湖库管理范围、饮用水水源保护区和生态保护红线为重点，拉网式、地毯式全面 排查房地产项目。 常规性违法违规整治行动自2月份持续至今，石家庄鹿泉区受此影响土地市场供应停滞。 河北认真开展侵占生态保护红线违法违规房地产项目排查整治行动 19上半年部分城市的市场监管行动 2019上半年北

40、京、天津等调控城市仍坚持政策从严从紧的态势，河北、青岛等省市加大房地产市场秩序整顿力度，进一步巩固前期 调控成效。但部分城市调控政策有放松迹象，青岛取消公积金二次贷款间隔两年期限，太原取消限售，效果有待观察。 青岛要求开发商以交付标准制作样板间 4月29日，青岛市国土资源和房屋管理局高新区分局发布告知函，要求高新区对含装修的 商品房项目开发企业须以交付标准制作样板间供购房人参观，交付样板间内不得出现“非 交付标准”等模糊装修标准的字样。 同时该样板间需保留至所售房屋统一交付后1个月再予以撤换，若房屋统一交付1个月后仍 存在尚未交付的需由开发企业告知购房人样板间撤换的相关情况。 19上半年部分城

41、市调控政策变化情况 城市 调控政策 2019上半年政策变化 限购限贷限售限签限价限商 北京 限贷收紧：二套房公积金贷款“认房 又认贷” 天津 限价调整部分区域有所放松：个别区 域限价有所上调 青岛 限贷放松：取消公积金二次贷款间隔 两年期限 石家庄 限贷收紧：全市停止异地公积金贷款， 离婚一年实施差别化住房信贷政策， 严格审核借款人还款能力 太原 限售放松：取消“取得产权证两年内 的住房不得交易转让”的限售条件 沧州无 秦皇岛无 邢台无 临沂无 张家口无 晋中无 资料来源：保利投顾研究院华北分院整理 FORFUTURE -23- 城市 当前商贷利率执行标准 19年信贷 政策变化 具体表现 首套

42、二套 北京基准上浮10%上浮20%略有放松 18年四季度北京个别银行下调利率， 放款速度有所加快 天津上浮5%上浮10%不变 房贷利率已止涨近一年，较为稳定， 19年5月首套利率略有放松至基准， 但随后6月回调至之前的上浮5% 青岛上浮15%上浮20%不变 石家庄上浮10%上浮20%不变 太原上浮10%上浮1520%不变 秦皇岛上浮10%上浮20%不变 邢台上浮15%上浮20%略有放松 整体房地产市场价格相对趋稳；信贷 政策相对平稳，无明显变化 沧州上浮10%上浮20%不变 临沂上浮15%上浮2025%不变 张家口上浮5%10% 上浮 10%20% 不变 晋中上浮10%上浮1520%不变 02

43、 华北政策环境丨信贷：三四线城市商贷上浮比例较一二线更高，部分城市有放松迹象 全国房贷利率连续6个月下探，进入5月后走势呈现分化。基于当前调控基调，后续房贷利率下探空间受限。19上半年北京、邢台房 贷利率稳中略降，由于房贷市场的治理趋严并未改变，短期内大幅下调首套房贷利率的可能性较小。同时，19年天津、石家庄等地 陆续发布公积金新政，有松有紧。 时间城市政策内容 1.25天津 购房日期在2019年2月1日之前的，按原政策执行，在2019年2月1日（含当日） 之后，按新政策执行。新办法明确三类情形不能申请住房公积金贷款，第一类 是购买配偶、子女、本人父母或配偶父母住房；第二类是离婚两年内，职工与

44、 原配偶之间存在买卖住房情形的；第三类是被纳入失信被执行人的不能申请住 房公积金贷款。贷款额度方面，购首套住房按账户余额20倍计算，购第二套 住房按账户余额10倍计算。 3.1天津支持在外地缴存住房公积金职工申请个人住房公积金贷款在本市购买住房 4.1石家庄 在全市范围内（原为市五区内）统一暂停发放异地公积金住房贷款。 对离婚一年内的借款申请人实施差别化信贷政策：名下无房的，住房公积金 贷款按照市区第二套自住住房信贷政策执行；名下有房的，视为购买家庭第三 套及以上住房；夫妻双方征信近24个月逾期，连续三次累计六次的，不能贷 款。 从4月1日起，住房公积金贷款贴息比例由上一年度的60%变为100

45、%。贴息 面向城镇低保对象、特困职工等低收入人群，享受贴息的贷款金额不超过60 万元，贷款期限最长为30年。 4.15北京 账户连续缴存半年以上方可申请贷款； 二套房贷款实行“认房又认贷”； 二套房首付比例调整为最低六成，且最多贷60万元。 4.29青岛 自2019年6月1日起，取消住房公积金二次申贷须首次公积金贷款结清满两年 的期限限制，职工结清首次公积金贷款后，即可申请二次公积金贷款，二次贷 款申贷条件、额度计算等其他事项仍按原规定执行。 资料来源：保利投顾研究院华北分院整理 FORFUTURE -24- 02 华北政策环境丨其他：全国多地降低落户门槛、增加各类补贴，华北区域加快人才引进步

46、伐 类别 部分 城市 时间政策变化内容概要 一线 北京19.1.10放宽技能人才落户 5类技能人才可直接落户，其配偶及未成年子女 可一并随调随迁 广州19.1.11放宽学历/年龄限制 学士、硕士和博士分别从35、40、45周岁调整到 40、45、50周岁；应届生将可直接入户 强二线 西安19.2.13 放宽学历/年龄限制 取消购房面积 放宽学历对应年龄要求，取消本科学历落户年龄 限制；取消购房面积限制 南京19.2.14降低社保门槛降低社保门槛，累计24个月即可 青岛19.3.4加大补贴力度 住房补贴对象首次扩大到本科生；给予硕、博研 究生发放一次性安家费，博士每人15万，硕士每 人10万 天

47、津19.5.29 放宽学历/年龄/工 作年限等限制 滨海新区：学历放宽至单证，技能人才放宽工作 年限，扩大资格型人才范围，附条件放宽年龄2 岁，社保年限不做要求，无需提供就业证明 二线 大连19.1.23降低限制条件 取消落户新市区满5年可迁主城区的限制；在主 城区有合法稳定住所即可迁移落户 海口19.2.12放宽学历/年龄限制 全日制专科学历或高级工职业资格或执业资格人 才从40周岁放宽至45周岁 石家庄 19.3.18降低限制条件 取消城区、城镇落户“稳定住所、稳定就业”迁 入条件限制，其配偶、子女、双方父母户口可一 并随迁 太原19.3.22加大补贴力度 事业单位新引进人才，落户且签订不

48、少于3年的 聘用合同，并正常缴纳职工养老保险的，相应给 予购房、租房、学费补贴、生活补助及科研项目 经费 三线常州19.2.11 降低社保门槛 取消购房面积 放宽落户人群至配偶、未婚子女；高级工社保年 限由2年变1年；取消购房面积限制；增加租赁满 5年可落户 19上半年全国超20余城人才引进与落户政策加码 主要体现在降低落户门槛、放宽社保、购房限制等 19上半年全国部分城市人才引进与落户政策加码，华北区域北 京、青岛、天津、石家庄和太原相继出台相关政策实施细则， 从多方面惠利新引进人才。 青岛：3月4日，关于印发的通知，为硕士学历及以上青年人才发放一次性 安家费，按照博士研究生每人15万元，硕

49、士研究生每人10万元一次性发放； 住房补贴对象首次扩大到本科生，按照本科毕业生500元/月，硕士研究生800 元/月，博士研究生1200元/月的标准予以补贴，两项补贴5月上旬启动申报。 石家庄：3月18日，关于全面放开我市城镇落户限制的实施意见，取消 在城区、城镇落户“稳定住所、稳定就业”迁入条件限制，在全市全面放开 城区、城镇落户，群众仅凭居民身份证、户口簿就可向落户地派出所申请户 口迁入市区、县（市）城区和建制镇，配偶、子女、双方父母户口可一并随 迁。这一政策的实行，真正实现了“零门槛”落户，形成了我国公民在石家 庄市城区、城镇落户“有意就迁入，户口随人走”的自由流动新格局。 太原：3月22日，太原市事业单位引进高层次人才实施办法指出：事业 单位新引进人才，在我市落户且签订不少于3年的聘用合同，并正常缴纳职工 养老保险的，相应给予购房、租房、学费补贴、生活补助及科研项目经费。 天津：5月29日，滨海新区出台“海河英才经办指导意见”，进一步放宽人 才引进落户条件，并叠加实施储备人才住房和生活补贴政策，形成政策聚合 效应，以吸引更多优秀人才。 资料来源：保利投顾研究院华北分院整理 FORFUTURE -25- 02 华北政策环境丨长效机制：一二线城市在推进长效机制方面有较大进展，三线城市亦有突破 北 京 供给