1、2020年年3月月17日日 物业管理新起点物业管理新起点 政策、科技和管理政策、科技和管理 陈聪陈聪 首席首席基础设施与房地产分析基础设施与房地产分析师师 中信中信证券研究部证券研究部 目录目录 CONTENTS 1 1.1. 科技重塑物业管理行业科技重塑物业管理行业 2.2. 政策态度的变化政策态度的变化 3.3. 并购整合的大年并购整合的大年 4.4. 行业的新变化行业的新变化 5.5. 个股个股推荐推荐 6.6. 风险因素风险因素 pOqPmMqMmRtNpNqRsNvMpM8O8Q8OoMpPsQpPiNpPsRfQpOwO9PoOwOuOmPzQxNtRnM 2 1. 科技重塑物业管
2、理行业科技重塑物业管理行业 I.I.居住形态转机居住形态转机 II.II. 科技应用赋能科技应用赋能 3 3 智能硬件智能硬件的设备已经成熟 万物互联万物互联的条件已经伴随5G而成熟 弱人工智能弱人工智能的应用伴随技术演进而开始真正可以替代人工 资料来源：新浪网资料来源：龙湖物业 5G使万物互联成为可能使万物互联成为可能人脸识别门禁已经小有应用人脸识别门禁已经小有应用 1.1 居住形态：转机已至居住形态：转机已至 4 4 目前有三类参与者进行智慧社区建设： 物业管理服务商 第三方互联网公司 技术服务商 科技赋能 在基础层，通过硬件硬件实现社区范围内万物互联万物互联 把基础数据通过网络层传递到分
3、析层汇总，分 析后最终形成应用场景 科 技 应 用 的 分 层 1.1 居住形态：万物互联居住形态：万物互联+ +科技赋能科技赋能 迟 来 的 智 慧 社 区 5G之前，万物互 联存在难度 低物业费与高科 技投入 房产资源属性与 科技投入 科技巨头居住领 域发力较晚 网络层 基础层 分析层 应用、平台层 手机APP智能监控停车场环境监测 门禁道闸 互联网网关 IoT网关视频接入网关其他网关 数据汇集人工智能大数据分析 运筹优化 综合管 理系统 社区O2O 平台 门禁管 理系统 鹰眼安 防系统 环境监 测系统 资料来源：中信证券研究部 5 5 1.2 科技赋能：技术分型科技赋能：技术分型 资料来
4、源：中信证券研究部 科技赋能物业管理的形式科技赋能物业管理的形式 科技赋能 技术分型 “硬科技” 软件与硬件结合 谋求以机器替代人工 “软科技” 模式创新，流程优化 提升人工运营效率 智能监控，智能门禁系统： 人脸识别技术、人工智能 识别警情及相关硬件 无人超市：人脸识别技术、 无人销售系统及相关超市硬 件开发 智慧泊车：最优化问题， 车牌识别及相关硬件 员工工作管理：大数据分 析，路径优化算法 个性化服务：大数据分析， 最优化问题，机器学习 能耗管理：大数据分析， 运筹优化 6 6 1.3 科技应用：提高人均在管面积科技应用：提高人均在管面积 资料来源：中国物业管理协会，中信证券研究部注：该
5、人均在管面积剔除外包，2018年人均在管为中信证券研究部估算值 最为直观的就是科技对于物业形态的改变物业形态的改变 百强物业管理企业 人均产值与人均在管面积逐年稳步增加稳步增加 百强物业管理企业百强物业管理企业情况情况单位：万元，平方米单位：万元，平方米 8.7 10.4 12.1 14.0 15.5 3273 4539 5257 5913 6500 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 14.0 16.0 18.0 200172018 人均产值人均在管面积 7 7 1.3 科
6、技应用：带来规模经济科技应用：带来规模经济 资料来源：中国指数研究院，中信证券研究部 科技成果的应用、识别和推广，需要一定的收入规模作为支撑，亦会带来规模经济规模经济 科技赋能可能是破解规模不经济、提升管理效率的潜在重要路径潜在重要路径 对于行业来说，科技应用已经是必须选项必须选项 从总部投入到降本增效从总部投入到降本增效 移动互联 物联网 大数据 人工智能 其他技术 物业服务企 业 智能道闸系统 智能楼宇 服务机器人 智能门禁系统 集成管控系统 设施管理系统 数据共享中心 云平台 降本 增效 管理运作成本 人工成本 物料消耗成本 能源消耗成本 物业信息化，提升管理效率 操作机械化，提升作业效
7、率 流程标准化，服务质量统一 服务智能化，提升服务品质 8 8 1.3 科技应用：提升人均效能，优化增值服务科技应用：提升人均效能，优化增值服务 资料来源：Wind，中信证券研究部 注：总市值为2020年3月13日数据 劳动密集型的典型公司劳动密集型的典型公司2019H1年人均效能的比较年人均效能的比较 人均市值 人均创收 人均创利 90.0390.03万万 13.9413.94万万 0.890.89万万 180.04180.04万万 13.2613.26万万 1.031.03万万 2.62.6万万8.88.8万万 VS 9 9 1.3 科技应用：优化集体决策科技应用：优化集体决策 资料来源：
8、北京业主App 群体决策效率提高群体决策效率提高，信息更加公开透明 便利了物业管理费的合理提升合理提升，也有利于优质优价的品牌物业管理公司生存发展 北京业主北京业主App界面界面 1010 1.3 科技应用：行业现状科技应用：行业现状 资料来源：wind，中信证券研究部 龙头物业公司近几年纷纷加大投资加大投资 公司名称公司名称科技运用现状科技运用现状 万科物业 建筑智能化、设施设备维保、智能停车、智能机器门、智能通信、智能门禁； 综合管理系统睿服务，物业管理软件住这儿 长城物业 APP：一应生活、一应智能、悦帮； 微信公众号和小程序：一应缴费小程序、一应活动小程序、一应生活微信公众号 主要后台
9、系统：CSS、BMS、SRM、收费云、社商云、物联网平台（楼控、通行、停车）、数据监控、联盟购 人工智能技术：智能停车、智能楼控、智能门禁（人脸识别）、人工智能管家小U 绿城服务通过大数据平台的建立、智能设施设备的引入、移动互联网及应用软件的推行，打造全方位的一体化智慧物业平台。 碧桂园服务 通过信息系统已实现了全业务线条的管控。包括ERP系统、CRM系统、成本系统、网购平台系统等； 物联网：设备设施远程监控、智能电梯、智能消防、智能安防、智能停车场、智能门禁、 智能照明。 其他：400智能客服、智能催费助手、智能语音助手、智能推荐助手、智能安防、智能品质巡检、大数据预测、精准营销 永升生活服
10、务悦生活平台、智慧物联平台、财务人事共享平台和经营分析平台。 11 2. 政策态度的变化政策态度的变化 I.I.鼓励自治，推动市场化鼓励自治，推动市场化 II.II. 重视程度持续加大重视程度持续加大 III.III.政策影响测算政策影响测算 1212 2.1 政策：鼓励自治，推动市场化政策：鼓励自治，推动市场化 资料来源：北京市人民政府官网，中国政府网，中信证券研究部 降低业委会决策的门槛，成立物业管理委员会 约束前期物业管理合同 2010年北京年北京 物业管理办法物业管理办法 2018年修订全国年修订全国物业管物业管 理理条例条例 2019年北京市年北京市物业管理物业管理条例（草案）条例（
11、草案） （征求意见稿）（征求意见稿） 区别和影响区别和影响 前期物业管理 合同的期限 未明确未明确 进一步明确前期物业服务合同期限不超 过2年 适当限制开发企业透过前期合同“变相指定”物业管理服务提 供方的经营时间，进一步体现业主在街道办指导下自主决策 街道办等组织 成立业主大会 较2019年条 例更简明一些 指导成立业主大会，但 没有明确细化审核业主 身份，担任筹备组组长 等职责 接受业主申请，审核业主身份，指定居 委会人员担任筹备组组长 更强调街道办等指导地位 物业管理委员 会 未提及未提及 创新，在业主大会和业委会暂无法成立 情况下，由居委会担任主任，业主占半 数，基本可以代行业委会职权
12、的机构 大大降低了小区决策机构成立的门槛，且保证了居委会的话语 权，降低了前期物业管理合同的粘性，增强了社区整体稳定 北京市物业管理条例对比北京市物业管理条例对比 1313 2.1 政策：鼓励自治，推动市场化政策：鼓励自治，推动市场化 资料来源：各地政府网站，中信证券研究部 稳步提倡优质优价 各地陆续放开物业管理费指导价各地陆续放开物业管理费指导价 时间时间地方地方具体内容具体内容 2014年国家发改委指导放开非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务等服务的价格。 2015年西安市非保障住房、办公用房物业服务收费实行市场调节价；物业管理区域内停车服务实行市场调节价。 2017年安徽省将成立业主大
13、会的住宅物业服务收费标准全面放开，仅前期物业服务实行政府指导价。 2018年北京市仅对保障房物业费实行政府定价，其他物业服务费实行市场调节价。 2018年山东省普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，其他物业公共服务费实行市场调节价。 2019年广东省取消物业取消政府指导价范围内物业服务收费标准备案管理。即取消保障性住房、普通住宅前期物业收费标准的备案管理。 2019年江苏省将成立业主大会的住宅物业服务收费标准全面放开，非普通住宅和非住宅物业服务实行市场调节价。 2019年天津市放开普通住宅小区前期物业服务收费，实行市场调节价；仅对保障性住房实行政府指导价管理。 1414 2.2 政策：重视
14、程度持续加大政策：重视程度持续加大 资料来源：各地政府官网，中信证券研究部 疫情财政补贴 地方地方时间时间支持方式支持方式对于物业管理行业的支持内容对于物业管理行业的支持内容 深圳市2月8日资金补助 深圳各区政府（包括新区管委会、深汕特别合作区管委会）对辖区物业管理服务企业的疫情防控服务，按在管面积每平方米0.5元的 标准实施两个月财政补助。 杭州市2月10日 资金补助按照在管面积每月每平方米0.5元的标准给予两个月补助。 湖州市2月11日 费用减免全额减免物管小区垃圾清运费3个月（2月-4月） 金华市2月13日 协助采购； 费用减免； 费用缓缴； 所需防疫物资纳入采购平台； 对参与属地疫情防
15、控工作的住宅小区服务企业，全额减免垃圾填埋场的进厂（场）垃圾填埋费3个月，即2月-4月； 受疫情影响未能及时缴物业维修资金、住宅物业保修金的企业，说明情况后允许在疫情结束后3个月内进行补缴。 湖州市2月14日 税费减免；疫情期间物业管理服务取得的收入，免征增值税。 陕西省2月14日 资金补助对参与属地疫情防控工作的住宅小区物业服务企业，各地政府要按照适当标准给予两个月补助。 浙江省2月14日 资金补助； 计税优惠； 各地要积极帮助参与疫情防控的物业服务企业向当地政府争取相应补助，争取按照生活服务类标准享受税收优惠政策。 宁波市2月17日 资金补助； 计税优惠； 协助采购； 物业服务企业因疫情防
16、控新增的各类支出，可在管理项目公共收益中列支，也可由项目委托单位予以相应奖补。 疫情期间物业服务合同到期的可以适当顺延。 争取防控物资得到优先保障，争取按照生活服务类标准享受税收优惠政策，争取参照甬政发20202 号文件享中小企业相关扶持 政策以及其他财政补助。 盐城市2月17日 催缴物业费； 市级机关党员干部要主动履约带头缴纳2020年全年物业费，以往有欠缴物业费的要一并交清，2020年2月底之前全部交纳到位。 山东省2月18日 资金补贴各市可对参与属地疫情防控工作的住宅小区物业服务企业给予适当补贴。 海南省2月19日 资金补贴对参与属地疫情防控工作的物业服务企业，按照在管户数每户10元/月
17、的标准补助给企业。 河南省2月19日 资金补贴在财政补贴上，明确对积极参与疫情防控的物业服务企业，各市县财政可结合当地实际情况出台相应财政补助政策。 1515 2.2 政策：支持力度持续加大政策：支持力度持续加大 资料来源：国务院联防联控机制，中信证券研究部 中央层面纾困政策中央层面纾困政策 免、减、缓缴纳的企业费用免、减、缓缴纳的企业费用针对企业针对企业减免方式减免方式 企业养老、失业、工伤保险 单位缴纳部分 湖北省外大型企业2-4月减半征收 湖北省外中小微企业；湖北省内各类企业2-6月免除征收 医疗保险 单位缴纳部分所有企业各省政府决策，从2月份开始阶段性减半征收，期限最长不超过5个月。
18、住房公积金所有企业6月30日前可以申请缓交 1616 2.2 政策：支持力度持续加大政策：支持力度持续加大 资料来源：北京市人力资源和社会保障局，北京住房公积金管理委员会，中信证券研究部注：不同险种之间参考的平均工资口径可能会不一样，但是大体一致 五险一金的缴纳构成五险一金的缴纳构成(北京为例北京为例) 险种险种 缴费比例缴费比例 缴纳基数缴纳基数缴纳基数的范围缴纳基数的范围 单位缴费单位缴费个人缴费个人缴费 养老保险16%8% 参考本人工资 平均工资的46%300% 失业保险0.8%0.2%，农户0平均工资的46%300% 工伤保险差别费率，约0.5%-平均工资的60%300% 医疗保险10
19、%2%+3元平均工资的60%300% 生育保险0.8%平均工资的60%300% 社会保险合计社会保险合计28.1%10.2%+3元元 公积金5%12%5%12%参考本人工资公告最低基数平均工资的300% 1717 2.3 政策：影响测算政策：影响测算 资料来源：中国物业管理协会，中信证券研究部测算 社保减免对于物业管理公司业绩影响社保减免对于物业管理公司业绩影响 单位：万元单位：万元 科目科目基准情况基准情况2-4月减半征收月减半征收2-6月免除月免除 营业收入88,61888,61888,618 营业成本67,74367,37966,531 变化-0.54%-1.79% -人员费用39,18
20、338,81937,971 变化-0.93%-3.09% -其他费用28,56028,56028,560 毛利率23.56%23.97%24.92% 三费费率13.00%12.92%12.72% 三费合计11,52011,44511,271 -人力费用8,0647,9897,815 其他费用3,4563,4563,456 人力费用合计47,24746,80945,786 变化-0.93%-3.09% 净利润9,3549,79310,816 除税后净利润7,0167,3458,112 除税净利润变化+4.69%+15.62% 18 3. 并购整合的大年并购整合的大年 I.I.时来天地皆同力时来天
21、地皆同力 II.II. 并购核心因素并购核心因素 III.III.潜在并购标的潜在并购标的 1919 3.1 时来天地皆同力：时来天地皆同力：2020并购大年并购大年 1、 一级市场和二级市场估值同步繁荣估值同步繁荣，被并购方有动力出让资产，让渡控制权 2、开放行业中小公司前景不佳小公司前景不佳，有动力出让全部或部分物业管理公司控制权 3、科技投入和政府对物业管理更高的要求更高的要求，使得一些小公司谋求出路 4、上市募集的大量资金大量资金，推动产业集中度提高 资料来源：西莫罗智能门禁资料来源：环球网 某社区的智能无人职守门岗某社区的智能无人职守门岗国家图书馆中航物业的扫地机器人国家图书馆中航物
22、业的扫地机器人 2020 3.2 战略品牌最关键，对价也很重要战略品牌最关键，对价也很重要 核心标的：核心标的：住宅具增量价值的品牌品牌（还需要2-3年时间）、非住宅专业业态公司（细分赛道） 住宅物业 商写物业 公建和城市服务 优质品牌的投资 优质品牌的联合 优质品牌的整合 资料来源：中信证券研究部 2121 3.3 五大行的中国业务整合价值畅想五大行的中国业务整合价值畅想 资料来源：各公司公告，中信证券研究部 营业收入已按即时汇价折算为人民币 世邦魏理仕、高力国际、仲量联行、戴德梁行和第一太平戴维斯 五所房地产服务领域的跨公司（代理行）之中国业务 中国区经营防御特征明显 五大行基本情况一览五
23、大行基本情况一览 公司名公司名总部总部 布局布局 国家国家 数数 员工数员工数 2018年年 核心业务范围核心业务范围中国开展业务中国开展业务 中国覆盖城市中国覆盖城市/分公分公 司数司数 营业收入营业收入 世邦魏理仕（CBRE）美国100+90,000+1506亿 商业不动产服务、房地产金 融、设施服务以及资产管理 等。 战略顾问、全球置业服务、租赁顾问及交 易服务、估值及咨询服务、投资测算服务 覆盖城市100+ 戴德梁行（Cushman Wakefield） 美国70+51,000+580亿 外包和顾问咨询，经纪和不 动产资产管理 物业及资产管理服务、企业咨询顾问服务、 零售房地产服务、估
24、价及咨询服务、项目 管理、业主服务、资本市场投资服务 覆盖城市49+ 仲量联行（JLL）美国8085,000+474亿 物业管理与设管理、房地产 开发服务、房屋租赁、资产 管理 物业选址与租赁、物业及设施管理、项目 设计、装修及开发管理、房地产投资及咨 询 覆盖城市13个 高力国际（Colliers）加拿大6814,000+200亿 外包和顾问咨询，经纪和不 动产资产管理 物业代理及顾问服务 大中华区设立有22 家分公司 第 一 太 平 戴 维 斯 （Savills） 英国60+36,000+160亿 交易顾问、物业管理、咨询 以及投资管理 交易顾问（住宅及商业）以及物业管理业 务，少部分为咨
25、询及投资管理 18家分公司，在华 员工超过9000人 22 4. 行业的新变化行业的新变化 I.I.新担当新担当 II.II. 新认知新认知 2323 4.1 疫情当下：新担当疫情当下：新担当 资料来源：中信证券研究部 疫情时期诞生的宅在家产业替代效应疫情时期诞生的宅在家产业替代效应 2424 4.2 疫情当下：新认知疫情当下：新认知 资料来源：中信证券研究部 基层群防群控基层群防群控治理工作重要组成单元封闭式小区管控中不可替代的作用、有效协助街道和社区的工作 摆脱地产行业附庸，行业走向独立走向独立 品质物管公司价值，推动优胜劣汰优胜劣汰 非住宅专业品牌非住宅专业品牌真正成熟 疫情期间社区环境
26、疫情期间社区环境 25 5. 个股推荐个股推荐 2626 行业倍受政策支持 龙头公司仍有较大的成长空间： 住宅品质公司的单盘持续盈利能力可能进一步跃升 非住宅物管公司的订单弹性可能大幅提升 资料来源：Wind，中信证券研究部预测注：股价为2020年3月13日收盘价，除中海物业外，港币已换算为人民币 重点公司盈利预测、估值及投资评级重点公司盈利预测、估值及投资评级 5.0 看好物业管理行业看好物业管理行业 公司名称评级 股价EPS（元）PE （元） 18A19E20E21E18A19E20E 21E 绿城服务买入8.510.170.180.270.3350.147.331.525.8 招商积余买
27、入24.100.810.270.610.8229.889.339.529.4 保利物业买入58.180.630.931.432.0092.362.640.729.1 永升生活服务买入6.760.070.130.260.3596.552.026.019.3 中海物业买入6.430.120.170.220.2853.637.829.223.0 新大正买入61.051.641.551.862.3237.239.432.826.3 新城悦服务买入13.390.180.300.450.6974.444.629.819.4 南都物业买入19.110.700.770.921.1227.324.820.817
28、.1 2727 疫情之下： 公建物管的专业能力得到业主方的充分肯定，品牌影响力进一步提升 政策友好，集团大力支持 持续拓展：中标深圳湾公园项目，进驻深圳坪山区碧岭、马峦街道开展防疫工作 打造智慧物业平台，科技应用领先 资料来源：Wind，中信证券研究部预测注：股价为2020年3月2日收盘价，2019年按照公司实际口径，不含招商物业绝大多数利润影响 招商积余盈利预测及估值表招商积余盈利预测及估值表 5.1 招商积余：服务新基建，两重高弹性招商积余：服务新基建，两重高弹性 项目项目/年度年度201720182019E2020E2021E 营业收入(百万元) 5,893 6,656 6,649 13
29、,229 15,984 营业收入增长率 -6.8%12.9%-0.1%99.0%20.8% 净利润(百万元) 159 857 291 647 873 净利润增长率 -1.8%440.4%-66.0%122.2%35.0% 每股收益EPS(基本)(元) 0.15 0.81 0.27 0.61 0.82 毛利率% 21.2%19.6%16.7%14.1%14.1% 净资产收益率ROE% 3.85%17.69%5.90%7.65%9.57% 每股净资产（元） 3.88 4.57 4.65 7.98 8.60 PE 163.34 30.23 88.96 40.03 29.65 PB 4.39 3.89
30、 3.89 1.96 1.62 2828 眼光独具选择“大物业”赛道，适合公司自身特点，前途远大 面对疫情，公司应对及时，有助于进一步强化业主互信，增强品牌影响力 预计公司服务外延将进一步拓展，内涵将进一步深化 公司偏向于进取性盈利预测的机率开始增加 资料来源：保利物业公告，中信证券研究部 注：2019年数据为1-6月数据资料来源：公司公告 注：2019年数据为1-6月数据 公司营业收入的业态构成公司营业收入的业态构成 单位：千元单位：千元保利物业各业务毛利率保利物业各业务毛利率 单位：单位：% 5.2 保利物业：应对得力，品牌影响力提升保利物业：应对得力，品牌影响力提升 - 500,000
31、1,000,000 1,500,000 2,000,000 2,500,000 3,000,000 3,500,000 20019 住宅小区商业及写字楼公共及其他物业 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 20019 物业管理服务非业主增值服务 社区增值服务总计 2929 从中长期来看，公司发展增值业务的努力，使其最有可能突破劳动密集型行业瓶颈，打造中国最富影响力的头部物管品牌 核心优势包括: 极具影响力的品牌，塑造该品牌的核心团队，凭借该品牌不断拓展规模的能力 控制成本的能力，业内最为领先的增值服务体系，科技赋能推动的
32、内生增长 资料来源：公司公告，中信证券研究部资料来源：公司公告，中信证券研究部 绿城服务各个业务板块毛利率绿城服务各个业务板块毛利率绿城服务各个业务板块营业收入占比绿城服务各个业务板块营业收入占比 5.3 绿城服务：增值服务体系完善，科技应用丰富绿城服务：增值服务体系完善，科技应用丰富 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 200172018 物业服务咨询服务园区服务 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 200172018 物业服务咨询服务园区服务 3030 板块绝大多数
33、个股于港股上市，受外围市场流动性冲击较大。 6. 风险因素风险因素 31 附录：地产行业更新附录：地产行业更新 3232 挑战相似：挑战相似：外需不确定性明显增强，而房地产产业链也依然事关经济金融体系全局，提供不少就业就会 本质差异本质差异：房地产市场的主要矛盾和所处的历史阶段完全不同 逆周期调节政策逆周期调节政策: “工具箱选择多，出台节奏克制” 资料来源：Wind，中信证券研究部资料来源：Wind 2008年前后房地产市场与宏观政策背景年前后房地产市场与宏观政策背景2008年与年与2019年新房市场对比年新房市场对比 单位：平方米单位：平方米/人人 附录附录以史为鉴以史为鉴: 2020年房
34、地产行业和年房地产行业和2008年的异同年的异同 0.5 2.1 1.2 6.4 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 人均商品房销售（消费）面积人均在施工房屋面积 20082019 3333 按揭贷款的利率水平按揭贷款的利率水平还有充分的下行空间 交易税负交易税负也有下调的空间 首付比例首付比例最低要求在三四线城市已经较低，但在一二线城市尚有明显下调空间 资料来源：Wind，中国人民银行资料来源：Wind，中国人民银行 五年期五年期LPR报价报价 单位单位%按揭利率情况按揭利率情况 附录附录政策：政策：需求侧求稳，供给侧求进需求侧求稳，供给侧求进 4.70 4.72
35、 4.74 4.76 4.78 4.80 4.82 4.84 4.86 19年8月19年9月 19年10月 19年11月 19年12月 20年1月20年2月 4.0% 4.5% 5.0% 5.5% 6.0% 6.5% 7.0% 7.5% 8.0% 8.5% 0812 0906 0912 1006 1012 1106 1112 1206 1212 1306 1312 1406 1412 1506 1512 1606 1612 1706 1712 1806 1812 1906 1912 个人住房贷款整体贷款 3434 供给侧空间同样很大供给侧空间同样很大：简化土地出让、便利开发建设、调整预售门槛、
36、降低企业融资成本 资料来源：各地方政府官网，中信证券研究部 供给侧对于房企的支持政策供给侧对于房企的支持政策 附录附录政策：政策：需求侧求稳，供给侧求进需求侧求稳，供给侧求进 时间时间地点地点具体文件具体文件主要政策主要政策 2月10日杭州关于做好疫情防控保障服务企业稳定发展的通知 1、调整土地出让时间节点； 2、延期缴纳土地出让金； 3、可顺延开竣工时间； 4、减免土地相关费用。 2月12日上海关于权利应对疫情支持服务企业发展的若干土地利用政策 1、调整土地价款交付方式及期限 2、顺延开竣工时间和投达产履约时间 2月12日浙江关于全力做好疫情防控和企业复工复产资源要素保障服务的通知 1、土地
37、成交签约和出让金缴纳可延期签约。 2、可延期交地、开工和竣工 3、推行网上审批服务，支持企业复工复产 2月13日南京关于疫情期间土地出让合同履行有关事项的通知 1、土地合同可重新约定； 2、顺延开竣工时间； 3、延期缴纳土地款； 2月13日天津落实天津市打赢新冠肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会发展若干措施实施细则 1、延期缴纳土地款； 2、顺延开竣工时间。 2月15日厦门厦门市人民政府关于应对新型冠状病毒肺炎疫情支持企业共渡难关若干措施的通知 1、支持房地产企业尽早开工； 2、降低预售条件； 3、适当调整预售资金监管； 4、加大公积金支持力度； 2月16日福州关于有效应对疫情促进城市开发建
38、设平稳发展的措施 1、顺延开竣工时间； 2、顺延与预售期限； 3、延期缴纳土地款； 4、降低预售条件。 2月19日苏州关于做好土地出让相关工作有效应对疫情的通知 1、新出让地块取消现房销售、封顶销售； 2、已成交地块可以提前预售。 2月21日河南关于应对新冠肺炎疫情影响防范和化解房地产市场风险的若干意见 1、降低土拍的门槛； 2、降低预售的门槛； 3、鼓励售楼部有序开放 3535 样本样本: 重庆、沈阳、上海、北京、天津和哈尔滨 时间区间：时间区间：2014年以来 总结及预测：总结及预测： 每年实际完成情况平均超越计划20.8%，2019年则超越计划19.8% 本质是预算过程比较慎重（三四线城
39、市计划更乐观，但实际完成更具不确定性） 预计2020年全国政府性基金收入增速将快于2019年，达到达到15%以上以上 资料来源：各地政府官网，中信证券研究部测算资料来源：财政部，中信证券研究部 六城市历年实际完成率六城市历年实际完成率 （整体法）（整体法）国有土地使用权出让收入国有土地使用权出让收入 单位：亿元，单位：亿元，% 附录附录政府性基金政府性基金收入：增速预测收入：增速预测 0.0% 20.0% 40.0% 60.0% 80.0% 100.0% 120.0% 140.0% 160.0% 2001720182019 -30.0% -20.0% -10.0% 0.0
40、% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 2000182019 国有土地使用权出让收入YoY 3636 聚焦存量聚焦存量，跃升运维：跃升运维： 物业管理行业能够吸纳大量的就业，且这种就业岗位较之开发建设而言更为稳定持续，不受经济周期波动的影响 小区运维水平偏低，房屋维修资金提取率偏低，设备加速老化，住房“未老先衰” 新时代房地产逆周期政策的新体现新时代房地产逆周期政策的新体现：鼓励存量小区运维，老旧小区改造，鼓励物业管理行业发展 资料来源：深圳市住房和建设局
41、资料来源：各物业公司微信公众号 深圳物业专项维修基金情况深圳物业专项维修基金情况 单位：亿元单位：亿元各大物业管理公司逆势招聘人员，帮助稳定经济信心各大物业管理公司逆势招聘人员，帮助稳定经济信心 附录附录合理推演：聚焦存量，跃升运维合理推演：聚焦存量，跃升运维 公司发布时间招募人数内容 保利物业2月15日若干新春招聘，总部及区域公司招聘核心业务类、综合管 理类、专业技术类、项目管理类等各类人才 万科物业2月17日20000开启规模2万人的招聘计划，涉及物业保安、保洁和保 修；物业专家；房产经纪和装修；数字化产品和开发； 市场和营销；财务、投资和人力等六大类。 中海物业2月20日18000+百城
42、招募计划，华南区域、华东区域、西部、华北及 背部区域共招聘18000+职位 开元物业2月21日2000+“2000+”人才专项招聘计划，面向酒店、餐饮、旅 游等行业 绿城服务3月12日若干“千千万招募计划”，招聘1000个重点大学校招生， 培养1000名项目经理 融创服务2月21日若干“人才共享”计划，面向如酒店、旅游、餐饮、民宿 等受疫情影响较大的行业，为其休假员工提供工作机 会 融创中国开启抗疫白衣天使子女专项招聘计划，物 业板块社招300+人，校园招聘100+人 年年增加增加减少减少期末余额期末余额 201513.80.7109.4 201620.80.9129.3 201727.81.
43、1156.0 201827.01.8181.2 201925.52.8203.9 感谢您的信任与支持！感谢您的信任与支持！ THANK YOU 陈聪陈聪（首席基础设施与房地产分析师首席基础设施与房地产分析师） 执业证书编号： S47 免责声明免责声明 分析师声明分析师声明 主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明：（i）本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法；（ii）该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点相 联系。 评级说明评级说明 其他声明其他声明
44、本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作。中信证券股份有限公司及其全球的附属机构、分支机构及联营机构（仅就本研究报告免责条款而言，不含CLSA group of companies），统称为“中信证券”。 法律主体声明法律主体声明 本研究报告在中华人民共和国（香港、澳门、台湾除外）由中信证券股份有限公司（受中国证券监督管理委员会监管，经营证券业务许可证编号：Z20374000）分发。本研究报告由下列机构代表中信证券在相应地区分发：在中国香港由CLSA Limited分发；在中国台湾由CL Securities Taiwan Co., Ltd.分发；在澳大利亚由CLSA Australi
45、a Pty Ltd.分发；在美国由CLSA group of companies（CLSA Americas, LLC（下称“CLSA Americas”）除外）分发；在新加坡由CLSA Singapore Pte Ltd.（公司注册编号：198703750W）分发；在欧盟与英国由CLSA Europe BV或 CLSA （UK）分发；在印度由CLSA India Private Limited分发（地址：孟买（400021）Nariman Point的Dalamal House 8层；电话号码：+91-22-66505050；传真号码：+91-22-22840271；公司识别号：U67120
46、MH1994PLC083118；印度证券交易委员会注册编号：作为证券经纪商的 INZ000001735，作为商人银行的INM000010619，作为研究分析商的INH000001113）；在印度尼西亚由PT CLSA Sekuritas Indonesia分发；在日本由CLSA Securities Japan Co., Ltd.分发；在韩国由CLSA Securities Korea Ltd.分发；在马来西亚由CLSA Securities Malaysia Sdn Bhd分发； 在菲律宾由CLSA Philippines Inc.（菲律宾证券交易所及证券投资者保护基金会员）分发；在泰国由C
47、LSA Securities (Thailand) Limited分发。 针对不同司法管辖区的声明针对不同司法管辖区的声明 中国中国：根据中国证券监督管理委员会核发的经营证券业务许可，中信证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务。 美国：美国：本研究报告由中信证券制作。本研究报告在美国由CLSA group of companies（CLSA Americas除外）仅向符合美国1934年证券交易法下15a-6规则定义且CLSA Americas提供服务的“主要美国机构投资者”分发。对身在美国的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论 的证券进行交易的建议或对本报告中所载任何观点的
48、背书。任何从中信证券与CLSA group of companies获得本研究报告的接收者如果希望在美国交易本报告中提及的任何证券应当联系CLSA Americas。 新加坡：新加坡：本研究报告在新加坡由CLSA Singapore Pte Ltd.（资本市场经营许可持有人及受豁免的财务顾问），仅向新加坡证券及期货法s.4A（1）定义下的“机构投资者、认可投资者及专业投资者”分发。根据新加坡财务顾问法下财务顾问（修正）规例（2005）中关于机构投资 者、认可投资者、专业投资者及海外投资者的第33、34及35条的规定，财务顾问法第25、27及36条不适用于CLSA Singapore Pte L
49、td.。如对本报告存有疑问，还请联系CLSA Singapore Pte Ltd.（电话：+65 6416 7888）。MCI (P) 086/12/2019。 加拿大：加拿大：本研究报告由中信证券制作。对身在加拿大的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所载任何观点的背书。 欧盟与英国：欧盟与英国：本研究报告在欧盟与英国归属于营销文件，其不是按照旨在提升研究报告独立性的法律要件而撰写，亦不受任何禁止在投资研究报告发布前进行交易的限制。本研究报告在欧盟与英国由CLSA （UK）或CLSA Europe BV发布。CLSA （UK）由（英国）金融行为管理局授权并接 受其管理，CLSA Europe BV 由荷兰金融市场管理局授权并接受其管理，本研究报告针对由相应本地监管规定所界定的在投资方面具有专业经验的人士，且涉及到的任何投资活动仅针对此类人士。若您不具备投资的专业经验，请勿依赖本研究报告。对于由英国分析员编纂的研究资料，其由 CLSA （UK）与CLSA Europe BV制作并发布。就英国的金融行业准则与欧洲其他辖区的金融工具市场指令II，本研究报告被制作并意图作为实质性研究资料。 一般性声明一般性声明 本研究报告对
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