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2019年科技类企业办公需求特性分析及趋势展望.pdf

编号：14238

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2019年科技类企业办公需求特性分析及趋势展望.pdf

1、中国科技类企业办公需求特性分析及趋势展望办公楼市场：科技行业上升为主流需求及未来发展驱动力 2 办公楼市场 X 科技企业：科技类企业办公需求特性分析及趋势展望科技行业崛起，驱动中国未来经济增长全球科技类头部企业的格局正在变化，以互联网企业为例，在短短的5 年时间里，在全球20家市值最高的互联网企业巨头中，中国从3家上升到8家，与美国的12家引领行业。 2019年，中国首次超越美国成为全球独角兽企业数量最多的国家，其中绝大多数是科技类企业。中国数字经济规模在2018年达到31.3万亿元，按可比口径计算，名义增长了20.9%。中国科技企业正逐步从全球市场上的“追随者”成为 “

2、领军者”，尤其是在移动支付、5G、大数据等领域。更值得一提的是，创新驱动被认为是中国未来发展的核心，这将继续推动科技行业的持续长足发展。数据来源: 2019胡润全球独角兽榜、中央网信办、Visual Capitalist 2013年前20大互联网企业所属国家 2018年前20大互联网企业所属国家 133211128 3 办公楼市场 X 科技企业：科技类企业办公需求特性分析及趋势展望三大科技衍生趋势，推动办公楼需求持续增长全产业链构建科技行业全产业链发展，带动更多新设立或升级办公需求全国战略布局科技巨头突破传统科技中心城市，布局全国设立新办公场所，以支持未来增长跨

3、界科技赋能传统行业中，企业开始积极引进科技人才，以提高其科研能力（尤其是在人工智能和大数据等领域），催生出更多办公空间扩张或拆分需求 4 办公楼市场 X 科技企业：科技类企业办公需求特性分析及趋势展望深科技类应用程式及软件开发类游戏媒体、内容网站和电商平台类需要长期的研发投入和大量的早期投资，来实现高科技工程创新。而为了满足其对配套设施和办公规格的要求，深科技企业通常会选择在产业园区内进行扩张。需要扩张办公面积或设立分公司来开展新业务。结合大数据、5G等先进技术，这类企业和传统企业的业务往来将进一步提升，业务范畴也将迅速扩展到全新领域。为提升市场份额与企业知名

4、度，这类企业需快速布局市场，寻找更具优势的办公场所。全产业链构建科技行业细分及优化潜力巨大 5 办公楼市场 X 科技企业：科技类企业办公需求特性分析及趋势展望全国战略布局科技企业战略性利用城市资源科技企业的战略性扩张推动全国办公需求进一步提升。我们预测，2020年底一线城市甲级办公楼市场中，来自科技企业的新增需求占比将接近30%；而在二线城市，来自科技类企业的新增需求占比较 2016年也几近翻倍。一线城市二线城市甲级办公楼净吸纳量中科技企业占比 2016年 18% 27% 2020年预测2016年 9% 17% 2020年预测注：二线城市包括成都、重庆、武汉、南京、杭州

5、、苏州、西安、天津、青岛、大连、沈阳、郑州、无锡、宁波、长沙和厦门。 6 办公楼市场 X 科技企业：科技类企业办公需求特性分析及趋势展望跨界科技赋能传统行业愈发重视科技发展全球及中国企业数字化转型投资总额全球（亿美元）中国（亿美元） 69% 的财务总监计划增加企业的科技投入 38% 的总裁认为科技（如数字化转型）会对企业决策产生最为重要的影响数据来源: IDC、京都天华与Forrester调研报告、仲量联行 2017年 12000 2021年预测 21000 2017年2021年预测 2300 4200 7 办公楼市场 X 科技企业：科技类企业办公需求特性分析及趋势展望突破传统科

6、技中心，科技企业全国布局科技企业不动产选址模型 8 办公楼市场 X 科技企业：科技类企业办公需求特性分析及趋势展望科技企业在全国范围内扩张布局市场因素在许多科技企业的总部选址中起着决定性作用。尤其是考虑到融资渠道、高端人才可得性和市场空间等因素，北京、上海、深圳、杭州和广州这五个城市往往是科技企业的首选。而在过去的两到三年，科技企业的选址范围已不再局限于这些传统科技中心城市。我们观察到，在成都、武汉和西安等城市，科技企业办公需求开始大幅增长。有鉴于此，结合市场及商业地产数据的选址模型对优化企业不动产布局决策而言变得愈发重要。成都重庆青岛天津武汉东莞深圳广

7、州杭州宁波南京长沙郑州厦门无锡上海北京 *以某科技独角兽企业扩张路径为例总部第二站第三阶段：全国扩张 9 办公楼市场 X 科技企业：科技类企业办公需求特性分析及趋势展望市场驱动因素人才吸引融资渠道资本市场政府资源经济基础产业集聚市场透明度研发投入 G D P 科技独角兽企业数量可支配收入科技园区规模与层级一级市场投资者数量营商环境消费群体人数上市公司数量市场规模成本驱动因素人才储备物业

8、成本人才基数人才成本生活成本办公租金区间办公楼资本价格相关政策津贴福利物业管理费用装修成本人才流入薪资水平大学数量在校大学生数量市场支持城市对顶尖人才的吸引力国际交流 / 国际展会频次人才政策高端人才专利数量大学排名科技行业从业人数资本支持 V C / P E 投资力度政府引导基金政策支持科技园区优惠政策税收激励科

9、技企业“不动产城市选址模型” 10 办公楼市场 X 科技企业：科技类企业办公需求特性分析及趋势展望科技企业“不动产城市选址模型” 助力更高效准确的全国布局我们的科技企业“不动产城市选址模型”把企业选址与各科技企业在不同阶段的战略考量相结合，并将关键因素纳为两类：市场驱动与成本驱动。科技企业在设立总部和分公司时，往往更着重考虑市场驱动因素；而成本驱动因素是企业在规模化扩张或部署后台部门时所考虑的重点。科技企业不动产城市选址模型在数据分析的基础上，根据科技企业不同发展阶段，为市场和成本驱动因素施加不同的权重，助力优化企业办公选址和布局决策，从而推动其商业战略及目标的实现

10、。科技企业不动产城市选址模型市场驱动成本驱动融资渠道物业成本人才吸引人才储备市场规模市场支持 11 办公楼市场 X 科技企业：科技类企业办公需求特性分析及趋势展望成都重庆北京青岛天津大连西安沈阳武汉上海东莞深圳广州杭州宁波南京长沙郑州无锡厦门苏州科技企业城市选址偏好优先考虑市场驱动因素市场驱动因素成本驱动因素图示中圆点大小及颜色差异代表各城市匹配度结果的优先级。圆点更大/红色表示选址该城市优先级更高。基于与市场驱动类科技企业的合作及访谈，仲量联行赋予模型中各细分指标（见第十页）不同的权

11、重，从而得出各城市的选址优先级得分。不同科技企业亦可根据各细分指标对于自身的重要性调整权重，进而得出定制化的城市选址优先级。 12 办公楼市场 X 科技企业：科技类企业办公需求特性分析及趋势展望成都重庆北京青岛天津大连西安沈阳武汉上海东莞深圳广州杭州宁波南京长沙郑州无锡厦门苏州科技企业城市选址偏好均衡市场与成本两大驱动因素市场驱动因素成本驱动因素图示中圆点大小及颜色差异代表各城市匹配度结果的优先级。圆点更大/红色表示选址该城市优先级更高。基于与均衡考虑市场和成本因素的科技企业的合作及访谈，仲量联行赋予模型中各细分指标（见第十页）不同

12、的权重，从而得出各城市的选址优先级得分。不同科技企业亦可根据各细分指标对于自身的重要性调整权重，进而得出定制化的城市选址优先级。 13 办公楼市场 X 科技企业：科技类企业办公需求特性分析及趋势展望成都重庆北京青岛天津大连西安沈阳武汉上海东莞深圳广州杭州宁波南京长沙郑州无锡厦门苏州市场驱动因素成本驱动因素科技企业城市选址偏好优先考虑成本驱动因素图示中圆点大小及颜色差异代表各城市匹配度结果的优先级。圆点更大/红色表示选址该城市优先级更高。基于与成本驱动类科技企业的合作及访谈，仲量联行赋予模型中各细分指标（见第十页）不同的权重，从而得出

13、各城市的选址优先级得分。不同科技企业亦可根据各细分指标对于自身的重要性调整权重，进而得出定制化的城市选址优先级。 14 办公楼市场 X 科技企业：科技类企业办公需求特性分析及趋势展望人才吸引融资渠道市场规模市场驱动因素其他人才吸引可量化因素板块中的配套，尤其是餐饮配套员工通勤时间行业头部企业聚集人才储备物业成本市场支持成本驱动因素其他人才储备可量化因素在校大学生数量板块内及周边高校资源板块内相

14、关行业从业人员数量其他市场规模可量化因素板块实际的产业定位板块作为办公地址的形象客户或潜在客户重要性层级客户或潜在客户数量其他市场支持可量化因素相关行业生态圈企业数量政府引导基金板块税收激励政策扶持（如提供人才公寓、租金及装修补贴等）其他融资渠道可量化因素投资一级市场基金聚集度板块内相关产业的板块内

15、的相关产业基金其他物业成本可量化因素带装修办公空间可得性办公楼购置 / 土地价格孵化器等办公空间可得性办公租金区间选址模型也可应用于单个城市内的板块选址决策，但模型中参数指标有所不同。科技企业“不动产城市内板块选址模型” 15 办公楼市场 X 科技企业：科技类企业办公需求特性分析及趋势展望科技企业开拓性发展历程，决定办公需求阶段性特征仲量联行2019年科技行业调研洞察 16 办公楼市场 X 科技企业：科技类企业办公需求特性分析及趋势展望仲量联行2019年科技行业调研：参与者概览

16、我们对110多家科技企业进行了调研，囊括了多个科技细分领域：从芯片开发、5G等深科技行业，到互联网平台、游戏公司等企业。调研参与者也涵盖了科技企业的不同发展阶段：既涉及初创企业，也有成熟型企业。在有效问卷中，内资企业占比81，一线城市的科技企业占比59。注；调研参与科技企业可以选择多个行业行业分布 11 17 38 31 11 11 20 6 17 游戏媒体互联网开发和相关业务应用程式及软件开发与运营电子、通讯及其他电子产品人工智能物联网、云计算和大数据 5G、芯片、半导体等物理硬件开发其他企业类型总部所在地 81% 19% 中资外资 59% 41% 一线城市二

17、线城市 17 办公楼市场 X 科技企业：科技类企业办公需求特性分析及趋势展望开拓性发展历程主导科技企业办公需求演变全国布局自建园区成本敏感性快速扩张/拆分办公室办公品质升级空间整合购置资产自用完善企业不动产职能全国范围布局孵化器/联合办公/小单元标准办公室提高企业知名度吸引人才员工体验办公场所规划搭建企业不动产职能企业形象重视产权保护办公灵活性集团园区企业不动产阶段偏好及特征企业不动产转型需求初创型成长型成熟型科技企业发展阶段 18 办公楼市场 X 科技企业：科技类企业办公需求特性分析及趋势展望初创型科技企业更青睐 “即租即用” 0% 1

18、0% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 5000人 0-1年 1-2年 3-5年 5年购买 200-1000人租赁期限/购买决策（根据企业规模划分) 初创型科技企业：选址优先考虑灵活性短期租约19 办公楼市场 X 科技企业：科技类企业办公需求特性分析及趋势展望成长型科技企业：保持增速与品质升级的重要性提升科技企业办公选址首要考虑因素排名（基于所有参与调研的科技企业）有冠名权和标识权附近有展示产品空间临近相关从业人员/学生资源满足特定交房标准餐饮配套设施水平空间独立或私密性好租约灵活税收优惠政策科技企业集群楼宇品质及形象

19、交通便利（邻近地铁）租金成本成长型科技企业办公选址首要考虑因素排名（基于参与调研的成长型科技企业）租金成本楼宇品质及形象交通便利（邻近地铁）科技企业集群空间独立或私密性好税收优惠政策租约灵活性（租期/预留面积等）满足特定交房标准餐饮配套设施水平有冠名权和标识权附近有展示产品空间（如会场/商场等）临近相关从业人员/学生资源注：这里成长型科技企业指在过去12个月内员工数量增长超过30%的调研参与科技企业 20 办公楼市场 X 科技企业：科技类企业办公需求特性分析及趋势展望成熟型科技企业：整合办公空间及新设研发中心的需求显著增长科技企业调整或有计划调整办

20、公选址的主要原因（基于所有参与调研的科技企业）成熟型科技企业调整或有计划调整办公选址的主要原因（基于参与调研的成熟型科技企业）注：这里成熟型科技企业指员工总数大于1000人，且在过去12个月内员工数量增长小于30%的调研参与科技企业 30% 企业整体扩张 18% 提升办公楼品质 15% 设立新部门/业务 12% 整合多个办公室 28% 企业整体扩张 19% 整合多个办公室 17% 设立新部门/业务 16% 新设研发中心 21 办公楼市场 X 科技企业：科技类企业办公需求特性分析及趋势展望出于自用需求，部分成熟型科技企业开始关注资产购置购置物业区位（产业聚集）财务要求（价格及

21、优惠）交通便捷性特殊要求（如冠名权、零售空间或展览厅、标识度等）更青睐于购置空楼购置土地区位（产业聚集）财务要求（价格及优惠）综合物业配置（如租赁住宅配套要求等）未来基础设施规划 22 办公楼市场 X 科技企业：科技类企业办公需求特性分析及趋势展望不同科技细分领域，不同设施配置要求游戏/媒体设施配置类型科技企业类型专网专线24小时空调层高要求楼宇环评楼板承重500公斤/平方米供电80瓦/平方米互联网平台、应用程序和软件开发人工智能物联网、云计算和大数据电脑、通信和其他电子产品 5G、芯片、半导体及其他物理硬件开发 36% 的受访者已布局产业园区 23 办

22、公楼市场 X 科技企业：科技类企业办公需求特性分析及趋势展望产业园区选址偏好：产业聚集度优先于租金成本科技企业针对产业园区的选址考虑因素优先级排名产业定位与企业聚集优惠政策或补贴交通及配套设施租金和租约条款物业品质及交房标准 1 2 4 5 3 24 办公楼市场 X 科技企业：科技类企业办公需求特性分析及趋势展望数字驱动，高效布局面对科技企业快速的业务发展，数字驱动的选址规划能够帮助提高科技企业选址决策的灵活性，并缩短选址决策的制定周期，从而更科学高效地规划其企业不动产布局。 78% 的调研参与企业表示，数字驱动能在很大程度上助力优化企业办公选址决策。 2

23、5 办公楼市场 X 科技企业：科技类企业办公需求特性分析及趋势展望 “唯快不破、自我颠覆”是科技类企业的显著特征。快速经历初创期、成长期和成熟期决定了科技类企业在这三个阶段对于不动产需求不断的演变。无论是运用以未来为导向的系统化不动产策略还是通过数字驱动的决策流程，满足对于 “快”的需求将成为科技类企业关注的重点。科技类企业可以通过优化不动产策略来支持公司的战略发展。科技类企业有着独特的对于各类型办公物业的多元化混合需求。同时，科技类企业由市场及成本驱动的全国布局正在深刻地影响着中国办公楼市场的需求格局。这两点就带出了一个新的命题，对于拥有不同城市、不同办公物业类型组合

24、的房地产业主来说，需要考虑迎合大势，为科技类企业提供一个跨城市、跨板块的综合性解决方案。 26 办公楼市场 X 科技企业：科技类企业办公需求特性分析及趋势展望 27 办公楼市场 X 科技企业：科技类企业办公需求特性分析及趋势展望张静中国区商业地产部总监仲量联行黄璐华东区研究部总监仲量联行联系人姚耀中国区研究部总监仲量联行仲量联行大中华区分公司北京中国北京市建国门外大街1号国贸大厦A座11层邮政编码 100004 电话 +86 10 5922 1300 传真 +86 10 5922 1330 成都中国四川省成都市红星路3段1号成都国际金融中心1座29层

25、邮编 610021 电话 +86 28 6680 5000 传真 +86 28 6680 5096 重庆中国重庆市渝中区民族路188号环球金融中心45楼邮政编码 400010 电话 +86 23 6370 8588 传真 +86 23 6370 8598 广州中国广东省广州市天河区珠江新城珠江东路6号广州周大福金融中心 2801-03单元邮政编码 510623 电话 +86 20 2338 8088 传真 +86 20 2338 8118 杭州中国浙江省杭州市江干区新业路228号杭州来福士中心 T2办公楼802室邮政编码 310000 电话 +86 571 8196 5

26、988 传真 +86 571 8196 5966 南京中国江苏省南京市中山路18号德基广场办公楼2201室邮政编码 210018 电话 +86 25 8966 0660 传真 +86 25 8966 0663 青岛中国山东省青岛市市南区香港中路61号远洋大厦A座2308室邮政编码 266071 电话 +86 532 8579 5800 传真 +86 532 8579 5801 上海中国上海市静安区石门一路288号兴业太古汇香港兴业中心一座22楼邮政编码 200041 电话 +86 21 6393 3333 传真 +86 21 6393 3080 沈阳中国辽宁省沈阳市

27、沈河区惠工街10号卓越大厦1808室邮政编码 110013 电话 +86 24 3109 1300 传真 +86 24 3109 1330 仲量联行仲量联行2019年版权所有。保留所有权利。此处所载所有信息来源于我们认为可靠的渠道。但我们不对其准确性做出任何保证或担保。深圳中国广东省深圳市福田区中心四路1号嘉里建设广场第三座19楼邮政编码 518048 电话 +86 755 8826 6608 传真 +86 755 2263 8966 天津中国天津市和平区南京路189号津汇广场2座3404 邮政编码 300051 电话 +86 22 5901 1999 传真 +86 22

28、 8319 2230 武汉中国湖北省武汉市江岸区中山大道1628号武汉天地平安金融中心3202-03室邮政编码 430014 电话 +86 27 5959 2100 传真 +86 27 5959 2144 西安中国陕西省西安市雁塔区南二环西段64号凯德广场2202-03室邮政编码 710065 电话 +86 29 8932 9800 传真 +86 29 8932 9801 香港香港鲗鱼涌英皇道979号太古坊一座7楼电话 +852 2846 5000 传真 +852 2845 9117 .hk 澳门澳门南湾湖5A段澳门财富中心16楼H室电话 +853 2871 8822 传真 +853 2871 8800 .mo 台北台湾台北市信义路5段7号台北101大楼20楼之1 邮政编码 11049 电话 +886 2 8758 9898 传真 +886 2 8758 9899 .tw

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