1、版权所有易居企业集团克而瑞研究中心1/17克而瑞研究中心2024 年 典 型 城 市 供 地 意 向 探 析中 国 房 地 产专 题2024 年 4 月 版权所有易居企业集团克而瑞研究中心2/17克而瑞研究中心总总编编丁祖昱张燕主主编编孟音 林波课课题题组组马千里 邱娟版版权权声声明明本报告内容为易居企业集团克而瑞所有，未经许可，不得转载。免免责责声声明明本报告中的内容和建议仅供参考，并不构成对所述市场交易的出价或者评估。我司及其雇员对使用本书中内客所引发的任何直接或间接损失概不负责。数据、观点等引用请注明“由易居克而瑞提供”。由于统计时间和口径的差异，可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致
2、的情形，则最终以政府部门权威数据为准。出出品品单单位位克而瑞研究中心出品 cXpYgVwUjWnVtVkZaXmUsPmQ9P9R8OmOrRmOnReRpPsOlOnPvN8OnPnMxNoNnONZpOtN版权所有易居企业集团克而瑞研究中心3/17克而瑞研究中心目目录录一、市场背景：土地成交规模延续低位，地方基金预算同步紧缩.41、市场现况：一季度地市成交规模延续低位，新年“小阳春”缺席（略）.42、财政预算：2024 年地方基金预算收入降 10%，预期同样趋于保守（略）.4二、供地计划：总量持平而宅地收缩，各能级宅地供应计划普降.41、供地计划：六成县市宅地指标下滑，上海、合肥、徐州连续
3、两年下降.42、供地类型：保障类用地占比下降，商住占比进一步上升（略）.63、保障房：超七成城市保障房用地体量减少，京沪鹭保障力度最强（略）.64、简评：积极调整供求规模，2024 年宅地供应规模普遍下降.6三、拟出让公告：同比降幅达到四成，“人地房钱”挂钩加速落地.71、一季度新增公告规模已降至合理范围，要素联动机制加快建立（略）.72、拟出让平均公示时间缩短，为下半年留出更多供给侧调整空间（略）.83、去化压力下三四线新增公告同比降 45%，一线同比仍基本持平（略）.84、武汉、合肥新增公告同比降幅均超过九成，苏州一季度公告“0 新增”（略）.85、广州、福州同比增长近 4 倍，杭州、西安
4、新增公告均超 200 万（略）.86、简评：地方加快建立要素联动机制，2024 年拟出让公告节奏明显放缓（略）.8四、地市热度：点状高热难掩整体低迷，预供地完成率仍同比下行.91、优质地块带动土拍点状升温，高热地块占比仍不及上年同期.92、一季度拟出让平均完成 65%，“实际”流拍率持续攀高（略）.113、京沪深甬等预供地完成率超九成，供地规模收放有度（略）.114、简评：土拍热度明升暗降，新增供地还需提升利润“确定性”.11五、总结:供地节奏逐步趋于合理，房地联动机制正在加快建立.121、调减实际供地促供求平衡，预计全年供地计划完成率将延续低位（节选）.122、建议拟供应清单“提质控量”，预
5、供地完成率控制在九成左右为宜（略）.133、京沪甬等成为“控量提质”典范，津锡徐供地计划率先降至合理范围.13 版权所有易居企业集团克而瑞研究中心4/17克而瑞研究中心本本文文节节选选自自2 20 02 24 4 年年典典型型城城市市供供地地意意向向探探析析。2024 年 3 月份以来，土拍市场频频出现高溢价项目，平均溢价率升至 2023 年下半年以来的月度新高，与此同时，地方供地计划也进入了传统的密集发布期。为及时厘清各地的供地意向差异，明晰 2024 年土地市场的预期走向，本文梳理分析了 2024 年各城市土地供给侧动向，包括城市供地计划、新增预供地规模、预供地执行情况等，并结合各城市楼市
6、供求现况，对供地计划予以定性评价，以此探寻哪些城市将出现更多值得关注的拿地机会。一、市场背景：土地成交规模延续低位，地方基金预算同步紧缩受楼市成交低迷的影响，2023 年土地市场成交规模继续缩量，其中成交建面刷新近十年新低值。结合供地计划来看，在供地计划同比缩量 13%的前提下，2023 年重点城市实际土地供应完成率仅有46%，较 2022 年下降 10%，远低于疫情前平均水平。不仅如此，由于土地出让收入等因素影响，地方政府性基金也受到影响，中央转移支付的保障性安居资金补助也减少，补助力度明显下调，租赁住房、城中村改造、棚户区改造绩效目标均显著下降。虽然配售型保障房建设在一定程度上有所进展，保
7、障性住房方面仍然面临一定的挑战和缺口。1、市场现况：一季度地市成交规模延续低位，新年“小阳春”缺席（略）1 1.1 1 土土地地成成交交规规模模同同比比微微增增 4 4%，仍仍处处于于历历史史低低位位1 1.2 2 新新房房成成交交规规模模再再次次下下探探且且同同比比降降五五成成，三三四四线线成成交交跌跌无无可可跌跌2、财政预算：地方基金本级收入、保障房转移补助均趋于保守（略）二、供地计划：总量持平而宅地收缩，各能级宅地供应计划普降2024 年一季度，共有约 500 城发布供地计划，城市数量较 2023 年同期减少 30%，地房政府供地计划发布的积极性不及往年。通过梳理发现，2024 年宅地计
8、划供应量仅有 1.83 万公顷（包含有同比可比数据的 411 个城市），同比 2023 年降幅高达 18%。分城市来，六成县市宅地计划供应量较 2023年呈下降趋势，其中，上海、合肥、徐州等城市近三年累计下降。从供地类型方面来看，产权类住宅占比小幅提升，超七成城市保障用地体量减少。结合各城市新房去化周期来看，大部分城市均在积极调整供求规模，超六成城市下调了 2024 年宅地计划供应量。1、供地计划：六成县市宅地指标下滑，上海、合肥、徐州连续两年下降2023 年，楼市持续降温，行业投资、施工、新开工等各项指标均出现了深度回调，其中新房成交同比下降 8.5%，库存去化压力急剧攀升，在此背景下，全年
9、土地成交更是出现了深度调整。市场 版权所有易居企业集团克而瑞研究中心5/17克而瑞研究中心大环境遇冷背景下，2023 年土地市场成交规模较 2022 年同期有明显下滑，成交建面再度刷新近十年新低值；并且这种趋势在 2024 年还在延续，2024 年一季度土地成交规模仅 1.65 亿平方米，同比2023 年一季度环比微增 4%，仍处于相对低位。目前，通过我们已经获取供地计划的 411 个城市（有同口径可比数据的城市，下同）相关数据来看，住宅土地供应总量较 2023 年下降了 18%。分能级来看，各能级城市表现基本一致，同比 2023年均呈下降趋势，降幅均超 10%，尤其是二线城市，同比降幅高达
10、25%，宅地计划供给量下降更为坚决。表表：各各能能级级城城市市 2 20 02 24 4 年年宅宅地地供供应应计计划划量量及及其其同同比比变变化化情情况况（万万平平方方米米）能能级级2 20 02 24 4 年年宅宅地地供供应应2 20 02 23 3 年年宅宅地地供供应应同同比比 2 20 02 23 3 年年变变动动一线25112861-12%二线25603417-25%三四线1325716209-18%合计1832822488-18%数据来源：根据自然资源部数据整理分城市来，六成县市宅地计划供应量较 2023 年呈下降趋势，供地计划明显削减。典型如上海，2024 年住宅计划供应量 856
11、 公顷，较 2023 年减少 4.9%（2023 年 900 公顷），较2022 年减少 7.7%（2022 年 927 公顷），2024 年宅地供应量连续第二年减少。商品住宅用地计划供应 440 公顷，同比去年下降 12.9%（2023 年 505 公顷），较 2022 年下降 15.7%（2022 年 522 公顷）。当然不仅是上海，合肥、徐州等城市近两年宅地计划均持续下降，并且降幅更为激进。以合肥为例，2024 年，合肥市本级宅地计划供应量仅 388.66 公顷，较 2023 年宅地计划供应量（540 公顷）减少了 28%，较 2022 年宅地计划供应量（733.33 公顷）减少了 47
12、%，降幅十分明显。近两年，库存压力增加的徐州，宅地计划供应量降幅也十分明显，2024 年市本级宅地计划供应规模仅有 394 公顷，较 2023 年降低 32%，较 2022 年降低 39%。图图：2 20 02 24 4 年年典典型型城城市市宅宅地地供供应应计计划划量量及及其其同同比比变变化化情情况况（公公顷顷）数据来源：根据自然资源部数据整理 版权所有易居企业集团克而瑞研究中心6/17克而瑞研究中心2、供地类型：保障类用地占比下降，商住占比进一步上升（略）3、保障房：超七成城市保障房用地体量减少，京沪鹭保障力度最强（略）4、简评：积极调整供求规模，2024 年宅地供应规模普遍下降相比 202
13、3 年“稳经济”目标下的供地计划基本持平，2 20 02 24 4 年年超超六六成成城城市市下下调调了了宅宅地地供供地地计计划划规规模模。究其原因，主要是是由于整体楼市延续探底行情，新房去化速度明显变缓。不过若上年土地成交规模相比，2 20 02 24 4 年年整整体体供供地地计计划划依依旧旧看看似似“过过量量”，样本城市 2024 年计划供应的总面积，达到了 2023 年交易量的 1.7 倍，包括合肥、西安在内的二线城市也均是如此，反而是常州、淮安、南通、徐州等少数三线城市供地指标控制的相对较佳。对于大多数城市而言，不论是出于城建发展计划的阶段性目标、城市财政计划的平衡、还是为市场可能出现的
14、反弹周期留足指标余量，都使得近年来的供地计划普遍超量，供地计划完成率的持续低位也在情理之中，预计 2024 年供地计划完成率仍将延续五成左右的低位。图图：典典型型城城市市 2 20 02 24 4 年年计计划划供供地地面面积积与与 2 20 02 23 3 年年土土地地成成交交规规模模对对比比数据来源：CRIC相相对对于于供供需需规规模模关关系系而而言言，供供地地计计划划的的同同比比变变动动更更能能代代表表地地方方的的调调控控决决心心。2024 年绝大多数城市宅地供地计划呈缩减之势，尤其是库存压力较高（去化周期均在 24 个月以上）的常州、芜湖、赤峰等三四线城市，供应计划明显收窄。当然，考虑到
15、当前市场下行的大环境，即使上海、合肥这样的去化周期处于较为合理水平的城市，也在主动收缩宅地供应量。典型如合肥，2024 年宅地计划供应量仅 389 公顷，较 2023 年 540公顷降幅高达 28%。值得注意的是，虽然当前绝大多数一二线城市供应量虽同比下降，但少部分城市的调整幅度还是比较保守，譬如库存压力较大的长春，2023 年商品住宅去化周期达 26 个月，但 2024 年计划供应 版权所有易居企业集团克而瑞研究中心7/17克而瑞研究中心宅地量与 2023 年持平，供地计划仍有进一步下降的空间。更有像铜川、呼和浩特等库存压力处于极高水平的城市（去化周期均超 36 个月），2024 年宅地计划
16、供地量不降反增，未来库存压力势必会进一步增加。表表：部部分分典典型型城城市市 2 20 02 24 4 年年宅宅地地供供应应计计划划评评价价城市库存压力情况商品住宅去化周期 12(月)2024 年宅地计划较 2023 年变动比例评价合肥低位7.1-28%低位收缩南昌7.9-26%低位收缩上海9.7-5%低位收缩淮南均衡16.1-54%均衡收缩天津16.2-19%均衡收缩徐州17.3-32%均衡收缩厦门17.5-36%均衡收缩广州18-34%均衡收缩南宁稍高20.2-27%符合九江20.4-53%符合佛山20.6-15%符合北京22.70%符合无锡23.2-17%符合赤峰高位25.6-72%主动
17、下调长春25.70%零增长常州27.9-30%主动下调芜湖34.6-21%主动下调呼和浩特3911%过量铜川58.534%过量数据来源：CRIC三、拟出让公告：同比降幅达到四成，“人地房钱”挂钩加速落地作为 2023 年初新出现的土地市场运作流程，“拟出让”制度已经渡过了一年的时间。公开公告即将入市地块的相关信息，进一步加强了土地市场的公开性和透明性，增强了地方政企之间的供需沟通。并且相比完成率变化极大的全年供地计划而言，拟出让清单也能反映地方主管部门的短期供应意愿变化。1、一季度新增公告规模已降至合理范围，要素联动机制加快建立中国土地市场网发布数据显示，2024 年一季度全国拟出让地块清单合
18、计建筑面积为 2.1 亿平方米，环比下降 59%，同比下降 40%。对比全国新房销售面积来看，二者之间的比例关系已经恢复至1.1 以内的合理范围。对比供地计划二成左右的降幅来看，地地方方政政府府在在拟拟出出让让清清单单方方面面的的下下调调更更为为迅迅速速，也也显显示示出出了了地地方方政政府府正正在在加加速速推推进进建建立立“人人房房钱钱地地”要要素素联联动动机机制制。版权所有易居企业集团克而瑞研究中心8/17克而瑞研究中心在市场销售规模收窄，若要维持行业整体的商品出货速度，及时减少低质量的新增供应无疑是毕竟之路。考虑到库存压力带来的乘数影响，对于大多数面临商品房交易规模的收窄的城市而言，减少土
19、地供应量、提升平均供地质量也是地方市场调控的必经之路。尤其是在大量刚需被二手房、配售型保障性住房分流的大趋势之下，大幅下调的拟供应清单也在情理之中。图图：2 20 02 23 3 年年-2 20 02 24 4 年年一一季季度度拟拟出出让让公公告告体体量量变变化化2、拟出让平均公示时间缩短，为下半年留出更多供给侧调整空间（略）3、去化压力下三四线新增公告同比降 45%，一线同比仍基本持平（略）4、武汉、合肥新增公告同比降幅均超过九成，苏州一季度公告“0 新增”（略）5、广州、福州同比增长近 4 倍，杭州、西安新增公告均超 200 万（略）6、简评：地方加快建立要素联动机制，2024 年拟出让公
20、告节奏明显放缓相比供地计划二成左右的降幅来看，地方主管部门在拟出让公告方面的调整表现地更为坚决，“人地房钱”要素联动机制正在加快建立：其其一一，新新增增拟拟出出让让公公告告同同比比降降幅幅达达到到四四成成，已已经经接接近近 2 20 02 24 4 年年一一季季度度新新房房销销售售面面积积，对比全国新房销售面积来看，二者之间的比例关系已经恢复至 1.1 以内的合理范围。而 2023 年地方政府虽然参照供地计划给出了“不高”的拟出让规模，但是全年拟出让总规模仍然高达 17 亿平方米，几乎达到了 2023 年新房市场规模的 1.8 倍。版权所有易居企业集团克而瑞研究中心9/17克而瑞研究中心其其二
21、二，调调整整幅幅度度“因因城城制制宜宜”，短短期期面面临临调调整整较较大大压压力力的的三三四四线线城城市市更更为为果果决决，有 35%的城市（122 个）同比降幅超过八成，典型如滁州、义乌均在 2024 年一季度暂停了拟出让公告。即便是从市场表现较佳的热点城市来看，其非主城区域的拟出让公告规模也出现了大幅降低，如合肥下辖县市拟出让公告均为 0 新增。其其三三，市市场场表表现现较较佳佳的的城城市市仍仍能能维维持持相相对对充充足足的的供供给给规规模模，典型如杭州一季度新增拟公告规模达到 220 万平方米，广州较上年低基数增加四倍，而重庆、天津在前期市场探底之后，也能保持着与新房市场体量相称的供给规
22、模，一季度新增公告均在百万平方米左右。四、地市热度：点状高热难掩整体低迷，预供地完成率仍同比下行2024 年一季度，重点城市频频出现高溢价、高单价地块，典型如杭州年内首场土拍平均溢价率高达 19%，三月末宁波、厦门、苏州更是同日刷新地王，但整体土地供求表现依旧低迷，大多数地块仍以底价成交为主，预供地清单中超期未完成的比例也在较 2023 年上半年进一步上行。1、优质地块带动土拍点状升温，高热地块占比仍不及上年同期2024 年初初一一二二线线土土拍拍热热度度快快速速升升温温，平均溢价率重新回到 8%，与 2023 年二季度土拍市场相若。上海、杭州等地频频出现高溢价地块，其中宁波、苏州、厦门更是同
23、日刷新地王纪录，3 月 27 日，厦门国贸地产以 6.26 万元/平方米的楼板价竞得思明区商住地块，刷新厦门土地成交楼板价；苏州园区金鸡湖大道地块被绿城中国以 18.22%溢价率竞得，楼板价达到 6.5 万元/平方米，甚至打破了江苏省土地最高楼板价；宁波江北区湾头板块纯宅地楼板价达到 3.26 万元/平方米，由江山万里置业竞得。三三四四线线热热度度还还在在进进一一步步下下探探，2024 年一季度平均溢价率 2.7%，创 2022 年以来指标新低。上海、杭州、厦门等一二线城市的土拍高热，仍难以唤回三四线城市的地市热度。2024 年一季度宅地成交建面超过 50 万平方米的 36 个三四线城市中，有
24、 27 个城市平均溢价率不及 2%，其中威海、德州、聊城、烟台更是所有地块均为底价成交。图图：2 20 02 22 2 年年以以来来一一二二线线城城市市平平均均溢溢价价率率变变动动 版权所有易居企业集团克而瑞研究中心10/17克而瑞研究中心数据来源：CRIC而而若若细细究究一一二二线线土土拍拍热热度度的的结结构构数数据据，同同样样不不容容乐乐观观。2024 年一季度，一二线城市有 11%的地块溢价率超过 15%，“超高热度”的地块占比确实创下 2022 年以来的新高；但是若连带溢价率超过10%的地块一并统计，2024 年一季度只有 17%的地块超过这一门槛，仅与 2023 年三季度相若，远远低
25、于 2023 年上半年 27%的水平。因此当前溢价率上涨、频频出现地王的缘由，更多的还是应当解释为土拍溢价率取消之后，对于那些少数优质地块盈利空间的“补偿式”涨价。在大多数情况下，目前土地交易仍是买方市场。如何在开发指标和地价收入之间取舍，仍是当前土地出让方需要重点权衡的难点。即便是杭州这样的当前市场中的佼佼者也是如此，三批次 8 宗地块土拍遇冷，仅一宗溢价 1.8%，其余均为底价成交。本轮地块虽然仍有不少处于相对优质板块，但由于一些在以往影响不大的负面因素，如在板块中区位相对较偏、商办比例较高（不超过五成）、潜在竞品较多等因素，各地块依旧问津者不多，拿地企业也以本地平台和地方深耕型房企为主，
26、如滨江、建发分别在本轮土拍中拿了 2 宗和 3 宗地块。图图：2 20 02 22 2 年年以以来来一一二二线线城城市市高高溢溢价价地地块块占占比比变变化化数据来源：CRIC 版权所有易居企业集团克而瑞研究中心11/17克而瑞研究中心2、一季度拟出让平均完成 65%，“实际”流拍率持续攀高（略）3、京沪深甬等预供地完成率超九成，供地规模收放有度（略）4、简评：土拍热度明升暗降，新增供地还需提升利润“确定性”在在超超高高溢溢价价（1 15 5%）地地块块频频频频出出现现的的背背后后，更更多多的的地地块块还还是是在在以以底底价价或或低低溢溢价价成成交交。城城市市分分化化视视角角，三四线一季度平均溢
27、价率 2.7%，创 2022 年以来指标新低，一二线城市的土拍高热，仍难以唤回三四线城市的地市热度。地地块块分分化化视视角角，2024 年一季度的高溢价地块（溢价率大于 10%）占比只有 17%，仍低于 2023 年上半年 10 个百分点，当前的土拍热度，相比 2023 年同期仍有较大差距，近期“频频”出现的超高溢价地块，只是因为在土拍限价解绑后，少数稀缺地块回归了应有的溢价率水平而已。流流拍拍率率同同样样看看似似延延续续低低位位、实实则则仍仍在在攀攀高高，2024 年一季度典型城市平均流拍率继续维持在 10%以下的相对低位，但从拟出让公告的执行情况来看，一季度预供地完成率仅为 65%，创 2
28、022 年以来新低，合并土地流拍指标测算，一季度“实际”流拍率将高达 40%，较 2023 年上半年提升约 15 个百分点。也有部分城市表现较佳，如北京、上海、宁波、长沙等，均在高溢价的同时，基本完成了预供地出让计划，合肥也在一季度提前完成了期内二次发布的拟出让公告。与之相比，杭州、苏州、成都等城市则明显存在“增加预供地公告规模，减量供应优质地块”的操作手段，这一模式固然可以尽可能的获得更多潜在的买方，但对于其中素质一般的地块而言，无疑会进一步降低市场预期，如4 月份杭州土拍触冷（8 宗地中 7 宗底价成交）即是明证，而那些屡次纳入预供地公告却未无法进入供地环节的地块，更将进一步拉低所在板块的
29、发展预期。建建议议预预供供地地公公告告还还是是应应当当有有所所取取舍舍，既既要要尽尽量量保保障障出出让让地地块块的的盈盈利利“确确定定性性”，减少低盈利、难盈利地块的数量，以此维系合理的土拍关注度和市场预期；也也要要控控制制适适当当的的土土地地供供给给规规模模，严格执行“人地房钱”挂钩制度，对于已有较多在开发、待开发项目的板块，视板块新房交易去化速度，也应当适当减缓土地收储和拟出让公告。图图：2 20 02 24 4 年年一一季季度度典典型型城城市市预预供供地地完完成成率率与与溢溢价价率率 版权所有易居企业集团克而瑞研究中心12/17克而瑞研究中心说明：合肥、厦门 2024 年一季度没有预供地
30、公告到期五、总结:供地节奏逐步趋于合理，房地联动机制正在加快建立从 2022 年下半年算起，房地产市场已经步入了调整周期的第三年，在恢复供求平衡的压力之下，土地交易更甚于新房市场超跌现象，2023 年全国土地交易量较上周期高点下降约 54%，远大于期间约新房 37%的降幅。于此同步，各地土地供应计划也随之收缩，2024 年样本城市供地计划平均调降二成，拟出让公告的同比降幅更是达到四成，“人地房钱”的要素联动机制正在加快建立。1、调减实际供地促供求平衡，预计全年供地计划完成率将延续低位（节选）2024 年，各城市供地计划平均调降二成左右，若上年土地成交规模相比，2 20 02 24 4 年年整整
31、体体供供地地计计划划依依旧旧看看似似“过过量量”。2024 年计划供应的总面积，达到了 2023 年交易量的 1.7 倍，由此来看，预计2024 年供地计划完成率仍将延续五成左右的低位。不不过过在在落落地地层层面面，规规模模控控制制已已经经趋趋于于供供求求平平衡衡。从新增拟出让公告规模来看，2024 年拟出让公告频次明显放缓，一季度拟出让公告总建面约 2 亿平方米，而全国新房销售面积约 1.9 亿平方米，二者之间的比例关系已经恢复至 1.11以内的合理范围。一一二二线线计计划划总总量量“看看似似激激进进”。按已发布的供地计划，样本城市将在 2024 年新增供应 8370 万平方米商住用地，达到
32、了这些城市 2023 年土地成交量的 1.9 倍;即便是北京、上海、合肥等重点城市，其土地供应计划规模也远远超过了 2023 年实际成交规模。但但实实际际供供地地已已经经降降至至合合理理范范围围。2024年一二线拟出让公告规模大幅收缩，样本城市 2024 年一季度新增拟出让公告宅地约 3800 万平方米，按 2023 年以来拟出让公告平均七成左右的完成率计算，最终入市宅地建面将不足 2700 万平方米，而期间新房住宅成交约 2800 万平方米，一一二二级级市市场场交交易易规规模模之之比比降降至至 0 0.9 93 3，已已经经进进入入了了实实质质性性的的去去库库存存阶阶段段。合肥、宁波、厦门、
33、苏州等一季度土拍热点城市，其发布的预公告规模均低于 2023 年同期，其中苏州更是仅仅延期了 2023 年的拟出让公告，并没有发布新的拟出让清单。1拟出让公告规模/新房成交规模 版权所有易居企业集团克而瑞研究中心13/17克而瑞研究中心图图：2 20 02 24 4 年年各各能能级级城城市市供供地地计计划划与与 2 20 02 23 3 年年土土地地成成交交面面积积对对比比数据来源：CRIC2、建议拟供应清单“提质控量”，预供地完成率控制在九成左右为宜（略）3、京沪甬等成为“控量提质”为典范，津锡徐供地计划率先降至合理范围为评价各城市在供地规模方面的控制力差异，本节综合供地计划、拟出让清单和供
34、求现状等三方面表现，对各城市的 2024 年初土地供给侧的相关指标进行了量化评价。拟拟出出让让公公告告方方面面，北北京京、上上海海、宁宁波波、合合肥肥等等执执行行情情况况较较好好，且这些城市一季度新增的拟出让公告规模均低于期内新房成交。如合肥 2024 年一季度更是仅发布了 8 宗预公告地块，新增货量仅为一季度新房市场规模的 1/4，并且提前完成了二季度到期的拟出让计划。由于拟出让公告与土地实际供求规模关联更为紧密，在这方面加强要素联动、严格控制供地指标的城市，新房市场供求关系也将更快恢复平衡。供供地地计计划划方方面面，则则是是天天津津、无无锡锡、徐徐州州等等城城市市的的规规模模调调降降更更为
35、为坚坚决决，2024 年计划供应土地总量已经和 2023 年实际成交的土地规模相近或更低。以天津为例，天津 2024 年计划供地面积降至 500万平方米，相较于超过千万平方米的商品房成交规模，预计新增可售货量已然低于市场需求，可以预见供求关系将得到进一步的改善，并进一步修复发展市场预期。各各能能级级表表现现方方面面：一一线线城城市市均均表表现现较较佳佳，北京、上海、深圳均在一季度 100%完成了拟出让公告，且供求关系也处于相对合理的范围。仅广州由于上年拟出让公告体量过高，导致 2024 年一季度预供地完成率不足二成，不过从最新一季度公布的拟出让规模来看，广州也已经控制在了相对合理的范围。二二三
36、三线线入入选选的的热热点点城城市市不不多多，反而是天津、无锡、徐州等城市在供地指标的自主调控上更为坚决。热点城市方面仅合肥、宁波等对拟出让公告规模控制较佳，其余城市则落入了发展预期的“陷阱”，如杭州、成都、西安等均在 2023 年下半年发布了大量拟出让公告，导致这些城市 2024 年一 版权所有易居企业集团克而瑞研究中心14/17克而瑞研究中心季度预供地完成率均在六成以下，虽然从土地成交金额的角度来看，这些城市仍是二线城市新增投资的重要粮仓，但那些最终逾期的拟出让地块，还是不免会对拉低相关板块的发展预期，并进一步加深城市内的板块分化。不过从 2024 年初的拟出让公告发布节奏变化来看，杭州、西
37、安、成都均已放慢了拟出让公告的发布节奏，预计 2024 年预供地完成率将有显著提升，在更为优秀的需求侧指标支撑下，供求关系仍然有望维持在更为健康的指标范围内。2024 年年初初土土地地供供应应相相关关指指标标控控制制较较佳佳的的城城市市城市供地计划拟出让公告供求关系成交/供给同比变化成交/供给完成率狭义消化周期(月)广义消化周期（年）北京0.30%2.4100%243.6上海0.5-5%4.0100%113.2广州0.6-34%1.019%207.8深圳-无新增100%2916.0天津0 0.9 9-19%1.845%195.1宁波-1.5100%185.9常州2 2.0 0-30%4.0无到
38、期公告32-无锡0 0.9 9-17%2.3无到期公告2710.2佛山0.5-15%5.3-248.5徐州1 1.0 0-32%1.1无到期公告223.8长春0.60%3.0无到期公告307.3海口0.5-18%1.9-25-南宁0.5-27%无新增无到期公告267.2合肥0.5-28%3.5无到期公告81.8说明：供地计划的成交/供给=2023 年经营性用地成交面积/2024 年经营性用地计划供应面积拟出让公告的成交/供给=2024 年一季度商品住宅成交面积/2024 年一季度新增拟出让公告以上两项指标均为正向指标数据来源：CRIC 版权所有易居企业集团克而瑞研究中心15/17克而瑞研究中心
39、附表：2023-2024 年重点城市各季度新增预供地规模城城市市能能级级城城市市2 20 02 23 3 年年一一季季度度2 20 02 23 3 年年二二季季度度2 20 02 23 3 年年三三季季度度2 20 02 23 3 年年四四季季度度2 20 02 24 4 年年一一季季度度同同比比一线上海94.4118.6107.682.233.9-64%北京81.5160.984.181.253.0-35%深圳10.624.3-6.1-100%广州23.880.4120.3118.7120.6407%二线武汉195.1-205.4438.310.0-95%合肥175.1324.5111.01
40、98.414.9-91%苏州154.8-313.6-100%南昌154.337.4123.0108.412.0-92%宁波185.8103.6210.138.253.1-71%成都129.1562.7299.4303.716.6-87%大连86.032.872.179.610.3-88%沈阳88.246.364.68.413.1-85%海口86.4-2.1-26.1-70%长春85.5217.2198.620.026.6-69%杭州283.7233.880.778.3228.2-20%南京153.352.6125.7215.3105.3-31%石家庄184.078.3228.8113.4157
41、.2-15%厦门25.8-34.15.5-79%南宁19.87.824.591.0-100%贵阳19.539.8474.8164.6-100%太原73.8208.4177.134.156.9-23%西宁21.80.42.546.28.9-59%昆明19.1190.142.032.012.1-36%天津99.1111.9103.8177.796.4-3%郑州82.234.5131.7333.682.60%青岛46.748.8182.716.158.425%哈尔滨113.129.924.12.8127.713%长沙-56.830.117.5-银川34.25.317.324.754.860%兰州-8
42、1.510.7-32.3-济南-213.6221.720.635.4-呼和浩特3.6-4.40.340.7-福州9.474.264.282.546.8396%乌鲁木齐37.5-55.991.7145%重庆56.2109.5128.5708.9127.0126%西安-300.6-379.1263.6-三四线衡阳323.2297.631.5309.31.1-100%眉山207.881.1333.159.416.2-92%新乡188.6152.0170.3230.711.3-94%菏泽219.8142.2214.7478.590.9-59%潍坊145.6202.4135.8243.125.1-83%
43、版权所有易居企业集团克而瑞研究中心16/17克而瑞研究中心温州113.9105.2131.372.017.1-85%南通211.9297.8-363.0115.5-45%济宁154.3149.480.9295.170.4-54%驻马店94.9191.8268.3233.730.9-67%咸阳99.7140.1223.4222.841.2-59%盐城104.5326.892.7246.252.4-50%邢台140.8217.5207.6213.289.3-37%无锡54.4178.1-104.118.1-67%徐州85.8255.5403.3445.878.3-9%数据来源：CRIC 版权所有易居企业集团克而瑞研究中心17/17克而瑞研究中心
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