1、研究部 中国 | 2020年8月 领航“后疫情时代” 解构北京办公楼市场 在突如其来的新冠肺炎疫情面前，没有任何一个人、一个行业能 够“独善其身”。这场史无前例的疫情在世界范围内迅速蔓延， 引发了高度的不确定性与不安情绪。即便是在疫情爆发已逾八个月 之后的今天，全球疫情形势依然严峻，众多城市和地区仍处于严 格防控状态。在这段时间内，我们不得不培养新的生活习惯，快速 适应新的工作模式，这种转变似乎也在某种程度上成为了一种新的 “类常态”。 新冠疫情不仅夺走无数生命、冲击全球经济，也倒逼国际市场深化 结构性变革。聚焦国内，上至宏观经济格局，下至本文所着重探 讨的北京办公楼市场，都深受疫情影响。从市
2、场研究的角度出发， 我们希望深化对当前危机与变化的规律性认识，追本溯源，探究推 动市场发展的内在驱动力。 疫情的确放大了当前商业地产市场中的下行压力，但并非其产生的 根本原因。若要全面厘清市场趋势的发展脉略，我们必须深入分 析市场环境的基本面，避免被由疫情引发的短期供需失衡所误导。 在2020年之前，政策驱动下的供给侧变化是牵动北京办公楼市场 活动和投资者目光的主导性因素；而今年，在经济下行压力的基础 上，疫情进一步加速了市场逻辑的转变，回归需求主导。供应端所 受疫情冲击相对有限，但需求端则承受了经济放缓和突发疫情的双 重压力，面临巨大挑战。因此，本文旨在深入挖掘北京办公楼市场 的需求格局及其
3、演化趋势，解构隐藏在“水面之下”的需求动态 机制，预测未来市场的潜在可能。希望借此帮助市场中的各方参与 者精准把握市场脉搏，在迈向“后疫情时代”之际紧抓机遇、提前 布局。 米阳 华北区研究部总监 仲量联行 mNtQtOmRmOrQrNtOwOwPpM7NaO6MsQmMoMoOkPpPwPlOqQpO8OrRvMNZoPoQuOnQnR 目录 引言 市场逻辑已然改变 4 北京的需求“故事” 需求动态 5 冰山模型 6 基石需求 6 动能需求 6 从动需求 6 需求时间表 8 P2P 8 IT 9 共享经济 10 “水面之下”的需求 11 下一波浪潮 12 北京的租金叙事 租金调整周期 14 市
4、场驱动型子市场：CBD 16 政策驱动型子市场：中关村&金融街 17 展望复苏之路 18 投资机会 把握机会窗口 19 市场有利因素 20 市场情绪 “故事”的最后一块拼图 22 结语 安心定志，砥砺前行 26 领航“后疫情时代”：解构北京办公楼市场 | 3 与其它城市一样，北京办公楼市场也受到了新冠病毒的“冲击”。截至2020年 6月底，北京甲级办公楼市场租金同比大幅下跌近7.0%，市场活跃度受到明显 抑制，全市租赁活动较去年同期下降50%。起初，各方普遍担忧这些指标预示 着市场环境和趋势的骤变，但事实上，我们已经可以清楚地看到，当前市场所 面临的下行压力并非全然由疫情触发租金下调和空置上浮
5、的趋势在2019年 底已有显现。因此，新冠疫情虽然放大了市场压力、加速了下行趋势，但并未 从根本上改变市场的内核。我们当前所面临的挑战在疫情爆发之前就已经埋下 了种子。 但是，我们也不能忽视新冠病毒对市场逻辑转变所起到的推动性作用。在前几 年，供给侧被视为塑造北京办公楼市场格局的关键性因素，城市规划和新政不 断限制市区供应，市场中需求的流向基本随着新项目的位置而动。但是，新冠 疫情显著加剧了经济放缓所带来的挑战，需求侧成为当前市场的主要驱动因 素。因此，全面了解需求放缓的具体趋势及其对市场的深刻影响，对于项目业 主和投资者而言尤为重要本质上，需求逻辑主导市场运行已经成为北京办 公楼市场的主基调
6、。深入剖析市场的需求结构及其对租金走势的影响，将为各 方做出战略决策、推进业务发展提供重要依据。 市场逻辑已然改变 引言 4 | 仲量联行 * 办公楼净吸纳量指市场中新承租（含扩租）和新增自用面积的总和与退租面积之间的差值。 需求动态 近十年来，北京持续受益于强劲的租户需求。自2011年以来，本市新落成办公楼宇入市首年的去化比例平均可以达到75%。 在某种程度上，甚至可以说北京办公楼市场已经被旺盛的需求给“宠坏了”。 北京的需求“故事” 有限的供给 抑制了需求 需求放缓 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1,000 2005 2006 2007 200
7、8 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020F 千平方米 然而，进入2019年之后，形势发生了变化。全市租赁吸纳水平首次出现显著下降，2019年净吸纳量同比大跌80%（近10万平方 米），下行趋势已然显现。不仅如此，2020年该指标进一步下滑，预计全年将降至7.5万平方米。因此，为了探究当前市场所 面临的核心问题的根源，我们对近年来市场需求的发展路径及其内部结构进行了研究，详析其具体特征规律，以便于更为全面 地了解当前的市场情况。 北京甲级办公楼市场非自用面积净吸纳量* 来源：仲量联行研究部 领航“后疫情时代”：解构
8、北京办公楼市场 | 5 北京的需求“故事” 冰山模型 基石需求 从动需求 动能需求 51% 28% 21% 三大需求类别承租占比 动能需求 基石需求 从动需求 基石需求：作为需求结构中的根基，基石需求具有稳定且持 久的特点，在市场中追求合理的租金水平。此类租户合力支 撑市场，塑造了北京需求模型中稳健的根基，承租面积占整 体市场规模的51%。该类别由风险度低、知名度高的企业租 户组成，包括央企、国企、跨国公司、私企巨头，以及世界 500强企业，是市场中坚实可靠的组成部分。 动能需求：尽管在市场中占比较小（21%），但该类别居于 冰山结构的顶端，且租金支付能力最强，引领市场租金增 长。此类租户的特
9、征是增长迅猛，但风险相对更大。因此， 在经历过一轮轮的洗牌和淘汰后，仅有一部分企业能持续在 市场中保持活跃。该类型租户主要来源于新兴行业，办公面 积扩张速度快，一部分企业的租赁选址仅针对特定区域， 另一部分则在各个子市场均有布局。此类需求由市场驱动型 租户组成，吸引各方的高度关注。动能需求来源涵盖各个行 业，但近年来大多以科技领域相关企业为主导。 从动需求：此类租户介于上述两个类别之间（28%）。尽管该 类别也可能展现出基石需求和动能需求的部分表征，但是并 不具有决定性特质。此类租户往往在市场中表现低调、并不 张扬，但其实际承租量很大，充分参与并支持市场发展。因 此，该类型在市场中也扮演着重要
10、角色，不应小觑。从动需 求来源并不局限于某些具体行业。在北京，该类别主要为中 小型公司，包含内资和外资企业。 北京办公楼市场日臻成熟，且租赁需求 来源稳定、多元，有利于抵御单一行业 大幅下滑所带来的风险，或如新冠疫情 等突发事件所带来的挑战。整体而言， 北京市办公楼租赁需求可被划分为三大 类别基石需求、动能需求和从动需 求。疫情的后续影响及增长放缓的整体 环境持续向市场施压，基石需求的韧性 成为维护市场稳定的“压舱石”。简单 来说，它能够保证市场相对平稳地渡过 不确定性时期，为中长期的增长机会保 驾护航。 来源：仲量联行研究部 6 | 仲量联行 基石需求、动能需求和从动需求之间动态互补的关系，
11、对于引导市场活动、驱动市场表现至关重要。上述需求结构模型体现了 以下三个要点： 历史上，当动能需求丰富强劲时，该类型需求将成为引领当下市场主流、塑造市场主要特征 的决定性因素。市场需求在这一时期集中爆发，租金显著增长，市场蓬勃发展。 然而，当动能需求相对不足时，基石需求则成为市场上的主导性因素。这一时期市场发展更 为理性。基石需求类租户议价能力强，且追求较为合理的租金区间，往往推动整体市场租金 表现平稳，甚至会有小幅下滑。 整体而言，从动需求追随当前市场中的主导性需求类别的表现，对于市场总体方向的塑造没 有显著影响。 领航“后疫情时代”：解构北京办公楼市场 | 7 从2014到2018年，上述
12、需求冰山模型中的各类需求共同作用，不断推动市场发展。在这一时期，受益于自2014年以来全国推行 的“大众创业，万众创新”的初创企业扶持性政策，源源不断的动能需求驱动了市场中大部分的增长。随着新兴行业领域不断 形成、融汇或更迭前进，新的需求来源也如雨后春笋般涌现，保证了市场中的租赁需求持续强韧。持续的动能需求为市场营造 了一个稳定增长的环境。下图展示了北京市场中出现过的主要动能需求来源。 北京的需求“故事” 需求时间表 第一波IT浪潮第二波IT浪潮 P2P贷款 大众创业 万众创新 200014 共享经济 共享单车 共享出行 联合办公 P2P贷款公司：2
13、014年中至2016年初 随着P2P行业的兴起，此类公司自2014年开始进入高品质办公楼租赁市场。时至2014年中期，P2P行业规模已经以几何倍数增 长，但其迅猛增长的势头不多时就化为泡影。2015年底“e租宝”非法集资事件发生后，政府部门持续收紧P2P行业的监管政 策。疯狂扩张的行业巨头一夕之间轰然倒塌，仅“e租宝”一家企业就在北京全市甲级办公楼市场中退租了超过10万平方米的 面积。此后，业主方对于此类租户的态度变得极其谨慎，而P2P行业的新租需求也急剧萎缩。目前，只有高度合规的P2P公司仍 在甲级楼宇中承租。 动能需求扩张时间表 联合办公 P2P贷款第一波IT浪潮第二波IT浪潮联合办公 2
14、00182019 P2P贷款 第二波IT浪潮 第一波IT浪潮 快速扩张收缩整合 动能需求发展浪潮 来源：仲量联行研究部 来源：仲量联行研究部 8 | 仲量联行 IT浪潮：2015年至2017年，2018年至2019年 自2014年以来，IT行业的发展在北京获得巨大关注，IT企业的租赁需求遍布全市各个区域。这一浪潮驱动了位于北京东北角 的望京子市场迅速发展。新兴的望京区域受益于来自中关村的外溢需求，在2014至2016两年内，年度净吸纳量即从5,000平方 米跃升至10万平方米。同期，在北京传统的高新技术产业聚集区中关村子市场，甲级办公楼租金从2014年的297元/平方 米
15、/月，大幅上涨到2016年的322元/平方米/月。至此，中关村子市场已经成为与全市其它甲级办公楼子市场同等量级的成熟优 质办公区域，其办公楼租金的上游区间甚至可以与CBD子市场的水平看齐。IT行业始终是市场中稳定、持续的需求来源，且在 以下两个阶段表现尤其突出。 IT创新先行者：2015-2017 互联网行业巨头的快速扩张引领了科技、媒体和通信（TMT）行业的发展。位于望京的阿里巴巴北京总 部和落址于中关村的谷歌，均引发了产业集聚效应，吸引众多互联网初创公司涌入周边区域。类似美团 点评的O2O模式创新（Online to Offline 线上到线下）启发了许多企业效仿，不断探索该商业模式在各领
16、 域中的拓展与应用。与此同时，热闹纷繁的市场版图中也不乏兼并整合的案例，为市场中的后来者提供 了生长空间，推动行业不断洗牌。例如，在内资时尚消费平台美丽说升级搬迁至望京仅一年后，被竞争 对手蘑菇街所并购，此后提前解除了10,000平方米办公场所的租约。 IT迎来第二波浪潮：2018-2019 手机APP软件催生新的经济模式，新兴内资科技企业崛起，新的APP创意层出不穷，推动了IT行业以新的 路径保持增长势头。在中国已享有盛名的字节跳动近两年快速发展，旗下产品包括内容信息平台今日头 条和短视频软件抖音（及其海外版本TikTok），不仅迅速占领国内市场，也成功在海外市场争得一席之 地，为北京市场创
17、造了大量的扩张型需求。字节跳动在短短一年的时间内就在北京租赁了近10万平方米 的办公面积。此外，其它表现亮眼的科技企业如另一家短视频巨头快手也持续支撑行业增长。IT 行业在2018年超过传统金融行业成为北京最大的租赁需求来源，具有里程碑式的意义。尽管自2019年以 来经济下行、市场承压，租赁需求相对放缓，但是IT公司仍在市场中保持扩张步伐，主要在科技产业聚集 区域寻求办公面积。截至当前，IT行业租赁成交约占市场新租交易的四成。 领航“后疫情时代”：解构北京办公楼市场 | 9 *灵活办公是一种区别于传统办公空间的新型办公理念，包括市场中的联合办公、服务式办公， 或流动办公等其它具备灵活性的办公服
18、务模式。 共享经济：2015年至2018年 发展历程声势浩大但也磕磕绊绊的共享经济浪潮，曾为市场中的动能需求注入了巨大活力。从网约车到共享单车，再到 联合办公，共享经济的概念不断延伸渗透，为市场带来了源源不断的新机遇。 共享出行：2015-2016末 优步进入中国市场后，中国网约车市场竞争加剧，此后滴滴迅速加码扩张，而更多后来者不断加入战 局。在这一阶段，共享出行公司数量倍增、积极扩张，吸纳大量办公面积。行业整合很快到来，2014年 滴滴出行与快的打车宣布合并。2016年，滴滴出行又收购了优步中国，使得第二年优步退租了在望京的 整层办公面积。此后，共享出行的行业格局逐渐趋于稳定，滴滴始终保有较
19、高的市场占有率，继续其扩 张步伐，而其它企业的市场份额则相对较小。 共享单车：2016中-2018末 共享单车的热潮来得迅速而猛烈。各个品牌、各种颜色的共享单车似乎一夜之间占据了大街小巷。在快 速扩张时期，OFO在中关村的甲级办公楼内租赁了5,000平方米的面积，但仅一年后就因经营困难和资 金链问题退租。共享单车行业当时的现象级盛况，很大程度上源于共享经济概念在市场中的迅速蔓延。 此后，这一概念与办公楼市场相结合，催生了联合办公行业的广泛兴起。 联合办公：2017-2018末 联合办公的商业模式不断兴起，到2017年开始进入甲级办公楼市场。截至2017年底，北京已有112家联合 办公运营商共开
20、设了超过300家门店。进入2018年，联合办公持续快速扩张，业主对其接纳程度较高。 然而时至2018年底，市场开始对该行业的过度扩张表示担忧，并对其整体盈利能力产生质疑。联合办公 行业的无序爆发式增长导致行业间整合和洗牌成为必然，截至2019年底，全市已有超过100家联合办公门 店关闭。退租所产生的空置面积为市场带来了额外的压力。虽然这绝不是联合办公行业的终止符，但爆 发式增长的时代已经结束，大多数联合办公运营商已经转变经营策略，将关注重点从扩张转向整合或盈 利。尽管联合办公作为动能需求高速扩张的浪潮已经逐渐退去，但灵活办公*的概念仍然受到市场欢迎， 有很大拓展空间，未来将继续对租赁市场和传统
21、租赁模式的创新和变化产生影响。部分业主选择自主运 营灵活办公的空间，而一些租户也在承租面积内引入灵活办公模式。 10 | 仲量联行 2019年以前，连绵不断的动能需求推动了市场的繁荣发展。而2019年是市场需求趋势变化的重要转折点。由于市场中缺乏新兴 的动能需求，且经济面临下行压力、中美贸易摩擦升级，市场的发展模式骤然变化。因此，截至2019年底，租金增长由正转负 （同比下跌4.0%），整体市场空置率攀升至11.3%。 突发的新冠肺炎疫情进一步加剧了市场所面临的挑战，截至2020年第二季度，整体空置率逐步增至14.0%，而租金则同比下降 6.8%。但事实上，市场仍保持在相对平稳的运行区间，当前
22、的压力并非不可承受。简言之，我们认为在当前的艰难时期，市 场面临的最大问题只是“冰山”尖端的新兴动能需求相对缺乏，而“水面之下”充足的基石需求可以保证市场在外部负面因素 的影响下保持稳定。但是，由于基石型租户往往追求更为优惠合理的租金区间，此类需求的主导将带动市场租金下行。因此， 基石需求在支撑市场的同时，也将引导租金走势向另一个方向发展，而非如同前几年一般，因动能需求活跃而持续攀升。2019 年录得的市场成交已经证明了这一点大型国有银行和苹果、谷歌等IT巨头通过大规模扩张提振了市场，但扩张速度比动能 需求更缓、更为保守。因此，尽管基石需求不能延续动能需求所驱动的显性势头，但其隐性价值不应被低
23、估，尤其是在当前市 场持续承压的环境中。基石需求将继续为市场机制提供关键性支持，为市场发展的韧性提供保障，而部分租户也将充分把握租 金下调的时机寻求办公面积的搬迁或升级。 与此同时，尽管稳定性对于市场渡过难关至关重要，但随着市场企稳并逐步复苏，仅靠强劲的基石需求不足以扭转当前的形 势。市场仍需倚仗新兴的动能需求推动未来的增长。接下来，我们将对未来有机会爆发的动能需求来源进行更为深入的分析。 北京的需求“故事” “水面之下”的需求 基石需求动能需求从动需求 40% 34% 26% 中 关 村 65% 21% 14% 金 融 街 61% 11% 28% 东 二 环 路 61% 13% 26% 东
24、长 安 街 60% 26% 14% C B D 39% 13% 48% 第 三 使 馆 区 55% 22% 23% 望 京 33% 17% 50% 奥 林 匹 克 各子市场需求结构一览 来源：仲量联行研究部 领航“后疫情时代”：解构北京办公楼市场 | 11 北京的需求“故事” 下一波浪潮 办公楼市场一向被视为经济的“晴雨表”。随着国内新冠疫情得到有效控制，经济活动逐步复苏回暖，北京市场的需求有望迎 来利好与增长。政策驱动型行业和疫情催生的新机遇或将崛起，为市场带来下一波动能需求的浪潮。 政策驱动型行业： 北京的市场环境深受政策影响。在疫情冲击、经济增速放缓的背景下，政府对经济运行和发展方向的调
25、控将对未来市场的增长 趋势发挥重要作用。科技和金融等重点行业将持续享受重大政策利好，继续创造经济增长点；而高科技产业仍将是国家重点扶 持的战略性行业。今年“两会”期间，政府共安排2万亿元支持民生、抗击疫情，并安排地方政府专项债券3.75万亿元，重点 流入高新科技和新型基础设施建设领域。 有别于过去依靠传统基础设施建设刺激经济增长的方式，以5G为代表的新基建科技属性更强、价值更 高，能够为未来发展奠定坚实基础，在“两会”期间引发广泛关注。随着新基建产业在宏观经济运行中 的重要性与日俱增，该领域企业将迎来全新的发展机遇，进而催生办公租赁增量需求。 新基建 人工智能和云服务是推动北京“双创”热潮的重
26、要力量，未来也将持续引领IT行业浪潮。作为全国科技创 新中心，北京在支持高科技行业动能需求发展方面具备优势。在北京的IT行业聚集区域，中关村管委会面 向中小微企业推出低息“抗疫发展贷”，旨在支持年收入低于2亿元的企业复工复产、持续创新，帮助科 技行业在困难时期实现平稳健康发展。 前沿技术： 人工智能和云服务 随着金融业进一步开放，市场迎来更多发展机遇。根据监管机构2019年发布的“理财新规”，商业银行 须通过具有独立法人地位的子公司开展理财业务。这一新政对市场的影响已有显现，国有银行旗下的理 财子公司已开始推动新租需求增长，随着更多商业银行开设理财子公司，相关需求预计将进一步扩大。 与此同时，
27、针对期货、证券和基金公司的外资持股限制已经于2020年提前取消（原计划为2021年），预 计将吸引更多外资金融机构在北京设立办事处或扩大在京布局。北京是全国进一步扩大金融开放的重点 城市之一，本市办公楼市场将持续受益于更多的发展机遇。 财富管理和 外资金融机构 12 | 仲量联行 展望北京办公楼市场的下一波浪潮，IT行业兼具政策驱动及疫情催生两大动因，将在未来市场版图中占据 重要位置。泛IT领域下的新兴业态将实现多元化的蓬勃发展，不断驱动行业的增长和扩张。由此可见，北 京仍有丰富的机会缔造和吸引新的动能需求，在未来持续引领办公楼市场发展前行。 然而，在下一轮动能需求到来之前，疫情冲击及经济增长
28、放缓将持续向市场施加压力。由于市场仍处于 租金调整阶段，预计在短期甚至中期内，租金仍将继续下行。为了更全面地理解北京办公楼市场租金的 变化规律，我们将北京与世界主要城市进行了对比，并研究梳理了本市历史上租金下行时期的具体情 况，旨在帮助当前较为低迷的市场做出更好的预判。 疫情催生的新机遇 突如其来的新冠疫情重塑了人们的生活方式和行为习惯。 随着疫情的影响趋于长期化、常态化，人们在疫情高峰期所培养的行为模 式预计将得以延续乃至固化，同时也为部分行业注入新的发展动能。 毫无疑问，自疫情爆发以来，人们对保险的关注度急剧上升。疫情带来的不安情绪导致人们纷纷从自身 需求出发，将目光投向种类繁多的保险产品
29、，以备不时之需。个人和家庭对未来保障的需求推动保险公 司业务激增。随着保险市场的迅速发展及相关产品和服务的日益普及，保险公司也不断提升自身实力并 积极寻求拓展市场。不仅如此，中国保险行业于2019年年中全面对外资开放，外资保险公司也得以进入 潜力巨大的国内市场开展业务。 保险 在技术进步的助推下，安全、无接触且保障人们生活舒适度的在线服务和产品在疫情期间需求激增、增 长提速。由于人们对疫情形势的判断依然趋于谨慎，新的生活习惯也逐渐固化，网络游戏和直播平台的 需求量和用户数量稳定增长。2020年第一季度，办公楼市场已经感受到此类行业领军企业的影响。颇具 人气的网络游戏公司玩蟹科技在奥林匹克区域新
30、租了约13,000平方米的面积。同时，抖音和淘宝在疫情高 峰期直播流量暴增，或将推动整个行业进一步发展，进而带动办公租赁需求增长。 网络游戏和 视频直播 近年来，对健康生活方式的崇尚和追求在全国范围内蔚然成风，在消费水平高、对生活品质提升需求强 烈的北京则更是如此。受疫情影响，人们把健康和安全摆在首位，对健康服务、药品、医疗用品及设备 的需求预计将长期高企。而对于办公楼市场来说，这一趋势或将在相关企业及其研发、制造等上下游行 业的扩张需求中得到体现。 医疗健康 领航“后疫情时代”：解构北京办公楼市场 | 13 租金调整周期 北京的租金叙事 通常，租金被视为衡量市场温度的最终指标，在当前的市场环
31、境下更是如此。北京办公楼市场历来表现强劲、租金高昂，甲级 办公楼租金水平连年攀升、高居世界前列。截至2019年底，金融街区域和CBD区域的租金水平分别排名全球第三和第九。与国 内其它城市相比，北京平均374元/平方米/月的租金水平已远超上海，且长期领跑全国办公楼市场。即使是IT行业聚集的中关 村区域，其租金水平也在全国名列前茅。 然而，当前市场租金正处于下行区间，市场格局面临重塑。尽管租金下跌为业主和投资者带来压力，但这并非长期趋势，甚至 有机会助力市场调整、演进。如历史经验所示，当前的租金调整将有助于市场重置发展航向，步入更具可持续性的上升通道。 因此，我们分析了自2000年以来的北京市场租
32、金变化的模式，以期帮助各方更好地应对当前租金下行的环境。 剑桥（马塞诸塞州） 名古屋 洛杉矶西区 纽约下城 伦敦金融城 德里康诺特广场 新加坡 旧金山 上海浦东 香港港岛东 东京新宿 北京CBD 东京涩谷 硅谷 东京丸之内 纽约中城南区 伦敦西区 北京金融街 纽约中城 香港中环 净有效租金 总租赁成本 (美元/平方米/年) 额外成本 05001,0001,5002,0002,5003,0003,500 全球优质办公市场租金追踪 来源：仲量联行研究部 14 | 仲量联行 根据对市场租金涨跌与空置变化情况的横向对比可见，北京办公楼市场的发展历程主要由以下四种不同阶段所组成。 市场成长阶段：这一阶段
33、位于第四象限，市场需求强 劲，空置面积加速去化，业主对上调租金有了更大的 信心。 如图所示，基于我们对市场下行时期的分析，业主方往往会在空置率上升10个百分点以内时迅速做出回应，相应下调租金，租 金降幅最高可达15%。但北京办公楼市场具有多样性特征，各子市场之间情况和特征都截然不同，即使在同一时期内，各个区 域市场表现也不尽相同，不可一概而论。因此，在预测市场走势并制定应对措施时，应根据各个子市场的具体情况来具体分 析。北京办公子市场主要可以分为两种类型，即市场驱动型和政策驱动型。 市场下行阶段：这一阶段或许最为贴合当前的市场状况， 应引起充分关注。如第二象限所示，受需求疲软影响， 或加之新增
34、供应入市的冲击，空置率上升导致租金呈现 下降趋势。 市场上行阶段：如第一象限所示，在新增供应的驱动下， 市场在这一阶段供需两旺，尽管空置水平提升，但租金 仍保持增长态势。 市场转折阶段：第三象限展示了处于转变中的市场，或将 是我们之后要迎来的下一阶段。在这一时期，租金持续 下调为市场释放了更多的需求，空置率有所下降。市场 逐渐企稳，准备进入新的发展阶段。 北京整体甲级办公楼市场：租金变化与空置变化情况对比 来源：仲量联行研究部 领航“后疫情时代”：解构北京办公楼市场 | 15 20 30 40 50 60 70 80 90 -60 -50 -40 -30 -20 -90 -80 -70 -10
35、 10 -30%-40%-50%-20%-10%0%10%20%30%40%50% 租金年增长率 (%) 空置率同比变化 ( 百分点) 市场下行阶段 市场成长阶段 市场上行阶段 III IIIIV 市场转折阶段 40 30 20 10 -10 -20 -30 -30%-40%-20%-10%10%20%30%40%50%60%0% CBD：市场驱动型子市场 短期内，市场仍将持续面临下行压力。预计到2020年底，市场驱动型子市场的平均空置水平将达到11%。其中CBD区域的空置 率将达到同类型市场中的最高水平，约达20%左右。过去的市场数据和趋势显示，租金承压下降或将是不可避免的趋势。 作为典型的
36、市场驱动型子市场，CBD区域在以往市场下行阶段的表现，可以为同类子市场提供绝佳的参照。第三使馆区和东长 安街区域在面临市场下行压力时的表现也较为类似。 当空置压力增长时，市场驱动型子市场的业主通常率先通过下调租金的方式来应对挑战。如第二象限所 示，CBD区域办公楼空置率上升10个百分点以内时，业主往往会很快做出反应，调整租金策略，租金同比 降幅最高达到近20%。 同样地，空置率上升10个百分点以内时，其它市场驱动型子市场也会相应下调租金，降幅范围大致相仿， 但各子市场之间存在一定差异。 CBD甲级办公楼市场：租金变化与空置变化情况对比 子市场 第三使馆区 子市场 东长安街 子市场 东二环路 年
37、平均租金降幅 5%17% 年平均租金降幅 5%12% 年平均租金降幅 8%16% 租金年增长率 (%) 空置率同比变化 ( 百分点) 来源：仲量联行研究部 来源：仲量联行研究部 16 | 仲量联行 III IIIIV 中关村、金融街：政策驱动型子市场 基于目前的情况来看，尽管政策支持较为强劲，但预计上述两个子市场的空置率仍将承压上升，租金水平将面临比以往更大 的下行压力。但由于其政策驱动的特殊性，中关村区域和金融街区域将不会出现类似于市场驱动型子市场的租金大幅下跌。 因此，市场普遍预期政策驱动型子市场将是引领未来北京办公楼市场租金回升的领头羊。 市场驱动型子市场的租金水平往往随空置率的变化而大
38、幅调整，但政策驱动型子市场在市场下行阶段的表现则截然不同。在政 策引导下，中关村和金融街等政策驱动型子市场往往持续受益于稳定的刚性需求。 中关村和金融街子市场的租金水平均未因供需压力变化而出现显著下跌。在第二象限范围内，金融街区域仅 在2005年有过一次下行市场经历，而中关村区域也仅经历过四次。因此，当面临整体市场压力时，强有力的 政策扶持赋予了这两个子市场极强的韧性。 即使在压力最大的情况下，金融街区域租金降幅也仅在5%以内，中关村子市场绝大多数的租金下调也均未 超过5%。 中关村甲级办公楼市场：租金变化与控制变化的对比 金融街甲级办公楼市场：租金变化与控制变化的对比 租金年增长率 (%)
39、空置率同比变化 ( 百分点) 来源：仲量联行研究部 领航“后疫情时代”：解构北京办公楼市场 | 17 10 5 -5 -10 -15.0 20 30 10 -10 -20 -30 -40 -10%-15%-20% -15%-20% -5%0%5%10%15%20%25%30%35% III IIIIV 5.0% 10 5 -5 -10 -15.0 20 30 10 -10 -20 -30 -40 -10%-15%-20% -15%-20% -5%0%5%10%15%20%25%30%35% -10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35% III IIIIV 空置率同比变化 ( 百分
40、点) 租金年增长率 (%) 北京的租金叙事 展望复苏之路 330 335 340 345 350 355 360 202020224 净有效租金 (人民币/平方米/月) 回顾北京办公楼市场的历史表现可见，目前我们正处于明确的市场下行阶段，租金短期下跌趋势预计将延续至2021年底至2022 年初。2022至2023年，随着疫情和经济放缓的余震逐步消散，市场将步入转折阶段，租金水平预计将逐渐止跌企稳。预计北 京办公楼市场将于2024年重返上行周期。在进入市场上行阶段后，更多动能需求的涌入将推动租金反弹，整体市场环境将得到 显著优化改善。 北京整体甲级办公楼市场租金预测 来源：
41、仲量联行研究部 18 | 仲量联行 把握机会窗口 投资机会 目前疫情仍是市场面临的最大问题，各方业主也做好了迎接租金调整期的准备。当租金下降已是大势所趋，许多投资者更倍加 关注如何重构北京市场的投资战略。尽管需求放缓确实存在，但投资者也应看到，前述需求结构所构筑的健康稳固的基础将支 撑市场在未来稳步复苏。因此，尽管当前市场需求低迷、挑战重重，但这段特殊时期也将为投资者打开新的机会窗口。 领航“后疫情时代”：解构北京办公楼市场 | 19 投资机会 市场有利因素 由于租金呈下降趋势，北京大宗投资市场的交易价格亦有所松动，之前因可售资产价格高昂而难以寻得合适投资标的的投资者 有望获得更多机会。在这个
42、短暂浮现的投资窗口期，一些优质资产的价格更具竞争力，吸引投资者的广泛关注。因此，我们建 议投资者应当在谨慎研究的基础上，充分考虑到当前市场环境中的有利因素： 更多的可售资产：在经济环境不确定性因素持续 存在的情况下，越来越多的企业正在考虑出售非 核心业务，包括在京的商业地产物业，以专注于 主营业务。这就给大宗交易投资者带来更多的选 择和机会。 更大的议价空间：较以往而言，市场租金的不断 下探让投资者的谈判地位有所提升。当前较为低 迷的市场环境提高了卖家进一步调整价格的可能 性，为投资者带来更大的谈判空间。 稳健的需求支撑：如需求章所述，“冰山模型” 中坚实的基石需求和多元的需求结构有助于提升
43、市场的稳定性和韧性，帮助市场在相对艰难的时 刻规避重大风险，保障资产价值。 宽松的金融环境：各国普遍实施更为积极的财政 政策，全球低利率时代已至。流动性充裕、融资 成本降低，使国内外投资者均可得益于有利的金 融环境。 预期的经济复苏：疫情过后，中国将位于全球经 济复苏前列，推动国内主要房地产市场更快恢复 稳定，而北京也将成为更为安全的投资目的地。 不断提升的透明度：根据仲量联行发布的2020全 球房地产透明度指数，北京首次跃升至“透明” 层级。从最新的综合排名来看，投资者和市场各 方越来越将北京市场看作更可靠的投资目的地。 20 | 仲量联行 人民币（十亿） 2017年 上半年 2018年 上
44、半年 2019年 上半年 2020年 上半年 0 5 10 15 20 25 30 35 40 北京历年同期投资市场大宗交易总额对比 随着更多的可售资产逐步浮现，加之投资者持续的信心与热情，我们预计今年下半年北京投资市场仍将保持活跃态势。北京 全年成交量有望追平2019年的历史最高水平，投资活跃度可以与上海分庭抗礼，保持同等量级水平。由于北京物业大多流动性 低、持有期普遍较长，北京投资市场近两年的转变显得尤为突出。受益于交易量增加所带来的市场流动性与透明度的提升， 北京投资市场将在未来几年内持续活跃，成为投资者密切关注、频繁出手的投资目的地。 今年上半年，北京商业地产投资市场的活跃度并没有因为
45、疫 情形势严峻而受到影响。2020年上半年大宗市场整栋成交超 过人民币270亿元。尽管疫情为市场带来各种负面影响，但这 一数字也充分表明了投资者对北京市场的信心持续。其中， 近40%的成交来自于外资投资者，包括备受瞩目的投资案 例，如GIC收购LG双子座大厦（2020年第一季度），以及霸 菱亚洲投资收购方舟大厦（2020年第二季度）。投资者积极 的市场表现说明，相较于短期的市场疲软，他们更关注长期 发展前景。多数自用型内资买家同样在大宗交易市场保持活 跃，例如位于北京中心区域Naga上院项目的出售，充分体现 了内资企业投资商业地产的热情。 来源：仲量联行研究部 领航“后疫情时代”：解构北京办公
46、楼市场 | 21 “故事”的最后一块拼图 市场情绪 与直观感受相反，调查结果显示市场情绪并未 全然陷入低迷。若对当前市场环境作出十分制 的打分评价，受访者打出的平均分为4.9分（1为 “最弱”，10为“最强”）。39%的受访者打分 低于5.0分，认为市场“疲弱”，28%的受访者评 价市场现状为“中性”（5.0分），而另有32的 受访者认为市场依然“强劲”，打分高于5.0分。 政策驱动型子市场业主的市场情绪更为乐观，金 融街区域和中关村区域的部分业主对当前市场环 境的评分高达8分。而在北京西南部新兴的丽泽区 域，受大量新增供应压力和市场放缓环境影响， 业主信心相对最弱（平均分仅3.0）。CBD子
47、市场 的特征则颇为两极化，一方面，CBD在市场上的 优势地位吸引了众多需求，因此该区域的业主与 其它子市场相比，安全感更强；但另一方面，大 量的空置面积持续向市场施压，疫情更进一步放 大空置压力。面临显著未来供应压力的CBD区域 业主对市场的平均打分仅为4.6分。 国有企业 民营企业 外资企业 市场开始下滑 市场开始回暖 市场处于回暖中 市场平稳 市场处于下滑中 24% 36% 40%57% 13% 15% 13% 2% 上文我们深入探讨了需求结构、租金周期及其对投资市场的影响，但只有掌握了项目层面的“第一手”实地资料，才能讲好北 京办公楼市场完整的故事。由于各方参与者在决定市场未来走向方面发
48、挥着重要作用，充分了解其观点和策略的必要性不言而 喻。为了深入理解业主和租户双方的态度和博弈及其对市场的影响，我们对50多家市场主体进行了调查，其中包括外资企业 （40%）、国有企业（36%）和民营企业（24 %）。大多数受访者（72%）认为市场正处于下行阶段。 受访者分类 各子市场对当前市场环境评分 市场情绪 来源：仲量联行研究部 来源：仲量联行研究部 4.6 4.0 5.7 4.5 5.0 3.0 5.3 5.7 4.8 4.7 中 关 村 其 他 奥 林 匹 克 区 域 C B D 金 融 街 东 二 环 路 望 京 第 三 使 馆 区 东 长 安 街 丽 泽 22 | 仲量联行 但是，
49、大多数受访者并未将市场下行的主要原因归结为疫情。实际上，相较于疫情（30%），大多数受访者更担心经济增长放 缓（61%）对需求的影响，这也体现出上文详述需求动态结构的意义。在中美摩擦进一步加剧之际，有9%的受访者担心中美 关系紧张对市场造成的影响。将视线从外部环境转向内在因素，有52%的受访者将租户承租能力下降视为当前市场面临的最大 挑战，39%的受访者则担心需求量减少，而政策（4%）和供应压力（5%）对市场构成的压力最小，市场担忧情绪主要与需求 侧相关联。 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 市场驱动型 子市场 政策驱动型 子市场 新兴子市场租户 租户方市场 均衡市场 业主方市场 当前市场所面临的挑战 市场现状 外部环境内在因素 悬而未决的 中美贸易争端 当前政策环境 需求疲软 租户承租能力降低 新冠疫情 供给压力 经济放缓 61% 30% 9% 4% 39% 52% 5% 为了解不同区域市场情绪的区别，我们 对市场驱动型子市场、政策驱动型子市 场和新兴子市场的调研信息进行了归纳 分析。市场驱动型子市场的业主大多明 确表示当前市场已经进入
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