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2020年第四季度北京甲级办公楼市场（18页）.pdf

编号：28008

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1、北京甲级办公楼市场仲量联行研究部 2020年第四季度来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度 2 60,592 平方米￥342 平方米/月 15.4% 240,702 平方米虽然市场压力继续抑制租赁需求，但连续下降的租金使得升级和搬迁需求在本季度凸显。在较为有利的市场环境中，本季度近60%的新租交易为升级搬迁类需求。本季度两个新项目完工入市，部分未来供应推迟入市时间，一定程度上缓解了业主所受压力。但随着经济环境继续面临挑战，去化速度的放缓也持续向市场施压。市场中蔓延的谨慎情绪驱使租金继续下降，租金已录得连续8个季度下跌。截止到2020年底，全市租金录得环比下降

2、2.6%，同比下跌7.9%。整体甲级空置率小幅上升至15.4%，新入市项目较低的预租率推升整体市场空置水平。此外，企业整合将会为市场释放更多的空间。 2020年第四季度市场更新新增供应净吸纳量租金空置率 *注：存量及有效租金基于建筑面积（平方米），包含免租期，增速为同质比较 qRoQoRtOnNrMsMxOqNpOoO9PcM9PpNrRsQoPiNmMoPlOnMvM6MpOtOxNrRmNvPpPmO 来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度 3 2020年第四季度租金更新租金连续8个季度录得下跌本季度平均租金录得342 环比下跌-2.6% 同比下跌-7.9% *注

3、：存量及有效租金基于建筑面积（平方米），为人民币/月/平方米，包含免租期，增速为环比同质比较 CBD 丽泽中关村金融街第三使馆区东长安街东二环路奥林匹克望京 315 2.8% 326 1.6% 368 0.4% 652 1.0% 318 0.7% 235 2.0% 359 3.5% 297 2.3% 137 12.6% 来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度 4 2020年第四季度空置更新出租面积空置面积全市空置率继续攀升，新入市项目推高市场空置率本季度市场空置录得15.4% 环比上升1.4百分点同比上升4.1百分点望京 CBD 丽泽中关村金融街第三

4、使馆区东长安街东二环路奥林匹克 2.8% 23.9% 7.9% 8.8% 11.2% 11.9% 3.8% 89.9% 18.6% 2020年第四季度北京甲级办公楼启皓中心 *注：存量及有效租金基于建筑面积（平方米），包含免租期，增速为同质比较来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度本季度市场压力存续，搬迁成为市场主要需求来源区域市场总存量 (平方米) 租金* (元/月/平方米) 环比变化空置率环比变化全市10,175,900342 2.6%15.4% 1.4 百分点 CBD2,590,900359 3.5%18.6% 1.6 百分点金融街1,794,300652

5、 1%3.8% 0.2 百分点第三使馆区716,200315 2.8%8.8% 0.5 百分点东二环路896,300318 0.7%11.9% 11.3 百分点中关村739,900368 0.4%2.8% 0.6 百分点东长安街727,900297 2.3%11.2% 0.1 百分点望京963,600235 2.0%7.9% 0.3 百分点奥林匹克地区1,030,100326 1.6%23.9% 1.4 百分点丽泽462,400137 12.6%89.9%- 2020年第四季度北京国际甲级办公楼国贸大厦超甲级办公楼表现优于其他项目，部分优质项目租金稳定指标区域市场数值环比变

6、化同比变化总存量 (平方米) 全市1,538,600- CBD1,336,600- 其他区域202,000- 空置率全市17.7% 0.8 百分点 2.6 百分点 CBD19.2% 1.0 百分点 3.5 百分点其他区域8.3% 0.4 百分点 3.5 百分点租金* (元/月/平方米) 全市429 3.5% 10.1% CBD404 4.0% 11.4% 其他区域596 1.3% 4.0% *注：存量及有效租金基于建筑面积（平方米），包含免租期，增速为同质比较来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度新增供给集中于CBD 部分新增项目推迟入市时间，缓解业主压力供给量预测值

7、 *注：从2014年第四季度开始，预测方法有所改变，预测不再利用概率加权来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度 210 461 150 168 0 200 400 600 800 1,000 1,200 建筑面积（千平方米）甲级办公楼竣工及新增供应量 CBD其他区域甲级办公楼未来供应重点项目 *注：我们当前跟踪超过90个未来项目，本图仅显示甲级办公楼项目来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度丽泽 CBD 奥林匹克望京东二环 2021年大部分供给集中于丽泽区域，项目陆续完工将推动新兴区域持续发展 Z12 泰康集团大厦 Z2a 阳光保险长城金融工程项目中

8、华保险大厦北投科创大厦国盛中心颐提港二期 A 远洋锐中心丽泽平安幸福中心 0 100 200 300 400 500 600 700 800 2021*2022*2023*2024*2025* 建筑面积（千平方米）来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度 9 望京 CBD 丽泽中关村金融街第三使馆区东长安街东二环路奥林匹克地区 1 9 项目编号项目名称项目名称计划入计划入市时间市时间建筑面积建筑面积 (平方米平方米) 自用面积自用面积（平方米）（平方米） 1Z12 泰康集团大厦2021120,00096,000 2Z2a 阳光保险202190,000

9、70,000 3北投科创大厦202149,400- 4长城金融工程项目202195,00047,000 5中华保险大厦202154,00054,000 6平安丽泽幸福中心2021155,000- 7远洋锐中心2021108,000- 8国盛中心2022150,000- 9颐提港二期 A2025168,000- 2021 2022 2025 8 大规模供给将在2021年底为全市带来将近70万平方米的新增供应甲级办公楼未来供应重点项目 10 未来重点区域: CBD核心区中信大厦已于2019年完工入市，项目高达528米，成为北京新地标光华路建国路文化设施绿化用地绿化用地中服大厦 Z

10、1a 中期集团 Z1b 恒大中心 Z2a 阳光保险 Z2b 三星大厦 Z15 中信大厦 Z3 普洛斯、中金香港置地 Z4 民生银行 Z6 远洋地产汇丰银行 Z7 Z12 泰康中信等 Z13 中国人寿金融中心 Z10 方正、大家中信、联通 Z11 未售 Z8 中投中信 Z9 大家保险远洋 Z14 正大中心北京海关 Z14-1 Z5 大家保险和谐保险东三环路针织路预计40%面积将为自用预计竣工日期 *：2025年后完工项目的建筑面积基于项目可获得的基本参数信息，未来仍有变化的可能性来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度地块名称项目名称计划入市

11、时间建筑面积 (平方米)* 自用面积（平方米）预租进度（含自用） Z13中国人寿金融中心 2019-已入市 120,000 3,06153% Z14正大中心 2019-已入市 180,000 18,00050% Z15中信大厦2019-已入市350,000263,00075% Z2b三星大厦2020-已入市100,00010,00040% Z1b恒大中心 2020-已入市 116,702 43,21837% Z12泰康集团大厦2021120,00096,00080% Z2a阳光保险 2021 90,000 70,00078% Z1a中期集团 2025+ 45,621 - Z3普洛斯、中

12、金、香港置地 2025+ 123,750 - Z4民生银行 2025+ 67,320 - Z5大家保险、和谐保险 2025+ 91,242 - Z6远洋、汇丰银行 2025+ 105,000 - Z8中投、中信 2025+ 81,600 - Z9大家保险、远洋 2025+ 57,600 - Z10 方正、大家保险、中信、联通 2025+65,000- Z7未售 - - - Z11未售 - - - Z14-1核心区临时变电站 - - - 20192021 20202025+ 内资企业在全市租户结构中占据主导地位内资企业在全市租户结构中占据主导地位内资租户占比同比增长3个百分点，金融行业仍是全

13、市租户结构的重要组成部分 *注：自用面积未计入来源：仲量联行，房地产资讯服务，2019年 10% 16% 23% 21% 32% 35% 32% 80% 34% 33% 50% 15% 31% 17% 8% 19% 23% 24% 14% 34% 18% 5% 3% 10% 17% 25% 35% 29% 24% 25% 35% 12% 24% 望京中关村第三使馆区奥林匹克公园东长安街 CBD 东二环路金融街北京北京甲级办公楼租户产业分布（基于租赁面积）* 金融IT及高科技专业服务业制造业其他产业 38% 50% 56% 56% 67% 76% 84% 76% 64% 53%

14、 46% 39% 40% 26% 23% 13% 23% 32% 望京第三使馆区东长安街 CBD 东二环路奥林匹克公园中关村金融街北京北京甲级办公楼租户归属地分类（基于租赁面积）* 内资港澳台外资 12 2020年第四季度北京行业需求分析本季度搬迁和升级成为市场主流需求来源来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度注：需求强度统计基于本季度新租成交，续租不包含在内。 2020年第四季度，新租成交面积为71,500平方米（三季度录得41,000平方米）；有利的市场环境使得市场整体租赁活跃度小幅回升。本季度新租成交中，65%的新租成交由内资企业录得，外资仅占3

15、5%。拥有国企背景的内资企业将继续成为市场需求的中流砥柱。在持续的利好政策的扶持下，金融和IT行业仍为当前租赁市场的主要需求来源。 43% 16% 10% 12% 19% 行业需求分析金融 IT 大健康专业服务其他全市供给与需求量活跃的搬迁需求推动本季度净吸纳量小幅回升由于供应缺乏，吸纳量略有缩减 *注：从2014年第四季度开始，预测方法有所改变，预测不再利用概率加权来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度预测 0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 建筑面积（千平方米）租赁供给量自用供给量租赁净吸纳量自用净吸纳

16、量 CBD区域及全市空置率展望空置率将在供给高峰之后逐渐回落来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020第四季度经济刺激时期空置率 0% 10% 20% 30% 40% 50% 全市 CBD 金融街全市及CBD租金展望 CBD区域与金融街区域租金差距预计将继续扩大 *注：有效租金基于建筑面积，包含免租期来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度 100 200 300 400 500 600 700 全市 CBD 金融街元/平方米/月上涨 114% 上涨 96% 上涨 238% 短期内市场租金面临下行压力短期内市场压力存续，租金将在2022年后触底反弹元/平方米/月 *

17、注：有效租金基于建筑面积，包含免租期来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度 300 320 340 360 380 400 420 440 全市 CBD 租金变化趋势受经济环境影响，金融街业主也未能免于市场压力，做出租金调整 *注：租金变化为同质比较来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度预测 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 2000020 2021* 2022* 2023* 2024* 2025* 租金百分比变化全市 CBD 金融街 18 北京办公楼市场

18、展望北京办公楼市场展望 2021 2022-2025 2021年，市场仍存在不确定性，需求强度继续受到抑制，退租及整合继续影响空置率 2022年后，新项目将逐渐去化，有助于缓解供给方面压力，从而推动全市空置率下调 2021年，市场环境将继续支持优质客户进行升级搬迁，此类需求将贡献部分净吸纳量租金走低、大量供应入市和政策刺激，将会为租户方提供更多机会，租赁活动缓步回暖 2021 2022-2025 2021 2022-2025 2021 2022-2025 由于项目延期入市，2021年全市仍面临供给压力。迫使业主更加积极应对市场情况 2022年后，市场度过供给高峰，新增项目的面积将逐渐被市场吸纳 2021年市场租金继续下跌，但降幅收窄。业主情绪将继续影响整体租金走势，全市面临4.5%左右的租金跌幅 2022年后，随着经济环境趋于稳定，市场将逐步回暖，租金将触底反弹 2021 来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度

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