1、研究报告 2020年重庆甲级办公楼市场企业客户Top50报告 迈向中国内陆国际金融中心 重庆办公楼市场格局再进阶 2020年7月仲量联行研究部 重 聚势能 2020年重庆甲级办公楼市场企业客户Top50报告 3 聚焦头部企业： 重庆甲级办公楼市场企业客户Top50榜单 从头部到整体： 重庆甲级办公楼需求全景分析 “商务”vs“商业”： 重庆“双核心”商务格局解析 “互补”or“分流”： 重庆产办与商办的“竞”与“合” 06 16 32 41 32020年重庆甲级办公楼市场企业客户Top50报告 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserv
2、ed. 目录目录 2020年重庆甲级办公楼市场企业客户Top50报告 4 仲量联行2020年重庆甲级办公楼市场企业客户Top50报告正式发布 2015年，仲量联行“Top50”系列研究报告在成都首发，随后多年持续聚焦办公楼市场需求端的 动态变化。经过多年的紧密追踪和深度研究，“Top50”系列报告已经成为仲量联行针对办公楼 市场需求端研究的一大品牌。2020年，“Top50”系列首次亮相重庆，2020年重庆甲级办公楼 市场企业客户Top50报告正式出炉。我们将关注重庆这座内陆经济发展和对外开放的桥头堡， 研究其产业变革趋势，及其带给办公楼市场的深刻影响。 仲量联行深耕重庆市场近十年。回顾201
3、0-2020年十年的数据，重庆甲级办公楼从2010年时仅有 大都会商厦唯一一栋甲级办公楼，发展至今时今日已有58栋（含总部楼宇），存量从仅5万平方 米，增长至现阶段超300万平方米数量级，可谓今非昔比。面对如此高强度、大规模的开发体量， 重庆甲级办公楼市场的空置率问题长期受业界尤其是机构投资者关注。2015年，这一数字曾一 度超过55%，远超业界普遍认知的行业“健康”水平。2015年至今，伴随重庆产业结构调整升级， 市场需求不断回升。2019年末，空置率回落至26.0%，创历史新低。 2020年伊始，新冠肺炎疫情突如其来，打破社会的宁静，卷起的硝烟弥漫经济各个方面，也给 办公楼市场的前景蒙上一
4、层阴影。这层阴影便是行业对投资、开发、招商、运营各个环节在未 来可能出现的不确定性。虽然疫情后市场展现出一定韧性、需求回升，但需求到底从何而来、 是否可持续，便持续成为行业关注之焦点。 仲量联行此次发布的“Top50”系列报告利用仲量联行地理信息系统（MapIT），为读者解答城 市的产业与办公需求的内生逻辑，并探索后疫情时代市场发展之路。尤其是报告对前五十强企 业客户的关注，实属重庆市场在此领域的首次探索。接下来，我们将带领读者走入报告正文。 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.2020年重庆甲级办公楼市场企业客户Top50
5、报告 2020年重庆甲级办公楼市场企业客户Top50报告 重庆甲级办公楼市场企业客户Top50调研样本 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 本次调研数据的描述性统计 甲级办公楼个数58 甲级办公楼建筑面积/平方米302.6万 总部型甲级办公楼个数9 总部型甲级办公楼建筑面积/平方米41.8万 非总部型甲级办公楼个数49 非总部型甲级办公楼建筑面积/平方米260.8万 非总部型甲级办公楼企业客户统计 企业客户样本个数2,427 企业客户样本承用面积/平方米166.7万 外资企业租户样本个数179 中资企业租户样本个数2,24
6、8 数据截至2020年第二季度 重庆甲级办公楼市场版图 注：黑色为总部楼Powered by JLL MapIT 5 聚焦头部企业： 重庆甲级办公楼市场企业客户 Top50榜单 Part 1 2020年重庆甲级办公楼市场企业客户Top50报告 重庆企业客户定义 调研样本：根据仲量联行办公楼等级划分标准，综合品质达到甲 级办公楼水准且于2020年6月已交付使用的办公楼项目纳入此次统 计样本范围。样本应以办公属性为基础，办公楼裙楼或底商等商 用属性面积不纳入调研样本。 研究对象（Top50企业客户）：在符合以上标准的重庆甲级办公楼 项目中，按企业客户承用的办公面积排序，排名前50的企业客户 即为研
7、究对象。 负面清单：Top50榜单仅涵盖一级租赁市场租赁面积和业主自用 （含自建自用和购置自用）面积，不包含二级租赁市场的转租面 积与企业自用的独栋总部甲级楼宇面积。 面积定义：本文租赁面积均指建筑面积。如果一个企业在重庆进 驻多个办公楼，统计面积将对其所有面积汇总计算。 调研时间：2020年第二季度。 采样方法：业主信息、实地考察及仲量联行内部数据。 数据来源：仲量联行华西区研究部。 7 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.2020年重庆甲级办公楼市场企业客户Top50报告 2020年重庆甲级办公楼市场企业客户Top50报
8、告 仲量联行2020年重庆Top50企业客户榜单 Top10榜单 1中国平安 2恒大地产 3广发银行 4德勤 5中国人民保险 6安诚保险 7猿辅导 8华夏银行 9字节跳动 10广东南粤银行 中国平安 传统金融类：保险公司 作为中国第一家股份制保险企业，中国平安覆盖人寿、财产、养老、 资管、健康保险等领域，在2019年财富世界500强排名29位。中 国平安在重庆甲级办公楼的承用面积在过去数年持续增长，企业办 公以江北嘴和大石化板块作为主要聚集区。2020年，中国平安成为 重庆甲级办公楼市场第一大企业客户。 德勤 专业服务类：会计师事务所 德勤是世界四大会计事务所之一，于1917年在上海设立办事处
9、，由 此进入中国市场。2014年，德勤进入重庆市场，并在渝设立全球交 付中心，位于大石化板块的企业天地8号楼成为企业办公场所。伴随 业务成长，德勤近期在解放碑CBD扩张，在渝办公规模进一步扩大。 目前，德勤已成为重庆甲级办公楼中承租面积最大的外资租户。 恒大地产 房地产建筑类：地产开发商 来自广州的恒大地产集团，目前总资产2.2万亿，年销售规模超6,000 亿，累计纳税超2,700亿，是2019年财富世界500强企业，排名 138位。2015年，恒大地产在重庆收购中渝置地的中渝广场综合体项 目92%股权，其中办公楼A座更名为恒大中心。恒大地产重庆公司进 驻该办公楼高区，属于购置自用面积。 猿辅
10、导 科技互联网类：在线教育 猿辅导在校教育是一个拥有猿辅导、猿题库、小猿搜题、小猿口算、 AI斑马课、猿编程的科技互联网企业，尤其在疫情后发展势头迅猛， 办公需求增势显著。猿辅导及旗下品牌在渝快速扩张，进驻多个甲 级办公楼及联合办公空间。未来，我们预计以猿辅导为代表的在线 教育品牌还将继续在渝扩张，成为拉动办公需求的新动能。 广发银行 传统金融类：商业银行 广发银行成立于1988年，是国内首批组建的股份制商业银行之一。 2015年，广发银行进入重庆市场，购买解放碑CBD的SFC协信中心A 座部分楼层，作为重庆分行办公场所，后将该楼宇更名为广发银行 大厦。如不统计中国银行、交通银行等独栋甲级总部
11、楼宇，目前广 发银行的办公面积在甲级办公楼企业客户中，排名第三。 字节跳动 科技互联网类：新媒体 2012年，北京字节跳动公司成立。短短八年间，字节跳动已成为中 国互联网、新媒体行业最具代表性的独角兽企业。旗下今日头条、 抖音等产品覆盖全球150个国家和地区。2019胡润全球独角兽榜 中字节跳动排名第二，市场估值5,000亿人民币。今日头条在重庆释 放的租赁需求十分可观，未来有望进一步扩张。 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 8 2020年重庆甲级办公楼市场企业客户Top50报告 仲量联行2020年重庆Top50企业客户
12、榜单 完整榜单 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 排名名称行业资本来源 1中国平安传统金融中资 2恒大集团房地产建筑中资 3广发银行传统金融中资 4德勤专业服务外资 5中国人保传统金融中资 6安诚保险传统金融中资 7猿辅导科技互联网中资 8华夏银行传统金融中资 9今日头条科技互联网中资 10广东南粤银行房地产建筑中资 11融创房地产建筑中资 12新欧鹏房地产建筑本土 13泰康人寿传统金融中资 14重庆富民银行传统金融本土 15中国银保监会重庆监管局公共组织中资 16中国石油能源化工中资 17海尔小额贷款新兴金融中资 18
13、中国工商银行传统金融中资 19中国邮政储蓄银行传统金融中资 20阳光保险传统金融中资 21学而思科技互联网中资 22中美联泰大都会传统金融外资 23中建七局房地产建筑中资 24中国石化能源化工中资 25基准方中房地产建筑中资 排名名称行业资本来源 26重庆市城市建设投资房地产建筑本土 27中国太平传统金融中资 28重庆农业土地交易所公共组织本土 29北京盈科律所专业服务中资 30渝农商理财新兴金融本土 31索通律师事务所专业服务中资 32中国人寿传统金融中资 33平安普惠新兴金融中资 34中国联集团科技互联网中资 35瑞安房地产房地产建筑外资 36重庆天华建筑设计房地产建筑本土 37渤海银行传
14、统金融中资 38中国电建房地产建筑中资 39重庆力帆财务有限公司新兴金融本土 40中新互联互通基金传统金融本土 41重庆渝康资产经营管理传统金融本土 42重庆图强工程技术咨询房地产建筑本土 43中建三局房地产建筑中资 44万友汽车消费品制造业本土 45美集充实商业管理物流交通外资 46顺丰物流交通中资 47小米金融新兴金融中资 48重庆国际贸易集团零售贸易本土 49厦门银行传统金融中资 50重庆金融资产交易所公共机构本土 注：外资含合资企业 9 数据来源：仲量联行研究部，2020年7月 2020年重庆甲级办公楼市场企业客户Top50报告 0 5 10 15 20 25 1,0004,0007,
15、00010,00013,00016,00019,00022,00025,00028,00031,000More 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.10 重庆Top50企业客户需求面积高于成都和西安，上榜门槛最高 单位 平方米 重庆 Top50 成都 Top50 西安 Top50 总面积46.8万38.7万31.9万 平均值9,3577,7426,372 中位数6,2015,7904,352 最大值30,41838,69929,680 最小值3,6003,4002,156 平方米 按企业个数计 重庆Top50企业客户面积分布
16、 金子塔尖： 十层及以上超大面积企业客户 主力客户： 二至五层面 积企业客户 重庆Top50企业客户上榜门槛为3,600平方米，即通 常两层及以上需求能达到上榜门槛，高于成都3,400 平方米，而西安仅2,156平方米。同样，无论是总需 求面积还是平均需求面积，重庆亦明显高于成都和 西安两个城市。这说明，重庆办公楼市场的头部企 业客户的需求在内陆城市中十分具有竞争力。 市场应重点关注需求面积超过十层楼（即20,000平 方米）以上、位于金字塔尖的超大型企业客户，重 庆这一比例高于成都、西安等中西部其他同能级城 市。此外，需求在二至五层楼（即4,000-10,000平方 米）的企业客户基数亦相对
17、较大，是市场须重点拓 展的优质客户群体。整体而言，重庆头部企业客户 近几年的需求面积正在不断增长，也凸显头部企业 对拉动地方经济的重要价值。 数据来源：仲量联行研究部，2020年7月 2020年重庆甲级办公楼市场企业客户Top50报告 05101520 零售贸易 消费品制造业 物流交通 能源化工 政府公共组织 新兴金融 专业服务 科技互联网 房地产建筑 传统金融 x 10000 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.11 金融、地产、服务与科技互联网支撑重庆头部企业办公需求 按企业面积计 （万平方米） 重庆Top50企业客户行
18、业分布 05101520 按企业个数计 传统金融 房地产建筑 科技互联网 专业服务 新兴金融 政府公共组织 能源化工 物流交通 消费品制造业 零售贸易 金融业作为重庆的支柱产业，当仁不让坐上Top50企 业客户的头把交椅。Top50企业客户中有22家企业来 自金融业，其中17家属于银行、保险等传统金融机 构，其余5家属于小贷公司等新兴金融企业。传统金 融机构由于办公面积需求大，17家企业总计承用超 过20万平方米办公空间，这一数据并未囊括银行自 用的总部楼宇。数据足以说明了金融业对重庆办公 市场需求的绝对统治力。 房地产建筑排名第二，但该行业尤其是地产开发商 由于商业开发项目多，多数办公选址青
19、睐自建楼宇。 科技互联网企业是近年来重庆经济快速崛起下的生 力军，包括腾讯、阿里巴巴等头部企业相继在渝设 立区域总部。近期，在线教育市场在疫情后快速发 展，相关企业办公面积呈几何倍数增长，相继进入 Top50榜单，成为办公楼市场须重点关注的招商目标。 轻资产的专业服务企业在诸多非一线城市中往往不 是头部企业的主要来源。但以德勤会计师事务所为 代表的专业服务企业将其区域总部设立于重庆，因 此整体需求面积较大。专业服务业头部企业的需求 较大往往代表一个城市的经济发展水平和对企业的 吸引力。 数据来源：仲量联行研究部，2020年7月 2020年重庆甲级办公楼市场企业客户Top50报告 2020年重庆
20、甲级办公楼市场企业客户Top50报告 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.12 中资时代，“中”字头企业和中资龙头企业主导重庆办公需求 1 5 4 5 6 7 26 27 36 010203040 西安 成都 重庆 x 10000 重庆Top50企业客户资金来源 3 9 4 11 11 13 36 30 33 010203040 中资 本土 外资 按企业面积计 （万平方米）按企业个数计 伴随中国经济快速发展，中资企业逐步登上全球舞 台，融入全球产业链。中国的甲级办公楼市场早年 以外资企业为导向，而今亦逐步转变中资企业主导 的
21、市场格局。尤其在二线城市，中资头部企业的影 响力越来越大，成为地方经济招商引资的焦点。 对西部三个城市Top50企业客户进行横向比较，不难 发现成都的外资企业占比最高，西安的中资企业客 户占比最高，而重庆的本土企业占比最高。重庆向 来是培育本土企业的一片热土，渝派汽车摩托车等 制造企业、渝派地产开发商、渝派餐饮品牌在中国 市场具有相当的竞争力。重庆籍企业在渝市场势力 更不容小觑，因此办公需求面积同样较高。这也解 释了Top50榜单中重庆本土企业占比较高的原因。 但从办公面积进行统计，由于重庆Top50企业客户总 需求面积远超过成都和西安，因此重庆的中资企业 办公面积在三个城市中最高。同样，虽然
22、重庆外资 企业的数量不及成都，但Top50企业客户的总办公面 积却与成都接近，这也得益于德勤会计师事务所在 渝承租的大面积办公空间。 数据来源：仲量联行研究部，2020年7月 2020年重庆甲级办公楼市场企业客户Top50报告 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.13 重庆Top50客户青睐成熟CBD，江北嘴CBD成为Top50聚集度最高板块 重庆Top50企业客户地理分布 江北嘴CBD成为Top50头部企业最青睐的商务区，解放碑CBD、大石化与新牌坊板块聚集度相对较高。 江北嘴CBD作为重庆金融企业聚集度最高的商务区，吸引
23、大量银行、保险、小贷公司进驻。此外， 部分律师事务所、房地产建筑企业青睐江北嘴CBD的商务成熟度、通达性、楼宇品质、商务区环境， 同样在过去几年搬迁至该区域。据Top50头部企业在渝热力图显示，江北嘴CBD对大面积租户的吸引 力，已超越解放碑CBD。 解放碑CBD因楼龄较高，可租赁面积比较分散且有限，因此无法承接大量大面积企业客户需求。但 CBD仍吸引一批银行、保险、能源化工类头部企业选址，例如广发银行重庆分行等。渝中区的另一 大商务聚居区大石化板块尤其是化龙桥片区企业天地项目则成为承接渝中区早年升级需求的重要 载体。值得关注是，选址企业天地的Top50企业客户的行业最具多元性，除保险外，同样
24、可见专业服 务、科技互联网、文体娱乐、制造业以及近期热门的在线教育等行业的身影。足以看出，企业天地 商务聚居区依托楼宇品质和商务氛围，加上可租赁面积较多，成为各类大面积需求企业在渝选址重 点考虑的商务聚居区。 城北新牌坊、照母山、光电园板块的头部企业则依托于科技互联网企业，包括腾讯、清华紫光等科 技企业、互联网企业的区域总部均位于此处，但头部企业在甲级办公楼的租赁需求因行业性质并不 多。此外，由于两江新区仍在快速发展，城市化进程拉动更多房地产开发投资，因此房地产建筑行 业的办公选址因就近原则，往往青睐集中开发区域，因此该区域亦承接部分地产头部企业需求，如 恒大、融创、金科、龙湖、万科等开发商的
25、办公场所均位于该区域，但绝大多数企业选择在自建楼 宇办公，其中部分需求位于甲级品质楼宇样本，如恒大集团。 Powered by JLL MapIT 数据来源：仲量联行研究部，2020年7月 2020年重庆甲级办公楼市场企业客户Top50报告 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.14 甲级标准总部楼宇：总部经济驱动重庆金融与科技互联网产业发展 重庆总部型（独栋）甲级办公楼分布 重庆作为中国西部地区的经济和金融中心，是头部企业 在内陆地区设立区域总部的首选城市。重庆商业办公楼 与产业园区等产业办公空间载体承载了大量区域总部职 能
26、的头部企业。江北嘴CBD作为金融中心核心区，截至 2019年第三季度末，落户该区域的金融机构已有238家， 其中传统金融机构84家，新兴金融机构154家。在这两 三百家金融企业中，包括重庆银行、重庆农商行以及中 国农业银行、中信银行、交通银行等商业银行重庆分行 均位于江北嘴CBD。不难看出，江北嘴CBD已成为金融 总部企业在渝最核心的商务聚居区。 如果将总部型甲级办公楼租户纳入Top50企业客户榜单 排名，原榜单首位的中国平安在新榜中仅能排名第七位， 而前十的租户中将有七家企业进驻独栋办公的总部甲级 办公楼宇。其中只有腾讯一家企业属于科技互联网企业， 其余六家无一例外均是银行。 除商业办公楼外
27、，产业用地开发的办公楼在重庆同样受 总部办公青睐。包括中国银行等一批商业银行的两江分 行均选址照母山板块的产业办公楼宇。因此，总部经济 发展不局限于商业楼宇载体，后文将逐一解读产业办公 楼对重庆商业办公楼市场的影响。 1重庆银行 2重庆农商行 3中国农业银行 4中信银行 5国家开发银行 6交通银行 7中国平安 8恒大地产 9腾讯 10广发银行 Powered by JLL MapIT 数据来源：仲量联行研究部，2020年7月 纳 入 总 部 楼 宇 统 计 的 企 业 客 户 榜 单 独栋甲级 总部楼宇客户 2020年重庆甲级办公楼市场企业客户Top50报告 2020 Jones Lang L
28、aSalle IP, Inc. All rights reserved.15 本章小结 2020年重庆甲级办公楼企业客户Top50榜单带给市场的启示 重庆头部企业办公需求规模更高，对市场的贡献率超过成都、西安 等其他1.5线城市。聚焦头部企业办公需求，在后疫情窗口期调整办 公产品和租赁策略，方能在未来及时捕捉市场需求增量。 金融业是重庆经济的支柱产业，科技互联网是战略发展方向。重庆 正朝着内陆国际金融中心和智慧城市的发展目标砥砺前行。“金融+ 科技”将成为未来重庆办公楼市场的两大核心支柱。 总部经济是驱动重庆经济成长的核心因素，作为中国内陆地区的领 军城市，重庆已吸引293家世界500强企业以
29、及“中”字头企业、科 技互联网企业的区域总部。总部经济将持续带动重庆办公需求增长。 组团式城市地理特征决定重庆“多核心”办公楼市场格局，解放碑 CBD、江北嘴CBD与照母山板块共同构筑重庆未来核心商务区版图。 头部企业未来将持续在上述三大区域持续扩张。 数量仅占市场2%的Top50头部 企业贡献超28%的去化面积。 仲量联行发布的Top50榜单关 注办公楼市场的主力租户，榜 单对市场主体的价值不言而喻。 从2%到100%，下一章节我们 将把视野拓展至全样本，关注 剩余98%租户的特征与诉求的 异同。 从头部到整体： 重庆甲级办公楼需求全景分析 Part 2 2020年重庆甲级办公楼市场企业客户
30、Top50报告 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.17 小微企业需求占比显著增加，甲级办公楼租金下滑凸显性价比 2020年西部主要城市甲级办公楼企业客户面积分布 与成都、西安相比，重庆Top50头部企业的整体需 求规模偏大。但着眼整个甲级办公楼市场，重庆 300平方米以下需求占比反而更高。2017-2020年， 重庆甲级办公楼市场新增需求向200平方米以下面积 区间集聚。因此，与2017年相比，2020年重庆甲级 办公楼企业客户在200平方米以下的需求明显增长， 占比从18.0%增至25.8%。过去三年，科技互联网产 业在
31、渝快速发展是中小微企业以及初创企业数量增 长的主要原因。据政府数据，2019年重庆各类市场 主体总量同比增长8.7%，至年末达到274.68万户。 巨大的市场增量需求有多少又能真正驱动甲级办公 楼市场的需求呢？解答这一问题的关键在于：2015 年至今重庆甲级办公楼市场平均租金连续五年下滑， 甲级高品质楼宇的性价比得到极大凸显。截至2020 年上半年，重庆甲级办公楼平均租金报85.6元/平方 米/月，与2014年末比同口径累计跌幅达17.5%。这 一水平在全国一二线城市中亦处于下游水平。但正 因如此，重庆甲级办公楼对企业的吸引力逐年增强， 更多的中小微企业愿意选址高品质楼宇。加上业主 方切小铺、
32、精装修的租赁策略以及联合办公空间加 入市场竞争，市场出现更多前期投入少、方便快捷 的优质空间，均构成承载小微企业发展的载体。 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% 05008002,000600平方米1,000 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% 05008002,000600平方米1,000 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% 05008002,000600平方米1,000 2017 2020 0%10%20%30%40%50%60%
33、70%80%90%100% 05008002,000600平方米1,000 数据来源：仲量联行研究部，2020年7月 成都 2020 西安 2020 重庆 2020年重庆甲级办公楼市场企业客户Top50报告 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.18 江北嘴单个企业需求规模更大，转租公司对小面积客户比例影响大 2020年重庆甲级办公楼子市场企业客户面积分布 就区域子市场而言，江北嘴CBD的办公需求规模更 大，中位数接近350平方米；而重庆其他子市场的 中位数多数在300平方米上下，尤其是照母山板块因 科技
34、互联网行业占比高，更是不足300平方米。 办公楼市场需求规模与该区域的企业客户产业结构 关联度甚高。对比解放碑CBD和江北嘴CBD，江北嘴 CBD“两头重”，即200平方米以下以及1,000平方 米以上需求皆多。该区域，甲级办公楼的金融业企 业客户需求占比高达46.2%，而银行、保险、证券公 司等金融企业的空间需求普遍较大，因此江北嘴 CBD的大面积需求占比高于解放碑及其他区域。另 一方面，转租公司青睐江北嘴这一核心区位，而其 终端用户需求面积普遍较小且数量庞大，这是导致 200平方米以下小面积需求占比亦较高的原因。 相反，解放碑200-500平方米面积段的占比更高， 外企占比高是重要因素。外
35、企多数在渝设立其城市 公司，因此整体需求面积并不大，200-500平方米适 合单个办公室选址，故该面积段占比高。 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% 05008002,000600平方米1,000 江北嘴 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% 05008002,000600平方米1,000 解放碑 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% 05008002,000600平方米1,000 大石化 0%10%20%30%40%50%60%70%8
36、0%90%100% 05008002,000600平方米1,000 照母山 数据来源：仲量联行研究部，2020年7月 2020年重庆甲级办公楼市场企业客户Top50报告 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 中资本地外资中资本地外资中资本地外资中资本地外资 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.19 “中资时代”，中资企业主导重庆办公需求，外企近几年扩张谨慎 2020年西部城市甲级办公楼企业客户资本来源 伴随中资企业、“中”字头企业迈上世界经济舞台， 积极参与全球竞争，中国办公楼市
37、场亦随之步入 “中资时代”，尤其是二线城市，中资企业成为拉 动办公需求的核心动力。 重庆（非本土）中资企业在甲级办公楼的需求占比 从2017年的44.9%增长至2020年的51.6%，这一比例 高于成都、低于西安。而外资企业由于国际经济基 本面等因素，近年来在重庆市场扩张较为审慎，贡 献率出现一定程度下滑，从2017年10.6%下降至 8.7%。上述数据变化，反映出中资企业对办公楼需 求的拉动作用在近几年不断增强。尤其是中资头部 企业在全中国一二线城市的积极扩张，形成网络化 经营，将职能部门在全中国范围内重新布局，进而 成为各个城市市场增量需求的生力军。因此，越来 越多的开发商甚至代理公司针对
38、性设立独立服务大 企业的职能部门，服务相关企业。 20172020 2020年重庆甲级办公楼市场企业客户Top50报告 数据来源：仲量联行研究部，2020年7月 20202020 重庆成都西安 2020年重庆甲级办公楼市场企业客户Top50报告 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.20 逾七成外资企业办公首选渝中区，解放碑、大石化分列子市场前两位 2020年重庆甲级办公楼外资企业客户分布 外资企业虽然在甲级办公楼的市场份额不足10%， 但是由于其品牌形象好、产业附加值高、办公空间 打造往往能反哺楼宇形象，外企向来是甲级办公楼
39、 业主的首要目标客群，尤其是世界500强企业。截至 目前，重庆已吸引293家世界500强企业落户，在主 要一二线城市中处于领先地位。 外资企业最青睐渝中区的两大商务区，即解放碑 CBD和大石化板块。外资企业对商务区成熟度、配 套、通达性、楼宇形象等方面非常看重。解放碑 CBD作为最早最成熟的商务区，是早期外资企业在 渝办公的首选地。以大都会商厦为代表的甲级办公 楼的外资企业占比即便在今时今日激烈的市场环境 下亦维持在五成以上，早期这一比例更高。 大石化板块则以化龙桥片区的企业天地作为承接外 资企业的主要载体。区域规划、楼宇品质和港资知 名开发商的招商运营能力成为区域发展的重要动力。 例如德勤会
40、计师事务所选址该区域，承租逾两万平 方米，足见该区域对外资企业的吸引力。数据显示， 外企在甲级办公楼的承租面积逾七成聚集在渝中区。 1.5% 2.0% 3.0% 3.5% 3.6% 14.7% 31.7% 40.1% 观音桥 新牌坊 南坪 杨家坪 照母山 江北嘴 大石化 解放碑 Powered by JLL MapIT 数据来源：仲量联行研究部，2020年7月 2020年重庆甲级办公楼市场企业客户Top50报告 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.21 内陆国际金融中心+智慧城市，疫情前电子、金融、医药领衔经济增长 2019
41、年重庆细分产业增加值同比增速 产业发展是楼宇经济、办公楼需求的根基。对办公 楼市场的研判须回归产业基本面。重庆作为中国内 陆地区的经济金融中心和传统制造业基地，金融与 制造业长期是驱动经济增长的核心产业，也是办公 楼需求的传统需求来源。伴随惠普等笔记本电脑品 牌及配套厂商落户重庆，重庆已成为全球最大的笔 记本生产基地。近年来，重庆致力于打造智慧城市， 科技互联网产业快速发展，包括腾讯、阿里巴巴、 清华紫光等头部企业相继进驻重庆，其中部分企业 在渝设立区域总部。 新冠肺炎疫情后，重庆经济无论是制造业还是服务 业均遭受一定程度冲击。2020年第一季度宏观数据 备受市场关注，消费、投资、进出口出现不
42、同程度 下滑。但重庆的电子信息产业产量却逆势增长，医 药和消费品产业在三月开始企稳回升。从宏观数据 出发审视未来办公市场的需求格局，传统支柱产业 与战略新兴产业代表未来经济发展的头部力量，同 样也将构筑办公楼尤其是甲级楼宇未来需求的根基。 -4.1% 2.4% 2.7% 3.1% 5.3% 6.1% 6.6% 6.8% 6.9% 7.1% 7.5% 8.0% 14.3% 14.7% 汽车产业 摩托车产业 房地产业 化工产业 能源产业 消费品产业 批发零售业 装备产业 交通运输邮政业 医药产业 住宿餐饮业 金融业 电子产业 材料产业 第二产业 第三产业 2020年重庆甲级办公楼市场企业客户Top
43、50报告 数据来源：仲量联行研究部，2020年7月 2020年重庆甲级办公楼市场企业客户Top50报告 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.22 从产业到办公，金融、地产、服务与科技互联网主导甲级办公楼需求 2020年西部城市甲级办公楼企业客户产业构成 从产业到办公，产业结构调整升级带动办公楼需求 结构的演变。2020年重庆甲级办公楼仍然由传统支 柱产业主导，金融、地产、服务业仍继续稳坐企业 客户来源的前三把交椅。而科技互联网这一新兴产 业则是近年来增量需求的主要来源，位居总量第四。 承接中小微和初创企业需求的第三方办公位列
44、第五。 与成都和西安进行比较，支撑办公需求的前五大行 业几乎一致，只是占比略有差别。金融业对重庆甲 级办公楼需求的贡献度明显高于成都和西安市场， 相反科技互联网、联合办公在重庆市场占比更低。 联合办公等第三方办公在重庆的生存压力大，以 WeWork为代表的国际品牌尚未选择进驻重庆市场， 但在成都、西安可见其身影。究其原因，重庆产业 依托于汽摩、装备制造业与后来居上的电子信息产 业，外贸实力在内陆地区首屈一指，金融、贸易结 算顺势发展。比较而言，科技互联网产业方兴未艾， 未来仍具发展潜力。因此，联合办公在重庆生存压 力较大，运营商谨慎落户。此外，重庆产业园区对 商业楼宇的需求分流严重，详见本文第
45、四章。 23.8% 20.1% 18.1% 10.1% 9.6% 3.5% 3.3% 2.9% 2.3% 1.6% 1.6% 1.2% 金融业 房地产建筑 科技互联网 服务业 第三方办公 制造业 医药及生命科学 能源及公共事业 政府机构及公共组织 零售贸易 酒店餐饮 运输仓储及邮政 24.0% 17.8% 15.1% 9.5% 8.8% 5.9% 3.9% 3.9% 2.9% 2.8% 1.7% 1.1% 金融业 房地产建筑 科技互联网 服务业 第三方办公 零售贸易 医药及生命科学 政府平台公司 能源及公共事业 制造业 酒店餐饮 政府机构及公共组织 29.7% 20.2% 14.9% 9.3%
46、 5.5% 4.5% 4.3% 3.4% 2.1% 2.1% 1.7% 1.4% 金融业 房地产建筑 服务业 科技互联网 第三方办公 制造业 零售贸易 政府机构及公共组织 能源及公共事业 酒店餐饮 运输仓储及邮政 医药及生命科学 数据来源：仲量联行研究部，2020年7月 2020年重庆甲级办公楼市场企业客户Top50报告 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.23 子市场：金融主导CBD需求，地产和科技驱动非核心市场与新区发展 2020年重庆甲级办公楼分布及子市场企业客户产业构成 传统金融25.7% 房地产建筑10.5% 第三
47、方办公8.1% 零售贸易7.8% 专业服务7.8% 解放碑 传统金融33.2% 房地产建筑15.8% 新兴金融13.0% 专业服务8.8% 第三方办公7.7% 江北嘴 专业服务26.4% 房地产建筑15.8% 科技互联网15.6% 传统金融9.4% 新兴金融6.3% 大石化 房地产建筑48.1% 公共组织11.3% 新兴金融10.6% 科技互联网9.4% 传统金融7.8% 新牌坊 消费服务18.9% 新兴金融18.0% 房地产建筑13.2% 科技互联网12.8% 专业服务12.3% 观音桥 房地产建筑41.8% 科技互联网13.1% 专业服务10.6% 传统金融9.1% 制造业7.1% 照母山
48、 房地产建筑20.7% 科技互联网16.1% 零售贸易13.4% 消费服务12.2% 专业服务8.5% 杨家坪 房地产建筑28.1% 科技互联网11.5% 传统金融10.7% 零售贸易10.4% 制造业6.2% 南坪 注：圆锥体表示甲级办公楼存量，黑色为独栋总部楼宇 核心商务区 次级商务区 Powered by JLL MapIT 数据来源：仲量联行研究部，2020年7月 2020年重庆甲级办公楼市场企业客户Top50报告 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.24 金融业 重庆迈向内陆国际金融中心之路的支柱产业 2017/2
49、020年重庆甲级办公楼金融业企业客户分布 在重庆中新互联互通战略框架下，金融产业发展得 益于制造业基础与快速增长的贸易结算。2019年重 庆金融业实现增加值2,087.95亿元，增长8.0%，GDP 占比达到8.8%，是重庆经济的支柱产业。银行、保 险、证券公司等金融机构实乃办公楼市场的大客户， 经营稳定性高、需求面积大、承租能力强都让金融 机构备受办公楼业主欢迎。重庆甲级办公楼需求中 29.7%来自金融业，足见其“支柱”地位。 解放碑与江北嘴两大CBD是金融企业在渝聚集度最 高的两大板块。2017-2020年，江北嘴的金融产业聚 集度进一步提升。在不纳入金融总部独栋办公楼宇 统计的情形下，重庆甲级办公楼金融企业已有55.9% 聚集于江北嘴CBD，远高于解放碑CBD的22.2%。作 为长江上游金融中心核心区的江北嘴CBD无疑已成 为重庆乃至中西部城市中金融业聚集度最高的“标 杆”商务区。 总部楼宇方面，江北嘴CBD还聚集国家开发银行、 中国银行、中国农业银行、交通银行、重庆农商行、 中信银行等一批商业银行总部大楼，其金融产业聚 集度更甚。重庆在迈向中国内陆国际金融中心的道 路上，江北嘴CBD将在未来扮演更加重要的“核心” 地位，成为中西部地区最竞争力的金融产业聚集区。 20
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