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房地产（物业服务）行业2022年投资策略报告：2022青山依旧在惯看秋月春风-20211021（30页）.pdf

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房地产（物业服务）行业2022年投资策略报告：2022青山依旧在惯看秋月春风-20211021（30页）.pdf

1、我们在复盘五年发展历程，展望五大发展趋势物业服务行业 2020 年下半年投资策略中明确提出，“2020 年物管行业集中度加速提升，并购整合加剧。原因之一是母公司房地产开发企业的集中度提升;另一个是原因疫情成为试金石，部分企业在疫情中表现不佳，受到政府和业主批评，短板加速暴露，从而开启一轮收并购”。另外，随着各家物管企业开始逐步进军城市服务板块，相关资质的专业类服务公司也成为物管企业并购的标的选择，便于公司增强产业链上下游的协同效应，更好的参与政府公服项目的招投标。除了收并购之外，龙头物管公司开始尝试“输出管理，输出标准，输出人才”来探索新的合作双赢模式。合作大于竞争，是当下逐步充分市场化的行业

2、背景下必然的选择。物业服务行业正向现代化服务业逐步转型，物业企业也在不断探索各自的发展之路，用生态圈的概念找合作伙伴，优势互补、实质合作、协同发力才能走在行业前列。随着物业服务行业的高速发展，龙头物管公司已经不再限制于单纯的收购项目/股权/合约，不仅仅限制于“买进来”，而是开始探索依托于较为完善的管理机制，丰富的行业经验以及对行业趋势的把控，开始对外输出管理和资源，分享行业经验，培训行业精英，来提升整个行业的专业水平，全面发掘服务需求。纵观欧美物业服务行业近百年发展史，随着城市化进程加速、民众消费升级、服务消费意识觉醒等因素，行业内崛起了如爱玛客(Aramark)、索迪斯(Sodexo)、康帕

3、斯(Compass)等国际物业服务巨头，这些行业巨头历史悠久、客户粘性强、龙头地位稳固，有着很强的代表性及借鉴意义。当前，伴随着中国城镇化进程、技术迭代的潮流以及政策的催化，中国房地产行业价值链重心由前端开发逐渐向后端运营管理转移，脱胎于房地产集团的物管公司正迈向星辰大海。我们希望通过对欧美物业服务龙头的发展历程进行系列专题研究，进而探索中国物管公司未来的特色发展之路。我们对爱玛客九十年的发展历程及当下经营状况进行系统性梳理，分析物业服务企业的成长空间以及各阶段估值水平变化。爱玛客(Aramark, ARMK.N)是全球领先的标杆性配餐、设施和制服服务供应商。公司服务业态广泛且多元，龙头地位稳

4、固，在北美配餐和设施服务领域排名前三，制服服务领域排名第二。公司 1932 年成立，1963 年初次上市，历经资本市场“三次登陆”，市场价值得到充分体现。2019 财年(正常经营年份;公司的每一财年为上一财年的结束日期至距当年 9 月 30 日最近的星期五)，公司营收为 162 亿美元，归母净利润为 4.5 亿美元。截至 2019 年 12 月 31 日收盘，公司总市值达 108 亿美元，PE 估值约为 24 倍。公司基于多元业态布局，穿越经济周期，内生增长稳健，自由现金流充沛;行业龙头地位稳固，赋予公司较强的供应链议价能力，近年来充分利用科技手段提升员工效率;公司近年来整体呈现出轻资产、低杠杆、高效率的运营模式，自由现金流充沛(Capex 营收占比长期维持 2.3%;2021 目标杠杆率 3.0x，2019 财年产生 4.8 亿美元自由现金流)，有力支撑了公司在产业链上下游进行活跃的并购及再投资，不断扩大经营规模，增厚利润水平，形成了良性循环。

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