1、 -1- 证券研究报告 2021 年 11 月 23 日 行业行业研究研究 借鉴借鉴索迪斯（索迪斯（SW.PASW.PA），），五十年五十年领跑领跑全球全球 I IFMFM 物业服务行业国际巨头对标系列专题研究报告（二） 房地产房地产（物业服务物业服务） 源自源自 1 196966 6 年年，历经历经五十年五十年横向横向发展，发展，领跑领跑全球综合设施管理全球综合设施管理服务服务 索迪斯（Sodexo, SW.PA）是全球领先的集设计、管理与运营为一体的综合设施 管理服务商，业务已遍及全球 64 个国家。截止 2019 年 12 月 31 日收盘（正常 经营年份），公司总市值约为 156 亿欧
2、元，折合人民币超 1,000 亿元；PE 估值 约为 23 倍，对应 2019 财年（公司会计制度中财年为上年 9 月 1 日至当年 8 月 31 日，下同）的营业收入约为 220 亿欧元，归母净利润 6.7 亿欧元。 内生内生增长增长与与外延并购外延并购有机结合有机结合，盈利盈利能力能力稳健稳健，自由自由现金现金流流充沛充沛 公司驻场服务打造多元业态组合， 保证了具备弹性的商业模式， 坚持坚持客户客户与与人才人才 导向导向定位（定位（客户客户续约率续约率维持维持 9 93%3%、站点经理站点经理留存留存率率超超 8 80%0%、员工员工成本成本稳控稳控在在 5 50%0%） ； 跨区域优质外
3、延实现全球化服务布局， 全赛道收购拉动多元化业务发展跨区域优质外延实现全球化服务布局， 全赛道收购拉动多元化业务发展。 截至 2021 年 9 月，大型收并购项目超 20 个，总金额超过 50 亿欧元（北美 35 亿欧元、欧洲 12 亿欧元）；把握资金窗口，并购优质标的使索迪斯得以切入新 市场与新业务。公司 2017-2019 财年毛利率均保持在 15%左右，基本营业利润 率介于 5.5%-6.5%之间。2 2019019 财年财年，公司公司产生产生 8 8.7.7 亿亿欧元欧元自由自由现金流现金流，强大强大的的 现金牛现金牛属性属性帮助帮助公公司司实实现现稳稳健健的的内生内生增长增长和和积极
4、积极的的外延并购外延并购，不断不断扩大扩大规模规模。 综合综合设施设施管理管理服务服务市场市场潜力潜力大，大，索迪斯索迪斯瞄准瞄准欧美欧美与与新兴国家新兴国家经济经济增长增长机遇机遇 据 Persistence Market Research 估计，2021 年全球 IFM（Integrated facility management，综合设施管理）市场规模达 7,300 亿美元，并将在 2021-2031 年间以 4.2%复合年增长率保持稳定增长（2031 年超万亿美元）。回顾历史， 1980-1990 年间，欧美人均 GDP 相继突破 10,000 美元、20,000 美元大关，综 合设施
5、管理服务发展也随之进入快车道，公司把握契机开启全球化加速发展模 式，享受欧美经济增长的红利。近近年年来来，公司公司在在新兴市场新兴市场（亚太亚太及及南南美美）发力发力扩扩 张张，中国、中国、印度、印度、巴西巴西等等国国的的发展发展将会将会给给索迪斯索迪斯未来未来业绩业绩增长增长打开打开空间空间。 国内国内基础基础物管物管服务服务为为基本盘，基本盘，物业企业物业企业聚焦聚焦增值增值服务、服务、科技科技赋能赋能制高点制高点 根据 2021 年中期披露数据，国内典型物业企业社区增值服务营收及营收占比可 观， 如碧桂园服务 （14.0 亿元， 占比 12.1%） 、 世茂服务 （13.9 亿元， 占比
6、 32.9%） 、 保利物业（12.0 亿元，占比 23.3%）、中海物业（11.8 亿元，占比 27.5%）、 绿城服务（11.5 亿元，占比 20.6%）。 借鉴索迪斯发展经验，其通过聚焦自身优势业务（团餐），提升市场竞争力，再 通过横向切入医疗、学校、养老等业态，纵向延伸服务边界，成为多业态、全生 命周期、全产业链、高品质的综合设施服务供应商。而国内物业企业同样可以从 住宅物业横向切入至商业、公建物业；在提供高质量基础物管服务的同时，基于 社区客户的多样化需求，进一步提升增值服务的渗透率。 投资投资建议：建议：建议关注四条主线：1）规模第一梯队，有望输出管理和资源的平台 类公司，推荐推荐
7、碧桂园服务碧桂园服务、建议关注绿城服务、雅生活服务，融创服务、金科服 务；2）规模第二梯队且估值较低的成长型标的，关注建业新生活、旭辉永升服 务、新城悦、世茂服务；3）收费水平高利润弹性大的专业商办管理标的，关注 新大正、宝龙商业、远洋服务、卓越商企；4）资源禀赋突出的央企物管标的， 推荐推荐中海物业、保利物业中海物业、保利物业，建议关注招商积余、华润万象生活。 风风险提险提示：示：人工人工成本成本风险、风险、增值服务增值服务拓展拓展风险、风险、关联方关联方依赖依赖风险、风险、外包外包风险风险。 增持（维持）增持（维持） 作者作者 行业与沪深行业与沪深 300300 指数对比图指数对比图 资料
8、来源：Wind 相关研报相关研报 万科物管分拆上市， 开启多元化业务价值释放之 路万科（000002.SZ、2202.HK）动态跟踪 （2021-11-06） 2022： 青山依旧在， 惯看秋月春风房地产 （物 业服务）2022 年投资策略报告（2021-10-21） 央行释疑“风险”，房地产市场悲观情绪进一 步修复对10月15日央行三季度金融统计数 据新闻发布会的点评（2021-10-16） 透视爱玛客（ARMK.N），全球标杆服务公司九 十年发展之路物业服务行业国际巨头对标 系列专题研究报告（一）（2021-09-28） 要点要点 -2- 证券研究报告 房地产房地产（物业物业服务）服务）
9、投资聚焦投资聚焦 近百年来，欧美国家工业化步入尾声，第二产业在国民经济中的比重逐渐降低， 第三产业迅速发展，居民消费逐渐从物质型消费转向服务型消费，爱玛客 （Aramark）、索迪斯（Sodexo）、康帕斯（Compass）等物管企业抓住机遇 成功突围，发展成为全球物业服务巨头。这些巨头扩张迅速，规模庞大，跨越经 济周期，如今依旧增长稳健，他们的发展路径具有极大借鉴意义。 近年来，中国房地产市场也正经历着大变局，行业正逐步从“开发销售”向“存 量管理”过渡。头部房企基本完成旗下物管企业的分拆上市，拥有独立运作的资 本平台的物管企业，正从地产母公司的港口扬帆起航，驶向大物业蓝海。我们希 望通过对
10、海外物业服务龙头系列专题研究， 探索中国物管企业成长空间和特色发 展道路，本报告为系列研究报告之二。 我们我们的的核心核心内容内容 1 1）完整完整梳理梳理了了索迪斯索迪斯五十年五十年的的发展发展，公司公司以以稳健稳健的的内生内生增长增长、积极积极的的并购并购扩张扩张 策略策略实现实现全球化全球化布局布局，跻身跻身行业行业龙头龙头地位地位的的历程历程值得值得我我国国物管物管公司公司参考参考 1. 索迪斯始于 1966 年，团餐服务起家，1983 年登陆巴黎证券交易所；历经多 年，业务已布局全球 64 个国家。2. 稳控人力成本，高客户续约率与员工留存率 保障公司业绩和治理效能， 多元业态赋予公
11、司弹性的商业模式， 由此带来稳健的 内生增长。 3. 截至 2021 年 9 月， 索迪斯已完成的大型收并购项目已超过 20 个， 总金额超过 50 亿欧元（北美 35 亿欧元，欧洲 12 亿欧元），收购标的多为区域 内具有领先地位的服务企业，迅速整合标的成熟业务，实现新区域快速布局。 2 2）梳理梳理了了欧美欧美国家国家不同不同经济经济发展发展阶段阶段中中，居民居民消费消费结构结构的的转型转型与与升级升级，以及以及索索 迪斯迪斯在这样在这样的的时代时代背景背景下下抓住抓住发展发展机遇机遇趁势趁势而上而上的的过程过程 索迪斯利用 1983 年至 1993 十年时间完成欧美市场布局，此阶段欧洲、
12、北美人 均 GDP 分别突破 10,000 美元、20,000 美元大关，消费结构升级，服务型消费 需求旺盛，随后公司业绩快速增长。近年来公司在新兴市场（亚太、南美）发力 扩张，中国、印度、巴西等国的发展将会给索迪斯未来业绩增长打开空间。 投资观点投资观点 借鉴索迪斯发展经验，其通过聚焦自身优势业务，横向切入医疗、学校、养老等 业态， 纵向延伸服务至上下游产业链， 最终发展成为多业态综合设施管理服务提 供商；我们认为，近年来国内优秀房企利用长期地产开发积累的丰富空间经验、 巨大客户群、品牌知名度，快速切入存量运营和相关服务行业，已逐步形成一定 的产业链协同效应； 后续可基于社区客户的多样化需求
13、， 利用人工智能等高新技 术，进一步提升增值服务渗透率。建议关注四条主线： 1）规模第一梯队，有望输出管理和资源的平台类公司，推荐推荐碧桂园服务碧桂园服务，建议 关注绿城服务、雅生活服务，融创服务、金科服务； 2）规模第二梯队且估值较低的成长型标的，关注建业新生活、旭辉永升服务、 新城悦、世茂服务； 3）收费水平高利润弹性大的专业商办管理标的，关注新大正、宝龙商业、远洋 服务、卓越商企； 4）资源禀赋突出的央企物管标的，推荐推荐中海物业、保利物业中海物业、保利物业，建议关注招商积 余、华润万象生活。 nXgVdYmUbYaZxPyQwOyQ6McM7NoMpPoMoPkPnMrQiNsQmQ6
14、MmMwOxNrMpRxNrQzR -3- 证券研究报告 房地产房地产（物业物业服务）服务） 目目 录录 1、 五十年发展，全球综合设施管理领跑者五十年发展，全球综合设施管理领跑者 . 6 6 1.1、 索迪斯：全球领先的综合设施管理服务商 . 6 6 1.1.1、 发展历程：借力资本拓展细分赛道，实现全球化布局 . 6 1.1.2、 创始家族持股，确保独立性与管理的连续性. 7 1.1.3、 索迪斯资本市场表现：千亿市值，估值中枢 20 倍30 倍 . 8 1.2、 三大业务板块，横向多元化发展 . 9 9 1.2.1、 驻场服务（OSS）扎根专业领域，客户基础庞大 . 10 1.2.2、
15、福利与绩效管理服务（BRS）业内独树一帜 . 12 1.2.3、 个人与家庭服务（Personal & Home Services）贯穿完整生命周期 . 13 2、 聚焦内生增长稳固龙头地位，跨区域并购实现全球化布局聚焦内生增长稳固龙头地位，跨区域并购实现全球化布局 . 1313 2.1、 聚焦增长（Focus on Growth）重整发展理念 . 1313 2.1.1、 打造多元业务组合，弹性模式应对疫情挑战. 13 2.1.2、 坚持客户导向定位，推进续约率满意度双增. 14 2.1.3、 人才培养计划助力，稳控人力成本运营效率. 15 2.2、 跨区域并购实现全球化布局 . 1616 2
16、.2.1、 跨区域优质外延实现全球化服务布局，全赛道收购拉动多元化业务发展 . 17 2.2.2、 抓住高速扩张资金窗口，后疫情周期积极调整应对服务新业态 . 18 2.3、 公司未来增长驱动分析 . 1818 2.3.1、 综合设施管理服务需求激增，市场潜力巨大. 18 2.3.2、 新兴市场有望打开未来业绩增长空间 . 19 3、 盈利稳健，财务调整极具策略盈利稳健，财务调整极具策略 . 2020 3.1、 盈利能力保持稳定 . 2020 3.2、 自由现金流充沛，债务结构健康可控，现金分配调整到位 . 2121 4、 索迪斯对国内物业服务企业的借鉴意义索迪斯对国内物业服务企业的借鉴意义
17、. 2222 4.1、 基础物管服务为基本盘，增值服务带来想象空间 . 2222 4.2、 服务标准化、科技化是长期趋势 . 2323 4.3、 投资建议 . 2424 5、 风险分析风险分析 . 2525 6、 附录附录 . 2525 -4- 证券研究报告 房地产房地产（物业物业服务）服务） 图图目录目录 图 1：索迪斯概览. 6 图 2：索迪斯发展历程 . 7 图 3：索迪斯股价走势与 PE 估值变化 . 9 图 4：索迪斯业务板块简介 . 9 图 5：索迪斯整体营业收入（单位：百万欧元）及增速 . 10 图 6：EBIT 和净利润（单位：百万欧元） . 10 图 7：索迪斯营业收入按业务
18、板块拆分 . 10 图 8：索迪斯驻场服务三大部门营收（单位：亿欧元） . 11 图 9：索迪斯驻场服务三大部门营收占比 . 11 图 10：驻场服务在三大地区营收（单位：百万欧元）及增速 . 12 图 11：索迪斯驻场服务在北美、欧洲和亚太等地营收占比 . 12 图 12：索迪斯福利与绩效管理服务营收按地区拆分 . 12 图 13：索迪斯驻场服务覆盖多元业态. 14 图 14：索迪斯客户续约率变动 . 14 图 15：索迪斯部分主要客户 . 14 图 16：索迪斯员工人数变动和单位员工销售额 . 15 图 17：索迪斯员工及站点经理留存率变动 . 15 图 18：索迪斯营业成本拆分及变动（单
19、位：百万欧元） . 15 图 19：一般销售和行政管理费用及营收占比 . 15 图 20：索迪斯重要并购按地区分类 . 17 图 21：索迪斯重要并购按行业分类 . 17 图 22：Persistence Market Research 测算市场规模和增长空间 . 19 图 23：索迪斯营收（单位：百万欧元）与欧美人均 GDP（单位：美元）发展变化 . 19 图 24：索迪斯基本营业利润、归母净利润及净利率 . 20 图 25：索迪斯毛利及毛利率 . 20 图 26：索迪斯自由现金流（单位：百万欧元） . 21 图 27：索迪斯 EBIT（单位：百万欧元）及 EBIT/利息支出 . 21 图
20、28：索迪斯 FY2017 至 FY2019 正常经营下的现金分配 . 22 图 29：索迪斯 FY2020 疫情之下的现金分配 . 22 图 30：1999 至 2020 年全国房屋新开工面积及同比. 22 图 31：1999 至 2020 年全国房屋竣工面积及同比 . 22 图 32：部分物业企业社区增值服务营收（百万元）及占比 . 23 图 33：索迪斯数字餐厅无人售饭机场景 . 23 图 34：索迪斯 BRS 业务移动应用 . 23 -5- 证券研究报告 房地产房地产（物业物业服务）服务） 表目录表目录 表 1：索迪斯主要控股股东 . 8 表 2：公司部分高管 . 8 表 3：驻场服务
21、聚焦专业领域 . 11 表 4：索迪斯个人与家庭服务 . 13 表 5：索迪斯重要并购 . 16 表 6：索迪斯债务（单位：百万欧元）和期限结构 . 21 表 7：国内物业企业运用科技赋能 . 24 -6- 证券研究报告 房地产房地产（物业物业服务服务） 1 1、 五十年发展，全球综合设施管理领跑者五十年发展，全球综合设施管理领跑者 1.11.1、 索迪斯：全球领先的综合设施管理服务商索迪斯：全球领先的综合设施管理服务商 索迪斯（Sodexo，SW.PA）是全球领先的集设计、管理与运营为一体的综合设 施管理服务商。公司定位“高质量生活服务”市场，为驻场服务、福利与绩效管 理服务以及个人与家庭服
22、务提供专业的一体化解决方案。 基于 2020 财年数据，公司营收达到 193 亿欧元，业务已遍及全球 64 个国家， 员工数量超过 42 万名，每天服务的消费者数量超过 1 亿。 公司多次获得国际外包协会（IAOP）发布的全球外包 100 强TOP3，并成为 财富世界 500 强企业。 图图 1 1：索迪斯索迪斯概览概览 资料来源：公司公告，光大证券研究所整理；数据截至 2020 年 8 月 31 日 1.1.11.1.1、发展历程：借力资本拓展细分赛道，实现全球化布局发展历程：借力资本拓展细分赛道，实现全球化布局 源自源自 1 1966966，团队团队餐餐饮饮服务服务起家起家 索迪斯于 19
23、66 年由皮埃尔贝隆 (Pierre Bellon) 在马赛创立，将贝隆家族此 前六十多年为海上豪华航线和游船提供餐饮服务的经验，用于为企业、学校、医 院等各种单位团体客户提供服务。 1967 年，索迪斯首次承接法国航天局在南美洲圭亚那的服务合约。1968 年，索 迪斯在法国巴黎地区开展业务。 1971-1978 年，索迪斯在比利时、中东和非洲开展海外业务，同时推出了服务券 与服务卡业务。 借借助助资本市场资本市场扩张扩张，不断拓展不断拓展细分细分赛道赛道 1983 年，索迪斯成功在巴黎证券交易所上市。此后，索迪斯不断开拓国际市场， 将业务涉足北美、南美、俄罗斯和南非等地区。 1995 年，索
24、迪斯收购英国餐饮巨头 Gardner Merchant、瑞典领先服务公司 Partena。同年索迪斯正式进入中国市场。 -7- 证券研究报告 房地产房地产（物业物业服务服务） 1998 年， 索迪斯再次通过收购实现扩张， 通过收购美国的 Marriot Management Services，成为北美市场团体餐饮服务和设施管理服务的领先集团；通过并购阿 根廷服务券和服务卡领域的第 2 大供应商 Luncheon Tickets 进一步扩大在南美 地区的市场份额。 调整调整业务板块结构业务板块结构，稳稳定定增长增长展望展望新业态新业态 2002 年后，公司进入稳定增长期，收购来自北美、南美、西欧
25、和亚洲地区的多 家大型服务企业。2006 年，索迪斯制订“成为提高每日生活质量的全球外包领 军企业”的发展目标。 2009 年，索迪斯发布其新战略，重新整合了驻场服务和福利与绩效管理服务两 大业务板块，并开发了第三大业务板块：个人与家庭服务解决方案。 2018 年起，公司将“聚焦增长”作为新的发展策略以不断适应行业新业态。 图图 2 2：索索迪迪斯发展历程斯发展历程 资料来源：公司公告，光大证券研究所整理 1.1.21.1.2、创始家族持股，确保独立性与管理的连续性创始家族持股，确保独立性与管理的连续性 截至 2021 年 10 月 20 日， 索迪斯第一大股东为 Bellon SA， 持股比
26、例为 42.8%， Bellon SA 为家族企业，由 Pierre Bellon 夫妇及其子女持有 72.6%股权，2015 年 6 月 Pierre Bellon 夫妇及其子女签订了一份 50 年的协议，禁止 Sodexo 创 始人的直系后代自由出售他们在 Bellon SA 的股份。 索迪斯的独立性通过 Pierre Bellon 夫妇及其子女的持股来确保，这种独立性使公司能够维持其价值观，专 注于长期战略，保持管理的连续性和可持续性。 -8- 证券研究报告 房地产房地产（物业物业服务服务） 表表 1 1：索迪斯索迪斯主要主要控股控股股东股东 股东名称股东名称 简介简介 直接持股数量直接
27、持股数量 持持股比例股比例(%)(%) Bellon SA 家族企业 63,040,363 42.75 Artisan partners ltd partnership 专注于高增值企业的投资公司 7,637,442 5.18 First eagle investment mgmt llc 投资管理公司 7,365,542 5 First eagle funds 价值投资基金公司 5,817,469 3.95 Caisse de depot et placement 法国投资公司 4,392,104 2.98 BlackRock, Inc. 贝莱德， 美国规模最大的上市投资管理集团 4,356
28、,910 2.95 Artisan partners ltd partnership 专注于高增值企业的投资公司 3,907,226 2.65 First eagle funds 价值投资基金公司 3,827,240 2.6 Artisan partners ltd partnership 专注于高增值企业的投资公司 3,140,711 2.13 Caisse de depot et placement 法国投资公司 3,069,421 2.08 合计合计 106,554,428106,554,428 7 72.272.27 资料来源：Bloomberg；光大证券研究所整理，截至 2021 年
29、 10 月 25 日 贝隆贝隆家家族族长期长期的的控控制制保障了保障了索迪斯索迪斯长远稳长远稳定定的的发展发展战略战略 董事会 13 人由 Sophie Bellon 领导，两位员工代表，两名家族董事以及 8 名独 立董事位列其中，共同决定公司的战略方向。Denis Machuel 于 2007 年加入公 司，2018 年 1 月被任命为首席执行官，公司于 2021 年 7 月 27 日发布公告称， 为应对后疫情时期的挑战（post-Covid challenges），使集团加强竞争力，适 应客户和消费者的期望， 并恢复长期稳健的增长， 索迪斯决定更新领导层， Denis Machuel 履行
30、职责至 2021 年 9 月 30 日，从该日起，为确保公司在寻找新首席 执行官期间的运营连续性，董事会主席 Sophie Bellon 担任临时首席执行官。 表表 2 2：公司公司部分部分高管高管 姓名姓名 职位职位 年龄年龄 任职任职日期日期 Sophie Bellon 董事会主席兼临时首席执行官 60 01/26/2016 Philippe Besson 法国项目负责人（员工代表） 65 06/18/2014 Cathy Martin 加拿大区域经理（员工代表） 49 09/10/2015 Francois-Xavier Bellon Bellon SA 管理委员会主席（家族董事） 56
31、 07/26/1989 Nathalie Bellon-Szabo 全球体育休闲驻场服务首席执行官（家族董事） 57 07/26/1989 Francoise Brougher 独立董事 56 01/23/2012 Dr Soumitra Dutta 独立董事 58 01/19/2015 Emmanuel Babeau 独立董事 54 01/26/2016 Cecile Tandeau De Marsac 独立董事 58 01/24/2017 Sophie Etchandy-Stabile 独立董事 51 07/01/2018 Luc J Messier 独立董事 57 01/21/2020
32、Veronique Laury-Deroubaix 独立董事 56 01/21/2020 Federico J Gonzalez Tejera 独立董事 57 01/12/2021 资料来源：Bloomberg；光大证券研究所整理，截至 2021 年 10 月 25 日 1.1.31.1.3、索迪斯资本市场表现：千亿市值，估值中枢索迪斯资本市场表现：千亿市值，估值中枢 2 20 0 倍倍3030 倍倍 截至 2019 年 12 月 31 日收盘（正常经营年份），公司总市值约 156 亿欧元， 折合人民币超 1,000 亿元；对应 2019 财年（公司每一财年为上年 8 月 31 日至 当年 8
33、 月 31 日，下同）的营业收入约为 220 亿欧元，归母净利润 6.7 亿欧元， PE 估值约为 23 倍。 受新冠疫情影响，公司 2020 财年营业收入 193 亿欧元，归母净利润为-3.2 亿欧 元。截至 2020 年 12 月 31 日收盘，公司总市值约 102 亿欧元。 -9- 证券研究报告 房地产房地产（物业物业服务服务） 图图 3 3：索迪斯索迪斯股价走势股价走势与与 P PE E 估值估值变化变化 资料来源：Bloomberg，光大证券研究所整理；截至 2020 年 8 月 31 日 1.21.2、 三三大大业务业务板块板块，横向横向多元化多元化发展发展 索迪斯以“提供生活质量
34、服务”为宗旨，将业务主要划分为三大板块：驻场服务 （On-site Services）、福利与绩效管理服务（Benefits & Rewards Services） 以及个人与家庭服务（Personal & Home Services）。 图图 4 4：索迪斯索迪斯业务板块业务板块简介简介 资料来源：公司公告；光大证券研究所整理 -10- 证券研究报告 房地产房地产（物业物业服务服务） 从索迪斯近年来的盈利情况来看，2015-2018 财年公司营收变化幅度较小，在 2018 年调整公司战略后恢复了增长趋势，2019 财年录得 219.5 亿欧元，增速达 7.6%。净利润变化趋势与营收相似，20
35、19 财年小幅增长 2.2%至 6.7 亿欧元。 图图 5 5：索迪斯索迪斯整体整体营业营业收入（收入（单位：单位：百万百万欧元欧元）及及增速增速 图图 6 6：EBITEBIT 和和净利润（净利润（单位：单位：百万百万欧元欧元） 资料来源：公司公告；光大证券研究所整理 资料来源：公司公告；光大证券研究所整理 按业务板块拆分来看，2020 财年驻场服务板块收入占比 96%（个人与家庭服务 收入并入驻场服务），为主要收入来源；其中，驻场服务收入 60%来自餐饮相 关服务，40%来自综合设施管理。 图图 7 7：2 2020020 财年财年索迪斯索迪斯营业营业收入收入按按业务业务板块板块拆分拆分
36、资料来源：公司公告；光大证券研究所整理 1.2.11.2.1、驻场服务驻场服务（O OSSSS）扎根扎根专业领域，客专业领域，客户户基础基础庞大庞大 驻场服务包括配餐和设施设备管理， 业态覆盖公司、 医院、 教育和其他组织机构。 作为公司体量最大、雇员最多的核心业务（截至 2020 年 8 月 31 日，驻场服务 板块的员工数量为 408,526 人），驻场服务分为三个部门：商业与行政机构、 医疗与养老机构以及教育机构，向全球范围内超过 60 个国家的客户提供服务。 -11- 证券研究报告 房地产房地产（物业物业服务服务） 商业与行政机构商业与行政机构 公司通过定制化服务，为工商企业、公共机构
37、、行政机构以及军队提供高效和创 新的配餐、 后勤服务及设施管理解决方案。 同时这一部门也为能源和资源开发机 构提供食宿和特殊设备管理服务。公司也为大型文体活动提供全景式解决方案。 截至 2020 年底，公司相关服务机构已超过 1500 个，客户数量超过 10000 家。 医疗医疗与与养老机构养老机构 索迪斯为医疗保健专业人员提供设备工程和临床基础设施解决方案以及包括餐 饮、 关怀在内的一系列增值服务， 旨在提高住所或医疗机构中患者和老年人的生 活质量。目前索迪斯在欧洲、北美、南美以及亚太的 39 个国家提供该项业务。 教育教育机构机构 索迪斯为 K-12 客户（Schools）和大学（Univ
38、ersities）提供基础设施解决方案， 支持客户的定制化基础设施设计和改造项目，在餐饮、住宿、保洁、安保等方面 提高学校吸引力和服务能力。 截至 2020 年底， 索迪斯为全球 42 个国家的约 2500 所学校提供以上服务。在全美排名前 200 的高校中，索迪斯客户数量达 44 家。 表表 3 3：驻场服务驻场服务聚焦聚焦专业专业领域领域 业务业务 服务内容服务内容 客户客户 工工商商业业与行政机构与行政机构 为工商企业、公共机构、行政机构及军队等提供餐 饮、后勤服务及设施管理解决方案 1500 多个相关服务机构，客户数 量超过 10000 家 医疗和养医疗和养老机构老机构 为医疗保健专业
39、人员提供设备工程和临床基础设 施解决方案以及一系列增值综合服务 业务遍布欧洲、北美、南美以及亚 太的 39 个国家 教育教育机机构构 为 K-12 客户和高校提供包括餐饮、住宿、保洁、 安保在内的基础设施解决方案 为全球42个国家约2500所学校提 供服务 资料来源：公司官网；公司公告；光大证券研究所整理 2020 财年，公司驻场服务营收达 185.7 亿欧元，占总营收的 96%，对索迪斯营 收形成主要支撑。拆分三大部门来看，商业与行政机构部门营收 102.7 亿欧元， 占比 55.3%；医疗与养老机构部门营收 48.2 亿欧元，占比 26.0%；教育机构部 门营收 34.8 亿欧元，占比 1
40、8.7%。 图图 8 8：索迪索迪斯斯驻场服务驻场服务三大三大部门部门营营收收（单位单位：亿亿欧元欧元） 图图 9 9：索迪斯索迪斯驻场服务驻场服务三大三大部门部门营收营收占比占比 资料来源：公司公告，光大证券研究所整理 资料来源：公司公告，光大证券研究所整理 -12- 证券研究报告 房地产房地产（物业物业服务服务） 深耕深耕欧美，发力新兴市欧美，发力新兴市场，打造全球领先场，打造全球领先经济体服务版图经济体服务版图 从索迪斯驻场服务营收的地区拆分情况来看， 北美和欧洲是公司驻场服务的成熟 市场公司，公司营收在北美和欧洲占比之和超过 80%，分别为 43%和 40%。同 时，随着公司近年来在新
41、兴市场的发力扩张，公司在亚太、南美等其他地区的营 收占比呈逐年上升趋势，预计未来仍然能保持较大的发展潜力。 图图 1010：驻场驻场服务服务在在三大地区三大地区营收营收（单位：单位：百万百万欧元欧元）及及增速增速 图图 1111：索迪斯索迪斯驻场驻场服务服务在在北美、北美、欧洲欧洲和和亚太亚太等地等地营收营收占比占比 资料来源：公司公告；光大证券研究所整理 资料来源：公司公告；光大证券研究所整理；截至 2020 年 8 月 31 日 1.2.21.2.2、福利与绩效管理服务（福利与绩效管理服务（BRBRS S）业内独树一帜）业内独树一帜 索迪斯的福利与绩效管理服务板块（BRS）可为公司提供近
42、250 项服务，致力于 在工作场所内外建立高效的员工福利保障和体验提升方案以及企业效率和费用 管理方案。在技术创新的推动下，这些生活质量服务有助于提高员工敬业度、认 可度、工作与生活的平衡、旅行和费用管理、健康和福祉。 图图 1212：索迪斯索迪斯福利与绩效管理福利与绩效管理服务服务营收营收（单位：单位：百万百万欧元欧元）按地区按地区拆分拆分 资料来源：公司公告；光大证券研究所整理 在在员工员工福利福利方面方面， 索迪斯为企业客户提供创新和个性化的解决方案， 推出员工的 消费卡券、 食品及运动卡券等服务以提高员工生活质量。 公司还协助企业制订员 -13- 证券研究报告 房地产房地产（物业物业服
43、务服务） 工福利、激励和表彰计划，提供员工可持续专业发展工具等，在开发员工发展潜 力的同时增强员工的归属感。 在在多元化多元化服务服务领域，领域，索迪斯为企业客户提供效率和费用解决方案，通过加油卡、 移动通行证、 旅行预订和业务费用管理等平台或软件整合差旅信息， 应对客户面 临的移动化挑战，促进企业提效降费。 2020 财年，BRS 营业收入为 7.73 亿欧元，占集团总营业收入的 4%。服务的客 户数量超过 47 万（不含个人客户），受益人和消费人数达到 3600 万人； 按地区拆分来看，拉美地区是公司该项业务板块最大的市场，2020 财年地区营 收占比为 32.3%。公司多年来在拉美地区进
44、行多次相关企业收并购，成为该区 域服务卡券龙头企业。 近年来随着公司在欧洲、 北美以及亚太等地区福利与绩效 管理服务的持续扩张，公司拉美地区的营业占比有所下降。 1.2.31.2.3、个人与家庭服务（个人与家庭服务（Personal & Home ServicesPersonal & Home Services）贯穿完整）贯穿完整 生命周期生命周期 索迪斯个人与家庭服务穿插于人生每个关键阶段， 致力于提供整个生命周期的服 务。 托儿服务， 旨在照顾幼儿， 同时让父母的生活更轻松； 礼宾服务 （Concierge Services），促进客户员工的发展和福祉；家庭护理服务，让老年人和患者享受 舒
45、适的居家护理。 表表 4 4：索索迪迪斯斯个人个人与与家庭家庭服务服务 服务服务类型类型 服务服务内容内容 托儿服务 在法国、德国和西班牙，索迪斯提供托儿解决方案，包括学龄前、非学龄前儿童， 适合在职父母的需求。索迪斯为孩子们提供各种活动，以揭示和激发他们的潜力， 并为父母提供条件，以实现个人生活和职业生活之间的平衡。 礼宾服务 通过 Circles 平台为全球客户提供礼宾和个人助理解决方案，为企业定制团建方案 等，提高组织的生产力、绩效和品牌声誉；在医疗保健环境中为来宾和家庭成员提 供非临床支持；以及酒店接待、访客安排等。 家庭护理 面向年迈的老人、需要熟练医院护理的患者、残障人士和普通患者
46、，索迪斯在整个 护理过程中提供定制服务，从家庭主妇陪伴服务（例如准备均衡膳食和帮助处理差 事）到治疗师、护士和医生提供的高技能护理。护理和支持服务在北美、法国、爱 尔兰、英国、巴西、挪威、新加坡和中国开展。 资料来源：公司官网；公司公告；光大证券研究所整理 2 2、 聚焦聚焦内生内生增增长长稳固稳固龙头地位，龙头地位，跨区域跨区域并并 购购实现实现全球化全球化布局布局 2.12.1、 聚焦聚焦增长增长，重新重新出发出发 从 2018 年开始，公司开始调整发展战略和发展理念，将自 2006 年开始实施的 “成为提高每日生活质量的全球外包领军企业”发展目标进行进一步的完善， 将 公司的发展定位重新
47、规划为“Focus on Growth”，即“聚焦增长”。 索迪斯将整合公司内部业务资源、 促进企业内生增长发展作为重要目标， 以满足 索迪斯更加高效地进行管理，更加积极地面对综合服务业未来发展趋势。 2.1.12.1.1、打造多元业务组合，弹性模式应对疫情挑战打造多元业务组合，弹性模式应对疫情挑战 索迪斯驻场服务覆盖多元业态， 帮助公司在疫情期间仍能维持稳定的收入。 其中， 由于疫情期间部分地区出台居家令、远程学习等措施，以及体育场馆关闭、赛事 -14- 证券研究报告 房地产房地产（物业物业服务服务） 休赛等影响，企业客户与大学客户服务需求遇冷，2020 财年来自企业、大学与 体育场馆客户的
48、收入分别约 48.3 亿欧元、 19.3 亿欧元和 9.7 亿欧元， 对比 2019 财年分别 61.6 亿欧元、24.1 亿欧元、18.1 亿欧元，营收占比分别下滑 3.1pct.、 1pct.和 3.3pct.。而来自能源与资源、医疗、和其他领域的收入占比分别提升了 1.4pct.、4.9pct.、1.0pct.，为公司度过疫情贡献了稳定的增长动能。 图图 1313：索迪索迪斯斯驻场驻场服务服务覆盖覆盖多元多元业态业态 资料来源：公司公告，光大证券研究所整理；数据为 2020 财年 2.1.22.1.2、坚持客户导向定位，推进续约率满意度双增坚持客户导向定位，推进续约率满意度双增 索迪斯通
49、过推出一系列的客户留存计划，通过不断提高服务质量和客户反馈力 度， 实现公司与主要客户稳定的合作关系。 公司预计通过该项计划促进客户续约 率超过 95%。 公司客户续约率从 2016 年的 93.1%上升至 2018 年的 93.8%。 2019 和 2020 年 续约率分别受北美市场变动和疫情影响稍有下降，但仍维持在 93.3%左右。同 时，客户结构持续优化，单一客户对公司营收的贡献均未超过 2%，能够较好地 应对个别客户变动。 图图 1414：索迪斯索迪斯客户续约率客户续约率变动变动 图图 1515：索迪斯索迪斯部分部分主要主要客户客户 资料来源：公司公告；光大证券研究所整理 资料来源：公
50、司公告；光大证券研究所整理 -15- 证券研究报告 房地产房地产（物业物业服务服务） 2.1.32.1.3、人才培养计划人才培养计划助力，助力，稳控人稳控人力力成本运营效率成本运营效率 作为劳动密集型的代表行业， 综合设施服务企业需要不断吸收人才和降低人力成 本，以提高自身的运营效率和盈利水平。从员工数量来看，索迪斯 2020 年员工 总数超过 42 万人，是全球最大的法国私人雇主。索迪斯将人才定位为服务、发 展和成功的基础，通过绩效管理、高绩效人才库管理和培训，在整个索迪斯培养 员工的创业精神、赋权和问责制度。 2020 财年， 公司整体员工留存率为 83.1%， 站点经理留存率高达 89.
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