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1、研究部中国|2023年10月迎风笃行，拓新谋远上海产业园区市场发展与展望白皮书2023引言建设具备全球影响力的科技创新中心是上海城市规划发展中的战略使命，也是上海推动经济高质量发展的关键驱动力，更是我国建设世界科技强国的重要支撑。从夯基垒台到积厚成势，上海的产业园区作为产业发展的重要承载地，培育了众多全国领先的行业企业。在经济结构性转型的关键时期，创新驱动的发展战略持续深化的进程中，产业园区的产业聚集效应逐渐加剧，科创生态氛围逐步完善，创新策源功能日益凸显。本报告将聚焦上海产业园区的物业市场，结合产业“长链”发展和价值链提升的特点，对五大产业的布局和租赁需求进行探讨，并预测这些产业在未来中长期

2、将引领上海产业园区的需求增长。产业复合特征也将为未来租赁需求的能级跃迁提供动力之源。仲量联行对产业园区内100余家企业租户进行了调研，深入了解当前园区租户的需求，从物业条件和资管运营等多个维度出发，拓展并培育园区物业的产业视角，以适配产业的长期发展需求。此外，仲量联行还结合了60余份投资机构调研结果，深入探究了在短期供应压力和长期产业发展的共同作用下，园区物业投资市场的变迁和机遇。2迎风笃行，拓新谋远|上海产业园区市场发展与展望白皮书2023目录01五大行业擎动园区租赁需求，产业复合助推租赁能级跃迁4五大行业擎动产业园区稳健需求 4产业复合孕育发展新机遇 1402产业思维拓新升级，适配租户特性

3、需求17产业发展扩充租户选址因素考量，拓展业主产业思维 17适配租户发展需求的双通道升级：物业条件与资管服务 2103投资呈现多元模式，产业视角充实投资逻辑29产业属性增益，渗透园区投资各项维度 29产业红利和短期供应压力共同影响产业园区投资策略 31产业视角推升长期投资机遇，投资策略的多元化持续提高 373迎风笃行，拓新谋远|上海产业园区市场发展与展望白皮书2023五大行业擎动园区租赁需求，产业复合助推租赁能级跃迁01五大行业擎动产业园区稳健需求数据来源：仲量联行图 1.核心产业园区租赁需求占比（2021年下半年至2023年上半年）在建设具备全球影响力的科创中心进程中，上海产业园区市场承载了

4、众多高质量产业的创新发展。经济发展的结构性转型，驱动高科技属性行业快速发展，使园区的产业聚集效应愈发加剧，科创氛围日益浓厚，吸引众多高端科研行业或战略新兴产业企业入驻。在过去两年中，五大行业，包括：集成电路、生命科学、人工智能、新能源汽车以及游戏，已经成为擎动园区租赁需求的主要来源。作为上海三大先导产业，集成电路、生物医药和人工智能一直得到政策支持，并在创新发展的战略转型中逐步释放市场需求，已经发展成为上海产业园区内的支柱产业，展现出引领全国的行业优势和发展动力。同时，新能源汽车产业凭借其丰富的产业“长链”，以及游戏产业展现出的巨大终端市场需求及其行业复合潜力，已成为上海产业园区的新兴需求动力

5、。根据仲量联行的统计数据，过去两年中这五大行业在上海产业园区内的新增租赁需求达到近70%。25%生命科学7%人工智能14%新能源汽车16%集成电路31%其他7%游戏25%生命科学7%人工智能14%新能源汽车16%集成电路31%其他7%游戏五大行业在 产业园区占比4迎风笃行，拓新谋远|上海产业园区市场发展与展望白皮书2023经过多年的培育与积累，中国已成为全球最大的集成电路单一市场。作为全国最早培育和发展集成电路产业的地区之一，上海拥有深厚的产业基础和引领作用，推动产业升级发展。2022年，上海集成电路产业销售额已超过三千亿元，占全国市场的比例超过25%，持续保持领先地位。集成电路产业链具有紧密

6、联动的产业特征。在上游，作为基础技术支撑的高端制造和原材料领域，包含EDA工具、核心生产设备和原材料生产制造环节；在中游，代表产业链主体领域，涵盖从IC设计、制造到封测安装的开发环节；在下游，应用场景十分广泛，主要包括汽车电子、人工智能、消费电子、医疗设备、光伏智能等领域。尽管近期投资市场整体趋冷，但集成电路作为全国重点发展的行业，仍收获大量私募股权投资机构的青睐。在获得投资的企业中，封装材料和检测设备融资活跃，模拟芯片和逻辑器件获得关注度保持高位，应用市场中，汽车电子、人工智能等领域发展迅速，相应的芯片需求增长为集成电路企业带来重大发展机遇。数据来源：中国半导体产业协会，中商产业研究院，仲量

7、联行图 2.2017-2023年中国与上海集成电路销售额1.集成电路25%上海集成电路产业销售额已超过三千亿元，在全国市场占比超25%，稳居榜首。人民币亿元中国上海04,0008,00012,00016,00020020202120222023图 3.集成电路产业链模型注：仅展示产业链主要环节与成分数据来源：仲量联行消费电子云计算医疗设备汽车电子人工智能机器人光伏智能物联网集成电路产业链IC设计IC制造IC封测硅片光刻胶光刻机刻蚀机薄膜沉积封装基板测试机分选机探针台光掩模板垂直整合制造晶圆代工传统封装先进封装存储器模拟芯片逻辑芯片上游支撑下游应用EDA工具设计服务IP中游

8、制造原材料与制造设备封装材料与设备5迎风笃行，拓新谋远|上海产业园区市场发展与展望白皮书2023图5.上海产业园区集成电路企业租户分布及占比链上企业的频繁联动，使集成电路企业更倾向聚集性选址，在业内龙头企业的带动作用下，张江、漕河泾及金桥已形成享誉全国的集成电路产业高地。根据仲量联行统计，上海产业园区租户占比中，集成电路*租户占比达到7.5%。张江设有上海集成电路研发中心和设计中心，意在打造世界级集成电路产业集聚区，除自用型企业的布局选址外，集成电路企业在张江核心区的租赁面积占比接近15%。金桥板块吸引了部分张江核心区外溢的企业，同时板块内已聚集的下游企业转型发展，展现出对芯片的强劲需求，反向

9、推动关联中上游集成电路企业入驻，金桥板块集成电路租户占比达11.5%。此类拥有人才、政策和下游联动优势的板块成为产业链各环节的公司设立设计研发中心和办公场所的优选地。*仅包含集成电路上游及中游企业。数据来源：仲量联行上海产业园区集成电路企业租户占比（按租赁面积统计）图4.2022.07-2023.06集成电路细分赛道获PE/VC投融资公司数量数据来源：IT桔子，仲量联行IC设计IC制造IC封测56模拟芯片7微处理器12存储器14检测设备22封装材料17硅片集成电路设计微处理器存储器逻辑器件模拟芯片设计工具（EDA工具）垂直整合制造原材料与制造设备晶圆代工集成电路封装集成电路测试封装材料（封装基

10、板）其他集成电路相关7.5%企业聚集度产业园区市场板块环线地铁低高6迎风笃行，拓新谋远|上海产业园区市场发展与展望白皮书2023上海是全国最具影响力的生命科学产业高地之一，上海生命科学领域上市企业数量及外资研发总部数量皆位列全国首位。2022年上海生命科学产业规模已达到8,537亿元，预计2025年将突破万亿元。优质的产业基础、丰厚的科研人才及研发平台，以及全国领先的临床医院资源和便捷的融资渠道，2.生命科学图6.上海生命科学产业规模数据来源：上海市经济和信息化委员会，上海市生物医药产业发展“十四五”规划，仲量联行构筑起上海生命科学产业成熟的生态体系，吸引了众多国内外企业汇聚上海。放眼未来，庞

11、大的市场刚需将继续驱动上海生命科学行业稳步发展。生命科学产业发展离不开创新突破，以一类国产创新药为例，上海研发的新药获批数量位居全国第一。创新发展需要丰厚的人才基础，截至2022年，上海生命科学从业人员达到27.8万人，其中国家级人才超过1,000位，院士、长江学者等高水平人才占全国的1/5。上海丰富的高校及研发机构资源为技术创新持续注入人才活力，与生命科学企业、全市各临床医院形成“产学研医”相结合的良性互动，助力上海成为全国首屈一指的生命科学产业高地。就融资环境而言，具有创新技术并具有较高附加值的赛道持续受到资本青睐，这些生产要素支撑生命科学产业稳健发展。过去两年，生命科学企业已成为上海产业

12、园区租赁市场最重要的需求来源之一，其租赁需求在园区内的占比高达25%。近期在整体投资趋冷的环境下，细分赛道的租赁需求与所获融资呈正相关，包括创新药、基因诊断、细胞疗法等蕴含创新技术的企业仍是园区需求的主要来源。人民币亿元02,0004,0006,0008,00010,00012,0002002020212022 2023F 2024F 2025F图7.上海生命科学从业人员、高校及研究机构分布图8.2023上半年生命科学产业投融资金额占比数据来源：仲量联行从业人员分布高校研究机构聚集度高聚集度低机构类型小分子抗体药物器械CRO数字疗法人工器官试剂药材医疗设备外科手术器械科研

13、仪器机器人眼科医疗器械脑科学药物CDMO药物CRO器械CDMO检测服务细胞疗法核酸药物药物递送放射性药物疫苗基因疗法AI基因编辑创新药医疗器械CXO数据来源：医药魔方，探针资本，仲量联行7迎风笃行，拓新谋远|上海产业园区市场发展与展望白皮书2023制药医疗器械医疗科技基因检测/治疗医疗服务原料流通与销售CXO图9.上海产业园区生命科学细分赛道需求占比（基于2022年至2023上半年租赁面积统计）数据来源：仲量联行上海产业园区的科研氛围和创新发展的生态体系，不断吸引国内外生命科学企业入驻。据仲量联行统计，上海产业园区的租户结构中，生命科学企业占比达到20%。张江核心区是上海乃至全国的生命科学产业

14、高地，聚集大量生命科学业内人才，是企业聚集度最高、最受生命科学企业青睐的板块，生命科学企业租户占比高达26.1%。此外，浦江、外高桥等板块依托其较为成熟的生命科学产业基础，同样吸引了众多企业。随着上海“1+5+X”生物医药产业基地布局逐渐成熟，细分领域定位明确且拥有优质载体资源的板块将更多地受到企业青睐，例如张江核心区外拓的创新药产业基地、医疗器械产业基地等板块。医疗器械医疗科技制药与创新药CXO医疗流通与销售医疗服务图10.上海产业园区生命科学企业租户分布及占比上海产业园区生命科学企业租户占比（按租赁面积统计）20%企业聚集度产业园区市场板块环线地铁低高数据来源：仲量联行8迎风笃行，拓新谋远

15、|上海产业园区市场发展与展望白皮书20233.人工智能图11.中国人工智能核心产业市场规模图12.2022年中国主要地区人工智能领域股权融资事件数占比数据来源：智研咨询，仲量联行中国人工智能产业受益于新基建、数字经济等方面政策持续利好，其规模将保持平稳增长。预计在2025年，中国人工智能产业规模将达到4,000亿元，未来三年复合增长率达到27.4%。人工智能亦是上海的三大先导产业之一。2022年内，总部位于上海的人工智能企业融资事件占全国比重的22%，未来上海还将继续依托市场、政策、人才优势打造人工智能产业高地。从产业链纵向的上中下游结构来看，目前上海在上游基础层（如算力芯片、AI数据、算法模

16、型）和下游应用层所涉及的行业均具有领先全国的优势，包括自然语言处理、计算机视觉、机器学习等的中游技术层也在快速发展，人工智能创新生态不断优化升级。从产业横向扩展渗透的趋势来看，人工智能已成为与实体经济深度融合的生态平台，其基于软件服务和硬件设施支撑应用场景，覆盖交通、制造业、医疗等领域，赋能产业发展。近年来汽车智能化和智慧城市的进程加速得益于以人工智能技术支持的自动驾驶、车路协同的发展；制造业领域，以人工智能技术为基础的AI训练、推理、研发、操控平台对目前寻求转型中高端制造的中国意义非凡；在医疗领域，影像识别、AI制药和基因分析等前沿方向也需要依靠人工智能技术的进一步发展协同。同时人工智能在金

17、融、零售、互联网的应用也已经显现其商业价值，在智能客服、运营优化、风险排查等方面的优化也将随着AI技术的发展而升级。01,5003,0004,500200222023F2024F2025F人民币亿元融资比例高低18%广东22%上海12%浙江此为中国示意性地图 9%江苏27%北京12%其他地区数据来源：IT桔子，仲量联行图13.人工智能产业图谱上游人工智能基础层AI模型生产工具AI算法框架AI开放平台AI开发平台预训练大模型智能云服务智能服务器AI芯片智算中心AI基础数据服务数据治理AI算力基础AI数据资源下游人工智能应用层AI+金融营销客服信贷风控个性化助理AI+泛互联网

18、智能搜索海量审核对话式AIAI+医疗影像辅助诊断药物发现智慧病案与DRGsAI+工业协同制造智能排产预测性维护AI+自主无人系统自动驾驶无人机智能机器人AI+零售视觉产品全运营优化无人商店AI+建筑业AECO可视化建筑群隐患预警中游自然语言处理智能语音计算机视觉知识图谱机器学习人工智能技术层数据来源：麦肯锡，艾瑞咨询，仲量联行9迎风笃行，拓新谋远|上海产业园区市场发展与展望白皮书2023据仲量联行统计，上海产业园区内人工智能技术层和基础层相关企业占比达到3.1%，而人工智能应用层内，已渗透AI技术强赋能的企业占比接近6%。这些企业中，交通、制造业及互联网产业占比超过66%，是AI技术渗透率最高

19、的领域。人工智能企业与其赋能产业极强的协同效应，使得从选址角度来看，企业聚集特征明显：张江、漕河泾板块已形成相对成熟的产业生态，与当地生命科学、互联网等企业互动活跃；新能源汽车产业在金桥的积极布局，同样吸引智能驾驶等相关领域的人工智能企业入驻；同时临空的互联网生态、市北在AI基础层云计算上的多年发展都助力这些板块逐渐吸引人工智能相关企业入驻。未来，人工智能产业将展现更大的产业协同发展潜力，更多领域应用场景的实现将反向推动中上游基础层和技术层架构相关企业的选址布局，在产业园区中孕育更多租赁机会并优化产业结构。图14.上海产业园区人工智能及强赋能行业企业租户分布及占比高低企业聚集度制造业人工智能企

20、业AI强赋能企业互联网交通生命科学建筑业金融专业服务其它上海产业园区人工智能强赋能行业企业租户占比（按租赁面积统计）3.1%5.9%企业聚集度产业园区市场板块环线地铁低高数据来源：仲量联行10迎风笃行，拓新谋远|上海产业园区市场发展与展望白皮书20234.新能源汽车图15.中国新能源汽车零售销量及渗透率图16.2023年1-8月中国新能源汽车销量前八城市图17.产业发展进程中，细分赛道对于行业演进的驱动力数据来源：乘用车市场信息联席会，中国汽车工业协会，仲量联行数据来源：仲量联行数据来源：乘用车市场信息联席会，仲量联行新能源汽车零售销量（左轴）新能源乘用车渗透率（右轴）9

21、8505%6%15%28%36%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%00500600700800900200222023F万辆2023年1-8月总销量（左轴）2023年1-8月新能源汽车渗透率（右轴）万辆0%10%20%30%40%50%60%03691215182124上海广州杭州成都深圳北京郑州重庆新能源汽车作为我国战略性新兴产业之一，其快速发展不仅推动了制造业结构优化升级，也是推动我国实现“双碳”目标的重要动力。我国新能源汽车产业取得了举世瞩目的成就，销量常年稳居全球第一。2022年中国新能源汽车销量突破688万辆，占全球市

22、场份额超过50%。2023年，新能源汽车销量以及渗透率持续稳步增长，全年总销量预计接近850万辆，渗透率突破35%。依托国家扶持政策，以及完善的新能源配套设施，上海新能源车产销量在全国名列前茅。根据中国乘联会 统计，2023年1-8月，上海新能源汽车总销量为20.7万辆，稳居全国第一。政策驱动市场驱动智能化低碳化购置补贴牌照资格基础建设及运营补贴 智能座舱 感知系统（激光雷达等）自动驾驶 车载芯片 终端服务 智能通信 动力电池 三电系统 充换电 电池回收11迎风笃行，拓新谋远|上海产业园区市场发展与展望白皮书2023从产业发展阶段来看，中国新能源汽车在高速成长后，正走向一个更成熟的市场。市场竞

23、争将日益激烈，产品更新将加速迭代，市场逐步从政策驱动向市场驱动转型。多数企业从“电动”向“智动”的研发重心转移，已成为明显趋势。新能源汽车产业链纵深长，赛道广。按功能划分，整个产业可以分为“智能座舱域”、“自动驾驶域”及“车身控制域”三大领域。例如，智能座舱推动芯片算力的升级以及数量需求的增加；自动驾驶对传感器（摄像头、激光雷达等）以及大算力计算平台等的需求也将随着更高级别技术的落地而显著提升。值得注意的是，目前市场的主力军传统燃油车也在经历智能化的加速路径，为行业的需求增长提供不竭动力。从选址角度来看，与多数产业相似，科研氛围以及人才聚集等方面受到新能源汽车企业关注。产业“长链”使得上下游企

24、业寻求聚集机会的同时，细分赛道不同企业的选址需求显现其独特的多元化特性。例如智能驾驶、车载雷达等领域企业，需要一定等级的测试路网用于技术测试落地。金桥凭借其深厚的汽车制造业基础以及相关技术测试基础设施的搭建，成为目前上海新能源汽车产业聚集度较高的板块之一。图18.上海产业园区新能源汽车企业租户分布及占比自动驾驶新能源汽车整车制造感知系统电驱动系统换电站智能座舱电机控制电芯电池智能通信充电桩上海产业园区新能源汽车企业租户占比（按租赁面积统计）3.5%企业聚集度产业园区市场板块环线地铁低高数据来源：仲量联行12迎风笃行，拓新谋远|上海产业园区市场发展与展望白皮书202313图19.2017-202

25、2中国与上海自研网络游戏产业销售额5.游戏自2022年4月游戏版号重新发放以来，游戏行业健康发展的引导成效显著，游戏行业长期良性发展局势日益明朗。上海作为中国游戏产业发展高地，2022年网络游戏总销售收入达1,280.3亿元，实现了逆势增长。据统计，2022年中国游戏收入排名前50的头部游戏公司，有接近25%的企业坐落于上海。上海尤其注重培育游戏企业的原创开发能力，已出台的相关支持政策数量位居全国首位。高新技术企业、“专精特新”中小企业是上海科技型游戏企业获得最多的资质认定。上海游戏企业拥有较高的研发人员占比、研发费用占比及知识产权产出，其整体实力位居全国头部。2022年上海自主研发网络游戏收

26、入达880.7亿元，占全国总收入近四成。据仲量联行统计，上海产业园区游戏产业租赁面积占比6.6%：其中漕河泾游戏产业占比达到21%，是名副其实的上海游戏产业高地，吸引众多国内外头部游戏公司入驻。随着与游戏相关的AI、传感交互等新技术的应用，上海游戏产业的技术溢出效应影响将进一步扩大。数据来源：中国音数协游戏工委，仲量联行图20.上海产业园区游戏企业租户分布及占比企业聚集度产业园区市场板块环线地铁低高数据来源：仲量联行05001,0001,5002,0002,5003,0002002020212022中国人民币亿元上海6.6%上海产业园区游戏企业租户占比（按租赁面积统计）1

27、3迎风笃行，拓新谋远|上海产业园区市场发展与展望白皮书2023产业复合孕育发展新机遇产业复合推动产业园区迈入 发展新能级创新驱动下的产业发展，随着技术的进步，各高端产业逐渐体现出产业链长、科技含量高等特征，这些特征在上述五个行业尤其是战略性新兴行业中更加显著。下游终端市场越发广泛的运用场景，推动各产业中上游企业顺势发展，结合终端需求的不断提升；上游行业中企业精细化发展趋势逐渐显现，形成图21.上海产业园区租户产业分布及产业复合特征和弦图生命科学新能源汽车集成电路游戏人工智能互联网服务及软件技术其他电子信息及科技电子信息制造传统制造业高端装备先进材料能源及采矿物流运输金融业专业服务技术服务贸易及

28、零售建筑及房地产文体娱乐第三方办公运营政府机构及公共组织注：产业分布基于现有租户面积分析产业复合特征基于现有租户数量分析数据来源：仲量联行11个 产业园区板块 200个 产业园区项目 3,600+家企业 专注于特定运用领域的复合型技术公司。技术进步和产业升级也让更多下游企业广泛尝试运用新兴科技，推动各企业不断提升其技术水平，迸发创新技术，提高竞争力。在此过程中，不同产业之间的联系和互动变得更加密切，不同行业之间的边界逐渐模糊，产业之间的相互渗透和交叉也日益增强。仲量联行走访上海11个产业园区板块，梳理近200个产业园区项目中超过3,600家企业，统计发现上海产业园区中近36%的企业横跨了两个及

29、以上产业类型，上海产业园区内已呈现丰富的产业复合交叉趋势。从产业类型上看，生命科学、新能源汽车、科技新媒体等前沿产业已与人工智能产业形成了较大规模的交叉融合，而制造业、专业服务业等传统产业与互联网、技术服务类产业的复合程度日益提升。就产业复合方式而言，当前的产业融合已超越了不同产业间技术的简单叠加和互补，进一步拓展到以市场和产品为导向的深度协同合作。这种协同合作并不仅限于技术交流和资源共享，还涉及市场开拓、产品创新等多个层面，为产业间更紧密的联动和互促发展提供了新动力。14迎风笃行，拓新谋远|上海产业园区市场发展与展望白皮书2023着眼上海产业园区各板块，各自侧重的产业定位及产业结构催生出板块

30、独特的产业复合趋势。以张江为例，其作为上海的科创高地，产业复合以三大先导产业为主导，以互联网技术为支撑；同时，传统产业如传统制造业、金融业、专业服务等均有不同程度的复合趋势。漕河泾则更凸显其互联网技术及游戏的产业特性。生命科学新能源汽车集成电路游戏互联网服务及软件技术人工智能其他电子信息及科技电子信息制造传统制造业能源及采矿物流运输金融业专业服务技术服务贸易及零售文体娱乐建筑及房地产第三方办公运营政府机构及公共组织先进材料高端装备生命科学新能源汽车集成电路游戏互联网服务及软件技术人工智能政府机构及公共组织第三方办公运营文体娱乐贸易及零售专业服务金融业物流运输能源及采矿先进材料高端装备传统制造业

31、电子信息制造其他电子信息及科技技术服务建筑及房地产图22.张江租户产业分布及产业复合特征和弦图图23.漕河泾租户产业分布及产业复合特征和弦图注：产业分布基于现有租户面积分析产业复合特征基于现有租户数量分析数据来源：仲量联行注：产业分布基于现有租户面积分析产业复合特征基于现有租户数量分析数据来源：仲量联行15迎风笃行，拓新谋远|上海产业园区市场发展与展望白皮书2023未来产业孕育发展新动能 随着产业间更深度地交叉融合，全新的产业类型有望在不断创新中蝶变而生。同时，这种融合也将为传统产业的转型升级提供更多发展机遇，为上海产业园区市场的持续发展注入新动能。随着技术革新和创新突破，产业复合的趋势在未来

32、将继续深化，所涉及的领域和层级也将得到更多提升，这将有望为产业园区带来全新的租赁需求。放眼未来，上游技术性行业与下游市场广阔的运用场景和受资本青睐的领域，两者相复合的趋势或将继续加深。以人工智能为例，其“强赋能”属性，已与生命科学、互联网、新能源汽车等产业有所复合交叉，不断推动这些产业升级创新，在药物研发、大数据学习、自动驾驶等领域都取得阶段性成果。未来行业之间的联动具备更多想象空间，例如，游戏公司与脑机接口技术的复合，传统零售与智能材料相结合等，都展示出复合产业的无限可能性。这种趋势将不断推动产业的发展，为市场带来更多机遇，并为传统产业的转型提供更多助力，为产业园区未来需求的增长提供 支撑。

33、根据 上海市推动制造业高质量发展三年行动计划（2023-2025年），上海除目前正在大力推进的三大先导产业和六大重点产业外，还在积极谋求未来产业的战略性规划和导向性建设，其中2030年远景规划中未来产业计划产值达到5，000亿元，并在2035年形成若干领跑全球的前沿产业集群，包括脑机接口、合成生物、通用AI、新型储能、高端膜材料、元宇宙等尖端细分领域。活跃的产业发展在政策引导和产业园区优质载体的承接下，也将重塑上海产业园区板块的租赁分布格局。而这些新兴领域所具备的跨行业属性，将成为推动未来产业发展的重要力量。图24.未来产业复合领域列举游戏人工智能人工智能集成电路汽车/消费电子智能材料生命科学

34、超导材料互联网传统零售数据来源：仲量联行光伏16迎风笃行，拓新谋远|上海产业园区市场发展与展望白皮书2023产业发展扩充租户选址因素考量，拓展业主产业思维企业在考虑办公选址时具备一定共性，往往从财务支出或物业本身的品质及配套等角度寻找适配的场所。而随着经济发展技术革新，企业不再以单一办公空间看待物业选址，越来越多的公司成立企业房地产策略部门，通过优化整体的物业选址、空间布局等策略，有效控制成本，提升公司效率，使办公场所能够服务于企业的长久发展。产业园区的租户在传统视角下，考虑的共性因素主要包括：租金成本、政策补贴、交房标准、餐饮设施以及交通可及性等。而随着产业升级发展，技术不断进步，园区内的企

35、业越发注重物理空间对产业资源和生产要素的调配，越发强调企业房地产策略在公司长久发展中所起到的突出作用。这些转变使原本的选址考虑因素不断扩充，企业选址时开始考虑所在板块的科研氛围、上下游企业的关联、周边人才资源、企业的品牌形象、获得融资的便利度，以及为进一步吸引人才所适配的其他配套设施和企业ESG层面的表现等。产业思维拓新升级，适配租户特性需求02配套设施（人才公寓、生活服务等）政策补贴交房标准租金成本交通 可及性上下游企业融资机会ESG表现科研氛围企业 品牌形象人才资源传统型选址因素产业及企业策略型选址因素数据来源：仲量联行图25.租户选址考量因素不断扩充17迎风笃行，拓新谋远|上海产业园区市

36、场发展与展望白皮书2023为更好帮助园区经营者了解租户真实需求，培育拓新园区的产业思维，仲量联行对103家上海产业园区租户进行问卷调研，发掘在经济结构化转型的大背景下，企业如何通过房地产策略降本增效。103家企业含盖上海11个产业园区板块，覆盖12个细分行业，跨越不同面积段租户。图26.图：受访租户背景受访租户数据来源：仲量联行2023年上海产业园区租户调研问卷103家上海产业园区租户 11个产业园区板块 12个细分行业“为适配上述租户端的需求改变，园区业主在招商引资和项目运营上需不断提升，以搭建适配产业发展的平台，聚集高新科技行业所需的生产要素，从租户角度改善资管服务的质量。简而言之，园区经

37、营者需拓展提升其产业思维，服务于高科技属性租户的快速发展，以此筑巢引凤，在市场竞争中脱颖而出。18%2,00011%20,000员工数量（人）租赁面积（平方米）27%张江核心区22%漕河泾11%张江非核心区10%金桥8%市北5%临港3%临空3%杨浦1%外高桥1%松江1%闵行7%其他所在板块19%生命科学13%制造业10%集成电路，芯片10%人工智能10%互联网及软件服务8%化工7%新能源汽车6%游戏5%零售贸易4%新材料及新能源4%专业服务业1%金融3%其他业务涉及行业18迎风笃行，拓新谋远|上海产业园区市场发展与展望白皮书2023通过此次调研，我们发现企业对于区位选址的考量正在不断拓展。与上

38、一轮选址相比，传统选址因素如租金成本、交通可及性等继续受到绝大多数企业的重视，是产业园区企业的共性需求。在当前市场环境下，企业对于租金成本的敏感度有所上升，是其降本增效的关键一环。作为传统选址因素，租金成本的关注度上升明显，成为企业最为关注的选址因素。同时，产业及企业策略型选址因素在目前企业的选址过程中愈发被重视，其中，配套设施（人才公寓、生活服务等）、企业品牌形象以及人才资源是提升最为显著的三个选址因素。当前产业园区企业已不仅仅满足于图27.租户区位选址考量因素简单的餐饮配套，他们希望所在区域配备有人才公寓以及更多的生活服务设施来满足员工的衣食住行，提高员工与企业之间的黏性。更多的企业意识到

39、区位选址和物业选择对于企业品牌形象的增益，例如入驻板块的产业成熟度对人才吸引有所助益。人才是第一资源，尤其是对于产业园区企业，研发作为其核心竞争力，需要大量优质的人才资源。同时，浓厚的科研氛围能够为企业提供更多的合作渠道和交流机会。因此，在此次调研中，租户对科研氛围的考量同样有较大幅度的提升。数据来源：仲量联行2023年上海产业园区租户调研问卷值得注意的是，随着科技进步，行业发展愈发细分化专业化。不同企业根据其产业属性特性，对于各选址因素的侧重程度出现分化。生命科学企业租户尤其重视选址对其获取高精尖人才的可及性。根据此次调研结果，超过40%的生命科学企业租户表示，人才资源的可及性在如今选址考量

40、中较上一轮显著提升。对于集成电路及人工智能企业而言，除人才资源以外，科研氛围及政策补贴也是其极为重视的选址因素。新能源汽车企业因其产品研发及测试均对物业参数有额外需求，交房标准对于该类企业的重要性尤为显著。游戏企业同样需要吸引游戏开发 人才，交通的便捷程度则对于该类企业较为敏感，同时出于机房、电量及用电稳定性的需要，交房标准也成为其较为关注的因素之一。012345当前选址上一轮选址传统型选址因素租金成本交通可及性交房标准政策补贴餐饮设施人才公寓、生活服务等配套设施融资机会ESG表现上下游企业科研氛围企业品牌形象人才资源产业及企业策略型选址因素19迎风笃行，拓新谋远|上海产业园区市场发展与展望白

41、皮书2023另一方面，租户在物业载体的细节选择上也愈发体现出匹配企业经营发展的强烈意愿。在园区项目选择上，问卷结果显示，就物业条件而言，除园区硬件及满足研发条件等硬性指标外，租户对物业的自主性和灵活性愈加重视，接近40%的受访者希望有拎包入驻的机会；独栋物业的需求在受访企业中占比同样接近40%，空间私密性较强的物业能为企业研发经营及数据安全上提供更多保障。在园区服务上，物业管理仍是目图28.租户对于物业载体细节选择上的影响因素排序数据来源：仲量联行2023年上海产业园区租户调研问卷前租户最为看重的因素，同时，企业对业主提供的其他服务，尤其是为企业经营发展提供便利的服务，越来越重视。51%的受访

42、企业希望业主能为其提供政策指导、人才落户协助等服务，45%的受访者希望园区业主能在研发环节的特殊要求（包括废水处理、气体配送等）上提供相应的协助。另有32%的企业对园区业主培育创新氛围，提供行业间交流机会有更多期待。共享实验室临近检测机构或其他行政部门有绿色楼宇认证共享空间（包括会议室、办公空间等）产品展示空间标识权政策补贴的孵化器资质创新氛围或本行业、跨行业交流氛围空间私密性，以保证研发产权及数据安全具备可选独栋物业即租即用，拎包入驻研发所需的特殊要求（如废水处理、气体配送等）提供政策指导、人才落户协助等企业服务物业管理0%10%20%30%40%50%60%20迎风笃行，拓新谋远|上海产业

43、园区市场发展与展望白皮书2023适配租户发展需求的双通道升级：物业条件与资管服务核心型产业园区最小值=10 万平方米最大值=174 万平方米2026至2028年供应量2023至2025年供应量成长型产业园区宝山普陀长宁徐汇青浦松江闵行奉贤浦东静安上海产业园区历经多年发展，在物业品质等各方面都有显著提升。然而，越来越多的企业从发展适配性的角度考虑物业选址，促使园区业主拓宽园区招商及运营的思路，在物业条件和资管服务双通道上，升级现有产业思维。物业条件在满足租户基本办公经营需求的同时，需要进一步考虑租户所涉及行业的特性需求。另一方面，产业园区运营方在产业升级发展的宏观环境中，对租户的服务须有全方位的

44、提升，为企业经营提供更多资源和便利。此次调研中，有89%的租户认为目前所入驻园区项目的物业条件及资管服务有待提升，超过70%的租户希望在物业条件有所提升。同时，43%的租户对于资管服务有进一步的升级需求。从细分维度来看，无论是物业条件还是资管服务，均有不同程度的提升空间。这为现在以及未来的园区经营者，结合自身情况，提供了不同维度的思考方向。长期来看，随着产业园区内产业链愈加完整、产业类型不断拓展，各产业的生产要素愈发丰富，租户需求将显现更多全新视角。产业园区物业作为承接租户需求的重要空间载体，其成熟化、专业化的发展同样需要产业思维的驱动。上海产业园区市场迎来新一轮供应放量，针对目前市场，更多租

45、户考虑抓住大供应及租金下行的窗口期，进行搬迁升级。现有项目如何保持竞争力，未来项目如何脱颖而出，园区经营者从租户需求角度出发的产业思维将起到决定性的作用。图29.产业园区物业条件及资管服务有待提升图30.上海产业园区未来供应分布（2023年四季度至2028年，不包含自用物业）数据来源：仲量联行2023年上海产业园区租户调研问卷的企业租户认为目前物业条件及资管服务有待提升89%71%认为物业条件有待提升43%认为资管服务有待提升数据来源：仲量联行21迎风笃行，拓新谋远|上海产业园区市场发展与展望白皮书2023物业品质仍具备提质升级空间，产业特性要求愈加凸显物业条件 未来短期供应集中交付的环境下，

46、现有项目的硬件品质或将面临竞争加剧的风险。问卷结果显示，停车位数量是租户普遍认为所承租园区最需要提升的硬件条件，超过50%的调研租户不满足于目前所在项目的停车位数量。其他硬件品质方面，有近30%的租户反映所在物业屋顶或外立面漏水及洗手间配比不足。超过20%的租户反映空调设施陈旧，电力无法扩容以及充电桩设备不足。适度改善硬件设施及物业条件，以满足租户的迫切需求，是存量项目持有者在大供应环境下提高竞争力的有效方式，也是未来园区项目开发者在设计和建设过程中需要关注的重要方面。除租户在硬件品质上的基本诉求外，园区持有者须在物业交付条件上融入产业视角，适度考虑不同行业对物业的不同需求。无论是办公功能还是

47、研发功能，不同产业租户对于硬件品质的需求显现出更多行业特性，在需要研发空间的行业中特性需求尤为显著。为满足研发需求，物业品质的适配性或将成为直接决定租户的选址结果的因素。产业园区项目在承重、层高、供电等具体参数上能最大程度满足快速发展的行业 需求，这类园区项目将更加受到拥有研发测试功能的企业的青睐。图31.租户认为最需提升的现状硬件品质数据来源：仲量联行2023年上海产业园区租户调研问卷0%10%20%30%40%50%公共空间不够绿化设施不足或不及预期不能满足实验需求承重不够层高不够电梯配比不够可租赁面积与实际需求不匹配大堂形象欠佳充电桩不够电力无法扩容空调设施陈旧洗手间配比不足屋顶或外立面

48、漏水停车位不够22迎风笃行，拓新谋远|上海产业园区市场发展与展望白皮书2023图32.五大产业的建筑参数偏好数据来源：仲量联行新能源汽车企业在研发测试过程中整车或是大型运载机械的移动，使得活荷载的要求需要特别纳入承重考量之中；研发测试机械对于层高同样有着更高的要求。同时，对于游戏和人工智能的办公空间以及生命科学、芯片、新能源汽车产业的研发空间，因设备要求，租户需要所在园区保证24小时稳定供电，因此配备双回路供电或者备有UPS等备用发电设备的物业更受到青睐。此外，生命科学产业的研发过程对于污废处理也有极高的要求，落实在建筑参数上，要求其拥有处理固、液、气三大类型污废的装置及空间。办公功能物业基本

49、参数新能源汽车生命科学集成电路人工智能游戏承重（千克/平方米）---300净层高（米）2.72.72.7 直播间区域4.0（板到板）2.7 直播间区域4.0（板到板）2.72.7 直播间区域4.0（板到板）供电（瓦/平方米）80-12080-12080--120100-120单层面积（平方米）1,5001,5001,5001,500大面积客户青睐大面积单层大面积客户青睐 大面积单层 得房率65%65%65%65%65%65%架空地板（毫米）0100150空调VRV/FUC/VA

50、VVRV/FUC/VAVVRV/FUC/VAVVRV/FUC/VAV倾向VRV倾向VRV新风量（立方米/小时/人）3030303035-4035-50网络标准标准标准专网专供专网专供专网专供其他/整车品牌倾向带 零售功能一楼展厅/部分需求防静电环氧地坪研发功能物业基本参数新能源汽车生命科学集成电路（设计/测试）人工智能（云计算）游戏承重（千克/平方米）200-300恒载荷500；部分活荷载可高达1吨500 结构可加固500 结构可加固500 结构可加固500（机房设备）结构可加固板到板层高（米）4.2梁下高度5.54.5 洁净室区域5.54.5 洁净室区域5.5倾向4.5倾向4.5供电（瓦/平

51、方米）80-120需大量扩容具备扩容条件具备扩容条件具备扩容条件倾向100空调无特定要求具备自装条件具备自装条件具备自装条件具备自装条件/屋顶无/预留空间以安装活性炭过滤器等装置；结构可加固预留空间以安装活性炭过滤器等装置；结构可加固/排风系统无具备自装条件具备自装条件具备自装条件/废水处理、废液处理无/有有/独立排水管道无/有有/固体废物储存空间无/有有/可拆卸幕墙可选倾向有倾向有倾向有/地坪要求无环氧地坪或塑固耐磨地坪倾向环氧地坪倾向环氧地坪部分企业按需自装防静电地坪/货梯可选轿厢、承重、及门洞尺寸，要求较高/其他特殊参数/柱间距8.1米、车库坡道标高2.4米、倾向可路网测试等预留室外空间

52、以安装冷却塔、特殊气体储存等装置/23迎风笃行，拓新谋远|上海产业园区市场发展与展望白皮书2023园区配套设施历来是租户选址的重要考量指标，园区运营者在配套方面的提升将有效提高租户满意度以及租户的 粘性。尤其是周边餐饮设施，超过85%的受访租户希望所在产业园区能够提供配套餐饮。此外，超过60%的租户认为园区内应设有便利店或超市相关配套以满足员工日常生活需要。除基本诉求外，产业园区租户愈发重视员工生活品质，超过50%的租户希望园区提供交通接驳班车以方便员工通勤，另有超过50%的受访企业期待承租项目能将健身房纳入配套设施。园区配套设施图33.租户对于园区配套的各项需求排序数据来源：仲量联行2023

53、年上海产业园区租户调研问卷0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%外卖集中提取点商务宴请会议中心班车健身房食堂便利店/超市日常餐饮24迎风笃行，拓新谋远|上海产业园区市场发展与展望白皮书2023“双碳”目标作为我国长期目标，对于园区经营者和租户双方的重要程度日益凸显。国内外成熟的园区经营者已经在项目的开发和日常运营中融入了多种科技与设备来降低能耗，包括：建筑结构设计、设置光伏面板、采用碳资产管理系统等。能够帮助租户达成ESG相关需求的园区项目同样将更受青睐。根据此次调研中关于绿色租赁需求的结果显示，39%的租户对于绿色租赁有一定需求，外资企业占比更多。从具体措施来看，

54、降低能耗、提升空气质量、安装新能源汽车充电桩以及绿色楼宇认证是当前租户在绿色租赁要求上最关注的四个方面。上海产业园区内绿色楼宇的认证数量逐年递增，已获LEED认证项目总面积超过400万平方米。随着国家“双碳”目标的推进，预计未来将有更多产业园区租户在选址及日常运营过程中提升ESG相关方面的要求。而产业园区租户的研发功能往往要求更高的供电、甚至包括排污排废等特殊需求，产业园区业主如何借助物业项目，为企业在节能环保方面提供助力，或将成为获得租户青睐的又一重要因素。ESG及绿色租赁（*注：绿色租赁（Green Lease）即园区经营者与租户签订的关于运营 管理的租赁协议，旨在实现双方的可持续发展目标

55、）图34.租户在绿色租赁（GreenLease）上的要求图35.上海产业园区LEED认证项目总面积数据来源：仲量联行2023年上海产业园区租户调研问卷数据来源：美国绿色建筑委员会，仲量联行0%20%40%60%80%100%提供定期能源审计及废弃物审计提供购买可再生能源渠道，如绿电、绿证等提供节水器具（如控制卫生间排水量等）能耗方面数据共享和数据透明废弃物管理措施，减少垃圾填埋量提供绿色楼宇认证或健康楼宇认证，如LEED/WELL/BREEAM/绿建等安装电动汽车充电桩室内空气质量控制和检测提升能源效率，降低能耗（如安装节能灯、安装分表等）外资内资39%的受访企业对绿色租赁有一定要求05010

56、00350400450200920000022 2023年上半年建筑面积（万平方米）可出租物业自用物业25迎风笃行，拓新谋远|上海产业园区市场发展与展望白皮书2023数据来源：仲量联行2023年上海产业园区租户调研问卷资管服务纳入产业思维，提高与租户需求适配性产业园区经营者所提供的资管服务在租户选址过程中正占据越来越大的比重。租户希望通过园区运营方的资管服务得到更多元的产业发展资源。此次调研中，有近半数租户希望园区经营者提供包括与政府沟通、组织行业交流等方面在内的附加 服务。资管服务已

57、不再局限于物业管理，园区经营者的产业服务是否能为入驻企业租户提供丰富的产业资源将成为未来产业园区的核心竞争力。然而，此次调研结果显示，对于物业管理和产业服务，租户需求及园区业主投入意愿上出现了一定程度的错配：43%的租户认为产业服务对于其选址考量十分重要，但仅有23%的园区业主表示愿意增加对其投入；目前大部分园区业主仍将目光锁定在对传统物管服务的投入上，该比例高达77%。短期内，物业管理的提升可以使得租户的入驻体验有所提升，保持项目的竞争力。然而，随着宏观产业更为复合多元的发展演进，租户将更迭出更庞大的产业需求，届时，产业服务将成为项目运营中至关重要的一部分。图36.租户所需的园区资管服务排序

58、数据来源：仲量联行2023年上海产业园区租户调研问卷图37.租户的资管需求与园区业主资管的投入意愿对比物业管理产业服务租户业主57%认为重要77%愿意投入43%认为重要23%愿意投入物业管理服务产业相关服务0%20%40%60%80%帮助租户提升ESG上的表现提供投融资等金融渠道或资源提供人才公寓、人才招聘等机会或资讯提供行业合作资源及机会政策指导及对接服务环评审批支持及对接大堂前台接待服务提升自动化、数字化方面的提升装修报批报建的支持配合保安、保洁维护频率及物管人员专业性物业及设施的基本维护26迎风笃行，拓新谋远|上海产业园区市场发展与展望白皮书2023来自国外成熟市场经验将进一步阐释强大的

59、资管服务能力将如何运用丰富的产业链资源网络赋能入驻企业，同时孵化出优质的初创型企业，为片区产业发展注入新动能。位于德国慕尼黑的BioM是一家成立于1997年的生命科学产业集群运营管理公司，负责管理运营巴伐利亚州内多个生命科学产业集群。同时，它有效地为企业提供串联合作机会，利用其完备的产业资源网络，包括政府、投资机构、高校、研究机构、产业协会组织等，为入驻企业提供服务及发展支持。同时经过多年对产业和租户的深度理解，该机构已兼具孵化功能，能够甄别潜力企业，扶持高附加值的初创公司。海外资管服务案例图38.成熟资管服务模式框架数据来源：BioM官网，仲量联行资管服务参 与 方园区基本运营管理行业交流及

60、合作支持 政府机构 高校 产业协会或组织 研究机构 医院 投资机构 行业内其他企业孵化支持市场推广支持 帮助企业与其他产业参与方搭建业务联系 与专业机构及公司合作，帮助企业申请专利及技术转移 搭建产业合作平台 联合产业协会、研究机构等多方举办产业活动 与政府项目及投资机构合作，为中小型企业寻求融资渠道及机会 定期举办招聘会 公司官网拥有专属招聘页面，发布园区入驻企业招聘需求及岗位介绍 与周边高校、研究机构及医院构建人才交流平台 与多方共同搭建不同类型的孵化项目，为初创公司提供全产业生态支持-为初创企业提供共享实验室、办公及共享空间；-帮助初创企业与产业多方（战略咨询、投资机构等）搭建沟通渠道；

61、-设立专项奖项，奖项及奖金颁发给具有商业转化价值的高校或学术 机构的科研项目-设立培训项目，包括：课程学习、产业园区实地参观等-企业专家作为志愿者为初创企业提供发展指导-为初创企业提供演讲及展示培训-产业交流活动 通过多方渠道帮助企业提升品牌影响力 -线上渠道-园区内部刊物-线下活动-为企业路演活动提供空间-帮助企业对接参加大型产业展会和学术会议融资咨询及支持人才资源支持27迎风笃行，拓新谋远|上海产业园区市场发展与展望白皮书2023通过对其资管服务的研究，我们发现除了基础园区运营管理外，资管服务主要围绕五大维度展开以支持入驻企业的发展，包括：行业交流及合作支持、融资支持及 咨询、人才支援支持

62、、孵化支持、市场推广支持。行业交流与合作支持园区业主协助入驻企业建立合作伙伴关系。当市场上有项目正在寻找新的产品、技术或理想的合作伙伴时，他们只需直接与该园区取得联系，园区便会帮助他们找到适配的合作对象。如果入驻企业需要专利申请或技术转移方面的支持，他们可以寻求与园区合作的机构或公司进行对接。同时，园区可以积极与国内外产业组织或协会携手合作，共同构建更具拓展性的产业合作平台，从而为各方合作伙伴创造更多元化的合作机会。融资支持及咨询园区业主可为入驻的中小型企业寻求融资机会，其中包括与专业投资机构合作，以及申请各级政府的扶持项目，同时还有与国内外多个产业组织达成的合作项目。这些多元化的融资渠道将为

63、入驻企业提供更多机会，促进其快速发展。人才资源支持充分连接人才与当地企业。例如，园区可在官方网站上设立了专属的招聘页面，发布园区入驻企业的招聘需求，并且定期举办线下招聘会。这些举措有力地促进了人才与企业的对接，为当地产业发展注入新动能。孵化支持除了自身设立的孵化项目外，园区业主还可以与当地政府及其他机构合作，推出不同类型的孵化项目。这些多样化的孵化项目涵盖办公及研发空间、资本支持、业务发展指导、行业交流等多个方面，帮助初创企业解决不同角度遇到的问题。园区甚至还可以设立专项研究奖项，将奖项和奖金颁发给具有商业价值和转化潜力的学术研究项目。这些举措为初创企业提供了全方位的支持和激励。市场推广支持通

64、过线上渠道、内部出版刊物以及举办下线活动帮助入驻企业进行市场推广。企业可以利用园区内的公共空间举办各类活动。园区还可以代表或帮助企业对接参加大型展会和学术会议，以拓展市场和增强品牌影响力。28迎风笃行，拓新谋远|上海产业园区市场发展与展望白皮书2023产业属性增益，渗透园区投资各项维度回顾上海产业园区投资市场过往十多年的发展历程，主要可以划分为三个阶段。第一阶段为2011年至2015年间，受整体商业地产投资的攀升周期有利推动，上海产业园区成交规模稳步增长（年均成交量达到50亿元人民币），以机会型与增值型为策略的投资机构相对活跃。在这个阶段，投资逻辑和视角主要是基于类工业资产。在第二阶段（201

65、6年至2019年），上海商业地产的整体投资市场迈上新的台阶，年均投资总成交量过千亿元人民币，其中，办公楼的投资成交尤为活跃（占比55%）。产业园区物业的投资成为办公楼投资的自然延展，成交量与流动性显著增强（年均成交量达到140亿元人民币）。该阶段的特点表现为内资及外资地产基金的投资活跃度明显增强，并尝试通过以非核心区的类办公楼资产逻辑和视角投资产业园区物业。投资呈现多元模式，产业视角充实投资逻辑032020年以来，产业园区投资继续成为关注焦点，至2023年底，预计该阶段年均成交量将达到145亿元人民币。进入第三阶段，投资的主要特征转化为从产业的视角出发，而不再是传统的办公楼投资逻辑。以生命科学

66、物业为代表，其对环评、物业硬件条件等要求的特殊性和稀缺性加之租赁表现的韧性，使之成为最受追捧的热门标的之一。经济发展的结构性转型推动高新科技行业快速发展，进而带动产业园区的租赁需求。公募REITs的成功发行让更多不同类型的投资机构关注产业园区物业，拓宽了产业园区物业的退出渠道。产业园区的投资市场正朝多元化、精细化的方向迈进。29迎风笃行，拓新谋远|上海产业园区市场发展与展望白皮书2023数据来源：仲量联行图 39.上海产业园区年度投资总额及阶段性特征产业园区开始受到关注产业视角促进投资聚焦办公投资的自然延展阶段特征投资环境投资机构投资类型生命科学物业、研发类物业、土地开发机会、资产包工业产权及

67、纯办公业态、园区型多栋物业项目生命科学、人工智能、集成电路、新能源汽车、游戏等标的物业主力租户类型产业属性主导非核心区类办公楼资产投资视角05002000020202120222023Q1-Q3人民币（亿元）商业地产流动性增强、外资布局中国寻求高增长机会前期：内资地产基金占据市场主导后期：外资地产基金持续投资、内资开发商背景基金开始布局增值型为主、核心增值型科技互联网主导、金融后台、贸易、联合办公后期：去杠杆、内资机构融资成本上升、税务优惠前期：货币环境宽松，税务优惠、资本持续加码外资地产基金占据主导地位部

68、分内资自用买家机会型、增值型为主单栋物业为主传统制造业、化工制药、半导体等类工业资产外资地产基金、外资PE、自用买家、内资保险入场、Pre-REITs基金等前期：疫情影响、生命科学收获大量融资增值型、核心增值型、核心型、开发型、机会型后期：美元加息、地缘政治、公募REITs出台-20迎风笃行，拓新谋远|上海产业园区市场发展与展望白皮书2023数据来源：仲量联行2023年上海产业园区投资者调研问卷图 40.投资者背景：产业红利和短期供应压力 共同影响产业园区投资策略产业园区作为创新驱动、产业升级等国家战略的重要载体，长时段享有着产业红利提供的需

69、求增长动力，受到越来越多投资机构的关注。但与此同时，未来项目的新增供应以及短期内的租户趋于谨慎的租赁策略，也带给市场全新挑战。基于此，仲量联行邀请了60余家不同类型的投资机构参与本次投资者问卷调查，其中包括来自不同区域以及不同属性的投资者。问卷结果显示，投资者即便在短期内的市场承压情况下，依然抱有对上海产业园区极强的投资热情。在受访的投资者中，超过70%的投资机构已布局上海产业园区市场，同时，89%的投资者在未来三年将追加投资或考虑收购产业园区物业。56%中国内地11%中国港澳台地区15%亚洲其它国家及地区18%欧美国家及地区48%房地产基金20%开发商15%险资8%信托及REITs3%主权基

70、金/养老基金3%政府平台1%产业类私募股权投资机构2%自用型企业56%中国内地11%中国港澳台地区15%亚洲其它国家及地区18%欧美国家及地区图 41.投资产业园区的意愿及主要原因公募REITs政策拓宽退出渠道宏观经济支持下的产业红利租赁需求稳健租金增长稳定投资组合分散风险抗经济周期能力强资产价值有较大的上升空间政策性战略布局税收支持抗经济周期能力强政策性战略布局租赁需求稳健资产价值有较大的上升空间公募REITs政策拓宽退出渠道宏观经济支持下的产业红利税收支持租金增长稳定投资组合分散风险资产价值有较大的上升空间数据来源：仲量联行2023年上海产业园区投资者调研问卷62%已投资，未来三年内追加投

71、资27%未投资，但计划未来三年内投资89%9%已投资，未来三年不追加投资的投资者未来三年将追加投资或考虑收购产业园区物业注：字体颜色 表示产业视角因素/传统市场视角因素，字体大小为重要性排序31迎风笃行，拓新谋远|上海产业园区市场发展与展望白皮书2023图 42产业加市场双视角并行下的产业园区投资来源：仲量联行作为地区经济发展和产业培育的重要承载体，产业园区具备服务产业发展的独特属性，这也使得对于产业园区的投资有别于其他物业投资。如果继续采用传统的市场视角，尤其是办公楼的投资视角，产业要素的重要性将被一定程度削弱，从而影响投资测算的准确性和投资决策的针对性。在投资者的问卷中，我们发现不少投资机

72、构已经开始重视并采用产业视角，在地段选择、标的甄选、租户租金、投资模式等各方面，形成产业园区物业自成一体的投资逻辑。产业红利持续释放的同时，短期市场供应压力逐渐显现，双重预期因素的影响下，当前的上海产业园区投资市场呈现四大主要趋势。传统市场视角产业视角板块的产业定位及产业成熟度环评或研发属性；符合不同产业特性的建筑参数政策导向型产业，资本青睐型产业税收扶持、融资情况、税收及达产要求和限制PE+RE、产业拿地、企业售后回租科研氛围、周边人才公寓、子女教育资源孵化功能、政企对接、行业交流等地段 板块的供需关系、交通项目标的 项目物业品质及建筑参数租户 租户品质、租户结构、行业承付能力租金收益 WA

73、LE、租金增长空间、运营管理成本投资模式 传统办公投资模式配套 传统餐饮、酒店等配套设施资管 招商及物管为主32迎风笃行，拓新谋远|上海产业园区市场发展与展望白皮书2023园区物业的产业特性使得投资者在选择投资标的时，除了考虑传统商办投资因素，如物业品质、租户结构外，还要考虑更多与产业相关的因素。在板块甄别上，投资者增加了更多产业视角。问卷结果表明，所在区域的产业定位是投资者在甄选产业园区项目时，最为关注的核心要素，显著优先于板块的供求关系、交通便捷性等诸如此类的传统市场因素。符合宏观经济发展方向的产业定位，将不仅有利于所投项目的租赁去化，吸引优质租户，进而获得更多产业红利，同时未来退出时也将

74、具备更强的产业属性，有望通过产业类基础建设的形式发行公募REITs。在板块甄选方面，相较于过往阶段的成交，当前阶段（2020年后）投资者除了关注一直备受青睐的三大传统成熟园区核心张江、漕河泾、金桥之外，也展现出对另一些板块的热情，如周浦、康桥、合庆等生命科学行业或其他产业逐渐聚集的板块。尽管部分板块即将面临短期未来供应激增的压力，但成熟的产业氛围和逐渐成型的产业生态，让投资者对这些区域仍然充满信心。趋势一：板块甄别愈加重视产业定位数据来源：仲量联行2023年上海产业园区投资者调研问卷图43.投资者考虑投资产业园区物业时最看重的因素排序图44.投资者对各板块关注程度以及三个不同阶段产业园区大宗成

75、交项目成交年份高低投资者关注度2016至2019年2020至2023年三季度2016年之前所在区域的产业定位现金流收益表现所处板块供需关系现有租户结构层高/承重/排废等物业参数是否满足环评要求交通便捷性周边人才资源所在区域给予租户的税收优惠产业视角下的板块甄别因素商业配套办公投资视角下的板块甄别因素其他影响投资决策的考虑因素数据来源：仲量联行33迎风笃行，拓新谋远|上海产业园区市场发展与展望白皮书2023短期未来供应加大的预期下，投资者在评估投资标的物业的租户时趋于谨慎。以产业发展为导向，在租户评估方面，投资机构最关注租户的行业类型，其次为大面积租户占比和加权平均剩余租期，以期通过更多元化的租

76、户结构来分散市场风险。就租户行业而言，问卷结果表明投资者普遍更倾向于政策导向以及资本青睐的产业。以生命科学行业为例，尽管2022年以来，生命科学行业的投融资总额出现下降，但行业长期向好的发展趋势以及相对更高的承付能力及韧性，使生命科学依旧列为最受投资机构青睐的租户行业之首。此外，集成电路、人工智能作为其他两大上海先导产业，同样备受关注。新材料、新能源以及新能源汽车等具备明显产业政策扶持的赛道正逐渐受到重视。此外，投资机构对于高附加值和新兴行业租户也表现出了浓厚的兴趣。尽管在传统视角下这些行业的风险性较高、市场不确定性较大，对项目的租金收益贡献也有限，但超过80%的投资机构已考虑将这些未来产业和

77、新兴赛道内的初创公司纳入租户结构中，显示出了投资机构正不断加强的产业意识。趋势二：行业类型成为评估物业租户的核心考量数据来源：仲量联行2023年上海产业园区投资者调研问卷图45.评估标的物业的租户时，投资者所关注的各指标重要性排序图46.投资者所倾向的租户行业排序图47.其他正考虑或已纳入租户结构中的行业行业类型大面积租户占比加权平均剩余租期主力租户的落户及税收情况租金收缴率主力租户装修改造成本生命科学集成电路、芯片人工智能新材料及新能源新能源汽车制造业互联网游戏机器人金融专业服务业零售贸易高附加值的初创企业未来产业如脑机接口、食品科技、元宇宙等母公司的被投企业无34迎风笃行，拓新谋远|上海产

78、业园区市场发展与展望白皮书2023近期，疫情后的市场需求复苏较缓，使产业园区的租金走势在经历长期稳定增长后，出现承压下行的表现。叠加短期内未来供应增加的因素，多数产业园区投资者将其财务测算向谨慎保守转型。两年前，生命科学物业的稀缺性使投资者接踵而来，投资策略多以机会型或增值型为主，财务测算较为激进。而回归当下，产业园区投资者的投资策略更注重长期稳定的收益回报。在受访机构中，69%的投资者表示产业园区物业的财务测算较两年前更加谨慎。其中九成受访机构下调年租金增长预期以及去化速度预期，78.4%的投资者上调了初始和退出的Cap Rate（资本化率）。通过这些调整，投资机构提高了交易时对短期租赁市场

79、供需风险的把控。另一方面，财务测算上的谨慎趋势，也展露了投资者对园区物业的策略转变及调整，更多机构的财务测算更偏向长期稳定性收益。趋势三：财务测算趋于谨慎保守数据来源：仲量联行2023年上海产业园区投资者调研问卷图49.与两年前相比，财务测算各要素发生变化：与前两年相比，69%的受访投资者财务测算(Underwriting)趋于谨慎保守年租金增长去化速度初始资本化率退出资本化率贷款成本代理费用资本性支出预算 上调0.0%上调0.0%上调78.4%上调78.4%67.6%24.3%67.6%70.3%94.6%86.5%8.1%16.2%16.2%不变5.4%不变13.5%18.9%不变13.5

80、%不变8.1%增加减少13.5%不变增加下降 2.7%上升16.2%上调上调下调下调不变下调下调减少不变此外，作为产业发展的载体基础建设，产业园区物业特别是新建开发类的项目通常会有产业税收、达产或投资金额上的不同要求。考虑到财务测算和市场化运营等因素，这些要求制约了部分投资者对产业园区的投资标的选择。然而，产业发展上的积极预期及对中长期租赁市场的信心，投资者的观念也在发生变化，在所有受访投资者中，有接近四成愿意接受税收达产要求，尤其是政府平台类企业以及产业类私募股权投资机构。数据来源：仲量联行图48.上海核心产业园区市场租金表现0.01.02.03.04.05.06.0200420052006

81、200720082009200000222023Q3元/平方米/天4.5元/平方米/天35迎风笃行，拓新谋远|上海产业园区市场发展与展望白皮书2023产业视角正在不断渗透于园区投资的各个环节，对于投资机构的资本运作和产业运营能力要求也逐渐提高，因而推动了投资方式和投资主体朝着更多元化的方向发展。在产业视角下，产业园区物业投资演变出独树一帜的方式和策略。其中有两种模式特别受到关注。其一，自用型企业的售后回租受到众多市场参与者的关注，尤其是追求稳定现金流的险资和金融机构等。自用型企业通过出售产业园区物业，剥离其

82、非核心资产以达到回笼资金的目的，继而将资金投入至研发生产等企业主营业务中。其物业由投资机构运营维护，卖家成为项目内的主力租户，提供稳定的租赁收益，减少投资者的资管压力和租赁风险。其二，产业自用企业与资本联合投资开发。产业自用型企业可以通过与资本的合作，获得按需定制的物业空间，满足研发办公等各环节对物理载体的不同需求，并成为项目的主力租户。与此同时，投资机构也能够借助符合园区产业规划的企业，获得优质土地机会的同时完成税收达产等要求，实现产业方与资本方的互利双赢。另外，私募股权类的投资基金也开始布局产业园区的物业投资市场，形成PE+RE私募股权与地产基金相结合的投资新模式。PE、VC投融资的重点领

83、域往往是产业发展的主力行业，与产业园区的租户需求来源相契合。一些头部的私募股权机构通过其房地产基金业务以及被投企业的产业资质，帮助关联地产基金获得物业/开发投资机会，在产业发展的红利下，形成产业地产与私募股权的共振效果。趋势四：产业视角催生特有投资方式数据来源：仲量联行2023年上海产业园区投资者调研问卷图50.投资者所倾向的投资方式（可多选）独立投资与内资基金平台合作投资与外资基金平台合作投资与产业自用方合作投资与政府/管委会或管委会企业合作投资与国内开发商合作投资与产业类私募股权投资机构合作其他36迎风笃行，拓新谋远|上海产业园区市场发展与展望白皮书2023核心型及核心增益型投资策略显著增

84、多中国经济正处于新旧动能转换的关键时期，产业升级和创新步伐将持续加快，这为投资上海产业园区提供了一个历史性的机遇。投资者问卷结果显示，采用核心型及核心增益型投资策略的机构数量正在逐渐增多，接近62%的投资机构更倾向于核心增益型的投资策略，已经超越了传统的增值型或机会型的投资策略，而倾向于核心型投资策略的企业也超过半数（51%）。这主要是由于，在政策引导及产业红利双重作用下，相关行业租户可为产业园区项目提供可持续的现金流及稳定的回报率，这与当下大部分核心型及核心增益型投资者的资管要求最为匹配。与此同时，长期资本关注度的提升也给机会型投资提供了更多出售机会，考虑增值型和机会型投资策略的企业分别占到

85、60%和53%。举例来说，自2020年以来，生命科学物业投资赛道兴起，具环评属性项目的稀缺性使投资机构纷至沓来。众多房地产基金持续以相似的投资逻辑，寻找能够转换或改造为可环评项目，或其他产业红利所带来物业增值的投资机会。投资策略的差异化从预期的投资回报率可见一斑。在受访者中，多数投资机构对上海产业园区稳定期回报率预期在5.0%-5.5%之间，而退出时的预期回报率集中在4.5%-5.0%，可见市场对增益型物业的偏好及预期。值得注意的是，公募REITs所要求的派息率给产业园区的投资者在财务测算上提供了参考基准，接近45%的投资者对退出的回报率预期集中在4.5%-5.0%之间。此外，部分开发商及房地

86、产基金同时寻求困境资产或拿地自建的机会，对进入稳定期后的资本化率预期将略有提高。退出渠道的丰富进一步打开流动性 增长潜力总体上，产业园区物业的普遍持有期限为3-5年，与增值型的基金性质相吻合。值得关注的是，产业载体的特性也使得越来越多的投资者考虑将产业园区物业的投资周期拉长至5-10年，甚至长期持有。这与核心型和核心增益型基金相匹配。随着公募REITs市场逐渐扩大，更多产业园区物业投资者将考虑长远稳定布局。图5.投资者所倾向的投资策略（可多选）产业视角推升长期投资机遇，投资策略的多元化持续提高图53.投资者对上海产业园区物业预期的持有期限（可多选）图52.投资者对上海产业园区资产的资本化率要求

87、50.9%61.8%60.0%52.7%40.0%27.3%核心型核心增益型增值型增值型机会型机会型困境资产困境资产拿地自建拿地自建0%10%20%30%40%50%6.0%初始资本化率退出资本化率5-10年3-5年1-3年长期持有数据来源：仲量联行2023年上海产业园区投资者调研问卷数据来源：仲量联行2023年上海产业园区投资者调研问卷数据来源：仲量联行2023年上海产业园区投资者调研问卷37迎风笃行，拓新谋远|上海产业园区市场发展与展望白皮书2023图54.投资者对未来资本化率走势预期：图55.投资者计划的产业园区项目退出渠道（可多选）数据来源：仲量联行2023年上海产业园区投资者调研问卷

88、数据来源：仲量联行2023年上海产业园区投资者调研问卷随着产业园区投资市场日益成熟，产业园区物业的退出渠道愈加多元，除了传统的单个项目退出方式以外，新增的公募REITs也备受关注。截至2023年9月，全国已上市的28只公募REITs中，有九单产业园区基础设施REITs成功发行和扩募，其中多个底层资产为上海产业园区优质项目，更多项目仍在筹备发行中，未来通过公募REITs退出将成为产业园区物业重要退出机制之一。值得关注的是，尽管诸多现有物业的持有者尚无法直接成为公募REITs的发起人，但REITs的出台也为市场提供了Pre-REITs基金的投资空间。园区投资机构可以凭借自身的资管能力孵化Pre-R

89、EITs项目，改善项目的经营情况，使其达到稳定运营的项目要求，再将其出售给具备公募REITs发行能力的机构。此外，未来以资产组合形式退出也是投资者预期的主要退出渠道之一。园区物业的稳定性符合长线资本的投资偏好，资产组合的形式能够扩大标的总交易额，从而更能满足此类资本对交易规模的诉求。0%10%20%30%40%50%0%10%20%30%40%50%未来两年未来五年以单个资产退出通过境内公募REITs退出以资产包退出通过境外REITs退出就园区市场的收益预期而言，多数投资者认为未来五年园区投资市场的资本化率将保持平稳，然而，受短期内市场供应压力以及租赁需求复苏的不确定性影响，35%的受访者预期

90、未来两年的资本化率将有所上升。中长期而言，随着宏观经济导向下的产业红利持续释放，以及公募REITs逐步成熟，接近半数的投资机构相信未来五年资本化率将再次下降。“无论是公募REITs还是核心型物业投资的策略转型，都预示着产业园区的长期持有性，这些特性对投资机构的资管能力提出更高要求，考验持有者的运维能力。部分经验丰富的投资机构已超前设立针对园区物业的专业资管平台，在经营园区的过程中，将其资管能力向更全面、更精细、更具备产业思维的方向提升。园区投资者需要将产业视角贯穿投资的各个环节，方能聚势突围、行稳致远。38业务联系人：张静商业地产部总裁，中国区董事总经理，华东区俞则人商业地产部产业园区总监上海

91、庞树东投资及资本市场部负责人中国区孙翎投资及资本市场部负责人华东区庞溟研究部总监兼首席经济学家大中华区姚耀研究部总监中国区主要作者：丁婷研究部董事华东区susanT周经纬研究部分析师华东区leoJW冯文翰研究部副经理华东区朱品桦研究部高级分析师华东区仲量联行仲量联行2023年版权所有。保留所有权利。此处所载 所有信息来源于我们认为可靠的渠道。但我们不对其准确性做出任何保证或担保。仲量联行大中华区分公司北京北京市 朝阳区针织路23号 国寿金融中心8层 邮政编码 100004电话+86 10 5922 1300成都四川省成都市 红星路3段1号 成都国际金融中心1座29层 邮政编码 610021电话

92、+86 28 6680 5000 传真+86 28 6680 5096重庆重庆市 渝中区民族路188号 环球金融中心45楼 邮政编码 400010电话+86 23 6370 8588 传真+86 23 6370 8598广州广东省广州市 天河区珠江新城珠江东路6号 广州周大福金融中心 2801-03单元 邮政编码 510623电话+86 20 2338 8088 传真+86 20 2338 8118杭州浙江省杭州市 上城区新业路228号 杭州来福士中心 T2办公楼802室 邮政编码 310000电话+86 571 8196 5988 传真+86 571 8196 5966南京江苏省南京市 中山

93、路18号德基广场 办公楼2201室 邮政编码 210018电话+86 25 8966 0660 传真+86 25 8966 0663 青岛山东省青岛市 市南区香港中路61号 远洋大厦A座2308室 邮政编码 266071电话+86 532 8446 8816 传真+86 532 8579 5801上海上海市 静安区石门一路288号 兴业太古汇香港兴业中心一座22楼 邮政编码 200041电话+86 21 6393 3333 传真+86 21 6393 3080仲量联行微信号仲量联行小程序沈阳辽宁省沈阳市 沈河区北站路61号 财富中心A座21层 邮政编码 110013电话+86 24 3195

94、8555深圳广东省深圳市 福田区中心四路1号 嘉里建设广场第三座19楼 邮政编码 518048电话+86 755 8826 6608 传真+86 755 2263 8966天津天津市 和平区南京路189号 津汇广场2座3408室 邮政编码 300051电话+86 22 5187 4087武汉湖北省武汉市 硚口区京汉大道688号 武汉恒隆广场办公楼3908-09室 邮政编码 430030电话+86 27 5959 2100 传真+86 27 5959 2155西安陕西省西安市 雁塔区南二环西段64号 凯德广场2202-03室 邮政编码 710065电话+86 29 8932 9800 传真+86

95、 29 8932 9801香港香港鲗鱼涌英皇道979号 太古坊一座7楼电话+852 2846 5000 传真+852 2845 9117 .hk澳门澳门南湾湖5A段 澳门财富中心16楼H室电话+853 2871 8822 传真+853 2871 8800 .mo台北台湾台北市信义路5段7号 台北101大楼20楼之1 邮政编码 11049电话+886 2 8758 9898 传真+886 2 8758 9899 .tw关于仲量联行200多年来，作为全球领先的商业地产服务和投资管理公司，仲量联行（纽交所交易代码：JLL）始终致力于协助客户投资、建造、租赁和管理各类办公、工业、酒店、住宅和零售等物业。作为 财富 500强企业，公司2022财年收入达209亿美元，业务遍及全球80多个国家，员工总数超过103,000人。我们秉承“塑造房地产的未来，让世界更美好”的企业宗旨，整合全球平台资源并深耕本地市场，携手客户、员工和社群“向光而为”。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。