《钛媒体:2023寻找地产新动能:房企逆势增长案例研究报告(30页).pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《钛媒体:2023寻找地产新动能:房企逆势增长案例研究报告(30页).pdf(30页珍藏版)》请在三个皮匠报告上搜索。
1、1 目 录 前言.2 一、“背靠大树“型:华润、保利、中海.3(1)案例选取:归母净利润破百亿,稳居前三位.3(2)案例分析:央企背书,融资成本低,聚焦一二线.4(3)案例启示:结合自身特点制定战略,稳中求进.9 二、“注重品质“型:绿城中国.10(1)案例选取:首次跻身权益销额 TOP10,逆势涨超四成.10(2)案例分析:从客户出发不断创新,对位改善需求大势.11(3)案例启示:要保持品质口碑,需注重南北差异.14 三、“稳健运营“型:龙湖集团.15(1)案例选取:持续低杠杠运营,核心净利润稳中有升.15(2)案例分析:积极压降外债,非开发业务利润占比过半.15(3)案例启示:保持良好债务
2、结构,提前铺排融资资源.20 四、“因祸得福“型:复地集团.20(1)案例选取:曾从前十跌出百强,时至今日卷土重来.21(2)案例分析:依靠集团多元生态,以产业带动开发.22(3)案例启示:转型早,受集团战略影响大.23 五、“异军突起“型:伟星房产.23(1)案例选取:从“纽扣大王”转型“地产新贵“.23(2)案例分析:有实体母公司背书,稳健务实.25(3)案例启示:区域依赖度过高,未形成标准的产品线.26 小结.27 2 前 言 近年来,由于政策调控、市场信心下滑、疫情影响等因素的叠加,房地产市场持续低位运行,房企业绩普遍出现下滑,行业经历剧烈洗牌,格局持续分化。曾经的“宇宙最大房企”,挣
3、扎在爆雷线上;曾经的地产首富,已被采取强制措施。行业变动之剧烈,堪称“高岸为谷,深谷为陵”。当前,房企中报季已经落下帷幕。大部分房企顶着压力陆续交出了上半年的答卷。在发布财报的 185 家房企中,超 90 家房企营收实现增长,但同时实现净利润增长的房企仅有 30 余家,大部分房企“增收不增利”。此外,亏损企业数量持续上升,亏损程度进一步扩大。2023 年上半年,实现盈利的房企,盈利总额为超千亿元,而亏损的房企亏损总额却超两千亿元。虽然很多房企在上半年积极自救,但实际结算下来,“赚的还没亏的多”。行业剧烈调整下,仍有房企逆流而上。一些房企立足于内,通过低杠杠运营、持续深耕,以及创新性提升自身产品
4、和服务品质,进而实现效益提升;一些房企着眼于外,布局新赛道、开发新模式,实现逆势增长。钛媒体国际智库推出“寻找地产新动能”专题,意在为行业挖掘亮点,为企业提供镜鉴。从近期各大房企陆续公布的业绩及第三方机构发布的房企销额排名来分析,始终位居前列或销额实现连续上升的房企,主要可以分为 5 类:1)“背靠大树”型自身实力就相对雄厚的国央企,背靠母公司,拥有较强的政企关系、资金实力和资源优势,融资成本低,同时结合自身特点制定战略,例如华润、中海、保利。2)“注重品质”型专注自身产品,从客户需求出发不断创新,对位改善需求大3 势,例如绿城中国。3)“稳健运营”型内生式驱动,持续低杠杆运营策略,例如龙湖集
5、团。4)“因祸得福”型由于种种原因,在普遍“三高运营”模式下未加杠杆,被迫提前转型布局或抛售资产等反而企稳,例如复地集团、新城控股、万达集团。5)“异军突起”型依托母公司强大主业,切入地产,深耕城市,注重打造产品口碑,例如伟星房产、美的置业。钛媒体国际智库在此分类的基础上,选取了具有代表性的 7 家房企进行案例研究分析,分别从案例选取背景、客观因素及主观战略、案例启示方面出发,探索它们何以逆势增长,哪些又是值得其他房企学习的。一、“背靠大树“型:华润、保利、中海 行业下行周期下,稳健型国央企一直占据各大榜单前列并保持较高韧性,开始释放经营红利。本报告以上半年归母净利润位列前三位的大型央企为例,
6、分析其既有共性及差异化打法。案例选取背景:华润、中海、保利三大央企归母净利润破百亿,稳居前三位。从 2023 年上半年归母净利润 TOP20 房企可以看到,华润置地、中国海外发展、保利发展分别位居前三位。经过收集资料并整理对比发现,以上三家大型央企能够占据榜单的前三名,既有共性也有一些差异化。4 数据来源:各房企年中报,钛媒体整理 共性 1:央企品牌背书,背靠母公司,拥有较强的政企关系、资金实力和资源优势。华润置地依托我们的生活方方面面离不开的央企华润集团;中国海外发展依托代表着中国房建领域的最高水平的央企中国建筑;保利发展依托实力雄厚的军工央企保利集团。在当前房企爆雷、楼盘烂尾,无法按时交付
7、的大环境下,三者除了有央企品牌背书,在赢得客户的信任感上具备优势外,由于其背靠母公司,在政企关系、资金实力和资源方面都具备一定优势,有助于其持续稳健运营。共性 2:保障现金流相对充足,资产负债结构相对合理,融资成本处于行业较低水平。稳健的财务情况以及较低的杠杆率,能够让房企在当前的市场环境下稳健发展,并且拥有更多购地机遇,为后续的扩张打下基础。截至 2023 年上半年,华润置地现金及银行结存 1293.4 亿元,较上年末增加 318.8 亿元;现金短债比 2.22,长短期债务比 2.84,较 2022 年期末分别提升 0.63 和0.29。净负债率进一步降低 10.3 个百分点至 28.5%,
8、保持在行业低位;“三道红房企归母净利润排名TOP20排名房企名称营业收入(亿元)营收同比归母净利润(亿元)归母净利润同比1华润置地729.710.11%137.3829.56%2中国海外发展891.60-14.10%134.90-19.43%3保利发展1369.7823.71%122.2212.90%4万科2008.93-2.91%98.70-19.24%5龙湖集团620.44-34.56%80.587.73%6合生创展集团150.8014.50%39.03-38.92%7绿地控股1741.97-14.84%26.10-37.87%8绿城中国569.76-11.98%25.4541.32%9新
9、城控股417.68-2.42%22.79-24.28%10越秀地产320.952.56%21.7727.55%11招商蛇口514.42-10.63%21.5314.09%12雅戈尔58.72-38.51%20.65-34.08%13华发股份314.7825.89%19.264.35%14建发股份3834.264.82%19.23-29.05%15中国海外宏洋集团271.72-8.81%17.19-29.83%16滨江集团270.29152.84%16.3727.41%17新湖中宝26.38-43.96%16.1346.32%18金地集团367.7531.19%15.32-22.06%19建发国
10、际集团243.5943.71%12.8452.50%20南京高科27.7286.60%11.58-17.58%5 线”保持绿档达标,负债结构优化、财务水平稳健。截至上半年末,华润置地加权平均融资成本下降 19 个基点至 3.56%,维持在行业较低水平。数据来源:企业公告,钛媒体整理 截至 2023 上半年,保利发展货币资金余额相比于期初减少了 15.84%至 1486亿,保持在总资产 10%左右的合理水平。剔除受监管的预售资金以及其他受限制现金 569.14 亿元之后,企业的非受限现金短债比为 1.49,相比于期初降低了 0.08,整体来看企业现金覆盖短债倍数仍然较高,在手现金较为充裕。净负债
11、率相比于期初降低了 2.01 个百分点至 62%,企业仍然稳居“绿档”。与此同时,2023 上半年保利发挥规模央企财务优势进行低成本融资,因此让 2023 年中期企业的综合融资成本相比于期初下降了 0.54 个百分点至 3.73%,融资成本持续处于行业极低水平。29%2.220.000.501.001.502.002.503.000%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2020年2021年2022年2023年H华润置地2020年至今负债指标情况净负债率现金短债比6 数据来源:企业公告,钛媒体整理 截至 2023 年上半年,中国海外发展银行结余及现金为 1142.1 亿
12、元(包括受规管的物业预售所得款为 345.2 亿元),较年初增长 3.5%。扣除受限制现金后的现金短债比为 1.67,长短期债务比 4.26。净负债率同比下降约 3 个百分点至 36%,加权平均融资成本 3.54%,处于行业极低水平。数据来源:企业公告,钛媒体整理 共性 3:聚焦一二线等核心城市布局,加大拓展力度,土地储备充足。62%1.490.000.200.400.600.801.001.201.401.601.802.000%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2020年2021年2022年2023年H1保利发展2020年至今负债指标情况净负债率非受限现金短债比
13、36%1.670.000.501.001.502.002.503.000%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2020年2021年2022年2023年H1中国海外发展2020年至今负债指标情况净负债率非受限现金短债比 7 据中指数据统计,2023 年上半年权益拿地金额排名中,华润置地、保利发展以及中国海外发展仍占据榜单前 3 位。土储为房企业绩持续增长夯实了基础,在行业整体拿地不积极的情况下,三家房企依然积极布局扩储。数据来源:中指数据,钛媒体整理 且在拿地布局的城市能级上,全部选择聚焦核心一二线城市。华润置地上半年新增投资中,一二线城市投资权益地价和总可售货值占比均
14、为 93%;保利发展也仍然重点投资一二线城市,上半年一二线城市拿地总建面占比达到 65%;而中国海外发展上半年摘得的地块全部位于一二线城市,未在三四线城市局部,而其布局结构最大的看点是北上广深四个一线城市的新增货值占比高达 45%。除了新增投资外,以上三家的总土储量也较为充足。据克而瑞数据统计,截至 2023年中期,华润置地总土地储备建筑面积达 6548 万平方米,权益土地储备建筑面积4518 万平方米,权益比约 69%。无论是开发物业储备面积还是投资物土地储备面积,一二线城市的权益面积占比都处于较高水平,占比达到 7-8 成。土地储备可满足未来 3-4 年的发展需求。439400371276
15、258017534.6%24.2%22.1%36.7%40.0%23.2%35.0%38.2%10.8%27.6%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%0500300350400450500华润置地保利发展中海地产建发房产绿城中国招商蛇口越秀地产滨江集团龙湖集团万科2023年上半年权益拿地金额TOP10房企与拿地销售比权益拿地金额(亿元)拿地销售比8 数据来源:企业公告,克而瑞 保利发展总土地储备为 14548 万平方米,相比于期初减少了 11.6%,但仍然足够保证企业 3-5 年的开发,土地
16、储备较为充足。得益于上半年拿地的高权益比例,保利发展总土储的权益比例达到了 68.2%,创下了近年来的新高。就城市能级分布来看,仍然以一二线城市为主力,占比超 5 成。数据来源:企业公告,克而瑞 中国海外发展土地储备 3917 万平米,权益土地储备建筑面积 3295 万平方米,权益占比高达 84%;其中在一线(含中国香港)和强二线城市的土储 2760 万平米,对应货值占比 81%。但如若加上中海宏洋的土地储备 2179 万平方米,则中海地产系列公司合计拥有土地储备 6096 万平方米,对应货值约 1.09 万亿元,可支持未来三年销售。686868096873647865486200630064
17、006500660067006800690070002019年2020年2021年2022年2023年H12019年至今华润置地总土储情况(万平米)总土地储备面积(万平米)80645.6%65.9%67.3%67.7%68.2%64%65%65%66%66%67%67%68%68%69%02000400060008000400000002019年2020年2021年2022年2023年H12019年至今保利发展总土储及权益占比情况总土地储备面积(万平方米)总土储权益占比11.0%42.7%45.8%各能级城
18、市占比一线二线三四线注:土地储备面积=总建筑面积-累计签约面积 9 数据来源:企业公告,克而瑞 案例启示:结合自身特点制定战略,稳中求进。华润置地持续巩固“3+1”一体化业务模式,以多元化业务协同主业 2023 年上半年,华润置地坚持“城市投资开发运营商”战略定位,持续巩固“3+1”一体化业务模式,即开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务以及生态圈要素型业务。经营性不动产业务随着消费类基础设施公募 REITs 获得政策支持,将积极向资管业务转型。华润万象生活积极向城市空间运营服务商转型,拓展城市空间项目 29 个。生态圈要素型业务实现有质量的规模增长,在代建代运营、长租公寓等业务上持
19、续发力。保利发展持续发挥城市深耕优势,稳扎稳打去库存 2023 年上半年,保利发展核心 38 城销售金额占比 87%,同比提升 8 个百分点。同时,去库存成为保利发展 2023 年上半年的重点。2023 年上半年末保利发展的新开工面积同比减少 44%至 626 万平方米;存货规模降至 8546 亿元,较期初减少了 2.6%,其中已建成待出售物业相较于期初减少了 25.8%至 1241.04 亿元。去库存效果显现,但是新开工面积偏低也有可能会影响未来的项目开盘及销售增长。7022977245320300040
20、0050006000700080009000100002018年2019年2020年2021年2022年2023年H12018年至今中国海外发展及中海宏洋总土储情况(万平米)中国海外发展中海宏洋10 中国海外发展在合作开发、收并购和城市更新方面将进一步发力 中国海外发展在投资策略方面仍坚持“三个主流”,即投资主流城市、主流地段、主流项目。2023 年上半年,中国海外发展已顺利推进北京中信城、上海建国东路两大城市更新项目;8 月 25 日中海近 13 亿从碧桂园手中收购广州亚运城项目剩余 26.67%权益,成为其 100%持股股东。由于背靠母公司,资金实力雄厚,品牌背书下,融资成本也一直处于较低
21、水平,此类“背靠大树”型房企,确实在当前市场环境下“好乘凉”。在投资布局和策略上,聚焦核心城市,持续深耕,并一直伴随市场的变化探索新的发展路径,稳中求进也是它们位居前列的重要原因。二、“注重品质”型:绿城中国 在住宅回归居住属性的大势下,能够穿越周期的,必然是那些将始终将高品质产品作为核心竞争力的企业。本报告以绿城中国为例,由于其品质标杆的初衷不变,从客户需求出发不断创新,对位改善需求大势,二手房的保值性及溢价率也高于周边其他项目,首次跻身权益销额 TOP10。案例选取背景:首次跻身权益销额 TOP10,逆势涨超四成。绿城中国(03900.HK)2023 年中报显示,上半年绿城中国总合同销售金
22、额 1342 亿元,同比增长 19%,位列行业第 7。自投销售额 982 亿元,同比增长 16%,位列行业第 8;自投权益销售额 633 亿元,同比增长 40%,首次跻身 TOP10,位列行业第 9。11 数据来源:企业中期业绩报告,中指数据 绿城中国除了销额表现相对亮眼,上半年实现净利润为46.41亿元,其归母净利润25.45亿元,同比增长 41.3%。绿城中国董事会主席张亚东在业绩发布会中强调,现在房地产行业出现了 4 个变化:从增量时代发展到了存量时代;供求关系从供大于求发展到供小于求;市场结构从刚需为主的阶段发展到了改善为主的阶段;房屋功能从金融属性回归到居住属性。那么当前绿城中国又是
23、如何适应这四个变化,在普遍业绩惨淡的背景下,实现涨超四成的?1.产品层面从客户需求出发不断创新,对位改善需求大势当前市场进入存量时代,供需关系发生转变,市场结构也以改善需求为主。在产品结构上,绿城的产品以改善型为主,刚需部分相对较少,正好顺应了当前的市场大势。在产品创新上,绿城不断在实践中突破,从丹桂花园、杭州九溪玫瑰园到诚园、蘭园的园系,再到凤起系典藏作品,绿城的产品创新一直行走在行业前列,是“自我+用户”驱动的结果,真正做到了从客户出发。据第三方机构评估,绿城产品平均溢价率超 20%,部分产品溢价率超 50%(数据来源:房天下)。45752651
24、63347629.8%17.9%-3.7%-30.6%52.7%44.8%66.3%16.7%39.7%11.8%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%0200400600800016001800中海地产保利发展万科碧桂园华润置地招商蛇口建发房产龙湖集团绿城中国滨江集团2023年上半年TOP10房企权益金额及同比增速对比上半年权益销售额(亿元)同比增速增速均值14.4%12 据绿城官方数据显示,其二手房相对周边项目溢价率更高。如杭州绿城江南里中式院墅,当周边 3 公里二手房售价 6 万/时,绿城二手房却售价 10 万+/;据贝壳数据显示,
25、对比昆明高新区板块均价,整个区域房价最贵为绿城诚园,挂牌均价约 1.8 万/,高于整体板块成交均价约 7000 元/等等数据,都代表了对绿城产品的认可。据中指研究院发布2023 中国房地产顾客满意度调查报告显示,绿城 2023 年顾客满意度达到 91.2 分,且涨幅高于 TOP10 均值。从城市来看,绿城在其聚焦的 25 个核心城市中的 20 个城市满意度位列前五位。2.聚焦投拓一二线城市,占据核心资源据中指数据统计,2023 年上半年,绿城中国拿地权益金额达到 251 亿元,位列房企上半年拿地权益金额排行榜的第 5 位。且在拿地权益金额 top10 企业中,绿城的拿地销售比位列高位,且控制在
26、政策要求的 40%红线范围内。而万科、保利、中海和招商蛇口则缩减拿地规模,拿地权益比低于 30%,这也给绿城提供了未来业绩赶超的机会。数据来源:企业中期业绩报告,中指数据 虽然绿城在拿地扩张,但其在布局上,持续坚持“狙击聚焦、精准高效”的投资策略,4394003789.6%24.2%22.1%36.7%40.0%23.2%35.0%38.2%10.8%27.6%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%0500300350400450500华润置地保利发展中海地产建发房产绿城
27、中国招商蛇口越秀地产滨江集团龙湖集团万科2023年上半年权益拿地金额TOP10房企与拿地销售比权益拿地金额(亿元)拿地销售比 13 绿城主要聚焦核心一二线城市,一二线城市的新增货值占比高达 89%。一二线城市核心地段的资源占有更具备改善盘的特性,综合考虑现有趋势下的去化流速和利润,以保障业绩的实现。3.加大权益购地比例,提升自身盈利,规避合作风险 在营业收入、毛利均不及去年同期时,公司的股东应占利润、每股基本盈利等均较去年同期大幅增长。管理层致力于提高开发项目权益,最终使绿城在行业毛利率大幅下降的背景下,股东应占净利和每股盈利实现了逆势增长。上半年绿城的权益拿地金额为 251 亿元,拿地权益比
28、率达到 79%,权益比率在去年 76%的基础上再提高 3 个百分点。拿地权益比率的提高,不仅可以提高自身的盈利能力,还可以尽可能规避合作的风险。4.积极优化债务结构,保障资金流动性 绿城短债占比稳定在 20%左右,现金短债比 2.2 倍;融资成本持续降至 4.4%。2023 年上半年,绿城中国的销售回款率保持 109%高位,有效支撑现金流及再投资。绿城的现金短债比为 2.2 倍,符合三道红线要求,具备较高的偿债能力。与此同时,绿城积极优化债务结构,上半年短债金额310.6 亿元,1 年内到期借款占总借贷的 21.8%,维持在较低水平,债务结构相对合理。14 数据来源:企业中期业绩报告 5.“降
29、本增效、运营提速“双管齐下 绿城中国在控制成本方面,人力成本、日常运营成本和销售开支也均有明显下降,尤其是销售开支同比降幅近 3 成。其营销费用的下降,得益于绿城更精准有效的营销策略,在持续降本增效的基础上,仍能实现销售业绩的平稳提升。在运营提速方面,绿城上半年进一步缩短各项标准化流程的周期,从拿地到首次开盘的平均周期仅为 4.7 个月,同比下降 22%。做好了拿地前的充分研判工作以及拿地后的营销铺排,缩短了开发周期,加速开发节奏。案例启示:从客户需求出发不断创新并进化产品,对位改善需求大势,具备产品层面的竞争优势。但南北差异大,不能简单照搬,其他配套的完善也不容忽视。在当前市场产品快速的迭代
30、更新,极为“内卷”的情况下,在产品力方面脱颖而出是重中之重。正是绿城对用户需求的不断钻研以及对产品的品质坚持,才让其产品在当前市场环境下有着较强的竞争优势。对于绿城来说,南北方除了产品的喜好及建筑规范不同外,需要注意不同产品线对南北19.2%21.8%40.2%45.4%40.6%32.8%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2022年2023年上半年2022年至今绿城中国到期债务结构变化1年内到期1-2年内到期2年以上到期15 方的适配度,还要注意园林等其他配套的适配性。一向主打园林的绿城确实对园林的造诣深厚,在南方备受欢迎。但移到了北方,气候环境不同,其后期的
31、维护成本也会加大,实景四季的兑现也可能差强人意。一开始确实可以给北方客群带来差异化从而达到眼前一亮,吸引不少客群。但入住后的客群也普遍反映其园林的实用性不高,一年大部分时间的观感也没有想象中尽人意,夏季蚊虫也普遍较多,并表示后续可能也不会为此买单。因此回归居住属性本身,除了产品创新外,园林景观等配套因地制宜的升级也不能忽视。行业充分竞争之下,各大房企陆续意识到了产品的重要性,纷纷加快提升品质的步伐。绿城也需要更用心地钻研产品及配套,在细节上不断突破,维持在品质上的优势。三、“稳健运营”型:龙湖集团 当前不少房企爆雷,源自”高杠杆、高负债、高周转“发展模式带来的伤害。持续“低杠杆”运营的房企,优
32、势也在逐渐凸显。本报告以龙湖集团为例,当多数企业选择又快又容易地赚钱时,保持清醒克制,以良好的债务结构,连续 7 年属于绿档企业,稳健的财务也成为龙湖拥有战略主动性的前提。案例选取背景:持续低杠杠运营,核心净利润稳中有升。据龙湖 2023 年中报显示,今年 1-6 月实现归属于股东的净利润 80.6 亿元,较去年同期增长 7.7%,股东应占核心净利同比增长至 65.9 亿元。当下市场环境中,龙湖集团能够实现核心净利润的正向增长,又是如何做到的呢?1.年内已无较大还债压力,“低杠杆”运营优势凸显16 当多数企业选择又快又容易的赚钱时,行业的少数之一龙湖保持了清醒的克制,在探索新发展模式这条路上,
33、“低杠杆”运营优势就此凸显,稳健的财务盘面也成为了龙湖拥有战略主动性的前提。在偿债能力方面,年内已无较大偿债压力,属于绿档企业。2023 上半年龙湖持有在手现金 724.3 亿元,总有息负债为 2070.9 亿元。上半年,龙湖现金短债比为 1.96 倍,剔除预售监管资金及受限资金后,现金短债比为 1.27 倍;长短债比 4.59。此外,净负债率为 57.2%,较 2022 年略有下降;剔除预收后的资产负债率为 61.9%,已连续 7 年属于绿档企业。数据来源:企业公告,克而瑞 今年 7-8 月,龙湖已累计偿还 83.7 亿元公司债。至此,2023 年内境内到期公司债已基本还清,仅余 11 月到
34、期的 1.19 亿元。此外,将于 2024 年 1 月到期的 153 亿港元银团贷款,已提前偿还 72 亿港元,并计划年内全部提前偿还剩余部分。也正由于龙湖大股东的提前铺排,用以股代息的方式,近两年有近百亿返投回上市公司,让龙湖成为少数财务上安全的民营房企之一。但短期有息负债相比年末增长 79%至 370 亿元,短期有息负债占比从年末 10%上升至51.02%46.46%46.66%58.06%57.21%66.47%66.03%67.41%64.76%61.95%4.364.203.882.611.2700.511.522.533.544.550.00%10.00%20.00%30.00%4
35、0.00%50.00%60.00%70.00%80.00%2019年2020年2021年2022年2023年H12019年至今龙湖集团偿债指标净负债率剔除预收后的资产负债率非受限现金短债比17 18%。随着短债比例上升,现金覆盖倍数下降,短期内将考验龙湖的运营回款能力。从上半年融资动作来看,龙湖整体借少还多,积极压降外债,但在经营性物业贷、境外银团、中债增债券等方面仍有所考量。截止 2023 上半年,龙湖集团的平均借贷成本为4.26%,坚持低成本的融资渠道,平均贷款年限为 7.19 年。平均借贷利率提升主要是由于海外银团存量利率为浮动利率,随着美元加息利率有所波动。2.非开发业务利润占比增至过
36、半,多元发展效果显现利润稳定增长的背后,是龙湖聚焦开发、运营、服务三大业务的新发展模式,正发挥效果。龙湖集团利润结构逐步优化,非开发业务利润占比增至过半。三大业务板块涵盖地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造等多航道业务的协同发展,实现全国一二线高能级城市的全面布局。龙湖的利润结构也在逐步优化,2023 年上半年,非地产开发业务营收占比上涨至近 2 成,较 2022 年期末上涨超 10%,且非开发业务利润占比增至过半。数据来源:企业公告,克而瑞 6.4%6.1%6.8%7.4%8.4%9.4%19.6%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%2017年2018年201
37、9年2020年2021年2022年2023年H12017年至今非地产开发业务营收占比18 从利润率水平来看,经营性业务拉升毛利率。2023 上半年龙湖的毛利率为 22.4%,相比 2022 年上升约 1.2 个百分点;其中开发业务毛利率为 14.3%,相比 2022 年下降了3.6 个百分点;但运营业务及服务业务毛利率均有提升,分别为 77.3%及 31.9%。由于上半年龙湖运营及服务业务实现了 50%以上的毛利占比,从而导致龙湖毛利率整体的上升。此外,上半年龙湖归母净利率为 13%,相比 2022 年上升 3.3 个百分点。数据来源:企业公告,克而瑞 2023 上半年,龙湖集团运营业务不含税
38、租金收入为 63.3 亿元。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为 77.0%、19.4%和 3.6%。此外上半年,龙湖集团服务业务及其他不含税收入为 58.4 亿元,同比增长 13.0%。截至 2023 年上半年,龙湖物业在管面积达 3.5 亿平方米,龙湖商业已布局全国 32 座城市,已开业商场建筑面积为 762 万平方米(含车位总建筑面积为 980 万平方米),整体出租率为 95.4%;长租公寓业务也继续寻找增量,长租公寓业务方面,已明确四条产品线,分别是长租公寓“冠寓”、产业办公“蓝海引擎”、服务式公寓“霞菲公馆”、活力街区“欢肆”,其中冠寓已开业 11.9 万间,整体出租率为 93.7%
39、;此外在代建领域,截至目前龙湖龙智造已累计获取建管项目 50 余个,总建筑面积超 900 万平方米,4250662034%29%25%21%22%12%11%11%10%13%0%5%10%15%20%25%30%35%40%05000250030002019年2020年2021年2022年2023年H12019年龙湖利润规模及盈利指标走势营业收入(亿元)毛利率归母净利率19 其中超 90%的建管项目分布在核心的一、二线城市。3.布局核心一二线城市,加强营销费率管控在投资拿地方面保持谨慎,集中在一二线主力城市布局。2023 上半年龙湖新增土地 20块
40、,新增土储总建筑面积为 257 万平方米,新增土储总价为 245 亿元;新增货值达约546 亿。总体来看,自 2022 年开始龙湖在土地市场表现谨慎,投资支出也减少明显,但仍是为数不多仍在拿地的民营房企。从拿地的城市能级分布来看,2023 上半年龙湖未有在三四线城市拿地,其中二线城市新增土储建面占比 84%;而一线城市占比 16%,包括上海、深圳及广州。未来龙湖表示仍会重点聚焦 20 个主力城市和 14 个机会城市,以销定支,将拿地的投资额跟销售回款动态匹配。数据来源:企业公告,克而瑞 近年来龙湖也一直在加强对营销费率的管控,营销费率持续降低。在当前市场环境下,开源节流,降本控费,是房企活下去
41、的“主旋律”,也成为了头部房企的共识。5448257845124574%72%57%65%66%0%10%20%30%40%50%60%70%80%05000250030002019年2020年2021年2022年2023年H12019年至今龙湖集团新增土储走势新增土储面积(万方)新增土储总价(亿元)权益建面占比备注:2020年、2021年拿地总价为权益总价16%84%2023年上半年新增土储建面分布占比一线城市二线城市20 数据来源:企业年报、明源地产研究院 2023 上半年龙湖集团实现全口径销售金额 985.2 亿元,同比增
42、长 15%;全口径销售面积579.9万平方米,同比增长12%。但据了解,龙湖上半年的实际平均去化率仅为41%,意味着存量货源占比将增加,下半年还将有 800 亿的新增货源入市,在行业回暖乏力的背景下,库存项目的去化压力也将加大,因此去库存也是龙湖下半年的重中之重。案例启示:保持良好债务结构,提前铺排融资资源,来应对风险或波动。大部分房企的亏损原因,都指向市场环境及房地产销售下行,但客观来看,更多还是由于前期自身太过激进。如若像龙湖一般保持清醒,量入为出,保持良好的债务结构,提前铺排融资资源,来应对风险或波动,至少局面不用这么被动,也就能够相对安全地跳出行业洗牌的泥潭了。四、“因祸得福”型:复地
43、集团 在前几年房地产行业高速发展下,不少房企激进加码,快速扩张。但也有房企由于自身原因而未加杠杆,被迫转型。不过现在来看,反而是“因祸得福“。例如新城因”董事长事件“造成重大危机,而未能跟进加码;万达也因多种原因,出售了国内大量资产,上市房企2020年2021年2022年2022年营销费率增幅龙湖2.73%2.45%2.13%-0.32%中海1.89%1.56%2.17%0.61%招商蛇口2.30%2.44%2.23%-0.21%雅居乐2.97%4.25%2.28%-1.97%绿城3.53%2.87%2.28%-0.59%万科2.54%2.83%2.46%-0.37%碧桂园2.97%2.93%
44、2.63%-0.30%保利发展2.83%2.59%2.68%0.09%越秀2.62%2.77%2.82%0.05%华润2.98%2.87%2.85%-0.02%富力3.79%4.79%3.88%-0.91%21 在与融创、富力达成“世纪大交易”的同时,还陆续甩卖多个海外项目以此来规避风险。本报告以复地集团为例,由于其母公司对地产板块的收缩而“未加杠杆”,被迫提前转型布局,另辟蹊径,转换产城融合策略,一度掉队,如今反而逆势重返百强。案例选取背景:曾从前十跌出百强,时至今日卷土重来。成立于 1994 年的复地,是国内很早入局地产行业的企业之一,隶属于复星集团旗下,曾在 2004 年成为第二家在中国
45、香港上市的内陆房企,销售规模排在全国前十,地产版图从上海扩张至环渤海经济圈。不过,受制于港交所的严格管控,复地未能接入母公司复星国际的资源,股价长期被低估,上市反而成为发展的掣肘。2011 年初,复星国际以 22 亿港元实现了对复地的私有化。这也成为了集团收缩地产业务重要的分水岭。2018 年,借道豫园股份重返 A 股的复地,继续裹足不前。经过房地产行业多轮的洗牌,据克而瑞公开房企销售金额榜单,2019 年复地甚至已经跌出了百强,位列第 103 位。其中的主要缘由:1.母公司复星的战略调整下,复地多次换帅,地产板块被逐渐边缘化;2.意识到“三高”扩张不长久,另辟蹊径,转换产城融合策略;3.拿地
46、策略只有勾地一种,远离招拍挂的喧嚣。不过前瞻性转型,远离当时喧嚣的招拍挂市场,如今也是其没有爆雷的原因。时隔 3 年,又逆势重回百强。2023 年 1-7 月复地以全口径销售额 111.6 亿元,较去年同期增长超 2 成,位列房企第 74 位,已连续两年实现增长,较 2021 年跃升 57 位。数据来源:克而瑞公开房企全口径销额榜单,钛媒体整理 年度全口径销售金额排名全口径销售金额(亿元)同比同期2018年70371.22019年103228.3-38%2020年102255.712%2021年131153.3-40%2022年80204.033%2023年1-7月74111.624%2018
47、年至今复地全口径销售金额汇总22 1.前瞻 10 年转型布局,探索迭代“蜂巢模式”其实早在 2013 年,复地意识到了当时行业高地价、高成本、高房价之忧。复地的逻辑是在城市化进程 2.0 中,产是核心,房是配套。以“产城融合”为理念的蜂巢模式应运而生。复地提出“蜂巢城市”的理念,核心是围绕城市发展的产业升级需求,以产业思维为支撑,提供多元化、多形态、多层次的定制化产业解决方案。复星蜂巢打造了许多城市的地标,例如:长沙复地滨江金融中心,这座金融蜂巢位于湖南金融中心核心位置,紧密贴合湘江新区“2+3”特色产业布局;三亚的亚特兰蒂斯已经被也被大家熟知,也是休闲旅游的度假新地标。目前,复地正在全国多个
48、城市落地包括医疗健康等领域在内的多只产业基金,同时,复地通过旗下的设计、代建、商业管理、物业管理等多个专业板块,通过“品牌输出+代建、代销、代管”等模式,实现复地轻资产全周期价值链的输出。已经与合肥市相关政府部门和在地企业,签订战略合作框架协议,将在生物医药产业,总部经济及科创蜂巢项目,产业园招商运营等具体项目上展开合作。2.依靠复星集团“多元生态”作为后盾复地是最早提出“产城融合”的地产公司之一,依托复星集团,成为国内少数真正能够将产业做实的房企。复星集团旗下有着众多产业企业,在快乐、健康、富足、智造等四大领域有着众多产品线,且大多数在诸多行业中占据着各自的核心地位。复地背靠复星集团的众多产
49、业,可以依托复星集团调配各方资源,这些产业资源入驻新开发业态之后,也能够吸引更多的产业。这也是复地的后盾和核心竞争力。3.以产业带动城市开发,在城市核心区域“聚焦标杆”当前,许多城市都格外重视产业规划与培育,因为只有将产业吸引过来,才能容纳足够多的就业人口,激活当地的经济,创造税收和消费,推动城市生长、更新和升级。23 复地将复星旗下的多元产业优势与土地开发结合在一起,用产业带动城市开发。在中心地段打造核心地标,同时进行周边区域多种业态的开发:有高端办公楼、商务中心、体验式商业 Mall、还有高档住宅等,利用产业集聚形成规模效应。案例启示:结合自身特点及背景资源前瞻性转型布局,同时战略制定也要
50、有长期主义。形成较强的自我控制体系也至关重要。2021 年,中央经济工作会议上首次提出:房地产要探索新的发展模式。而后来一系列会议和政策指引,也在逐步引导房地产企业转型,告别过去纯粹单一的住宅开发模式,从城市更新、产城融合中,激活城市经济、支持城市升级,探寻开发地产利润之外的“第二增长曲线”。目前已经有房企纷纷转型布局代建、产业、物业等行业。复地利用复星的资源,在这方面走出一条自己的道路。与专注房地产开发为主营业务的品牌房企相比,复地在开发建设、规划设计、营销招商等方面都还没有很强的自我控制体系。而母公司复星集团更热衷于多元化发展模式,也可能会影响复地的发展。五、“异军突起”型:伟星房产 在房
51、地产行业中,一些多元化实业巨头开拓房地产业务并不少见,例如美的、格力、伟星房产。这类企业凭借母公司实体经济优势实现协同联动,融资具有一定优势,且过去地产业务体量较小,负债压力较小,从而逆势“异军突起”。本报告以伟星房产为例,在母公司的实力背书下,转型“地产新贵”,并持续深耕打造产品口碑,从而默默逆势上升。案例选取背景:从“纽扣大王”转型“地产新贵“,销额及排名连续出现明显涨势。据克而瑞公开房企全口径销额榜单分析梳理,2023 年 1-7 月累计全口径销额 TOP10024 房企中,2021 年至今全口径销额排名逐年持续上涨并累计涨超 20 名的房企共计 13家,其中实力及背景雄厚的国央企占据超
52、 7 成,民营企业仅 3 家。数据来源:克而瑞公开房企全口径销额榜单,钛媒体整理 根据上述房企近几年的销额梳理来看,有 6 家房企的全口径销售金额、行业排名均出现连续较为明显的上升趋势。其中有 2 家为民营房企,分别是伟星房产和复地集团。其中伟星房产 2023 年 1-7 月累计全口径销额更是同比上涨超 6 成。从 1976 年诞生于浙江临海的一枚纽扣起家,做到中国最大的纽扣龙头,再到发展至“地产新贵”的转型,伟星房产是如何做到的呢?数据来源:克而瑞公开房企全口径销额榜单,钛媒体整理 企业简称2023年1-7月排名2022年排名2021年排名较2022年排名上升较2021年排名上升企业性质越秀
53、地产131637324国企保利置业2540601535央企国贸地产3051742144国企象屿集团31561272596国企伟星房产4155881447民企大家房产435272929国企中建东孚45641241979国企中天美好集团5265901338民企深业集团59961583799国企葛洲坝66861142048国企复地集团7480131657民企中华企业77国企海信地产9093121331国企部分2021年至今全口径销额排名持续上涨并累计涨超20名房企企业简称2023年1-7月全口径销额2022年全口径销额2021年全口径销额较2022年1-7月同比较2021年同比
54、企业性质越秀地产919.01260.01182.065.9%6.6%国企保利置业402.0503.0566.0104.1%-11.1%央企国贸地产333.9378.5406.0120.3%-6.8%国企象屿集团325.7330.4169.3数据缺失,但显著上涨95.2%国企伟星房产229.3340.2304.364.4%11.8%民企大家房产224.6377.8419.829.8%-10.0%国企中建东孚223.2311.7172.187.2%81.1%国企中天美好集团181.0299.2299.59.2%-0.1%民企深业集团154.6153.2107.6数据缺失,但显著上涨42.4%国企葛
55、洲坝134.9189.3207.44.7%-8.7%国企复地集团111.6204.0153.324.0%33.1%民企中华企业106.6141.167.7-19.5%108.4%国企海信地产93.0166.4188.916.1%-11.9%国企上述房企近几年销额梳理25 2021 年,销售额不过 300 亿的伟星就开始斥资拿地布局,两年年均拿地金额超过 150亿元,两年拿地销售金额比达到 0.67,2022 年起就长期位于拿地金额排行榜 TOP20。2023 年,在许多房企发展陷入停滞的同时,伟星房产依然选择斥资近百亿元扩储,1-7 月累计新增货值 235 亿元,跻身 TOP20,位居房企第
56、18 位,超过了碧桂园、金地等老牌房企。今年 3 月,在南京首轮土拍中,伟星力压中海、招商、保利、华润等 20 家房企,以 31 亿元拿下南京总价第二贵的地王,也打响了地产圈内的名气。据公开资料显示,伟星房产隶属于中国伟星集团。伟星集团成立于 1976 年 9 月,总部位于浙江台州临海,目前拥有服装辅料、新型建材、光学制品、房地产、水电、金融投资六大支柱产业,旗下拥有伟星股份和伟星新材两家上市公司。其房地产业务伟星房产创建于 1993 年,主要布局在浙江省与安徽省。起初伟星房产并没有走上全国化之路,而是按照自己的节奏,深耕熟悉的市场。目前伟星已经在合肥、芜湖、马鞍山等城市稳坐头把交椅。在 20
57、22 年经营工作会议上,伟星房产又提出了一个“小目标”,未来三至五年,要实现 500-900 亿元的销售规模,逆势增长率为 47%-164%,底气何在呢?1.有深耕实体产业的母公司背书,融资具备优势伟星房产凭借母公司实体经济优势实现协同联动,融资具有一定优势,且过去地产业务体量较小、杠杆较低、负债压力较小。2.稳健务实,城市深耕及产品口碑打造从制造业到地产业,伟星房产同样延续了做实业的稳健和务实,坚持深耕区域市场,自 2000 年进入芜湖,伟星陆续开发了 40 多个项目,当地住宅市场占有率超 30%。也是因为有着坚实的市场基础与长期积累的口碑,伟星区域深耕的步伐逐渐迈入合肥、南京和杭州等周边强
58、省会城市。26 3.积极补仓高能热点城市,连续在南京、杭州等高能级城市开疆拓土近年来房企投资收缩趋势较为明显,更多的聚焦在市场足够支撑的一二线城市及部分核心城市。伟星房产也是看到了这一点,近两年在合肥、芜湖、台州三地拿地占比超过 60%,同时布局南京、杭州等热点城市,在热点的长三角也有伟星房产的身影。4.探索“住宅+商业(其他)”的多轮驱动模式经历了本轮房地产大调整,出险房企的前车之鉴,也或是来自于制造业基因的谨慎,伟星房产更重视现金流和利润增长,稳步前行。同时提出探索“住宅+商业(其他)”的多轮驱动模式。案例启示:城市深耕及产品口碑打造固为重要,但不能过度依赖本土。无标准化产品线,也尚需提升
59、转变。1.对本土的依赖度相对过高根据克而瑞数据显示,排名逆势而上的民营企业中,起源省份贡献平均占比为 76.9%,深耕力度最强,但大部分企业的销售对单省份的依赖度较高。在这其中,长三角城市群,包括上海、杭州、南京等高能级城市,以及长三角内热点三四线城市表现最为亮眼。伟星房产就是其中的代表,2022 年起源省份的销售占比接近 4 成。虽然目前伟星房产也在积极布局其他高能级热点城市,处在有序向外拓的过程中,但全国化程度相对较低。长期来看,如若后续想要持续性的扩大发展,后续除了深耕大本营外,外省的品牌落地,产品品质及口碑也应吹响号角。27 数据来源:克而瑞,钛媒体整理 2.未形成标准/丰富的产品线从
60、产品系列角度看,据克而瑞统计,布局超 5 城的亮眼“腰部”房企基本均已形成标准化的产品线。如中建系房企根据不同置业需求的目标客群推出不同系列产品;大家房产甚至还推出了未来社区系列产品。而伟星房产还未有属于自己的产品线,而是根据自身发展战略并结合当地特点,专注于打造满足几种特定需求的产品系列。标准化产品线不仅有助于房企的深耕、外拓,降低开发成本、提高开发效率,更易于相似城市的产品复制,降低外拓的试错成本。而且丰富的产品线又有利于覆盖多层次目标客群。在改善型趋势下产品升级能力也应成为房企重要的考量。小 结 挖掘房地产行业发展新机遇,可以发现:1.房地产客群结构改变,客户需求在持续升级,产品创新是行
61、业发展的未来趋势;2.城市更新和改造的市场增量不可估计,将有更多城市参与进来,未来城镇化仍不断推进;3.物业、长租公寓、代建等泛地产业务新赛道,已逐渐兴起,非开发业务利润结构逐渐优化,占比上升。对照各家房企年中业绩会上的表态,也可以发现多家房企已经达成了共识:1.当前国家企业名称2022年全口径销额(亿元)起源地起源地销售占比起源地省份销售占比2022年贡献销售城市个数伟星房产340.2台州11.23%37.46%8中天美好集团299.2杭州57.16%72.05%22珠江投资281.5深圳0.01%30.01%15宝华集团197.9上海100.00%100.00%1金基集团169.8南京99
62、.37%100.00%2银丰投资112.4济南63.04%99.10%4京基投资110.8深圳98.57%99.30%3小计(算数平均数)215.9761.34%76.85%8样本民营房企2022年销额占比情况及贡献销售城市个数统计 28 和地方城市的政策虽然有一定成效,但市场企稳还尚需一段时间。2.房地产依然是国民经济的支柱产业,长期来看对房地产市场仍有信心。3.聚焦核心城市,提高自身的项目品质、产品力,加强企业竞争力才能实现可持续发展。4.“多元化”发展,寻找新的业务机会。从长期看,中国房地产市场向好的趋势没有变。当前国内城镇人口 9.2 亿人,2023 年预计新开工水平折算成人均面积只有
63、 0.7 平方米。美国 1960 年城镇化率达到 70%,此后二十年,人均新开工面积平均为 1 平方米,好的年份能达到 1.2 平方米以上。国内目前城镇化率为 65%,到 2030 年预计达到 70%,城镇人口增加至 9.8 亿人左右,按经验建设水平保守估计,未来 10-12 亿平米的新开工是有保障的。如果能达到 10-12 亿平米的新开工,则房地产仍然是 10 万亿级别的大行业,仍然是经济支柱产业,仍然是宏观经济的压舱石。在各方努力下,随着经济态势持续平稳改善,随着人们对未来预期的稳定,房地产行业迟早会回到一个健康合理的水平。房企分化与房企转型升级将同步进行,未雨绸缪,提前做好规划,有助于抢占先机。寻找行业新动能,已是众多房企面临的必选题。在这个快速变化的时代,坚守本行业需要更健康的财务和产品力,选择新赛道需要更前瞻的战略和创新力。大浪淘沙,只有少数优质房企能够度过行业调整期,迎来稳定发展的曙光。29 作者:免责声明:报告中的内容和建议仅供参考,作为研究交流讨论,不构成任何投资建议。请保持理性和有选择性的参考文章,市场有风险,投资需谨慎。赵晨含钛媒体国际智库地产分析师邮箱:胡润峰钛媒体副总编辑邮箱: