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1、星盛深耕大湾区从项目结构来看，截至 2020 年底，星盛在管项目中，按在管面积计算，共 88%个位于华南，其中位于深圳的共占 48%。星盛以大湾区为主，同样以大湾区为基地的有卓越商企、越秀服务等，但卓越商企及越秀服务均以写字楼为主。而中骏商管、宝龙商业等则以华东为主。故此，星盛称得上是华南高端购物中心的代表标的之一。星盛在管项目中，业主为独立第三方物业发展商的约占 50%。关联比率(按在管面积计算)关联比率较其他商管公司低，反映星盛拥有较强的外拓能力。关联地产公司星河地产业务覆盖大湾区、长三角、京津冀、中西部四大重要城市经济圈，布局深圳、广州、天津、南京、上海等 30 个主要城市，总资产超千亿

2、，为国内综合型发展商。星河地产开发面积累计超 6000 万平方米，土地储备面积約 4000 万平方米。根据克而瑞数据，星河地产的合约销售额以复合年增长率 37%，由 2016 年的 97 亿元，增加至 2020 年约 341 亿元。排名由2016 年的第 140 位，上升至 2020 年的第 84 位。根据广东省房地产行业协会及中指研究院联合发布的2021 广东省房地产企业综合竞争力前 100 名榜单，以房企的规模性、成长性、社会责任与荣誉、品牌影响力等指标进行综合测评，星河控股在 2021 年排名第 22 位。城市更新方面，星河地产是国内最早涉足城市更新行业的公司之一，累计更新改造面积 25

3、00 万平方米，是集团未来的增长动力来源之一。四大产品线各有定位星盛所管理的购物中心，以星河 COCO作品牌系统，广受市场认可，品牌分为四大产品线：一、COCO Park，城市型购物中心，以当地整个城市的消费者为目标;二、COCO City及iCO，区域型购物中心，以购物中心 5 公里范围内的消费者为目标;三、COCO Garden，社区型购物中心，以购物中心 1-3 公里范围内的消费者为目标;四、第三空间，是星盛拓展高档家居布置购物中心的产品线。此外，星盛亦拥有一系列商用物业的主题馆品牌，涵盖家居、家庭和儿童、女性时装、运动健身、美食及社交等主题。我们以下抽取星盛两大深圳项目及其于长三角的首

4、个重点项目作简介。标杆项目：深圳福田 COCO Park深圳福田 COCO Park 于2006 年9 月30 日正式对外开放，是星河控股首个大型购房中心项目，亦是当时的明星项目。当年深圳福田中心区还没有成规模的商业，为了做好这个项目，公司团队考察了日本东京、新加坡、英国、香港等地的商业，这些区域的商业大多位于城市 CBD 核心区位，项目定位合理，同时又有轨道提供便利的交通优势，因此发展迅速。时至今天，该项目成了集团的标杆项目，年管理收入超过 1 亿元，是星盛单项目收入最高的一个。 Coco Park 福田店邻近深圳会展中心及深圳地铁购物公园站，商场楼高 6 层，建面约 68,000 平米。作

5、为国内首个情景式公园版购物中心，在开业之初，福田星河 COCO Park 便突破传统的建筑格局，在商场正中间打造了 6000 平方米下沉式露天广场，加上独具特色的星空栈道，营造出了公园式休闲购物体验的氛围。2017 年，星河控股对福田 COCO Park 进行改造升级。 2018 年，君尚百货因租赁合同到期撤出星河国际裙楼。 2019 年，星河将原君尚百货部分纳入福田星河 COCO Park 整体经营，以南北区进行区分。随着南区即将诞生，北区继续升级，升级后整体商业管理面积将达到 11 万平米。除了在空间改造之外，福田星河 COCO Park 也积极调整业态及品牌以迎合消费者需求之变化。最初以

6、视觉购物、美食、酒吧街、娱乐生活等功能业态，随着人们对品质生活多元化的追求，先后引进多家国际美妆及轻奢品牌，并通过增加轻餐比例等，提升项目休闲氛围，吸引更多的年轻时尚族。购物中心的营销活动也作为商业升级的重要一环，也是实现差异化经营的重点之一，同时亦能聚拢人气，提高品牌知名度。福田星河 COCO Park 一年举办数十场大大小小的营销活动，以其星空广场为核心举办娱乐明星音乐节、互动游戏、创意市集、品牌发布会、小型体育嘉年华活动、展览等多种形式的营销活动。区域型购物中心COCO City / iCO：与社区融合深圳龙华星河 COCO City，COCO City 系列首发之作龙华星河 COCO

7、City 于 2014 年 11 月正式开业，是星河集团 COCO City 系列的首发之作，项目位于龙华新城梅龙路门户位置，与地铁四号线白石龙站相邻，东抵梅观高速，南近梅林关，北临民乐路，运营面积约为 17 万平米。龙华星河 COCO City 并为区域型商业中心发展提供功能补充，打造区域新型购物中心的明星品牌。商场引入 200 多家品牌入驻，包括博纳国际影城、华润万家、苏宁电器及主力快销品牌等，业态囊括巨幕影院、精品超市、时尚品牌、国际美食、亲子娱乐等，通过更为多样的功能组合填补商业功能空白区，提高周围客群生活便利性，同时丰富的业态种类与消费档次的提升意在打造高端生活品质。常州武进湖塘星河

8、 COCO City，首个整租项目常州武进湖塘星河 COCO City 是星盛的首个整租项目，亦是公司首个长三角项目。常州 COCO City 以现代生活方式为导向，从深圳到常州，从珠三角到长三角，星河 COCO City 品牌复制逐步实现立足深圳、布局全国的战略蓝图。项目位于常州武进区武宜路黄金地段，毗邻淹城北。其所处的武进片区，蝉联全国最具投资潜力中小城市百强区第一名，拥有众多品质成熟的住宅，常住人口超过百万，涵盖众多高消费力人群，拥有巨大消费潜力。常州星河 COCO City，囊括亲子教育、儿童娱乐、精品影院、大型社区超市、主题美食等多样的功能组合，以亲子娱乐与家庭休闲为两大主题，填补片区商业功能空白区，提高生活便利性，同时依托星河商业地产的品牌力量，旨在为片区内居民提供一个复合式高品质的消费场所与消费选择，奠定繁华生活的高度，承担起完善片区商业配套的重要功能。