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第一太平戴维斯： 2020中国房地产年度展望(39页).pdf

编号：12408

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第一太平戴维斯： 2020中国房地产年度展望(39页).pdf

1、1 2019 稳健上行稳健上行 2 来源：公司网站、公开信息整理中国已成为全球第二大消费市场，零售市场销售额增速维持8% 细分零售市场持续演进，品牌不断通过健康、新颖元素吸引消费者线上线下结合已成必然 30%14%24%11%11%5% 2019年第四季度中国大陆销售额增长 2019财年销售额增长 2019财年大中华区销售额增长 2019年中国大陆销售额增长 2019年中国大陆销售额增长 2019年第四季度中国同店销售额增长 2020 期待春风期待春风 3 品牌对中国向消费转型及长期发展前景仍抱有信心仍有众多国际品牌积极考虑在中国开设店铺潜在品牌分布较以往更为多样，餐饮

2、、小众、精品、娱乐各门类均有涉及 2020 疫情突发疫情突发 4 来源：公司网站、公开信息整理新冠疫情导致品牌关闭部分店铺，或缩减营业时间，第一季销售受到影响若疫情在今年3月底之前得以有效控制，零售市场有望随之逐步回暖品牌焦点已转至夏季后的市场，预计下半年伴随大量推广活动，市场将重现活力 38%62%35%50%2050% 店铺关闭店铺关闭店铺关闭店铺关闭多数门店停业天数店铺关闭上海上海 Shanghai 1 应对策略零售品牌通过社交媒体营销、直播、产品促销等方式餐饮企业线下门店加强防疫措施，鼓励用户线上下单，在线平台提供外卖、在线商城及企业团餐业务积极应对，开拓多元化营

3、销模式补强线上销售渠道盒马开启 “共享员工” 模式餐饮品牌推出半成品、预制品商家目前态度餐饮线下门店积极触网：开展外送/外卖服务，线上直播渠道，构建品牌流量，开发多元渠道零售品牌线下门店为消费者提供VIP服务，提供视频和拍照选货等服务积极自救，构建品牌流量构建品牌 “私域流量” 品牌方积极自救消化库存，积极与消费者互动商家未来开店计划调整节奏，对市场保持信心业绩增长稳健品牌，开店计划不受影响重新调整开店节奏对市场仍然保持信心打造线上线下全渠道发展策略，根据疫情恢复情况再重新调整开店节奏在2020年，盒马将继续在全国范围内扩张、布局门店

4、汉堡王、Tim Hortons母公司餐饮连锁巨头RBI集团表示对中国市场的消费潜力抱有信心，未来将在中国布局旗下的Popeyes门店未来应急措施及方案餐饮：餐饮：提升门店卫生形象和规范，鼓励使用公筷线上销售、外卖比例增大零售：零售：开发增加线上渠道如小程序、电商平台、直播等配套：配套：教育、健身类品牌通过线上体验直播，网课等方式，布局线上业务制定防御机制，加码布局线上业务开拓半成品、预制菜生产提高门店卫生及防范机制多渠道、多场景连接消费者北京北京 Beijing 2 商业模式的底层逻辑没有发生变化商业模式的底层逻辑没有发生变化创造和满足消费者需求的过程创

5、造和满足消费者需求的过程战略层战略层：找到不会变的需求：找到不会变的需求战术层战术层：适应变化的商业模式：适应变化的商业模式精准打击精准打击下的商业攻坚战下的商业攻坚战 2. 货-商户/品牌方现金流压力租金库存员工调配及薪资供应链管理压力行政部门要求重新评估未来计划 3. 场-实体商业隔离足不出户社交属性缺失 1. 人-消费者营业额客流20% 现金流社会责任重新评估未来计划共克时艰减免缓收商户租金协助去库存调整营业时间加码线上（自建+平台合作）搭建金融服务平台疫情之后的持久战 “首店经济”“首店经济” 巨大的消费潜力和市场辐射力，城市经济、营商环

6、境、城市环境持续优化，北京成为品牌进入中国及品牌孵化进而市场化的首选地之一。考虑长远战略布局，首进品牌暂未调整开发计划及战略布局，对市场充满信心。品牌加速调整转型品牌加速调整转型推出新产品新服务新概念新技术，跨界整合资源，优化整合供应链，高效运营消费者悦己为自己生活更加精彩健康与成长民生类社交 “及时行乐”行业陪伴亲情家庭科技智能柜机器人餐厅无人零售商户泛健康健康管理养生运动医疗美妆健康饮食保健产品等行业成长爱好教育民生类泛娱乐娱乐休闲、旅游业、电竞泛科技智能柜机器人餐厅无人零售核心商圈核心商圈 - - 优化调整

7、优化调整, ,强者恒强强者恒强产品组合运营能力影响相对有限成立专项基金数字化营销关注线上下线全产业链融合的商户，品牌商户加强布局核心商业进一步优化城郊商业城郊商业 - - 短期压力短期压力, ,长期向好长期向好疫情后，社区商业和邻里中心的发展迎来机遇。北京整体战略规划，未来新建零售项目多位于城郊，以区域型商业及社区商业为主。过去三年，北京新增供应逐年大幅减少，受疫情影响，新增商业大概率延期开业， 2021年或迎集中供应小高峰。对各运营主体的招商管理、精细化运营提出更高要求。（绿建开放空间悦己陪伴无人零售数字化营销）国企担当国企担当同舟共济同舟共济, ,共

8、克时艰共克时艰国企背景经营性物业，充分体现了作为国有企业的政治担当降低各商家的经营压力，实施租金减免政策，搭建金融服务平台同舟共济信任与信心合作基础和空间发展机遇转变疫情之后的持久战广州广州 Guangzhou 3 商业业态整体商业业态整体 15 功能布局建议哪个商圈人流热度恢复快：核心商圈受创严重、社区商圈凸显优势在疫情发生至本周为止，广州由于企业复工情况良好，大部分区域的人流热度已恢复七成，但商场客流仍然较低；疫情下，人流密集的商圈多是连片的住宅底商街铺天河海珠荔湾越秀番禺万博疫情前（2020.01.20）疫情下（2020.01.27）愈合期（2020.

9、02.24） -41.0% -15.4% -55.6% -38.0% -32.5% -20.0% -34.1% -31.8% -16.3% -41.9% -40.0% -60.7% -70.0% -60.0% -50.0% -40.0% -30.0% -20.0% -10.0% 0.0% 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 市域级区域级社区级市域级区域级社区级市域级区域级社区级市域级区域级社区级北京上海广州深圳一线城市各类型购物中心日均客流量影响 2019年12月日均客流量2020年1月日均客流量下滑幅度 16 功能布局建议市域级项目下滑

10、比例区域级项目下滑比例社区级项目下滑比例哪类购物中心免疫力高：社区级项目下滑幅度最小，发展潜力巨大 17 哪种形态的购物中心免疫力高: 开放式就餐场所更快复苏复工后午间，外摆区稀疏的用餐客人年初六，下沉广场边的茶饮店仍有不少客人到店南方更适宜打造花园式的户外就餐环境，满足未来消费者对于亲近自然的需求，也保障经营灵活性。 18 六大运营关键释放社区商业“第二客厅”DNA 3.自然性自然性 65:35的室内、外空间分配，更是心旷神怡的街角公园 5.开放性开放性无明确出入空间界限，不要过度追求主题化 1.匹配性匹配性项目业态定位与社区（住宅）定位高度匹配的局面 2.健康

11、化健康化关注医疗健康业态，满足居民的有求必应 6.数字化数字化提供给居民信用度积分，数字化反哺社商精准运营 4.小体量小体量考虑实际运营难度，体量控制在3万方以下商业业态整体商业业态整体 19 功能布局建议广州的品牌拓展怎么说? 某本地酒家品牌：应酬聚餐、社交聚会，疫情结束后会爆发；集团式经营和酒店餐饮会最快回到正轨。某椰子鸡煲品牌：餐饮将经历洗牌；品牌从去年拓展开始就缩小面积，未雨绸缪，所以仍有信心。某本地茶饮品牌：营业额下降8成，起码要大半年才能完全恢复；谈合同的项目全部叫停，高租金的店铺谈降租；今年开店的面积都缩小。某国际西式快餐品牌：暂时没有需要调整，不会影

12、响今年在广州的拓展计划。某本地日用品零售品牌：严格管控成本之余，制定新政策，如免IP品牌使用费等。某国际家居集合店品牌：正在评估疫情，来决定对中国拓展计划的影响。对于部分商家短期影响是减缓拓展速度；长期影响则是压缩租赁面积，提高抗风险能力；部分实力雄厚的品牌不改变拓展计划；未来越来越多的商家会考虑发展线上平台，尤其是零售品牌深圳深圳 Shenzhen 4 21 目前，深圳各区对于复工要求不一，每个行政区对于商场的经营要求不一。疫情严重的区域复工审查制度也较为严格，多数餐饮品牌仍无法接受堂食，体验娱乐类商户仍不能营业。政府管控根据高德地图发布驾车活力复工指数分析报告，

13、深圳驾车活力复工指数为21.8%，北上广驾车活力复工指数均高于25% ，深圳整体低于其他三个一线城市。这与深圳较为严格的复工审查制度有关，整体看来，政府对于目前形势仍持谨慎态度。一线城市复工对比各方积极抗“疫”，修炼内功各方积极抗“疫”，修炼内功疫情下商场与消费者现状人流量大幅减少商场营业时间严重缩短体验性业态强制闭店或只能提供外送服务商场客流量同比下降情况 22 疫情对租户方（品牌方）的影响与应对 01 品牌拓展受到疫情影响，大部分品牌拓展已经受到影响；但国际性及未进入深圳的品牌还是会积极开拓深圳市场； 02 租金下调受到疫情影响，品牌经营出现困局，资金流金涨

14、，直接可承受租金降低；目前已收到的品牌方offer均下调了30-40%的租金； 03 市场洗牌受到疫情影响，市场会进行洗牌，部分品牌退出市场，但也给了新进的市场参与者更多的机会； 04 不同业态受影响不同餐饮、零售、娱乐休闲受到较大的冲击，健康及生活超市类业态关注度提高，部分黑科技品牌如无人机等销售较好，其他居家娱乐类如乐高、Switch 等销售较好； 23 疫情对业主方（开发商）的影响与应对积极调整品牌组合，应更关注5G、泛健康、泛娱乐、黑科技等催生的新业态，不断丰富流量入口调整品牌组合线上线下双线融合硬件升级责任与风险：业主率先针对疫情向租户

15、提供租金优惠，协助商户融资，过渡难关。但也面临着租金收入下滑、大幅掉铺的风险。预算指标确认：针对几年的特殊情况，部分业主对营收目标进行了实事求是的调整，异加大了推广投入，努力补回损失。疫情下的业主积极面对，修炼内功积极采用数据驱动、线上线下联动的先进工具，服务好消费者，服务好商户利用此空档期进行硬件升级，以在疫情过后能够提升商场吸引力尽快恢复常态机遇： 24 突发疫情对商业市场的影响预租决策决策进程延缓，或令租赁市场短期内供应过剩自2019年12月爆发突发性疫情以来，已蔓延两个月有余，因疫情防控导致商业市场面临突发性经营困局，物业市场资产表现挑战加剧疫情

16、对业态影响各异，市场渐向租户方倾斜投资及回报率萎缩，问询及考察量下降市场消费习惯悄然转变，未来商业发展格局将迎来升级 25 疫情过后带来商业市场新格局市场租金本年度平均市场租金会阶段性下调后续经营头部项目恢复更快，非头部项目今年招商与经营难度会加大市场环境头部商场与非头部商场租金差距将进一步拉大 www.islide.cc26 肇庆 411万人佛山 765万人江门 465万人中山广州 1449万人东莞 834万人深圳 1252万人香港 739万人惠州 477万人澳门 64万人珠海 176万人中山 326万人大湾区零售市场展望 2/27/20202

17、7 宝安区光明新区龙岗区坪山新区大鹏新区盐田区罗湖区福田区南山区龙华新区 2/27/202028 成都成都 Chengdu 5 探访成都街头3:00PM 2月26日，星期二, 成都远洋太古里疫情过后疫情过后电竞娱乐亲子农庄市集有机餐厅有机超市教育培训书店工厂浏览极限运动极限运动婚庆度假运动消费观念改变，重视线下体验感亲子互动娱乐受到重视开放式、半开放式建筑空间的需求增加健康、环保意识的增加数码科技文创动漫加工制造业康养功能区文化旅游商业商业产业产业田园经济项目商业投资价值 $ 基于宗地性质，拿地成本远低于区域内其它商业用地土地出让价格，一定

18、程度增加了后期运营的利润空间拿地成本低、政府补贴政策建筑使用面积增大，使用空间最大化建设土地利用率高集合“产业”、“社交体验”以及“微度假”三大未来发展热点商业模式独特为商业输送稳定的客流、商业为产业提供销售的窗口，形成产业发展的闭环推动经济可持续发展建筑形式多样性，降低建筑本身的建设成本和缩短建设周期建筑形式灵活前期后期成本各场地场馆设计/建设/ 搭建成本设施器材用品投入成本品牌合作费运营成本收入物业租金收入临时场地租金租金收入营业收入运营收入娱乐项目营业收入分成相关产品销

19、售收入餐厅收入相关产业培训学费酒店房费收入办公租赁收入物管收入推广收入单纯房东X 武汉武汉 Wuhan 6 武汉武汉引领复兴引领复兴来源：第一太平戴维斯市场研究部 GDP: 2019年上半年GDP7479亿元，全国排名第九；人口: 2019年人口总数量1418万，含户籍人口908万，常驻流动人口287万，非常驻流动人口223万，排名全国第七；面积: 市区面积8569平方公里，城市建成区面积353.8平方公里，全国排名第十。北京五环线98公里，武汉三环线91公里；医疗: 三甲医院数量全国排名第九，执业医生人数全国第七，病床数量全国第六；教育: 本/专科/研究生数

20、量110万人，全国第二，第一名广州118万人；土地: 2019年土地成交1765亿元，全国第五（连续三年全国前五）；楼市: 2019年推售住宅14.54万套，销售10.99万套推盘数量、面积、去化数量、去化面积等指标稳居全国前三；交通: 截止2019年底，地铁数量8条，运营里程264公里，分别居全国第五。 35 疫情对武汉零售市场的影响：市场供应疫情对武汉零售市场的影响：市场供应 *箭头代表较2019年的同比变化数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2020年2月受疫情影响，部分项目停工并将延迟交付，预计新增供应将下降至33万平方米。而疫情发生前，新增供应预计达到60万平方米

21、，新增供应面积下降近五成。武汉零售物业市场新增供应（武汉零售物业市场新增供应（2008 - 2023） 2019年零售物业市场新增供应年零售物业市场新增供应 2020年新增供应预测（疫情发生后）年新增供应预测（疫情发生后） 2020年新增供应预测（疫情发生前）年新增供应预测（疫情发生前） 262,000平方米平方米 601,000平方米平方米同比同比129.3% 332,000平方米平方米同比同比26.7% 疫情前预测疫情后预测 0 20 40 60 80 100 120 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 201

22、9 2020F 2021F 2022F 2023F 2020F 2021F 2022F 2023F 新增供应（万平方米） 36 疫情对武汉零售市场的影响：系统性风险下的市场需求疫情对武汉零售市场的影响：系统性风险下的市场需求数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2020年2月受疫情影响，武汉实施较长时间严管政策，市民消费和商家经营都随着疫情变化而改变。目前阶段，武汉实施团购政策，中老年人网购热情及学习能力出乎意料生活日用品生活日用品药品、保健品药品、保健品线上消费：零售、餐饮、文娱线上消费：零售、餐饮、文娱服饰零售服饰零售消费服务（旅游，教育，培训）消费服务（旅游，教育，培训）餐饮

23、餐饮娱乐：影院、娱乐：影院、KTV等等时间段时间段1 1：受益型增长业态受益型增长业态线上消费、生活日用品及健康保健类消费的热潮将持续活跃时间段时间段2 2：弥补型增长业态弥补型增长业态服饰零售及消费服务类短期需求会激增疫情中疫情中时间段时间段3 3：餐饮及文化娱乐业受到较大冲击，餐饮及文化娱乐业受到较大冲击，需要较长的恢复期需要较长的恢复期但由于影院、KTV等业态的体验感难以被家庭娱乐所替代疫情受控，逐步恢复正常生活方式疫情受控，逐步恢复正常生活方式疫情结束，出行正常疫情结束，出行正常 37 疫情对武汉零售市场的影响：加速线上线下全渠道发展疫情对武汉零售市场的影响：加速线

24、上线下全渠道发展数据来源：百度，饿了么，DT财经，第一太平戴维斯武汉研究部，2020年2月武汉目前是全国对于线上消费最为依赖的城市，除了消费者习惯的改变，对于商家的转型和创新也提出了更高的要求。武汉疫情期间搜索内容的分布武汉疫情期间搜索内容的分布 2020年1月1日至1月26日 “封城”后武汉外卖跑腿订单品类“封城”后武汉外卖跑腿订单品类Top 5 2020年1月23日至1月31日 2% 3% 6% 8% 9% 13% 17% 20% 22% 其他开工开学餐饮外卖日用品抗流感药物快递物流疫情进展防护物资医疗救助 0%5%10%15%20%25% 餐饮品牌为医生提供外卖服

25、务盒马“租”西贝员工，“共享员工”持续发酵 TOP 1TOP 1 食品 TOP 2TOP 2 日用品 TOP 3TOP 3 其他 TOP 4TOP 4 药品 TOP 5TOP 5 文件 2020春节医生线上问诊人数春节医生线上问诊人数 2020年1月28日14时三甲医生电话问诊三甲医生电话问诊三甲医生图文问诊三甲医生图文问诊二甲医生图文问诊二甲医生图文问诊 27.5万人万人 280.4万人万人 140.5万人万人 29元19元9元人次人次费用费用 38 武汉零售物业市场不同于其他城市的变化总结武汉零售物业市场不同于其他城市的变化总结数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2020年2月

26、疫情时间更长，消费者体验更疫情时间更长，消费者体验更多，商家思变更强多，商家思变更强存量商业将会是主战场，存量商业将会是主战场，资本为王资本为王教育延申、医药健康延申处在增教育延申、医药健康延申处在增长极长极 “银发经济”在这个疫情期间表现出了相当的消费潜力，武汉在一段时间内会是极度依托线上消费，同时商家的快速反应能力也将会给疫情后的经营带来更多的启发和机遇武汉将会面临比别的城市更多的商铺退租，相比于新增供应，我们更加关注存量商业的空置如何填补，按照武汉市530万平米的存量，武汉有可能面临过百万方的集中供应，也会给资本带来一些交易的契机短期来看，武汉市对于医疗、健康的重视程度会快速体现在疫情结束后，机会也会大量涌现，同时严管期间带来的教育滞后问题也急需线下来补足社区消费圈值得深挖社区消费圈值得深挖疫情期间，武汉的社区和物业公司爆发出惊人的战斗力，除了原始数据的采集之外，未来的社区商业运营可以着重研究“社群思维”带来的消费粘性 39

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