1、 ）1210 号 未经许可，禁止转载未经许可，禁止转载 证 券 研 究证 券 研 究 报 告报 告 对国务院土地审批权下放的点评 推荐推荐（维持维持） 农用地转性审批权下放农用地转性审批权下放，优势地区获更大发展空间，优势地区获更大发展空间 华创证券研究所华创证券研究所 证券分析师：袁豪 电话： 邮箱： 执业编号：S0360516120001 事件：事件： 2020 年 3 月 12 日，国务院发布关于授权和委托用地审批权的决定。决定明确，将国务院可以授权的 永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。试点将永久基本农田 转为建设用
2、地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。首批试点省份为北京、 天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限 1 年。 点评：点评： 1、 政策内容：政策内容：农用地转性审批权农用地转性审批权获得获得不同程度下放不同程度下放，赋予省级政府更大用地自主权，赋予省级政府更大用地自主权 2020 年 3 月 12 日，国务院发布关于授权和委托用地审批权的决定。在严格保护耕地、节约集约用地的前 提下，进一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度，赋予省级人民政府更大用地自主权。主要内容为：1）将国 务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治
3、区、直辖市人民政府批准 （新 土 地管理法第四十四条已明确）；2）涉及永久基本农田转为建设用地或征地规模较大按土地管理法应由国务院审批 的（新土地管理法第四十四条已明确），在北京、天津、上海、重庆四个直辖市和江苏、浙江、广东、安徽四 省试点（省市试点为新增内容），试点期限 1 年，审批全部下放到省一级，其中，对试点省份进行动态调整，对连 续排名靠后或考核不合格的试点省份，国务院将收回委托。 2、 依据精神：依据精神：改革土地管理制度，增强土地管理灵活性，使优势地区有更大发展空间改革土地管理制度，增强土地管理灵活性，使优势地区有更大发展空间 2019 年 8 月，中央财经委员会第五次会议提出“要
4、改革土地管理制度，增强土地管理灵活性，使优势地区有更 大发展空间，同月，全国人大常委会表决通过了关于修改中华人民共和国土地管理法。2019 年 12 月，中央经 济工作会议提出“要改革土地计划管理方式”、要加快落实区域发展战略，完善区域政策和空间布局，发挥各地比 较优势，构建全国高质量发展的新动力源。2020 年 2 月，自然资源部召开会议指出，将加快推进土地管理法实施 条例修改和配套政策出台，即将公开征求意见，并指出“今年开始改革土地计划管理方式，不再采取因素法分解 指标，实行土地要素支撑跟着项目走，总量指标完全可以满足需求”。（注：新土地管理法已于2020年1月1 日正式施行。） 3、 改
5、革动因：改革动因：从从“自上而下自上而下”的指标分配的指标分配转为“转为“自下而上自下而上”的供需撮合的供需撮合，解决指标浪费和低效问题解决指标浪费和低效问题 本次改革前，政府“自上而下”对土地开发权进行配置和管理，土地指标层层分解到县一级，由于中央和地方 的信息不对称和以及地方为求政绩考核而重指标申请轻批后管理，由此会造成土地指标浪费和低效问题；本次改革 后，政府不再采取因素法分解指标，实行土地要素支撑跟着项目走，总量指标完全可以满足需求，后续将按照中央 下达指标到省一级统筹，市县有项目直接报由省里配给指标，解决了市县指标分配与实际发展需求不匹配的问题， 由此解决土地指标浪费和低效问题，并推
6、动增强土地管理灵活性，使优势地区有更大发展空间。 4、 改革影响：优势地区获更大空间和改革影响：优势地区获更大空间和更高质量的发展，更高质量的发展，利于利于“稳地价、稳房价、稳预期”“稳地价、稳房价、稳预期” 新增建设用地指标的规模对一个地方的城市化和工业化发展具有直接的影响，本次改革土地管理制度将有利于 优势地区获得更大空间和更高质量的发展。其中落实到房地产行业而言，主要针对于一二线城市或者经济发展较快 城市，后续此类城市发展的土地使用需求和土地供应指标之间将得到更好的匹配，也将更好的服务于“稳地价、稳 房价、稳预期”精神，利于后续此类房地产市场稳定而健康的发展，也符合我们此前对于后续房地产
7、行业政策或将 遵循“先供给后需求”的支持路径的判断。 行业研究行业研究 房地产房地产 2020 年年 03 月月 12 日日 对国务院土地审批权下放的对国务院土地审批权下放的点评点评 ）1210 号 2 5、投资建议：投资建议：农用地转性审批权下放，优势地区获更大发展空间农用地转性审批权下放，优势地区获更大发展空间，重申行业，重申行业“推荐”“推荐”评级评级 本次肺炎疫情对全年销售形成一定负面影响，但近期政府逆周期调控力度进一步加大，中央财政与货币也更趋 积极，地方“一城一策”密集接力，政策或将遵循“先供给后需求”的支持路径的判断，预计板块低估值将得到修 复，同时全球降息潮再起、并力度加强，低
8、利率环境下高股息房企和优质商业地产价值凸显。此外，我们认为本次 疫情对物业管理行业将是一次行业价值的再认识，疏通过往的难点痛处，推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展 阶段。我们重申板块推荐评级，并优选优质房企和优质物管企业，推荐：1）住宅开发：融创中国、万科 A、保利地 产、金地集团、金科股份、旭辉控股、阳光城、中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福，建议关注：世茂房地 产等；2）物业管理：招商积余、绿城服务、保利物业、新大正，建议关注：碧桂园服务、永升生活服务、新城悦服 务等；3）商业地产：龙湖集团、大悦城、新城控股，建议关注：华润置地、宝龙地产等。 6、风险提示：、风险提示：新冠肺炎疫情影
9、响超预期、房地产调控和融资政策超预期收紧新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控和融资政策超预期收紧。 图表图表 1、 中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法修正案修正案(草案草案)有关条文修改前后对照表有关条文修改前后对照表 现行法现行法 修改稿修改稿 第五条第五条 国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理 和监督工作。 县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责, 由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。 第五条第五条 国务院自然资源自然资源主管部门统一负责全国土地的管理和 监督工作。 县级以上地方人民政府自然资源自然资源主管部门的设置及其职责,由 省、自治区、
10、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。 第六条第六条 国务院授权的机构对省、自治区、直辖市人民政府以及国务院授权的机构对省、自治区、直辖市人民政府以及 国务院确定的城市人民政府土地利用和土地管理情况进行督察。国务院确定的城市人民政府土地利用和土地管理情况进行督察。 第十一条第十一条 农民集体所有的土地,由县级人民政府登记造册, 核发证书,确认所有权。 农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政 府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权。 单位和个人依法使用的国有土地,由县级以上人民政府登记 造册,核发证书,确认使用权;其中,中央国家机关使用的国有土 地的具体登记发证机关,由国务院确定
11、。 确认林地、草原的所有权或者使用权,确认水面、滩涂的养 殖使用权,分别依照中华人民共和国森林法、中华人民共 和国草原法和中华人民共和国渔业法的有关规定办理。 第十二条第十二条 依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更 登记手续。 第十三条第十三条 依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护, 任何单位和个人不得侵犯。 第十二条第十二条 土地的所有权和使用权的登记土地的所有权和使用权的登记, ,依照有关不动产登记依照有关不动产登记 的法律、行政法规执行。的法律、行政法规执行。 依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护,任何单位和个人 不得侵犯。 第十四条第十四条 农民集体所有的土地由本集体经济
12、组织的成员承 包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营 期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同,约定双方的 权利和义务。 承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的 用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。 在土地承包经营期限内,对个别承包经营者之间承包的土地 进行适当调整的,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之 二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农 业行政主管部门批准。 第十三条第十三条 农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕和国家所有依法由农民集体使用的耕 地、林地、草地地、林地、草地, ,以及其他依法用于农业的土地以
13、及其他依法用于农业的土地, ,采取农村集体经济采取农村集体经济 组织内部的家庭承包方式承包组织内部的家庭承包方式承包, ,不宜采取家庭承包方式的荒山、荒不宜采取家庭承包方式的荒山、荒 沟、荒丘、荒滩等沟、荒丘、荒滩等, ,可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包, ,从 事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。家庭承包家庭承包的的耕地的承包期为 三十年,草地的承包期为三十年至五十年,林地的承包期为三十年至 七十年;耕地承包期届满后再延长三十年,草地、 林地承包期届满后依 法相应延长。 国有土地可以由单位或者个人承包经营,从事种植业、林业、畜 pOqPnNnRqNq
14、OmOpOpQwPsR7NbP7NpNpPnPnNkPnNpMlOqRoQaQpOoOvPtRnOuOmQmN 对国务院土地审批权下放的对国务院土地审批权下放的点评点评 ）1210 号 3 第十五条第十五条 国有土地可以由单位或者个人承包经营,从事种 植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地,可以由 本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营,从事种植业、林 业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同,约 定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承 包经营土地的单位和个人,有保护和按照承包合同约定的用途合 理利用土地的义务。 农民集体所有的土地由本集体经济组织以外
15、的单位或者个 人承包经营的,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二 以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。 牧业、渔业生产。 发包方和承包方应当依法订立承包合同,约定双方的权利和义 务。承包经营土地的单位和个人,有保护和按照承包合同约定的用途 合理利用土地的义务。 第十九条第十九条 土地利用总体规划按照下列原则编制: (一)严格保护基本农田,控制非农业建设占用农用地; (二)提高土地利用率; (三)统筹安排各类、各区域用地; (四)保护和改善生态环境,保障土地的可持续利用; (五)占用耕地与开发复垦耕地相平衡。 第十七条第十七条 土地利用总体规划按照下列原则编制: (一)落实国土空
16、间开发保护要求落实国土空间开发保护要求, ,严格土地用途管制严格土地用途管制; ; (二)严格保护永久永久基本农田,控制非农业建设占用农用地; (三)提高土地节约集约利用水平节约集约利用水平; ; (四)统筹安排城乡生产、生活、生态城乡生产、生活、生态用地, ,满足乡村产业和基础满足乡村产业和基础 设施用地合理需求设施用地合理需求, ,促进城乡融合发展促进城乡融合发展; ; (五)保护和改善生态环境,保障土地的可持续利用; (六)占用耕地与开发复垦耕地数量平衡、质量相当。数量平衡、质量相当。 第十八条第十八条 国家建立国土空间规划体系。编制国土空间规划应当国家建立国土空间规划体系。编制国土空间
17、规划应当 坚持生态优先、绿色发展坚持生态优先、绿色发展, ,科学有序统筹安排生态、农业、城镇等功科学有序统筹安排生态、农业、城镇等功 能空间能空间, ,优化国土空间结构和布局优化国土空间结构和布局, ,提升国土空间开发、保护质量和提升国土空间开发、保护质量和 效率。效率。 经依法批准的国土空间规划是各类开发、保护、建设活动的基经依法批准的国土空间规划是各类开发、保护、建设活动的基 本依据。已经编制国土空间规划的本依据。已经编制国土空间规划的, ,不再编制土地利用总体规划和城不再编制土地利用总体规划和城 乡规划。乡规划。 第二十四条第二十四条 各级人民政府应当加强土地利用计划管理,实 行建设用地
18、总量控制。 土地利用年度计划,根据国民经济和社会发展计划、国家产 业政策、 土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况 编制。 土地利用年度计划的编制审批程序与土地利用总体规划的 编制审批程序相同,一经审批下达,必须严格执行。 第二十三条第二十三条 各级人民政府应当加强土地利用计划管理,实行建 设用地总量控制。 土地利用年度计划,根据国民经济和社会发展计划、国家产业政 策、 土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制。 土土 地利用年度计划应当对本法第六十三条规定的集体经营性建设用地地利用年度计划应当对本法第六十三条规定的集体经营性建设用地 作出合理安排。作出合理安排。土地利用
19、年度计划的编制审批程序与土地利用总体 规划的编制审批程序相同,一经审批下达,必须严格执行。 第二十七条第二十七条 国家建立土地调查制度。县级以上人民政府土 地行政主管部门会同同级有关部门进行土地调查。 土地所有者或 者使用者应当配合调查,并提供有关资料。 第二十六条第二十六条 国家建立土地调查制度。县级以上人民政府自然资自然资 源源主管部门会同同级有关部门进行土地调查。 土地所有者或者使用者 应当配合调查,并提供有关资料。 第二十八条第二十八条 县级以上人民政府土地行政主管部门会同同级 有关部门根据土地调查成果、 规划土地用途和国家制定的统一标 准,评定土地等级。 第二十七条第二十七条 县级以
20、上人民政府自然资源自然资源主管部门会同同级有 关部门根据土地调查成果、规划土地用途和国家制定的统一标准,评 定土地等级。 第二十九条第二十九条 国家建立土地统计制度。县级以上人民政府土 地行政主管部门和同级统计部门共同制定统计调查方案,依法进 行土地统计,定期发布土地统计资料。土地所有者或者使用者应 当提供有关资料,不得虚报、瞒报、拒报、迟报。 土地行政主管部门和统计部门共同发布的土地面积统计资 第二十八条第二十八条 国家建立土地统计制度。县级以上人民政府统计机机 构构和自然资源自然资源主管部门依法进行土地统计调查,定期发布土地统计 资料。土地所有者或者使用者应当提供有关资料,不得拒报、迟报,
21、 不得提供不真实、不完整的资料。不得提供不真实、不完整的资料。 统计机构机构和自然资源自然资源主管部门共同发布的土地面积统计资料是 对国务院土地审批权下放的对国务院土地审批权下放的点评点评 ）1210 号 4 料是各级人民政府编制土地利用总体规划的依据。 各级人民政府编制土地利用总体规划的依据。 第三十三条第三十三条 省、自治区、直辖市人民政府应当严格执行土 地利用总体规划和土地利用年度计划,采取措施,确保本行政区 域内耕地总量不减少;耕地总量减少的,由国务院责令在规定期 限内组织开垦与所减少耕地的数量与质量相当的耕地,并由国务 院土地行政主管部门会同农业行政主管部门验收。个别省、直辖 市确因
22、土地后备资源匮乏,新增建设用地后,新开垦耕地的数量 不足以补偿所占用耕地的数量的,必须报经国务院批准减免本行 政区域内开垦耕地的数量,进行易地开垦。 第三十二条第三十二条 省、自治区、直辖市人民政府应当严格执行土地利 用总体规划和土地利用年度计划,采取措施,确保本行政区域内耕地 总量不减少、质量不降低。质量不降低。耕地总量减少的,由国务院责令在规定期 限内组织开垦与所减少耕地的数量与质量相当的耕地;耕地质量降耕地质量降 低的低的, ,由国务院责令在规定期限内组织整治。新开垦和整治的耕地由国务院责令在规定期限内组织整治。新开垦和整治的耕地由 国务院自然资源主管部门会同农业农村主管部门验收。 个别
23、省、 直辖市确因土地后备资源匮乏,新增建设用地后,新开垦 耕地的数量不足以补偿所占用耕地的数量的,必须报经国务院批准减 免本行政区域内开垦耕地的数量,易地开垦数量和质量相当的耕地。数量和质量相当的耕地。 第三十四条第三十四条 国家实行基本农田保护制度。下列耕地应当根 据土地利用总体规划划入基本农田保护区,严格管理: (一)经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批 准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地; (二)有良好的水利与水土保持设施的耕地,正在实施改造计 划以及可以改造的中、低产田; (三)蔬菜生产基地; (四)农业科研、教学试验田; (五)国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。
24、各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内 耕地的百分之八十以上。 基本农田保护区以乡(镇)为单位进行划区定界,由县级人民 政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施。 第三十三条第三十三条 国家实行永久永久基本农田保护制度。下列耕地应当根 据土地利用总体规划划为永久为永久基本农田,实行实行严格保护保护: (一) 经国务院农业农村农业农村主管部门或者县级以上地方人民政府 批准确定的粮、棉、油、糖等重要农产品糖等重要农产品生产基地内的耕地; (二)有良好的水利与水土保持设施的耕地,正在实施改造计划以 及可以改造的中、低产田和已建成的高标准农田; (三)蔬菜生产基地; (四)农
25、业科研、教学试验田; (五)国务院规定应当划为永久为永久基本农田的其他耕地。 各省、 自治区、 直辖市划定的永久永久基本农田一般一般应当占本行政区 域内耕地的百分之八十以上,具体比例由国务院根据各省、自治区、具体比例由国务院根据各省、自治区、 直辖市耕地实际情况规定。直辖市耕地实际情况规定。 第三十四条第三十四条 永久永久基本农田划定以乡(镇)为单位进行,由县级人 民政府自然资源自然资源主管部门会同同级农业农村农村主管部门组织实施。永永 久基本农田应当落实到地块久基本农田应当落实到地块, ,纳入国家永久基本农田数据库严格管纳入国家永久基本农田数据库严格管 理。理。 乡乡( (镇镇) )人民政府
26、应当将永久基本农田的位置、范围向社会公告人民政府应当将永久基本农田的位置、范围向社会公告, , 并设立保护标志。并设立保护标志。 第三十五条第三十五条 永久基本农田经依法划定后永久基本农田经依法划定后, ,任何单位和个人不得任何单位和个人不得 擅自占用或者改变其用途。国家能源、交通、水利、军事设施等重擅自占用或者改变其用途。国家能源、交通、水利、军事设施等重 点建设项目选址确实难以避让永久基本农田点建设项目选址确实难以避让永久基本农田, ,涉及农用地转用或者涉及农用地转用或者 土地征收的土地征收的, ,必须经国务院批准。必须经国务院批准。 禁止通过擅自调整县级土地利用总体规划、乡禁止通过擅自调
27、整县级土地利用总体规划、乡( (镇镇) )土地利用总土地利用总 体规划等方式规避永久基本农田农用地转用或者土地征收的审批。体规划等方式规避永久基本农田农用地转用或者土地征收的审批。 第三十五条第三十五条 各级人民政府应当采取措施,维护排灌工程设 施,改良土壤,提高地力,防止土地荒漠化、盐渍化、水土流失和污 染土地。 第三十六条第三十六条 各级人民政府应当采取措施,引导因地制宜轮作休引导因地制宜轮作休 耕耕, ,维护排灌工程设施,改良土壤,提高地力,防止土地荒漠化、盐渍 化、水土流失和污染土地。 第三十六条第三十六条 非农业建设必须节约使用土地,可以利用荒地 的,不得占用耕地;可以利用劣地的,不
28、得占用好地。 禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采 石、采矿、取土等。 禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。 第三十七条第三十七条 非农业建设必须节约使用土地,可以利用荒地的, 不得占用耕地;可以利用劣地的,不得占用好地。 禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、 采矿、取土等。 禁止占用永久永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼。 对国务院土地审批权下放的对国务院土地审批权下放的点评点评 ）1210 号 5 第三十七条第三十七条 禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办 理审批手续的非农业建设占用耕地,一年内不用而又可以耕种并 收获的,应当由原耕种该幅耕地的集体或
29、者个人恢复耕种,也可以 由用地单位组织耕种;一年以上未动工建设的,应当按照省、自治 区、直辖市的规定缴纳闲置费;连续二年未使用的,经原批准机关 批准,由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权;该幅 土地原为农民集体所有的,应当交由原农村集体经济组织恢复耕 种。 在城市规划区范围内,以出让方式取得土地使用权进行房地 产开发的闲置土地,依照 中华人民共和国城市房地产管理法 的 有关规定办理。 承包经营耕地的单位或者个人连续二年弃耕抛荒的,原发包 单位应当终止承包合同,收回发包的耕地。 第三十八条第三十八条 禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审 批手续的非农业建设占用耕地,一年内不用而
30、又可以耕种并收获的, 应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种,也可以由用地单位 组织耕种;一年以上未动工建设的,应当按照省、 自治区、 直辖市的规 定缴纳闲置费;连续二年未使用的,经原批准机关批准,由县级以上人 民政府无偿收回用地单位的土地使用权;该幅土地原为农民集体所有 的,应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。 在城市规划区范围内,以出让方式取得土地使用权进行房地产开 发的闲置土地,依照中华人民共和国城市房地产管理法的有关规 定办理。 第四十三条第四十三条 任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必 须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经 依法批准使用本集体经济组织农
31、民集体所有的土地的,或者乡 (镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的 土地的除外。 前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和 国家征收的原属于农民集体所有的土地。 删去删去 第四十四条第四十四条 建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应 当办理农用地转用审批手续。 省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型 基础设施建设项目、 国务院批准的建设项目占用土地,涉及农用地 转为建设用地的,由国务院批准。 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、 集镇建设用地规模 范围内,为实施该规划而将农用地转为建设用地的,按土地利用年 度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机
32、关批准。 在已批准 的农用地转用范围内,具体建设项目用地可以由市、 县人民政府批 准。 本条第二款、 第三款规定以外的建设项目占用土地,涉及农用 地转为建设用地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准。 第四十四条第四十四条 建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当 办理农用地转用审批手续。 永久基本农田转为建设用地的永久基本农田转为建设用地的, ,由国务院批准。由国务院批准。 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、 集镇建设用地规模范围 内,为实施该规划而将永久基本农田以外的永久基本农田以外的农用地转为建设用地的, 按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体 规划的机关或者其授
33、权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内, 具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范 围外围外, ,将永久基本农田以外的将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的,由国务院或者或者 国务院授权国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。 第四十五条第四十五条 为了公共利益的需要为了公共利益的需要, ,有下列情形之一有下列情形之一, ,确需征收确需征收 农民集体所有的土地的农民集体所有的土地的, ,可以依法实施征收可以依法实施征收: : ( (一一) )军事和外交需要用地的军事和外交需要
34、用地的; ; ( (二二) )由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础 设施建设需要用地的设施建设需要用地的; ; ( (三三) )由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态 环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、 市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的; ; ( (四四) )由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用由政府组织实施
35、的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用 地的地的; ; ( (五五) )在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内, ,经省级经省级 对国务院土地审批权下放的对国务院土地审批权下放的点评点评 ）1210 号 6 以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建 设需要用地的设需要用地的; ; ( (六六) )法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有的土地的法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有的土地的 其他情形。其他情形。 前款规定的建设活动前款规定的建设活动, ,应当符合国民经济
36、和社会发展规划、土地应当符合国民经济和社会发展规划、土地 利用总体规划、城乡规划和专项规划利用总体规划、城乡规划和专项规划; ;第第( (四四) )项、第项、第( (五五) )项规定的建项规定的建 设活动设活动, ,还应当纳入国民经济和社会发展年度计划还应当纳入国民经济和社会发展年度计划; ;第第( (五五) )项规定的项规定的 成片开发并应当符合国务院自然资源主管部门规定的标准。成片开发并应当符合国务院自然资源主管部门规定的标准。 第四十五条第四十五条 征收下列土地的,由国务院批准: (一)基本农田; (二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的; (三)其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外
37、的土地的, 由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。 征收农用地的,应当依照本法第四十四条的规定先行办理农 用地转用审批。其中,经国务院批准农用地转用的,同时办理征地 审批手续,不再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政 府在征地批准权限内批准农用地转用的,同时办理征地审批手续, 不再另行办理征地审批,超过征地批准权限的,应当依照本条第一 款的规定另行办理征地审批。 第四十六条第四十六条 征收下列土地的,由国务院批准: (一)永久永久基本农田; (二)永久永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的; (三)其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的,由 省、自治区、直辖市人民
38、政府批准。 征收农用地的,应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地 转用审批。其中,经国务院批准农用地转用的,同时办理征地审批手 续,不再另行办理征地审批;经省、 自治区、 直辖市人民政府在征地批 准权限内批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理 征地审批,超过征地批准权限的,应当依照本条第一款的规定另行办 理征地审批。 第四十六条第四十六条 国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级 以上地方人民政府予以公告并组织实施。 被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内, 持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补 偿登记。 第四十八条第四十八条 征地补偿安置方案
39、确定后,有关地方人民政府 应当公告,并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。 第四十七条第四十七条 国家征收土地的,依照法定程序批准后,由县级以 上地方人民政府予以公告并组织实施。 县级以上地方人民政府拟申请征收土地的县级以上地方人民政府拟申请征收土地的, ,应当开展拟征收土应当开展拟征收土 地现状调查和社会稳定风险评估地现状调查和社会稳定风险评估, ,并将征收范围、土地现状、征收目并将征收范围、土地现状、征收目 的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡( (镇镇) ) 和村、村民小组范围内公告至少三十日和村、村民小组范围
40、内公告至少三十日, ,听取被征地的农村集体经济 组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。 多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不 符合法律、法规规定的符合法律、法规规定的, ,县级以上地方人民政府应当组织召开听证县级以上地方人民政府应当组织召开听证 会会, ,并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。 拟拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内,持不不 动产动产权属证明材料证明材料办理补偿登记。县级以上地方人民政府应当组织县级
41、以上地方人民政府应当组织 有关部门测算并落实有关费用有关部门测算并落实有关费用, ,保证足额到位保证足额到位, ,与拟征收土地的所有与拟征收土地的所有 权人、 使用权人就补偿、 安置等签订协议权人、 使用权人就补偿、 安置等签订协议; ;个别确实难以达成协议的个别确实难以达成协议的, , 应当在申请征收土地时如实说明。应当在申请征收土地时如实说明。 相关前期工作完成后相关前期工作完成后, ,县级以上地方人民政府方可申请征收土县级以上地方人民政府方可申请征收土 地。地。 第四十七条第四十七条 征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补 偿。 征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、 安置补助费以及地上
42、附着物和青苗的补偿费。 征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收 前三年平均年产值的六至十倍。 征收耕地的安置补助费,按照需要 安置的农业人口数计算。 需要安置的农业人口数,按照被征收的耕 地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。 每 第四十八条第四十八条 征收土地应当应当给予公平、合理的公平、合理的补偿,保障被征地保障被征地 农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。 征收土地应当依法及时足额支付征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及 农村村民住宅、其他农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等等的补偿费用用, ,并安排被征地并安排被
43、征地 农民的社会保障费用。农民的社会保障费用。 征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直 辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合 对国务院土地审批权下放的对国务院土地审批权下放的点评点评 ）1210 号 7 一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前 三年平均年产值的四至六倍。 但是,每公顷被征收耕地的安置补助 费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。 征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治 区、直辖市参照征收耕地
44、的土地补偿费和安置补助费的标准规 定。 被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、 自治区、 直 辖市规定。 征收城市郊区的菜地,用地单位应当按照国家有关规定缴纳 新菜地开发建设基金。 依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不 能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、 自治区、 直辖市 人民政府批准,可以增加安置补助费。但是,土地补偿费和安置补 助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。 国务院根据社会、经济发展水平,在特殊情况下,可以提高征 收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。 考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求考虑土地原用途、土地资源
45、条件、土地产值、土地区位、土地供求 关系、人口以及经济社会发展水平等因素关系、人口以及经济社会发展水平等因素, ,并至少每五年调整或者重并至少每五年调整或者重 新公布一次。新公布一次。 征收农用地以外农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准, 由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅对其中的农村村民住宅, ,应当按照先补应当按照先补 偿后搬迁、居住条件有改善的原则偿后搬迁、居住条件有改善的原则, ,尊重农村村民意愿尊重农村村民意愿, ,采取重新安采取重新安 排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的 补偿
46、补偿, ,并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿, ,保障农村保障农村 村民居住的权利和合法的住房财产权益。村民居住的权利和合法的住房财产权益。 县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社 会保障体系。被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征会保障体系。被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征 地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。被征地农民社会保障费用地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。被征地农民社会保障费用 的筹集、管理和使用办法的筹集、管理和使用办法, ,由省、自
47、治区、直辖市制定。由省、自治区、直辖市制定。 第五十二条第五十二条 建设项目可行性研究论证时,土地行政主管部 门可以根据土地利用总体规划、 土地利用年度计划和建设用地标 准,对建设用地有关事项进行审查,并提出意见。 第五十二条第五十二条 建设项目可行性研究论证时,自然资源自然资源主管部门可 以根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准,对建 设用地有关事项进行审查,并提出意见。 第五十三条第五十三条 经批准的建设项目需要使用国有建设用地的, 建设单位应当持法律、 行政法规规定的有关文件,向有批准权的县 级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请,经土地行 政主管部门审查,报本级人
48、民政府批准。 第五十三条第五十三条 经批准的建设项目需要使用国有建设用地的,建设 单位应当持法律、行政法规规定的有关文件,向有批准权的县级以上 人民政府自自然资源然资源主管部门提出建设用地申请,经自然资源自然资源主管部 门审查,报本级人民政府批准。 第五十五条第五十五条 以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的 建设单位,按照国务院规定的标准和办法,缴纳土地使用权出让金 等土地有偿使用费和其他费用后,方可使用土地。 自本法施行之日起,新增建设用地的土地有偿使用费,百分之 三十上缴中央财政,百分之七十留给有关地方人民政府,都专项用 于耕地开发。 第五十五条第五十五条 以出让等有偿使用方式取得国有
49、土地使用权的建 设单位,按照国务院规定的标准和办法,缴纳土地使用权出让金等土 地有偿使用费和其他费用后,方可使用土地。 自本法施行之日起,新增建设用地的土地有偿使用费,百分之三 十上缴中央财政,百分之七十留给有关地方人民政府。具体使用管理具体使用管理 办法由国务院财政部门会同有关部门制定办法由国务院财政部门会同有关部门制定, ,并报国务院批准。并报国务院批准。 第五十六条第五十六条 建设单位使用国有土地的,应当按照土地使用 权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的 规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的,应当经有关人民政 府土地行政主管部门同意,报原批准用地的人民政府批准。其中, 在城市规划区内改变土地用途的,在报批前,应当先经有关城市规 划行
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