1、 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 1 / 2121 Table_Page 跟踪分析|房地产 证券研究报告 房地产行业房地产行业 房贷利率连续房贷利率连续 7 个月下行，长期需求稳定个月下行，长期需求稳定 核心观点：核心观点： 本周政策情况：本周政策情况：下半年货币政策边际收紧下半年货币政策边际收紧，遵义市放松公积金贷款首遵义市放松公积金贷款首付比。付比。 银保监会主席郭树清表态， 中国十分珍惜常规状态的货币财政政策， 不会搞大水漫灌， 更不会搞赤字货币化和负利率。 央行行长易纲表示，预计全年人民币贷款新增近 20 万亿元（同比+19%，目前 1-5 月累计同比+28%，预计

2、6-12 月累计同比+10%），社会融资规模的增量将超过 30 万亿元 （同比+17%， 目前 1-5 月累计同比+45%， 预计 6-12月累计同比-7%），货币政策或边际收紧。地方层面，遵义市将首套房公积金贷款首付比例调整为 20%（原 120 平米以上为 30%）。 本周基本面情况：本周基本面情况： 推盘放量支撑成交增长，推盘放量支撑成交增长， 5 月全国成交月全国成交增速增速转正转正。 20年 6 月前 18 天，50 城新房成交同比增长 0.3%，月同比由负转正，成交增长或主要受推盘放量带动，13 城推盘同比增长 73.8%，单月批售比上行至 1.39，而 6 月以来中指院开盘去化率

3、 60%，较 5 月（66%）有所下滑。 统计局全国 5 月商品房销售面积同比增长 9.7%， 增速转正。 重重点公司跟踪：点公司跟踪：海外融资规模较高海外融资规模较高，融资融资成本成本变动边际分化变动边际分化。融资方面，本周房企境内信用债发行规模 27 亿元，内房股海外债融资 10.5亿美元，信用债融资规模维持低水平，海外债融资规模保持较高水平。融资成本方面，本周房企融资利率出现边际分化。 房贷利率连续房贷利率连续 7 个月下行，长期需求稳定个月下行，长期需求稳定。信贷环境改善背景下，按揭利率连续 7 个月下行， 41 城 6 月首套及二套房贷分别环比下降 4bp、3bp，回到 17 年 9

4、 月的水平，按揭利率下降有助于市场需求的整体稳定。基本面方面，6 月供给集中入市的情况下，整体去化放缓，批售比较 5 月有明显回升趋势，单周成交表现同比下滑 7.7%，市场去化的持续性需要进一步验证。 短期市场竞争激烈， 房价系统性上涨风险低， 行业环境友好。 板块投资方面， 短期基本面波动不改地产长期需求稳定的趋势， 政府对于地产稳经济的作用不变。 对企业而言， 资金面的持续流入将支撑企业保持较高的投资强度（5 月施工投资增长 7.8%），价格的企稳以及融资成本的下降， 将引导行业利润率的改善， 疫情对行业全年的负面影响在下降， 地产板块具备估值修复空间， 配置价值提高。 一线 A 股龙头推

5、荐：保利地产、金地集团、万科 A、招商蛇口，二线 A股龙头推荐：中南建设、阳光城、金科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展，H 股龙头推荐：融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、合景泰富集团等，子领域推荐：中国国贸、新湖中宝，子领域关注：光大嘉宝。 风险提示风险提示。 政策调控力度进一步加大； 按揭贷利率持续上行； 行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。 行业评级行业评级 买入买入 前次评级 买入 报告日期 2020-06-21 相对市场表现相对市场表现 分析师：分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 02

6、1-60750620 分析师：分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 相关研究：相关研究： 房地产行业:市场环境友好，需求端持续复苏 2020-06-14 房地产行业:销售转好趋势明显，核心市场表现突出 2020-06-07 房地产行业:供给放量去化改善，50 城周成交同比转正 2020-05-31 -16%-10%-5%0%5%10%06/1908/1910/1912/1902/2004/20房地产沪深300 识别风险

7、，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 2 / 2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表重点公司估值和财务分析表 股票简称股票简称 股票代码股票代码 货币货币 最新最新 最近最近 评级评级 合理价值合理价值 EPS(元元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价收盘价 报告日期报告日期 （元（元/股）股） 2020E 2021E 2020E 2021E 2020E 2021E 2020E 2021E 万科 A 000002.SZ 人民币 25.89 2020/03/19 买入 35.71 3.86 4.46 6.71 5.80 4

8、.30 3.90 20.4% 19.0% 保利地产 600048.SH 人民币 14.61 2020/04/17 买入 20.90 2.59 3.05 5.64 4.78 4.49 2.90 16.5% 16.3% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 16.72 2020/04/22 买入 23.78 2.16 2.28 7.74 7.34 5.67 3.70 14.4% 13.2% 新城控股 601155.SH 人民币 32.27 2020/04/02 买入 46.08 7.07 8.73 4.57 3.69 6.90 6.90 26.4% 0.0% 华夏幸福 600340.SH 人民币

9、22.27 2020/04/27 买入 35.95 5.99 6.31 3.72 3.53 7.80 7.42 26.0% 21.5% 金地集团 600383.SH 人民币 13.26 2020/05/14 买入 16.83 2.61 2.99 5.08 4.44 8.68 8.44 18.0% 17.1% 荣盛发展 002146.SZ 人民币 8.02 2020/04/12 买入 13.93 2.32 2.75 3.45 2.91 3.02 1.65 19.8% 19.0% 金科股份 000656.SZ 人民币 7.83 2020/03/28 买入 9.44 1.39 1.72 5.64 4

10、.55 12.38 11.58 23.3% 22.4% 中南建设 000961.SZ 人民币 8.58 2020/05/03 买入 11.49 1.91 2.52 4.48 3.40 3.68 2.08 26.2% 25.7% 阳光城 000671.SZ 人民币 6.57 2020/02/27 买入 8.89 1.29 1.65 5.09 3.98 4.98 1.72 20.1% 20.4% 蓝光发展 600466.SH 人民币 5.42 2020/04/20 买入 10.04 1.66 1.86 3.27 2.92 4.45 3.88 21.2% 19.2% 华发股份 600325.SH 人

11、民币 6.93 2019/10/29 买入 10.50 1.90 2.41 3.65 2.88 11.91 6.34 21.3% 21.2% 新湖中宝 600208.SH 人民币 3.01 2020/04/27 买入 5.20 0.45 0.55 6.62 5.50 32.67 26.52 8.4% 9.5% 中国国贸 600007.SH 人民币 13.32 2020/04/28 买入 19.54 0.78 1.06 17.03 12.60 5.79 4.89 9.4% 11.3% 金融街 000402.SZ 人民币 6.71 2019/08/12 买入 10.31 1.47 1.61 4.5

12、6 4.18 4.45 3.88 11.1% 10.8% 碧桂园 02007.HK 港币 10.06 2019/09/18 买入 16.03 2.23 2.52 4.12 3.66 2.89 2.54 23.1% 20.6% 融创中国 01918.HK 港币 34.35 2019/12/06 买入 55.30 6.64 7.57 4.73 4.15 4.98 4.14 26.5% 23.2% 中国海外发展 00688.HK 港币 24.75 2019/10/15 买入 32.90 4.63 4.99 4.89 4.54 4.31 4.09 14.4% 13.5% 旭辉控股集团 00884.HK

13、 港币 6.40 2019/08/18 买入 6.16 1.08 1.34 5.40 4.37 2.80 2.20 21.2% 20.8% 万科企业 02202.HK 港币 25.10 2020/03/19 买入 38.70 3.86 4.46 5.95 5.15 7.49 9.23 18.5% 17.2% 数据来源：Wind、广发证券发展研究中心 备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的； （2）A 股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、旭辉控股集团、万科企业）合理价值货币单位为港币； （3）A 股及港股标的 EPS 货币单位均为人民币； （4）表中估值指标按

14、照最新收盘价计算。 pOoRqOyQpPqPoOsNpRoQpM7NaO9PoMoOpNrRfQqQpReRtRtQ7NpPxOwMmPqMvPnPzR 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 3 / 2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 目录索引目录索引 一、地产行业政策及基本面跟踪情况 . 6 （一）主要政策回顾 . 6 （二）重点城市成交情况 . 7 （三）重点城市推盘及库存跟踪 . 12 （四）全国土地市场供给成交情况 . 14 二、重点公司跟踪情况 . 16 三、地产板块投资观点 . 18 四、风险提示 . 19 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责

15、声明 4 4 / 2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图表索引图表索引 图图 1：50 城市城市 2018-2020 上半年周成交面积（万方）走势上半年周成交面积（万方）走势 . 8 图图 2：50 城新房周均及单周成交面积（万方）城新房周均及单周成交面积（万方） . 9 图图 3：50 城市分线城市新房周成交环比增速（城市分线城市新房周成交环比增速（%） . 9 图图 4：50 城新房月度成交同环比（城新房月度成交同环比（%） . 9 图图 5：50 城分线城市新房月度成交同比（城分线城市新房月度成交同比（%） . 9 图图 6：50 城新房成交整体年同比（城新房成交整

16、体年同比（%） . 9 图图 7：50 城新房成交分线城市年同比（城新房成交分线城市年同比（%） . 9 图图 8：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2020.06.12-2020.06.18） . 10 图图 9：14 城二手房周均及单周城二手房周均及单周成交面积（万方）成交面积（万方）. 11 图图 10：14 城分线城市二手房周成交环比增速城分线城市二手房周成交环比增速 . 11 图图 11：14 城二手房成交月度同环比城二手房成交月度同环比 . 11 图图 12：14 城分线城市二手房成交月同比城分线城市二手房成交月同比 . 11 图图 13

17、：14 城市二手房成交整体年同比城市二手房成交整体年同比 . 12 图图 14：14 城市分线二手房成交年同比城市分线二手房成交年同比 . 12 图图 15：13 城市商品房周度推盘城市商品房周度推盘 . 12 图图 16：13 城市商品房月度推盘城市商品房月度推盘 . 12 图图 17：13 城市商品房推盘年同比趋势城市商品房推盘年同比趋势 . 13 图图 18：13 城市商品房月度批售比城市商品房月度批售比 . 13 图图 19：13 城市商品房库存与去化周期城市商品房库存与去化周期 . 13 图图 20：13 城市及分线城市商品房去化周期（周）城市及分线城市商品房去化周期（周）. 13

18、图图 21：13 城市商品房周度库存及去化周期城市商品房周度库存及去化周期 . 13 图图 22：11 城市住宅周度库存及去化周期城市住宅周度库存及去化周期 . 13 图图 23：全国：全国 100 大中城市土地供应、成交及供销比数据大中城市土地供应、成交及供销比数据 . 15 图图 24：全国：全国 100 大中城市土地供应年度累计同比大中城市土地供应年度累计同比 . 15 图图 25：全国：全国 100 大中城市土地成交年度累计同比大中城市土地成交年度累计同比 . 15 图图 26：全国：全国 100 大中城市土地出让金年同比大中城市土地出让金年同比. 15 图图 27：全国：全国 100

19、 大中城市土地出让金分线城市年同比大中城市土地出让金分线城市年同比 . 15 图图 28：全国：全国 100 大中城市楼面价和溢价率大中城市楼面价和溢价率 . 16 图图 29：全国：全国 100 大中城市分线城市溢价率大中城市分线城市溢价率 . 16 图图 30：A 股股重点地产公司股价周变动幅度重点地产公司股价周变动幅度 . 18 图图 31：H 股股重点地产公司股价周变动幅度重点地产公司股价周变动幅度 . 18 表表 1：本周主要中央政策（本周主要中央政策（2020.06.14-2020.06.19） . 6 表表 2：本周主要地方政策（本周主要地方政策（2020.06.14-2020.

20、06.19） . 7 表表 3：50 城市商品房成交面积汇总城市商品房成交面积汇总（2020.06.12-2020.06.18） . 8 表表 4：14 城二手房成交面积汇总城二手房成交面积汇总（2020.06.12-2020.06.18） . 10 表表 5：重点城市商品房库存及去化周期变化情况：重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2020.6.12-2020.6.18） . 13 表表 6：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2020.6.12-2020.6.18） . 14 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 5 5 / 2121

21、Table_PageText 跟踪分析|房地产 表表 7：房企上周重点公司公告（：房企上周重点公司公告（2020.06.14-2020.06.19） . 16 表表 8：房企每周融资汇总房企每周融资汇总（2020.06.14-2020.06.19） . 17 表表 9：房企每周拿地汇总房企每周拿地汇总（2020.06.14-2020.06.19） . 17 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 6 6 / 2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 一、地产行业政策及基本面跟踪情况一、地产行业政策及基本面跟踪情况 （一）主要政策回顾（一）主要政策回顾 货币政策方面，6 月

22、 18 日，央行行长易纲第十二届陆家嘴论坛上表示，下半年货币政策还将保持流动性合理充裕，预计将带动全年人民币贷款新增近 20 万亿元 （同比+18.9%， 目前 1-5 月累计同比+28.3%， 预计 6-12 月累计同比+10.4%） ，社会融资规模的增量将超过 30 万亿元 （同比+17.3%， 目前 1-5 月累计同比+45.2%，预计 6-12 月累计同比-7.3%）。同时银保监会主席郭树清表态，中国十分珍惜常规状态的货币财政政策，我们不会搞大水漫灌，更不会搞赤字货币化和负利率。财政政策方面，据证券时报报道，财政部 1 万亿元抗疫特别国债将全部采取市场化方式发行，7 月底前发行完毕。

23、地方层面，合肥市自规局提出，村级留用地可以用于工业、商业(含民宿)、文旅、租赁住房(试点)等经营性用途，但严禁用于房地产开发。 落户方面，惠州、岳阳均放松落户政策。惠州市政府提出，放开落户限制，合法住所或合法就业可举家落户，中专以上可举家落户（原惠城区为本科学历，其他城区为大专）。岳阳市则是合法稳定就业，参加社保 3 个月可举家落户，此外，硕士、35 岁以下大专可落户。 公积金方面，遵义市公积金放松，首套房公积金贷款首付比例调整为 20%（原120 平米以下为 20%，以上为 30%），单职工购买非成品住宅最高贷款额度提高至 40 万元（原 35 万），双职工提高至 50 万元（原 45 万）

24、；在申请和提取层面，公积金缴足 6 个月即可申请贷款（原 12 个月），购房提取时限延长至 2 年（原 1年）。郴州市公积金收紧，单、双职工贷款额度上限分别调整为 30 万元（原 50 万元）、45 万元（原 60 万元），二套房单、双缴存职工贷款额度上限均为 30 万元（原无具体规定）。 同时在高层次人才的公积金政策方面，连云港市公积金中心提出，全职引进的博士购买首套自住房， 单职工、 双职工最高贷款额度分别为 50 万元 （原 40 万元） 、100 万元（原 80 万元）。 表表 1：本周主要中央本周主要中央政策政策（2020.06.14-2020.06.19） 时间时间 部门部门 内容

25、内容 06/16 财政部 据证券时报报道，1 万亿元抗疫特别国债将全部采取市场化方式发行，7 月底前发行完毕。 06/18 央行行长易纲 下半年货币政策还将保持流动性合理充裕，预计将带动全年人民币贷款新增近 20 万亿元（同比+18.9%），社会融资规模的增量将超过 30 万亿元（同比+17.3%）。 06/18 银保监会主席郭树清 中国十分珍惜常规状态的货币财政政策，我们不会搞大水漫灌，更不会搞赤字货币化和负利率。 数据来源：证券时报，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 7 7 / 2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 表表 2：本周主要地

26、方本周主要地方政策政策（2020.06.14-2020.06.19） 时间时间 部门部门/城市城市 内容内容 06/14 惠州 （a）放开落户限制，合法住所或合法就业可举家落户；（b）中专以上可举家落户（原惠城区为本科学历，其他城区为大专）。 06/16 岳阳 （a）合法稳定就业，参加社保 3 个月可举家落户；（b）硕士、35 岁以下大专可落户。 06/17 遵义 （a）首套房公积金贷款首付比例调整为 20%（原 120 平米以下为 20%，以上为 30%）；（b）单职工购买非成品住宅最高贷款额度提高至 40 万元（原 35 万），双职工提高至 50 万元（原 45 万）；（c）缴足 6 个月

27、公积金可申请贷款（原 12 个月）；（d）购房提取时限延长至 2 年（原 1 年）。 06/18 合肥 村级留用地可以用于工业、商业(含民宿)、文旅、租赁住房(试点)等经营性用途，但严禁用于房地产开发。 06/18 郴州 （a）单、双职工贷款额度上限分别为 30 万元（原 50 万元）、45 万元（原 60 万元）；（b）二套房单、双缴存职工贷款额度上限均为 30 万元（原无具体规定）。 06/19 连云港 全职引进的博士购买首套自住房，单职工、双职工最高贷款额度分别为 50 万元（原 40 万元）、100 万元（原80 万元）。 数据来源：各政府网站，广发证券发展研究中心 （二）重点城市成交

28、情况（二）重点城市成交情况 根据Wind、 CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示 （数据更新日期为2020年6月18日，下同）： 本周，我们监测的50个城市商品房成交面积756.09万方，环比上升2.7%，同比下降7.7%。 分线城市来看， 四大一线城市本周商品房成交面积106.39万方， 环比上升16.7%，同比上升0.8%，其中，北京和广州成交面积环比分别上升38.1%和上升30.4%。本周，我们跟踪的16个二线样本城市成交面积369.06万方，环比上升3.8%，同比下降13.7%，其中，武汉和厦门成交面积环比分别上升56.6%和77.6%。三四线城市成交方面，我们跟踪的30个

29、三四线样本城市成交面积280.65万方，环比上升2.7%，同比下降7.7%。 月度来看，2020年6月50城新房成交同比上升0.3%。分线来看，4大一线城市、16个二线城市和30个三四线城市成交同比分别上升4.2%、下降6.6%和上升9.2%。全年累计情况来看， 2020年全年， 50城市整体成交同比下降19.5%， 其中一线城市、二线城市和三四线城市同比分别下降21.9%、21.7%和15.6%。 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 8 8 / 2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图1：50城市城市2018-2020上半年周成交面积（万方）走势上半年周成交面

30、积（万方）走势 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 表表 3：50 城市商品房城市商品房成交成交面积汇总面积汇总（2020.06.12-2020.06.18） 分线分线 城市城市 本周成交本周成交 （万方）（万方） 上周成交上周成交 （万方）（万方） 周环比周环比 周同比周同比 月同比月同比 20 周均周均 （万方）（万方） 19 周均周均 （万方）（万方） 周均同比周均同比 一线 （4 个） 北京 23.19 16.80 38.1% -2.9% -23.4% 15.26 19.45 -21.5% 上海 34.23 35.11 -2.5% -23.3% 2.9% 25.21 3

31、4.33 -26.6% 广州 34.17 26.20 30.4% 47.6% 38.5% 17.28 24.96 -30.8% 深圳 14.80 13.09 13.1% 6.3% 9.7% 8.88 10.25 -13.4% 一线合计一线合计 106.39 91.20 16.7% 0.8% 4.2% 66.64 89.00 -25.1% 二线 （16 个） 杭州 29.17 34.19 -14.7% -0.3% 45.6% 18.96 20.46 -7.3% 南京 23.55 16.30 44.4% 37.1% 86.1% 18.17 18.32 -0.9% 武汉 45.33 28.95 56

32、.6% -18.2% -36.1% 20.17 50.61 -60.2% 苏州 36.78 24.29 51.4% 16.5% 12.4% 20.34 23.68 -14.1% 厦门 10.37 5.83 77.6% 15.4% 1.6% 4.81 5.08 -5.2% 宁波 16.91 21.33 -20.7% -19.7% 10.2% 11.98 14.84 -19.3% 无锡 12.99 15.20 -14.5% -37.0% -64.9% 11.15 16.29 -31.6% 福州 3.75 5.60 -32.9% -41.8% -33.7% 4.80 6.79 -29.3% 青岛 4

33、7.24 33.48 41.1% -0.7% -6.0% 26.98 33.31 -19.0% 长春 21.15 20.98 0.8% -11.8% 6.8% 14.68 23.52 -37.6% 南宁 30.60 30.97 -1.2% 40.7% 34.3% 21.77 30.10 -27.7% 温州 31.39 28.01 12.1% 10.1% 22.4% 18.22 23.56 -22.7% 东营 6.57 4.74 38.5% -4.6% -4.7% 5.79 10.73 -46.0% 合肥 16.44 33.53 -51.0% -71.9% -53.7% 23.80 44.14

34、-46.1% 昆明 15.85 16.58 -4.4% -41.5% -8.2% 14.47 15.52 -6.8% 安庆 31.33 31.91 -1.8% -2.0% 29.2% 22.32 24.94 -10.5% 二线合计二线合计 369.06 355.49 3.8% -13.7% -6.6% 258.40 361.91 -28.6% 三四线 （30 个） 三四线合计三四线合计 280.65 289.67 -3.1% -1.7% 9.2% 191.28 240.00 -20.3% 5050 城合计城合计 756.09 736.36 2.7% -7.7% 0.3% 516.31 690.

35、91 -25.3% 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 注：标色部分为各线涨幅前两大的城市 005006007008009001000W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25202020192018 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 9 9 / 2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图2：50城城新房周均及单周成交面积（万方）新房周均及单周成交面积（万方） 图图3：50城城市分线城市新房周成交环比增速（市分线城市新房周成交环比增速（%） 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来

36、源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 图图4：50城城新房月度成交同环比（新房月度成交同环比（%） 图图5：50城城分线城市新房月度成交同比（分线城市新房月度成交同比（%） 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 图图6：50城城新房成交整体年同比（新房成交整体年同比（%） 图图7：50城城新房成交分线城市年同比（新房成交分线城市年同比（%） 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 分区域成交看，环渤海（4城）、长三角（11城）和珠三角（7城）成交量分别为13

37、0.03、294.62和149.38万方，其中环渤海、长三角和珠三角地区环比上周分别上涨13%、1.8%和10.2%；中西部（3城）、海峡西岸城市群（5城）和沈长地区成交量分别为128.77、25.58和27.71万方，环比上周分别上涨0.5%、下降39.9%和上升7.8%。 756.092.7%-10%-5%0%5%10%15%20%0200400600800920W1-2520-W22 20-W23 20-W24 20-W2550城新房周均成交面积当周成交环比（%，右）16.7%3.8%-3.1%-20%0%20%40%60%80%100%120%20-W2020-W

38、2120-W2220-W2320-W2420-W25一线城市（4城）二线城市（16城）三四线城市（30城）0.0%0.3%-100%-50%0%50%100%150%20.0120.0220.0320.0420.0520.06.01-20.06.1850城新房成交环比50城新房成交同比0.8%-13.7%-1.7%-20%-10%0%10%20%30%20-W2020-W2120-W2220-W2320-W2420-W25一线城市（4城）二线城市（16城）三四线城市（30城）-19.5%-30%-20%-10%0%10%20%30%20018201920.01.01-20

39、.06.1850城新房成交年同比-21.9%-21.7%-15.6%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%20018201920.01.01-20.06.18一线城市（4城）二线城市（16城）三四线城市（30城） 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1010 / 2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图8：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2020.06.12-2020.06.18） 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 二手房方面，根据Wind统计的各

40、城市房管局数据，本周我们选取的14个样本城市商品房口径的二手房成交面积为189.96万方， 环比上升7.6%。 分线城市来看， 2个一线城市二手房成交面积67.16万方，环比上升15.5%，其中北京和深圳分别环比上升22.8%和4.3%。 12个二三线样本城市整体成交面积为122.8万方， 环比上升3.7%，其中东莞和扬州分别环比上升52.1%和11.2%。 月度情况来看，2020年6月14城市二手房成交同比上涨40.9%。分线来看，一线城市和二三线城市同比分别上涨85.7%和26.1%。 全年累计情况来看， 2020年全年，14城市整体成交同比下降16.6%，其中一线城市和二三线城市成交分别

41、同比下降2.6%和22.1%。 表表 4：14 城二手房成交面积汇总城二手房成交面积汇总（2020.06.12-2020.06.18） 分线分线 城市城市 本周成交本周成交 （万方）（万方） 上周成交上周成交 （万方）（万方） 周环比周环比 周同比周同比 月同比月同比 19 周均周均 （万方）（万方） 18 周均周均 （万方）（万方） 周均年同比周均年同比 一线 （2 个） 北京 43.29 35.25 22.8% 42.4% 72.8% 23.70 26.48 -10.5% 深圳 23.87 22.90 4.3% 70.8% 112.4% 15.14 13.41 12.9% 一线合计一线合计

42、 67.16 58.15 15.5% 51.3% 85.7% 38.84 39.88 -2.6% 二三线 （12 个） 杭州 16.37 16.10 1.7% 17.7% 32.3% 10.21 10.77 -5.2% 青岛 15.25 14.85 2.7% 39.6% 67.3% 9.27 9.77 -5.0% 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1111 / 2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 苏州 16.04 16.35 -1.9% -53.7% -40.3% 11.39 21.99 -48.2% 厦门 10.86 10.49 3.5% 1.7% 30.0

43、% 7.39 8.86 -16.6% 无锡 15.80 15.45 2.3% 0.0% 30.7% 10.70 12.22 -12.4% 南宁 6.22 7.79 -20.2% 269.9% 579.2% 4.32 6.44 -32.8% 东莞 12.05 7.92 52.1% 18.6% 34.5% 5.38 7.07 -23.9% 扬州 4.09 3.68 11.2% 8.0% 16.3% 2.53 3.41 -25.8% 岳阳 2.06 2.00 2.8% 11.5% 32.5% 1.07 1.55 -30.9% 佛山 17.51 16.19 8.2% 23.8% 44.8% 11.70

44、 15.53 -24.7% 金华 4.05 4.87 -16.9% 28.7% 151.2% 4.52 3.13 44.3% 江门 2.51 2.72 -8.1% -25.5% -21.5% 1.64 2.05 -20.1% 二三线合计二三线合计 122.80 118.43 3.7% -1.0% 26.1% 80.12 102.80 -22.1% 14 城合计城合计 189.96 176.58 7.6% 12.8% 40.9% 118.97 142.68 -16.6% 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 注：标红底色部分为环比涨幅前两大城市 图图9：14城二手房周均及单周城二手房周均及单

45、周成交面积（万方）成交面积（万方） 图图10：14城分线城市二手房周成交环比增速城分线城市二手房周成交环比增速 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 图图11：14城二手房成交月度同环比城二手房成交月度同环比 图图12：14城分线城市二手房城分线城市二手房成交月同比成交月同比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 189.96 7.6%-15%-10%-5%0%5%10%05002018201920W1-2520-W22 20-W23 20-

46、W24 20-W2514城二手房周均成交面积当周成交环比（%，右）15.5%3.7%-100%0%100%200%300%400%20-W2020-W2120-W2220-W2320-W2420-W25一线城市（2城）二三线城市（12城）0.0%40.9%-100%-50%0%50%100%150%20.0120.0220.0320.0420.0520.06.01-20.06.1814城二手房成交环比14城二手房成交同比85.7%26.1%-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%20.0120.0220.0320.0420.0520.06.01-20.06

47、.18一线城市二三线城市 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1212 / 2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 （三）重点城市推盘及库存跟踪（三）重点城市推盘及库存跟踪 根据Wind收集的各主要城市推盘和库存数据显示（数据更新日期为6月18日，下同）： 本周，我们跟踪的13城市商品房单周推盘量为389.96万方，环比下降5.7%，同比上升15.3%。月度数据来看，2020年6月13城商品房推盘965.43万方，环比上升104.5%，同比上升73.8%。全年累计来看，截至2020年6月11日，13城市商品房推盘面积同比上升7.4%， 涨幅较2019年全年上涨5.3

48、个百分点。 批售比方面， 本周全国13城市商品房批售比（成交/推盘，移动平均3个月）上升至1.33。 库存方面，本周我们跟踪的13城市商品房库存总量环比上周上升0.7%，其中一线城市、 二线城市和三四线城市商品房库存环比分别上升0.6%、0.8%和0.2%。去化周期方面， 13城市商品房去化周期下降至17.19个月， 11个城市住宅去化周期下降至9.07个月。 图图15：13城市商品房周度推盘城市商品房周度推盘 图图16：13城市商品房月度推盘城市商品房月度推盘 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 -100%-50%0%50%100%150%20

49、0%0050020W1320W1520W1720W1920W2120W2320W25推盘面积（万方）环比（%，右）同比（%，右）-150%-100%-50%0%50%100%150%02004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,00019M619M919M1220M320.06.01-20.06.18推盘面积（万方）环比（%，右）同比（%，右）图图13：14城市二手房成交整体年同比城市二手房成交整体年同比 图图14：14城市分线二手房成交年同比城市分线二手房成交年同比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind

50、，CRIC，广发证券发展研究中心 -12.8%-40%-20%0%20%40%60%80%100%20018201920.01.01-20.06.1814城二手房成交年同比3.8%-19.1%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%20018201920.01.01-20.06.18一线城市（2城）二三线城市（12城） 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1313 / 2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图17：13城市商品房推盘年同比趋势城市商品房推盘年同比趋势 图图18：13城市商品房月度批售

51、比城市商品房月度批售比 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 图图19：13城市商品房库存与去化周期城市商品房库存与去化周期 图图20：13城市及分线城市商品房去化周期（周）城市及分线城市商品房去化周期（周） 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 图图21：13城市商品房周度库存及去化周期城市商品房周度库存及去化周期 图图22：11城市住宅周度库存及去化周期城市住宅周度库存及去化周期 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 表表 5：重点城市商品房库存及去化周

52、期变化情况：重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2020.6.12-2020.6.18） 城市城市 库存面积（万方）库存面积（万方） 周度库存面积环比周度库存面积环比 去化周期（月）去化周期（月） 周度去化周期增减（月）周度去化周期增减（月） 北京 2261.6 29.1 36.1 2261.6 上海 2839.4 20.5 30.3 2839.4 广州 1988.3 20.4 30.8 1988.3 深圳 569.0 13.1 16.5 569.0 南京 2066.9 21.1 28.1 2066.9 7.4%-30%-20%-10%0%10%20%30%20020.

53、01.01-2020.06.18推盘面积年度同比0.000.501.001.502.0005001,0001,5002,00019M619M919M1220M320.06.01-20.06.18成交面积（万方）推盘面积（万方）批售比（移动平均3个月，右）批售比（单月，右）17.53035020004000600080004000000016W1 16W31 17W9 17W39 18W17 18W47 19W25 20W3库存面积（万方）去化周期（月，右轴）81318232814W2815W2616W2317W2118W1919

54、W1720W15全国13城市商品房去化周期4个一线城市商品房去化周期6个二线城市商品房去化周期05003000北京上海广州深圳南京杭州福州苏州温州南宁泉州莆田江阴一线库存（万方）二线库存（万方）三线库存（万方）去化周期（月，右）3个月平均去化周期（月，右）020406002004006008000北京 上海 广州 深圳 福州 杭州 南京 宁波 苏州 厦门 莆田一线库存（万方）二线库存（万方）三线库存（万方）去化周期（月，右）3个月平均去化周期（月，右） 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1414 / 2121 Table_PageText

55、 跟踪分析|房地产 杭州 1019.5 9.9 14.1 1019.5 福州 1256.6 58.8 54.2 1256.6 苏州 1332.1 11.9 17.3 1332.1 温州 1088.1 10.5 20.4 1088.1 南宁 679.7 5.8 8.9 679.7 泉州 716.3 32.9 54.4 716.3 莆田 572.7 33.2 42.0 572.7 江阴 396.7 15.1 26.4 396.7 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 表表 6：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2020.6.12-2020.6.18

56、） 城市城市 库存面积（万方）库存面积（万方） 周度库存面积环比周度库存面积环比 去化周期（月）去化周期（月） 周度去化周期增减（月）周度去化周期增减（月） 北京 1231.3 23.8 33.4 1231.3 上海 730.9 6.6 10.7 730.9 广州 792.3 10.3 15.8 792.3 深圳 215.3 6.8 8.7 215.3 福州 621.7 38.7 33.1 621.7 杭州 373.2 4.3 5.8 373.2 南京 575.1 6.4 8.7 575.1 宁波 249.4 3.5 7.0 249.4 苏州 662.3 6.6 9.1 662.3 厦门 33

57、4.3 21.3 30.0 334.3 莆田 254.3 17.3 22.1 254.3 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 （四）全国土地市场供给成交情况（四）全国土地市场供给成交情况 由于统计数据的滞后因素，本周我们统计的土地市场供需数据相对商品房成交均滞后一周（数据更新日期为2020年6月14日，下同）。 根据Wind统计的全国100大中城市数据，2020年第24周，供给方面，土地供应总建筑面积为1312.2万方， 环比前周下降54.7%， 同比下降48.7%。 从全年累计来看，截至2020年第24周供应面积同比上升11.7%。成交方面，2020年第24周全类型土地成交1661.0

58、万方，环比下降14.6%，同比下降50.9%。全年累计来看，截至2020年第24周土地成交面积同比上升0.3%。 出让金方面， 2020年第24周土地成交出让金516.2亿元，环比下降4.1%，同比下降53.7%。分线城市来看，一线城市量升价跌导致出让金环比上升276%，二线城市量跌价升导致出让金环比上升20.9%，三线城市量价齐跌导致出让金环比下降75.5%。 综合供给和成交， 上周全类型土地供销比（移动平均3个月）下降至1.29，住宅土地供销比（移动平均3个月）下降至1.34。 从溢价率的角度来看，2020年第24周全类型土地成交溢价率为15.3%，与上周持平。 分线来看， 一线城市、 二

59、线城市、 三线城市全类型土地成交溢价率分别为9.9%、15.2%、18.8%，较前周分别下上升0.4%、上升0.2%和下降0.3%。宅地方面，2020年第24周宅地成交溢价率为17.3%， 较前周下降0.1个百分点。 分线来看， 一线城市、 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1515 / 2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 二线城市、三线城市上周宅地成交溢价率分别为12.3%、16.8%、21.2%，较前周分别上升0.3个百分点、上升0.2个百分点和下降0.4个百分比。 图图23：全国全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据大中城市土地供应、成交及供销比数

60、据 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 图图24：全国全国100大中城市土地供应年度累计同比大中城市土地供应年度累计同比 图图25：全国全国100大中城市土地成交年度累计同比大中城市土地成交年度累计同比 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 图图26：全国全国100大中城市土地出让金年同比大中城市土地出让金年同比 图图27：全国全国100大中城市土地出让金分线城市年同比大中城市土地出让金分线城市年同比 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 0.000.501.001.502.002.503.000

61、1,0002,0003,0004,0005,0006,00020W1220W1520W1820W2120W24供应面积（万方）成交面积（万方）供销比（移动平均3个月，右）供销比（当周，右）11.7%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%920W1-20W24全国100大中城市供应面积年同比（%）0.3%-30%-20%-10%0%10%20%30%920W1-20W24全国100大中城市成交面积年同比（%）6.6%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%920W1-20W

62、24全国100大中城市出让金年同比（%）-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%920W1-20W24一线城市二线城市三线城市 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1616 / 2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图28：全国全国100大中城市楼面价和溢价率大中城市楼面价和溢价率 图图29：全国全国100大中城市分线城市溢价率大中城市分线城市溢价率 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 二、重点公司跟踪情况二、重点公司跟踪情况 融资方面，本周房企境内信用债发行规模2

63、7亿元，内房股海外债融资10.5亿美元， 信用债融资规模维持低水平， 海外债融资规模保持较高水平。 从融资成本来看，本周房企融资利率出现边际分化，华夏幸福融资利率较此前同期限债券有所下降，中梁控股融资利率持平，而万科2020年第三期公司债券发行的5年期及7年期债券确定融资利率较2020年第二期同期限债券均有所上升。 表表7：房企：房企上周上周重点公司公告重点公司公告（2020.06.14-2020.06.19） 证券简称证券简称 公告时间公告时间 公告内容公告内容 融资计划及评级调整融资计划及评级调整 首开股份首开股份 2020/6/15 （a）拟在北金所申请发行债权融资计划，规模 20 亿元

64、，期限不超过 2 年；（b）拟向银行间市场交易协会申请注册发行定向债务融资工具，规模 65 亿元，期限不超过 5 年。 滨江集团滨江集团 2020/6/17 （a）拟申请注册超短期融资券，规模不超过 30 亿元，期限不超过 270 天；（b）拟向北金所申请发行债权融资计划，规模不超过 45 亿元，期限不超过 3 年。 北辰实业北辰实业 2020/6/19 联合信用及上海新世纪上调公司主体评级至 AAA（原均为 AA+），评级展望稳定。 泰禾集团泰禾集团 2020/6/19 东方金诚下调公司主体评级至 AA-（原为 AA+），评级展望负面（原为稳定）。 股权变动情况股权变动情况 中奥到家中奥到家

65、 2020/6/14 拟向绿城服务（2869.HK）配售股份 3692.8 万股（占发行前总股本 4.52%），认购价 0.98 港元/股，所得款项净额3600 万港元，认购人为绿城服务。 龙光地产龙光地产 2020/6/15 向公司及附属公司雇员授出 556.5 万份购股权，行权价 13.08 港元/股。 绿城中国绿城中国 2020/6/15 拟分拆绿城管理并于联交所主板独立上市，股东于优先发售中获得预留股份的保证配额基准，每 53 股股份的一完整倍数可认购 1 股预留股份。 永升生活服务永升生活服务 2020/6/15 配售及认购事项已完成，合计配售 1.34 亿股（占完成后总股本的 8.

66、02%），配售价 11.78 港元/股。 中南建设中南建设 2020/6/18 2019 年股票期权激励计划授予剩余预留期权完成登记，授予数量 539 万份，占 2019 年计划拟授予期权总数的3.90%，占公司总股份数的 0.16%，行权价格 7.91 元/股。 6%8%10%12%14%16%18%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,00020W1220W1520W1820W2120W24楼面价（元/平，移动平均3个月）溢价率（%,右）1%6%11%16%21%20W1220W1420W1620W1820W2020W2220W24一线城市溢价率（%）二线

67、城市溢价率（%）三线城市溢价率（%） 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1717 / 2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 南国置业南国置业 2020/6/19 （a）向中国电建、中电建建筑公司发行股份及支付现金吸收合并电建地产 100%股权，以股份方式支付对价 97.8 亿元，发行价格 2.07 元/股，发行股份数约 47.3 亿股，以现金方式支付对价 12 亿元；（b）拟向不超过 35 名特定投资者非公开发行股份募集配套资金以作为现金代价，总额不超过 12.15 亿元，发行数量不超过发行前总股本的 30%。 新世界发展新世界发展 2020/6/19 拟进行股

68、份合并，4 股合并为 1 股，6 月 23 日生效。 其他其他 金科股份金科股份 2020/6/15 由股东天津聚金物业（融创全资子公司）提名的董事张强辞职并不再担任公司任何职务。 世茂房地产世茂房地产 2020/6/17 6 月 24 日起公司证券简称由“世茂房地产”变更为“世茂集团”。 数据来源：公司公告，广发证券发展研究中心 表表 8：房企每周融资汇总房企每周融资汇总（2020.06.14-2020.06.19） 公告日期公告日期 公司简称公司简称 类型类型 规模规模 期限（年）期限（年） 利率（利率（%） 可比债券发可比债券发行时间行时间 可比债券可比债券利利率率（%） 利率差利率差（

69、%） (亿人民币) 2020/6/16 绿地控股 定息债券 5 亿美元 2+0.5 6.25% - - - 2020/6/16 深圳控股 资产支持票据 19 20 3.28% - - - 2020/6/17 华夏幸福 定息债券 3 亿美元 2 6.92% 2019/02 8.63% -1.71% 2020/6/11 中梁控股 优先票据 2.5 亿美元 1 8.75% 2020/02 8.75% 0.00% 数据来源：公司融资公告，广发证券发展研究中心 表表 9：房企每周拿地汇总房企每周拿地汇总（2020.06.14-2020.06.19） 公告时间公告时间 公司公司 城市城市 土地面积土地面积

70、 建筑面积建筑面积 总地价总地价 楼面价楼面价 权益比例权益比例 权益建面权益建面 权益地价权益地价 （万方）（万方） （万方）（万方） （亿元）（亿元） （元（元/ /平）平） （万方）（万方） （亿元）（亿元） 2020-06-14 荣安地产 温州 4.37 12.24 16.56 13526 100% 12.24 16.56 2020-06-16 华夏幸福 哈尔滨 2.85 6.85 2.01 2935 51% 3.49 1.03 2020-06-16 华夏幸福 哈尔滨 4.32 6.04 1.79 2953 51% 3.08 0.91 2020-06-16 华夏幸福 哈尔滨 7.11

71、12.45 3.78 3033 51% 6.35 1.93 2020-06-16 华夏幸福 哈尔滨 17.67 31.80 8.49 2671 51% 16.22 4.33 2020-06-16 华夏幸福 哈尔滨 18.72 30.89 8.71 2819 51% 15.76 4.44 2020-06-16 滨江集团 杭州 4.37 21.29 61.86 29058 100% 21.29 61.86 2020-06-17 天健集团 深圳 2.36 3.89 - - - - - 2020-06-18 佳源国际控股 常熟 7.00 16.10 7.61 4724 100% 16.10 7.61

72、2020-06-19 华夏幸福 广州 0.74 5.17 68.39 15233 100% 5.17 68.39 2020-06-19 华夏幸福 广州 1.22 14.88 100% 14.88 2020-06-19 华夏幸福 广州 0.79 2.78 100% 2.78 2020-06-19 华夏幸福 广州 1.48 7.25 100% 7.25 2020-06-19 华夏幸福 广州 1.17 6.57 100% 6.57 2020-06-19 华夏幸福 广州 1.17 8.25 100% 8.25 数据来源：公司拿地公告，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明

73、1818 / 2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图30：A股股重点地产公司股价周变动幅度重点地产公司股价周变动幅度 （2020.06.15-2020.06.18） 图图31：H股股重点地产公司股价周变动幅度重点地产公司股价周变动幅度 （2020.06.15-2020.06.18） 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 三、地产板块投资观点三、地产板块投资观点 信贷环境改善背景下，按揭利率连续7个月下行，41城6月首套及二套房贷分别环比下降4bp、3bp，回到17年9月的水平，按揭利率下降有助于市场需求的

74、整体稳定。基本面方面，6月供给集中入市的情况下，整体去化放缓，批售比较5月有明显回升趋势，单周成交表现同比下滑7.7%，市场去化的持续性需要进一步验证。短期市场竞争激烈，房价系统性上涨风险低，行业环境友好。 板块投资方面，短期基本面波动不改地产长期需求稳定的趋势，政府对于地产稳经济的作用不变。对企业而言，资金面的持续流入将支撑企业保持较高的投资强度（5月施工投资增长7.8%），价格的企稳以及融资成本的下降，将引导行业利润率的改善，疫情对行业全年的负面影响在下降，地产板块具备估值修复空间，配置价值提高。一线A股龙头推荐：保利地产、金地集团、万科A、招商蛇口，二线A股龙头推荐：中南建设、阳光城、金

75、科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展，H股龙头推荐： 融创中国、 中国海外发展、 万科企业、 旭辉控股集团， H股龙头关注： 中国金茂、合景泰富集团等，子领域推荐：中国国贸、新湖中宝，子领域关注：光大嘉宝。 0.0%0.9%0.9%0.9%1.4%1.5%1.6%2.0%2.4%2.5%3.4%3.4%3.6%5.9%6.8%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%泰禾集团金科股份阳光城万科A金地集团广宇发展招商蛇口新城控股荣盛发展绿地控股光大嘉宝中南建设华夏幸福蓝光发展中国国贸-4.9%-0.9%0.8%1.2%1.3%1.5%1.6%1.7%2.6%3.0%3.1%4.8%5.1%5.6%

76、5.8%-6.0% -4.0% -2.0% 0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%绿城中国中国金茂世茂房地产正荣地产碧桂园华润置地融创中国旭辉控股集团远洋集团融信中国雅居乐集团中国海外发展合景泰富集团龙湖集团中国恒大 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1919 / 2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 四、风险提示四、风险提示 政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2020 / 2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 广发

77、房地产行业研究小组广发房地产行业研究小组 乐 加 栋 ： 首席分析师，复旦大学经济学硕士，十年房地产研究经验，2013 年进入广发证券发展研究中心，带领团队荣获 2019 年新财富房地产行业第一名。 郭 镇 ： 联席首席分析师，清华大学工学硕士，七年房地产研究经验，2013 年进入广发证券发展研究中心。 邢 莘 ： 上海财经大学应用统计硕士，2018 年进入广发证券发展研究中心。 广发证券广发证券行业行业投资评级说明投资评级说明 买入： 预期未来12 个月内，股价表现强于大盘 10%以上。 持有： 预期未来12 个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%+10%。 卖出： 预期未来12 个月内

78、，股价表现弱于大盘 10%以上。 广发证券广发证券公司投资评级说明公司投资评级说明 买入： 预期未来12 个月内，股价表现强于大盘 15%以上。 增持： 预期未来12 个月内，股价表现强于大盘 5%-15%。 持有： 预期未来12 个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%+5%。 卖出： 预期未来12 个月内，股价表现弱于大盘 5%以上。 联系我们联系我们 广州市 深圳市 北京市 上海市 香港 地址 广州市天河区马场路26 号广发证券大厦35 楼 深圳市福田区益田路6001 号太平金融大厦 31 层 北京市西城区月坛北街 2 号月坛大厦 18层 上海市浦东新区世纪大道 8 号国金中心一期 16

79、 楼 香港中环干诺道中111 号永安中心 14 楼1401-1410 室 邮政编码 510627 518026 100045 200120 客服邮箱 法律主体法律主体声明声明 本报告由广发证券股份有限公司或其关联机构制作，广发证券股份有限公司及其关联机构以下统称为“广发证券”。本报告的分销依据不同国家、地区的法律、法规和监管要求由广发证券于该国家或地区的具有相关合法合规经营资质的子公司/经营机构完成。 广发证券股份有限公司具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格，接受中国证监会监管，负责本报告于中国（港澳台地区除外）的分销。 广发证券（香港）经纪有限公司具备香港证监会批复的就证券提供意见（4

80、 号牌照）的牌照，接受香港证监会监管，负责本报告于中国香港地区的分销。 本报告署名研究人员所持中国证券业协会注册分析师资质信息和香港证监会批复的牌照信息已于署名研究人员姓名处披露。 重要重要声明声明 广发证券股份有限公司及其关联机构可能与本报告中提及的公司寻求或正在建立业务关系，因此，投资者应当考虑广发证券股份有限公司及其关联机构因可能存在的潜在利益冲突而对本报告的独立性产生影响。投资者不应仅依据本报告内容作出任何投资决策。投资者应自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或者口头承诺均为无效。 本报告署名研究人员、联系人（以下均简称“研究人员”）

81、针对本报告中相关公司或证券的研究分析内容，在此声明：（1）本报告的全部分析结论、研究观点均精确反映研究人员于本报告发出当日的关于相关公司或证券的所有个人观点，并不代表广发证券的立场；（2）研究人员的部分或全部的报酬无论在过去、现在还是将来均不会与本报告所述特定分析结论、研究观点具有直接或间接的联系。 研究人员制作本报告的报酬标准依据研究质量、客户评价、工作量等多种因素确定，其影响因素亦包括广发证券的整体经营收入，该等经营收入部分来源于广发证券的投资银行类业务。 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2121 / 2121 Table_PageText 跟踪分析|房地产 本报告仅面向经广

82、发证券授权使用的客户/特定合作机构发送，不对外公开发布，只有接收人才可以使用，且对于接收人而言具有保密义务。广发证券并不因相关人员通过其他途径收到或阅读本报告而视其为广发证券的客户。在特定国家或地区传播或者发布本报告可能违反当地法律，广发证券并未采取任何行动以允许于该等国家或地区传播或者分销本报告。 本报告所提及证券可能不被允许在某些国家或地区内出售。请注意，投资涉及风险，证券价格可能会波动，因此投资回报可能会有所变化，过去的业绩并不保证未来的表现。本报告的内容、观点或建议并未考虑任何个别客户的具体投资目标、财务状况和特殊需求，不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的投资建议。本报告发送给

83、某客户是基于该客户被认为有能力独立评估投资风险、独立行使投资决策并独立承担相应风险。 本报告所载资料的来源及观点的出处皆被广发证券认为可靠，但广发证券不对其准确性、完整性做出任何保证。报告内容仅供参考，报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价。广发证券不对因使用本报告的内容而引致的损失承担任何责任，除非法律法规有明确规定。客户不应以本报告取代其独立判断或仅根据本报告做出决策，如有需要，应先咨询专业意见。 广发证券可发出其它与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告。本报告反映研究人员的不同观点、见解及分析方法，并不代表广发证券的立场。广发证券的销售人员、交易员或其他专业人士可能以书

84、面或口头形式，向其客户或自营交易部门提供与本报告观点相反的市场评论或交易策略，广发证券的自营交易部门亦可能会有与本报告观点不一致，甚至相反的投资策略。报告所载资料、意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断，可随时更改且无需另行通告。广发证券或其证券研究报告业务的相关董事、高级职员、分析师和员工可能拥有本报告所提及证券的权益。在阅读本报告时，收件人应了解相关的权益披露（若有）。 本研究报告可能包括和/或描述/呈列期货合约价格的事实历史信息（“信息”）。请注意此信息仅供用作组成我们的研究方法/分析中的部分论点/依据/证据，以支持我们对所述相关行业/公司的观点的结论。在任何情况下，它并不（明示或暗示）与香港证监会第 5 类受规管活动（就期货合约提供意见）有关联或构成此活动。 权益披露权益披露 (1)广发证券（香港）跟本研究报告所述公司在过去 12 个月内并没有任何投资银行业务的关系。 版权声明版权声明 未经广发证券事先书面许可，任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、转载和引用，否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版、复制、刊登、转载和引用者承担。