1、2020 中国商业地产投资 意向调查报告 2 戴 德 梁 行 目 录 1. 序言 2. 受访者构成 3. 十大重点结论 4. 结语 3 4 5 17 2020 中国商业地产投资意向 调 查 报 告 3 回顾过往十几年间发生的危机，2003 年发生的非典由于中国经济正处于急速上升期，因此影 响短暂；2008 年金融危机使全球经济遭受重大打击，各国均有抛售资产的情况，但由于中国 房地产项目流动性高，且金融市场相较全球其他国家更为健康，因此地产市场得以迅速反弹。 当今疫情之下，投资者对市场态度十分微妙。一方面，商务活动受到疫情影响有所放缓；另 一方面，上海徐汇滨江诞生 310.5 亿地王。就此，戴德
2、梁行资本市场部特别发起了投资者意 向调查。问卷以一对一访谈形式，邀请在中国大陆最活跃的投资机构的高层参与调研 , 收获 122 份有效问卷并进行分析 , 供商业地产投资人以及社会各界进行参考。 调研结果彰显了充足的市场信心。超 60% 的受访者认为投资活动将在疫情结束后 6 个月内得 到反弹，并有 99% 的受访者表示疫情过后依然会继续在中国大陆的投资。城市方面，投资者 对一线城市热情更为高昂，其中尤以外资为甚，100% 外资受访者均表示未来 12 个月内有投 资上海的计划。虽然中国目前正受到疫情影响，但大部分投资人都对市场持有信心，并看好中 国内地商业地产市场的长期发展。北京供应稀缺、上海国
3、际大都会、深圳大湾区概念支撑、广 州高出租率回报稳定，短期的疫情，对比这些城市多年成熟的基础以及未来庞大的发展潜力， 只是个插曲。 今时今日，大部分投资者见惯风浪，过去几年资产价值直线上升让投资者一直等待市场回调 的入市机会。这次“黑天鹅”的出现，睿智的投资者应该拥抱机会。 叶国平 AlvinYip 戴德梁行大中华区资本市场部总裁 中国资本市场部主管 序 言 4 戴 德 梁 行 受访者构成 本次调研邀请了过去 3 年在中国大陆最活跃的投资机构的高层核心人员，其中近半数的投资机构目前在中国大陆的商业 地产总资产额达 100 亿人民币或以上（图 1）。访问对象包括 63 家外资、55 家内资和 4
4、 家合资企业。企业类型包括 71 家房地产基金公司、21 家房地产开发商、21 家保险公司和 9 家民营企业 / 个人投资者或其他 ( 图 2)。 其中 21 家保险公司全部为内资企业，占内资受访人总数的 33%；而外资则约四分之三 (76%) 受访人来自房地产基金公 司（图 3）。 图 1: 调研对象所属投资机构目前在中国大陆的商业地产总资产额 201 亿人民币或以上 29% 101 亿 - 200 亿人民币 18% 51 亿 - 100 亿人民币 23% 小于50亿人民币 30% 46% 76% 16% 20% 33%5% 4% 图 3：内资 vs. 外资投资者型组成 内 资 外 资 房地
5、产基金房地产开发商保险商 房地产开发商 新营企业 / 个人投资者 房地产基金 图 2：调研对象所属投资机构类型 52% 内资 45% 外资 3% 合资 17% 房地产开发商保险商 17%4% 民营企业 / 个人投资者 4% 其他 58% 房地产基金 2020 中国商业地产投资意向 调 查 报 告 5 十大 重点结论 6 戴 德 梁 行 1 当受访者被问到如何看待经济学人智库 (EIU) 对 2020 年新冠疫情对中国 GDP 增长率影响的 预测时，有 38% 的受访者表示同意 EIU 关于 5.4% 的基准预测，较 EIU 原有 2020 年 GDP 增 长 5.9% 的预测下降 0.5 个百
6、分点（图 4）。 相较于外资机构，内资受访者对经济走势的判断更为乐观，有近 15% 受访者认为今年 GDP 将增长 5.7% 或以上。而外资机构的受访者则相对保守，有 29% 认为今年 GDP 增长将位于 EIU 的 4.6% 的悲观预测和 5.3% 的基准预测之间。 经济形势 5.4% 基准预测 受最多受访者认可 图 4：对于新冠肺炎疫情对 2020 年 GDP 增长的影响，经济学人智库给出了以下乐观、基准、 悲观三种预测，您的看法是 乐观：5.7% 13% 38% 19% 22% 7% 0% 1% 5% 38% 22% 29% 4% 2% 0% 基准：5.4% 悲观：4.5% 其他（保守）
7、4.6% 至 5.3% 之间 其他（十分悲观）4.4% 或以下 其他（十分乐观）5.8% 或以上 很难判断 9% 38% 20% 25% 2% 1% 5% 总数占比外资内资 注：总体平均值包含 4 家合资公司 2020 中国商业地产投资意向 调 查 报 告 7 2 投资活动 超 60% 受访者认为可在疫情结束后 6 个月内回升 对于新冠疫情后中国大陆商业地产市场投资活动回升所需时间，大部分受访者（61%）认为在 疫情结束后 6 个月内投资市场会开始活跃，交易量将明显增长。仅有极少数受访者（5%）认为 市场需要一年以上的时间恢复。而 34% 的受访者则认为需要 6 个月到一年的时间。 相较内资，
8、外资受访人认为市场反弹所需的时间更短，25% 的受访者认为仅需 3 个月或更短的 时间，认为需要半年或以上恢复的仅占不到三分之一（图 5）。结合结论一，尽管外资普遍认为 今年中国 GDP 增长受疫情影响较大，但对商业地产投资市场的迅速恢复能力持有十足的信心。 图 5: 您认为中国商业地产投资活跃度将在疫情结束后多久内回升 注：总体平均值包含 4 家合资公司总数占比外资内资 22% 39% 34% 5% 3 个月内 3 至 6 个月 半年至一年 一年以上 21% 25% 38% 42% 35% 29% 6% 4% 8 戴 德 梁 行 图6：对于在新冠肺炎疫情影响下，各物业类型在未来12个月内的投
9、资规模变化，您的看法是： 有所提升： 当被问及对未来 12 个月不同物业类型的投资规模变化时，有 72% 和 51% 的受访者分别表示物流仓 库和数据中心的投资规模将有所增长（图 6）。大范围的“居家隔离”促使民众活跃于线上购物阵营， 其背靠的物流地产、数据中心的市场热度随即出现提升。 物流地产和数据中心或将提升 48%29%24%22% 物流数据中心 小幅提升小幅提升大幅提升大幅提升 投资规模将大幅提升 投资规模将小幅提升 3 投资规模 变化 写字楼 / 商务园区 5% 1% 2% 0% 3% 1% 6% 1% 6% 0% 18% 3% 48% 24% 29% 22% 购物中心 / 街铺 社
10、区商业 物流 传统工业厂房 酒店 / 服务式公寓 长租公寓 / 共享公寓 数据中心 2020 中国商业地产投资意向 调 查 报 告 9 30% 17% 36% 17% 51% 24% 32% 37% 2% 1% 3% 2% 14% 7% 8% 7% 写字楼/商务园区 购物中心/街铺 社区商业 物流 传统工业厂房 酒店/服务式公寓 长租公寓/共享公寓 数据中心 无明显影响很难判断 相比之下，有超 60% 受访者认为写字楼、零售 ( 购物中心和商业街 ) 和酒店的投资规模或将下降（图 7）。比较难判断的是传统工业厂房，有 65% 受访者表示很难判断或无明显变化（图 8）。 图7：对于在新冠肺炎疫情
11、影响下， 各物业类型在未来12个月内的投资规模变化， 您的看法是： 有所下降： 图8：对于在新冠肺炎疫情影响下， 各物业类型在未来12个月内的投资规模变化， 您的看法是： 基本不变或不确定： 写字楼 / 商务园区 16% 大幅下降 48% 小幅下降 购物中心 / 街铺 33% 大幅下降 47% 小幅下降 酒店 / 服务式公寓 16% 大幅下降 48% 小幅下降 投资规模将大幅下降投资规模将小幅下降 写字楼 / 商务园区 48% 16% 47% 33% 购物中心 / 街铺 34% 6% 社区商业 8% 1% 物流 27% 4% 传统工业厂房 48% 16% 酒店 / 服务式公寓 39% 14%
12、长租公寓 / 共享公寓 4% 2% 数据中心 1 0 戴 德 梁 行 4 投资计划 影响 几乎无影响 我们仍看好中国商业地产市场的未来发展 有一些影响 但基本不影响我们在大陆的投资活动 影响极大 我们在未来 12 个月内不考虑在大陆的投资并有可能撤资 影响颇大 我们在未来 12 个月内将减少在大陆的投资 30% 62% 1% 7% 图 9：您认为这次的新冠肺炎疫情对贵司在中国大陆的商业地产投资活动 将有何影响 尽管受疫情影响，目前市场上存在一些不确定因素。但受访者大多表示对中国大陆商业地产市场的 发展十分看好。三成受访者称目前疫情对其投资活动几乎没有影响；62% 的受访者表示虽然疫情有 一定影
13、响， 但会继续投资中国大陆市场 ； 另有7%的受访者则表示影响严重， 将减少在中国大陆的投资 ； 仅有不到 1% 的受访人表示在未来 12 个月内将不考虑投资中国大陆或选择撤资（图 9）。 99% 表示将继续投资中国大陆 2020 中国商业地产投资意向调查 报 告 1 1 5 投资金额 变化 相较 2019 年，15% 的投资者表示将加大今年在中国大陆的投资额，另有 74% 的投资者表示将保持 和去年基本相同水平。值得一提的是，有 11% 的受访者表示，2020 年他们的投资额较 2019 年将增 加 11% 至 30%；甚至有 4% 的受访者表示将增加 31% 或以上。相比之下，只有 10%
14、 的投资者表示 将减少 11% 至 30%，1% 的投资者表示将减少 31% 或以上（图 10）。 相较外资，内资企业选择计划增加 2020 年投资额的人数占比更高，达 21%。其中选择小幅增加 11%-30% 占内资总数 14%，选择大幅增加 31% 或以上占内资总数 7%。受当前疫情影响，大部分 外资企业在项目推进速度上明显放慢，这为内资企业提供了在收购速度上取胜的机会。这次调研结 果也印证了这一现象，内资受访人有 27% 表示疫情对当前项目推进无明显影响或将加速推进流程， 而外资则大多表示将暂缓推进流程。另外，在一系列针对疫情的减负政策推动下，部分内资企业或 将享受到比以往更优的融资政策
15、，从而获得更高的项目净收益率。 近 9 成受访者表示 预算投资额将与 2019 基本保持相同或有明显增长 图 10：相较 2019 年，2020 年贵司计划于中国大陆的商业地产投资金额或将 总数占比外资内资 4% 1% 11% 74% 10% 明显增加 31% 或以上 小幅增加 11%-30% 基本相同保持在 -10%+10% 以内 小幅减少 11%-30% 明显减少 31% 或以上 7% 14% 73% 4% 2% 2% 7% 74% 17% 0% 1 2 戴 德 梁 行 6 投资城市 意愿 几乎所有受访者（96）表示他 们未来十二个月内计划在上海进 行投资， 其次依次是北京 （92） 、
16、深圳（68）和广州（61）。 对于受疫情影响最为严重的武 汉，依然有 11% 的受访者表示 看好武汉，并计划在未来 12 个 月内进行投资（图 11）。在选 择投资武汉的受访者中，大部分 为险资和开发商， 基金占比较少。 总体而言，投资者对于目前疫情 短暂的影响表现得从容不迫，对 政府控制疫情政策胸有成竹，并 对中国一线和强二线城市未来发 展表现信心十足。 超 9 成表示看好北京上海， 11% 愿意投资武汉 图 11：请问贵司在未来 12 个月内将计划考虑以下 哪些城市的投资？ 4% 其他地区 92% 北京 96% 上海 61% 广州 68% 深圳 28% 成都 13% 西安 30% 杭州 1
17、1% 武汉 注：总体平均值包含 4 家合资公司 2020 中国商业地产投资意向调查 报 告 1 3 7 投资城市 意愿 在比较内外资投资机构未来 12 个月的投资计划时，外资受访者尤其看好一线城市，100的外资受 访者表示正在考虑、或有计划投资上海，同时 98表示有投资北京的考虑或计划（图 12）。内资受 访者则在看好一线城市的同时，对二线城市也表现出了一定的投资兴趣，这其中包括成都（32）， 杭州（28），西安（13）和武汉（13）。 100% 外资受访人考虑或计划投资上海 图 12：请问贵司在未来 12 个月内将计划考虑以下哪些城市的投资？ 北京 88% 98% 内资 外资 武汉 13%
18、7% 内资 外资 上海 93% 100% 内资 外资 广州 55% 67% 内资 外资 深圳 61% 74% 内资 外资 成都 32% 22% 内资 外资 西安 13% 13% 内资 外资 杭州 29% 28% 内资 外资 其他地区 4% 6% 内资 外资 1 4 戴 德 梁 行 8 投资物业 类型意愿 办公类物业仍是受访者未来 12 个月内投资计划的首选，有 82受访者表示计划投资写字楼和 / 或商 务园区，其次是物流仓库（45）和数据中心（30）。对比受访者普遍认为疫情将减缓整体写字 楼投资规模的观点，可以看出，虽然写字楼的资产配置比例或将下调，但仍是众多投资者不可缺少 的“刚需”。相比过
19、去写字楼资产价值直线上升的趋势，投资者一直等待市场价格回调的入市机会。 相反，以往资产配置占比通常较小的物流仓库和数据中心，在疫情影响下明显增加，位列最受欢迎 资产类别前三（图 13）。 办公楼仍居最受欢迎榜首 写字楼 / 商务园区 物流 购物中心 / 商铺 社区商业 酒店 / 服务式公寓 数据中心 长租公寓 / 共享公寓 另类资产 传统工业 厂房 84% 45% 25% 23% 11% 30% 16% 5%4% 图 13：请问贵司在未来 12 个月内将计划考虑以下哪些物业类型的投资？ 2020 中国商业地产投资意向调查 报 告 1 5 图 14：请问新冠肺炎疫情对贵方正在洽谈的投资项目推进程
20、 度有何影响 总体内资外资 加速推进流程1%2%0% 无明显影响20%25%13% 暂缓推进流程，观望疫情发展69%64%76% 重新谈判商务条件10%9%11% 考虑放弃项目洽谈0%0%0% 9 投资计划 执行 当受访者谈及新型冠状肺炎对他们当前投资计划执行的影响时， 69的受访者表示他们将暂缓决策直到情况明朗；而 20的受 访者表示对项目推进影响很小或没有影响。 在项目推进上，内资投资者比外资表现得更为积极，有 2% 内资 受访人表示在当前疫情影响下，会加速推进流程，以减少不确定 因素；另有 25% 表示无明显影响。而外资则因为目前疫情影响 前往内地出差等因素，76% 表示将暂缓项目推进流
21、程。所有受访 人均表示不会因为疫情而考虑放弃项目洽谈（图 14）。 疫情不会造成受访者放弃项目谈判 注：总体平均值包含 4 家合资公司 1 6 戴 德 梁 行 10 市场前景 总体而言，大多数（59）受访者认为市场将在疫情过后恢复正常。针对疫情所带来的市场变化， 内资受访者立场较为一致，多保持中立；而外资投资者的看法更趋分化，表达乐观和悲观的比例均 高于内资（图 15）。虽然内外资共有 21% 受访者表达了目前疫情对市场影响的悲观态度，但通过之 前的访问，疫情在中短期内对市场的影响并不会使他们放弃投资，反而部分投资者打算趁这次资产 价格或将下调的机会，抓住时机，以获得更优厚的长期回报。 16%
22、 受访者持乐观态度 认为疫情促发的新需求将为市场带来新的机会 图 15：总体来说，您对中国大陆商业地产市场在新冠肺炎疫情影响下态度为 认为疫情将带动 新需求出现，市 场上充满机遇 较为乐观 13%63%19%5% 20%54%24%2% 认为疫情过后市 场将恢复原样 保持中立 认为疫情将在中 短期内对市场有 明显的负面影响 较为悲观目前不明确 内 资外 资 2020 中国商业地产投资意向调查 报 告 1 7 结语 陈妍斐 Catherine Chen 戴德梁行亚太区研究部董事 通过本次问卷调查，可以发现投资人普遍对疫情造成的影响抱持客观看法，认为疫情在 短期内会对市场造成一定的负面影响，尤其是
23、对于办公楼，零售和酒店等物业，但短期 的影响并不会使他们放弃投资。相反，调研结果显示，大多投资人十分看好中国商业地 产市场的长期发展，尤其在拥有雄厚经济基础和高资金流动性的一线城市，受访者纷纷 表示将在未来 12 个月内计划投资。 在当前疫情影响下，一些行业需求迅速增长，例如线上服务业、人工智能、新零售和大 健康产业等。我们预计这将促使与这些行业相关的商业地产得到进一步发展，例如数据 中心、高标仓库、研发中心和社区商业等。在写字楼、零售、酒店这三大资产类别平均 价格短期内或将下调的预期下，投资者可拥有更多投资另类资产的空间，抓住机会，分 散风险。 纵观亚太地区，无论从市场规模还是经济实力，中国
24、均处于领先地位，并是众多国际投 资者密切关注的市场。对于同处于亚洲的投资者，中国则是亚太地区投资组合配置的重 要组成部分。我们预计当疫情逐渐明朗时，市场上将有大量投资机会涌现，下半年交易 量或将反弹。 1 8 戴 德 梁 行 关于戴德梁行 戴德梁行 （纽约证券交易所股票代码： CWK） 是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司, 通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越 价值。 戴德梁行遍布全球60多个国家， 设有400多个办公室， 拥有53000名专业员工。 在大中华区， 我们的22家分公司合力引领市场发展， 并于 2017和2018 连续两年蝉联 欧洲货币 综合实力、 租赁及销
25、售代理、 评估、 研究四项中国区年度大奖。 2019年公司营业收入达88亿美元， 核心业务涵盖物业管理、 设施管 理、 项目管理、 租赁代理、 资本市场及顾问服务等。 更多详情， 请浏览或关注我们的微信 （戴德梁行） 。 2020 CushmanWakefield。 版权所有， 违者必究。 本报告中包含的信息来自于多个可靠的来源。 该信息可能包含错误或遗漏， 本报告不能保证这些信息的准确性。 联系人 叶国平 Alvin Yip 戴德梁行大中华区资本市场部总裁 中国资本市场部主管 刘 兵 Gordon Liu 戴德梁行中国资本市场部副董事总经理 北中国区资本市场部主管 陈彩丽 Charli Chan 戴德梁行中国资本市场部董事 陈妍斐 Catherine Chen 戴德梁行亚太区研究部董事
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工作日 8:30 - 17:30
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