1、 证券证券研究报告研究报告 | 行业深度报告行业深度报告 2020 年年 06 月月 08 日日 房地产房地产 推荐推荐（维持维持） 资本赋能，穿越周期资本赋能，穿越周期 房地产产业链系列专题研究一房地产产业链系列专题研究一 行业行业指数指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 0.04 -3.00 -4.74 相对表现 -1.18 -3.64 -8.38 相关报告相关报告 1、 百强房企销售如期复苏， 两会维 持“房住不炒”基调：房地产行业周 报（05.24-05.30） 2020-06-02 2、百强 5 月销售同比增速年内首次 回正：克而瑞 5 月百强房企销售点 评2020-06-02 3
2、、 房地产政策延续稳定思路， 新型 城镇化战略支撑需求：2020 年政府 工作报告点评2020-05-26 分析师分析师 董浩董浩 执业证号：BOI846 联系人联系人 周卓君周卓君 联系人联系人 吴威吴威 投资要点投资要点 地产行业销售规模见顶，房企盈利能力承压，竣工趋势性修复拐点已现。地产行业销售规模见顶，房企盈利能力承压，竣工趋势性修复拐点已现。 1）2019 年全国商品房销售面积 17.2 亿方，同比微降 0.1%，增速较 2018 年下滑 1.4PCT。在城镇化率增速放缓、棚改逐渐退出历史舞台、政策调控 高
3、位维稳、居民端杠杆率快速上升的历史背景下，料全国商品房销售规模或 于 2019 年见顶。2）2019 年 SW 房地产板块销售毛利率 31.5%，较 2018 年下滑 0.9PCT，港股样本房企毛利率 28.9%，较 2018 年下滑 3.6PCT，房 企短期盈利能力承压。3）2019 年竣工面积达 9.6 万亿方，同比+2.6%，增 速相比于 2018 年+10.4PCT，其中 12 月单月竣工面积 3.2 亿方，同比 +20.2%。竣工增速修复拐点已现，后期有望迎来持续回升。 多渠道多渠道介入介入产业链，房企寻破局产业链，房企寻破局路径路径。 1）快速扩容的精装修市场。快速扩容的精装修市场
4、。当前我国一线城市精装房市场相对成熟、行业 集中度较高，预计随着市场逐步下沉，三、四线城市及沿海旅游地区精装房 市场价值将逐渐凸显。此外，竣工回升趋势的高预见性、城镇化进程与可支 配收入的提升将为成品房市场提供充足动力。2）通过介入产业链上下游相）通过介入产业链上下游相 互赋能已成为头部房企互赋能已成为头部房企共识。共识。 资本加持深度绑定房企及家居建材公司的共同 利益，双方赋能实现跨周期的穿越：于房企：1）通过优质投资标的的长期发 展获得可观财务收益；2）战略协同以辅助公司主营业务。于产业链企业： 1）增加订单的确定性；2）资金注入缓解现金流压力； 3）相互赋能打造产 业链生态集群。 下游产
5、业链迈入存量博弈、强者恒强时代下游产业链迈入存量博弈、强者恒强时代。 1）地产下游产业链普遍进入存量博弈，行业集中度提升的时代。地产下游产业链普遍进入存量博弈，行业集中度提升的时代。其中， （1） 低集中度但行业龙头初现：建筑五金行业里的坚朗五金，照明行业的欧普照 明，防水建材行业的东方雨虹； （2）高集中度且多元龙头竞争：涂料行业、 白色家电行业、厨电行业； （3）低集中度且多元龙头竞争：瓷砖行业、木质 门行业、定制家具行业、床垫行业。2）低集中度但龙头初现行业享有估值低集中度但龙头初现行业享有估值 溢价。溢价。从估值角度，下游产业链 2020PE（E）普遍在 10-20 倍左右，而低 集中
6、度但龙头初现的行业，例如建筑五金行业里的坚朗五金，照明行业的欧 普照明，防水建材行业的东方雨虹，估值能够达到 20 倍以上。 风险提示：风险提示： 政策调控力度不及预期， 行业销售下滑超预期， 疫情影响超预期，政策调控力度不及预期， 行业销售下滑超预期， 疫情影响超预期， 地产竣工恢复不及预期等。地产竣工恢复不及预期等。 -26% -13% 0% 13% -102020-02 房地产上证指数 行业深度报告行业深度报告 | 房地产房地产 2 / 21 内容目录内容目录 一、地产行业销售规模见顶，房企盈利能力承压，竣工趋势性修复拐点已现一、地产行业销售规模见顶，房企盈利能力承
7、压，竣工趋势性修复拐点已现 . 5 1.行业销售规模料已见顶行业销售规模料已见顶 . 5 2.上市房企盈利能力短期承压上市房企盈利能力短期承压 . 6 3.疫情加速房企内部分化疫情加速房企内部分化 . 6 4.2020 年竣工迎来趋势性修复年竣工迎来趋势性修复 . 8 二、多渠道介入产业链，房企寻破局路径二、多渠道介入产业链，房企寻破局路径 . 9 1.快速扩容的精装修市场快速扩容的精装修市场 . 9 2.地产系资本加速介入产业链上下游地产系资本加速介入产业链上下游 . 12 事件分析一：碧桂园创投参与三家建材链上市公司定增事件分析一：碧桂园创投参与三家建材链上市公司定增 . 14 事件分析二
8、：碧桂事件分析二：碧桂园创投联手保利资本设立产业链赋能基金园创投联手保利资本设立产业链赋能基金 . 14 三、地产下游产业链迈入存量博弈、强者恒强时代三、地产下游产业链迈入存量博弈、强者恒强时代 . 16 1.下游产业链的利润空间：低集中度但龙头初现行业享有估值溢价下游产业链的利润空间：低集中度但龙头初现行业享有估值溢价 . 18 2.下游产业链龙头与地产龙头合作较多下游产业链龙头与地产龙头合作较多 . 19 风险提示： . 20 图表目录图表目录 图 1：房地产产业链 . 4 图 2：商品房销售额、面积及增速 . 5 图 3：城镇化率 . 5 图 4：计划与实际棚改数量 . 5 图 5：居民
9、部门杠杆率 . 5 图 6：港股和 A 股房地产企业毛利率 . 6 图 7：港股和 A 股房地产企业净利率 . 6 图 8：TOP50 房企同比增速为正（负）值占比 . 7 图 9：2015-2019 不同排名房企集中度 . 7 图 10：2020 年 5 月及前 5 月百强房企销售金额及增速明细 . 7 图 11：竣工面积增速与新开工面积增速 . 8 图 12：精装房渗透率 . 10 图 13：2019 年各线城市精装房渗透率 . 10 图 14：精装房开盘数 . 10 图 15：2019 年各线城市精装房开盘数 . 10 图 16：房企精装头盘市场份额占比 . 11 图 17：城镇居民可支
10、配收入 . 12 mNpQoQyQoOpQmMqPtNtNnO9PbPbRoMpPtRrRiNnNrPfQnMrQbRpPwPwMnMpRvPqRmO 行业深度报告行业深度报告 | 房地产房地产 3 / 21 图 18：涂料销量与竣工增速基本同步 . 19 图 19：厨电销售与竣工增速基本同步 . 19 图 20：全屋定制销售与竣工增速基本同步. 19 图 21：过往家电销售与鞠躬基本同步，近期有所分化 . 19 表 1：近十年国家发布的精装修相关政策 . 9 表 2：我国与其他成熟市场精装房发展历史对比 . 12 表 3：房企产业链相关合作信息汇总. 13 表 4：碧桂园创投 40 天内 1
11、5 亿参与三家建材链上市公司定增 . 14 表 5：地产下游产业链行业格局 . 17 表 6：地产下游产业链龙头公司主要财务数据 . 18 表 7：地产下游产业链主要客户 . 20 行业深度报告行业深度报告 | 房地产房地产 4 / 21 图图 1：房地产产业链房地产产业链 数据来源：公开信息整理、克而瑞证券研究院 行业深度报告行业深度报告 | 房地产房地产 5 / 21 一、地产行业一、地产行业销售销售规模见顶，房企盈利能力承压，竣工趋规模见顶，房企盈利能力承压，竣工趋 势性修复拐点已现势性修复拐点已现 1.行业销售规模行业销售规模料已料已见顶见顶 2019 年全国商品房销售面积 17.2
12、亿方，同比微降 0.1%，增速较 2018 年下滑 1.4PCT，销售金额 16.0 万亿元，同比+6.5%，增速较 2018 年下滑 5.7PCT。自 1998 年住房制度改革年住房制度改革 20 多年来多年来，我国商品房销售经历多轮我国商品房销售经历多轮“螺旋式上升螺旋式上升”周期周期， 在城镇化率增速放缓在城镇化率增速放缓、棚改逐渐退出历史舞台、政策调控高位维稳、居民端杠杆率、棚改逐渐退出历史舞台、政策调控高位维稳、居民端杠杆率 快速上升的历史背景下，料全国商品房销售规模或于快速上升的历史背景下，料全国商品房销售规模或于 2019 年见顶年见顶。 受新冠疫情冲击，2020 年前 4 月商
13、品房累计销售金额和面积同比分别为-18.6%、 -19.3%，短期销售数据略超预期，主要得益于春节后刚性需求释放以及开发商推盘 量提升，中长期来看，新建住房年销售规模维持在 15-16 万亿中枢，仍需依赖于城 镇化率稳步增长以及居民可支配收入不断提高，市场逐步从增量向存量时代过渡。 图图 2：商品房销售额、面积及增速商品房销售额、面积及增速 图图 3：城镇化率城镇化率 数据来源：Wind，克而瑞证券研究院 数据来源：Wind，克而瑞证券研究院 备注：2019 年后为预测数据 图图 4：计划与实际棚改数量计划与实际棚改数量 图图 5：居民部门杠杆率居民部门杠杆率 行业深度报告行业深度报告 | 房
14、地产房地产 6 / 21 数据来源：Wind，克而瑞证券研究院 数据来源：Wind，克而瑞证券研究院 2.上市房企盈利能力上市房企盈利能力短期短期承压承压 2019 年 SW 房地产板块销售毛利率 31.5%，较 2018 年下滑 0.9PCT，港股样本房 企毛利率 28.9%，较 2018 年下滑 3.6PCT。毛利率下滑的主要原因是： （1）2015- 2017 年我国房地产市场经历了一轮量价齐升周期，2017-2019 年行业整体利润率 升高； （2）2017 年限价政策在主要城市陆续出台，大部分受限价政策影响的项目 将在 2019 年后步入结算周期； （3）前期较高的资本化利息逐步转化
15、为营业成本， 也对当期毛利率造成一定影响。 2019 年 SW 房地产销售净利率 11.7%， 较 2018 年 下滑 0.7PCT，港股样本房企净利率 11.0%，较 2018 年下滑 0.9PCT。 图图 6：港股和：港股和 A 股房地产企业毛利率股房地产企业毛利率 图图 7：港股和：港股和 A 股房地产企业净利率股房地产企业净利率 数据来源：Wind，克而瑞证券研究院 数据来源：Wind，克而瑞证券研究院 港股样本房企：碧桂园、中国恒大、融创中国、中国海外发展、世茂房地产、华润置地、龙湖集团、旭辉控股集团、中国金茂、融信中国、正荣地 产、绿城中国、雅居乐集团、中国奥园、佳兆业集团、龙光地
16、产、合景泰富集团、时代中国控股、宝龙地产、禹洲地产、中骏集团控股、富力地产、 越秀地产、花样年控股、当代置业。 3.疫情疫情加速加速房企房企内部分化内部分化 龙头房企集中度大幅提升龙头房企集中度大幅提升。 2019 年末至 2020 年上半年， 新冠疫情爆发对房地产行 业造成明显冲击，对 2 月房企销售影响最大，TOP50 房企中仅有 8%左右房企实现 正增长，房企内部洗牌加速。同时，新冠疫情促进龙头房企集中度大幅提升，2020 年前 5 月 TOP10 房企集中度提升最快，达到 36.1%（较 2019 年+7.7%） ，TOP11- 30、TOP31-50 房企集中度小幅提升，TOP51-
17、100 房企集中度较 2019 年下降 1.2PCT，中小房企业绩进一步承压。 行业深度报告行业深度报告 | 房地产房地产 7 / 21 图图 8：TOP50 房企同比增速为正（负）值占比房企同比增速为正（负）值占比 图图 9：2015-2019 不同排名房企集中度不同排名房企集中度 数据来源：CRIC，克而瑞证券研究院 数据来源：CRIC，克而瑞证券研究院 图图 10：2020 年年 5 月及前月及前 5 月百强房企销售金额及增速明细月百强房企销售金额及增速明细 数据来源：公司公告，CRIC，克而瑞证券研究院 行业深度报告行业深度报告 | 房地产房地产 8 / 21 4.2020 年年竣工迎
18、来趋势性修复竣工迎来趋势性修复 2019 年竣工面积达 9.6 万亿方，同比+2.6%，增速相比于 2018 年+10.4PCT，其 中 12 月单月竣工面积 3.2 亿方，同比+20.2%，竣工面积实现趋势性修复。 2014 年 后竣工面积增速与新开工面积增速延后约 3 年。近年受地产融资政策收紧影响， 2018 年后开发商普遍采取“抢开工，慢竣工”策略，来获得较快的现金周转，变相 导致新开工面积增速持续快速增长，于竣工增速剪刀差扩大。 2019 年末竣工面积增速已呈现修复拐点，后期竣工增速有望进一步提升。尽管新 冠疫情对 2020 年上半年竣工面积增速造成一定冲击， 部分省市允许延迟竣工期
19、限， 但我们认为房企和购房者对竣工期限有购房合同硬性约束，竣工延期的时间不会太 长，预计在今年下半年和明年竣工增速依然会快速增长。因此，我们认为新冠疫情 对房地产竣工面积增速产生短期冲击，但不会改变竣工修复的整体趋势。 图图 11：竣工面积增速与新开工面积增速竣工面积增速与新开工面积增速 数据来源：Wind，克而瑞证券研究院 备注：数据采用 6 个月移动平均，新开工对应下部横坐标，竣工数据对应上部横坐标 行业深度报告行业深度报告 | 房地产房地产 9 / 21 二、二、多渠道介入产业链，房企寻破局路径多渠道介入产业链，房企寻破局路径 于房地产行业总量见顶，盈利能力承压的背景下，房地产企业纷纷加
20、快多元化布局 步伐寻求破局之道。 而随着国内疫情得到有效控制， 企业复产复工的持续推进， 2020 年竣工回升趋势可预见性较强，有望带来产业链下游行业放量的快速推进，房企也 多选择介入上下游市场以寻求新的利润增长点，其中主要通过以下几种方式：1） 提高精装修比例提高精装修比例：通过成品房交付比例的提高，带动集采规模效应从而提高议价能 力；2）地产系资本加速布局家居产业链地产系资本加速布局家居产业链：通过上下游互补优势相互赋能。 1. 快速扩容的精装修市场快速扩容的精装修市场 十年来我国政策不断推动精装房发展。十年来我国政策不断推动精装房发展。1）1999-2008 年，普及阶段：年，普及阶段：
21、我国精装房 的发展历程从 1999 年开始，建设部发布关于推进住宅产业现代化提高住宅质量 的若干意见 ，提出积极推广一次性装修或菜单式装修模式，自此精装修开始进入 大众的视野。2）2008-2013 年，发展阶段：年，发展阶段：2008 年汶川地震中因装饰装修引发的 结构安全问题突显，住房和城乡建设部发布了关于进一步加强住宅装饰装修管理 的通知 ， 明确要求各地因城施策， 逐步达到取消毛坯房、 直接向消费者提供全装修 成品房的目标。3）2013-至今，推广阶段：至今，推广阶段：2013 年后我国推广住宅精装房力度加 大，精装修的要求被纳入建筑业“十二五” 、 “十三五”规划，成为建筑业改革的关
22、 键点。2017 年的建筑业发展“十三五”规划明确指出“2020 年新开工全装修 成品住宅面积达到 30%，装配式建筑面积占新建建筑面积比例达到 15%”的战略 目标。精装房可减少装修过程中的资源浪费、环境污染，同时有利于提高房屋结构 安全性，我国精装住宅虽还存在质量不精等焦点问题，但从住宅商品的演化规律及 发达国家住宅建设实践来看， “去毛坯、 精装修” 俨然是当代建筑设计的必经之路。 表表 1：近十年国家发布的精装修相关政策：近十年国家发布的精装修相关政策 时间时间 政策内容政策内容 1999 年 建设部发布关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见，首次提出一次性装修概念首次提出一次性
23、装修概念 2002 年 建设部颁布商品住宅装修一次到位实施细则，提出在全国推广住宅商品房精装修推广住宅商品房精装修 2008 年 住房和城乡建设部发布关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知，鼓励新建商品住宅一次装修到位 或菜单式装修模式，要求各地根据实际情况，逐步取消毛坯房，直接提供全装修成品房逐步取消毛坯房，直接提供全装修成品房的目标 2010 年 住房和城乡建设部颁布建筑业“十二五”规划，提出鼓励和推动商品住宅菜单式全装修交房 2013 年 国务院办公厅、发改委、住建部提出推动建筑工业化，积极推动住宅全装修 2016 年 中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见发布，确定了
24、我国“十三五”期 间建筑产业化的总体发展目标：力争用力争用 1010 年左右时间，使装配式建筑占新建建筑的比例达到年左右时间，使装配式建筑占新建建筑的比例达到 30%30% 2017 年 建筑业发展“十三五”规划和装配式建筑评价标准明确指出，20202020 年新开工全装修成品住宅面年新开工全装修成品住宅面 积达到积达到 30%30%，装配式建筑面积占新建建筑面积比例达到，装配式建筑面积占新建建筑面积比例达到 15%15%，且装配式建筑必须全装修交付 2019 年 住宅项目规范（征求意见稿）进一步提出，城镇新建住宅建筑应全装修交付 数据来源：奥维云网、公开信息整理、克而瑞证券研究院 行业深度报
25、告行业深度报告 | 房地产房地产 10 / 21 精装房市场扩容迅速，三四线城市需求端放量可期。精装房市场扩容迅速，三四线城市需求端放量可期。 2019 年我国精装房渗透率达 32%，同比提升 4 个 PCT；从各条线城市来看，一线城市由于支持政策出台较早、 市场覆盖率较高， 其渗透率处于领先地位达 90%； 二线城市渗透比例向一线水平逐 步靠拢；三、四线城市及沿海旅游地区县级市逐渐加入精装修的队伍，当期精装房 比例仅为 30%左右，存在较大提升空间。此外，2019 年我国房地产精装修项目约 3580 个，开盘规模达 319.3 万套，同比+26.2%。其中，一线/新一线/二线/三线/四 线城
26、市精装房开盘量同比增速分别为 35%/25%/25%/2%/81%。我们认为当前我国 一线城市精装房市场相对成熟、行业集中度较高，预计随着市场逐步下沉，三、四 线城市及沿海旅游地区精装房市场价值将逐渐凸显。 图图 12：精装房渗透率：精装房渗透率 图图 13：2019 年各线城市精装房渗透率年各线城市精装房渗透率 数据来源：奥维云网、克而瑞证券研究院 数据来源：奥维云网、克而瑞证券研究院 图图 14：精装房开盘数：精装房开盘数 图图 15：2019 年各线城市精装房开盘数年各线城市精装房开盘数 数据来源：奥维云网、克而瑞证券研究院 数据来源：奥维云网、克而瑞证券研究院 15% 20% 28%
27、32% 36% 40% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 200192020E2021E 0% 20% 40% 60% 80% 100% 一线城市二线城市三四线城市 -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 0 50 100 150 200 250 300 350 2001720182019 精装房开盘数(万套）YOY（右） 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0 20 40 60 80 100 120 一 线 新 一 线 二 线 三 线 四 线 其 他 精装房开盘量（万套）YOY（右） 行业深度报告行业深度报
28、告 | 房地产房地产 11 / 21 大中型房企加速抢占精装房市场份额。大中型房企加速抢占精装房市场份额。根据奥维云网数据，近三年来头部房企 （TOP1-10）精装房市场份额（套数）占比最高，主要因其由增速向提质转变，其 次头部房企更倾向于采用集中采购模式； 然而其份额占比呈缓步下滑趋势， 2020Q1 降至 35.1%，相比 2019 年下滑 4.7 个 PCT。于此同时，大中型房企正在加大精装 修交付力度抢占市场份额，其中 TOP11-30 与 TOP31-50 房企 2020 年市场份额增 长最为明显， 两者于 2020Q1 市场份额分别达 18.2%/8.2%, 相比 2019 年分别
29、提升 5.1 个 PCT/1.0 个 PCT。 图图 16：房企精装头盘市场份额占比房企精装头盘市场份额占比 数据来源：奥维云网、克而瑞证券研究院 城镇化进程与可支配收入的提升为成品房市场提供充足动力。城镇化进程与可支配收入的提升为成品房市场提供充足动力。 我国成品房市场起步 较晚，远不及发达国家 80%的成品房交付率。1）短期来看，短期来看，2019 年竣工年竣工回升回升趋势趋势 的高预见性的高预见性锁定成品房交付率。锁定成品房交付率。当前企业施工强度持续回升，结合过去两年新开工 及施工面积等数据，我们判断 2019 年竣工仍将迎来趋势性修复，因此将锁定短期 内成品房交付率的高增长。2）长期
30、来看，长期来看，中国城镇化进程与居民可支配收入的提中国城镇化进程与居民可支配收入的提 高势必将持续高势必将持续带来带来置业需求并为成品房市场提供充足支撑。置业需求并为成品房市场提供充足支撑。 当前我国城镇化率突破 60%， 根据中国社科院与奥维云网预测数据， 2030 年我国城镇化率有望提升至 70%， 同时催生 5500-7000 万套新增住房需求。一方面城镇化进程为精装市场提供增量 空间，另一方面政策推动和居民消费能力升级将推动我国精装房市场渗透率逐渐向 发达国家靠拢。 0% 20% 40% 60% 80% 100% 20020Q1 TOP1-10TOP11-30TO
31、P31-50TOP51-100其他 行业深度报告行业深度报告 | 房地产房地产 12 / 21 图图 17：城镇居民可支配收入城镇居民可支配收入 数据来源：Wind，克而瑞证券研究院 表表 2：我国与其他成熟市场精装房发展历史对比：我国与其他成熟市场精装房发展历史对比 中国中国 北美北美 欧洲欧洲 日本日本 兴起时间兴起时间 20 世纪 90 年代 20 世纪 60 年代 20 世纪 50 年代 20 世纪 50 年代 发展阶段发展阶段 成长期 成熟期 成熟期 成熟期 精装房渗透率精装房渗透率 32% 80% 86% 84% 装修特点装修特点 逐渐标准化 定制化、个性化 简约化、生态节能 标准
32、化、工业化 涵盖涵盖产品产品 所有空间粉刷完成，厨 卫设备基本安装完成， 最低配置包括灶台、调 理台、洗池台、吊柜淋 浴、洗面盆、坐便器等 普通住宅交付接近全装 修的状态，交房之后购 房者可自行选择购买各 类构配件和卫浴厨房设 备进行进一步装修 厨卫达到可使用状态， 其他空间一般不装置顶 棚照明，屋顶没有吊 顶，简单装修，软装饰 品个性化 墙体、地板、门窗、厨 房设备、卫浴设备、中 央空调设备、除了吊灯 和吸顶灯之外的基本灯 具等 数据来源：公开信息整理、克而瑞证券研究院 精装房渗透率加速提升无疑是确定性趋势，精装房渗透率加速提升无疑是确定性趋势，也也为房企利润增长为房企利润增长提供贡献：提供
33、贡献：1）改善改善 现金流现金流：房地产开发周期为“项目施工-竣工验收-预售-精装修-交房” ，因此前期销 售价格更高的成品房有助于形成资金蓄水池，并在后期装修环节逐渐转化为成本， 进而优化企业现金流。2）减轻减轻限价影响：限价影响：拿地成本逐年走高及限价双重困境下，精 装拆分或可变相减轻价格天花板对于部分项目的影响。3）提高产品溢价率提高产品溢价率：地产 商通过集中采购控制成本，同时完善家居配套设施带来产品溢价的提高。 2. 地产系资本加速介入产业链上下游地产系资本加速介入产业链上下游 通过介入产业链上下游相互赋能已成为头部房企的新共识。通过介入产业链上下游相互赋能已成为头部房企的新共识。
34、房企投资多元化已成趋 势，而地产产业链上下游互补优势明显，因此房企普遍推进产业链股权投资及业务 布局。自 2015 年来，碧桂园即积极合作上下游联动密切企业，此外众多地产公司 尤其头部房企纷纷与家居、建筑、物业服务等品牌谋求合作。而于当前新冠疫情冲 击实体经济的大环境下，地产系资本加速布局家居产业链以实现跨周期的穿越，据 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0 10000 20000 30000 40000 50000 2003-03 2003-12 2004-09 2005-06 2006-03 2006-12 2007-09 2008-06 2009-03 2009-12 2010
35、-09 2011-06 2012-03 2012-12 2013-09 2014-06 2015-03 2015-12 2016-09 2017-06 2018-03 2018-12 2019-09 城镇居民人均可支配收入累计值（元） 城镇居民人均可支配收入累计同比（右） 行业深度报告行业深度报告 | 房地产房地产 13 / 21 粗略统计， 2020 年以来地产产业链相关合作数量创往年新高， 其主要合作形式为： 1）房地产开发、运营、装修等环节客户互通、优势互补；2）成立合资公司，研发 新家装品牌。 表表 3：房企产业链相关合作信息汇总：房企产业链相关合作信息汇总 房企房企 时间时间 投资规
36、模投资规模 上下游产业公司上下游产业公司 行业行业/ /领域领域 合作内容简述合作内容简述 碧桂园 2015 年底 - 互联网家装平台 橙家 互联网家装 雅郡公司为碧桂园旗下负责装修业务 2019 23 亿 碧桂园现代筑 美绿色智能家居 产业园 智能家居 现代筑美家居作为碧桂园集团下属子公司，于 2007 年投资 20 亿成立 2019.4 50 亿 智能卫浴（潮 州）产业园 卫浴 智能卫浴产业合作协议 2019.11 0.26 亿 固客节能 涂料 碧桂园创投认购 390.4 万股 2020.4 5 亿 帝欧家居 卫浴 碧桂园创投认购帝欧家居股份总额 5 亿元 2020.5 5 亿 蒙娜丽莎
37、卫浴 碧桂园创投认购 2712 万股，认购总额约 5 亿元 2020.5 4.15 亿 惠达卫浴 卫浴 碧桂园创投认购 5060 万股，认购金额为 4.15 亿元 中国恒大 2016 - 恒腾蜜家 建材卖场 恒大腾讯合资打造恒腾网络 2017.6 100 亿 兰考恒大家居产 业园 建材、家具、定 制 成立合资子公司等方式 2020 - “初星” 沙发、床垫等 恒大腾讯合资打造恒腾网络 万科 A 2015 - 链家 家装公司 万科联手链家成立家装公司万链 2020.4.13 - - - 万科拟在大连投资 180 亿元建甘区科创新城等 项目，该项目聚集产业链上下游优质企业建立 技术创新体系 绿地控
38、股 2016 - 绿地家居 互联网家装 集团成立绿地家居打造互联网家装平台 2016 - 绿地诚品家 家居卖场 集团子公司同鑫家居推出 保利地产 2016.12 - 保利建材家居广 场 家居卖场 品牌家居生活馆总建筑面积约 10 万平方米 2020.5 50 亿 产业链基金 产业链 与碧桂园共同设立一支规模 50 亿元房地产产业 链赋能基金 雅居乐集 团 2017.7 10 亿 绿地物业 物业服务 2018-2022 年，确保雅居乐每年自绿地开发的 物业中获得 700 万平方米物业服务面积，还有 300 万方的物业服务面积的优先获得权 2020.4.29 - 红星美凯龙 家居 双方就房屋装装修
39、、家具装置等领域进行合作 融创中国 2017.1.9 26 亿 北京链家 家装公司 融创中国通过增资事项以 26 亿元获得北京链家 6.25%的股权 2020.4.3 - 云南建投（未上 市） 建筑业 双方将在房地产开发、施工管理、开拓投融等 多领域全方位层面展开深度合作 龙湖集团 2018 - - 智能家居 智能面板连接并使用包括可视对讲、智能门 禁、代收包裹、访客预约等社区服务功能 浙江蓝城 2017.7.21 新明物业 物业服务 新明中国控股有限公司出售间接附属公司浙江 新明物业服务有限公司 100%股权予杭州蓝绿投 资咨询有限公司 美的置业 2018 - 英皇卫浴 整体卫浴 战略合作，成立合资公司睿住优卡，整体卫浴 生产项目 河南征云 房地产 2020.4.27 - 东方雨虹 防水材料 将在东方雨虹防水新建及维修、华砂瓷砖胶、 德爱威建筑涂料等产品服务领域展开合作
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