1、华北区商业地产市场洞察 年要点和年要点和年展望年展望 经济放缓触发调整 市场追求未来增长 年的经济形势深刻地影响了市场中的每一个参与者。在华北区，增长放缓的大 环境和经济的不确定性持续作用，商业地产市场承压：北京市场有多个指标达到十 年来的低位；而天津、青岛和沈阳也面临需求的减弱和空置率上升。但是从积极的 角度来看，年的挑战有助于市场各方积累应对压力的经验，从而调整策略和心 态，为全新的市场环境做好准备。 经济下行压力是源于周期性变化抑或是结构性因素使然，引发了广泛的讨论。无论 您持哪种观点，我们都认为，持续的经济放缓和中美贸易摩擦已重塑市场格局，市 场的结构性调整对未来前景至关重要。尽管中美
2、日前就经贸协议初步达成一致，但 中美双边贸易关系的维护和管理将是一项长期的事业，这不仅关系到世界经济走向， 也关系到全球的社会和政治生态，其影响更随着科技的不断进步而愈加深远。另一 方面，数十年来中国经济实现了快速增长，为社会带来可观的经济财富，同时也面 临着诸多的内部挑战，包括债务增长、社会经济转型，及空气污染。这些问题难以 在短期内得到快速解决，并且已经影响、乃至塑造了全国商业地产市场的版图。 若将目光聚焦具体城市，华北区各个市场的表现也值得研究。在北京，年甲级 办公楼市场经历了近十年来租金的首次下跌和空置率峰值，而投资市场却热度攀升， 大宗投资成交总额创下新高。与此同时，天津、青岛和沈阳
3、虽然持续面临空置率高 企和需求有限的情况，但仍有市场领先的头部项目表现强劲，显示出各个市场中仍 存在增长机遇。 年市场即将迎来更多挑战，这也是转变的关键时期。市场策略的调整必不可少， 租金的进一步下调或其他激励将为市场提供短期解决方案。但长远来看，若要克服 市场中的周期性和结构性问题，我们需要通过创新性变革提高服务品质。预计这些 变化将最终推动华北市场不断做出调整，更好地适应未来的环境。 通过详细阐释年华北地区的市场趋势并对年做出展望，我们旨在分析市场 中的关键讯息和机会，助您在明年乃至之后的竞争中占取先机。 米阳 华北区研究部总监 北京天津青岛沈阳 北京北京 市场遇冷难阻投资热情 毋庸置疑，
4、今年全年经济下行压力持续，北京商业地产市场进入十年来的最低谷。各方自2018年 底即对市场持观望态度，因此2019年市场活动表现十分保守。这一表现在办公楼市场尤为明显， 自年初起各方忧虑情绪均不断加剧。今年，缩减面积和控制成本是租户方关注的重点，而业主方 对项目空置水平逐步攀升的担忧则持续升温，甚至愿意做出较大幅度的租金让步，或采用更为激 进的租赁策略，以稳定项目表现。而经济波动对零售物业市场影响的滞后效应在年底前显现，商 业租赁需求持续放缓引发业主压力增加。 尽管负面情绪主导了今年的市场情绪，但未来供应受限的市场环境为北京市场的前景染上一层独 特的色彩，推动投资市场爆发式增长。2019年大宗
5、成交总额录得超过800亿元人民币，较2018年 成交额翻了一倍。由此可见，尽管租赁市场放缓，但投资者对北京的发展前景仍抱有较强信心。 即使是在受经济影响较大的办公楼市场，北京表现仍优于全国其他市场的平均表现。同时，即使 在当前的经济环境下，北京SKP仍然创造了单日销售额高达10亿元人民币的纪录，充分彰显了零 售市场的潜力。在工业地产市场，黄金地段的需求仍然保持稳定，有限的供应推动租金继续强势 增长。 因此，尽管2019年北京市场整体趋缓，但市场的内在价值和闪光点也获得了投资者的认可。不仅 如此，今年或标志着市场终于踏入了姗姗来迟的调整期，这将有助于市场补齐短板、发挥优势， 为更为稳健的长期增长
6、奠定基础。 市场大环境遇冷，办公楼市场需求在十年来首次明显放缓。在甲级办公楼市场中，年 全年净吸纳量较年同比下降。与此同时，全市空置率从年底的增至， 提升个百分点，达到自年以来的最高水平。品质较低且管理欠缺的项目受市场负面 影响更大，运营表现不佳的办公楼将在今年年底面临高达甚至以上的空置水平。内资公 司仍为租赁需求的主要来源，交易面积占市场总成交面积的。其中，以上为新设立 或搬迁型需求，其余为续租。外资公司相较之下则更为谨慎，今年录得的外资租赁成交中 超过一半为续签租约。 因此，截至年底，租赁交易总量（基于成交面积）同比下降。在经济下行压力的 影响下，之前扩张战略激进的高风险型公司，今年租赁步
7、伐明显放缓甚至停止，包括 年积极布局的联合办公企业，和年势头正盛的公司。尽管如此，源于内资金融、科 技企业以及外资跨国公司的基石类租赁需求，今年仍然稳中有增，成为市场的中坚力量， 支撑了全年约万平方米的净吸纳量，其中以自用型需求为主。 办公楼办公楼 经济下行推动需求增势放缓 净有效租金 （元/平方米/月） 空置率年新增供应 （平方米） 年净吸纳量 （平方米） 年要点年要点 政策激励创造新的需求增长点政策激励创造新的需求增长点 在今年，政策进一步成为支撑市场需求的有利手段：各级政府通过租金补贴和行业开放政 策，更有针对性地推动金融等特定行业的稳步发展。例如，政府在去年年底出台了规范银 行业的相关
8、举措，在今年年底前已开始实际影响市场，推动租赁需求增长。根据新规，银 行须设立独立子公司开展理财业务。而后，随着各行积极落实规定、开设子公司步伐加快， 新设立的银行理财子公司在市场中不断浮现。其中，已有此类新设机构在金融街租赁了约 平方米的办公面积。同时，在保险行业，德国安联保险获批成立国内第一家外资独资 保险公司。这是外资保险公司扩大在华业务范围的第一步，而北京显然是优先进入的市场。 租金十年来最大跌幅租金十年来最大跌幅，触发市场进入调整期触发市场进入调整期 年，办公楼市场进入了预期已久的调整期，租金下调成为今年的主题。甲级办公楼租 金同比下降，创下自年以来市场最大跌幅。在经济放缓的环境下，
9、节约成本显然 成为租户方的首要选择，很多租户往往优先选择原处续租。表现较好的物业在经济压力下 仍能维持现有租金水平、避免降价；而空置率较高的楼宇则不得不通过降低租金来保持现 有出租水平，以此吸引和留住租户。今年部分业主将租金下调了至，甚至更多。因 此，市场租金差异跨度较大，项目表现持续分化。即便是在上半年不愿降租的业主，在进 入下半年之后也几乎不可避免地转向更为激进的租赁策略，尤其是前几年因需求旺盛而租 金大幅提升的项目。 由于金融和 行业增长相对稳定，年金融街和中关村区域租金仍录得左右的小幅上 升。望京、第三使馆区和东长安街子市场承受的冲击较大，经济压力促使该区域部分租户 不断寻求性价比更高
10、的租赁选择，而业主则需降低租金以提升项目入住率，导致上述区域 全年租金均录得以上的跌幅。大多数位于奥林匹克区域的项目于年才开始首个租 期，因此在经济下行压力下表现相对稳定，并持续受益于较高的入驻率。同时，区域项 目层面的租金水平进一步分化。租户结构风险较高、较为老旧的物业，租金下调幅度较大； 而管理良好的优质项目则更能抵抗市场压力。 尽管市场对十年来最大的租金跌幅持担忧情绪，但与中国其他城市和全球市场相比，北京 租金降幅仍相对较小。北京办公楼市场平均租金在全国仍居首位，而年底金融街子市 场的租金排名由全球第四进一步提升，跻身世界前三的行列。 核心区拉开帷幕核心区拉开帷幕 核心区的第一批完工项目
11、已经逐渐入市，这对于该区域发展具有里程碑意义。由此这里 将逐步崛起为北京的新地标。其中，中国尊于年竣工落成，其建筑面积为万平方米， 建筑高度米，为北京最高建筑。核心区已针对其基础设施问题形成短期的解决方案， 以确保首批租户顺利入驻。今年，德勤已入驻中国人寿金融中心，成为核心区内首个入 驻办公的主力租户。该区域高品质的办公楼宇吸引了众多优质大型租户的关注，租赁需求 保持旺盛。同时，该区域部分业主在年底进一步调整了项目自用比例，为明年制定收 益更高的租赁策略。 周边新兴区域不断发展周边新兴区域不断发展 在丽泽和通州区域，首批竣工物业今年已正式投入运营，为北京新兴地区发展树立标杆。 在丽泽区域，截至
12、年底，共计五个项目完工并启动招商。尽管区域内租金水平远低于 全市其他成熟子市场，但目前丽泽的基础设施建设进展缓慢，影响该区域租赁进程，致使 区域内空置率始终维持在较高水平。但是，未来随着区域基础设施逐步完善，丽泽有望吸 引更广泛的关注。而通州则对政策更为敏感，包括中银投在内的内资金融机构紧跟市场趋 势，在运河核心区整栋购买办公项目。随着通州持续承接非首都核心功能向外疏解，自用 型买家将成为该地区市场的基础，并吸引相关行业和上下游企业逐步进入通州。 此外，对于石景山而言，年也是极为重要的一年。石景山地区正在缓缓兴起，凭借 年北京冬奥会的契机，该区域的商业中心将逐步发展，追随其他新兴区域的脚步。从
13、现有的 规划来看，该地区有望重现奥林匹克区域的成功故事：年奥运会后，奥林匹克办公楼子 市场日趋成熟，并逐步成为市场重点关注的区域之一。随着园区内酒店和商业等部分配套设 施初步投入使用，北京冬奥组委已入驻石景山首钢园区并开始办公。如铁狮门等更多国内外 经验丰富的开发商与投资人，也纷纷投入这一区域的开发建设。 联合办公联合办公面临调整洗牌面临调整洗牌 近年来，联合办公行业迅速发展，而进入年，众多联合办公品牌均选择放缓扩张计划， 或关闭部分经营不善的社区。这一年中，许多运营商都改变了快速扩盘的策略，转而更加关 注现有门店的盈利情况。这也使得源自于联合办公行业的办公楼租赁需求大幅减少。 截至年底，多家
14、重点联合办公运营商在京关闭了共计个门店，总面积近 万平方米，较 年关闭的个社区大幅上升。上述行业调整预计将持续到年。但联合办公门店数量 的下降并不意味着这种新兴办公模式将很快消退，灵活办公 的概念在市场中仍很受欢迎。随 着终端用户的逐步成熟，他们将更加追求定制化的灵活办公解决方案，创造更多的市场机会。 *灵活办公是一种区别于传统办公空间的新型办公理念，包括市场中的联合办公、服务式办公，或流动办公等其他具备灵 活性的办公服务模式。 年展望年展望 市场挑战仍将延续市场挑战仍将延续 当前经济环境并无明显回暖的迹象，市场必须理解短期内经济形势将不会发生显著变化。 因此，市场从年开始经历的调整期将会持续
15、至年，项目的品质和经营管理水平的 差距将进一步凸显。我们可以预测，租金下调的趋势将会进一步深化，直到市场寻得新的 平衡点预计推动年甲级办公楼租金同比下跌约%。在当前的市场环境下，优 质稳定的租户结构和良好的物业品质将为项目带来显著优势，而丰富的运营管理经验将助 力业主应对市场压力的持续增长。 北京正处于本轮市场供应周期性高峰的最后阶段，即将迎来核心区和丽泽的大批量新增 供应入市。无论是成熟子市场还是新兴区域的新项目均将为租户方提供更多选择，并进一 步推高整体甲级办公楼市场的空置率。 预期更多政策将持续出台，以支持市场发展。年所推行政策的影响力预计在年将 进一步释放，同时各级政府或将根据需要进一
16、步加码针对特定行业或子市场的相关支持。 随着保险行业的进一步开放，外资企业和相关公司预计将扩大业务布局，有望成为未来需 求新的增长点。 即使经济增长放缓，我们仍然预计租金下调的市场环境、高水平的新增供应量，加之针对 性政策支持，有望在年激发更多租赁活动。 年将是市场寻求解决方案和潜在增长机会的关键时期。业主不仅需要调整租赁策略， 还需要提升物业服务品质和管理水平，方能在承压时保持竞争力。同时，这也将推动市场 不断调整、升级，在压力中更上一层楼。 市场对经济放缓的担忧贯穿全年，但投资者反而更需积极寻求交易机会、拓展投资策略， 方能应对当前大环境所带来的挑战，确保在市场中占据优势地位。尽管市场一致
17、认为经济 压力将会延续，但同时，北京仍迎来了投资高峰年。投资者看好北京中长期前景，相信北 京强劲的基本面有助于市场抵御风险。各方投资人比以往更为活跃地探索投资渠道、把握 价值机遇，将投资着眼于远期前景。 投资市场投资市场 尽管经济面临挑战，投资集中涌入北京 年要点年要点 北京全年大宗成交总额创纪录北京全年大宗成交总额创纪录 年，尽管办公楼和零售市场面临严峻挑战，但与其他城市相比，投资者对北京市场表 现出更为浓厚的兴趣。北京愈发成为一个更为可靠、更具吸引力的投资目的地。年对 于北京来说是具有里程碑意义的一年，今年北京大宗交易总额录得超过亿元人民币，较 年全年的亿元翻了一番，较年的亿元则增长了三倍
18、。办公楼物业仍为最受欢 迎的资产类别，成交金额约占年成交总额的%。总体而言，今年大多数交易标的物业 为增值型资产和新兴区域资产，而核心资产数量仍旧十分有限。由于北京办公楼市场租金 高昂且未来供应收紧，而不同品质项目的资产表现和价值持续分化，增值型的办公物业尤 为受到投资市场青睐。当前市场环境推动投资者充分把握时机，在经济放缓时期寻求低价 买入资产，追求利益增长的最大化。 投资成交总额 （亿元） 办公楼投资 占比 内资投资额 占比 外资投资数量不断增长外资投资数量不断增长 尽管内资投资者持续主导市场，今年外资投资者的活跃度和实际市场参与度明显提高。截至 年底，外资买家在京投资数量和规模均大幅提升
19、，外资收购总额较去年翻了倍。外资 投资机构参与的重点交易包括：合众集团牵头收购增值型物业鼎好大厦；收购与首创置业 共同开发的汇亚大厦的剩余股权，成为该资产全资持有人；安联集团和首峰资金（）收 购了位于五环外“大望京”区域的融新科技中心的股权。上述非核心类资产拥有广阔的价 值提升空间，但是仍旧需要战略性的投资和充足的时间，才能充分挖掘其在甲级办公楼市场 中的增长潜力。同时，随着市场中投资机会不断浮现，内资投资人全年录得多宗重大成交， 包括北京金隅通过司法拍卖竞得位于奥林匹克区域的盘古大观“龙首” 号楼，及华夏幸福基 业向平安人寿转让丽泽原中铁物大厦项目。全年多宗交易录得资本回报率均在上下浮动，
20、其中增值型投资占很高比例。 年展望年展望 年的投资保持活跃年的投资保持活跃 直到年底，市场中的投资者仍在持续追逐各类型投资机会，且有多宗交易仍在谈判进程 中，因此预计市场投资活力在年将继续保持强劲。大多数买家仍将主要关注增值型投资 机会，巩固市场中的增值型投资趋势。然而，在实现资产价值提升之后，新的问题随之出现： 如果将目光投向远期市场，谁将会是下一轮的买家？幸运的是，我们已经看到了一些相关的 成交案例。虽然案例有限，但数量不断增长，说明长期投资者愈发意识到持有成熟资产的潜 在优势。 年，我们期望看到投资市场环境继续演化。更多的机构型投资者入场将会触发更具周期 性的资产交易模式，从而为市场创造
21、源源不断的机会窗口，追随更为成熟的上海投资市场的 脚步。这将为北京市场带来更多更为活跃、且更具规律性的投资机会。与此同时，尽管 年市场投资水平达到了新高度，预计大宗成交量在可预见的未来并不会持续迅猛增长。 年全年，北京零售租赁需求稳中有减，且随着年底将近显著放缓。今年年初，市场普 遍期望消费者所感受到的经济压力仅流于浅层水平，因此人们会延续一贯的消费习惯、追 求生活方式品类消费，从而维持一定的消费水平，有助于市场应对挑战。然而，由于年底 销售额有所下滑，部分零售商对市场前景的担忧情绪加剧，并预期当前形势将延续到 年。随着品牌方和业主方的信心下降，市场与年初相比心态明显不同鉴于零售物业市场 近年
22、增速较慢但表现稳定，各方均充分积累了应对市场压力的经验，在今年年初原本持更 为乐观的态度。 同时，整体市场指标近年来一直保持相对稳定的增长水平，这表明尽管经济压力增长，但 市场形势并未显著下滑。零售商即使不进一步扩张，也注重保持其市场份额和品牌地位， 因此需求基本保持稳定。此外，有针对性的促销活动成效显著，多年蝉联全国“店王”的 北京今年创下单日亿元人民币的销售纪录，展现出市场中仍然具备广阔的销售潜力。 零售地产零售地产 经济放缓的阵痛开始在零售市场显现 市区市场首层净有效租金 （元/平方米/月） 市区市场 空置率 年全市新增供应 （平方米） 年全市净吸纳量 （平方米） 年要点年要点 在市场波
23、动中租金仍录得增长在市场波动中租金仍录得增长 经济环境面临挑战，市场压力持续增长，零售商和业主方对年底销售的担忧情绪升温。在市区 的标杆项目中，即使是一些一直以来表现良好的生活服务类业态，包括餐饮品类，也面临消费 的显著下滑。同时，经历近期的快速增长之后，美妆业态在部分项目中已趋于饱和，难以持续 引领租赁需求增长。 但是，综观年整体情况，即使销售表现有所下滑，但市场租金仍然实现平稳增长。市区项 目全年租金同比增长，基本与过去几年的年增速相仿。郊区购物中心的租金同比 增长，表现持续优于市区整体水平。其中，表现最为出色的郊区项目租金甚至已追上了部 分市区购物中心的租金区间。 夜间经济发展政策利好酒
24、吧业态夜间经济发展政策利好酒吧业态 全年各业态扩张速度均有相应放缓。然而，酒吧或含酒吧性质的餐厅和咖啡厅等晚间运营的租 户成为市场亮点。尽管酒吧类业态整体体量较小，但年无疑是其市场影响力显著增加的一 年。业主欢迎此类租户，主要是因为该业态的租赁需求仍有可挖掘的空间，并且有助于项目晚 间持续吸引客流。今年酒吧类租户的重点开业门店包括，奈雪的茶在华贸中心开设的奈雪酒屋 （。尽管并无文件直接具体支持购物中心内酒吧业态的发展，但北京市年中发布的 推进全市夜间经济发展的政策举措，将对此类零售市场产生广泛的推动作用。这些措施包括延 长地铁运营时间等等，有助于推动购物中心概念和角色的演化，由白天的购物和休闲
25、场所，转 为全天候的消费目的地。 尽管面临压力尽管面临压力，今年新项目均实现强势入市今年新项目均实现强势入市 虽然经济有所放缓，但今年入市的购物中心表现优异，开业前均能实现很高的出租水平。在高 端消费市场，位于体量巨大的国贸商城进一步扩容，完成了市场上少见的“办公面积转商 业”的部分改造。国贸引入意大利品牌中国首店入驻新区，并不断调整商 城租户布局和结构，将蒂芙尼和范思哲等品牌门店由商城其他位置迁至新区。同样在区域， 北京在原项目街对面打造了全新的北京南馆（），专注一线奢侈品牌，进一步拓 展该项目在市场中的商业影响力。在郊区市场，龙湖长安天街（万平方米）开业当天人潮涌 动，弥补了北京西郊的商业
26、空白。 年展望年展望 经济放缓持续影响市场经济放缓持续影响市场 经济压力对消费市场的影响短时间内不会消失，消费增长显露疲态，零售市场销售水平预 计将继续面临下行挑战。随着部分门店销售额持续下滑，品牌方或将达到临界点；而业主 方则有望为重点品牌和主力租户做出一定租金条件的让步。与此同时，我们预计仍会有一 部分零售商在市场中保持活跃，尽管扩张步伐不会非常快。虽然餐厅业态的营业额仍很可 能有所下降，但年年底首发的北京米其林指南预计将拉动该市场在年发展。部分 业主已表现出对米其林星级餐厅的兴趣，希望以此吸引更多消费者关注。当然，市场增长 放缓的趋势将在短期内持续，预计年租金同比增长率将在到之间，略低于
27、 年表现。 同时，在年大量百货商场项目闭店停业之后，在北京市政策的支持下，年将是传 统老百货调整升级的一年。在王府井百货完成了地下老北京街区“和平菓局”等多项成功 调改之后，众多传统百货商场已开始或计划开始进行调整。这其中也包括长安商场和赛特 购物中心，前者将转型为社区生活中心加奥特莱斯，而后者已与碧桂园达成“赛特 碧乐城” 项目合作。这些项目的逐步调整升级将为传统商圈带来更多竞争，同时也有助于北京整体 零售物业市场品质和商业氛围的提升。 工业地产市场全年保持强劲增长，核心区位的项目持续实现稳健收益，工业物流无疑是 年北京表现最佳的领域。尽管租金涨幅在下半年有所放缓，但由于市场供给有限、可供租
28、赁 面积紧缺，而租户方对黄金地段的需求不减，持续的经济下行压力未能主导市场走向。 另一方面，北京物流市场一直以来都对周边区域有较强影响，而年这一现象变得更为显 著。在距城区较远的众多新兴区域中，最引人注目的则是新投入运营的北京大兴国际机场周 边区域。该地区将学习北京首都国际机场周边空港物流园的成功经验，充分利用新机场所带 来的机遇，构建优质的物流枢纽。该区域的建设也将助力北京持续辐射“京津冀”地区，推 动华北区连通性的进一步提升。 工业地产工业地产 下行环境中逆势增长 净有效租金 （元/平方米/天） 空置率年新增供应 （平方米） 年净吸纳量 （平方米） 年要点年要点 尽管面临下行压力尽管面临下
29、行压力，供应不足推动租金增长供应不足推动租金增长 与其他物业市场一样，物流市场也面临着来自当前经济环境的一定挤压。但是，由于成熟子市 场黄金地段的仓储物流面积稀缺，如北京空港物流园，大部分租户愿意承担短期波动，不愿缩 减或放弃已租空间，从而推动市场需求保持相对稳定。由于业务受到经济环境的影响，也有部 分租户追求更高性价比的选择，因此市场上也出现了部分减租和退租的情况。 与此同时，第三方物流、电子商务和制造业企业仍为需求的主要来源。尽管年新增供应高 达万平方米，但新项目多以满租或接近满租入市，市场总体空置率未受供应量影响，年底仍 保持的低位。因此，今年业主的议价能力仍保持较高水平。其中，区位核心
30、的项目无论在 新租或续租上，均录得租金增长。具体而言，得益于年下半年强劲租金增势的延续， 年上半年经济因素对租金增长的影响较小；进入下半年，市场租金涨幅明显受到压缩。尽管如 此，全年租金仍能实现两位数增长，整体市场租金同比显著上涨。 年展望年展望 政策环境预计延续政策环境预计延续，市场即将面临供应高峰市场即将面临供应高峰 由于经济大环境预计保持不变，租金增长势头将进一步放缓。尽管年的新增供应量有限， 但预计年市场将迎来自年以来的供给新高，推升整体市场空置率。因此，随着市场压 力增长及未来供应逐步入市，稳定现有的租金水平将成为业主在明年的关注重点。由于工业物 流供地预计继续面临严格的政策限制，因
31、此在年的供应高峰之后，远期的潜在供应将进一 步受限。北京市已明确表示将在未来更注重提升本地居民的生活质量，而不是一味地追求增长， 预计符合这一大方向的高质量租户将受益于此。同时，全国范围内的“公转铁”政策也将改善 现有物流网品质，减少公路运输占比，推动运输方式更为多元化。这也将为铁路资源丰富的北 京近郊区域带来独特的发展机遇。 与中国大多数二线城市相似，年宏观经济压力持续影响天津市场，而巨大的供应量也对市场 构成挑战，限制租金增长空间，尤其是在办公楼和工业市场。尽管天津市场存在明显下行压力， 且市场对未来预期显著下调，但这不代表我们可以盲目对市场做出全然负面的判断。经过对形势 的分析和对机会的
32、甄别，我们看到增长依旧存在。虽然天津是全国办公楼空置率最高的市场之一， 年全市需求仍然有所增长，但是增速较之前明显放缓。在甲级办公楼市场，已出租的办公面 积在过去十年增长了六倍以上，若加之乙级办公楼，整体市场的已租办公面积在同期也翻了三倍 有余。不仅如此，尽管经济不确定性与供给高位持续压抑市场表现，年经营表现优异的头部 项目依然能为业主带来良好的租金收益，而尽管数量有限，市场中也出现了值得关注的亮点。 天津天津 经济放缓及供应增加影响市场表现 甲级办公楼净有效租金 （元/平方米/月) 零售首层净有效租金 （元/平方米/月) 工业地产净有效租金 （元/平方米/天) 年要点年要点 租金下降推高升级
33、类需求租金下降推高升级类需求 经济不确定性持续影响需求，而大量供给则进一步推高空置率。随着更多高品质的项目在年底 入市，现有甲级楼宇将比乙级项目受到更大的冲击。对于业主而言，相较于提升租金，维持合 理的出租率更为重要。因此，甲级楼宇的业主通常会提供更大幅度的租金优惠，特别是对于大 型优质租户。受益于当下租金水平较低的市场环境，升级类需求活跃度显著提升，占据全年租 赁交易中较大比重。新项目从升级需求中受益最大，因为它们可以保障更高品质的办公空间， 并且倾向于提供更具竞争力的租赁价格。同时，整体需求保持增长势头，年净吸纳量创下 自年以来的最高水平（超过万平方米）。内资企业，特别是保险公司，是全年最
34、为活跃 的需求来源。 品牌扩张放缓品牌扩张放缓，餐饮和儿童类仍受市场欢迎餐饮和儿童类仍受市场欢迎 受大环境影响，大多数零售商在过去的一年基本停止扩张步伐，天津市场增长明显放缓。在 年，“首店”效应并未在天津市场集中出现，零售商们更专注于消费者支出水平受经济影 响更小的一线城市。在少数新进入天津的品牌之中，香奈儿（）已于年底开设了其 在津首家美妆门店。部分内资茶饮品牌和儿童类零售商也逆势扩张，喜茶和乐乐茶等国内知名 的茶饮品牌均积极布局。同时，儿童业态进一步多元化、细分化，支持租赁需求。落成时间较 早的项目试图通过调整租户组合来重新定位，引进更多以生活方式为导向的店铺，提升项目竞 争力并增加客流
35、量。而一些百货商场也考虑与经验丰富的运营商建立合作，以重新提振项目表 现。在租金增长放缓的环境中，较低的新增供应水平为年带来一定利好，中和了经济压力 可能对市场产生的进一步影响。 新增供应量创新高新增供应量创新高，空置率明显提升空置率明显提升 年新增供应水平达历史新高，导致市场压力增大，整体空置率较去年同期增长两倍有 余。同时，需求疲软致使年底租金增长显著放缓。在经济压力下，一些电子商务公司对业 绩预期趋于保守，预算有所收紧，大型在线零售企业及其自营的第三方物流公司表现尤为 明显。因此，部分企业于年初顺势整合其仓储物流空间，并腾退部分租赁面积。当然，这 其中也包括一些企业因长期战略规划，将租赁
36、面积整合到自持自用的项目中。同时，也有 许多电子商务类租户今年通过缩减面积和退租的举措，控制和削减成本。尽管经济形势依 然严峻，北京的外溢需求继续使天津市场受益，特别是临近北京的武清和北辰子市场。另 一方面，仍有少量冷链物流企业借此时机充分利用较低的租金和大量可供选择的新增供应， 在今年下半年进行扩张。 年展望年展望 “京津冀京津冀”中的天津中的天津，是未来发展的亮点是未来发展的亮点 随着经济不确定性延续至年，预计市场中高风险公司将加速洗牌，未来几个月内将有 更多的办公面积腾退。但是与此同时，稳健的公司仍将是市场的压舱石，最终将稳定市场 表现，预计推动年净吸纳量将达到约万平方米。在经济压力持续
37、的环境下，各区域 地方政府预计将出台更多补贴政策推动增长，助力市场应对高空置水平所带来的挑战。在 零售市场，品牌将保持较为缓慢的扩张步伐，直到经济表现回暖。 尽管如此，市场领先的项目仍可保持良好的租金水平，并确保较高的入驻率，天津在项目 层面仍将持续看到强劲表现。正因如此，投资者在可预见的未来应谨慎研究天津市场，方 能捕捉优质资产和投资机会。随着经济发展提振市场信心，预计天津在“京津冀”一体化 中的关键性角色，将为全市带来增长活力。这将推动市场需求增长，逐步追上供给水平， 构建更为健康的整体市场环境。 宏观经济因素不稳定直接带来青岛商业地产不同物业市场资产表现的下行压力，但整体净吸纳量 处于正
38、值，表明各物业市场仍有需求增长的驱动因素。专业服务类企业稳定支撑甲级办公市场租 赁需求；郊区商业正在显现巨大的发展空间，成为品牌拓展的必争之地；零售消费需求稳定增长 巩固了物流仓储核心区域项目的资产表现。 青岛青岛 经济下行带来市场压力 甲级办公楼净有效租金 （元/平方米/月) 零售首层净有效租金 （元/平方米/月) 工业地产净有效租金 （元/平方米/天) 年要点年要点 甲级新增供应持续放量甲级新增供应持续放量，核心商务区市场格局日趋稳定核心商务区市场格局日趋稳定 随着甲级办公新增供应持续放量，市北区国际航运中心项目于今年落成交付，甲级办公市场已 形成三足鼎立的市场格局，并以逐渐清晰的差异化定
39、位构筑稳定的价值高地。香港中路是高端 金融机构以及外资专业服务公司进入青岛市场的首选区域；金家岭金融区成为青岛金融企业聚 集度最高的区域；而市北中央商务区正在成为互联网、信息科技、新媒体等新经济企业的聚集 区。 金融服务业逐渐退场金融服务业逐渐退场，市场需求结构性调整市场需求结构性调整 在产业结构调整、新旧动能转换的背景下，青岛办公市场需求结构也在发生变化。金融类企业 在年贡献了的甲级办公租赁需求，今年已下降至不到四分之一，已不再是甲级办公市 场需求增长的唯一动力。专业服务类企业的租赁需求稳定上升，在全年平方米以上的大宗 租赁成交中占到。新媒体等新经济类企业异军突起，成为新增需求亮点，使得甲级
40、办公市 场整体需求结构更加均衡多元。 联合办公提倡的服务联合办公提倡的服务、灵活和便利依然备受青睐灵活和便利依然备受青睐 不同于一线城市由企业的组织架构变革或者员工的社群分享需求推动灵活办公发展，青岛本地 企业寻求灵活办公的主要原因在于其租约灵活性、“拎包入驻”的便利性、以及在租金不变的 情况下其配套增值服务所体现的价值，确切讲是对服务式办公的方式感兴趣。虽然品牌联合办 公在青岛的一级和二级租赁市场均有发展瓶颈，但这种对服务式办公的市场机会正被业主及本 土运营商发现并利用，以部分楼层精装修和配套服务寻求差异化定位，并取得了高于市场平均 水平的去化表现。 租金同比降幅创十年之最租金同比降幅创十年
41、之最，带动办公升级需求大幅增加带动办公升级需求大幅增加 市场需求疲软令甲级办公市场租金持续承压，截至年第四季度，租金同比下降，创 年以来最大降幅。但租金下降也带动了办公升级需求，全年租赁市场中近五分之一来自于 企业从乙级向甲级搬迁的升级需求。 新增供应于年底在郊区商业市场集中释放新增供应于年底在郊区商业市场集中释放 年青岛零售市场核心商圈供应增速放缓，但年末有万平米的新增供应集中释放于城 郊区域。近几年随着产业和人口向西海岸、高新区、胶州、即墨等区域扩散，加之基础设 施的引导，使得郊区城镇体系迅速发展成熟，多因素促进零售商业向郊区下沉。 餐饮服饰类精细化突围餐饮服饰类精细化突围，家居教育类多元
42、化扩张家居教育类多元化扩张 青岛零售市场全年需求稳定。儿童教育在购物中心和街区商业里均保持积极扩张趋势；家 居生活品牌正突破单一品类小型店铺的模式，向涵盖家居、小家电、厨具、美妆、饰品、 服装、玩具，甚至家具等综合性跨界的大店模式发展；餐饮类仍为市场需求的主要来源， 约占全年租赁成交量的三分之一，但扩张意愿呈现两极化和精细化趋势，客源稳定且需求 面积较大的火锅、海鲜等正餐类餐饮普遍在街区商业或者裙楼底商项目寻求扩张，而瘦身 进驻购物中心的餐饮品牌正在通过小而美的差异化和精细化定位锁定细分客群；服饰类品 牌近几年受电商冲击较大，整体扩张趋势放缓，但同样呈现精细化发展趋势，比如服饰品 牌集合店正在
43、通过拆分单独开店的模式强化品牌认知和定位。 市场承压下购物中心经营策略两极化发展市场承压下购物中心经营策略两极化发展 随着消费格局演变以及市场竞争加剧，购物中心的经营策略也在呈现多元化趋势。运营较 为成熟的购物中心更看重于品牌组合和档次定位，并引领核心商圈市场租金稳定上涨，全 市优质零售物业市场可比项目租金同比上涨。而对于运营尚不稳定的购物中心，提升 入驻率成为阶段性诉求，因此业主往往通过较优惠的租金策略换取入驻率的上升和客户粘 性的培养。 年展望年展望 需求趋于保守塑造市场形势需求趋于保守塑造市场形势 多方对于年的经济展望仍处悲观情绪中，青岛商业地产整体需求增长将更趋谨慎。预 计甲级办公市场
44、租金水平将在明年达到左右的同比降幅后触底，并维持低位运行；零售 商业重心进一步下沉推动郊区零售市场快速发展，核心城区商圈以业态调整为主；今年仓 储用地的成交高峰将在未来两到三年内增加物流仓储市场新增供应的竞争压力，新机场搬 迁将推动市场格局重构，临空经济区及即墨大信镇附近未来或将成为新兴物流仓储市场。 制造业需求增速放缓使非核心区域项目去化周期拉长制造业需求增速放缓使非核心区域项目去化周期拉长 作为以生产制造和港口贸易为主要经济驱动的城市，年制造业增速放缓、国际贸易局 势不稳影响青岛整体物流仓储市场需求表现，加之今年万平方米的新增供应多数位于 非核心仓储市场，区位及基础设施尚待成熟，我们观察多
45、个新项目经历了较长的前期蓄客 及去化周期，并拉动高标准物流仓储市场空置率上升近 个百分点。 消费需求稳定增长巩固核心市场项目资产表现消费需求稳定增长巩固核心市场项目资产表现 网购和商超消费需求保持稳定增长，有效提振和补充了实体经济对青岛仓储市场带来的影 响，基于配送高频性和便利性的要求，生活资料类商品的仓储需求通常集中于交通便利的 核心细分市场，例如空港附近和胶州上合示范区，推动核心区域租金稳定小幅增长。 年沈阳市整体经济运营呈现不确定因素与驱动因素并存的迹象，持续影响沈阳商业地产市场。 新增需求趋紧，市场预期降温。在消费者价格敏感度驱动下，传统零售业态受到线上零售冲击， 市场表现与全市消费品
46、市场增长趋势相悖。 尽管如此，我们仍然能够看到市场在过去十年中的增长迹象。以年为基期，沈阳市优质办公 楼市场十年内租金累计增幅超过。尽管与同期主要市场相比，这一数字并不抢眼，但对于经 济增速低位运行的沈阳来说，仍然值得关注。同时，拥有丰富经验的开发商的物业项目整体表现 优于市场平均水平，在整体承压的市场中仍能脱颖而出，资产表现保持上扬趋势。在沈阳优质物 流仓储市场，已租面积较十年前增长了十倍以上，市场规模不断扩大并发展成为东北区域成熟的 物流中心。 沈阳沈阳 空置率映射供应过剩市场，市场博弈加剧 甲级办公楼净有效租金 （元/平方米/月) 零售首层净有效租金 （元/平方米/月) 工业地产净有效租
47、金 （元/平方米/天) 年要点年要点 类企业表现亮眼类企业表现亮眼，搬迁需求活跃搬迁需求活跃 年沈阳优质办公楼市场新增供应（万平方米）持续放量，市场竞争加剧，推升空置率 至三年来新高。新增需求有限，持续的新增供应及吸纳速度放缓使得市场整体租金上涨动力不 足。项目间租金分化加剧，低价入市屡见不鲜，更多现有项目通过提供租金优惠来吸引租户， 以加快去化。截至年底，市场整体租金同比下降。 整体而言，年甲级办公楼市场去化速度较年有所放缓，净吸纳量录得万平方米。但 年下半年，甲级办公楼市场需求回暖，部分企业利用当前市场中充裕的可租赁面积和灵活 的租金策略，积极寻求升级机会，推动市场搬迁需求活跃度提升。以保
48、险公司为代表的金融服 务行业依旧领跑沈阳市场。类企业（ 科技、媒体和通信）活跃度显著提升，表现出强劲 需求。年，类企业总成交面积是年的三倍，行业成交面积占比同比增长个百分 点，成为整体需求放缓趋势中的例外。 尽管经济预期较低尽管经济预期较低，首店经济持续活跃首店经济持续活跃 面对增长缓慢的市场环境，现有项目深化业态调整直面市场竞争。新增供应放缓使市场压力得 到缓解，全年仅在第四季度迎来新增供应，且集中在新兴商圈。以中兴商业大厦、卓展购物中 心为代表的传统商圈项目积极进行项目升级，追踪热点品类，升级空间结构及服务，提升餐饮、 生活方式等业态配比。由于项目改造分阶段进行且已经陆续收尾，全市整体空置
49、率仅小幅上涨。 餐饮业态保持活跃，餐饮连锁品牌持续扩店。“网红品牌”热度不减，喜茶、奈雪的茶分别开 设首店。优质项目品牌更迭速度加快，表现优异的购物中心引入了诸多首进沈阳的品牌，如加 拿大鹅（）、布局东北首店。新零售商加码优质零售项目，推动市场 租金微幅上扬，但无法抵消业绩不佳项目的租金走低。因此，年市场整体租金增速放缓至 %。此外，以唯品会为代表的品牌持续线下扩张，增加与消费者的互动并将线上热度转 化为线下流量。 需求减弱需求减弱，空置率持续上升空置率持续上升 年沈阳优质物流仓储市场持续迎来新增供应（万平方米），市场去化压力加重。 电商和第三方物流企业仍为需求推动主力，但行业的问询量及成交量较去年同期均有所下 降。年市场整体净吸纳量较去年减少近，空置率上行至。面对经济的不确定性， 新增需求疲软、现有租户停止续租是限制吸纳量的主要原因。尽管下半年新增供应放缓， 但上半年集中以高空置率入市的新项目吸纳缓慢。租赁期的延长削弱业主信心，全市整体 租金趋缓，增速下降。 年展望年展望 产业优化升级焕发沈阳城市新活力产业优化升级焕发沈阳城市新活力 年，在谨慎企稳的经济形势下，沈阳商业地产市场将继续面临挑战。未来一年，沈阳 优质办公楼市场超过七成的新增体量集中在中金廊商圈，核心板块竞争加剧。企业发展策 略趋于审慎
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