1、 2020 年6月版 国际机构投资者仍然积极地寻求国内的写字楼、 物流地产和数据中心等物业产品的投资机会 中国商业房地产投资市场 主题研究报告 23 中国商业房地产投资市场主题研究报告（2020年6月版）中国商业房地产投资市场主题研究报告（2020年6月版） 目 录 疫情对中国房地产市场的影响 中国内地投资市场 北京投资市场 上海投资市场 广州投资市场 深圳投资市场 总结及未来展望 01 02 03 04 05 06 07 04 09 17 23 29 35 41 45 中国商业房地产投资市场主题研究报告（2020年6月版）中国商业房地产投资市场主题研究报告（2020年6月版） 01. 疫 情
2、 对 中 国 房 地 产 市 场 的 影 响 全 球 经 济 增 长 预 测 根据国际货币基金组织的报告， 新冠病 毒疫情将严重影响全球所有地区的经 济增长。 预计2020年全球GDP增长将为-3%， 经济衰退程度比2008-2009年金融危 机期间更为严重。 但是， 报告预计中国在2020年的经济 表现将好于发达经济体。 尽管2020年中国的GDP增长暂时不 明朗， 但预计到了2020年下半年， 可 能会出现大幅反弹。 表一:GDP年度增长率 国家或地区2201 全球2.9-3.05.8 发达经济体1.7-6.14.5 美国2.3-5.94.7 欧盟1.2-7.54.7
3、 德国0.6-7.05.2 法国1.3-7.24.5 意大利0.3-9.14.8 西班牙2.0-8.04.3 日本0.7-5.23.0 英国1.4-6.54.0 加拿大1.6-6.24.2 其他发达经济体1.7-4.64.5 新兴及发展中经济体3.7-1.06.6 新兴及发展中的亚洲经济体5.51.08.5 中国6.11.29.2 印度4.21.97.4 东盟五国4.8-0.67.8 新兴及发展中的欧洲经济体2.1-5.24.2 俄罗斯1.3-5.53.5 拉丁美洲和加勒比海区域0.1-5.23.4 巴西1.1-5.32.9 墨西哥-0.1-6.63.0 中东和中亚地区1.2-2.84.0 沙
4、特阿拉伯0.3-2.32.9 非洲 （撒哈拉以南）3.1-1.64.1 尼日利亚2.2-3.42.4 南非0.2-5.84.0 低收入发展中国家5.10.45.6 来源:国际货币基金组织 -3% 预计2020年 全球GDP增长将为 67 中国商业房地产投资市场主题研究报告（2020年6月版）中国商业房地产投资市场主题研究报告（2020年6月版） 中 国 经 济 指 标 根据中国国家统计局的数据， 2020年 第一季度， 受新冠病毒疫情爆发的影 响， 中国GDP同比下降6.8%。 第二产业增加值同比下降9.6%， 是三 大产业中降幅最大的。 与此同时， 在第三产业中， 酒店业， 餐 饮业和零售业
5、受到了严重影响。 然而， 电信、 软件和IT行业却有两位数的增长 率。 表二:2020年第一季度GDP初步核算数据 绝对额 (亿元) 第一季度 比上年同期增长 (百分比) 第一季度 GDP206,504-6.8 第一产业10,186-3.2 第二产业73,638-9.6 第三产业122,680-5.2 农林牧渔业10,708-2.8 工业64,642-8.5 #制造业53,852-10.2 建筑业9,378-17.5 批发和零售业18,750-17.8 交通运输、 仓储和邮政业7,865-14.0 住宿和餐饮业2,821-35.3 金融业21,3476.0 房地产业15,268-6.1 信息传
6、输、 软件和技术服务业8,92813.2 租赁和商务服务业7,138-9.4 其他服务业39,660-1.8 来源： 中国国家统计局、 统计年鉴 政 府 出 台 相 关 政 策 以 支 持 和 刺 激 中 国 经 济 政府已经出台了相关货币和财政政策 以支持和刺激经济。 中央银行已经降低 了利率/存款准备金率。 税收减免、 租金减免、 财政补贴、 融资 优惠等政策的实施， 扶持严重受疫情影 响的企业渡过难关。 根据莱坊对部分开发商和租户的问卷 调查， 大部分受访者认为他们的企业所 受访企业表示疫情对经营状况的影响程度 严重 12% 24% 26% 37% 1% 中等轻微较大没有 受访企业享受政
7、府及金融机构提供的融资上的优惠政策 适当下调贷款利率，下降企业贷款融资成本否 增加信用贷款和中长期贷款 融资担保费的减免 融资补贴，贷款享受财政贴息 其他 79% 11% 4% 3%1% 1% 1% 贷款展期或续贷 受访企业正在享受的政策优惠对您企业帮助大吗 43% 28% 16% 7% 6% 不大较大很大一般没有帮助 受访企业有信心能在政府政策帮助下度过难关吗 29% 17% 28% 26% 很有信心一般较有信心信心不足 享受的扶持政策对企业是有帮助的， 他 们可以借助政府的扶持政策渡过难关。 来源： 莱坊研究部 89 中国商业房地产投资市场主题研究报告（2020年6月版）中国商业房地产投资
8、市场主题研究报告（2020年6月版） 疫 情 对 房 地 产 市 场 的 影 响 受疫情的影响， 一些公司在CBD写字 楼市场的扩张和搬迁计划已经暂缓。 尽管如此， 北京和上海的写字楼租赁 活动开始升温， 但暂时没有出现大面 积 成 交 活 动 的 发 生 。 在 中 国 一 线 城 市， 新租约的有效租金下降了3-5%， 许多租户从业主方和地方政府得到了 1-2个月的租金减免和优惠。 与CBD的写字楼相比， 商务园区的租 赁情况相对稳定， 这主要得益于TMT 类企业的业务仍然在稳定增长 。 中 国 正 在 通 过 “ 新 基 建 ” 以 抵 御 疫 情 所 产 生 的 不 利 影 响，并 借
9、 “ 新 基 建 ” 在长期内促进中国经济的发展。 包括 5G、 人工智能、 工业互联网、 物联网和 大数据在内的新基建投资， 正在推动 商务园区、 科技园区和数据中心这几 类房地产项目的发展。 关于零售地产市场， 疫情带动了电商 的 发 展， 到 目 前 为 止， 几 乎 所 有 的 购 物中心都恢复了营业， 消费状况也几 乎恢复到疫情爆发前的水平。 酒 店 业 是 受 疫 情 影 响 最 严 重 的 行 业 之一。 我们看到酒店的业务收入大幅 下降， 所有经营性指标都处于历史低 点， 迄 今 也 还 没 有 出 现 复 苏 。 尽 管 酒 店业正在经历衰退， 但部分酒店转型 为长租公寓的机
10、会， 也正给酒店带来 新的发展方向。 疫 情 推 动 了 网 上 购 物 的 发 展 。 因 此， 对物流仓库空间以及数据中心的需求 正在激增。 我们所访谈的大多数国际 机构投资者仍然积极地寻求写字楼、 物流仓库和数据中心的投资机会。 02. 中 国 内 地 投 资 市 场 1011 中国商业房地产投资市场主题研究报告（2020年6月版）中国商业房地产投资市场主题研究报告（2020年6月版） 16.1% 同比 14亿 中 国 内 地 宏 观 经 济 数 据 回 顾 总人口 (截止至2019年末) 居民消费价格指数 (2020年第一季度) 104 4.0% 同比 人民币206,504亿 6.8%
11、 同比 全国生产总值 (2020年第一季度) 人民币78,580亿 19.0% 同比 社会消费品零售总额 (2020年第一季度) 人民币11,691 人均可支配收入(城镇) (2020年第一季度) 第三产业增加值 (2020年第一季度) 人民币122,680亿 5.2% 同比 59.4% 第三产业增加值占GDP比重 (2020年第一季度) 固定资产投资额累计增长 (2020年第一季度) 3.9% 同比 人民币21,960亿 房地产投资 (2020年第一季度) 实际利用外商直接投资金额 (2020年第一季度) 人民币19亿 42.5% 同比 人民币32,380亿 进口额 (2020年第一季度)
12、出口额 (2020年第一季度) 7.7% 同比0.7% 同比 人民币33,363亿 11.4% 同比 中 国 内 地 大 宗 交 易 成 交 金 额 在过去十年， 中国内地房地产投资市 场 大 宗 交 易 年 度 成 交 总 额 平 均 达 到 2,060亿元人民币， 在2015、 2016和 2019年这三年间， 年度成交总额都突 破了2,500亿元人民币。 而 在 2 0 1 9 年 全 年， 中 国 内 地 房 地 产 市 场 大 宗 交 易 总 金 额 接 近 2 , 7 8 0 亿 元人民币， 同比上升24.5%， 也是近 十年来年度成交总额最高的年份。 在 2020年 第 一 季
13、度， 内 地 房 地 产 投 资 市场大宗交易成交总额为708亿元人 民币。 成交金额 图一:中国内地房地产投资市场大宗交易成交金额 人民币(亿元) 20001720182019Q1 20202016 0 1,000 2,000 1,582 2,048 1,601 1,857 2,684 2,450 2,598 2,231 2,779 708 注释：包含2010年-2020年第一季度，250万美元或以上的投资成交数据 来源：RCA, 莱坊研究部 3,000 2,082 中 国 内 地 大 宗 交 易 成 交 宗 数 在过去十年， 中国内地房地产投资市
14、场 平均每年的大宗交易成交宗数为877 宗， 在2011、 2014、 2015和2016年这 四 年 间 平 均 每 年 的 成 交 宗 数 超 过 了 1,000宗。 在 2 0 1 9 年 全 年， 中 国 内 地 房 地 产 市 场 大 宗 交 易 宗 数 为 7 2 6 宗 ，同 比 下 降11.8%， 但每宗交易平均金额同比 大 幅 上 升 41.2%， 达 到 3.8亿 元 人 民 币。 2020年第一季度， 录得大宗交易 成 交 宗 数 为 193宗， 平 均 成 交 金 额 为 3.7亿元人民币。 成交宗数 图二:中国内地房地产投资市场大宗交易成交宗数 注释：包含2010年-
15、2020年第一季度，250万美元或以上的投资成交数据 来源：RCA, 莱坊研究部 20001720182019Q1 20202016 0 500 1,000 1,500 1,387 769 902 1,182 1,413 1,022 571 726 193 823 655 中 国 内 地 大 宗 交 易 金 额 细 分 写 字 楼 在 国 内 一 直 占 房 地 产 大 宗 交 易市场成交金额的最大份额， 过去十 年的年度交易金额平均超过了1,050 亿 元 人 民 币 ，约 占 总 成 交 金 额 的 47.5% 。 其 次 是 商 业， 过 去
16、十 年 的 年 度 交 易 金 额 平 均 超 过 6 8 0 亿 元 人 民 币， 约占总成交金额的31.7%。 工业地产年度交易金额在最近三年有 所上升， 从之前约100亿元人民币的 年交易金额大幅上升至超过360亿元 人民币， 所占总成交金额的比例也从 6.1%上升至15%。 纵 观 2 0 1 9 年 全 年， 写 字 楼 成 交 金 额 占 全 年 中 国 内 地 年 度 大 宗 交 易 金 额 的 5 0. 9 %，商 业 占 3 1 . 6 %，工 业 地 产为1 1%， 酒店为6.5%。 而在2020 年 第 一 季 度 ，中 国 内 地 房 地 产 投 资 市 场 大 宗 交
17、 易 录 得 写 字 楼 、 商 业 、 工 业 地 产 和 酒 店 的 交 易 金 额 占 比 分 别 为： 57.9%、 27.1%、 10.9%和4%。 写字楼公寓酒店商业工业 图三:中国内地房地产投资市场大宗交易金额细分 注释：包含2010年-2020年第一季度，250万美元或以上的投资成交数据 来源：RCA, 莱坊研究部 人民币 (亿元) 20001720182019Q1 20202016 0 1,000 1,500 2,000 500 2,500 3,000 来源： 中国国家统计局 1213 中国商业房地产投资市场主题研究报告（2020年
18、6月版）中国商业房地产投资市场主题研究报告（2020年6月版） 中 国 内 地 大 宗 交 易 数 量 细 分 过去十年， 商业的成交数量平均约占 中 国 内 地 市 场 大 宗 交 易 成 交 宗 数 的 42%， 为最大份额。 其次是写字楼， 约占 33.3%， 工业约占16.24%。 回顾2019年全年， 商业和写字楼的成交 宗数所占比例分别为41.8%和34%， 分 别同比上升17.7和14.1个百分点。 这两类 房地产资产所占总成交宗数比例的上 升， 除了和这两类资产成交量的上升有 关外， 也和工业地产资产的交易数量的 占比下降有关。 近年来， 更多投资者或 原业主以资产包形式转让资
19、产， 以至大 宗交易数量大幅下降。 在2019年全年， 工业地产的交易数量 占比约为17.3%， 同比大幅下跌约24.5 个百分点。 2020年第一季度， 中国内地 房地产投资市场大宗交易有录得写字 楼、 商业、 工业地产和酒店的交易数量 占比分别为： 34.2%、 41.8%、 17.2%和 6.3%。 图四:中国内地房地产投资市场大宗交易数量细分 注释：包含2010年-2020年第一季度，250万美元或以上的投资成交数据 来源：RCA, 莱坊研究部 20001720182019Q1 20202016 500 1,000 0 1,500 写字楼公寓
20、酒店商业工业 中 国 内 地 一 线 城 市 大 宗 交 易 成 交 金 额 分 布 将2016和2019年全年进行对比， 北京 和广州在一线城市房地产大宗交易成 交金额所占的比例上升， 上海和深圳占 比下跌。 特别是北京， 比例大幅上升， 改变了之前上海占据半壁江山以上份 额的情况。 广州北京深圳上海 图五:一线城市2016年及2019年房地产大宗交易金额占比 注释：包含2016年和2019年，250万美元或以上的投资成交数据 来源：RCA, 莱坊研究部 20162019 31.7%56.4% 9.6% 2.3% 42.6% 44.6% 8.4% 4.5% 中 国 内 地 大 宗 交 易 活
21、 动 表三:中国内地大宗交易活动 日期2项目城市物业类型买家卖家 成交金额 人民币 （亿元） 2018年12月上海港城市综合体上海写字楼、 商业 凯德集团， 新加坡政府投资公司 上海国际港务集团128.00 2019年4月 深圳华侨城大厦 （60%股权） 深圳写字楼中国人寿深圳华侨城股份有限公司120.00 2019年7月绿地黄埔滨江上海商业博枫资产管理公司绿地集团105.65 2019年3月长泰广场上海写字楼、 商业黑石集团长甲集团100.27 2018年12月三里屯盈科中心北京写字楼、 商业、 公寓愿景明德合众集团, 基汇资本105.00 2019年2月大钟寺中坤广场北京商业字节跳动北京中
22、坤投资集团90.00 2019年11月上海丰树商业城及怡丰城上海写字楼、 商业黑石集团丰树投资集团82.50 2020年2月LG双子座大厦北京写字楼 新加坡RECO Changan Private Ltd LG控股80.46 2019年12月华润前海大厦T2栋深圳写字楼中信保诚人寿华润置地前海有限公司80.00 2019年1月天津银河国际购物中心天津商业华润置地 天津城市基础设施建设投 资集团有限公司 79.34 注释： 本列表选取的大宗交易活动为过去24个月发生的交易活动， 并以成交金额进行排序。 交易金额以实际交易金额为准。 数据来源： RCA、 莱坊研究部 1415 中国商业房地产投资市
23、场主题研究报告（2020年6月版）中国商业房地产投资市场主题研究报告（2020年6月版） 中 国 内 地 大 宗 交 易 买 家 细 分 从投资金额看， 中国内地房地产投资市 场的买家在过去以私人买家为主， 但从 2013年开始， 私人买家所占的比例开 始出现下降的趋势。 2019年全年， 私人买家投资金额仅占 市场买家投资总额的39.4%， 较2018 年有所下降。 而房地产信托/上市公司在过去十年所 占的比例有上升的趋势， 在2019年全 年， 房地产信托/上市公司的投资金额 占市场买家投资总额的40.8%。 外资买家在过去十年所占的比例保持 一个稳定的状态， 但在2019年全年外 资买家
24、所占的投资金额比例为十年最 高， 达到15.8%， 这一变化主要与人民 币汇率较弱有关。 2020年第一季度， 外资、 私人和房地产 信托/上市公司买家的交易金额占中国 私人外资机构房地产信托/上市公司 图六:中国内地房地产投资市场大宗交易买家细分 注释：包含2010年-2020年第一季度，250万美元或以上的投资成交数据，不包含RCA中其他类型的买家 来源：RCA, 莱坊研究部 20001720182019Q1 20202016 60.2% 11.0% 2.8% 25.9% 67.1% 10.0% 2.7% 20.2% 65.2% 11.8% 3.
25、9% 19.1% 58.0% 12.8% 3.3% 26.0% 56.9% 9.8% 6.6% 26.7% 45.7% 11.7% 7.5% 35.1% 37.8% 14.2% 6.1% 41.9% 38.4% 11.7% 4.9% 45.0% 46.9% 14.0% 5.2% 33.9% 39.4% 15.8% 4.0% 40.8% 31.0% 29.2% 5.8% 33.9% 内地大宗交易投资市场的比例相近， 机 构型买家最少。 中 国 内 地 大 宗 交 易 卖 家 细 分 从出售成交金额看， 中国内地房地产投 资市场在2010-2018年这8年间， 以私 人卖家和外资卖家为主。 但回顾
26、2019年全年， 外资卖家的成交金 额所占的总成交金额的比例为10年最 低， 占比约15.4%， 大幅下跌26个百分 点， 这一变化和人民币汇率的走弱有关。 2019年全年， 私人卖家的出售成交金 额 约 占 市 场 卖 家 出 售 成 交 总 金 额 的 38.5%， 房地产信托/上市公司所占的 比例为33%， 为过去十年所占的最大比 例。 机构型卖家的成交额在过去十年平均 每年所占总成交额的比例约为8%， 在 2019年全年所占比例为13.2%。 2020年第一季度， 外资卖家成交金额 占比最大， 为48.2%， 房地产信托/上市 公司和私人卖家各占比25.9%。 中 国 内 地 大 宗
27、交 易 主 要 卖 家 表四:中国内地大宗交易活动 排名2卖家 出售成交金额 人民币 (亿元) 出售项目数量 平均出售成交金额 人民币 (亿元) 1海航集团3201520 2SOHO中国2201420 3云南城投集团2202710 4绿地集团2103610 5广州地铁集团190360 6中国泛海控股集团150280 7泰禾集团1302310 8上海国际港务(集团)股份有限公司130260 9中国民生投资集团1201120 10合众集团102334 图七:中国内地房地产投资市场大宗交易卖家细分 注释：包含2010年-2020年第一季度，250万美元或以上的投资成交数据，不包含RCA中其他类型的卖
28、家 来源：RCA, 莱坊研究部 20001720182019Q1 20202016 31.3% 10.4% 8.3% 50.0% 31.7% 31.7% 1.7% 35.0% 36.0% 10.1% 13.5% 40.4% 21% 15.2% 11.4% 52.4% 28.1% 24.7% 10.1% 37.1% 32.9% 14.3% 11.4% 41.4% 38.5% 33.0% 13.2% 15.4% 25.9% 25.9% 48.2% 私人外资机构房地产信托/上市公司 38.4% 11.6% 1.2% 48.8% 45.7% 10.5% 10
29、.5% 33.3% 37.7% 27.9% 34.4% 注释： 本列表选取的大宗交易活动为过去24个月发生的交易活动， 并以成交金额进行排序。 交易金额以实际交易金额为准。 数据来源： RCA、 莱坊研究部 中 国 内 地 投 资 相 关 政 策 表五:近期中国内地一线城市的房地产投资相关政策 城市2近期房地产投资相关政策 北京 在2019年3月的十三届全国两会中， 外商投资法为境外投资者在中国的投资提供了更加完善的市场条件。 预计未来， 境外投资者 将在大宗交易市场保持优势地位， 起到活跃北京市场的作用。 2019年8月2日， 北京市住建委发布了 北京住房和城乡建设发展白皮书 （2019）
30、， 以稳地价稳房价稳预期为目标， 坚决抑制 投资投机性购房需求。 上海 市政府办公厅印发 上海市人民政府关于本市促进跨国公司地区总部发展的若干意见 ， 并于2019年9月1日起开始正式实 施。 其中， 优化地区总部认定标准使得更多企业例如互联网、 数字化等新兴领域轻资产企业可以符合地区总部认定， 享受财 政补贴和税收减免等政策优惠。 2019年8月6日， 国务院批准设立中国 （上海） 自由贸易试验区临港新片区， 推出多项积极政策旨在形成国际业务、 跨境金融 服务、 前沿科技研发、 跨境服务贸易等功能集聚， 其中先行产业智能网联和新能源汽车在临港已形成产业集聚。 2019年9月12日， 市府出台
31、了关于进一步促进外商投资的26条具体措施， 旨在在更广领域、 更深层次吸引外商投资。 其中， 放 宽或取消金融机构外资股权比例限制将进一步扩大在证券、 基金以及人寿保险等多个金融领域的对外开放。 广州 2019年初， 广州市2019年重点建设项目计划 发布， 在城市更新与土地储备项目方面， 广州计划投入313亿元推进52个项 目， 涉及11个区。 金融政策整体宽松， 但居民房贷、 企业融资却没有明显放松， 2019年5月以来房企的融资环境持续收紧， 重点涉及信托、 外 债、 开发贷等多个领域。 1617 中国商业房地产投资市场主题研究报告（2020年6月版）中国商业房地产投资市场主题研究报告（
32、2020年6月版） 城市2近期房地产投资相关政策 深圳 2019年8月18日， 中共中央、 国务院发布 关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见 。 根据意见 ， 深圳未 来将被战略定位为竞争力、 创新力、 影响力卓著的全球标杆城市。 意见 支持深圳实行更加开放便利境外人才引进和出入境管理制度， 促进与港澳金融市场互联互通和金融 （基金） 产品互 认， 在推进人民币国际化上先行先试， 探索创新跨境金融监管。 支持深圳试点深化外汇管理改革， 高标准高质量建设自由贸 易试验区， 推动更多国际组织和机构落户深圳。 2020年2月， 深圳市2020年重大项目计划 发布， 计划内容包含产业园、
33、生产线、 研发中心项目122个； 城市更新项目48 个； 总部项目37个。 03. 北 京 投 资 市 场 1819 中国商业房地产投资市场主题研究报告（2020年6月版）中国商业房地产投资市场主题研究报告（2020年6月版） 7.1% 同比 2,154万 北 京 宏 观 经 济 数 据 回 顾 103.8 3.8% 同比 人民币7,462亿 6.6% 同比 人民币2,716亿 21.5% 同比 人民币19,349人民币6,539亿 4.8% 同比 87.6% 4.8% 同比 6.4% 同比 4.3% 同比人民币5,029亿 8.4% 同比 人民币1,224亿 4.4% 同比 北 京 大 宗
34、交 易 成 交 金 额 在过去十年， 北京房地产投资市场大宗 交易成交金额平均达到486亿元人民 币。 其中， 在2019年成交总额超过850 亿元人民币。 2020年第一季度， 录得大宗交易成交 金额为263亿元人民币。 成交金额 图八:北京房地产投资市场大宗交易成交金额 人民币(亿元) 20001720182019Q1 20202016 0 200 400 600 800 740 注释：包含2010年-2020年第一季度，250万美元或以上的投资成交数据 来源：RCA, 莱坊研究部 613 291 414 434 494 573 313 398
35、855 263 1,000 北 京 大 宗 交 易 成 交 宗 数 在过去十年， 北京房地产投资市场平均 每年的大宗交易成交宗数为212宗。 在 2010和2016年这两年间平均每年的 成交宗数超过了350宗。 2019年全年北京房地产市场大宗交易 宗数为116宗， 低于过去十年里平均每 年的成交宗数， 但每宗交易平均成交金 额同比大幅上升105.6%至7.4亿元人 民币。 2020年第一季度， 录得大宗交易成交 宗数为33宗， 平均每宗成交金额为8亿 元人民币。 图九:北京房地产投资市场大宗交易成交宗数 注释：包含2010年-2020年第一季度，250万美元或以上的投资成交数据 来源：RCA
36、, 莱坊研究部 20001720182019Q1 20202016 0 200 400 600 347 142 185 257 323 355 75 116 33 111 396 成交宗数 北 京 大 宗 交 易 金 额 细 分 写字楼的交易在北京几乎一直占房地 产大宗交易市场的最大份额， 过去十 年平均年交易金额超过北京房地产大 宗交易的一半， 平均约占50.3%。 其次 是商业， 过去十年平均约占北京房地产 大宗交易的35.4%。 除了写字楼和商 业外， 酒店类排第三， 但平均占比低于 10%。 工业及公寓类平均占比则低于 5%。 2 0 1 9
37、 年 全 年， 写 字 楼 的 大 宗 交 易 成 交 金 额 占 比 约 5 6 . 7 %，商 业 占 比 约 32.2%， 其余类型房地产资产占比约 为11%。 而在2020年第一季度， 北京 大宗交易市场上， 仅有写字楼和商业 录得成交， 成交金额分别占比87.7%和 12.3%。 图十:北京房地产投资市场大宗交易金额细分 注释：包含2010年-2020年第一季度，250万美元或以上的投资成交数据 来源：RCA, 莱坊研究部 人民币(亿元) 20001720182019Q1 20202016 0 400 600 200 800 1,000 写
38、字楼公寓酒店商业工业 总人口 (截止至2019年末) 居民消费价格指数 (2020年第一季度) 地区生产总值 (2020年第一季度) 社会消费品零售总额 (2020年第一季度) 人均可支配收入(城镇) (2020年第一季度) 第三产业增加值 (2020年第一季度) 第三产业增加值占GDP比重 (2020年第一季度) 固定资产投资额累计增长 (2020年第一季度) 房地产投资 (2020年第一季度) 实际利用外商直接投资金额 (2019年全年) 进口额 (2020年第一季度) 出口额 (2020年第一季度) 来源： 官方数据 2021 中国商业房地产投资市场主题研究报告（2020年6月版）中国商
39、业房地产投资市场主题研究报告（2020年6月版） 北 京 大 宗 交 易 宗 数 细 分 2016年以后， 更多投资者或原业主以 资产包形式转让北京房地产资产， 以 至写字楼、 商业、 工业、 酒店及公寓这 五类房地产资产的大宗交易数量大幅 下降， 但各类资产的成交比例没有大 幅度波动。 2019年 全 年， 写 字 楼 占 北 京 房 地 产 大 宗 交 易 成 交 宗 数 的 4 7. 4 %，商 业 占 4 3 .1 %，酒 店 和 公 寓 占 比 各 低 于 10% 。 2020年 第 一 季 度， 写 字 楼 的 成 交 宗 数 占 总 成 交 宗 数 的 6 6. 7 %， 商业为
40、33.3%。 图十一:北京房地产投资市场大宗交易宗数细分 注释：包含2010年-2020年第一季度，250万美元或以上的投资成交数据 来源：RCA, 莱坊研究部 20001720182019Q1 20202016 200 100 300 0 500 400 写字楼公寓酒店商业工业 北 京 大 宗 交 易 金 额 细 分 表六:北京大宗交易活动 日期22项目物业类型买家卖家 成交金额 人民币 （亿元） 2018年12月三里屯盈科中心写字楼、 商业、 公寓愿景明德合众集团, 基汇资本105.00 2019年2月北京中坤广场商业字节跳动中坤投资集团90.0
41、0 2020年2月LG 双子座大厦写字楼 新加坡RECO Changan Private Ltd LG控股80.46 2019年3月鼎好电子大厦写字楼 合众集团, 颢腾投资, 凯雷集团, 中东家族财富基金 鼎固控股75.09 2019年10月北京中关村时代购物广场商业光大安石光耀东方68.00 2019年10月 北京融新科技中心 （85%股权） 写字楼、 商业安联集团、 首峰亚洲东久中国66.00 2019年8月盘古大观写字楼北京金隅集团 北京盘古氏投资有 限公司 51.87 2018年12月东方文化艺术中心北楼写字楼AEW集团, 弘毅投资合生创展40.50 北 京 大 宗 交 易 买 家 细
42、 分 从投资金额看， 北京房地产投资市场的 买家在过去以房地产信托/上市公司和 私人投资者为主， 但从2012年开始， 房 地产信托/上市公司所占的比例总体逐 步上升。 2019年全年， 房地产信托/上市 公司的投资金额占市场买家总投资金 额的32.6%， 私人买家仅占19.6%。 外资买家在2019年所占的北京买家比 例达到了过去十年的最高点， 莱坊推测 这一变化是受到人民币汇率走弱的推 动。 从成交金额看， 2020年第一季度， 外 资买家为最主要的买家， 成交金额占比 55.2%， 房地产信托/上市公司、 私人买 家及机构型投资人则各占比29%、 12% 和3.7%。 图十二:北京房地产
43、投资市场大宗交易买家细分 注释：包含2010年-2020年第一季度，250万美元或以上的投资成交数据，不包含RCA中其他类型的买家 来源：RCA, 莱坊研究部 20001720182019Q1 20202016 私人外资机构房地产信托/上市公司 15.6% 14.6% 35.4% 7.7% 17.9% 26.9% 47.5% 14.6% 3.6% 30.0% 47.3% 6.0% 6.0% 40.7% 51.8% 34.4% 34.1% 10.7% 3.9% 51.3% 52.6% 13.5% 15.4% 18.5% 8.5% 20.8% 50.3%
44、 20.4% 16.5% 11.7% 56.6% 15.2% 22.6% 44.3% 9.1% 24.1% 19.6% 32.6% 13.5% 34.3% 12.0% 29.0% 3.7% 55.2% 日期22项目物业类型买家卖家 成交金额 人民币 （亿元） 2018年6月新光大安石写字楼中国邮政储蓄银行光大安石40.00 2019年3月聚杰金融大厦写字楼丰树投资工银国际控股有限公司34.00 注释： 本列表选取的大宗交易活动为过去24个月发生的交易活动， 并以成交金额进行排序。 交易金额以实际交易金额为准。 数据来源： RCA、 莱坊研究部 2223 中国商业房地产投资市场主题研究报告（20
45、20年6月版）中国商业房地产投资市场主题研究报告（2020年6月版） 北 京 大 宗 交 易 卖 家 细 分 从出售成交金额看， 在2010-2013年 这四年间， 北京房地产投资市场的卖家 以私人卖家为主； 2014-2016年这三年 间， 以外资卖家为主； 而在2017-2019 这三年间， 卖家细分比例持续变化。 回顾2019年全年， 房地产信托/上市公 司所占的比例为33.5%， 同比大幅上升 29.8个百分点； 私人卖家成交金额约 占市场卖家总成交金额的39.1%， 同比 上升16.1个百分点。 外资卖家的出售成交金额在2019年 全年所占的年度市场卖家出售成交总 金额的比例为22.
46、2%， 同比大幅下跌 29.4个百分点。 机构型卖家在2019年 全年占比约为5.2%， 同比下降16.5个 百分点。 2020年第一季度， 房地产信托/上市公 司的出售项目金额占出售交易总额的 50%， 其余出售成交金额来自于外资 和私人卖家， 各占比为49.3%和0.7%。 图十二:北京房地产投资市场大宗交易卖家细分 20001720182019Q1 20202016 私人外资机构房地产信托/上市公司 注释：包含2010年-2020年第一季度，250万美元或以上的投资成交数据，不包含RCA中其他类型的卖家 来源：RCA, 莱坊研究部 61.7%
47、31.9% 2.7% 3.7% 46.7% 18.5% 28.2% 6.6% 55.4% 12.9% 31.8% 55.6% 15.2% 12.1% 17.2% 26.4% 50.0% 23.6% 25.8% 56.7% 6.7% 10.8% 24.8% 49.0% 3.5% 22.7% 11.8% 18.1% 13.4% 56.7% 23.0% 51.6% 21.7% 3.7% 39.1% 22.2% 5.2% 33.5% 0.7% 49.3% 50.0% 04. 上 海 投 资 市 场 2425 中国商业房地产投资市场主题研究报告（2020年6月版）中国商业房地产投资市场主题研究报告（20
48、20年6月版） 上 海 大 宗 交 易 成 交 金 额 上 海 宏 观 经 济 数 据 回 顾 房地产投资 (2020年第一季度) 实际利用外商直接投资金额 (2020年第一季度) 进口额 (2020年第一季度) 出口额 (2020年第一季度) 人均可支配收入(城镇) (2020年第一季度) 第三产业增加值 (2020年第一季度) 第三产业增加值占GDP比重 (2020年第一季度) 固定资产投资额累计增长 (2020年第一季度) 总人口 (截止至2019年末) 居民消费价格指数 (2020年第一季度) 地区生产总值 (2020年第一季度) 社会消费品零售总额 (2020年第一季度) 9.3%
49、同比 2,428万 103.4 3.4% yoy 人民币7,856亿 6.7% 同比 人民币3,060亿 20.4% 同比 人民币20,646 人民币6,096亿 2.7%同比 77.5% 4.9% 同比 8.2% 同比 4.5% 同比人民币4,637亿 1.7% 同比 人民币2,923亿 7.3% 同比 在过去十年， 上海房地产投资市场大宗 交易成交总额平均达到730亿元人民 币， 在中国四个一线城市中位居第一。 在2015-2017年这三年间， 年度成交总 额更是突破了1,000亿元人民币。 回顾2019年全年， 上海房地产市场大 宗交易总金额为900亿元人民币， 同比 上升18.6%。 2020年第一季度， 录得大 宗交易成交金额为240亿元人民币。 成交金额 图十四:上海房地产投资市场大宗交易金额细分 人民币(亿元) 20001720182019Q1 20202016 0 500 注释：包含2010年-2020年第一季度，250万美元或以上的投资成交数据 来源：RCA, 莱坊研究部 735 456 652 717 1,095 1,0131,017 759 900 242 1,500 1,000 449 在过去十年， 上海
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