1、 请阅读最后评级说明和重要声明 1 / 17 Table_MainInfo 研究报告 房地产行业 2019-11-24 5 5 年期年期 L LPRPR 首次下调首次下调， 全年销售全年销售有望再创新高有望再创新高 行业研究行业周报 评级 看好看好 维持维持 报告要点 5 年期 LPR 首次下调，全年销售有望再创新高 行业观点行业观点： 2019 年 11 月 20， LPR 迎来年内第四轮报价： 1 年期 LPR 为 4.15%， 环比减少 5BP；5 年期以上 LPR 为 4.80%，环比减少 5BP，为今年首次下调。 根据大数据研究院发布的房贷利率市场报告， 今年 10 月全国首套房贷平
2、均利率 为 5.52%，环比上涨 1BP；二套房贷平均利率为 5.84%，环比上涨 1BP。从变 化趋势看，自今年 6 月以来房贷利率呈上升趋势，但上行幅度逐步趋缓。5 年 期 LPR 的下调或将在一定程度上指引未来房贷利率的走势。鉴于年末银行放贷 额度相对有限，今年四季度的房贷利率有望维持平稳。从今年的销售规模看， 2019 年 1-10 月全国实现商品房销售面积约 13.33 亿平米，增速首次实现回正 （同比增长 0.1%） ，预计全年销售规模有望再创新高。 投资建议投资建议：推荐 11 月金股阳光城阳光城，长期看好龙头房企万万科科 A、保利地产、保利地产。 楼市动态：商品房销售高于去年同
3、期水平 销售销售端：端：新房端，本周覆盖的 41 个城市成交 536.4 万平，环比提升 0.8%。分 城市等级看，一二三线城市累计成交量与去年同期相比分别为 16.6%、21.6%、 -0.4%，全部城市累计成交量与去年同期相比提升了 11.4%。二手房端，本周覆 盖的 16 个城市二手房成交 142.8 万平，环比降低 12.1%，同比提升 18.4%； 今年以来累计成交 6878.3 万平，与去年同期相比提升 11.6%。 库存端库存端：本周覆盖的 15 个城市库存 6234.0 万平，环比降低 16.0%。其中，一 二三线库存环比分别为-35.7%、35.7%、-24.1%。 去去化化
4、周期周期：本周覆盖的 15 个城市去化周数为 28.5 周。其中，一线城市去化周 数为 28.5 周，二线城市去化周数为 28.0 周，三线城市去化周数为 28.9 周。 土地市场：近期供应提升，需求下降，溢价率下行 供应方面，百城土地供应同比下降、环比提升：上周土地供应规划建筑面积为 2426.7 万平，近四周滚动同、环比分别为-19.6%、5.5%。 成交方面： （1）上周土地成交规划建筑面积为 898.2 万平，近四周滚动同比、 环比分别为-18.3%、-14.5%； （2）上周土地成交总价为 336.9 亿元，近四周滚 动同比、环比分别为-13.2%、-24.9%； （3）上周土地成交
5、溢价率为 5.1%。 供需关系方面，近期百城土地需求供应比下降：上周土地成交建面/供应建面的 四周滚动比例为 63.6%，前一周为 74.9%。 分析师分析师 吕聪吕聪 执业证书编号：S0490519060004 联系人联系人 杨骕杨骕 （8621）61118713 联系人联系人 薛梦莹薛梦莹 （8621）61118712 联系人联系人 袁佳楠袁佳楠 （8621）61118712 相关研究 相关研究 10 月地产数据维持高位， 当前看好边际改善 公司的投资价值2019-11-17 销售面积回正， 竣工面积大幅改善2019 年 10 月统计局数据点评2019-11-14
6、 真实负债率边际改善， 基本面或 缓慢回落2019-11-10 风险提示： 1. 房地产政策或存不确定性； 2. 行业流动性情况或存不确定。 70468 请阅读最后评级说明和重要声明 2 / 17 行业研究行业周报 目录 5 年期 LPR 首次下调，全年销售有望再创新高. 4 楼市动态 . 6 成交概览 . 6 库存动态 . 8 去化周期 . 9 房价走势 . 10 土地市场（2019/11/10-2019/11/17） . 11 图表目录 图 1：年初至今，地产（申万）指数累计上涨 10.60%，跑输沪深 300 指数 17.28 个百分点 . 4 图 2：本周申万地产的 PE(TTM)为
7、8.89，申万房地产与沪深 300 的相对估值为 0.76 . 4 图 3：自 2019 年 8 月以来央行共发布 4 次 LPR 报价. 4 图 4：2019 年以来房贷利率变化趋势 . 4 图 5：本周一线城市成交总计同比增速为 16.6% . 7 图 6：本周二线城市成交总计同比增速为 21.6% . 7 图 7：本周三线城市成交总计同比增速为-0.4% . 7 图 8：全部城市今年累计成交同比增速为 11.4% . 7 图 9：一线城市库存同比减少 33.9%，去化周数为 28.5 周 . 10 图 10：二线城市库存同比增加 10.2%，去化周数为 28.0 周 . 10 图 11：
8、三线城市库存同比减少 20.1%，去化周数为 28.9 周 . 10 图 12：全部城市库存同比减少 17.3%，去化周数为 28.5 周 . 10 图 13：百城土地供应规划建筑面积四周滚动同、环比为-19.6%、5.5%. 11 图 14：百城土地成交规划建筑面积四周滚动同、环比为-18.3%、-14.5% . 11 图 15：百城土地成交总价四周滚动同、环比为-13.2%、-24.9% . 11 图 16：上周百城土地成交溢价率为 5.1% . 11 图 17：上周百城土地成交建面/供应建面四周滚动比例为 63.6% . 12 图 18：一线土地供应规划建筑面积四周滚动同、环比为 4.9
9、%、124.5% . 12 图 19：一线土地成交规划建筑面积四周滚动同、环比为-22.6%、-31.3% . 12 图 20：一线土地成交总价四周滚动同比、环比为-27.2%、-11.7% . 13 图 21：上周一线土地成交溢价率为 2.3% . 13 图 22：上周一线土地成交建面/供应建面四周滚动比例为 36.0% . 13 图 23：二线土地供应规划建筑面积四周滚动同、环比为-26.0%、-0.8% . 14 图 24：二线土地成交规划建筑面积四周滚动同、环比为-25.9%、-34.8% . 14 图 25：二线土地成交总价四周滚动同比、环比为-18.3%、-37.8% . 14 图
10、 26：上周二线土地成交溢价率为 5.2% . 14 图 27：上周二线土地成交建面/供应建面四周滚动比例为 72.4%. 14 图 28：三线土地供应规划建筑面积四周滚动同、环比为-19.3%、-0.5% . 15 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 17 行业研究行业周报 图 29：三线土地成交规划建筑面积四周滚动同、环比为-12.5%、7.9%. 15 图 30：三线土地成交总价四周滚动同比、环比为 5.4%、-10.1% . 15 图 31：上周三线土地成交溢价率为 8.5% . 15 图 32：上周三线土地成交建面/供应建面四周滚动比例为 63.9% . 16 表 1：重点上市公司
11、盈利预测与估值指标 . 5 表 2：主要城市成交信息一览表（万平） . 6 表 3：主要城市二手房成交信息一览表（万平） . 8 表 4：主要城市库存信息一览表（万平） . 8 表 5：主要城市去化信息一览表（周） . 9 表 6：主要城市成交均价信息一览表（元/平方米） . 10 请阅读最后评级说明和重要声明 4 / 17 行业研究行业周报 5 年期 LPR 首次下调，全年销售有望再创新高 地地产板产板块块基本情况基本情况：本周地产（申万）指数增长 1.17%，跑赢沪深 300 指数 1.87 个百 分点。年初至今，地产（申万）指数累计上涨 10.60%，跑输沪深 300 指数 17.28
12、个百 分点。本周申万地产的 PE(TTM)为 8.89，申万房地产与沪深 300 的相对估值为 0.76。 图 1：年初至今，地产（申万）指数累计上涨 10.60%，跑输沪深 300 指数 17.28 个百分点 图 2：本周申万地产的 PE(TTM)为 8.89，申万房地产与沪深 300 的相 对估值为 0.76 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 2019-01 2019-02 2019-03 2019-04 2019-05 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 申万房地产年初至今累计涨幅沪深300年初至今累计涨
13、幅 超额收益 0.7 0.8 0.9 1.0 1.1 1.2 0 5 10 15 20 2018-01 2018-03 2018-05 2018-07 2018-09 2018-11 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 申万房地产PE(TTM)申万房地产与沪深300相对估值 资料来源：Wind，长江证券研究所 资料来源：Wind，长江证券研究所 行业观点行业观点：2019 年 11 月 20，LPR 迎来年内第四轮报价：1 年期 LPR 为 4.15%，环比 减少 5BP；5 年期以上 LPR 为 4.80%，环比减少 5BP，为今年
14、首次下调。根据大数据 研究院发布的房贷利率市场报告，今年 10 月全国首套房贷平均利率为 5.52%，环比上 涨 1BP；二套房贷平均利率为 5.84%，环比上涨 1BP。从变化趋势看，自今年 6 月以 来房贷利率呈上升趋势， 但上行幅度逐步趋缓。 5 年期 LPR 的下调或将在一定程度上指 引未来房贷利率的走势。鉴于年末银行放贷额度相对有限，今年四季度的房贷利率有望 维持平稳。从今年的销售规模看，2019 年 1-10 月全国实现商品房销售面积约 13.33 亿 平米，增速首次实现回正（同比增长 0.1%） ，预计全年销售规模有望再创新高。 投资建议投资建议：推荐 11 月金股阳光城阳光城，
15、长期看好龙头房企万科万科 A、保利地、保利地产产。 图 3：自 2019 年 8 月以来央行共发布 4 次 LPR 报价 图 4：2019 年以来房贷利率变化趋势 4.25% 4.20% 4.20% 4.15% 4.85% 4.85% 4.85% 4.80% 4.0% 4.2% 4.4% 4.6% 4.8% 5.0% --11 1年期5年期 5.0% 5.2% 5.4% 5.6% 5.8% 6.0% 6.2% 2019-01 2019-02 2019-03 2019-04 2019-05 2019-06 2019-07 2019-08 2019-
16、09 2019-10 首套利率二套利率 资料来源：Wind，长江证券研究所 资料来源：Wind，长江证券研究所 请阅读最后评级说明和重要声明 5 / 17 行业研究行业周报 表 1：重点上市公司盈利预测与估值指标 证证券券 代码代码 证券证券 简简称称 股股价价（元元） 2019/11/22 EPS1（元元） PE PB 18A 19E 20E 18A 19E 20E 18A 19E 20E 000002 万科A 27.01 3.06 3.69 4.43 8.83 7.32 6.10 1.91 1.50 1.20 600048 保利地产 14.37 1.59 2.03 2.47 9.04 7.
17、08 5.82 1.40 1.14 0.93 000961 中南建设 7.97 0.59 1.15 1.90 13.48 6.93 4.19 1.70 1.35 1.01 000671 阳光城 6.55 0.75 1.09 1.61 8.73 6.01 4.07 1.16 1.00 0.80 000656 金科股份 6.52 0.72 1.10 1.42 9.06 5.93 4.59 1.50 1.39 1.15 600466 蓝光发展 6.62 0.62 1.11 1.70 10.64 5.96 3.89 1.25 1.06 0.84 600340 华夏幸福 28.00 3.79 4.98
18、6.74 7.39 5.62 4.15 1.92 1.42 1.06 001979 招商蛇口 18.33 1.89 2.22 2.75 9.70 8.26 6.67 1.91 1.57 1.28 600383 金地集团 11.99 1.79 2.18 2.73 6.70 5.50 4.39 1.17 1.03 0.90 资料来源：Wind，长江证券研究所（注：上述盈利预测均来自长江证券研究所） 1此处采用 EPS（基本）口径计算。 请阅读最后评级说明和重要声明 6 / 17 行业研究行业周报 楼市动态 成交概览 全线成交环比提升全线成交环比提升。本周覆盖的 41 个城市成交 536.4 万平，
19、环比提升 0.8%。一线城市 环比提升 0.6%，二线城市环比降低 5.4%，三线城市环比提升 11.4%。一二三线城市累 计成交量与去年同期相比分别为 16.6%、21.6%、-0.4%，全部城市累计成交量与去年 同期相比提升了 11.4%。 表 2：主要城市成交信息一览表（万平） 城市城市 本周本周 成交成交 本周成本周成 交交环环比比 今年今年累累 计成交计成交 累累计计成成 交同比交同比 去年周去年周 均成交均成交 今年周今年周 均成交均成交 周均成周均成 交同比交同比 备注备注 一线城市一线城市 北京北京 13.4 24.2% 626.5 54.1% 9.6 13.7 42.7% 商
20、品住宅 上海上海 26.1 -3.8% 1230.3 8.7% 24.2 26.8 10.7% 商品住宅 广州广州 20.4 -7.4% 843.9 6.3% 18.3 17.7 -3.3% 商品住宅 深圳深圳 7.3 6.1% 311.6 23.9% 5.6 6.7 20.8% 商品住宅 合计合计 67.2 0.6% 3012.3 16.6% 二线城市二线城市 济南济南 17.0 -8.1% 493.5 7.3% 15.9 19.1 20.4% 商品住宅 青岛青岛 32.4 19.9% 1265.1 -10.3% 29.8 26.9 -9.5% 商品住宅 杭州杭州 20.7 -12.3% 7
21、06.2 -15.5% 18.4 15.0 -18.4% 商品房 南京南京 7.7 -12.8% 706.6 18.0% 13.5 15.0 11.6% 商品住宅 宁宁波波 15.3 44.8% 675.7 95.4% 7.7 14.6 88.4% 商品住宅 苏州苏州 17.6 -19.6% 915.1 18.3% 17.3 19.5 12.3% 商品住宅 福州福州 3.5 13.5% 243.0 59.9% 3.6 5.2 44.0% 商品住宅 武汉武汉 55.1 27.9% 2065.2 34.4% 34.4 43.9 27.9% 商品住宅 成都成都 41.1 -9.5% 1744.5 6
22、5.0% 26.7 37.1 39.0% 商品住宅 长春长春 16.6 -13.4% 932.1 -1.8% 20.7 19.8 -4.0% 商品住宅 南昌南昌 6.4 -2.7% 529.8 4.6% 11.7 12.3 5.0% 商品住宅 南宁南宁 43.2 -33.2% 1374.5 53.6% 20.3 29.2 43.8% 商品房 大连大连 0.0 - 72.8 -39.8% 5.0 3.4 -31.5% 商品住宅 合计合计 276.8 -5.4% 11724.2 21.6% 三线城市三线城市 吉林吉林 10.5 58.7% 222.6 -1.2% 5.1 4.8 -5.7% 商品房
23、 东莞东莞 10.3 -3.8% 482.0 13.9% 9.6 10.3 6.4% 商品住宅 惠州惠州 8.9 22.5% 253.5 4.3% 5.3 5.4 0.9% 商品住宅 温州温州 26.7 21.0% 1119.6 27.2% 19.0 23.8 25.5% 商品房 泉州泉州 3.0 -3.7% 306.8 -13.4% 7.7 6.5 -14.9% 商品房 无锡无锡 13.0 26.9% 519.4 19.3% 11.6 14.6 25.8% 商品住宅 佛山佛山 25.5 5.1% 1496.1 8.5% 31.6 32.5 3.1% 商品房 江阴江阴 4.9 -5.0% 28
24、2.6 -15.9% 6.9 6.0 -13.1% 商品房 莆田莆田 3.1 66.9% 181.6 39.0% 2.9 4.0 37.7% 商品住宅 襄阳襄阳 0.0 - 81.6 -12.0% 4.1 3.4 -18.0% 商品住宅 淮安淮安 10.0 13.2% 479.1 -19.9% 12.6 10.2 -18.9% 商品住宅 请阅读最后评级说明和重要声明 7 / 17 行业研究行业周报 泰安泰安 4.1 -8.7% 234.6 -4.7% 5.1 5.0 -3.0% 商品住宅 韶关韶关 2.2 -19.6% 144.2 -17.1% 3.6 3.1 -14.7% 商品住宅 赣州赣州
25、 16.4 -17.5% 819.4 -4.1% 17.7 17.4 -1.6% 商品住宅 金华金华 3.5 -1.3% 172.3 -6.4% 3.9 3.7 -2.8% 商品住宅 扬州扬州 5.3 0.2% 203.0 -43.5% 7.3 4.3 -40.8% 商品住宅 汕头汕头 0.0 - 201.9 -29.0% 6.1 4.6 -25.1% 商品住宅 镇江镇江 12.9 6.3% 703.4 2.7% 14.8 15.0 1.1% 商品房 连云港连云港 12.0 2.0% 603.6 -7.6% 13.4 12.8 -4.2% 商品房 安庆安庆 0.0 - 46.7 -48.3%
26、3.8 2.0 -45.8% 商品房 芜湖芜湖 3.5 61.8% 177.0 87.6% 1.9 3.8 93.7% 商品住宅 盐城盐城 11.1 105.7% 310.8 -13.4% 8.1 7.3 -9.9% 商品住宅 江门江门 2.7 21.0% 103.0 -9.4% 2.3 2.2 -5.7% 商品住宅 岳阳岳阳 3.0 -3.5% 186.7 5.0% 3.8 4.0 5.8% 商品住宅 合计合计 192.3 11.4% 9331.7 -0.4% 总计总计 536.4 0.8% 24068.2 11.4% 资料来源：Wind，长江证券研究所 注：1、由于没有相关 图 5：本周一
27、线城市成交总计同比增速为 16.6% 图 6：本周二线城市成交总计同比增速为 21.6% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 0 20 40 60 80 100 120 ---09 （万平方米） 本周成交（左轴）累计成交（右轴） -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 0 50 100 150 200 250 300 350 400 ---09 （万平方米） 本周成交（左轴）累计同比（右轴） 资料
28、来源：Wind，长江证券研究所 资料来源：Wind，长江证券研究所 图 7：本周三线城市成交总计同比增速为-0.4% 图 8：全部城市今年累计成交同比增速为 11.4% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 0 50 100 150 200 250 300 ---09 （万平方米） 本周成交（左轴）累计成交（右轴） -20% -10% 0% 10% 20% 30% 0 100 200 300 400 500 600 700 800 --
29、-09 （万平方米） 本周成交（左轴）累计成交（右轴） 资料来源：Wind，长江证券研究所 资料来源：Wind，长江证券研究所 请阅读最后评级说明和重要声明 8 / 17 行业研究行业周报 本周覆盖的 16 个城市二手房成交 142.8 万平，环比降低 12.1%，同比提升 18.4%；今 年以来累计成交 6878.3 万平，与去年同期相比提升 11.6%。 表 3：主要城市二手房成交信息一览表（万平） 本周成交本周成交 环比环比 去年同期成交去年同期成交 同比同比 今年累计成交今年累计成交 去年累计成交去年累计成交 累计成交同比累计成交同比 北京北京 20.2 -1
30、7.9% 21.8 -7.4% 1103.9 1209.9 -8.8% 深圳深圳 17.1 10.7% 8.0 114.7% 537.4 486.7 10.4% 青岛青岛 9.5 -5.0% 5.3 77.8% 407.7 397.4 2.6% 南京南京 20.3 7.6% 11.9 70.6% 661.6 498.1 32.8% 苏州苏州 13.0 -13.2% 16.9 -22.8% 910.6 739.6 23.1% 杭州杭州 8.1 26.2% 5.0 61.0% 428.4 457.1 -6.3% 厦门厦门 5.8 6.0% 4.5 31.3% 331.6 141.7 134.0%
31、成都成都 22.4 3.9% 17.1 30.9% 967.1 709.3 36.3% 南昌南昌 3.7 -23.3% 4.6 -20.6% 139.9 163.4 -14.4% 南宁南宁 6.1 -38.8% 5.1 21.0% 292.4 221.3 32.1% 无锡无锡 10.5 -47.9% 8.1 30.4% 568.2 500.3 13.6% 大连大连 0.0 - 5.8 -100.0% 142.5 161.4 -11.7% 金金华华 2.5 -60.7% 1.8 38.7% 139.9 170.3 -17.9% 江门江门 0.6 76.9% 2.1 -72.6% 79.9 110
32、.8 -27.9% 扬扬州州 1.9 -3.4% 1.4 41.0% 99.0 117.2 -15.5% 岳阳岳阳 1.1 -20.2% 1.3 -14.4% 68.2 81.2 -16.0% 总计总计 142.8 -12.1% 120.6 18.4% 6878.3 6165.5 11.6% 资料来源：Wind，长江证券研究所 库存动态 全线库存环比降低全线库存环比降低。本周覆盖的 15 个城市库存 6234.0 万平，环比降低 16.0%。其中， 一二三线库存环比分别为-35.7%、35.7%、-24.1%。同比数据显示，一二三线库存分别 比去年同期低 33.9%，高 10.2%，低 20.
33、1%。 表 4：主要城市库存信息一览表（万平） 城市城市 本周库存本周库存 上周库存上周库存 库存环比库存环比 去年同期库存去年同期库存 库存同比库存同比 备注备注 一线城市一线城市 北京北京 - 996.2 - 844.0 -100.0% 商品住宅 上海上海 779.6 773.0 0.9% 646.1 20.7% 商品住宅 广州广州 728.7 734.2 -0.7% 827.4 -11.9% 商品住宅 深圳深圳 251.6 232.6 8.2% 343.8 -26.8% 商品住宅 一线合计一线合计 1759.9 2735.9 -35.7% 2661.2 -33.9% 二线城市二线城市 南
34、京南京 500.7 - - 357.1 40.2% 商品住宅 苏州苏州 571.2 551.9 3.5% 696.8 -18.0% 商品住宅 宁波宁波 314.6 311.9 0.9% 287.3 9.5% 商品住宅 福州福州 345.8 338.3 2.2% 253.6 36.4% 商品住宅 杭州杭州 350.5 332.8 5.3% 294.5 19.0% 商品房 二线合计二线合计 2082.8 1534.9 35.7% 1889.3 10.2% 请阅读最后评级说明和重要声明 9 / 17 行业研究行业周报 三线城市三线城市 惠州惠州 104.5 103.5 1.0% 97.1 7.6% 商品住宅 温州温州 969.8 966.9 0.3% 904.3 7.3% 商品房 南宁南宁 0.0 773.2 -100.0% 676.9 -100.0% 商品住宅 泉州泉州
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