1、 张化东 亿翰智库 首席分析师 2020年7月 2020年下半年房地产行业趋势研判 经济下行压力再加大，地产调控以稳为主 两大变量主导，经济下行压力加大 地产调控定力充足，留有足够余地 政策组合：供需综合权衡，长短结合、差别处理 mNqPoQuMrRoRqQqPsMoQpM9PaO7NsQoOnPoOiNnNrOlOnMqQ8OnNxOvPoPpRvPnRpR 两大变量主导，经济下行压力加大 百年未有之大变局下，中国经济下行压力加大 数据来源：wind，亿翰智库 全球疫情流行 中美贸易摩擦 阶段性主因 长期化趋势 外需重挫 生产生活活动深受波及，投资、消费面临挑战 全球疫情防控战如火如荼，全球
2、经济负增 长，外贸出口形势严峻 内需受制 经济下行压力再加大 地产调控定力充足，留有足够余地 坚持“房住不炒”，地产调控定力充足 居民贷款和房地产贷款增长放缓 调控政策“一日游”现象存在 地产调控定力充足，留有足够余地 “房住不炒”基调未变，居民贷款余额和房地产贷款余额同比增速仍持续放缓 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 0 5 10 15 20 25 30 35 2014-06 2014-11 2015-04 2015-09 2016-02 2016-07 2016-12 2017-05 2017-10 2018-03 2018-08 2019-01 201
3、9-06 2019-11 个人住房贷款余额个人住房贷款余额:同比 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 2 4 6 8 10 12 14 2014-06 2014-11 2015-04 2015-09 2016-02 2016-07 2016-12 2017-05 2017-10 2018-03 2018-08 2019-01 2019-06 2019-11 房地产开发贷款余额房地产开发贷款余额:同比 图表： 个人住房贷款余额（万亿）及同比 图表： 房地产开发贷款余额（万亿）及同比 数据来源：亿翰智库，国家统计局 地产调控定力充足
4、，留有足够余地 调控政策以纾困为主，凡涉及“限购放松、限售解禁”等触及底线的政策都均表现出 “一日游”特征 时间城市已撤回政策 2020/2/28驻马店公积金首付比例降至两成 2020/3/3广州解禁类住宅限购 2020/3/12宝鸡公积金贷款最高额度从40万调整到50万 2020/3/15济南购买绿色建筑商品住宅不限购 2020/3/24海宁云上房博会期间，放开住房限购1个月 2020/3/29柳州公积金首付降至两成，取消2年限售 2020/4/11青岛限时100天，不动产权证书满2年即可上市交易，针对本地相关就业人才购买首套房，不需要落户或社保纳税 2020/4/17赤峰存量房(含车位等)
5、进行交易的，取得不动产权证后即可上市交易（此前限售2年），并按其房屋实际缴纳税额的100%给予财政补贴 2020/4/20荆州购买首套住房，首付比例不低于20%（此前30%），二套住房首付比例不低于30%（此前40%） 2020/4/22淮安外地人在淮安市购买住房，不再需要提供1年及以上个税或社保证明，包括购买新房、二手房，但仍限购一套 20200/5/18宁阳 凡是取得不动产权证的二手房（含车位等）即可上市交易。 居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例降为20%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住 条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，最低
6、首付款比例降为30%；缴存职工家庭使用公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付款 比例为30%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房的，最低首 付款比例为40% 2020/5/20无为为促进房地产市场交易，取消关于“居民购买的新建商品住房须在取得产权证2年后方可转让”的规定。 图表：12城一日游政策盘点 在稳定经济增长的过程中， 房地产业扮演怎样的角色，政策将如何变动？ 政策调整需综合权衡，长短结合、差别处理 地产于经济发展、社会稳定必不可少，大概率在“房住不炒”的底线下精准化、高效化“因城施策” 经济贡献度高：GDP占比高，绝
7、对高权重产业 2019年中国GDP近100万亿，商品房销售额15.97万亿，直接 比重占16.13% 考虑房地产上下游产业的强相关性，加上间接影响，保守估计 占GDP的比重超30% 社会稳定必需：产业链条长，就业带动性强 “六保”旨在保民生，就业为最大民生，核心产业链的稳定对 社会和就业稳定是必需 自身发展需求：经济产业升级，地产业需高质发展 财务杠杆撬动规模增长模式不适用，发展质量升级势在必行 金融业、建材、有色金属、冶炼、建 造、机械、设计、规划、钢铁、运 输、园林、景观 家居、装饰、装修、家电、家具、室 内设计、物业、材料 地产政策调控需松紧适度地产业上下游产业链丰富 上游产业 房地产业
8、 下游产业 政策调整需综合权衡，长短结合、差别处理 以防极端事件的发生，在政策选择上，供需两端综合权衡， 长短期结合运用，城市间差别处理，待疫情冲 击消化，阶段性调控手段退出， 以长期化政策工具维持行业良性秩序 供给端提量 需求端扩容 阶段性方式 长期化手段 定向纾困 市场监管 供给提升 基数做大 疫情冲击消化后，逐步退出 长期有效， 不因偶发因素动摇 区域城市分化存在， 尊重 客观差异性，相机抉择 政策调整需综合权衡，长短结合、差别处理 供给端政策：阶段性以缓解企业资金压力为主，长期来看我们预计将从供给量调整出发，遏制市场虚假繁 荣，有效控制行业风险 定向纾困 市场监管 供给提升 供给端 阶
9、段性方式 长期化手段 土地出让金延期缴纳； 土地竞买保证金降低； 预售资金监管放松； 到期贷款展期； 竣工期限延长； 严厉打土地围标等土地市场违规乱象； 结合市场热度，对资金进行穿透审查并监管； 主体规范 招拍挂制度改革； 白名单设置，抢地王房企阶段性移出白名单； 多渠道提高土地供给； 以人为基础调整土地供给，并引导产业转移； 探索跨区域土地供给调整机制，建立利益共享体 制； 土地出让权下放，提高土地出让效率； 政策调整需综合权衡，长短结合、差别处理 需求端政策：阶段性以减轻刚需购房者负担为入口，长期来看我们预计将从不断深化户籍制度改革的实施 的过程中扩大购房需求基数，而限贷政策放宽的可能性极
10、低 定向减压 贷款利率下调； 购房契税减免； 公积金贷款额度提升； 局部社保缴纳期限缩短； 特定区域内异地社保与公积金互 认； 实施人才购房补贴 市场监管 一二手房市场联合整治； 哄抬房价的中介严格监管审查 需求端 扩大人口基数 人才新政持续发力； 户籍制度改革加力提效，最大 化提高购房群体基数，保障刚 需稳定 政策调整需综合权衡，长短结合、差别处理 对于政策的未来趋势判断，我们的出发点在于政策能够维持住经济发展稳定秩序，若出现极端情况，不排 除强刺激政策的出台，但这种情况概率极小 12 纾困为主，不做强刺激 情形1：政策支持下，经济基本盘稳定 着眼建立长效发展机制 VS 情形2：经济出现极端
11、下行（小概率） 做好应对极端风险准备和政策工具储备 放松力度加大，直接刺激工具使用 当前政策基调也为应对极端风险留有足够空间 经济极端下行为小概率事件，但前瞻做好政策储备才能有备无患 两条主线影响市场的供与求 土地市场 住宅市场 14 疫情之后，各区域土地投资热度逐步恢复疫情之后，各区域土地投资热度逐步恢复 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 20
12、19-12 2020-01 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 规划建筑面积(万)成交楼面均价(元/) 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 2019-12 2020-01 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 规划建筑面积(万)成交楼面均价(元/) 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 0
13、1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 2019-12 2020-01 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 规划建筑面积(万)成交楼面均价(元/) 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 2019-12 2020-01 2
14、020-02 2020-03 2020-04 2020-05 规划建筑面积(万)成交楼面均价(元/) 区域表现 各城市群土地市场逐渐恢复，量价齐涨，经济水平越发达的地区恢复力度越强 数据来源：亿翰智库 15 图表：2019.6-2020.5长三角地区土地成交量及楼面价 图表：2019.6-2020.5珠三角地区土地成交量及楼面价 图表：2019.6-2020.5环渤海地区土地成交量及楼面价图表：2019.6-2020.5中西部地区土地成交量及楼面价 0 5 10 15 20 25 30 ----
15、--05 0 5 10 15 20 25 30 ------05 0 5 10 15 20 25 30 ------05 区域表现 受市场回暖影响，各地区土地成交溢价率基本恢复至2019年同期，且经济水平高的地区溢价率高 16 数据来源：亿翰智
16、库 16 图表：2019.6-2020.5长三角地区土地成交溢价率（%） 图表：2019.6-2020.5环渤海地区土地成交溢价率（%）图表：2019.6-2020.5中西部地区土地成交溢价率（%） 0 5 10 15 20 25 30 ------05 图表：2019.6-2020.5珠三角地区土地成交溢价率（%） 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 5500 6000 0 5
17、000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 2019-12 2020-01 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 规划建筑面积(万)成交楼面均价(元/) 0 400 800 1200 1600 2000 2400 2800 3200 3600 4000 4400 4800 5200 5600 6000 0 500 1000 1500 2000 2500 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-
18、10 2019-11 2019-12 2020-01 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 规划建筑面积(万)成交楼面均价(元/) 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 2019-12 2020-01 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 规划建筑面积(万)成交楼面均价(元/) 0 5000 10000 15000 2
19、0000 25000 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 2019-12 2020-01 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 规划建筑面积(万)成交楼面均价(元/) 城市表现 各能级城市土地成交恢复程度存在差异，一二线和强三线城市抗风险能力强，成交量恢复较好 17 数据来源：亿翰智库 17 图表：2019.6-2020.5一线城市土地成交量及楼面价图表：2019.6-2020.5二线城市土地成交量及楼面价 图表：2019.6-202
20、0.5强三线城市土地成交量及楼面价图表：2019.6-2020.5普通三四线城市土地成交量及楼面价 0 5 10 15 20 25 30 ------05 0 5 10 15 20 25 30 ------05 0 5 10 15 20 25 30 -072019-0820
21、19-----05 0 5 10 15 20 25 30 ------05 城市表现 一二线城市热度保持稳定，溢价率波动与疫情影响的线性关系弱，强三线城市土地竞争力强 18 数据来源：亿翰智库 图表：2019.6-2020.5一线城市土地成交溢价率（%） 图表：2019.6-2020.5强三线城市土地成交溢价率（%）图表：2019.6-202
22、0.5普通三四线城市土地成交溢价率（%） 图表：2019.6-2020.5二线城市土地成交溢价率（%） 一线, 10.6% 二线, 47.7% 强三线, 30.0% 三四线, 11.8% 企业表现 房企遵循一二线和强三线的城市投资策略，且多位于长三角和珠三角地区，预期将是长期趋势 数据来源：亿翰智库 19 长三角, 32.1% 珠三角, 21.6% 环渤海, 17.7% 中西部, 28.6% 图表：2020年以来EH50房企能级城市投资分布情况图表：2020年以来EH50房企区域投资分布情况 2020年以来，EH50房企在长三角和珠三角地区投资占比达到 53.7% 2020年以来，EH50房企
23、在一二线和强三线城市投资占比高达 88.3% 原因 20 我们认为核心区域、核心城市土地投资热，背后有“我们认为核心区域、核心城市土地投资热，背后有“两大原因两大原因” 1 1、货币政策放宽以及房企销售回暖，资金得到补足、货币政策放宽以及房企销售回暖，资金得到补足 2 2、经济下行压力加大，政府和企业纷纷做出改变、经济下行压力加大，政府和企业纷纷做出改变 原因一 21 原因一：原因一：货币政策放宽以及房企销售回暖，资金得到补足货币政策放宽以及房企销售回暖，资金得到补足 1.11.1、融资规模大幅增加且成本下降、融资规模大幅增加且成本下降 1.21.2、政策调整，延缓土地付款、政策调整，延缓土地
24、付款 1.31.3、销售回暖，房企现金流得以补充、销售回暖，房企现金流得以补充 1.1 融资规模大幅增加且成本下降 数据来源：亿翰智库22 2020年3、4月，房企信用债融资规模均超过1000亿元，5月融资规模 腰斩，但仍基本与2019年同期持平 表：典型房企2020年以来融资情况 融资环境“宽松”，房企融资规模增加2020年典型房企融资成本普遍下降 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 0 200 400 600 800 1000 1200 信用债发行总额（亿元）平均票面利率 图表：2019-2020.5房企信用债融资规模及成本 企业发行时间融资类型融资金额（亿元）融资成本 万科
25、2019/9/26公司债253.55% 2020/5/19公司债102.56% 碧桂园 2019/11/20公司债304.98% 2020/4/1公司债344.20% 保利发展 2019/1/21中期票据153.60% 2020/5/27中期票据153.18% 融创中国 2018/10/9公司债107.50% 2020/5/27公司债335.60% 中国恒大 2019/5/6公司债1506.27% 2020/6/5公司债255.60% 华润置地 2019/8/21中期票据103.45% 2020/5/6中期票据152.42% 新城控股 2019/3/20公司债105.90% 2020/3/9公
26、司债65.10% 龙湖集团 2019/7/9公司债154.67% 2020/3/4公司债303.80% 金地集团 2018/8/24中期票据204.80% 2020/6/5中期票据203.30% 滨江集团 2019/10/17短期融资券94.50% 2020/3/12短期融资券33.00% 1.2 政策调整，延缓土地付款 出台各类“救企”政策，旨在缓解房企的现金流压力，很多企业短期内付款压力减弱，积极参与拿地， “抢预期” 数据来源：亿翰智库 23 表：地方政府对于企业端的典型支持性政策 政策方向主要政策内容典型省份城市 土地端支持 允许延期/分期缴纳土地出让金 广东、浙江、广西、河南、上海杭
27、州、南昌、西安、南京、天津、济南、福州、重庆江津区、承德、佛山三水区、 襄阳、温州、嘉兴等 延期签订土地出让合同河南、济南、承德、温州等 降低土地出让竞买保证金比例河南、青岛、南昌、西安、海口、承德等 延期交地、开工、竣工不计入违约责任广东、浙江、河南、上海、杭州、南昌、西安、南京、天津、济南、福州、嘉兴、中山、温州等 费用税费延期 分步收取房地产开发项目报建费用衡阳等 免收农民工保证金浙江、衡阳等 提前拨付预售监管资金浙江、厦门、沈阳、无锡、衡阳等 减免房产税和土地使用税河南、承德、中山等 延期缴纳城市基础配套费河南、云南安宁、无锡等 复工支持 加快工程审批广东、海南、南宁、中山、惠州等 放
28、宽预售条件苏州、无锡、驻马店、山东等 售楼部开放南京、郑州等 1.3 销售回暖，房企现金流得以补充 房企销售情况逐渐回暖，使公司现金流得以补充，从而在这一时期加大投资力度 数据来源：亿翰智库24 -60% -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 图表：2020年以来不同梯队房企同比增速图表：2019-2020.5 TOP200房企销售金额同比增速 2月份以来，TOP200房企单月销售金额同比持续提升不同梯队房企累计销售额同比持续收窄，其中TOP50房企销售 回暖最为理想 企业梯队1月销售额同比 1-2月销售额 同比 1-3月销售额 同比 1-4月
29、销售额 同比 1-5月销售额 同比 TOP1-10-11.9%-19.8%-13.1%-10.5%-7.3% TOP11-20-12.3%-28.6%-20.4%-10.9%-1.7% TOP21-30-7.3%-32.4%-32.9%-25.2%-14.8% TOP31-50-1.2%-27.2%-21.1%-14.9%-4.9% TOP51-100-13.9%-27.9%-32.9%-29.9%-20.1% 原因二 25 原因二：原因二：经济下行压力加大，政府和企业纷纷做出改变经济下行压力加大，政府和企业纷纷做出改变 政府端：政府端： 2.12.1、财政收支失衡，增加土地出让缓解财政、财政
30、收支失衡，增加土地出让缓解财政压力压力 2.22.2、地方政府普遍增加供应计划，全国土地供应、地方政府普遍增加供应计划，全国土地供应提升提升 企业端：企业端： 2.32.3、核心区域、核心城市市场容量大、核心区域、核心城市市场容量大 2.42.4、房企为保障利润，重点布局一二线和强三线、房企为保障利润，重点布局一二线和强三线 2.52.5、20202020年房企规模诉求依然强烈年房企规模诉求依然强烈 2.1 财政收支失衡，增加土地出让缓解财政压力 受疫情影响，财政收支出现失衡，为弥补财政支出增加带来的损失，政府一定程度上会加大土地供应以缓 解财政压力 数据来源：亿翰智库 -20 -15 -10
31、 -5 0 5 10 15 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 财政收入累计(亿元)财政支出累计(亿元)财政收入累计增速(%)财政支出累计增速(%) 图表：2019年部分城市土地财政依赖度图表：2019.5-2020.4国家累计财政收入、支出及同比增速 排序城市土地财政依赖度 1绍兴164% 2昆明161% 3杭州146% 4南宁142% 5合肥120% 6南京107% 7佛山106% 8石家庄104% 9宁波95% 10廊坊87% 11苏州83% 12重庆74% 13无锡74% 14天津56% 15中山41% 2020年，国家财政支出累计增速
32、翘升，财政收入累计增速大幅放缓，财政 收支失衡 2019年位于长三角、珠三角和环渤海地区的多数城市土地财政 依赖度较高 2.2 地方政府普遍增加供应计划，全国土地供应提升 2020年上半年全国200城土地供应规模逐渐提升，预计未来土地供应规模保持上行 数据来源：亿翰智库27 图表：2020年部分城市加大供地计划 城市2020住宅用地供应（公顷）同比 深圳全市29395% 石家庄市本级52154% 苏州市区56033% 天津全市105017% 南京市本级90214% 重庆全市258014% 宁波市区91813% 昆明全市8488% 杭州全市12146% 南宁市本级3893% 合肥市本级5904%
33、 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 2019-12 2020-01 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 图表：2020年全国200城土地供应建筑面积（万平米） 2020年来，全国200城土地供应逐月增长，逐步恢复至2019年同期水平2019年位于长三角、珠三角和环渤海地区的多数城市土地财政 依赖度较高 2.3 核心区域、核心城市市场容量大 房地产开发投资和商品住宅成交量分布以核心地区为主，这些区域
34、市场容量大，是房企布局的主要地区 数据来源：亿翰智库28 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 江苏 四川 河南 广东 山东 安徽 浙江 湖南 广西 江西 福建 重庆 贵州 云南 河北 湖北 陕西 辽宁 山西 甘肃 内蒙古 吉林 新疆 上海 天津 宁夏 黑龙江 北京 海南 青海 商品住宅成交量（万平米）占比 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 广东 江苏 浙江 山东 安徽 河南 四川 福建 上海 重庆 湖南 云南 河北 广
35、西 北京 陕西 贵州 天津 湖北 辽宁 江西 山西 海南 吉林 甘肃 内蒙古 新疆 黑龙江 宁夏 青海 西藏 房地产开发投资完成额（亿元）占比 图表：2020年1-5月各省份商品住宅成交量及占比图表：2020年1-5月各省份房地产开发投资完成额及占比 2020年前5月，房地产开发投资额主要流向长三角、珠三角、环渤海和部 分中西部省份 2020年前5月，全国商品住宅成交量贡献最多的省份主要位于 长三角、珠三角、中西部，其次为环渤海地区 2.4 房企为保障利润，重点布局一二线和强三线 企业为保障项目利润空间，提升盈利水平，更注重布局一二线和部分强三线城市 数据来源：亿翰智库 29 企业名称净利润率
36、企业名称净利润率 合景泰富集团40.3%首创置业12.4% 中国海外发展26.1%越秀地产12.3% 金地集团24.5%首开股份11.8% 德信中国23.7%融信中国11.5% 华润置地23.3%富力地产11.1% 宝龙地产23.1%迪马股份11.1% 龙光地产20.1%中梁控股11.1% 中国金茂19.9%大悦城11.0% 招商蛇口19.3%弘阳地产10.8% 中骏集团控股18.8%蓝光发展10.6% 龙湖集团17.6%美的置业10.5% 禹洲地产17.1%中国奥园10.3% 融创中国16.6%华发股份10.0% 旭辉控股集团16.5%正荣地产9.5% 滨江集团15.9%金科股份9.4% 保
37、利地产15.9%佳兆业集团8.7% 金融街15.7%远洋集团8.2% 新城控股15.5%新力控股集团7.5% 雅居乐集团15.3%当代置业7.3% 万科A15.0%阳光城7.1% 世茂房地产14.7%中国恒大7.0% 华夏幸福14.0%中南建设6.4% 荣盛发展13.5%绿城中国6.4% 时代中国控股13.1%绿地控股4.9% 碧桂园12.6%泰禾集团4.3% 图表：2019年EH50房企净利润率表现 根据2019年EH50房企净利润率表现，越是重点布局一二线城市的房企，盈利能力相对更强 2.5 2020年房企规模诉求依然强烈 千亿是房企参与市场角逐的最低门槛，尚未步入千亿的房企销售目标增速快
38、于头部企业，对土地资源的需 求也较高 数据来源：亿翰智库 30 规模企业名称2019年销售额（亿元）2020年销售目标（亿元）2020年目标对比2019年销售增幅2019年目标对比2018年销售增幅 2000,+) 中国恒大601165008.0%9.0% 融创中国556260008.0%20.7% 新城控股27082500-8.0%22.5% 世茂房地产2600300015.0%47.6% 龙湖集团242526007.0%20.9% 华润置地242526208.0%15.1% 绿城中国2018250024.0%29.0% 1000,2000) 中国金茂1608200024.0%25.6% 融
39、信中国1413155410.0%15.9% 正荣地产130714007.0%21.0% 中国奥园1181132212.0%29.3% 雅居乐118012002.0%14.9% (0，1000) 龙光地产915110020.0%33.7% 新力控股集团914109720.0%28.6% 佳兆业881100014.0%27.6% 合景泰富861103320.0%31.5% 首创置业808800-1.0%14.4% 中骏集团80593016.0%56.7% 时代中国7848235.0%29.3% 禹洲地产751100033.0%34.1% 宝龙地产60475024.0%47.1% 图表：2020年E
40、H50房企销售目标增长情况 大多数房企将2020年销售目标增速设定在10%-20%，2000亿以上的规模房企销售目标增长普遍设定在10%以内 经济下行压力加大，政府和企业纷纷做出改变货币政策放宽以及房企销售回暖，资金得到补足 31 核心区域、核心城市土地投资热度上升核心区域、核心城市土地投资热度上升 1 1、融资规模大幅增加且成本下降、融资规模大幅增加且成本下降 2 2、政策调整，延缓土地付款、政策调整，延缓土地付款 3 3、销售回暖，房企现金流得以补充、销售回暖，房企现金流得以补充 政府端：政府端： 1 1、地方政府普遍增加供应计划，全国土地供应提升、地方政府普遍增加供应计划，全国土地供应提
41、升 2 2、财政收支失衡，增加土地出让缓解财政压力、财政收支失衡，增加土地出让缓解财政压力 企业端：企业端： 1 1、核心区域、核心城市市场容量大、核心区域、核心城市市场容量大 2 2、房企为保障利润，重点布局一二线和强三线、房企为保障利润，重点布局一二线和强三线 3 3、20202020年房企规模诉求依然强烈年房企规模诉求依然强烈 2020H2土地市场研判 经济面临下行压力，政府与企业端短期内难以改变，但是土地市场将面临流动性收紧影响，预期热度下 降，但成交量保持增长 32 2020H22020H2研判：研判：成交量提升，但热度下降成交量提升，但热度下降 1 1、下半年、下半年供应与成交规模
42、普遍供应与成交规模普遍高于上半年高于上半年，预期成交量，预期成交量上升上升 2 2、阶段性纾困政策、阶段性纾困政策逐渐逐渐退出退出 3 3、货币政策保持合理流动性，但对地产行业仍严控贷款资金、货币政策保持合理流动性，但对地产行业仍严控贷款资金流向流向 4 4、企业拿地意愿减弱，上半年、企业拿地意愿减弱，上半年拿地全年可完成回款，不增加企业资产负债表压力拿地全年可完成回款，不增加企业资产负债表压力 2020H2土地市场研判 原因1：从全国土地供应与成交量来看，下半年普遍高于上半年，预计2020年下半年土地供应与成交双升 数据来源：亿翰智库33 0 5000 10000 15000 20000 2
43、5000 30000 35000 40000 45000 2018-01 2018-02 2018-03 2018-04 2018-05 2018-06 2018-07 2018-08 2018-09 2018-10 2018-11 2018-12 2019-01 2019-02 2019-03 2019-04 2019-05 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 2019-12 2020-01 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 20
44、18-01 2018-02 2018-03 2018-04 2018-05 2018-06 2018-07 2018-08 2018-09 2018-10 2018-11 2018-12 2019-01 2019-02 2019-03 2019-04 2019-05 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 2019-12 2020-01 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 图表：2018-2020.5全国200城土地成交规划建筑面积（万平米）图表：2018-2020.5全国200城土地供应规划建筑面积（万平米）
45、 土地供应规模下半年普遍高于上半年，预计供应充足，企业抢地压力下降 全国200城土地成交规模下半年普遍高于上半年，预期2020年 下半年土地成交量保持增长 2020H2土地市场研判 原因2：待疫情冲击影响消化后，政府在供给端的纾困政策预计将逐渐退出，企业拿地成本提升，热情下降 数据来源：亿翰智库34 疫情冲击下，政府实施的“定向纾困”政策已基本到期 2020H2土地市场研判 原因3：货币政策整体保持合理的流动性，但是对房地产行业来讲，“房住不炒”基调不变，严格管理贷款 资金流向房地产行业 数据来源：亿翰智库35 深化逆周期调节，更多工具、更大力度释放宏观流动性两会重申“房住不炒”，严谨货币违规
46、流入房地产 更加积极有为的财政政策: 赤字率拟按3.6%，规模增加1万亿元 发行1万亿元抗疫特别国债 更大力度的减税降费 更加灵活适度的货币政策: M2增速再次达到两位数，同比增长11.1% 信贷增长强劲，4月新增社融3.09万亿元，同比多增1.42万亿元 更丰富的金融工具: 4月30日，以基建作为底层资产的公募REITs启航 严控资金违规流入房地产： 深圳严查经营贷违规流入房地产 上海严禁以房产作为风险抵押，通过个人消费贷款和经营性贷款等形式变 相突破信贷政策要求，违规向购房者提供资金 中央会议再次重申“房住不炒”： 5月22日两会政府报告再次重申“房住不炒”，明确因城施策的房地产主基调 表
47、：2月以来房地产金融政策提法 时间部门政策内容 2.19央行坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 2.21央行保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性 2.25银保监会房地产金融政策没有调整和改变，遵循一城一策原则 3.4央行不将房地产作为短期刺激经济的手段 4.22银保监会坚决纠正贷款违规流入房地产行为 5.10央行重申保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性 6.1央行把经营重心和信贷资源从房地产等转移到实体 6.19 银保监会要求信托公司压降违法违规严重、投向不合规的融资类信托业务。 2020H2土地市场研判 原因4：从15年底中央提出“去杠杆”后，房企逐步进入“降杠杆”阶段，企业一
48、般上半年拿地，下半年出 货，不增加企业资产负债表负担，因此，下半年拿地意愿减弱，土地市场热度下降 数据来源：亿翰智库36 3、4月企业补充土地抢占年终销售节点 中央：提出“去杠杆” 2015年12月18日的中央经济工作会议提出“三去 一降一补”，具体是去产能、去库存、去杠杆、降 成本、补短板 金融领域提出“防范化解金融风险”，“去杠 杆”、“防风险”、“强监管”成为近几年的常态 房企：同样“去杠杆” 负债 资产存货 反向倒逼企业提高周转速度 回笼资金 市场市场需求需求也开始恢复，呈现“也开始恢复，呈现“三个特点三个特点” 需求端 市场特点：住宅市场成交由大幅下滑到单月同比持平，市场表现为城市梯
49、队热度递减 越发达的区域恢复越快：越发达的区域恢复越快：四大区域市场成交量全面恢复，长三角区域力度领先四大区域市场成交量全面恢复，长三角区域力度领先 越核心的城市恢复越快越核心的城市恢复越快：经济下行压力的背景下，核心城市价格支撑力更强经济下行压力的背景下，核心城市价格支撑力更强 越核心的地段去化越好：越核心的地段去化越好：城市市场分化，核心城区高端项目热销城市市场分化，核心城区高端项目热销 需求端 全国市场：5月整体成交量降幅同比收窄，疫情短期影响基本结束，但未来仍具有不确定性 -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 2020年1-2月2020年3月2020年4月2020年5月 销售面积（万平米）同比 五月单月销售面积同比由负转正 图表：2020年各单月销售面积及同比情况 假设：2020年6至12月销售与2019年同期持平 -5% -4% -3% -2% -1% 0% 1% 2% 16.0 16.2 16.4 16.6 16.8 17.0 17.2 17.4 201820192020E 销售面积（亿平米）同比
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