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香港旧楼重建的未来机遇(7页).pdf

编号：14072

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1、香港旧楼重建的未来机遇目前本港超过50年楼龄的楼宇约10,000幢，可见楼宇老化问题严重，加快市区重建是刻不容缓。(注一)市区重建局（市建局）于2001 年成立，前身为1988年成立的土地发展公司，主要是为了促进本港市区城市更新，应对市区老化等问题。过去十八年，市建局成功为1,300幢楼宇协助重建，若与现时的旧楼存量相比，仍是小数目。(注二) 两年前市建局展开了油麻地、旺角（下称油旺）地区规划研究，覆盖范围共 212公顷，涉及3,345幢楼宇，当中超过八成（即2,700多幢楼宇）楼龄达30年或以上。 (注三)鉴于油旺的拆卸重建规模庞大，市建局透过它们的有关数据，制订一套涵盖

2、目前5Rs的策略。拆去旧楼、重建新楼，正标志着一个城市的新旧交替。然而，绝大部分兴建于上世纪六、七十年代的楼宇，当区已接近用尽地积比率，重建的经济效益有限。纵使楼宇得到重建，总楼面面积难以增加，但楼宇老化却带来社会成本，包括安全隐患、维修费用、调迁成本等。然而，市区重建却有助改善旧社区的居住环境，即使未能有效增加土地供应，但能够为市民带来更优质的生活环境。 1 资料来源：香港2030+ 注一：市建局行政总监韦志成星岛日报（2018年6月18日）注二：市建局行政总监韦志成文汇报（2018年6月20日）注三：挚诚.志成（网志）（2016年12月25日）旧楼重建的挑战香

3、港政府在1999年制定强制售卖条例（强拍），按土地（为重新发展而强制售卖）条例规定，概括而言，任何人只要集齐同一地段的90%或以上业权份数，即可申请土地审裁处发出的强制售卖令。2010年政府修订法例，针对数龄50年以上各种楼宇或楼龄30年以上工业楼宇，只要拥有达80%业权份数便可申请强拍，进一步带动不少旧楼业主一旦集齐业权便进行招标，成为了开发商的收购目标。虽然旧楼重建项目所需的时间较长，但收购成本有机会远低于买地，对于财力雄厚的开发商而言是一个获利商机。简单来说，开发商会先行购买拟发展项目地段之不少于80%的业权份数，在成功申请强拍令后，继而在公开拍卖中收购余下的

4、旧楼业权，即获取物业的所有业权。 2 强制售卖申请门槛 80% 市区更新要有全面思维根据香港2030+：跨越2030年的规划远景与策略咨询文件，2046年全港将有326,000个楼龄70年或以上的私人住宅单位。油尖旺是旧楼集中地区，发展局估计至2046年，该区将有60,000个私人单位的楼龄达70年或以上。按现行的城市规划，整个油尖旺即使是旧楼林立也好，若进行大规模的市区更新亦绝不容易。鉴于当区的剩余地积比率只有10%，同时分布在不同楼宇中，若不放宽高度限制，其发展潜力和诱因非常有限。未来旧区重建要有新思维，放宽高度限制、转移地积比率、整合或减少道路面

5、积等，将有效善用市区的土地资源。不过，政府亦不宜过于依赖市建局，要让市区重建得以推动得更成功，私人发展商的参与十分重要。放宽高度限制前放宽高度限制后 3 自强拍条例于2010年4月1日起降低申请门槛，私人市场的参与数目增加，市区有不少旧楼被发展商并购重建。鉴于近年官地价格持续攀升，发展商积极将资源投放在收购旧楼与重建中，强拍个案也不断上升。 4 近几年，国内开发商积极在本港吸纳土地储备，进军旧楼并购市场，当中包括万科、碧桂园、雅居乐等巨企。中资发展商眼见难以投得政府地皮，因而转战强拍以增加土地储备，纵使透过强制拍卖土地需时较长、程序复杂，却具庞大的发展机会。另外，位于市区的地

6、皮十分罕有，而香港旧区的小型地皮却多数在核心位置，合并地皮被视为吸纳市区土地储备的有效方法，预期申请强拍的个案将持续增加。中资开发商进军本港旧楼重建版图旧楼并购一步一脚印 5 资料来源: 公开资料过去强拍申请仍以住宅旧楼为主导，然而去年两宗工厦强拍却成为焦点。位于鲗鱼涌的仁孚工业大厦及华厦工业大厦被太古地产申请强拍，市场人士估计总值约57亿元，预料可提供约7.24万平方米商业楼面。工业大厦强拍申请向来罕有，但随着政府早年重推工厦活化政策，亦带动了整体申请数目。受惠于写字楼物业近年受到追捧，吸引市区合楼龄资格的工厦业主，纷纷将其工厦物业申请重建为写字楼，尤其以港岛东和东九

7、龙地区的申请宗数最多。物业仁孚工业大厦华夏工业大厦地址鰂鱼涌英皇道 1067号鰂鱼涌船坞里8号地盘面积2,308平方米2,517平方米估计可重建楼面34,625平方米37,751平方米本港发展商为了增加土地储备，纷纷透过旧楼并购寻求发展。2018年香港录得39宗强制拍卖申请个案，较2017年增加1.6倍，创下六年以来新高。政府近年批出的旧楼重建项目持续上升，而私人重建项目逐渐成为旧楼改造的主力。此外，近年政府推出的地皮规模较大，中小型发展商未必有能力竞投，反而一些单独拥有两、三个街号的旧楼地盘，造就了中小型发展商的参与机会。我司案例以土瓜湾马头围道196至202号的项目为

8、例，两幢唐楼高7层，196至198号于1957年落成，而200至202号则于1958年落成。两幢唐楼原本楼面约2,517平方米，整个地盘面积为 505平方米，强拍后地段以8.7倍地积比率重建一幢26层住宅物业，底下两层可作商业用途，总楼面约3,876平方米，即现时的私人住宅物业傲形AXIS。另一旧楼重建项目尚岭则位于港岛西营盘山道100号, 已于2016年入伙。参与旧楼重建的发展商，采用合理程序进行收购，并向土地审裁处（审裁处）入纸申请强拍。申请人和小业主可各自聘请估价师，向审裁处递交估价报告以供参考。审裁处在设定拍卖底价时，会考虑地段本身的重新发展潜力，和各方估价

9、师提供的专业评估，才订出底价。另外，小业主也可委托专家做评估楼宇状况报告，有助审裁处裁定发展商开出的收购价是否合理。 6 展望本港旧楼近年成为了内房财团的收购目标，主要是因为政府招标的地皮涉及庞大的投资金额，若连同建筑成本等，总投资额可高达百亿元以上。相反，若透过收购旧楼增加土地储备，其投资的金额相对较低，另外亦可收购市区旧楼，以扩充优质地段的版图。内房近年积极拓展在港业务，甚或自行申请强拍统一旧楼业权。我们预计在未来的日子里，内房财团将继续寻找收购旧楼机会，而在各强拍的案件中，向法庭提交专家报告、估值等相关专业服务的需求持续殷切。联系信息陈家辉大中华区估价及顾问服务部董事总经理黄俭邦香港估价及顾问服务部执行董事郑鸿恩香港估价及顾问服务部董事

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