1、0“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台城中村改造的市场规模和参与机会北 京 荣 邦 瑞 明 投 资 管 理 有 限 责 任 公 司“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台1城中村改造在国内超大特大城市具有迫切需求城中村是指农村村落在城市化进程中，空间上已经处在城市建成区范围内或者边缘地带，失去或基本失去耕地，但是并未彻底完成拆迁转居，仍然保留了部分集体用地和集体经济组织的村庄。p 城中村改造分类广州市城中村改造条例所称城中村，是指位于城镇开发边界范围内失去或者基本失去耕地，实行村民自治和农村集体所有制的建成区域，以及集体土地已转为国有、已完成撤村改制
2、，但原农村集体经济组织继受单位及原村民保留使用的低效建设用地范围内的建成区域。u 住建部：2023年10月12日，住建部对超大特大城市城中村改造提出了具体政策落实措施，提出城中村改造分三类推进实施：第一类是符合条件的实施拆除新建，第二类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。u 广东省住房政策研究中心：具备条件的，即资金能平衡、群众改造意愿强烈、土地及物业权属清晰的城中村将实施拆除新建；不具备条件的，不硬上，以守住安全底线为原则，常态化开展整治提升，逐步解决问题的基础上再实施改造。u 深圳：拆除新建类项目鼓励实施区域统筹和成片开发，在城中村空间范围的基础上将周边低效用地一并纳
3、入实施改造；整治提升（含拆整结合）类项目，拆整结合类改造可按照规划采取“整治提升+局部拆建”方式实施。p 城中村概念分类拆除新建 拆整结合整治提升2“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台城中村改造有助于超大特大城市的高质量发展临近产业园与办公区，流动人口聚居，超过本地人口，给社会管理带来极大的困难。人口倒挂现象严重城中村承载力不足，导致出现私搭乱建现象严重、基础设施薄弱、环境卫生恶劣、安全隐患较多等一系列问题。违建大量出现安全隐患大城中村所在区域村庄和城市建设区交错，城市管理和村镇管理交叉，管理边界不清，同时存在很多管理真空。城市管理和村镇管理衔接不畅城中村存在大量的社会
4、问题，具有三大特征：人口倒挂现象严重；违建大量出现，安全隐患大；城市管理和村镇管理衔接不畅。城中村改造对于超大特大城市的长远发展，是一个亟待解决的难题。外来人口众多私搭乱建环境恶劣五小行业无序发展“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台3城中村改造未来5年的市场规模预计超过10万亿l根据各城市政府网站发布的相关资料，已有14个城市披露了城中村改造计划，改造面积约13.4亿平方米，总投资额达8.2万亿元。l根据我们对符合城中村改造政策的29个城市的统计，符合城中村、城边村性质的村庄（村委会）共计约2000个。l2024年，纳入城中村改造的城市有望由城区常住人口超过300万的城
5、市扩围至省会城市或城区常住人口超过200万的城市，由35个扩大至52个。预计以上城市城中村总数量可达3000个。64南宁61厦门59太原87贵阳18乌鲁木齐95宁波28无锡89福州46长春98南昌100常州98上海27重庆62北京44广州95东莞92西安65郑州67成都72天津74武汉68杭州36南京59济南49合肥50沈阳50青岛68长沙68哈尔滨4“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台城中村改造资金来源趋于多元化，社会资金的占比更高包括中央财政补助和省、市、区级财政安排的专项资金。城中村改造财政资金主要来源是改造区域土地出让等新增的财政收入中可统筹部分。专项债专项债投
6、向领域之一为保障性安居工程，应为有一定收益的公益性项目，主要包括城镇老旧小区改造、保障性租赁住房、公共租赁住房等。金融机构融资政策性银行和商业银行可为城中村改造提供贷款支持。拆除新建比例较高的城中村项目，乘数效应较强，对地产链相关消费和投资拉动作用较大，但受楼市景气度影响项目收益。在房企现金流压力仍较大的背景下，政策性金融等增量资金对城中村改造的重要性更加凸显。专项借款国开行、农发行向超大特大城市发放城中村改造专项借款，主要用于项目前期工作、征收补偿安置、安置住房建设以及安置住房小区的配套基础设施建设等，由借款城市统借统还，周期五年。财政资金社会资本政府引导、国企牵头联合社会资本设立更新基金；
7、社会资本通过综合开发经营模式参与城中村改造。改造主体自筹国企平台或房地产企业作为改造主体自主筹措资金，并利用项目收入滚动投入。部分资金可由村民及村集体自筹。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台5城中村改造资金流转需要政策保障专款专用封闭管理关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见提出：政府应制定市域内城中村改造资金平衡方案，落实政府资金平衡主体责任。对符合条件的项目：中央通过现有渠道适当给予补助；纳入专项债支持范围；设立专项借款，鼓励银行业金融机构供城中村改造贷款，专款专用、封闭管理。对于城中村改造项目自身产生的收益，地方政府要有政策支持这部分资金能回流到项目
8、本身，用于平衡各类征迁安置和基础设施投入。上海广州u 关于本市开展“城中村”地块改造的实施意见（沪府201424号）和关于进一步推进本市“城中村”改造工作的通知（沪建房管联2020476号）提出：对市有关部门认定的城中村改造地块，涉及经营性土地出让的，市、区政府取得的土地出让收入，在计提国家和本市有关专项资金后，剩余部分由各区统筹安排，用于城中村地块改造和基础设施建设等。对符合条件的城中村改造地块，免征城市基础设施配套费等。u 广州市城中村改造条例（草案修改稿征求意见稿）提出：市、区政府应制定本行政区域内城中村改造资金平衡方案，统筹区域内改造资金安排。专项借款、专项贷款等资金实行专款专用、封闭
9、管理。市人民政府应当支持银行业金融机构优化城中村改造金融产品和服务创新。6“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台7城中村改造具有不同于以往棚户区改造的显著特点区别城中村改造棚户区改造定义主要针对集体土地，农村户口，特大、大型城市城中村的自建房、宅基地等，改造方式包含拆除重建、微改造，还有介于两者之间的混合改造，城中村改造可能会蔓延到历史遗留问题较多的棚改范围内主要针对简易房、危房这种建成时间较早，已破败不堪，急需拆除重建的建筑，土地性质主要为国有土地，征收补偿标准较明确改造范围限定于超大特大城市具备改造条件的城中
10、村以三四线城市为重点区域，大拆大建是主要模式改造规模 2020-2022年，全国城中村改造市场规模分别为1.24万亿元、1.36万亿 元和6559亿元。此次政策发力下，城中村改造市场规模有望重回万亿 元。但无论是短期拉动投资，还是房地产开发与基础设施建设，本轮城中村改造的增量影响都将低于2015-2017年2016-2018年，棚改高峰期每年完成投资额为1.48-1.84万亿元改造模式城中村改造多为“政府引导、市场化运作”棚改由“政府主导、国企实施”，政策性、公益性更强改造方向城中村改造应与保障性住房建设紧密结合棚改以商品住宅为主导资金筹措资金来源更加多元化、市场化，社会资金占比更高。棚改主要
11、依赖政策性金融工具，“财政补助+政策性金融工具支持专项+社会资本部分参与”，PSL和专项债是主要资金来源。安置方式预计本轮城中村改造的货币化安置比例低于棚改，更可能采用房票安置，或将与保障性住房建设相结合。以货币化安置为主城中村改造历来是城市建设中的难题和硬骨头。本轮城中村改造与2015年-2017年的棚改的主要区别，不是全面铺开，主要针对的是超大特大城市。考虑到城中村改造具有限定城市、政策实施周期较长、改造方式存在大量微改造的特点，预计其短期带动投资额要低于棚改。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台8城中村改造当前获得的政策支持力度大2023年4月28日，习近平主席在
12、中央政治局会议上提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和平急两用公共基础设施建设，规划建设保障性住房。在稳经济和稳地产的目标导向下，目前的核心发力点是中央重点支持的三大工程，其中城中村改造被认为是房地产行业增量投资的重中之重。发布时间政策/会议名称发行机构主要内容2020年3月12日中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要中央人民政府加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能。2022年3月25日2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务国家发改委有序推进城市更新。因地制宜改造一批大型老旧街区和城中村。注重修缮改造既有建筑，
13、防止大拆大建。2023年4月28日中央政治局会议在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和平急两用公共基础设施建设，规划建设保障性住房。2023年7月21日关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见国务院常务会议审议通过坚持政府负主体责任，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，把城中村改造与保障性住房建设结合好。充分发挥市场在资源配置中的决定性作用。加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。2023年7月25日中央政治局会议加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和平急两用公共基础设施建设，盘活改造闲置房产。2023年
14、9月5日自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知（自然资发2023171号）自然资源部以城中村和低效工业用地改造为重点，坚持市场在资源配置中的决定性作用，坚持净地供应。探索资源资产组合供应。探索城中村改造地块除安置房外的住宅用地及其建筑规模按一定比例建设保障性住房，探索利用集体建设用地建设保租房。2023年12月11日中央经济会议加快推进保障性住房建设等三大工程以及加快构建房地产发展新模式等。2023年12月25日住建部明确2024年重点任务：稳定房地产市场，构建房地产发展新模式，实施好三大工程建设“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台9本轮城中村改造以指导意见发布
15、作为重要起点核心条款具体内容坚持政府主体责任政府要切实担负主体责任，应做好城中村改造工作的组织实施，省政府应加强领导和政策支持。安置先行，产业先行搬迁政府应做好征求村民意见、产业先行搬迁、落实征收补偿安置资金等工作。合理安排产业布局，提供一定规模比例的低成本创业空间。坚持市场资源配置决定性作用坚持规划先行、依法征收，更好发挥政府作用；坚持公平公开、净地出让，发挥市场的决定性作用。编制城中村改造规划计划政府要合理确定城中村改造空间单元范围，编制城中村改造控制性详细规划，区分轻重缓急编制城中村改造计划，建立项目清单。依法实施征收，先行安排安置房项目供地和建设依法实施征收。应先行安排安置房项目供地和
16、建设，配套基础设施和公共服务设施与安置房同步规划、同步设计、同步报批、同步建设、同步交付使用。多渠道筹措改造资金落实政府资金平衡主体责任。政府应制定市域内城中村改造资金平衡方案。整治提升类改造应建立政府与村民、社会力量改造资金共担机制。采取实现改造项目资金平衡的有效措施。鼓励实施区域统筹和成片项目土地四至范围在村集体建设用地基础上,可扩大至周边少量低效用地。允许通过在集体建设用地之间、集体与国有建设用地之间进行土地整合、置换等方式，促进区域统筹和成片开发。配套公服设施尽量利用原有，确需新建或改建的，建设费用由政府负责。政府立足现有渠道做好经费保障。采用公开招标、邀请招标、竞争性磋商等方式选择合
17、作单位，土地可依法实施综合评价出让或带设计方案出让。鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。将城中村改造与保障性住房建设相结合城中村改造地块除安置房外的住宅用地，原则上应当按一定比例建设保障性住房。鼓励将村民富余的安置房以小户型为主单独设计、集中建设并长期租赁用作保障性租赁住房。鼓励在妥善做好原有租户安置搬迁、租金基本稳定的前提下，将城中村房屋整体长期租赁并改造提升用作保租房。加大对城中村改造的政策支持符合条件的项目，中央适当给予补助。符合条件的项目纳入专项债券支持范围。设立城中村改造专项借款。鼓励银行业金融机构提供城中村改造贷款。2023年7月21日，国务院常务会议审议通
18、过关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见，进一步细化具体工作要求。会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。本轮城中村改造主要目的并不是要在短期内刺激房地产行业，而是站在城乡统筹角度，引导特大超大城市高质量发展。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台10广州是首个公开发布城中村改造条例的超大特大城市2023年11月22日，广州市发布广州市城中村改造条例（草案修改稿征求意见稿）。广州是继指导意见后首个公开发布新版城中村改造条例的超大特大城市。据推测，2024年广州的城中村改造试点模范作用将大概率成型，其
19、它城市会很快跟进和效仿。条例亮点具体内容强调城中村改造的公共利益需求和政府主导坚持政府主导、市场运作，规划先行、依法征收，公众参与等原则。【资金支持】包括国家专项补助；政府专项债券等地方政府财政资金；专项借款、专项贷款；企业债券、基金等社会资金；其他资金。市政府应当支持银行业金融机构优化城中村改造金融产品和服务创新。明确改造范围项目土地四至范围在村集体建设用地基础上，可以扩大至周边少量低效用地。强化规划引领，合理统筹城市空间布局【规划先行】可在市区域范围内统筹平衡规划指标。市规划和自然资源部门应当依照国土空间总体规划组织编制城中村改造专项规划和控制性详细规划。【产业转型升级】先行安排产业转移承
20、接园区，坚持异地迁移与就地改造相结合，按照合理布局、区域平衡的原则，保障产业用地需求或者配置一定比例的产业用房。【公共设施和安置房建设】尽量利用原有设施，完善配套公服和基础设施。配套公服设施的建设与安置房同步，公服费用由市人民政府负责投入，不计入改造成本。应当先行安排安置房项目供地和建设。明确改造流程和补偿标准，政府主导依法征收城中村改造流程：改造意愿征询、改造方案编制和审核、土地现状调查、编制补偿方案和制定征收补偿标准等。纳入城中村改造年度计划的项目，由区政府组织编制城中村改造方案并报市政府审定。重视改造后运维管理和村民社保城中村改造地块除安置房外的住宅用地及其建筑规模应当按照一定比例配置保
21、障性住房，并按规定享受产业发展、土地供应、金融和税费减免等优惠政策。明确了城中村改造后运维管理、社会综合治理和村民社会保障。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台11深圳发布地方性实施意见用以指导项目落地深圳市规自局于2024年1月4日发布的关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见（征求意见稿），基本衔接深圳经济特区城市更新条例。政策有效期五年，即意味着政策正式发布后，将在2024-2028年对深圳城中村改造产生重要的指导作用。核心维度具体内容改造对象及范围以深圳市原农村集体经济组织继受单位及原村民实际占有使用的现状居住用地为主的区域，按照拆除新建、整治提升、拆
22、整结合等方式实施改造。拆除新建类项目鼓励实施区域统筹和成片开发，在城中村空间范围的基础上将周边低效用地一并纳入实施改造；整治提升（含拆整结合）类项目，拆整结合类改造可按照规划采取“整治提升+局部拆建”方式实施。一二级分离机制除安置房用地外，拆除新建类项目土地完成净地入库后，市规划和自然资源局可采用综合评价出让或带设计方案出让等公开方式确定土地受让方。前期服务商选定区政府负责开展搬迁补偿安置等工作，也可公开选定前期服务商，由服务商协助政府开展搬迁补偿、安置房建设、土地清理等工作。利润结算：费用可由前期服务商提前垫付，区政府根据项目实施协议对前期服务成本进行核算，按照保本微利原则上浮一定比例后，支
23、付收储补偿金。项目推进工作流程拆除新建类项目：意愿征集和项目可研-城中村改造年度计划-基础信息核查-项目实施方案-单元规划-搬迁补偿和安置-土地清理与收储-用地出让及开发建设。项目实施方案和单元规划同步开展。整治提升（含拆整结合）类项目：基础信息台账-城中村改造年度计划-规划设计方案-建设实施方案-实施主体确定-建管一体长效治理拆除新建类项目核心内容拆除新建类城中村改造年度计划和房屋征收年度计划两个重要计划；新增土地、房屋、人口、产业等基础信息核查内容；项目实施方案需明确项目拆除新建范围、现状情况、上层次规划要求、改造单元规划方案、搬迁补偿方案、土地整理方案、资金平衡方案、前期服务商公开选择方
24、案、工作计划、保障措施等内容；按一定比例配置配售型保障房。整治提升（含拆整结合）类项目核实内容整治提升（含拆整结合）类城中村项目以栋为单位，涉及的拆除用地面积之和（含零星纳入的空地）原则上不超过拆整结合类城中村改造项目总用地面积的30%。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台12上海已形成政策体系并在项目实践方面走在前列自上海市发布关于进一步推进本市“城中村”改造工作的通知（沪建房管联2020476号）以来，位于上海城乡结合区域的“城中村”改造工作便如火如荼地开展起来。2022年，上海又发布一系列关于推进旧区改造、旧住房成套改造和“城中村”改造工作的政策文件。支持政策具体
25、内容土地政策依照城中村改造项目认定文件的规定，城中村改造项目内土地可依法实施协议出让，城中村改造地块由农村集体经济组织自行改造或引入合作单位共同改造的，经营性土地形成净地后，可采取定向挂牌方式出让。财税政策涉及经营性土地出让的，市、区政府取得土地出让收入，在计提国家和本市有关专项资金后，剩余部分由各区统筹安排，用于地块改造和基础设施建设等。合作改造的城中村项目，可免征城市基础设施配套费等。融资城中村改造中的土地储备项目探索发行专项债；合作改造项目探索发行企业债；金融机构贷款可采用基准利率或适当下浮，以及与改造周期相适配的贷款期限。资金平衡城中村地块改造以自我平衡为主，对部分成本收益无法平衡的地
26、块，在符合城乡规划和土地利用规划的前提下，统筹考虑区域功能，适当给予政策支持，增强改造项目自身资金平衡能力。上海在推进“城中村”改造过程中的相关支持政策u改造方式：上海市采取土地储备（政府收储形成净地，再招拍挂出让）、农村集体经济组织自行改造、农村集体经济组织引入市场主体共同改造和公益性项目建设方式实施。u改造主体认定：凡是列入城中村改造计划，需要引进合作主体的，要求通过公开招标、邀请招标或进行竞争性磋商的方式确定，并将资金实力、信用等级、改造经验等作为选择合作单位的重要依据。13“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支
27、持平台14城中村涉及的改造内容与实施方式呈现多样化整村改造整村改造集体产业园提质升级集体产业园提质升级集体土地租赁租房建设集体土地租赁租房建设集体经营性用地开发集体经营性用地开发城中村风貌改造城中村风貌改造城中村城中村TODTOD开发开发“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台15整村改造：引入外部合作单位实施整体开发典型案例：上海市松江区洞泾镇沪松公路相邻地块“城中村”改造项目项目位置松江区洞泾镇，涉及长欣、光星、砖桥、渔洋浜4个居委会。项目距离12号线延伸段1-2公里，松江东北部城镇圈和G60科创走廊的重要组成部分。改造范围用地面积约24公顷，改造范围东至同乐路，南至平
28、阳河路，西至洞凯路，北至沈砖公路，6个地块分布于沪松公路两侧，全部位于全市摸底调查的705个城中村点位内。改造主体上海市松江区洞泾镇人民政府合作企业中铁（上海）投资集团有限公司、中铁置业集团上海有限公司投资规模总投资约77亿元改造模式采用“镇、区政府主导，农村集体经济组织引入合作单位共同改造”模式进行城中村改造，遵照“整体开发，资金封闭运作”原则实施。合作开发改造地块将留存研发及商办物业给集体经济组织；已收储地块拟采用土地储备的改造方式。项目改造设计鸟瞰图16“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台产业园区改造：通过连片整合升级改造促进产业高质量发展总投资约10亿元中标企业
29、广州薪象投资有限公司成交时间2023年7月改造面积用地面积30476平方米（须与另外24009平方米国有权属用地进行连片整合改造）。现状建筑总量为2.3万平方米，规划建设总量约11.5万平方米。改造方式采取村级工业园“工改工”全面改造模式。改造范围内集体建设用地转为国有用地，采用划拨、协议出让方式供地，合作企业按照经批准的改造方案及相关规划要求拆除重建实施改造。改造主体和模式按照村级工业园“自行改造”、“合作改造”的方式实施全面改造项目特点项目地块需要与相邻国有权属用地进行连片整合改造。项目是花东镇首宗（花都区第二宗）“工改工”村镇工业集聚区升级改造项目，也是花都区扎实推进村镇工业集聚区更新改
30、造，以点带面促进产业高质量发展的重要实践。项目位于广州市花都区花东镇花都大道北侧，集体土地面积3.05公顷。项目区位图典型案例：广州市花都区花东镇象山村村级工业园项目17“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台集体土地租赁住房：盘活存量集体土地增加租赁住房供给典型案例：北京市丰台区太子峪村集体土地租赁住房项目北京市关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见提出，2017年2021年的5年内供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房项目规模：项目位于丰台区太子峪村，规划建设用地5万平方米。拟建设集体租赁住房及配套设施15万平方米，总投资规模12亿元。用途限制：租
31、赁住房只能用于租赁，不得对外销售，租金将参考周边住房租赁市场水平，鼓励签订长期住房租赁合同合作模式：村集体经济组织以项目经营权出租的形式与社会企业合作开发建设。太子峪村集体将项目建设经营管理权及50年运营期授予社会资本方。社会资本方负责筹集资金、经营管理，定期向集体经济组织支付租金。社会资本方：中国铁建投资集团村集体社会资本太子峪集体租赁租房项目丰台区政府授权开发征拆、投资支付经营权租赁费授予经营权经营管理获得租金收益18“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台集体经营性用地开发：村集体通过物业持有实现长期稳定收益典型案例：北京市大兴区西红门镇鸿坤金融谷项目2015年，北京
32、市大兴区受国务院授权，试点开展集体经营性用地入市探索项目位置西红门镇团河路与宏业东路交叉口开发商北京鸿坤创新产业投资有限公司用地性质集体经营性用地（商务用地）开发规模总建筑面积68万平方米，包括低密商务花园办公区及14万平米商务配套，为中小企业打造生态花园式独立办公空间开发模式西红门镇各村集体完成工业大院的腾退后，以“土地入股”的方式成立盛世宏祥资产管理有限公司开展联营。盛世宏祥公司将集体土地出让给鸿坤集团开发，以“土地换资产”的方式持有物业，通过物业获得利润向全体村民分红。资产管理公司村集体土地入股利润分红开发商鸿坤金融谷经营性用地出让开发经营“土地换资产”返还物业19“有略”片区开发策略管
33、理平台“有例”城市开发投资决策支持平台城中村风貌改造：改善景观增加公共空间以提升区域品质典型案例：深圳市南山区南头古城改造项目南头古城已有1700年历史，是深圳历史的集中代表，位于南山区南头天桥北，建筑面积约51.7万平方米。包括牌楼、南城门、新安县衙等十余处人文历史景观。南头古城改造由政府发起，在古城轴线上以最小拆迁量建设工厂区、十字街、南城门、古建筑组团、春景街5个区域，重建南头古城公共开发空间系统。本项目由政府主导、企业实施、村民参与。区政府统筹协调，投资于基础设施、古建筑修缮、景观提升；万科作为代建单位负责规划设计施工一体化管理。后续运营由万科、区属国企、村集体经济组织合资公司负责。动
34、员企业、社会、商户、居民共同参与。20“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台城中村TOD开发：依托地铁站点服务城市交通带动高品质开发典型案例：浦东新区张江“城中村”改造项目张江“城中村”改造项目是2014年上海首批启动的“城中村”改造项目之一。位于浦东新区张江镇，项目总占地面积约为321亩，可出让土地面积为216亩，计容建筑面积32.8万平方米，分为劳动村（部分）区块和田园、江欣居民区两个区块。项目定位为TOD城市综合体（地铁2号线、21号线广兰路站），涵盖大型商业办公、住宅、体育公园、张江栅历史风貌休闲街等业态。2015年以政府引导、村集体入股、中建八局参与的方式合资成
35、立了项目公司，作为项目一、二级开发的实施主体。打造了5A写字楼、五星级酒店、商业购物中心、文化休闲街等多元业态打造“近零能耗建筑”，探索投-建-运全生命周期绿色低碳建筑实现路径将“城中村改造”和TOD开发相结合，打造地上地下立体交通枢纽保留街道肌理和街坊格局，保护、挖掘和焕新张江栅古镇风貌及文化21“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台征地拆迁成本控制风险历史遗留问题处理风险基建投资成本控制风险22改造环节核心关注的是成本控制l 改造环节主要是指城中村改造项目的一级开发阶段，主要是投资征地拆迁与配套设施建设，最常
36、见的风险主要有三点：一是征地拆迁成本控制风险，二是历史遗留问题处理风险，三是基建投资成本控制风险。u 风险所在：征拆成本的不确定性u 防范措施：关注地方政府是否能够出台统一、透明、清晰的征收补偿标准，以及征拆强制执行的处置规范。细化、优化开发节奏，提高资金的使用效率，避免资金沉淀，有效控制成本。u 风险所在：改造周期较长，成本容易超支。u 防范措施：科学合理地进行规划设计，因地制宜，控制好计划投资规模。充分整合资源，在新建、改造的建筑内，创新经营内容，植入医疗、文化、体育、教育、商业等新业态。签订相关协议，约定项目基建配套的建设规模与投入金额，经社会资本与政府方共同确认。u 风险所在：城中村土
37、地权属和性质复杂、边界犬牙交错、违章搭盖普遍，不同属性土地赔偿标准差异大，拆迁补偿标准制定和谈判难度大。城中村租住大量流动人口，腾退易引发矛盾。集体组织可能存在经营分红，需要特别考虑集体经营性物业的补偿问题。u 防范措施：城中村改造项目中的征收房屋面积和人员范围等需要经过政府相关部门确认。根据居民提供批准建房批复、宅基证等文件，当地乡镇政府复核无误后才能纳入征收范围。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台土地一二级联动风险土地定价风险房地产市场风险23开发环节核心关注的是市场变化u 风险所在：按照政府对一级开发阶段的垄断程度，可将城中村地块开发模式分为做地收储模式与土地一
38、二级联动模式两类。但在实际操作中，无法通过定向挂牌等合法合规方式实现一二级联动的情况。u 防范措施：投资企业详细考察项目范围内的地块，评估当地政策的匹配性和执行力。初步确定二级开发主体后再投入一级开发工作。u 风险所在：城中村改造项目的主要投资收益来源于项目内可售业态销售利润，故地块的土地出让价格对项目收益目标的实现至关重要。当前项目内可出让地块由项目公司定向获取，出让价格参考半年内出具的土地价值评估报告，可能存在当地政府预期的土地出让价格u 防范措施：以适度、审慎的原则进行测算评估，并提前确定土地评估价格的区间以及上限。u 风险所在：行业持续下行，房地产行业规模高峰可能已经过去，部分区域销售
39、、拿地、新开工、投资等关键指标存在趋势性下行去化周期拉长，项目未来销售去化的实现有一定的不确定性与市场风险部分房企经营困难，若经营和融资性现金流修复低于预期，部分房企后续仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。u 防范措施：提高开发策划的品质。引入高水平的合作伙伴。l 开发环节主要是指二级开发阶段，主要投资集中于出让拿地与二级物业开发，最常见的风险主要有三点：一是土地一二级联动风险，二是土地定价风险，三是房地产市场风险。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台产业招商风险产业退出风险24产业合作环节核心关注的是经营效果u 风险所在：若城中村改造项目中需要社会资本
40、负责产业导入与招商运营，同时存在较大体量的自持办公、商业物业，需要承租项目10-20年的经营权，确保租金的回收，对社会资本的经验、资金、运营实力等能力要求高，需要社会资本直面经营风险。u 防范措施：主动了解项目所在地的相关政策，结合当地政府的产业招商定位综合考虑项目情况；在项目实施前，引入专业的产业运营合作主体，事前进行详尽调查，评估其资产综合运营能力是否满足要求，是否具备相关运营经验；寻求合适的合作主体既便于自身实现退出，又可实质帮助地方提升招商能力。u 风险所在：城中村改造项目普遍包括代建政府用房、代建村集体产业用房等合作内容，这部分通常会约定由平台公司、集体经济组织等合作主体进行回购，需
41、要提前研判这些合作主体的信用能力和回购实力，以及要提前与这些合作主体约定回购定价、回购时间等合作条件。若平台公司、集体经济组织出现回购能力不足，无法完成回购的情形，就会对社会资本的退出计划造成影响。u 防范措施：社会资本评估相应合作企业的回购能力做好预防性的产业去化应对预案。l 产业合作环节主要是指近年来概念比较热的“三级开发”，主要工作是项目范围内的产业导入与招商运营，最常见的风险可以概括为两方面，一是产业招商风险，二是产业退出风险。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台政策成熟度风险政府理解风险融资风险25履约环节核心关注的是政策合规性支持u 风险所在：城中村改造项目
42、周期长，改造难点较多，若政策推进力度不足，可能导致落地效果不及预期，同时也存在政策变化导致项目推进受影响的情况。u 防范措施：对项目所在地的城中村相关政策进行系统梳理，整体评估，形成一套完整的政策集成体系；重点关注政策空白地带，以及会对项目推进可能造成的影响，通过组织专家讨论、与政府密切沟通等形式尽量降低政策风险。u 风险所在：城中村改造项目涉及项目范围内经营性用地土地出让金用于平衡土地整理、公共基础设施投资，同时涉及镇集体经济组织回购相关物业，或存在政府隐性债务风险，对项目的可融资性带来负面影响。u 防范措施：土地出让收入封闭运作及一二级联动要有专项并清晰的政策支持，分析可行性和合规性，参考
43、已落地城中村改造项目的成功经验，严格按照相关规定步骤及路径实施；在融资前，提前进行项目融资市场测试，提前沟通相关意向银行，确保项目融资的可落地性获得银行的认可。l 合作履约环节主要是指政企合作的模式架构以及项目内外部合作条件，应关注的风险包括三点，一是政策成熟度风险，二是政府理解风险，三是融资风险。u 风险所在：当地政府对项目推进力度不够，或当地政府及村集体组织对城中村改造的意愿不强，会影响城中村改造项目的推进。u 防范措施：自然资源部在关于开展低效用地再开发试点工作的通知（2023年9月5日）提到，强化政府在空间统筹、结构优化、资金平衡、组织推动等方面的作用，充分调动市场参与的积极性。地方政
44、府成立项目工作领导小组，解决需跨部门沟通的问题，切实提高办事效率，缩短项目周期。26“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台城中村改造合作路径通常分为政府主导和村集体主导两类政府主导村集体经济组织主导实施路径由地方政府/平台公司发起项目、筹集资金，引入社会资本实施，改造后以项目自身收入和土地出让金等财政收入平衡投资成本由集体经济组织发起项目，引入社会资本实施，改造后净地由集体经济组织/社会资本获得，通过土地开发收入平衡投资成本主导方地方政府/平台公司集体经济组织投资来源财政资金、社会资本资金、专项债券、专项借款等集体经济组织资金、社会资本资金收入来源项目经营性收入、财政收入
45、项目经营性收入土地供应方式公开供应给不确定的开发主体定向供应给集体经济组织/社会资本资金平衡方式项目自平衡、财政统筹平衡项目自平衡适用区域广泛仅适用于广东、上海等有相关政策的地区优点适用范围广，支持力度足，自身亏损的项目也可通过财政支持、多项目平衡等方式实施无需财政负担，集体和社会资本参与意愿高缺点社会资本激励不足，增加财政负担适用范围窄，抗风险能力弱，容易导致项目烂尾27“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台结论与建议u 超大特大城市城中村改造工作已扩展至全国52个城市，待改造的城中村约3000个。u 城中村改造具有几方面特点：资金来源多元化，以社会资金为主；项目各环节
46、风险多样化，需认真应对；项目类型多样化，除了整体改造外还有局部改造。u 充分了解分析城中村现状和难点，做好前期研究，不急于求成。u 挖掘城中村潜在价值，注重产业资源的整合，立足于长期经营设计项目机制。u 结合企业自身条件选择合适的项目和合适的改造方式，重视项目质量。结 论建 议28“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台PPP有例微信公众号荣邦瑞明微信公众号整合智慧 科技 资本 推 动 城 市 科 学 发 展地 址：北京市东城区左安门内大街10号院3-201电 话： 邮 编：100061 传 真：荣 邦 瑞 明 官 网：“有例”城市开发投资决策支持平台：“有略”片区开发策略管理平台：
sgpjbg002
工作日 8:30 - 17:30
会员动态：
报告分类
新质生产力
ChatGPT
新能源汽车
大模型
Sora
机器人
微短剧
芯片
薪酬
白皮书
低空经济
数据要素
创新药
人工智能
AI产业
信息科技
互联网
消费经济
汽车交通
电商零售
传媒娱乐
医药健康
投资金融
能源环境
地产建筑
传统产业
英文报告
其它
扫码登录
手机快捷登录
账号登录
