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西安产业园的产业变迁(6页).pdf

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西安产业园的产业变迁(6页).pdf

1、拥抱“新西安”专题产业园篇张潇嘉高级经理 | 华西区研究部自山东的自山东的罗宾罗宾，2018 年毕业于西北工业大学机械电子工年毕业于西北工业大学机械电子工程专业。由于此前在高新区软件新城里的一家北京机电科程专业。由于此前在高新区软件新城里的一家北京机电科技公司实习，毕业后的技公司实习，毕业后的罗宾罗宾顺利的留了下来，成为了该公顺利的留了下来，成为了该公司一名电子工程师，主要负责大功率司一名电子工程师，主要负责大功率 IGBT 及及 SIC 器件驱器件驱动调试与测试工作。在刚过去一年，动调试与测试工作。在刚过去一年，罗宾罗宾正式成为了一名正式成为了一名“新西安人”，是西安“抢人大战”的硕

2、果之一。“新西安人”，是西安“抢人大战”的硕果之一。罗宾罗宾的的师哥师姐们大多去了深圳这个大都市寻找工作机会，华为师哥师姐们大多去了深圳这个大都市寻找工作机会，华为曾是他们最青睐的企业。如今曾是他们最青睐的企业。如今罗宾罗宾发现身边有越来越多的发现身边有越来越多的同学选择暂时留在西安。现在同学选择暂时留在西安。现在罗宾罗宾习惯每天上班前先买一习惯每天上班前先买一杯杯星巴克星巴克，再穿过园区门前正如火如荼建设的地铁六号线，再穿过园区门前正如火如荼建设的地铁六号线围挡，很快他就可以不用再坐公交车上班围挡，很快他就可以不用再坐公交车上班了了。在接近两年。在接近两年的工作时间里，的工作时间里，罗宾罗宾

3、目睹了高新区产业园的飞速发展，目睹了高新区产业园的飞速发展，而而通过通过产业园产业园这个载体我们看到的这个载体我们看到的则是则是西安西安日新月异日新月异的产业的产业发展发展。存档现在：高力国际研究部为你提取，解读西安产业园现状 1. 整体来看，市场总存量快速攀升。整体来看，市场总存量快速攀升。截至 2018 年末，西安市优质产业园项目总存量已超过333 万平方米，产业园市场容量不断扩大。且整体空置率逐步降至 20%以内。 2. 西安产业园市场的发展早于传统写字楼，目前西安产业园市场的发展早于传统写字楼，目前已形成较为成熟的办公氛围。已形成较为成熟的办公氛围。自 2001 年西安软件园首期

4、入市以来，产业园市场经历 18年的发展，逐步形成城南高新区，城北经开区，西咸新区三个核心产业园聚集区域。并且为该地区后续写字楼的开发营造了良好的商务办公氛围。图表图表 1：全国主要城市产业园表现全国主要城市产业园表现高力快报西安西安 | 产业园产业园 2019 年 2 月 25 日 2 西安西安 | | 产业园产业园 | 高力国际高力国际 3. 西安成为西部地区最受优质产业园开发商青睐西安成为西部地区最受优质产业园开发商青睐的城市的城市虽然产业园开发主要为政府主导，但西安同时也是最受优质产业园开发商青睐的西部城市，西安产业园硬件品质较高，与优质开发商的参与密切相关。以环普，腾飞为代表的

5、外资开发商更是在西安打造出了全国的标杆产业园项目。此外，开发商较高的物业自持比例也是拉升西安产业园整体品质与租金水平的重要因素。截至 2018 年末，西安市产业园平均租金录得人民币 1.72 元每平方米每天，与其他强二线城市处于同一水平区间。图表图表 2：西安产业园开发主体类型西安产业园开发主体类型数据来源：高力国际研究部，产业及工业地产服务部 4. 西安产业园市场虽经历短期集中供应，但市场西安产业园市场虽经历短期集中供应，但市场供需结构正逐步回归理性。供需结构正逐步回归理性。 2015 至 2017 三年，西安产业园新增供应录得显著增长，造成市场短期供过于求. 图表图表 3：西安产业园市

6、场存量与供应：西安产业园市场存量与供应数据来源：高力国际研究部，产业及工业地产服务部产业园子市场与写字楼商圈虽有重叠或毗邻，但近两年产业园供需结构的优化使其租赁表现普遍优于乙级写字楼图表图表 4：西安产业园区域分布：西安产业园区域分布数据来源：高力国际研究部，产业及工业地产服务部图表图表 5：西安：西安写字楼写字楼区域分布区域分布数据来源：高力国际研究部开发商35%65%产业园开发面积占比产业园开发面积占比-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%005006007008002007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

7、2014 2015 2016 2017 2018新增供应净吸纳量空置率千平方米政府 3 西安西安 | | 产业园产业园 | 高力国际高力国际高新和经开两个产业园子市场同时也是西安写字楼存量最大的两个商圈；而西咸新区子市场则是西安正在崛起的新兴写字楼商圈。西安产业项目的竞争优势在于，租户可以以低于乙级写字楼约 15%的租金租到同等硬件品质甚至更高的办公物业，同时享受大业主规范的租赁管理。无怪西安产业园在与乙级写字楼的竞争中保持领先。2018 年末，西安产业园整体空置率为 19.4%，同比下降 6.4个百分点。显著低于乙级写字楼 33.2%整体空置率。产业园平均租金同比环比保持平稳，报 1.

8、72 元每平方米每天。图表图表 6：西安产业园凭借“高性价比”，抢占了更多市场西安产业园凭借“高性价比”，抢占了更多市场份额份额数据来源：高力国际研究部，产业及工业地产服务部 5. 产业园稳健的需求，离不开西安近年主导产业产业园稳健的需求，离不开西安近年主导产业发展的支撑发展的支撑多数由政府主导开发运营是产业园与写字楼最大的不同。因此产业办公项目的需求客户更聚焦，是当地发展战略新兴产业，以及政府招商引资的核心载体。高力国际研究部统计数据显示，西安产业园前五大租户，分别是软件及信息服务，电子制造，装备制造，生产性服务业以及新能源企业。几乎匹配了西安“3+1”产业导向中的高新技术产业，以及先

9、进制造业的核心产业类型，且以上几类企业在产业园的聚集效应已初步显现。图表图表 7：西安产业园五大核心租户西安产业园五大核心租户数据来源：高力国际研究部图表图表 8：西安西安产业园产业园子市场子市场租户特征租户特征数据来源：高力国际研究部，产业及工业地产服务部产业园产业园乙级写字楼乙级写字楼总存量（万平方米） 333.6 518.3 空置率 19.4% 33.2% 租金（人民币每平方米每天） 1.72 2.13 4 西安西安 | | 产业园产业园 | 高力国际高力国际回顾过往：过去是一面镜，通过2017，2018 年西安产业园需求增长的故事，以此为镜折射我们对未来市场的预期

10、1. 西部最强科教实力成为以高新软件园为首的产西部最强科教实力成为以高新软件园为首的产业园发展的坚强后盾业园发展的坚强后盾；西安的教育资源，只能用藏龙卧虎来形容，放眼整个中西部地区也只有武汉能与其比肩。我们先来看一组数据。西安共有 63 所高校，其中本科院校比重高达 66.7%，985/211 院校就有 7 所，并且理工类大学占了 4 所（西北工业大学，西安交通大学，西安电子科技大学，长安大学）。为电子信息，装备制造产业在西安的发展储备了大量人才以及科研力量。相比“一线城市”，更低成本的高素质人才，也是自 2000 年初开始，以西安产业园能够成功吸引大量国内外知名应用软件开发，集成电路设计与

11、测试，软件服务外包企业入住的重要因素，图表图表 9：中西部城市高校科研实力对比中西部城市高校科研实力对比（2017 年）年）西安成都重庆武汉高校数量 63 56 65 84 本科高校数量 42 27 25 46 本科高校占比 66.7% 48.2% 38.5% 54.8% 985/211 高校数量 7 5 2 7 R&D 占 GDP 比重 4.82% 2.38% 1.87% 2.34% 数据来源：各市统计局，高力国际研究部 2. 高校科研院所，以及早期软件园带来的产业基高校科研院所，以及早期软件园带来的产业基础，奠定了如今“础，奠定了如今“3+1”（”（高新技术产业，高新技术产业，

12、先进制先进制造业造业，商贸物流业商贸物流业+文化旅游业文化旅游业）产业格局的发展基）产业格局的发展基础础；说到战略新兴产业的发展，纵观全国，众多二线城市扎堆发展信息技术，高端装备制造，新能源，新材料，生物医药，文化旅游等新兴产业，产业路径重合度较高。而高力国际认为在这波二线城市产业同质化竞争中，西安 “3+1”产业发展规划具备强大现有基础，且发展资源充沛。那么西安发展高新技术产业（电子信息，互联网），以及先进制造业（新能源汽车，军工，航空航天，新材料）的基础是什么？是自 2001 年 9 月西安软件园投入运营以来，高度聚集的软件以及服务外包企业，为西安植入的高新技术产业发展的基因；是西安军工

13、制造业全国难出其右的存量优势。在这样的基础骨架下，高新技术，先进制造 2 大产业集群的成长才显得骨肉丰满，而非纸上谈兵。 3. 政府部门针对高新技术和先进制造两大主导产政府部门针对高新技术和先进制造两大主导产业类型，量身定制招商路径业类型，量身定制招商路径；前面我们看到了西安产业园的五大主力租户（软件及信息服务，电子制造，装备制造，生产性服务业以及新能源企业），仿佛是主导产业发展的一个缩影。同时作为政府招商引资的重要载体，西安产业园过去两年办公需求的增长几乎就是政策引导下的产业集聚，以及政府量体裁衣的招商引资的成果。 4. 挽弓当挽强，用箭当用长挽弓当挽强，用箭当用长，“以商招商”提升，“以

14、商招商”提升产业聚集效率产业聚集效率虽然招商引资是每一个地方政府不可或缺的政绩指标，但却很少有能超过西安，这把招商引资当做“一号工程”来抓的城市。西安市委书记更是频繁出现在国内外各大商会，峰会，招商推介会上。2017 年西安市新签约引进项目超过 800 个，涉及世界 500 强企业 44 家。三星，华为，吉利，亚马逊，以及 BATJ 四巨头的研发，数据，应用创新中心项目齐聚西安。其中过半的招商引资项目落户于产业园区中，产业园项目成为西安招商引资活动的重要载体。通过龙头企业，以商招商，带动其他中小企业聚集的招商方式可谓事半功倍。 5. 营商环境改善：“低姿态”，“店小二”，政营商环境改善：“低

15、姿态”，“店小二”，政府毫不吝啬的展示着“求商若渴”的诚意府毫不吝啬的展示着“求商若渴”的诚意在营商环境的改善上，西安过去两年着重抓住一个点，那就是行政效率。产业环境，宜居环境可能无法在短期大幅提升，而政府单位行政效率的飞跃却是肉眼可见的。西安从上至下，大力提倡“事不过夜马上就办”的态度和“一站式”服务。全市已实现超过 90%的行政审批事项 “最多跑一次”。普华永道中国联合数联铭品、财新智库和新经济发展研究院联合发布的2018 中国城市营商环境质量报告里，西安以 83.0 的得分升至中国城市营商环境排名第六位。这样服务至上的“店小二”精神所带来的直接成效则是截至 2018 年 12 月 1

16、3 日，西安市新增市场主体超过 50 万户，同比增长 76.95%，增量和增速均居副省级城市第一。在以上政策，产业，人才的共同作用下，西安产业园去化量自 2017 年起，录得显著提升。2017 年和 2018 年市场5 西安西安 | | 产业园产业园 | 高力国际高力国际净吸纳量分别较 2016 年增长 7.5 和 3.6 倍达到了 65.0 万和 35.0 万平方米，平均毛收益率更是大幅优于一线城市以及其他核心二线城市。图表图表 10：西安产业园新增供应以及净吸纳表现西安产业园新增供应以及净吸纳表现数据来源：高力国际研究部，产业及工业地产服务部图表图表 11：产业园毛收益率对比产业

17、园毛收益率对比数据来源：高力国际研究部，产业及工业地产服务部展望未来：未来是一页纸，等待企业，高校科研院所，政府去共同描绘 2018 年已经翻篇，2019 年，西安产业园虽然面临供应量回升的压力，但产业园需求的基本面并未受动摇。这里高力国际研究部通过回答一下几个问题，为读者展望西安产业园未来需求表现。 1. 第九个国家中心城市意味着什么？第九个国家中心城市意味着什么？ 2018 年 2 月，国家发改委官网发布关中平原城市群发展规划，正式成为第九个国家中心城市。我们认为抢到国家中心城市的位置，对西安意义非凡。中国的城市等级就好比飞机舱位，获得国家中心城市的资格就约等于拿到了头等舱机票，意味着

18、未来这个城市有极大的可能成为第一批享受政策倾斜的城市，以及获得更多产业，资金，人才红利的城市。第九个国家中心城市以及关中平原城市群发展规划为市场传递了一个明确的讯息，那就是西安被定位于辐射整个西北的首位城市。如果比较经济总量，西北排名第一的城市西安是排名第二榆林的 2.3 倍，但其对企业，人才，教育，资金等资源的吸附力将是 10 倍，甚至百倍！这就是争抢地区首位城市的意义所在。而国家中心城市这个头衔许诺了西安未来更加稳固的西北首位城市地位，以及与重庆，成都两个西部核心城市相抗衡的政治基础。 2. 西安产业园未来的需求增量潜力在哪里？西安产业园未来的需求增量潜力在哪里？ “人口大战”正在向“人

19、才大战”转变。在第一波二线城市抢人大战中，西安绝对是最大的赢家，凭借不断放宽，升级的户籍新政，以及交口称赞的高效行政效率。西安 2018 年全年，新增户籍人口近 80 万人，这几乎达到上海，深圳等一线城市在巅峰时期的常驻人口年增长水平。但仅有量的增长还不够。西安又效仿武汉推出针对高校生的“双百万”口号。即“百万大学生留西安”“百万校友回归西安”。将未来“人口大战”的工作重心将进一步转向“人才质量”的大战。为西安未来发展高技术产业打下了坚实的人才基础。 005006007008002007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

20、2016 2017 2018新增供应净吸纳量千平方米8.0%5.5%7.0%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%9.0%西安一线城市二线城市6 西安西安 | | 产业园产业园 | 高力国际高力国际图表图表 12：西安大学生留存率不断提升西安大学生留存率不断提升数据来源：BOSS 直聘，高力国际研究部充分利用庞大的军工，科研院所资源西安拥有让其他城市望尘莫及的军工资源。但在西安的产业发展中，军工资源优势尚未得到有效开发。西安现有军工单位超过 200 家，从业人员超过 20 万人，是航空，航天，兵器科研院所高度聚集的城市。但这个拥有全国约四分之一军工力量

21、的城市未能对当地的民营企业，以及高新技术的发展产生明显带动。针对这一情况，2018 年 9月。西安市政府常务会审议通过了西安市军民融合深度发展专项行动计划（20182020 年），未来我们将有望看到更多“民参军”企业发展壮大。西安产业园未来增量来自：高校，科研院所和企业，三者结合所带来的产学研，军民融合发展空间如果说以前以高新区为基础发展起来的软件及信息服务，电子制造已成为产业园的存量。那么未来产业办公的增量将极有可能来自于高校，科研院所和企业，三者结合所带来的产学研项目。未来大学将实验室研究成果，以技术出让的形式转移给企业，或者企业将相关技术项目以委托或合作开发的形式给予高校，科研院所。

22、产学研项目的增加有望提升大学研究室，企业科研机构在产业园的办公需求。让人欣喜的是产学研以及军民融合项目的发展并非将来时，而是明确的现在进行时。2018 年下半年，高力国际研究部已经观察到诸如西工大，西北大学等高校的研究机构，实验室入驻西安产业园。同时配合加速发展的军民融合业务。位于高新区的军民融合产业园项目也将于 2019年落成。图表图表 13：西安产业园未来三年预测西安产业园未来三年预测数据来源：高力国际研究部，产业及工业地产服务部高新技术产业与高素质人才结合所产生巨大能量，带给我们对西安产业园需求的信心。2019 年，虽然西安产业园新增供应将有显著回升，但高力国际研究部预测，产业园

23、办公市场在稳健需求的预期下，租金仍将保持平稳。2019 年短期上升的空置面积也将迅速被市场消化，西安产业园平均租金预计仍将保持平稳或温和上扬。 1.011.021.031.041.051.061.070%20%40%60%80%100%201620172018应届生留存率高学历人才流入率30.5%31.5%35.5%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%02004006008001,0001,2001,4002019F2020F2021F新增供应净吸纳量空置率免责声明：本文件由高力国际准备，仅作广告和参考之用。高力国际未对其中的信息，包括但不限于其内容、准确性和可靠性作出任

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