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保利投顾研究院：2020上半年武汉房地产市场分析报告[74页].pdf

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保利投顾研究院：2020上半年武汉房地产市场分析报告[74页].pdf

1、保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院武汉市2020上半年房地产市场报告保利投顾研究院华中分院出品 2020年7月致敬伟大的武汉：不必悲观，保持纯真，多一分热爱保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院去年我们研判，2020年市场：“无差别火爆无差别火爆”告终，产品力时代已在告终，产品力时代已在路上路上! ! （预测正确）今年，对于全球来说，都像一个走火入魔的人间四月天。漩涡中的江城武汉，更是经历了极限考验。好在，经过无数“逆

2、行者”的奋力拼搏，大武汉逐渐恢复生机！不过，告别“黑天鹅”，迎接复工复产之际，另一场关于武汉的“战争”，开始了。当下的楼市，成交量下滑，购房者混沌，迷茫；开发商激情澎湃，大手笔囤地，到底真正的疫后武汉市场如何？我们一探究竟。在此，保利投顾研究院华中分院向伟大的武汉致敬，为每一位关注者奉上2020上半年武汉房地产市场总结及后市研判报告。保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院大势环境与全国市场走势研判经济环境行业政策环境全国市场走势01. 武汉政策及房地产市场分析城市政策土地市场新房市场二

3、手房市场后疫时代房企之变 2020年下半年武汉市场展望及建议政策展望市场预判营销建议 02. 03. 保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院 FOR FUTURE PART ONE 大势环境与全国市场走势研判经济环境行业政策环境全国市场走势保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院资料来源：保利投顾研究院整理经济环境：生产、消费、外贸我国经济数据回升中，经济发展稳步复苏但有隐忧我国经济“三驾马车”中，6月各项指标回升

4、迅速，处于稳步复苏进程。其中固定资产投资反弹较快，出口受国外疫情影响恢复相对缓慢。从制造业来看，6月制造业PMI为50.9%，连续三个月维持在枯荣线以上，其中生产端逐步恢复，但需求端受海外局势影响，恢复仍存较大不确定性。 50.80 -27.40 -50 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 30 35 40 45 50 55 2017-02 2017-05 2017-08 2017-11 2018-02 2018-05 2018-08 2018-11 2019-02 2019-05 2019-08 2019-11 2020-02 2020-05 PMI工业企业:利润

5、总额:累计同比（右轴）图：我国制造业PMI指数及工业企业利润同比（%） -10.30 -9.00 -16.20 -30 -20 -10 0 10 20 30 2017-02 2017-05 2017-08 2017-11 2018-02 2018-05 2018-08 2018-11 2019-02 2019-05 2019-08 2019-11 2020-02 2020-05 固定资产投资完成额:累计同比出口金额:累计同比社会消费品零售总额:累计同比图：“三驾马车”增速情况（%）保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾

6、研究院华中分院推动LPR机制、降融资成本，稳增长以“宽财政”为主线 “逆回购-MLF-LPR”，这已经成为央行引导融资成本下降的标配操作模式。为了引导贷款利率下行，央行已经在量价上做了充足铺垫。 4月1年期LPR首次突破4%，下行至3.85%,以保持房地产市场总体稳定。在通胀中枢尚未现拐点之下，货币政策空间相对变窄，推动 LPR作为定价基准，运用好逆周期调节工具以降低实体融资成本。 4 4.5 5 5.5 6 6.5 2014年2月 2014年5月 2014年8月 2014年11月 2015年2月 2015年5月 2015年8月 2015年11月 2016年2月 2016年5月 2016年8

7、月 2016年11月 2017年2月 2017年5月 2017年8月 2017年11月 2018年2月 2018年5月 2018年8月 2018年11月 2019年2月 2019年5月 2019年8月 2019年11月 2020年2月 2020年5月图：我国贷款利率走势 5年期贷款利率1年期LPR利率5年期LPR利率资料来源：保利投顾研究院整理经济环境：货币环境图：2020年上半年主要金融指标指标数据同比广义货币（M2）余额213.49万亿元11.1% 新增人民币贷款12.09万亿元15% 新增人民币存款14.55万亿元 31% 其中：居民存款增加8.33万亿元非金融企业存款增加

8、5.28万亿元财政存款增加4384亿元非银行金融机构存款减少7446亿元全国外汇储备余额3.11万亿美元9% 保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院政策环境：政策基调两会解读房地产政策：房地产提及最少，中性处理，重点推进城市群及老旧小区改造关于房地产的表述仅有“坚持房住不炒定位，因城施策”，相比往年删去了“落实城市主体责任、房地产税、棚改去库存、分类调控” 等内容，是历年提及字数最少的。在经济衰退压力如此大的背景下，中央都没有放松刺激，可见房住不炒的底线和决心异常坚定。但同时也并没有加大调控力度，整体

9、做中性处理，保持微妙的平衡。年份两会政府工作报告房地产政策取向当年房地产调控形势 2020 基调：坚持”房住不炒“定位，因城施策；城市群发展；老旧小区改造稳，防一线大起、三四线大落 2019 基调：解决群众住房问题，落实城市主体责任；城市群发展：推进新型城镇化，坚持以中心城市引领城市群发展；房地产税：健全地方税体系，稳步推进房地产税立法；棚改去库存：继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造；老旧小区改造：城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升。调控趋松，部分区域开始局部放松 2018 基调：坚持“房住不炒”，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促

10、进房地产市场平稳健康发展；租售并举：支持居民自住房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权房，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；房地产税：健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法；棚改去库存：启动新三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。维持收紧，部分区域出现试探性对冲 2017 基调：坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制；棚改去库存：持续推进棚改，完成棚户区住房改造600万套；因城施策去库存，因地制宜、多种方式提高货币化安置比例；分类调控：加强房地产市场分类调控因城施策，调控趋紧表：近年两会政府工作报

11、告房地产政策取向图：2020年政府工作报告房地产政策取向坚定“房住不炒”、“因城施策” 促进房地产市场平稳发展城市群发展深入推进新型城镇化发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业增加就业大力提升县城公共设施和服务能力，新开工改造城镇老旧小区3.9万个基调基调以稳为主防大起大落老旧小区改造数据来源：保利投顾研究院华中分院整理保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院政策环境：政策趋势房住属性下部分城市边际放松，释放阶段性需求 2020年部分城市房地

12、产政策持续边际放松，仍以房住不炒为前提，如湖北、上海降低房企资金、税费等方面负担，苏州对人才购房予以支持。部分城市限购政策开始以自贸区、新区发展、人才引进为由局部优化，以对冲市场压力，带来局部需求释放窗口期。与此同时，部分城市强化“房住不炒”的基调，如深圳对房抵经营贷行为严查，并强调将严格执行“五限”政策，湖北荆州、江苏淮安收回此前放松的政策。数据来源：保利投顾研究院华中分院整理 “一城一策”收紧试探性对冲 2017年起，调控因城施策，调控力度更严 “限价、限签、限售、限购、限贷”等政策出台三亚、广州、杭州等放宽落户标准广州、北京、成都、佛山等限价松动珠海放松外围金湾、斗门限购

13、兰州取消偏远区域限购 2019上半年以“放宽人才落户为主” 局部放松图：当前限购政策松动动向 2018年下半年 2019年上半年2019年下半年西安、广州、宁波、杭州、天津、沈阳、常州、海南、三亚等放松人才落户政策珠海、南京、芜湖、青岛、成都、江门、佛山、中山、深圳等限购松动，广州社保 /个人互认等天津、上海、海南、宁波、南通、杭州、宿州等人才政策持续放松珠海、南京外围区域松动保定人才购房资格定向松动湖北、上海降低房企资金、税费等方面负担，苏州对人才购房予以支持。如深圳对房抵经营贷行为严查，并强调将严格执行“五限”政策。天津、苏州等人才政策持续放松部分城市边际

14、放松，房住不炒维持 2020年房住属性下部分放松 2019下半年局部放松限购城市数量明显增加保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院政策环境：政策趋势部分热点城市收紧，一城一策落到实处近一个月以来，恰逢年中卖房冲刺期，关于房地产的政策也频频发布，热度较高城市深圳、杭州、南京、海口、东莞、宁波先后收紧房地产调控，楼市政策“寒风”吹。热点城市杭州，从原来的限房价、限地价，上升到限房价、限地价、限预售证时间的“三限”，对于开发商来说，楼盘开发的成本、进度进一步透明化，从拿地之前就能够清楚的指导这幅地块的成本

15、、利润率以及上市时间。东莞政策更为严格，直接规定房价涨幅，炒房被按熄火，可见中央对“一城一策”落到实处的决心。表：当前限购政策松动动向时间城市政策内容 5月7日广州花都“企业员工及个体户可购房一套”新政被撤回 5月底南京开启全市开发企业和经纪机构的“学区房”专项检查：严禁散布涨价信息、哄抬房价、操纵市场价格；发布虚假房源、炒作学区、诱骗消费者交易等行为。 5月底重庆房地产开发企业或其委托的房地产中介机构在销售商品房时，不得以广告宣传及其他形式明示或者暗示购买商品房可以签约入读、划片入读等形式获取中小学入学资格。 6月5日杭州从土地挂牌开始，限制预售证发放时间。在6月5日挂出

16、的大江东核心区宅地、河庄宅地的出让须知中，出现了一个之前从未出现的条款：本宗地块于2021年1月1日后核发预售证。 6月22日海口严禁将商品住宅用地与其他产业项目用地捆绑或搭配供应。这也就对以旅游为名、打地产“算盘”的房地产项目形成了冲击。 7月2日杭州人才优先购房限售五年、摇号售房向无房家庭倾斜。 7月2日东莞同地区新房房价3个月涨幅不得超10%。 7月6日宁波限购区域内，宁波户籍在市五区有2套房的，不能再买。非宁波户籍不足两年社保、个税的，不能再买房。 7月15日深圳收紧限购，落户满3年方可购房。数据来源：保利投顾研究院华中分院整理保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利

17、投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院一线城市恢复迅速、在二线城市中武汉恢复去年同期水平尚待时日一线城市除北京外，恢复迅速，恢复至去年同期水平；二线城市苏州、杭州成交恢复迅速；中西部区域核心城市平稳放量、三四线走势分化，整体成交表现较好、同比仍处正增长区间；武汉整体成交体量位于同类城市靠前，而成交量集中在5-6月，预计后期随着疫情消散、洪水退去，城市规划各项利好政策的落实，武汉楼市将恢复同期水平。市场走势：区域特征能级城市成交面积环比同比能级城市成交面积环比同比一线北京62-1%-11% 三四线温州17954%124% 上海1283%5%东莞835

18、1%49% 广州10333%1%惠州4196%82% 深圳3412%0%扬州2348%-10% 二线杭州12564%71%岳阳21-10%44% 南京82-19%43%连云港46-19%10% 武汉15211%-38%烟台525%-92% 成都16914%45%泉州2718%3% 无锡52-19%-53%江阴3825%0% 苏州21464%116%芜湖19-12%-2% 厦门2638%30%张家港2451%30% 福州12-24%-45%太仓1289%23% 表：2020年6月各城市成交量变化数据来源：保利投顾研究院华中分院整理保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究

19、院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院一二线弱限价城市自发调整，2月筑底，调整到位恢复迅速一二线城市住宅成交量整体有望保持增长。受到疫情影响2月位于行业底部，3月以来整体处于相对合理的局面，如广州、厦门等，价格持续上涨而自发调整，目前已进入第二轮调整，价格调整带来一定成交放量，这类城市，价格调整到位，市场将逐步走向筑底。 0 5 10 15 20 25 30 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 2018-01 2018-03 2018-05 2018-07 2018-09 2018-11 2019-01 2019-03 2019

20、-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 图：广州汉江国投襄投集房； 2、 99元锁定房源7天，1万元保留至3月30日；3、襄阳防疫-线人员认购总价减1万(5月1日前)；4、3月30日前无理由退房；弘阳弘想家 1、2月29日前注册并交纳2000元认购金，在4月40日前签约享2优惠(或2万元) ，并获赠家电礼品；2、4月30日前无理由退房; 3、推荐成交1%佣金，2000元认购金返还；4、推荐注册，奖100元/ 组, 上限800；5、房源售出，定金可退，并额外给予2000元(购物卡)补偿；富力富力好房3000元定金享受

21、6大权益:购房减2万，推荐成交1%佣金+ 0000元，他人抢购另补偿3000元，推荐新客户到访最高奖励500元；碧桂园凤凰云 1、线上购房，只需缴纳9 9元即可获得线上购房专属折扣，锁定房源，签约前无理由退换房碧桂园凤凰云；2、推荐成交1% (税前)高额佣金；3、19-2.29返乡置业季: 99折券，老带新成交双向赠送家电；新城小新家 1、线上看房三重礼:首次注册送加湿器、每日特价住宅、商铺各5套，线上购房2%优惠,者带新(佣金1万/车位券)，另赠送小米电视；2、定金000抵28888 (住宅、公寓) /88888 (商铺)新城小新家； 3、认购书签订后60天内无理由换房；4、预定房

22、源3月31日前未成功转签约，定金全退；5、全民经纪人: 3月31日前，线上推荐新人注册奖励100元/人(封顶300) ; 5月31日前，现成带访奖励300元 /组，成交额外奖5000元，推荐成交奖励1.2% (住宅) /2% (商铺公寓)；雅居乐雅居宝1、推荐奖励(截止3月31日) :成交洋房/小高层2%佣金,高层0000元/套；2、线上五重礼:自购98折; 30天无理由退房; 1000元定金;佣金限时翻倍;成交送健康礼；正荣正荣置家 2月19日-3月15日福利6重奏”:自购98折;推荐他人认购返还认购金+1万奖励+ 1%佣金;第三方购买或未成功出售:返还认购金+年化40%收益;推荐到访(

23、5月15日之前) : 100元/组，500封顶; 3月15日前认购， 5月15日前可无理由退房；蓝光蓝朋友 1、认购客户在原有94折的基础上享受额外98折（即92折）；2、首付首期款10%购房（限量10套）；3、医务工作者享受首付分期付款约12万；4、2.18-3.31日，自购5000抵20000再减2000，推荐购房返还认购金+2%佣金，第三方认购得5000补偿金，6月30日前未被认购退认购金，邀约注册奖励5元每组，500封顶；5、登录平台可获取双人体验、50元加油券等；保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中

24、分院资料来源：保利投顾研究院整理后疫时代房企之变：营销策略-线上营销线上营销或成为常态自建APP微信小程序等启动线上营销模式，武汉区域效果尚可，据凤凰网房产武汉不完全统计，疫情期间线上活跃项目超过 200个，其中50%的以上的项目参与线上直播活动，就凤凰网房产武汉的掌上选房平台吸引了25+品牌、130+项目、370+置业顾问入驻，项目直播数量超过60场，但成交量依然较少，多数仍需要线下看房。3月份，武汉市民通过“VR售楼部”，线上看房达6.1万次，其中新房线上带看近1.7万次，环比上涨359.64%；二手房线上带看近4.4万次，环比上涨201.59%。进入7月份，房天下中直播不间

25、断，客户接受度高。疫情结束后，不少房企也将直播纳入日常销售动作，如光谷创新天地房天下直播介绍样板间，11万人已观看。图：武汉光谷创新天地直播介绍样板间图：7月房天下直播不间断保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院后疫时代房企之变：营销策略-渠道前期分销绑架严重，开发商自有营销模式受到挑战湖北地区目前分销绑架严重，武汉整体分销占比较高尤其是远城区、高价地、户型大项目依赖度高，且分销挤压自渠。疫情后分销依赖度持续提高，据不完全统计全市目前在5成左右，其中武昌甚至高达70%；各大分销机构以贝壳为首垄断市场

26、，武汉贝壳经纪基础良好呈现一家独大的格局，贝壳垄断二手后开始向一手代理发起冲击，以其进行资源置换，实则是变相绑架，截至2020 年7月，贝壳合作湖北新房项目164个（包含商业项目16个），占全市在售项目约30-40%，占分销市场比例约70%。目前贝壳网有专门人员与开发商谈合作，免费展示新房项目（含拍VR），各项目展示的销售人员为贝壳经纪人，主要目的为吸引线上流量，为分销服务。图：截至2020年7月贝壳湖北合作项目图：贝壳如视VR看房保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院后疫时代房企之变：营销

27、策略-渠道疫情唤醒房企注重“渠道土壤”，全民营销和自渠成为重点疫情当下，销售受阻，疫情期间分销暂停，全民营销效果凸显，开发商纷纷重仓全民营销，拼点位，比结款速度，借此挤压分销比例，摆脱绑架，头部企业碧桂园、恒大等取消自渠大力开展全民营销，将获客媒介商转变为更广泛的全民经纪人。但全民营销2%甚至更高的点位，本质上仍是高费率获客，只有砍掉中间环节，才能有效降低营销费率，短期内为冲业绩，开发商会更多由分销转变为依赖全民营销，但长期来看，为摆脱任何形式的中间商绑架，自渠新模式（自建渠道搭配全民营销）或将越来越受到开发商的青睐，中介的整合工作越来越多地由开发商负责，如果依然假手他人，“被绑架

28、”的现象会愈发严重。图：融创自建APP幸福通，上线武汉14个项目在融创幸福通，无论你是什么身份，都可以成为融创的经纪人，不仅可以获得融创真实全面的优质房源信息，而且还可以通过系统化地将楼盘信息详情、户型详情、推荐理由以及优势分析等进行整合，让用户能够实现将融创项目一键轻松分享给客户，做到将客户一键推荐到销售案场。全民营销渠道玩法，越来越个性化。不约而同朝两个方向发展房产电商化，渠道线上化。实质上全民营销依然是另一种中介营销，为摆脱困局，房企应从外包渠道转向“自力更生”：可自主建设线上渠道获客，如开发线上APP/售楼部等，与全民营销结合；销拓一体化模式，该模式早就运用

29、于阳光100、碧桂园等公司，但是新型的“拓销一体化”出现在融创，他们压缩了渠道的编制，把上百人的团队压缩至30 人左右，然后采用“渠道+销售”捆绑制，进行客户资源捆绑、业绩捆绑、考核捆绑保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院后疫时代房企之变：营销策略-品牌房企多盘整合、联动促销，积极抢收疫情后营销端压力加大，房企不断创新现有营销方式，品牌房企紧抓上半年重要节点，多盘整合、联动促销疫情过后各大房企面临较大回款压力，品牌房企紧抓市场回暖期，在营销端发力。结合上半年五一、618、端午等重要节点，通过多盘整

30、合、联动促销，加大营销推广力度，积极抢收客户，整体效果较好。例如：万科五一期间9盘联动，通过安家优惠券抢购活动、老带新活动进行促销，碧桂园推出“五一好房节”限时优惠，包括明星直播5.5抵5.5万及特价房等优惠活动，保利五一期间结合6城18盘联动推出“5.1保利屋艺节”活动，整体成交促进效果明显。资料来源：保利投顾研究院华中分院整理图：碧桂园“五一好房节“ 图：万科“618购房节“图：618保利“国潮节” 碧桂园“五一好房节” 活动一：百万红包雨，5月2日 20:00，在直播间不定时发布及时红包；活动二：线上领取直播购房节活动优惠券后，可在线下销售中心出示抵用；优惠券：5.5元

31、抵5.5万元购房优惠券；折扣：公寓、别墅99折；一口价房源：特惠房源，总裁特批优选房源，惊喜特惠一口价。保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院后疫时代房企之变：投资策略-疫情后马太效应凸显，考验品牌实力国企央企资金优势显现，上半年积极补仓，疫情后更加考验品牌实力受疫情影响房企端面临较大资金压力，疫情后更加考验房企综合实力，未来马太效应将进一步凸显。从房企拿地榜单来看，2019年房企拿地建面榜单中，民营房企表现抢眼，前十榜单中民企企业占据7成。而2020年上半年，国企央企积极补仓表现突出，前十拿地榜

32、单中，国企央企占据6席。可见国企央企资本力量强劲，疫情后具有更强的抗风险能力，可更好的把握拿地窗口期积极布局。资料来源：保利投顾研究院华中分院整理，表中蓝色为民营企业，红色为国企央企排名企业名称地块数量总建面（万）拿地总价（亿元） 1中国金茂2127.00 62.47 2中海地产2100.00 144.2 3东原地产355.94 19.32 4华侨城152.70 66.66 5武汉地产251.60 6.97 6招商蛇口137.66 58.87 7华夏幸福237.14 21.94 8龙湖集团336.85 37.35 9大悦城233.43 9.25 10实地地产132.49 10

33、.06 表：2020年上半年房企武汉拿地建面排行榜排名企业名称地块数量总建面（万）拿地总价（亿元） 1融创13389.20 216.4 2华生地产3158.40 63.5 3华夏幸福4125.37 118.67 4吉利集团1101.79 3.51 5华润置地5101.49 45.92 6华侨城391.28 103.02 7大悦城376.62 15.81 8金辉165.62 28.23 9新城控股260.78 37.45 10龙湖559.04 30.79 表：2019年房企武汉拿地建面排行榜民营企业占据7成国企央企占据6成更加考验品牌综合实力保利投顾研究院华中分院保利投

34、顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院后疫时代房企之变：投资策略-武汉投资吸引力仍在，头部房企加仓疫情后武汉投资吸引力仍在，房企对武汉持续看好，拿地热情高涨，项目签约不断以融创为例，早在4月8日，武汉重启第一天，融创中国将联手武汉地产集团在黄陂打造“长江文旅城”项目，这也是2020年融创再次加码武汉。融创中国与武汉地产集团将结合自身在文化旅游、会议会展、酒店运营、产业地产、商业地产及物业服务等方面品牌影响力及开发运营优势，合力打造契合武汉长江新城规划建设、武汉空港新城规划建设、黄陂全域旅游提档升级，极具品质与影响力的“融创武地长江文

35、旅城”项目。融创武地长江文旅城或落地黄陂研子小镇 4月10日，市委市政府召开全市重大项目推进会，各区设立分会场并同步举行集中开工复工活动。包括融创首创武汉经开国际智慧生态城市项目在内的100个亿元以上项目正式开工复工，总投资约1865.7亿元，一场建设大幕在武汉火热拉开。武汉是融创未来最重要投资城市之一融创武汉高调拿地 2019年，融创中国曾经豪掷150亿在武汉高调拿地，震惊国内地产界，可谓有钱任性，也体现当时融创对于武汉城市发展的信心。在武汉投资了逾30个项目自2015年以来，融创在三镇先后投资了逾30个项目，涵盖高端住宅、会议会展、酒店、商业商办综合体等，4月8号以来，

36、融创中国董事长孙宏斌表示持续看好武汉未来的城市发展，武汉必将迎来更好更好质量发展，融创是最早发表对疫情过后武汉楼市看法的房企。资料来源：保利投顾研究院华中分院整理保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院资料来源：保利投顾研究院华中分院整理后疫时代房企之变：产品策略-关注健康户型的研发疫情让开发商聚焦健康生活的塑造，满足 “后疫情时代”的健康宅需求武汉盘龙正荣府在2020年发布新产品，115平的四房做到三开间朝南+南北通透+南北双阳台格局，足够的收纳空间、隐私空间、观景空间，大大区别于同板块的其他产

37、品，一套房，能满足从结婚一直住到终极置业之前的“全生命周期”实属不易。该项目为正荣2019年拿地，楼面价6026.8元/平，较高的楼面价倒逼产品力的提升，目前售价13600元/平，为板块较高项目。图：盘龙正荣府实景图图：盘龙正荣府115平3-2-2户型足够的收纳空间大赠送空间双阳台保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院后疫时代房企之变：产品策略-关注精装产品的健康舒适度人性化装修设计理念成为客户主要关注点，疫情后房企加大产品改进力度突如其来的疫情让居民“宅”在家的时间更长，对居住舒适度的要求也大

38、大提高。万科在精装方面一直做得很人性化，近年来一直是精装项目中口碑最好的开发商之一。疫情后万科也将继续专注精装方面的改进，如武汉万科万维天地增加了3层隔音玻璃降噪，入户玄关可作为消毒空间。加装新风系统，保持房屋通风入户玄关可作为消毒空间 3层隔音玻璃，提高私密性资料来源：保利投顾研究院华中分院整理保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院武汉楼市小结 01 供需双降，但恢复超预期 02 多项目逆势涨价，上探客户价格承受度 03 供应持续放量，库存持续承压 04 市场分化加速，“高性价比”大IP仍是主流 0

39、5 二手房价格走低，助力存量房市场回归理性 06 线上营销成主流，推销售新政保障购房权益上半年武汉住宅新增供应达636.54万方，同比下降298.6万方，降幅32%，住宅成交496.06万方，同比下降47%。考虑到疫情影响，实际销售时间不到四个月，5月份成交量已恢复去年同期八成，已超出市场预期，体现了武汉市场的韧性和潜力。限价放松，新房价格不断刷新，全市涨价项目高达77个，占比 45%。涨价项目中，刚需项目占比最多，多为之前网红盘，具备涨价优势，房企不应盲目跟风，新房市场整体价格的再度攀升，无疑将加重市场面的观望情绪，后市市场去化压力仍存市场分化加速，优质区域内优质项目涨价仍日

40、光，价格仍然是打动客户的核心要素。武汉楼市日光盘共性：毛坯+低价+少推，在市场降温的大环境之下，采用小步快跑营销策略，提振市场信心，是当下楼市最为有效的策略之一。受疫情影响，线下售楼部关闭，传统营销遇冷，“疫情”带动房地产移动互联网营销新趋势，各品牌房企通过自有app/ 小程序或第三方平台，积极搭建“线上售楼部”，开启“线上售楼部+全民营销+无理由退房”的营销模式，并推出多重优惠，提前锁客，降低疫情冲击带来的不利影响，这也不失为市场下行期房企突围方式。全市上半年二手房成交量创近两年新低，价格持续下跌，已连续两年呈下跌趋势，疫情影响外加市场下行，后续楼市发展更待考验，市场进

41、入观望期。私有业主因疫情打击急于回笼资金大量抛售自有资产，出售价格下跌明显，反而导致前期倒挂现象趋平，二手房市场回归理性。受疫情影响，供应暂停，市场以消耗前期库存为主，供求压力相对减缓，随着线下售楼部恢复，供应量走高，库存量开始回升，创近三年最高位，去化持续承压，但受疫情影响人们转变购房需求，刺激中高端项目成交热度上升，改善需求释放加速，库存去化得到相应缓解。保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院 FOR FUTURE PART THREE 2020年下半年武汉市场展望及建议政策展望市场预判营

42、销建议保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院展望一：局部松动将带来阶段性需求释放本轮疫情过后行业调控尤其是湖北省，以武汉为典型的重点城市政策或将出现灵活调整，但不会与中央层面“房住不炒”定位出现冲突。为保障经济发展活力，货币金融环境将相对宽松，此外，在疫情之下，央行、财政部、证监会等多部委快速出台应对方案，释放稳定预期信号。对于一些高价土地的项目，价格管控会更加灵活。供应角度将在保障房、老旧小区改造和租赁住房等方面会形成各类新的支持政策，需求角度2020年预计下半年局部放松的概率加大，确保市场平稳发展，

43、抑制房价大涨或大跌。武汉政策展望 6.70 6.50 6.406.40 6.20 6.00 6.10 4 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 2019Q3 2019 2020 图：近两年中央会议对房地产的表述 GDP当季增速推动楼市健康发展未提及未提及重提房住不炒首提不将房地产作为短期刺激经济的手段坚决遏制房价上涨 7.31会议 7.30会议坚持房住不炒因城施策 12.21会议资料来源：保利投顾研究院华中分院整理，2020年上半年为预测数据资金端发力通过积极的财政

44、政策、稳健的货币政策，释放资金流动性，减税降费，促进经济复苏。图：武汉阶段性政策调整路径预测需求端促进楼市回暖通过人才引进政策等，底线之上促进楼市回暖。房住不炒不动摇若出现炒作行为，将类比深圳强化调控，各项细则落地。供应端支持包括延期或分期缴纳土地出让金，顺延开工、竣工等期限，调整预售条件，调整土地出让政策等，减轻房企压力。坚持”房住不炒 “定位，因城施策两会保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院展望二：下半年土地保持高位供应，土地市场热度将持续根据供地计划来看，2020-2021年

45、武汉供地将保持高位，2020年计划供地约988公顷，2021年预计供地905公顷。但2020年上半年受疫情影响，武汉土地市场按下近两个月暂停键，涉宅用地供应同比下降40%，预计下半年政府将加快推地节奏以完成年度供地计划，加之疫情后政府财政压力加大，土地端抢收意愿明显，预计下半年土地将保持高位供应。同时受到土地竞买标准降低、土地出让条件放宽、中心城区加大供地等利好政策影响，土地市场热度将持续，对于一些资金充足的实力房企，可把握拿地窗口期。武汉土地市场展望年份供地面积（公顷）建筑面积（亿）供地占比实际供地面积（公顷） 2017年879.50.2218.5%884.4 20

46、18年982.0 0.89 20.6%971.3 2019年1011.021.2%1121.4 2020年987.620.7% 344.2 （1-6月） 2021年904.90.1519.0%/ 合计47651.26100%/ 表：武汉2017-2021年供地计划数据来源：保利投顾研究院华中分院整理中心城区供地明显加大保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院展望三：供需双方压力上升，更多项目加入毛坯推售队伍，让利尺度加大，房价涨幅放缓疫后影响深远，市场需求并未很好地释放，再加上新房涨价潮，大批刚需主力选择

47、观望或退出，“买涨不买跌”效应对武汉来说，效果有限，更多因涨价潮导致买房需求减少，加之土地市场门槛降低，工程进度达1/4即可入市，供应持续放量，下半年预计供应量在1163- 1363万方左右，库存压力不断增加，房企面临较大回款压力，让利空间或加大，以价换量，如精装改毛坯、拿出实质性折扣等等。最新公布的70个中大城市房价来看，武汉6月新房价格涨幅达7.9%，破近两年记录，主因6月份武汉全面执行新版商品房购房合同，全装修标准纳入备案价中，导致备案价整体提升，从而最终体现到了房价上。预计后市新房房价还是会呈上涨趋势，涨幅明显小于6月，毕竟，新版购房合同已经平稳渡过，接下来房价涨幅也会放缓，恢

48、复常态化。武汉新房市场展望数据来源：中国指数研究院，保利投顾华中研究院整理 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2016H1 2016H2 2017H1 2017H2 2018H1 2018H2 2019H1 2019H2 2020H1 2020H2 图：2016-2020年武汉市新建商品住宅季度供应情况供应面积（万方）预计1163-1363万方保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院武汉市场营销展望展望四：线上营销将成营销新常态，健康人居理念将更多融入

49、住宅设计今年是房企的营销大年，受到疫情的影响，房企春节期间销售有明显下降，三四月份开始逐步恢复推货，后期营销力度逐步加大，线上售楼处、造节营销、直播售房等举措层出不穷。春节以来，受到新冠疫情的影响，房企售房不得不迁移至线上，这也催化了房企线上售房的发展，从目前直播售房的房企营销效果来看，可以预期下半年房企直播将成为新常态，未来直播卖房或成新趋势。因疫情影响让居民和住宅、社区产生前所未有的紧密互动，导致消费者对住宅的敏感点、购房观念发生明显变化。国民对居家生活居住的舒适性、功能性、健康及社交等达到前所未有的关注。房地产行业和企业需要重新审视客户购房需求，住宅设计需更加注重舒适性，绿色健康因素需更多融入，智能科技赋能或将是未来住宅标配。金茂科技人居住宅2.0 美的置业智慧健康社区体系蓝光AIoT智能人居平台富力无理由补差价恒大全国75折融创：幸福通APP保利：悦家云小程序保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院保利投顾研究院华中分院武汉市场营销展望展望五：“泛营销”通路的搭建将深入和加强在“泛营销”中，全民经纪人的发动和激励、老客户的黏性管理、关键人的发展、大客户的维护、商家的联

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