1、 中国特色小镇运营商综合实力 TOP研究报告 中国特色小镇运营商综合实力 TOP研究报告 年我国城镇化率超 %，根据世界经验，在这一阶段，城市群内的都市圈将成为 城镇化的 “主角” 。我国由大型城市主导的城镇化.时代， 迈向都市圈主导的城镇化.时代。 在这一发展过程中，受内外部环境影响，城市在空间规划、产业规划、治理能力上都有了更 高的要求，而现阶段的大城市病在多个维度上对城市发展造成掣肘。 特色小镇，因其在助力新型城镇化、产业转移、服务型城市建设上的功能，成为化解大 城市病、支持城市发展的重要载体。把握特色小镇的角色定位，有助于企业理解政府诉求， 在获取、规划和运营项目上都能够有更明确的方向
2、。 与此同时，在政策的严控下，特色小镇项目的开发迎来挑战。近年来，在政策主导下， 特色小镇经历了由热到冷、由冷到稳的过程。目前，各地区特色小镇建设取得一定成效，涌 现出一批产业特而强、功能聚而合、形态小而美、机制新而活的精品特色小镇，但也出现了 一些错用特色小镇概念的行为。如今，小镇行业挑战与机遇并存，迈入战略窗口期，存在重 要发展机遇，小镇企业目前的发展重点在于争取创建典型项目，为未来谋求复制打好基础。 为了特色小镇行业动态更为透明，并协助理清小镇发展中企业发展运营工作思路。亿翰 智库联合产城观察网本着“科学、公正、客观”的测评原则，开展 中国特色小镇运营 研究背景与研究方法 . 研究背景
3、商综合实力 TOP测评研究工作。通过对媒体报道与企业公告等公开资料进行收集整理等 多方式，梳理特色小镇运营商模式特点，实时监控特色小镇媒体传播动向，综合考量以企业 为测评标准， 打造 中国特色小镇运营商综合实力 TOP 排行榜， 力求提升行业透明度， 客观公正的评价各企业项目在特色小镇领域的品牌影响力，同时为各级政府和资本机构选择 中国特色小镇运营商综合实力 TOP排行榜选取在中国内地从事房地产经营活 动的 家特色小镇运营商，按照规模能力、盈利能力、发展能力等四大方面着手，对特色 小镇运营商综合实力进行量化测算，采用指标建模法，综合评价特色小镇运营商综合实力。 . 研究方法 测评范围 本着“科
4、学、公正、客观、权威”的测评原则， 中国特色小镇运营商综合实力 TOP参评公司设立了如下参评标准： （）企业属性：主要在中国内地开展经营活动的特色小镇运营商； （）状态 ： 原则上选取已有落地项目的特色小镇运营商建立样本库， 并剔除纯房地产小镇 ； * 特别提醒：对于近两年有重大偷税漏税或者严重拖欠员工工资等违法违规行为企业， 将不被列入参评范围。 研究时限 中国特色小镇运营商综合实力 TOP研究报告统计时间截点：核心数据统计时 间截止至 年 月 日，同时兼顾 年 月 日之前的企业表现。 数据涞源 中国特色小镇运营商综合实力 TOP的数据来源涉及如下几个方面： （）纳入测评研究的上市公司的年报
5、、半年报、季报和各项公告； （）国家统计局和各地统计局统计数据； （）亿翰智库搭建的中国特色小镇数据库； （）从任何公开信息渠道取得的相关信息，包括但不限于官方网站、以项目为基础的调 研数据、学术研究报告等信息渠道。 小镇之源 . 政策导向：小镇非镇 . 调整当中要效率本质是资源集约 ! 分析历年特色小镇发展政策不难发现，国家关于特色小镇的政策逐渐规范细化，提出了 更高的建设要求，整体来看，近几年政策在收紧。这是因为当前我国特色小镇正处于蓬勃发 展时期，政府部门需要制定更有中国特色的政策来为特色小镇的发展助力护航。 亿翰产城认为，目前小镇行业处于战略窗口期，在政策的严格规范下，小镇企业的发展
6、关键在于“争创标杆” 打造符合政府要求和市场需要的项目，从而打响知名度，能够为未 来获取项目做金牌背书。要做成标杆项目，小镇企业需要深入研究政策，把握特色小镇市场 需求和趋势，熟知不同类型的特色小镇建设模式，更重要的是，不是以房地产思维来做小镇， 给盈利定下死命令和高目标，而是能够沉下心来，切实在主导产业产值、带动就业、游客数 量等数据上做出成绩。 根据 年 月发改委规划司官员讲话来看，发改委特色小镇发展以产业升级为主， 以推进新型城镇化为辅。具体表述如下： “从区位来看，特色小镇应优化升级原有产业集聚 区为主，以培育新兴区域为辅，以城市周边与城市新区为主，以远离城市但有特色资源、有 潜力的区
7、域为辅；从产业门类来看，区域因立足区域实际情况进行发展，其中中西部区域应 着重选择“沿线、围城、靠景”区域进行发展。 ” 同时， 今年 月 日， 发改委最新发布了 关于公布特色小镇典型经验和警示案例的通知 ， 进一步引导特色小镇规范健康发展，形成典型经验和警示案例。该文是发改委继 年发 布 “第一轮全国特色小镇典型经验”总结推广后，对特色小镇的第二轮全面梳理。 其中，对特色小镇的概念界定更加精准。新发布的通知对特色小镇的概念界定更新 措辞并再次强调：准确把握概念内涵，严格以非行政区划的微型产业集聚区为空间单元进行 培育发展，突出细分高端的鲜明产业特色，突出集约高效的空间利用特点，突出生产生活生
8、 态“三生融合” 、产业社区文化旅游“四位一体”的多元功能特征。 在概念界定中， “细分高端的鲜明产业特色”是一个较为强烈的表达，明确强调了特色 产业在小镇中必不可少，亿翰产城认为，特色小镇的关键概念在于发展基础产业，叠加衍生 产业，构建特色产业集群，并通过特色产业集群带动周边税收和就业。小镇中一定要有特色 产业，例如，小镇可以以农业为基，但不能只依靠农业产业，关键是要在农业的基础上叠加 发发展区域特色产业。 新发布的通知中还明确提出“重点在城市群、都市圈、城市周边等优势区域及其他 有条件区域进行培育发展。 ” 明确了都市圈、城市群的发展的模式，这个对小镇是一个重要的 指导。 同时， 通知给出
9、了小镇定义的反面教材，对三类“问题”小镇下了明确的定义，对 盲目发展小镇是一种很好的纠偏。具体表述如下： （一）淘汰“虚假特色小镇” 。一些项目错用套用特色小镇概念进行宣传，如海口市“太 禾小镇”实际是房地产小区项目， 衡阳市“金甲梨园小镇”实际是农业综合体项目， 现已更名。 一些行政建制镇错误命名为“特色小镇” ，如宽城县化皮溜子镇、阜蒙县十家子镇、萝北县 名山镇、蒙阴县岱崮镇、平昌县驷马镇等两批 个“全国特色小镇” ，已整体更名为全国 特色小城镇。 （二）淘汰“虚拟特色小镇” 。一些“特色小镇”长期停留在纸面上，投资运营主体缺失， . 从发改委最新表态来看，如今政策怎么定义小镇 未开展项目
10、审批核准备案和规划、用地、环评等前期工作，未落地开工建设。如淮南市“剪 纸小镇” 、宝鸡市“功夫小镇” 、临泽县“戈壁农业小镇”停留在概念阶段，现已清理。 （三）淘汰触碰红线的特色小镇。个别特色小镇破坏生态环境和山水田园，如广南县八 宝壮乡小镇触碰生态保护红线，现已淘汰出创建名单，并退回省级财政部门此前补助的 万元启动资金。个别特色小镇违法违规用地，如万年县贵澳农旅数据小镇违规占用农用地， 现已整改并除名。 在通知结尾处，发改委特别强调了“借农业园区建设进行房地产开发、把行政建制 镇等概念不符的空间单元错误命名为“特色小镇”的，要坚决淘汰除名” ，对小镇的概念和 作用又一次给予警示。 通过发改
11、委对两轮精品小镇经验总结的对比，亿翰产城发现，发改委对小镇的评价标准 更量化，对产业发展的要求更明显。从发改委此次对精品小镇成功经验的表述来看，有两个 明显的特点： 一是更重视列举数据，包括招商引资、产业产值、游客人数、带动就业、举办活动、提 供服务等多种数据。这说明此次发改委的评价标准更为量化，更加看重小镇的实际效益。 二是更加强调小镇内的产业发展情况。此次发改委将精品小镇的经验分为六个方面进行 分析： （一）聚力发展主导产业。 （二）促进产城人文融合。 （三）突出企业主体地位。 （四） 促进创业带动就业。 （五）完善产业配套设施。 （六）承接改革探索试验。一直以来，发改委 对于小镇的理解都
12、着重于区域产业升级，但对比第一轮的表述，此次总结用词更简洁有力， 对产业发展的要求也更明显。 . 从两轮全国标杆案例来看，强调产业、重视实际落地产值效果是大方向 ! 欧美特色小镇发展以自然驱动为主。欧美国家小镇发展起步时间较早，城镇化率水平较 高。以英、美为例，均起步于城镇化率 % 左右阶段，英国小镇发展起步于 世纪 年 代新城运动，霍华德提出田园城市建设，建设处莱奇沃斯、韦林等田园城市，小镇概念应运 而生；美国小镇起步于 世纪 年代美国示范城市运动，在这场运动中美国开始对城市进 行物理和人文的“双重更新” ，小镇事业慢慢崛起。从英美案例中可以看出欧美发展特色小 镇初期城镇化水平极为成熟，起步
13、于大都市城市更新，并在后期快速发展过程中形成以企业 总部引领，奠定小镇产业的顶层性与高价值性，最终不断成熟，形成都市圈。以英美为例， 也就是说欧美小镇的发展多以人的需求为主，源自经济、社会来到一定水平后的自然驱动， 具有源发性的特点。它更像是自然经济发展到一定阶段的产物。代表案例如英国斯特拉福德 镇、美国纳帕谷葡萄酒小镇。 英国斯特拉福德镇位于英国中部的华威郡，坐落在艾冯河畔，充满英国特有的田园风光， 自然环境出色。在 世纪 年代新城运动爆发以来， 依托自然环境以及名人故里小镇优势， 发展“莎士比亚”经济，吸引客流量，壮大旅游业。比如：深挖莎士比亚文化，实现古迹开 发与保护平衡等。 美国纳帕谷
14、葡萄酒小镇位于美国加利福尼亚州旧金山以北，依托统葡萄种植业和酿酒业 为基础， 发展葡萄酒文化。 世纪 年代， 美国示范运动期间纳帕谷建立了美国第一个“农 业保护区” ，这意味着这片土地独特的农业潜力得到了认可，纳帕谷的葡萄酒现代史也揭开 序幕。发展到现在逐渐形成了葡萄种植、加工、品尝、销售、旅游发展、等多功能的葡萄酒 全产业链发展。 日韩特色小镇发展以主动规划为主。日韩特色小镇的发展起步于 世纪 和 年代， 城镇化率 % 左右，这一阶段农村人均收入逐渐提升，但乡村的居住环境却越来越差，农 村的吸引力相对于城市持续下降，此时特色小镇发展迎来机会，与此同时日韩为实现赶超欧 美计划，对小镇采取主动规
15、划，发展具有地方特色的产业，充分发挥本地资源优势，释放劳 动力等生产要素，增强经济发展活力。 以东京都市圈小镇发展为例，在日本东京都市圈建设过程中，小镇在政府规划驱动下快 速崛起，以节点性城市为重，形成以 IT 产业、影视、文化等产业为主多小镇共同发展局面， 数量增加至超 个，这些小镇有效疏解了东京的发展压力，在更广域范围内实现资源要素 . 国外经验：小镇是城镇化深化发展的必经阶段 . 欧美、日韩特色小镇发展分别依托自然驱动、政府规划机制 的有序流动和重组。代表案例如日本神山町 IT 产业小镇。 日本神山町 IT 产业小镇，距离德岛市内四十到五十分钟车程，起步于 世纪 年代， 由政府提供支持，
16、利用 IT 风险投资的“转移浪潮”逐步发展。发展到现在，在政府扶持下， 为全境提供光纤网铺设，以及为小镇招商，助力小镇成为日本部分大型 IT 企业的办公场所。 此外，文化创意产业快速集聚，艺术家、创作人等的文化创意型人才纷纷移居小镇，使得小 镇科技感与文艺感并存。 . 目前我国特色小镇的机遇：政府规划与自然需求主导并存 我国小镇发展政府规划与自然需求主导并存。同为亚洲国家，中国发展情况与日韩更为 类似，当前国内城镇化率已达 %，根据日韩经验，国内小镇发展短期内应该关注政府规划 机遇，尤其是在我国中西部城镇化率低于 % 区域，在国内大政府模式下，利用东北振兴、 西部大开发等政策支持，政策规划类小
17、镇将迎来机遇。此外由于国内区域发展差异显著，以 华东区域为例，部分发达区域城镇化率已超 %，小镇发展结构性机会同样凸显，自然规划 驱动建设的小镇已逐步浮现。未来 - 年，随着我国城镇化率全面达到 %，自然发展需 求逐步成熟，自然规划类小镇业务也将迎来爆发期。 . 特色小镇发展的根本逻辑：区域特色明显，聚焦政府规划与自然需求结合区域，获取 小镇发展复合性红利 宏观来看，小镇的发展是未来落实国家一系列政策的黄金结合点，符合新时期我国经济 发展趋势的基本判断。经济新常态、新型城镇化战略、经济转型发展、供给侧结合性改革、 服务型城市、城乡融合发展、乡村振兴战略等政策的发展要求都可以在小镇落地。虽然未来
18、 中国经济发展面临着很大的不确定性，但有两个趋势是必然的：一是消费结构的升级，二是 中国产业结构的升级。这些趋势也为小镇发展带来确定性。 总结上文，由于小镇的政策驱动因素和政府对其角色的期待，小镇的区域特色明显。亿 翰产城认为，小镇企业未来应主要聚焦区域规划和区域城镇化结构性特征并存区域，获取小 镇发展复合性红利。这类区域目前主要集中在我国华东、华南等经济发达区域的一二线城市 周边，例如上海、杭州等城市周边区域。 小镇之道 . 小镇服务于城镇化 .，规划导向与自然发展复合 我国城镇化迈向都市圈 . 阶段，发展问题显著。 年我国城镇化率超 %，据反 映城镇化过程的“诺瑟姆曲线”推算，当城镇化率进
19、入 %-% 区间时，城镇化动力会从 数量驱动型转向结构分化型，城市群内的都市圈也将成为城镇化的“主角” 。在都市圈阶段基 础上，我国部分城市将从城市、都市圈向城市群发展，另一部分城市将从城市向都市圈发展。 城市群是新型城镇化主体形态，而都市圈是城镇化到城市群的中间阶段，世界顶级城市 群大都经历过城市间自由竞争、都市圈及产业集群形成、城市间协同发展的过程。成熟城市 群大多由若干分工明确、经济社会联系紧密的大中小城市连绵而成，且均以一个或几个大都 市圈为“硬核” ，例如纽约都市圈、芝加哥都市圈、日本三大都市圈（东京、大阪、名古屋） 、 伦敦都市圈以及巴黎都市圈等。和世界上成熟的城市群相比，中国的城
20、市群大多处于都市圈 的形成阶段。 目前中国已有上海、 深莞惠、 广佛肇、 苏锡常、 南京、 杭州、 北京、 天津、 成都、 长株潭、 重庆、 厦泉漳、青岛、武汉、郑州、西安、合肥、宁波、石家庄、济南、沈阳、哈尔滨、南昌、长 吉等 个人口超 万人的都市圈，在以核心城市辐射带动周边城市融合发展的中国区域 协调发展新模式中发挥着重要作用。 但在我国由大型城市的城镇化 . 向都市圈时代的城镇化 . 发展的过程中，受内外部 环境影响，城市在空间规划、产业规划、治理能力上都有了更高的要求，而现阶段的大城市 病在多个维度上对城市发展造成掣肘。特色小镇，因其在助力新型城镇化、产业转移、服务 型城市建设上的功能
21、，成为化解大城市病、支持城市发展的重要载体。把握特色小镇的角色 定位，有助于企业理解政府诉求，在获取、规划和运营项目上都能够有更明确的方向。 . 城市问题一：初级城镇化阶段的同心圆模式下， “大城市病”凸显 目前，中国都市圈发展属于初级城镇化阶段下的同心圆模式，城市布局趋向于“城市中 心 - 近郊新城 - 远郊乡村”同心圆结构。这造成了我国向都市圈阶段迈进的过程中，面临“大 城市病”隐患，具体表现为要素大进大出、资源浪费等特点。 例如，在同心圆模式下，由于居住和生产区域分离，通勤时间长，造成劳动力成本浪费、 产业难以集聚等。以成都、重庆为核心的都市圈为例，作为起步型都市圈，成渝城市群内的 核心
22、城市和周边地区的经济联系较弱，经济实力尚不足以影响稍远的周边地区，经济上较为 孤立。 年，成渝城市群的城市和经济首位度分别为 . 和 .，核心城市集中度超过 %，呈现出中心城市独大，其他中小城镇差距不断扩大的趋势。 解决方案： “核心城市 + 特色小镇”的都市圈发展模式 当核心城市人口集聚密度过高，规模集聚跨越收益曲线的拐点，反向抑制作用会出现并 快速增长，降低城市对人口的吸引力。此时，这些地区的一部分人口和产业逐步进入外溢扩 散阶段，外溢影响距离和梯度取决于核心城市的规模和经济能级以及地理条件、产业布局和 生态系统完整性，一般呈带状、圈状、网络状向外渐进扩散。特色小镇是衔接都市圈、城市 群的
23、平台，也是都市圈产业关系的纽结点，核心城市与特色小镇在亲缘上血脉相连，在文化 上地缘相近、文脉相连，因此也是核心城市产业转移的重要战略扩散地。 作为衔接都市圈产业关系的纽结点，特色小镇的发展因其可以将特色产业聚集，促使生 产要素高效率流动，大大降低都市圈的人口、产业以及各种流通要素的大进大出，并通过要 素协调以及资源导入，从根本上逆转同心圆模型下城乡二元问题，助力产业形态从强调产业 规模走向产业辐射聚合能力为主导的高端功能形态转换，空间形态走向都市圈多核心协调的 葡萄串结构。葡萄串结构下，有利于产业专业人才、专业企业集聚，进而构建区域产业升级、 创新发展，大大降低城市的治理成本。 成熟的葡萄串
24、结构，以东京都市圈为例。自 年代日本政府开始通过建立新城，改变 东京单一集中型的城市结构。以东京为核心，筑波科学城、千叶新城、多摩新城、港北新城 四大卫星城是大葡萄，周边小镇是小葡萄，地铁交通作为葡萄藤联动小镇与城市，在葡萄串 多核心模式下，实现指定人才和产业在特定区域的聚集，大大降低通勤成本，此外产业集聚 进一步降低日本产业企业设备、人员、材料等用料与周转成本，带来创新效应，是日本在很 多科技领域可实现全球领先的重要砝码。 怎么做？ 三种特色小镇对城市群的发展产生不同影响 以浙江省特色小镇分布和功能为例，在市场力量与行政力量的共同作用下，特色小镇在 城市群中的空间布局出现分异，产业修缮、生活
25、修补、生态修护等方面的功能也有所不同， 进而对城市群的发展产生不同影响。 从浙江省第一、第二批创建中的省级特色小镇来看，可以分为如下三类，分别位于城市 群中不同的区位： （） “中心”镇 : 位于中心城市（杭州、宁波、温州、金华、义乌等长三角区域中心城市） 或其他重要节点城市（绍兴、嘉兴、丽水等省级中心城市）内部，如杭州市上城区玉皇山南 基金小镇、宁波市鄞州四明金融小镇等。受制于地价，这类小镇通常位于城市中心亟待更新 的区域或新开发区域（如旧城中心、 产业园区等） ， 部分小镇以开发区、 科技园等为前身。同时， 城市已有的发展基础及强大的虹吸效应也使如杭州梦想小镇等“无中生有”类小镇的出现成
26、为可能。由于所在区域发展基础良好，此类特色小镇在培育伊始基本已具备较为完善的基础 设施。伴随着金融、信息、环保、健康等新兴业态的引入，小镇将成为中心城区集聚高端要 素的重要空间组团，进而实现城市的有机更新及产业升级。 （） “卫星”镇：位于中心城市以外、都市区范围之内的卫星镇，如湖州吴兴美妆小镇、 宁波智能汽车制造小镇等。由于临近市场的区位优势及低廉的生产成本， 时尚产业、 文旅产业、 高端制造业成为这类小镇的主导产业，可充分发挥产业集聚和溢出效应，补齐基础设施和公 共服务的短板，与城区形成呼应和互补。在推动当地支柱产业形成与发展的同时，带动相关 配套产业的发展，成果辐射周边乡镇。 （） “专
27、业”镇：位于发展带（或交通干线）沿线、中心都市区外的专业镇，这类小镇 依托当地得天独厚的自然资源优势及长期积累的产业基础而兴建，如诸暨市大唐镇袜艺小镇、 丽水市古堰画乡小镇等。历史经典产业、文旅产业、健康产业是这类小镇的主导产业。值得 注意的是，此类离广大农村最近的特色小镇通过地理空间的混合，在一定程度上模糊了城市 与乡村的边界，也模糊了城市发展与乡村发展的差异性，充分发挥了连接城乡发展、承接产 业转移、传递城市文明的重要作用。 在供给侧改革大背景下， “高质发展”和“创新发展”是时代主旋律，解决经济发展效 率问题、促进存量经济转型升级和抓未来新兴科技等是当前政府主要着力点。在众多城市在 迈向
28、“高速发展、创新发展、服务型政府”的过程中，都普遍面临以下难题：一是传统产业 转型升级难、二是城市对外招商引资难、三是打造新兴产业孵化难。在微观层面，对于大多 数城市的企业而言，则存在着品牌意识薄弱、产品缺乏竞争力、供应链不完整、科研创新人 才缺乏等问题。 解决方案：特色小镇与产业转型升级的互动机制 产业择优、协同机制，人才聚集技术创新机制，品牌效应消费扩大机制共同作用， 使得产业转型升级与特色小镇形成良性互动。 首先，产业择优、协同机制是基于比较优势原理的，本质是优胜劣汰，使特色小镇对当 地发展的产业进行择优选择，逐步淘汰落后的、不适合在本小镇进行发展的产业，集中力量 发展先进的、适时适地的
29、优势产业，逐渐形成特色小镇的特色产业。特色产业的发展带动特 色小镇的发展，促进产业的转型升级。 其次，特色小镇通过人才聚集技术创新机制，使各地从事不同产业的人才进行转移， 使得相同产业的人才聚集到同一个发展该产业的特色小镇中，增加产业的创新力量，提升产 业的创新和技术水平，促进小镇产业的转型升级。 最后，特色小镇效果的发生促进了品牌效应，品牌效应推动了消费的扩大，消费者慕名 而来，推动产品销量，使得品牌认可度和市场份额上升，提高小镇的知名度，促进产业的转 型升级。 并且，从良性互动的角度来看，特色小镇的发展可以促进产业的转型升级，反过来，产 业的转型升级也可以椎动特色小镇的发展。 怎么做？ 与
30、核心城市产业互补，精准定位产业引擎，及时调整 首先，对于大多数特色小镇，应主要聚焦于有自身优势的特色产业与大城市的产业形成 互补，甚至是围绕大城市形成若干不同分工的特色小镇，并以特色产业为引擎，通过延伸产 业链建立起产业聚集并形成 “产业本身 + 产业应用 + 产业服务” 的相关产业集聚区， 通过横向、 纵向产业链上的依赖进而建立起核心城市与特色小镇稳定的互利共生关系。 其次，特色小镇在确立产业引擎后，一般需要坚持产业定位。但是，如果发现产业引擎 是过时的、落后的甚至是有害的产业，则应该及时调整，以避免更大的损失。 . 城市问题二：城市高速发展下，传统产业转型升级难 案例 ：与北京金融产业互补
31、发展 房山区长沟镇北京基金小镇 房山区长沟镇围绕北京中心城区非首都功能疏解的时代背景打造的“北京基金小镇” ， 就是基于互补发展的产业定位，利用本地生态优势，着眼于承接首都金融功能外溢，促进北 京市金融产业布局优化、发展金融产业进而形成了金融产业集聚效应和完整的基金全产业链 发展模式。 案例 ：精准定位，及时转型 法国格拉斯香水小镇 法国格拉斯香水小镇最先是手工皮手套的生产地，因皮革对当地环境污染严重，小镇决 定进行产业转型。考量环境因素，小镇决定种植鲜花、生产香精和香水。随着香水产业的不 断做大，小镇再次做出决定，香水供货商开始从其他地方进口鲜花原材料，当地的鲜花生产 基地作为观赏、旅游使用
32、。这样的精准定位和转型不仅使格拉斯小镇成为全球的香水供应地， 还以香水为产业引擎开展绿色农业、休闲旅游等多种经营，形成了以香水和鲜花为核心的集 种植、生产、观光、体验为一体的大产业生态群，同时也壮大了格拉斯香水小镇的品牌。 . 城市问题三：服务型城市管理模式崛起，人力资本成为城市竞争力核心 年浙江省两会上， 政府工作报告提出建设“未来社区”这个新概念。同年，成 都市委书记也作了一个主题为“公园城市，未来之城”的成都规划报告。可见，随着我国的 城市化进入一个新的时期，中国的城市管理模式也在转型。 这种转型的动力来自于城市竞争模式的改变。城市的增长方式需要摆脱低成本高消耗的 粗放式增长，人力资本的
33、积累就成为城市竞争力的核心，而高素质人才都倾向于公共服务完 善的地区， 这就促使了城市将从 GDP 导向的竞争转向公共服务 （福利） 的竞争。这也是 “城市， 让生活更美好”理念的体现。 因此，兼顾经济繁荣、社会发展和生态平衡，以满足居民需求为核心，为城市中的不同 群体提供宜居的生活环境和公平的发展机会成为当下主流城市管理创新探索方向。 解决方案：特色小镇是“产城人文”于一体兼具城乡优点的“城市综合体” 根据 年 月发改委规划司官员讲话： “特色小镇的发展目的是以经济转型升级提 供空间集约高效、 产业高端细分的载体为主， 同时也为新型城乡建设与城乡融合发展提供生 产、生活、生态三生融合的空间，
34、产业、社区、文化、旅游功能四维一体的新支点。 ” 特色小镇在都市圈内的定位应该是一个特色鲜明、具有集聚效应的经济文化生活空间， 是生态与生产协调发展的集 “产城人文” 于一体兼具城乡优点的 “城市综合体” 。在这一定义下， 特色小镇表现出以产业链条为根基、资源禀赋为脉络、人口吸引为动能、生态和谐为表征的 特点，同时还要特别强调基础设施改造、服务完善的生活理念以及提升人居环境品质的生态 理念，强调以人为核心致力于实现产城融合和区域一体化格局的形成。从而做到吸引人才留 在小镇内。 如何做？ 案例 ：德清地理信息小镇该如何助力服务型城市建设 德清县如何承载地理信息小镇？ 快速建立起人才优势是获取核心
35、竞争力的要务。人才为 何而来？ 为升级的产业、宜居宜业的区域而来，归根到底是为城市品牌而来。 （）发展智慧城市建设，助力地理信息小镇融入杭州。德清县积极参与杭州未来科技城 联动发展，依托德清科技城打造德清智慧产业，不仅要成为移动支付王国，更需要将智慧城 市建设的方方面面渗入市民生活与旅游发展中，接轨杭州，达到国际化水平。杭州北区的德 清县基于地理信患技术产业可以融入杭州未来新经济，在助力小镇发展的同时，借势全面打 造智慧德清。 （）修补城市情感空间。对于县级市的德清来说，发展的挑战是对人才的持续吸引力。 拥有能抒发情怀的情感空间是城市环境的软实力，也是人才留下来的原因之一。人们希望感 知德清的
36、文化氛围和品味并在这第三场所中会友、消费。因此，德清通过选择对延续文脉的 街区进行更新，在武康县城不长的历史中挖掘些许风物并注入商业活力，打造休闲商业街区。 （）以幸福产业塑造德清城市品牌。幸福产业包括旅游、 文化、 体育、 健康、 养老等产业。 德清县内的莫干山景区承载了诸多幸福产业，县域内的其他几大景区也因而有大力发展幸福 产业的机遇。德清县域整体风貌的提升，也使其拥有更多契合幸福产业发展需要的空间， “幸 福德清 的品牌价值也将持续吸引人才。 案例 ：鑫创科技 科技城市模式引领发展，打造创新生态系统 （）深度整合全球创新资源，以科技驱动产业升级和区域发展 鑫创科技是中国新型城镇化建设的长
37、期实践者，是中国科技和城市智慧融合的有力推动 者，是中国领先的科技城市运营商。 鑫创科技以科技城市（IOD）模式引领业务发展，在英国、美国、爱尔兰、日本等全球 创新高地设立了海外创新中心，在京津冀、粤港澳大湾区、长江经济带、成渝城市群、中原 城市群等区域的核心城市布局了科技城市产品，构建了“海外创新中心 - 科技加速器 - 国内 科技城市载体”的全链条孵化体系。鑫创科技全面融入全球创新网络，加速聚合国际优质资 本和高端创新要素在国内载体空间加速、落地和成长，促进多方合作共赢。 （）打造创新创业生态系统，提供科技城市发展综合解决方案 鑫创科技提供科技城市规划 - 投资 - 建设 - 运营一体化服
38、务，具备强大的产业规划、产 业招商、产业投资和产业运营服务能力，为城市创新发展提供综合解决方案。通过“基金 + 基地 + 产业” 和 “园区 PPP” 两种开发模式， 鑫创科技着力打造创新引领、 产业集聚、 生态优美、 富有活力的科技城市生态系统，致力于成为全球科技城市融合发展的引领者。 郑州中原创客小镇是鑫创科技打造的标杆项目。被列为郑州市首批市级特色小镇、河南 省 A 类重点建设项目，已引入 IBM、Oracle、优客工场、小米等世界 强或独角兽企业， 聚焦人工智能、信息技术、D 打印等前沿科技，构建了特色鲜明、技术领先、配套完善的 创客生态系统，成为中原地区创新创业的新样板。 政府诉求从
39、土地为重转变为产业为重。长期以来，土地一直是城市运营中的主要对象， 也是政府财政收入的主要来源。但这一模式为城市发展所带来的弊端逐渐凸显。产业转型升 级和高质量发展，成为政府最关注的目标之一。其中，房地产产业化已受到中央高层重视， 年头国务院牵头对于融创、恒大、碧桂园等 TOP 企业进行了集中调研，其调研重点 不在于企业地产情况，而在于多元化业务发展情况。因此，新形势下的特色小镇运营体系可 以概括为：以产业为主导，以土地为基础，以各种产业项目、旅游项目和房产项目为重点的 全方位体系。 . 新型城镇化下，小镇运营思路的转变：房企借力小镇实现平台载体，延伸业务面 . 亿翰观点 可以说，特色小镇建设
40、是推进国家城镇化发展的重要战略之一，能够实现以人为核心的 城镇化要求，但从宏观来看目前我国特色小镇尽管数量众多但多数发展质量不高，提升空间 非常大，目前中国的城镇化率是 %，未来会达到 %，在这过程中必有一些品质小镇涌起， 一些落后小镇消亡。 . 政府诉求的转变：从土地为重转变为产业为重 传统招拍挂获地下，住宅产品投资回报率持续下降，小镇成为房企重要的升级发展业务 之一。而小镇土地获取成本通常较低，在持续运营之下，若项目盈利良好，则有望成为企业 新的利润增长点。一方面 ，企业通过运营小镇，获取长期稳定现金流，改善企业营收结构， 增加抗周期风险能力；另一方面，小镇产业运营为企业多元化经营提供了重
41、要平台，支撑企 业长期可持续发展。 . 房企发展路径的转变：小镇有望成为新的利润增长点 开发商打造小镇，不再是简单的建设任务，而是搭建一个平台，作为平台组织者，协调 平台上的三方角色 ： 产业方、政府方、资本方，小镇平台的最佳状态是满足四方（包括开发商） 的诉求，解决四方痛点，达成共赢。 其中， 政府的诉求在于重效率、 要成果， 帮助区域产业升级。因此， 看重小镇的实际成绩， 如产业产值、税收、带动就业等数据。开发商的诉求是打造标杆项目、打响小镇品牌、获取 规模化效益。金融机构的诉求是投资产业，获得产业投资收益。产业企业的诉求是获取产业 业务。 . 小镇角色转变：从甲方思维到平台思维 城镇化葡
42、萄串模型下，特色小镇的发展也基于产业、交通、服务型城市等因素，发展类 型逐步趋向于产业类小镇、通勤类小镇、产品型小镇这 类特定类型，并在某些具备发展潜 力的区域聚集分布，舒缓核心城市的功能紧张局面。 小镇之术 其中产业类小镇主要遵循产业发展逻辑，基于区域产业资源禀赋，聚焦科技型产业、消 费型产业等，形成产业集聚效应。产业类小镇位于大中城市近远郊，满足就业需求，主导产 业为制造、高科技、医疗、教育等，以产业、办公为主，搭配部分住宅，典型开发企业如碧 桂园和华夏幸福。一般来说，处在核心城市周边的人口密度相对较低、各类产业发展均衡、 有良好经济基础的小镇容易成为人口和产业转移承接地的首选，有很大的概
43、率成为以高新技 术产业或制造业为主导的特色小镇。 . 产业类小镇的打造模式 . 类型特征 案例 ：碧桂园科技小镇 在城镇化发展的第二阶段， 核心城市的人口及资源向周边扩散， 产业的外溢效应开始出现， 碧桂园抓住以产业为导向的发展机遇，布局一二线城市周边区域。 . 城市群周边模式片区开发 年 月潼湖科技小镇拿地开工，承接粤港澳的战略新兴产业转型趋势，依托惠州 雄厚电子信息产业基础， 打造世界级的物联网和智能控制产业基地， 签约了 多家科技企业， 有思科、深物联共同体等科技龙头企业，成为碧桂园第一个产城标杆项目。彼时，小镇成为 碧桂园产城业务的主力产品线，拥有联席会议等高级别资源支撑。这一时期，刚
44、好衔接了产 业和地产的“特色小镇”模式，以及华夏幸福的产业新城模式。 碧桂园自身具备远郊开发住宅大盘的经验，将居住功能为主的远郊大盘，升级为由产业 带动的远郊小镇；从客户匹配来看，碧桂园擅长于刚需杠杆型产品的开发，这均与科技小镇 相匹配，本质上顺应国家城镇化的发展趋势 基于碧桂园战略层面的发展视角，碧桂园主要目的在于享受产业发展机遇中带来的物业 升值而非勾地，物业开发建设（重资产）项目布局在一线周边及强二线中心城区及新区，进 行重资产开发，部分考虑可持有，目的在于区域熟化后，享受物业升值机会；高投入的产业 招商运营，是利用产业投资、资本招商、以股权合作绑定产业资源方等形式，带动产业招商。 0
45、亩 整体是为迎合政府主导的大城市功能疏解政策，形成枢纽作用，承接大城市非核心功能 的产业转移，满足二线城市企业规模扩张向一线城市周边靠拢的需求，依托城市边缘地区的 区位优势，降低企业拿地、配套及运营成本。 案例 ： 招商蛇口苏州金融小镇 另一个擅长片区开发的企业是招商蛇口。原招商蛇口作为一个蛇口工业区的开发主体， 自筹资金，独立开发、建设一个相对独立的城区，原招商地产则负责运营、管理工业园区， 两者深耕 年以后， 形成独有的 “前港 - 中区 - 后城” 蛇口模式。该模式首先依托于前港旅游、 免税贸易等经营活动，通过港口为区域带来物流，通过物流再产生信息流，指导区域产业园 区的生产。最后通过配
46、套产业园区的发展， 实现“后城”居住、 商业、 医疗、 教育等配套的完善， 形成区域港产城整体联动发展。 招商蛇口旗下的产业小镇中，与苏州高新区政府共同打造的苏州金融小镇已进入全面建 设期；与常熟市政府共同打造“城市会客厅”琴湖小镇，产业办公、高端医疗等业态都已锁 定相关产业资源，项目首批实现销售。 其中，苏州金融小镇为招商蛇口与苏州市政府合作建设项目，该项目引入蛇口模式，以 城市整体开发的理念为主导，做好小镇的整体规划和开发运营。规划建设小镇会客中心、金 融启航城、 信息智慧谷、 生物医疗城、 生态宜居城等五大功能区域， 配建绿色办公、 特色商业、 高端人才居所等载体，重点引入海内外技术专家
47、、极客和工程师、青年创业家、服务业金领 等四类高端人才，布局发展新一代信息技术、生物医疗器械、无边界创新等“+X”产业。 为苏州市“十三五”时期建成“具有国际竞争力的先进制造业基地、具有全球影响力的产业 科技创新高地”提供强大动力支撑，为落实江苏省“两聚一高”战略部署发挥积极引领作用。 集团产业支持和产业协同方面，苏州金融小镇依托招商局集团品牌、业务和渠道等优势， 为小镇引入各类标杆性金融创新机构和金融服务功能性总部。小镇承接招商局集团“三产一 科创” （产融结合、产城联动、产网融合和科技创新）创新转型布局，将小镇建设成为招商 局集团金融产业在长三角的发展基地和金融创新中心。 . 核心城市旧改
48、模式 旧改小镇，一般位于城市的核心区域或城市相对核心区域的老旧产房、老工业中心的改 造，面积大小不一，产业性非常强。比如一些自身携带 IP 的核心产业小镇虽小，其辐射范围、 支点作用、引领作用却很大。 对于我国核心一线城市来说，城市核心区域旧改，一般打造具有强产业资源属性的特色 小镇；相对核心区域，一般选择打造具有轻资产属性的文创、休闲小镇为主。比如上海宝山 区打造的泰迪活力小镇。 对于二线城市，一般选择在核心区域周边，打造以特色产业为主导的小镇。比如：杭州 云栖小镇、玉皇山南基金小镇。 对于三四线城市来说，一般较少有大规模的旧改市场，但是机会依然存在。比如企业可 以拿城市更新的概念去勾地。比
49、如：佳兆业的旧改模式。 政府方面，核心一二线城市寸土寸金，有区域翻新的需求，城市更新能够完善基础设施 配套、培养经济新动能、增加了政府财政税收；然而对于三线城市来讲，由于城郊外围的土 地可以出让，一般情况下，旧改的需求相对较小。开发商方面，核心一线土地的升值空间大， 在利益驱动下选择布局核心一二线城市。对于产业企业端：其本身需求与核心一二线城市比 较适配，产业企业发展需要高端人才，在核心一二线城市更易获得。 案例 ：泰迪活力小镇：宝山文化 + 科创产业的新地标 泰迪活力小镇项目总建筑面积 万平方米，总改建投资达 亿元，通过对老旧厂房装修 改建，将打造成集综合办公、商业、配套服务为一体的文化创意产业园区。 主要运行模式：通过政府引导、企业主导、多方合作，共建小镇“促进平台” ，通过城 市更新和文化引领的方式，加快建成特色鲜明的文化创意、休闲办公小镇。 特色产业发展：泰迪活力小镇利用现有建筑搭建创意产业发展平台，使得文化创意产业 与工业历史建筑保护相结合，建筑价值、历史价值、艺术价值和经济价值相结合。未来泰迪 活力小镇将成为宝山区庙行镇高颜值休闲办公新地标
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