1、1 视野 产业领域新机会 第五代城市 绿色未来 超越科技 从风险到韧性 视野 第 1 期 2020 产业环境科技 打造更为强盛、智能、 可持续发展的社会 城市可持续发展蓝图 本报告合作方： 23 视野 时间向前， 发展向新。 在新的时代 环境下， 中国经济和房地产市场 也必须适应新的现实。 地方政府在积极探索招商引资、 招贤纳士的新途径， 陈旧的方式 与方法难以满足科技发展日新月 异的时代要求。 必须另辟蹊径， 通过城市合作来实现增长， 确定 先天战略优势和主导优势产业， 胜过盲目追逐竞争激烈的热门产 业。 此外， 政府需要与产业领导者 对话， 除提供税收优惠之外， 还 应探索提高企业效率和利
2、润空间 的政策手段。 房地产不应仅仅被 视为增长点， 而应成为企业和社 区开展经济活动的平台。 建筑环境作为其他生态系统的平 台， 应当以技术为核心， 将科技元 素贯穿整个生命周期从设 计、 建造到运营维护， 再到改造、 停用。 借助数字虚拟技术， 规划 师、 建筑师、 设计师、 建筑业主及 运营商得以将项目及社区的设计 管理水平提升至前所未有的高 度， 有效提高效率、 减少运营疏 漏。 此外， 林林总总的海量数据 唾手可得， 并且能够多维度立体 呈现， 无论是消费者特征剖析、 社 媒发布的地理位置标记、 社会人 口统计数据、 土地使用权结构、 房屋所有权数据、 地图兴趣点数 据和基础设施承载
3、力。 而这些在 真实世界中是无法实现的。 世界各地城市容纳着全球55%的 人口， 承担着80%的经济活动， 资 源消耗量占全球三分之二， 温室 气体排放量超过七成。 作为现代 经济的主体及载体， 城市不会消 失， 因此城市建设需要采取更具 可持续性的方式； 不仅因为沉没 成本较高， 更考虑到当下的决定 前言 将对未来产生深远的影响。 我们 需要打造更健康、 更具韧性的城 市环境， 在社区蓬勃发展的同时 推动经济繁荣， 促进社会和谐。 第一太平戴维斯此次与美国绿色 建筑委员会 （USGBC） 、 皇家特许 测量师学会 （RICS） 和奥雅纳 （ARUP） 合作， 感谢各方从可持 续性、 健康、
4、设计、 施工及管理工 具、 城市韧性、 新基建等多个角 度分享行业先进理念及经验， 希 望为您带来参考价值。 强盛、智能、可持续城市发展蓝图 8 城市群 - 优势效应规模化 10 供应链 - 区域化与本地化重塑 12 产业 - 城市优势所在 16 第五代城市 - 宜居友善 18 营商环境 - 解决企业痛点 20 教育 - 产学研一体化变革 22 城市更新 - 重塑城中活力 24 旅游 - 内循环背景下的增长潜能 28 绿色建筑 - 从可选到必选项 32 超越建筑 - 以人为本的品质生活 34 从风险到韧性 - 适应性策略驱动城市发展 38 新基建 - 推动城市可持续发展 40 大数据 - 未来
5、的 “石油” 42 BIM - 超越设计 44 房地产科技 - 物业管理领域实践 46 数据中心 - 数字时代的基石 目录 主题速览 45 视野 产业 城市之基 环境 绿色未来 技术 发展驱动 062637 目录 产业 城市之基 城市之基 产业 文：第一太平戴维斯研究部 67 视野 中 国的经济、 人口结构以及就 业市场在过去20年中发生 了翻天覆地的变化。 国民生 产总值在2019年达到人民币99.1万亿 元， 是1999年 （9.1万亿人民币） 的十倍 有余， 其中第三产业占比从38.6%上升 至53.9%。 同期， 全国人口从12.6亿增 加到14亿， 劳动适龄人口增加了1.38 亿，
6、老龄人口增加了8,900万。 有4.11 亿人口迁入城市， 城镇化率从34.8%上 升到60.6%。 全国7.75亿劳动人口中， 城镇就业人口占比从20年前的31.4% 上升至57.1%， 国有企业占城镇就业 人口的比例从38.2%降至 （2018年 的） 13.2%。 推动中国从世界第七跃升至第二大经 济体的历史动力几乎已在过去20年中 发挥至极致， 未来数十年的增长需从 投资、 就业、 生产力和价值创造等方面 寻找新的驱动力。 新冠肺炎疫情带来了 巨大的经济冲击， 但机遇历来与挑战并 存。 我们可以借此机会思考过去的增长 模式， 调整发展重心及方针政策， 投资 新领域以驱动未来经济。 城市
7、群 优势效应规模化 人口密度 供应侧需求侧 集聚效应 经济更为集中； 企业与消费者距离更近 支持知识分享、 劳动力匹配及统筹； 促进资本累积 提振城市配套设施消费， 提高公共商品及服务 （如教育、 医疗等） 的配置效率 专业效应 规模经济生产效率更高 出口需求支撑下的对外竞争力； 需要产业升级 网络效应 流动性、 连通性确保生产 要素的分配效率 通过提高生产要素 （人力及资本） 分配效率， 提升全要素生产力 需要投资建设基础设施 89 视野 相邻城市间经济联动的优势效应已是有 目共睹。 空间距离越近， 供应商的区域聚 集效应越明显， 丰富产品线的同时亦可 有效降低成本。 公用基础设施及交通网
8、络成本可以分摊， 亦有更丰厚、 更多元的 人才储备可以共享， 无论企业还是员工 均是赢家。 不仅员工的专业技能得到提 升， 创新应用也能在各个经济领域得到 更迅速、 更广泛、 更便捷的推广 。 根据 “借用规模” 理论， 如加强城市间的 联系， 中等规模城市或有机会实现一般 较大城市才能达到的发展水平 （整体大 于各部分总和） ， 同时市场的集聚效应可 提升整体吸引力。 而根据 “集聚阴影” 理 论， 较大城市由于效率更高、 资源集聚 效应更加明显， 更易在城市间日益加剧 的竞争中占据上风， 恐限制较小城市的 增长空间。 综合两种理论可见， 加强城市 群内较小城市之间的联系与加强不同级 别城市
9、之间的联系同样重要。 但城市各 有定位与分工， 例如部分城市即以 “低成 本” 为王牌， 承接出于经济可行性考虑而 从较大城市迁出的公司和就业岗位； 亦 有城市选择以区域现有的规模产业为基 础进一步打造专业化和优势化， 降低产 业搬迁的几率。 这个超级城市群位于欧洲西北部， 跨越荷兰、 比利时、 法 国、 德国这四国， 覆盖阿姆斯特丹、 鹿特丹、 布鲁塞尔等 主要城市。 该城市群已形成以知识交流、 商业创新为核 心的互联互通的网络体系。 区内拥有多所欧洲顶级学 府， 包括代尔夫特理工大学、 阿姆斯特丹大学、 埃因霍 芬理工大学、 莱顿大学。 南加州超级城市群北起洛杉矶， 南至墨西哥的蒂华纳，
10、大 部分区域位于美国境内。 该城市群是美国最大的经济区 域之一， 以娱乐、 旅游、 科技、 汽车和金融为主导产业。 城市群 优势效应规模化 南加州 阿姆斯特丹布鲁塞尔里尔鲁尔 城市群的优势效应 国际案例 城市群总计 区域 京津冀城市群 成渝城市群 中原城市群 天北坡城市群 兰西城市群 珠三角城市群 辽中南城市群 海峡西岸城市群 晋中城市群 滇中城市群 三角城市群 哈城市群 江淮城市群 关中平原城市群 呼包鄂榆城市群 黔中城市群 江中游城市群 东半岛城市群 西北部湾城市 宁夏沿城市群 城镇化率 (%) 60.48 66.5 71.83 36.33 43.86 41.84 52.85 46.29
11、30.29 32.02 41.25 39.52 38.37 76.6 38.52 40.16 46.89 30.46 38.03 36.62 45.43 人口密度 (每平方公里) 463 772 546 402 450 166 318 556 773 330 427 625 312 70 50 222 94 185 299 215 340 经济密度 (百万 人民币每平方公里) 21.7 64.3 68.2 11.35 9.65 5.84 16.75 28.96 22.73 7.73 12.43 21.45 5.87 4.1 3.48 6.23 2.8 3.28 4.61 4.45 14.21
12、中国新型城镇化： 城市群特点及统计 来源： 国际交通论坛 圣贝纳迪诺 217,000 洛杉矶 3,999,800 安纳海姆 352,500 长滩 469,500 圣塔安娜 334,100 尔湾 277,500 圣地亚哥 1,419,500 丘拉维斯塔 270,500 蒂华纳 (墨西哥) 1,641,600 超级城市群总人口 25,774,700 河滨 327,700 来源： 国际交通论坛 安特卫普 比利时 1,394,000 布鲁塞尔 比利时 2,748,700 里尔 法国 2,787,000 科隆 德国 1,950,800 阿姆斯特丹 荷兰 1,539,300 鹿特丹 荷兰 1,436,60
13、0 超级城市群总人口 37,278,200 1011 视野 微笑曲线 上游下游 产业链位置 供应链 区域化与本地化重塑 11 十余年的全球化浪潮影响下， 供应链 及产业价值链条遍布世界各地， 力求 实现成本及效率最优化。 然而拉长的 供应链也更容易受到干扰。 近年来， 地缘政治风险加大、 劳动力成本上升、 自然灾害趋于频发， 同时技术革新发 展迅猛， 供应链的安全性和稳定性愈 发成为企业关注的焦点。 很多国家和 地区也日益重视自身产品、 技术和人 才的发展及自主性。 供应链的本地化和区域化趋势已经出 现。 企业产品研发制造向最终消费市 场靠近， 可以快速响应市场需求的变 化， 推出更具本土化和
14、定制化特色的 产品。 不过本地化并不意味着产业链 各个位置悉数集中于城市某一区域。 各个环节增加值和利润率各有不同， 城市间的发展阶段、 劳动力成本也有 差异， 通过组建区域化的供应链体 系， 贯穿 “微笑曲线” 中的各产业链位 置， 可为企业带来更加高效、 更具韧性 的解决方案。 中国是全球最大的新能源汽车市场， 占全球新能源汽车销量的比重超过 50%。 虽然新能源汽车仅占中国车市 的4.5%左右， 目前发展仍处于盈利探 索和充电网络等相关基础设施建设阶 段， 但新能源汽车发展关乎中国环保 发展以及智慧城市建设， 具有长期战略 意义。 工信部 新能源汽车产业规划 （2021-2025） 预计
15、2025年新能源汽 车销量将达600-700万辆， 占当年汽车 总销量的25%， 并将推动自动驾驶智能 网联汽车的商业化应用。 长三角是中国汽车整车及零部件产业 的主要分布区， 同时也是智能网联汽车 及自动驾驶领域的研发重地。 在新能 源汽车2019年销量前十的车企集团 中， 有四家总部位于长三角上汽、 吉利、 奇瑞、 江淮。 新兴车企蔚来、 威 马总部也落户长三角。 特斯拉在上海临 港的超级工厂已经开始交付， 预计将 在2020年底在中国全面实现下线车辆 国产化， 释放15万辆产能， 占其全球交 付量的30%。 其对市场格局带来冲击 的同时， 也会为下游消费市场及上游零 部件企业带来众多增量
16、机会。 全国四个以新能源汽车为主要发展方 向的国家创新型产业集群中有两个位 于长三角， 分别位于上海嘉定以及安徽 芜湖。 汽车是嘉定区的支柱产业， 2019 年嘉定区汽车工业增加值约占全市的 64%； 浦东则占约30%， 主要位于金桥 和临港。 除上海、 芜湖以外， 长三角内汽车产 业的重点承接区域还有南京、 苏州、 无 锡、 扬州、 宁波、 台州及合肥这七座城 市。 在特斯拉和蔚来的现有及潜在供应商 中， 约80%在长三角设有不同职能的 部门。 其中， 汽车研发设计以上海最为 集中， 而零配件供应更多集中于江浙， 如苏州、 宁波。 其中上海、 苏州和宁波 占比最高， 分别为34%、 17%和
17、12%。 宁波的规模以上汽车制造企业产值约 占浙江全省的48%， 2018年出让汽车 行业用地6,590亩 （4.4平方公里） ， 位 居全国首位。 车联网与智能化、 无人驾驶将引领行 业未来发展方向。 无论传统车企、 新能 源车新势力还是科技公司均积极争夺 市场份额。 在车联网领域， 上海有我国 首个智能网联汽车试点示范区， 无锡有 世界首个车联网城市级开放道路示范 样板。 随着 5G 技术加速推广 ， 汽车电 子零部件产业有望迎来新一轮技术革 新。 G G G G G G G G G G G G G E G A A A C C C C D C C C C C D F D D H H D D
18、 A B 部门 生产 研发 生产 研发 功能 内外饰 整车代工 内外饰系统 整车制造 动力电池总成 汽车电子 底盘 车身、内外饰 A B C D E F G H 承接产业转移的主要载体 （部分） 销售服务研发 设计品牌 制造 低 高 增加值 视野 合肥包河经济开发区 台州经济开发区 上海国际汽车城 常熟经济技术开发区 无锡惠经济开发区 芜湖高新技术产业开发区 南京溧水经济开发区 宁波杭州湾经济技术开发区 案例： 三角新能源汽车产业集群 供应链 区域化与本地化重塑 产业 城市优势所在 1213 视野 当某一区域相关产业的经济活动达 到临界规模， 便出现了产业集群。 自 此， 本地连接才开始对企业
19、业绩产生 实质性的影响， 相关领域企业及其他 机构的地方协作也才迎来重要的机 遇窗口。 产业集群可以是市场运作的自然产 物， 但也可以通过激励手段或地方政 策引导形成。 产业集群有助于提高生 产率， 助推企业发展。 另一方面， 企 业不断集聚、 发展而形成的优势叠 加效应又为产业集群的发展提供循 环动力。 集群中的企业不仅可以与专 业化供应商、 服务商、 相关产业厂商 和机构等互动互联， 也有大量的熟练 劳动力资源及配套基础设施可以共 享。 产业集群可以促进所在区域就业岗 位、 薪资、 企业、 创新等要素的加速 增长， 在提升区域经济竞争力方面扮 演着重要角色。 地方政府或有意模仿较大城市的发
20、 展模式， 抑或寻求发展高价值、 快增 长的高光产业 （如金融、 科技） ， 但 并不是所有城市都适合这一路径。 潜在的激烈竞争以及地方资源、 市场 规模、 产业引力甚至经济发展水平的 种种局限， 给企业的大量集聚设置 了重重阻碍。 相比盲目复制其他城市 的成功模式， 不如深入剖析自身既有 优势、 本地强势产业以及领军企业， 为其提供针对性的财政、 政策扶持 与基础设施支持， 打造具有本地特 色的产业集群。 随着营商环境朝着有利于特定产业 的方向演变， 相关产业将吸引更多企 业集聚。 地理位置的临近不仅加强 了物理连接， 也赋予企业以更深入的 市场视角、 更周密的研发计划、 更深 厚的专业人才
21、储备， 推进知识成果的 更快速转化， 最终升级成为创新中 心。 这并不代表城市的就业及增长应当 依赖单个产业， 也不意味着产业重心 应该维持不变。 随着贸易关系的推 进、 消费偏好的变化、 政策方向的调 整以及科学技术的发展， 特定产业 的增长前景也会随之改变。 地方政 府需要高瞻远瞩， 积极适应环境变 化同时支持地方战略产业， 将其发展 成为就业和经济繁荣的重要基石。 产业 城市优势所在 来源： 协力管理咨询公司、 第一太平戴维斯研究部 中国城市产业重心 北 京 广 州 上 海 深 圳 长 沙 成 都 重 庆 大 连 东 莞 佛 山 杭 州 江 门 南 京 宁 波 绍 兴 沈 阳 苏 州 天
22、 津 温 州 武 汉 扬 州 郑 州 珠 海 汽车 银行、 金融 生物技术 化学 通信 电子及电气设备 能源 工业机械及零件 信息技术 制造 医疗产品 金属 外包服务业 化工 医药 纺织 旅游 贸易 运输及物流 主要产业 次要产业 1415 视野 生命科学 国际案例 生命 科学 我们在旧金山、 波士顿、 剑桥等美国城 市以及英国剑桥都看到了创新产业的 集聚效应。 如今， 当高技术产业环境遇 上医疗保健领域的技术升级需求， 生命 科学领域真正迎来了转折点。 生命科学涵盖广泛的医学领域， 例如生 物技术、 医药、 生物医学技术、 生命系 统技术、 营养制品、 环境和生物医学设 备等等。 这一领域的
23、融资规模同样非常 可观。 过去五年中， 全球生命科学产业 的融资总额达到2.5万亿美元， 较此前 五年增加了111%。 技术是生命科学产业投资的主要影响 因素之一。 2019年全球数字医疗产业融 资达到220亿美元， 过去十年中平均每 两年翻一番。 无论是人工智能、 机器学 习， 还是数据驱动的健康解决方案， 软 件和硬件技术的潜力都为人类健康的 改善提供了新途径。 传统技术公司也捕捉到了这一增长势 头。 五年前， 谷歌通过收购DeepMind 进军健康市场， 探索人工智能技术在新 药开发方面的应用。 腾讯、 阿里巴巴等 企业也充分发挥平台优势， 大力开拓智 慧医疗、 在线问诊、 送药上门服务
24、等领 域的业务。 新冠肺炎疫情之后， 疫苗行业也将持 续增长。 过去五年 （2015-2019） 中， 全 球范围内约有50亿美元风投资本进入 疫苗研发领域， 比上一个五年高出 150%。 国际案例 全球生命科学领域前25个国家的融资总额， 2015-2019 美国 爱尔兰 瑞士 英国 中国 德国 加拿大 法国 印度 日本 澳大利亚 比利时 瑞典 意大利 荷兰 以色列 韩国 新加坡 巴西 西班牙 南非 丹麦 墨西哥 卢森堡 捷克 080 0%10%20%5%15%25% 其他风投资本风投资本占比 单位： 10亿美元 $1,353 生命科学产业的房地产元素 健康中国2030
25、 生命科学产业的兴起对房地产发展有所启示， 而生命科学本身也将成为一个特殊的房地产领域。 生命科学为投资组合多元 化提供了新的选择。 这一领域的投资将受益于创新产业的集聚效应以及政府、 高校和产业的三重螺旋合作， 继而实现特定 目标。 未来多数前沿研究将会在核心创新市场进行， 因为这里的环境和空间不仅能让研究人员产生社区归属感， 也能提供与风险 资本家、 企业家协作的机会。 生物技术公司和研究机构也会主动寻找经验丰富、 资金雄厚并能提供全方位一体化服务平台 的业主， 为关键设施的正常运行保驾护航。 从创业孵化器、 研发设施到大型总部， 生命科学产业的细分领域亦可实现投资多元化。 流入生命科学领
26、域的资本可以从一 个侧面反映未来房地产需求的走势。 美国在生命科学风险投资、 并购活动和私募股权投资等方面占主导地位。 过去五年 中， 美国占10亿美元以上国家融资总额的比例高达61%。 中国以1,020亿美元排在第五位， 其中风险投资230亿美元； 如按 风险投资占融资总额的比例， 则中国排名第二。 “健康中国2030” 是中国健康领域改革目标及计划的最新总体框架， 提出2030年实现若干具体目标， 其中与生命科学相关 的包括扩大健康产业规模， 实现全民健康覆盖、 健康服务质量和水平提升， 推进医保、 药品医疗器械流通体制改革。 来源： Pitchbook、 第一太平戴维斯研究部 宜居友善
27、来源： 城市土地学会、 第一太平戴维斯研究部 第五代城市 1617 视野 第五代城市 宜居友善 人类集群而居的原因有很多， 历经多 个世纪都鲜有变化。 到20世纪末， 世界进入了以金融资本 为标签的第四个城市时代。 这一特征 也反映在房地产行业大型金融业 租户集中入住核心地段的大型建筑。 资本的全球化在伦敦、 纽约、 东京、 上 海、 香港等世界顶级城市表现得尤为 明显。 从车水马龙、 成本高昂、 时常拥堵不 堪、 生存压力日益凸显的第四代城市 中， 兴起了以数字技术为特征的第五 代城市。 新冠肺炎疫情期防控期间， 创新技术推广应用的加速正是对第五 代城市 “技术主导” 的最佳印证。 有些人认
28、为数字城市会是一个以机器 为主导的反乌托邦社会。 当手持设备 能够随时随地无所不及， 人们的居 住、 工作和娱乐活动不再受到空间限 制时， 现实的生活体验和面对面的接 触就变得弥足珍贵。 充满活力的综合 街区既可制造偶然邂逅， 又有助于构 建成功的社会关系。 城市社区的社交 和经济价值不言而喻。 第五代智能城市的居民推崇 “共享” 理念， 无论是数据 （智能手机） 、 住房 （爱彼迎） 还是办公场所 （联合办公） 皆可共享。 他们精通各类高新科技， 在全球各地自由流动。 他们向往充满 活力、 氛围良好的优质城市社区， 能 吸引其 “扎推” 的城市也往往成为求 贤若渴的企业布局业务的首选。 人们
29、对 “居住-工作-玩乐-逗留-创 造” 五合一城市空间的偏好， 对房 地产及其投资吸引力产生了重要影 响。 例如， 向往繁闹、 便捷生活的年 轻一代会倾向于在市区寻租性价比 较高的住房。 这部分潜在需求带动 长租公寓投资升温。 新开发项目如能与城市的文化、 商 业及休闲设施实现连通， 将能实现 多方共赢， 利于效益最大化。 合理 且管理有善的城市复兴项目将可提 振本地经济， 推动社会与房产进一 步融合。 这将有助于吸引人口、 人 才及产业导入， 为当地居民以及有 意参与城区复兴的投资者创造重要 的价值和机遇。 一些城市虽然位置略显偏远， 但可 及性高、 布局合理、 配套完善， 对于 不堪大城市
30、高房价压力的年轻创意 人才富有吸引力。 这些城市规模虽 小， 但城市体验独具魅力， 其投资 潜力值得关注。 例如欧洲的都柏 林、 阿姆斯特丹、 斯德哥尔摩、 哥本 哈根等首都城市， 美国小城纳什维 尔、 夏洛特、 达勒姆， 澳洲的帕拉马 塔、 霍巴特， 以及英国的格拉斯哥 与曼彻斯特。 中国的这类城市也不 在少数， 例如杭州、 南京、 成都等二 线城市， 以及厦门、 桂林、 珠海、 三 亚等特色小城。 第五代城市的格局比较分散， 并且 具有多个中心。 正因为此， 房地产 投资者降低了对非核心市场的风险 评级。 新兴社区的多功能建筑可能 会比一些传统资产类别更具投资价 值。 中国部分城市宜居指数
31、， 2015年 杭州 上海 厦门 苏州 成都 珠海 大连 三亚 深圳 青岛 昆明 广州 南京 海口 宁波 无锡 重庆 福州 武汉 西安 长沙 合肥 南宁 南昌 温州 济南 郑州 哈尔滨 天津 东莞 北京 兰州 沈阳 太原 乌鲁木齐 石家庄 024135 农业时代 01. 第 一 代 城 市 小村镇为主， 一个中心城市 乡村大宅 工业时代 02. 第 二 代 城 市 接近原材料产地； 工厂城市 内城区出现新的廉租公寓 商业时代 03. 第 三 代 城 市 接近市场； 铁路小镇、 港口， 城市模型出现 新的郊区独立房屋 资本时代 04. 第 四 代 城 市 接近资本； 城市复兴 乡村大宅或内城区大
32、户公寓 数字时代 05. 第 五 代 城 市 接近人力资本； 城市去中心化 小城市的联排别墅以及办公空间 数字时代 来源： 世界银行、 第一太平戴维斯研究部 200620001020152007 200820020 91 93 8383 79 9191 96 90 84 7878 46 31 89 1819 视野 市场 成本增加 增长减缓 不确定性增加 知识产权 知识产权保护 研发能力 公平环境 市场准入限制 市场公平 仲裁偏见 一致性 政策透明度 政策连续一致 信息 数据安全 数据获得 营商环境 解决企业痛点 营商环境 解决企
33、业痛点 不同国籍、 行业和规模的企业在发展过 程中会面临一系列困难。 通过完善政策 制定和执行， 营造法治、 便利的营商环 境， 可以极大提升企业投资意愿。 近年 来， 多家智库和商会调查显示， 中国的 营商环境正持续改善， 为实现社会经济 高质量和可持续发展创造着良好条件。 降低人才引进门槛、 放宽购房限制、 降低 公司及个人所得税对企业入驻和人才落 户具有吸引力， 但只有创造有利于企业 成长壮大的营商环境， 才可以汇集更多 中国在获得信贷及纳税两项的排名相对 较低， 但在合同执行及获得电力两项的 排名尤为突出， 此外在施工许可证办理 流程方面也取得了显著改善。 中国在改善营商环境方面卓有成
34、效。 在 2015年， 中国政府推出新一批简政放权 改革举措， 打造公平、 规范、 便利的营商 环境。 之后， 实行全国统一的市场准入负 面清单制度， 并在2020年正式实施 外 商投资法 。 中国当前提出的 “双循环” 战 略， 旨在进一步发展壮大国内需求市场， 人才、 资金和项目， 为企业和人才带来良 性互动和长远发展的空间。 虽然某些政 策并不属于地方政府管辖范围， 但政府 与企业间保持沟通交流， 了解企业经营 所需， 保障企业发展， 对地区经济发展至 关重要。 世界银行 2020年营商环境报告 显示， 中国在190个国家中排名第31位， 相比 2014年的第96位明显上升。 中国的排名
35、 高于许多高收入经济体如法国、 意大利， 但也落后于一些中高收入经济体。 其中， 而外资对此带来的机遇乐见其成。 在金 融领域， 中国大幅度放宽金融市场准入， 吸引全球投资者投资中国金融市场； 鼓 励银行向中小型企业贷款， 解决企业融 资难题； 通过建立健全评价体系， 提高金 融机构风险识别能力； 创新违约风险处 置机制， 加快债务纠纷解决速度。 企业经营面临的共性难点 中国营商环境全球排名 营商环境 解决企业痛点 18 来源： 地方统计局、 第一太平戴维斯研究部 市场导向型 课程 资金及设施 平等合作 实习安置 成果可行性 发展 成熟技能 提供 解决方案 工作方法 产业期望 学术期望 1,2
36、0 1,00 80 60 40 20 0 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2021 视野 教育 产学研一体化变革 知识型经济 经济学家认为知识创造是经济增长的 主要驱动力， 因为知识可以从多方面提 升效率。 技能水平较高的员工更加自觉 自律， 生产力更高， 也能创造更多价值。 知识型经济的特征在于依赖技能精湛、 受过良好教育的技术型人才， 利用技术 进步和智力资本来摆脱物质消费的羁 绊， 使知识和数据成为经济发展的重要 根基。 人才培养对接产业需求 学术界与产业界达成合作， 可确保培训 计划既包含学术课程， 也包含技术培训 以及办公技能培训， 更好地服务于产业 需求。 高校应积极
37、为在校学生安排实习 机会， 积累工作经验、 培养专业技能。 产业协作 与产业的协作可为高校带来更多研究 资金， 此外还有广泛的合作机会， 如搭 建联合实验室， 聘请产业专家担任客座 教授， 为本校学生争取实习或就业机会 等。 与一次性合作相比， 高校多倾向于 长期合作， 如此可以缩短研究项目启动 前的谈判时间。 伦敦帝国理工学院拥有 教育 产学研一体化变革 高等教育和产业之间存在共生关系， 与新经济产业的关系尤为密切。 高校与科研机构往往走在基础创新前沿， 对吸引投 资、 增加出口等社会经济各领域都具有广泛的推动作用。 重视教育基础投资， 也是实现经济可持续发展的重要一环。 高等教育机构的毕业
38、生会进入各个产业领域， 高校的研究成果往往也会走向产业化， 落地为商业产品和服务。 而研究重 心以及新的研究课题也通常围绕产业关注点来确立。 500多个企业合作伙伴， 并专门制定了 合作流程来管理所有关系， 包括知识产 权和技术转让。 产业界可以利用高等教 育资源来减少早期研究支出， 同时获取 前沿研究成果。 目前， 高校的许多研究 成果也正是通过校企合作得到落地转 化。 坚守高校前沿 鉴于教育的非盈利性， 如果高校不积极 寻求产业合作， 则可能面临人才流失。 优秀师资的流失会对高校产生重要的 长期影响， 因为下一代人才的培养与高 校师资力量息息相关。 高校与产业的合 作不仅可以增加研究项目的
39、资金支持， 还有助于研究成果的落地转化， 这正是 高校、 学术界及其投资者喜闻乐见的。 开源与基础研究 学术研究受商业利益影响相对较小， 对 前沿和尖端领域的科学研究往往为商 业机构难以触及。 也正是因此， 学术研 究及会议欢迎企业参与， 后者也乐于资 助一些相关基础研究。 虽然短期内商业 价值或许无法实现， 但具有前瞻性的投 入会为其未来发展带来更多可能。 大学衍生企业、 早期风险投资及科技成 果转换中心 高校与科研机构的基础理论研究往往 可以较早发现具有商业价值的科技应 用， 并可通过大学科技成果转换中心， 以授权许可的模式交由初创企业和风 险资本落地。 与产业协作类似， 这一模 式也有利
40、于城市留住高等教育人才， 为 本地经济和社区发展带来活力， 避免在 与大城市的竞争中流失人才。 房地产启示 拉近高等院校与协作企业之间的地理 距离， 打造产学研紧密结合的研发中心 枢纽， 有利于持续吸引优势学术资源和 产业投资资本集聚。 最成功的国际案例 典范当属斯坦福大学与硅谷的结合。 在 国内， 多地政府也在积极搭建平台， 促 成产学研一体化。 例如， 同济大学与上 海嘉定区政府共同建设同济大学国家 大学科技园嘉定分园， 依托同济大学的 学科优势， 实现在新能源汽车、 智能制 造、 智能网络、 智能出行与智能网联、 智 慧医疗等产业领域的长足发展。 城市高校学生人数及占人口比重 学生人数
41、（万）占全市人口比重 广州南昌成都天津武汉济南西安哈尔滨郑州北京重庆上海南京昆明长沙 城市更新 重塑城中活力 城市更新的涵义十分丰富， 在更新形式 上主要包含重新开发、 整治改善以及干 预性较小的保护。 在项目实际操作过程 中， 往往会涉及多种更新形式的综合运 用， 对更新区域内现存建筑物及配套设 施的拆、 留、 改、 建背后， 都需要考虑到 项目与历史的联接， 以及更新后是否可 以满足服务对象对项目的期许。 同时， 由于城市更新一般涉及到政府、 居民、 房企等多方的沟通协商， 项目回报周期 往往较长， 这对房企的资金及项目开发 能力都提出了较高要求。 经过十多年的高速增长， 中国的城市建 设
42、和发展已步入全新阶段。 新建商品房 面积在2014年达到约10.7亿平方米的历 史峰值， 而全国城镇化率在2020年突 破了60%， 城市发展愈发向存量市场倾 斜。 现阶段多个一、 二线城市在总体规 划中限制了建设用地增量， 现有存量用 地的盘活与增效受到政府部门及市场 的日益关注。 城市更新不仅可以实现城 市核心地段的土地储备扩容， 其周边成 熟的商业服务、 市政交通等配套也为改 造后的市场表现提供了良好保障。 越来越多的开发商开始探索存量市场 的开发机会。 在百强上市房企中， 约有 47%的企业涉足城市更新领域。 若把目 光聚焦到前五十强上市房企， 这一比例 更是达到了61% 。 除开发商
43、外， 物业服 务企业同样积极参与其中。 2020年， 国 务院办公厅正式发布了 关于全面推进 城镇老旧小区改造工作的指导意见 ， 对老旧小区城市更新过程中涉及到的 组织结构、 资金分配、 责任落实等提出 了具体的政策支持。 年内全国计划开工 改造老旧小区3.9万个， 涉及居民近700 万户。 除约30亿平方米的住宅面积外， 其配套的社区改造及物业服务都有望 为物业管理企业带来规模庞大的业务 增量。 城市更新在北、 上、 广 、 深等先行城市 经历了大拆大建、 拆改留、 留改拆等多 个阶段后， 逐步步入了 “深水区” 。 从项 目推进层面来看， 建筑及土地规划的审 批及政策支持是推进项目的先决条
44、件； 资金导入、 策划设计、 建设运营甚至建 筑保护层面等一系列技术性问题还需 逐个击破。 对于成功参与现有更新项目 的房企， 除了经济效益外， 项目本身及 带给周边社区的附加值亦有助于提升 企业品牌形象。 伴随经济、 社会生活的发展， 历史建筑 特有的文化、 遗产价值愈发得到社会重 视。 城市发展过程中形成的特有景观及 建筑饱含城市记忆和历史见证。 在城市 建设开发过程中， 这些历史建筑所承载 的文化价值可以为项目带来特殊的人 文气息。 如何保留或在允许的情况下对 步入暮年的建筑进行用途改造， 使其焕 发新的生命， 达到经济价值及社会价值 的完美结合， 亦是对开发主体提出的新 的挑战。 城市
45、更新 重塑城中活力 2223 视野 22 留拆 改建 历史保护 建筑 完整或特殊 历史价值 部分修复 保护性工程 结构稳定性 加固 综合 环境治理 水电气 管网改造 建筑物 本体改造 建筑物空间 重新规划 安全设施 提升 综合环境 整治 建设医疗养 老幼托等 设施 结构简陋 原始功能 不具备/过时 生活 设施不足 建筑结构 不满足新的 需求 存在安全 隐患 具有 历史价值 目前处于 空置状态 土地 极具价值 按规划实施 用地 统一规划 收为 土地储备 居民动迁 安置 纳入水电 气管网 灾害防治 整体拆除 地块 动线规划 复建 历史建筑物 新增 功能性建筑 周边环境 脏乱 具有 纪念意义 文化传
46、播 载体 环境较差 具有 教育意义 存在 安全隐患 缺乏基本 生活设施 社区管理 难度较大 具有 纪念意义 较高的 艺术价值 工业遗存 城中村 棚户区 历史文化 街区 老旧商业 办公 文化遗迹 老旧小区 违章建筑 拆迁地块 闲置土地 未利用 土地 主体 现状 更新方式 历史建筑 已遭破坏 中国旅游市场 主要数据 2019年 国内旅客 60亿人次 945元 境内旅游收入 人民币 5.7万亿 人均旅游支出 （境内） 出境游客 1.5亿人次 24 旅游 内循环背景下的增长潜能 文化 云南大理喜洲镇的 “喜林苑” 客栈原为 一座白族传统风格的建筑， 始建于1948 年。 翻新后的酒店充分保留了对当地文
47、 化、 历史的尊重， 成为酒店业可持续理 念的标杆。 中国拥有丰富悠久的文化历 史， 少数民族聚居地众多， 即便地处偏 远亦可凭借文化特色来打造体验。 浙江 的莫干山正是凭借历史文化底蕴、 山间 蜿蜒小道以及秀丽风景吸引着大批游 客。 莫干山在上个世纪即已是避暑胜 地， 当时的很多旅馆和别墅如今仍可循 迹， 为如今旅游产业的发展奠定了良好 基础。 包括 “裸心” 在内的品牌利用传统 的施工技术和建筑设计， 建造了充分融 合当地历史文化特色的酒店与度假村。 短途游 疫情爆发之后， 中国各地出行行程大为 缩短。 尤其是在隔离措施放松的初期阶 段， 出行意愿低迷， 跨省几乎已是出行 的极限。 这使得
48、短途游进一步升温， 尤 其是在大都市周边的卫星城镇。 在大湾 区、 长三角等一体化战略推进地区， 区 一如巴黎迪士尼乐园之于欧洲市场。 引 进大型主题公园不仅有助于国内大城 市提升旅游吸引力， 亦能显著增加地方 旅游收入以及财政税收。 展望 中国旅游业未来会怎样？ 2020年中国经 济开始迈向 “以国内大循环为主体、 国 内国际双循环相互促进” 的新发展格 局， 将旅游业向偏远地区导入， 正是推 进 “内循环” 的有效举措。 国民 “出境游” 每年都会造成大量资金流出以 2018年为例， 中国出境游支出总额达到 2,770亿美元， 几乎是排名第二的美国 的两倍。 如果能将这笔支出导向国内， 尤
49、其是向贫穷地区转移， 应可实现很多 行业所不能及的脱贫效果。 中国发展的伟大愿景拥有丰富的自然 和文化资产作为支撑。 随着新趋势出 现、 可支配收入增加、 基础设施改善， 国 内游市场将继续增长， 如何利用这一趋 势将之与脱贫攻坚对接融合， 是值得探 索的重要课题。 如何提升游客吸引力？ 间交通的发展为出行提供了更多便利， 有效刺激了本地消费。 由于出行得到保 障， 一些特色网红酒店也成为周边省市 游客的打卡胜地， 例如于采石坑内建成 的自然生态酒店上海佘山世贸深 坑酒店、 靠近两大联合国教科文组织世 界遗产的青城山六善酒店， 还有由老糖 厂改造而成的桂林阳朔糖舍酒店。 这类 酒店可以为城市远郊地带的中小型旅 游板块积攒人气， 继而带动地方经济。 在此基础上深度挖掘区域特色， 有望打 造富有体验感的一日游或周末短途游 产品。 主题公园/体验式旅游 2016年开园的上海迪士尼乐园是中国 内地的首家迪士尼主题乐园， 它的到来 在国内掀起了一股 “主题乐园风” ， 包括 珠海狮门娱乐天地 （2019年开业） 、 北京 环球影城 （2021年） 、 上海乐
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