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【研报】房地产服务行业年度策略：物业管理星辰大海砥砺前行-20201215（35页）.pdf

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【研报】房地产服务行业年度策略：物业管理星辰大海砥砺前行-20201215（35页）.pdf

1、 1 / 35 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2020 年 12 月 15 日行业研究证券研究报告房地产服务房地产服务行业年度策略行业年度策略物业管理物业管理：星辰大海星辰大海，砥砺前行砥砺前行投资要点投资要点群雄逐鹿群雄逐鹿，分化成必然，分化成必然：截止至 2020 年 12 月上旬，年内港股主板共有 14 起物管企业 IPO。年内新上市物管企业质地明显好于往年，单笔 IPO 平均融资额达 45.5 亿港元，远超 2019 年的 12.8 亿港元。在巨头纷纷上市之后，物管行业市场竞争加剧难免，叠加 8 家企业于四季度集中上市对于市场资金的分流，港股物管板块近期出现较大回

2、调，但碧桂园服务、永升生活服务等龙头企业股价表现显著好于同业。整合不止整合不止，市场化拓展能力、社区增值服务将成胜负手，市场化拓展能力、社区增值服务将成胜负手：根据中指院，2019 年中国物业管理行业在管总面积为 239 亿平方米，我们预计基础物业服务市场空间超 4000 亿元，碧桂园服务作为行业龙头市占率不足 1.5%，市场整合空间巨大。展望未来，物业管理行业市场容量预计进一步扩大，我们认为龙头企业将进一步受益于关联房企的物管项目“馈赠”，但当投资者日趋重视盈利质量之时，市场化拓展能力更加弥足珍贵，除了住宅物管项目之外，非住宅业态、城市服务等领域正在成为市场焦点。基于私

3、域流量的社区增值服务建立在优质的基础物业服务之上，是改变单盘盈利能力的决胜因素。选股逻辑选股逻辑：1、物管行业马太效应明显，应从头部物管企业中优选标的；2、市场化拓展能力将是胜负手，我们看好在优势区域持续深耕的品牌物管企业，以及通过并购或自建团队在经营业态和经营区域上持续取得突破的公司；3、物管板块以住宅物管企业为主，但最近一年多家商场、商写物管业态公司上市，且显现出更强的经营壁垒和盈利能力，细分赛道龙头值得关注；4、社区增值服务是板块三大业务中最具想象空间的，得社区增值服务者得高交易估值；5、人的因素在“吃管理”的物管企业中尤为重要，优先选择人才培养体系完善、股权激励计

4、划充分的物管企业。投资投资结论：结论：我们认为物业管理板块“必需+成长”的属性十分稀缺，将持续获得市场资金的青睐，但板块分化已在所难免。我们更偏好中大型物管上市企业（市值100 亿港元），并建议投资者优先关注业绩高增长（不依赖于并购）、市场化拓展能力强悍、社区增值服务扎实、经营差异化明显、人员激励完善的领先物管企业。重点关注的标的包括：碧桂园服务、永升生活服务、金科服务、华润万象生活、卓越商企服务。风险提示：风险提示：并购市场拥挤导致部分公司并购进展低于预期、政策监管或宏观风险导致商品房销售低于预期进而影响物管市场增量、市场竞争激励或导致市场化拓展利润率低于预期、人力

5、成本上涨导致盈利能力下滑、社区增值服务推进不及预期、城市服务等新业务开展不及预期。投资评级领先大市-A 首次一年一年行业行业表现表现资料来源：贝格数据相关报告房地产服务：物业管理：勇担社区防疫使命， “最后一公里”价值彰显 2020-02-14 -2% -1% 0% 1% 2% 3% 4% 2019!-12 房地产服务沪深300 行业年度策略 / 35 请务必阅读正文之后的免责条款部分内容目录内容目录一、板块表现复盘一、板块表现复盘 . 5 （一）单边上涨的终点，板块分化的起点 . 5 1、单边上涨（2019 年2020 年 7 月） . 5 2、巨头登陆，走势分化（202

6、0 年 8 月至今） . 5 （二）归因分析 . 6 1、百强物管企业加速登陆资本市场，供给极速扩大 . 6 （1）加速资本化，IPO 数量、融资额均创历年之最： . 6 （2）板块效应增强，优质供给不再稀缺： . 7 2、群雄逐鹿，物管行业市场竞争或加剧 . 8 3、业绩基数高，估值或下行 . 10 4、地产行业面临的政策调控压力 . 11 （1） “三条红线” . 11 二、行业趋势解析二、行业趋势解析 . 12 （一）市场整合的大逻辑不变 . 12 1、 “大行业、小公司” ，市场整合空间大 . 12 2、龙头物管企业成长确定性高 . 13 （二）依托关联地产开发商仍将是短期扩大经营规模

7、的最有效方式 . 13 1、头部物管企业持续受益于关联房企的强势市场地位 . 13 2、增长之余，盈利质量日趋成为关注点 . 15 （三）第三方外拓空间巨大 . 16 1、住宅物管市场化拓展空间充裕 . 16 （1）流入招投标市场的新盘物管项目管理面积测算： . 16 （2）进入业委会阶段的存量物管项目管理面积测算： . 17 （3）住宅物管项目的市场化竞争最终是物管企业产品力与品牌力的竞争 . 19 2、非住宅业态尚处蓝海 . 20 3、物管企业进军城市服务，拓宽边界 . 21 （四）政策向好，社区增值服务大有可为 . 23 1、政策向好 . 23 2、私域流量的需求挖掘 . 23 （五）科

8、技赋能，物管行业正在向技术密集型行业转型 . 24 三、选股逻辑三、选股逻辑 . 25 （一）马太效应尽显，龙头优中选优 . 25 （二）市场化拓展的时代已经来临 . 26 1、优势区域深耕： . 27 2、业态与经营区域的突破： . 27 （三）差异化的故事有人听 . 28 （四）至关重要的社区增值服务 . 28 （五）人才培养体系与人才激励计划 . 30 1、人才培养体系： . 30 2、人才激励计划： . 30 四、投资结论四、投资结论 . 31 五、风险提示五、风险提示 . 32 （一）并购市场拥挤或导致物管企业并购不顺利或并购估值超预期 . 32 nMpQnNsPvMoPtMpOnQ

9、nQqO7NaObRpNmMpNnNeRmNpNkPqRzRbRrQqNvPnQtNxNtRsN 行业年度策略 / 35 请务必阅读正文之后的免责条款部分（二）政策监管或宏观风险导致房企商品房销售低于预期 . 32 （三）市场竞争日趋激烈，或压低第三方外拓项目盈利水平 . 32 （四）人力成本上涨导致物管企业盈利能力下降 . 32 （五）社区增值服务推进不及预期 . 33 （六）城市服务等新业务开展不及预期 . 33 图表目录图表目录图 1：2019 年部分重点企业涨跌幅 . 5 图 2：2020 前 7 月重点物管企业涨跌幅 . 5 图 3：今年 8 月以来港股物管企业涨跌幅（仅考虑早于

10、 2020 年 8 月上市的公司） . 6 图 4：2018-2020 年物管企业 IPO 统计 . 7 图 5：部分重点物管企业业绩同比增速趋势 . 10 图 6：受新冠疫情、政策调控等综合影响，今年前 10 月房地产开发投资累计增速放缓至 6.3% . 11 图 7：受新冠疫情、政策调控等综合影响，今年前 10 月商品房竣工面积累计同比倒退 9.2% . 11 图 8：中国物业管理行业在管总面积（2015-2024E） . 12 图 9：中国商品房销售面积（2015-2019） . 12 图 10：百强企业管理面积均值、项目均值、市场份额 . 13 图 11：中大型上市物管企业储备面积与在

11、管面积 . 13 图 12：中大型上市物管企业储备在管比 . 13 图 13：房地产行业 CR100 快速提升 . 14 图 14：部分大型、中型房企销售面积趋势（2017-2020.11） . 14 图 15：部分物管上市企业关联方在管面积增长趋势 . 15 图 16：部分物管上市企业关联方在管面积比例 . 15 图 17：部分中大型物管上市企业非业主增值服务收入占比 . 15 图 18：部分中大型物管上市企业非业主增值服务毛利占比 . 15 图 19：部分中大型物管上市企业关联交易实现的营业收入 . 16 图 20：部分中大型物管上市企业关联交易实现的营业收入占比 . 16 图 21：住宅

12、商品房销售面积平稳增长 . 17 图 22：2019 年百强企业在管项目二手房售价、租金与周边项目均价比较 . 19 图 23：2000-2019 年全国部分非住宅领域累计竣工面积 . 20 图 24：18-19 年百强企业住宅和非住宅的管理面积占比 . 20 图 25：2019 年百强企业分物业种类物业费平均值 . 20 图 26：分业态在管总面积（2014-2024）. 21 图 27：分业态物管服务总收益（2014-2024） . 21 图 28：万科物业城市空间整合服务体系 . 22 图 29：保利物业“镇兴中国”管理模式 . 22 图 30：重点关注物管上市企业的基础物业管理服务算数

13、平均毛利率为 22.8% . 24 图 31：碧桂园服务自主研发 4 款清洁机器人 . 25 图 32：绿城服务将城市“健康码“”与园区“员工码” 、社区“业主码”二码合一，实现在健康安全前提下的快速通行 . 25 图 33：TOP10 物管企业在管项目面积均值远超百强平均水平 . 26 图 34：TOP10 物管企业合同储备项目面积均值是百强企业 12 倍 . 26 图 35：重点物管企业在管面积增长趋势 . 26 图 36：重点物管企业合约面积增长趋势 . 26 行业年度策略 / 35 请务必阅读正文之后的免责条款部分图 37：重点物管企业营业收入增长趋势 . 26 图 38：重点物管

14、企业毛利增长趋势 . 26 图 39：金科服务、绿城服务优势区域在管面积变化趋势 . 27 图 40：金科服务、绿城服务优势区域在管面积占比及同比变化 . 27 图 41：商场、商写等物管业态较住宅物管毛利率更高 . 28 图 42：社区增值服务毛利额/基础物管毛利额 . 29 图 43：重点物管上市企业社区增值服务营业收入占比 . 29 图 44：重点物管上市企业社区增值服务毛利额比例 . 29 图 45：重点物管上市企业单位面积社区增值服务收入 . 30 图 46：重点物管上市企业单位面积社区增值服务毛利润 . 30 图 47：永升生活服务员工培训计划 . 30 图 48：永升生活服务“永

15、动力”三年晋升计划 . 30 图 49：港股物业管理板块估值表（市值100 亿港元） . 32 表 1：2020 年上市物管企业（数据截止至 2020 年 12 月 11 日） . 6 表 2：中指院物管企业 20 强上市情况（数据截止至 2020 年 12 月 15 日） . 8 表 3：近期大型物管 IPO 募资投向（注：数据截止至 2020 年 12 月 11 日） . 9 表 4：部分物管企业配售情况（数据截止至 2020 年 12 月 12 日） . 9 表 5：物管并购市场估值走高 . 9 表 6：部分重点物管企业业绩同比增速趋势 . 10 表 7：地产融资新规“三条红线” . 11 表 8：房地产公司监管分类 . 11 表 9：融创服务非业主增值服务 . 16 表 10：流入招投标市场的住宅新盘面积测算 . 17 表 11：流入招投标市场的住宅存量盘面积测算 . 18 表 12：关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见 .

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