1、请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 Table_MainInfo 公司研究/房地产/房地产 证券研究报告 特发服务特发服务（300917）公司研究报告公司研究报告 2020 年 12 月 20 日 Table_InvestInfo 投资评级 优于大市 优于大市 首次首次 覆盖覆盖 Table_StockInfo 发行价发行价及及数量数量 Table_ReportInfo 发行价格（元） 18.78 发行数量（百万股） 25 股本结构股本结构 Table_AuthorInfo 总股本（百万股） 100 流通 A 股（百万股） 0 B 股/H 股（百万股） 0/0 园区服务标杆，园区服务标杆，
2、多元业态拓展多元业态拓展 Table_Summary 投资要点：投资要点： 立足大厂合立足大厂合作，拓展多作，拓展多元业态元业态。特发服务致力于成为中国高端综合服务运营 商。近年来，公司在提供物业管理服务的同时，还陆续拓展了政务服务、资 产经营等业务。2016 年混改完成后，先后中标阿里巴巴、深圳大疆科技、华 为、中国移动、腾讯、蚂蚁金服等大厂项目。服务业态涵盖园区物业、公共 物业、商业物业、住宅物业等。公司高管团队具备多年物业相关经验，多维 特发物业或集团老员工。管理层和核心孤单通过银坤投资持有发行后上市公 司 11.25%的股份，激励就位，有利于保障团队稳定，助力公司长期发展。 行业行业市
3、场化市场化空间充足空间充足，产业园区未来可期，产业园区未来可期。公司主要业务收入贡献和利润贡 献来自园区业务。目前我国已有国家级高新技术园区 168 个，主要分布在经 济较为发达地区。 高新区企业总收入 2010-2015 年收入年复合增速 21.15%， 2020-2017 年利润年复合增速 17.68%。 从存量和增量看， 园区服务均存在扩 大市场化和综合服务水平提升的中长期需求。 此外， 百强企业中 2019 年涉足 产业园区物业的数量占比仅为 54.51%，大幅低于住宅物业、办公物业、商业 物业，竞争相对较弱，特发服务具备先发优势。 经营成效经营成效和竞争实力和竞争实力分析。分析。1）
4、基本盘稳定，计费面积和单价稳健上升基本盘稳定，计费面积和单价稳健上升。2017 年至 2020 年 6 月底，公司加权平均计费面积从 1494 万平方米提升至 2146 万平方米，平均计费单价从 2.23 元/平方米/月提升至 3.11 元/平方米/月。2） 政务服务发展迅速政务服务发展迅速， 成为新的利润增长点成为新的利润增长点。 公司积极拓展政务服务业务， 2017 年至 2020 年 6 月底，服务项目数量从 37 个增加到 102 个，服务内容从政务 服务大厅审批业务扩展到配套的信息化产品服务及档案管理等方面，毛利贡 献 2020H1 提升至 14.2%。3）增值服务收入波动大，业务模
5、式尚不完善。）增值服务收入波动大，业务模式尚不完善。受 到疫情和华为系对于小型整改需求下降的影响，公司增值服务收入历史波动 大，2018 年后开始呈现出下降趋势。4）储备项目较少，成长的确定性较弱。）储备项目较少，成长的确定性较弱。 截至 2020 年 6 月末，公司已签约未交付部分共 60.4 万平方米，园区物业仅 1 个，住宅物业 3 个。但是，IPO 之后公司手头现金充裕有望加强竞标和市 场化收并购。5）毛利率毛利率虽然虽然短期平稳，短期平稳，但但长期受制于长期受制于竞争格局竞争格局和和人工成本人工成本。 人工成本占主营业务成本比重达到 65%以上，公司各项目所在地员工工资随 社会平均工
6、资水平提升而提升，成本存在刚性上涨压力。收入端因为市场竞 争激烈平均计费单价承压，毛利率空间有限。 盈利预测与估值盈利预测与估值。预计公司 2020-2022 年归母净利润分别为 90 百万元、115 百万元、136 百万元，同比增长 38.0%、27.7%、17.8%。给于公司 2020 年 30-35 倍 PE，对应合理价值区间 27.00-31.50 元。我们给予公司优于大市的 评级。风险提示。风险提示。公司新项目拓展不及预期、人力成本不断上涨、专业人才 稀缺。 主要财务数据及预测主要财务数据及预测 Table_FinanceInfo 2018 2019 2020E 2021E 2022
7、E 营业收入(百万元) 699 891 1003 1230 1509 (+/-)YoY(%) 37.7% 27.5% 12.5% 22.6% 22.7% 净利润(百万元) 52 65 90 115 136 (+/-)YoY(%) 48.9% 26.1% 38.0% 27.7% 17.8% 全面摊薄 EPS(元) 0.52 0.65 0.90 1.15 1.36 毛利率(%) 21.1% 18.6% 20.6% 19.9% 19.4% 净资产收益率(%) 28.4% 25.7% 11.1% 12.4% 12.7% 资料来源：公司年报（2018-2019） ，海通证券研究所 备注：净利润为归属母公
8、司所有者的净利润 公司研究特发服务（300917）2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 目目 录录 1. 特发物业：源于深圳，服务中国 . 6 1.1 发展历程 . 6 1.2 股权结构 . 7 1.3 募投项目 . 7 1.4 高管团队 . 8 2. 精准判断快速拓展，三大业务方向齐发力 . 8 2.1 业务简介 . 8 2.2 主营业务 . 9 2.2.1 综合物业管理服务 . 9 2.2.2 政务服务业务 . 10 2.2.3 增值服务 . 11 2.3 传统业务融合新技术 . 11 2.4 市场拓展模式和盈利模式 . 11 3. 行业市场化空间充足，产业园区未来可期 . 13 3
9、.1 行业规模稳步扩大，市场集中度持续提升 . 13 3.2 园区物业市场化步伐不断加速 . 13 3.3 国内主要竞争对手 . 15 4. 经营成效分析 . 16 4.1 项目面积和毛利率分析 . 16 4.1.1 物业计费面积稳定增长，毛利率小幅下降 . 16 4.1.2 储备项目 . 18 4.2 合同到期情况及续约率 . 19 4.3 主营业务收入结构分析 . 20 4.3.1 综合物业管理收入增长稳定，主要收入来源园区物业 . 21 4.3.2 大力发展政务服务，城市数量、服务内容双线拓宽 . 22 4.3.3 增值服务收入波动大，业务模式有待完善 . 22 4.4 主营成本分析及毛
10、利率分析 . 23 4.4.1 人工成本占比 65%以上，且人均薪酬持续上升 . 23 4.4.2 毛利保持增长，毛利率相对稳健 . 24 5. 盈利预测与估值：预计 2020-2022 年 EPS 各 0.90、1.15、1.38 元 . 25 6. 风险提示 . 28 财务报表分析和预测 . 29 rQoRqQmRuNpOrOqRrMnQoQaQcM7NpNmMsQmMeRrQoMjMpNoP6MpOqMMYnNsPvPnQoQ 公司研究特发服务（300917）3 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 图目录图目录 图 1 特发服务发展历程. 6 图 2 IPO 前股权结构 . 7 图
11、3 公司整体服务生态. 9 图 4 华为全球总部物业服务项目 . 10 图 5 阿里巴巴全球总部物业服务项目 . 10 图 6 经营模式 . 12 图 7 主营收入分类占比. 13 图 8 包干制综合物业管理服务收入按业态占比 . 13 图 9 物业服务百强企业物管规模和市场占有率情况 . 13 图 10 2018-2019 年百强企业住宅和非住宅业态占比 . 14 图 11 2019 年不同业态的百强企业数量占比 . 14 图 12 2019 年百强企业各业态物业费收缴率情况 . 14 图 13 2019 年百强企业各业态平均物业费（元/平方米/月） . 14 图 14 公司在管项目及面积情
12、况 . 16 图 15 公司不同业态平均计费单价（元/平方米/月） . 17 图 16 公司园区物业计费单价（元/平方米/月） . 17 图 17 公司住宅、公共物业平均计费单价（元/平方米/月） . 17 图 18 公司商业物业计费单价（元/平方米/月） . 17 图 19 公司项目加权平均计费面积及同比增速 . 18 图 20 公司平均计费单价及毛利率 . 18 图 21 公司不同类型物业项目毛利率 . 18 图 22 公司物业管理项目合同签订期限 . 19 图 23 公司合同续约情况. 19 图 24 公司期末到期日的项目情况 . 19 图 25 公司主营业务收入. 21 图 26 公司
13、主营业务收入构成 . 21 图 27 公司综合物业管理服务收入 . 21 图 28 公司综合物业管理服务收入结构 . 21 图 29 公司包干制物业服务收入结构 . 21 图 30 公司政务服务收入及项目数 . 22 公司研究特发服务（300917）4 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 图 31 公司增值服务收入. 23 图 32 公司增值服务收入结构 . 23 图 33 公司主营业务成本构成按成本类型 . 23 图 34 公司人工成本、人数及人均薪酬 . 24 图 35 公司主营业务毛利. 24 图 36 公司主营业务毛利构成 . 24 图 37 公司物业管理服务、政务服务、整体毛利率
14、 . 25 图 38 公司增值服务毛利率 . 25 公司研究特发服务（300917）5 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 表目录表目录 表 1 公司本次发行前后主要股东持股情况 . 7 表 2 本次发行募集资金用途 . 8 表 3 公司核心管理团队及背景 . 8 表 4 园区物业服务内容. 10 表 5 增值服务内容 . 11 表 6 高新区名录 . 14 表 7 同业经营数据对比. 15 表 8 公司已签约未交付物业项目 . 18 表 9 公司 2020 年末前到期项目续签情况 . 20 表 10 公司综合物业管理服务收入预测（百万元、个、万平方米） . 25 表 11 公司分业务收入
15、预测（百万元） . 26 表 12 公司损益表预测（百万元） . 27 表 13 A 股市场可比物业股（股价为 2020 年 12 月 17 日收盘价） . 28 公司研究特发服务（300917）6 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 1. 特发物业特发物业：源于深圳源于深圳，服务中国服务中国 1.1 发展历程发展历程 特发服务股份有限公司成立于 1993 年，公司发展经历初创、布局拓展和业务突破 三大阶段。 初创阶段：初创阶段：1993 年，特发物业管理有限公司正式成立。1999 年公司首次为华为总 部提供物业管理服务，拉开了与华为公司多年合作历程的帷幕。2002 年公司先后承担 华为行
16、政总部等四个不同功能及类型物业的管理， 开启了拓展大型高科技园区物业管理 市场的发展道路。 布局拓展阶段：布局拓展阶段：2003 年，成立杭州分公司，是为外拓的第一站。2005 年，先后成 立北京分公司和上海分公司。2008 年，成立廊坊分公司。2009 年， “特发物业”荣获 国家物业管理一级资质。2011 年和 2012 年分别成立了成都分公司和武汉分公司，拓展 了西南地区业务和华中地区业务。 业务突破阶段：业务突破阶段：2015 年，公司成立政府政务服务外包专业化公司深圳特发政 务服务有限公司，是全国第一家政府公共政务服务企业。同年 12 月，特发物业公司顺 利签约混合所有制改革暨增资扩
17、股协议。2016 年至今，公司混改完成后，先后中标阿 里巴巴、深圳大疆科技、华为、中国移动、腾讯、蚂蚁金服等公司的项目。2018 年公 司发布园区类、商写类、住宅类项目三大服务标准，并以此标准实现扩张。进入 2019 年，公司将创新技术融入传统业务，推进信息化建设项目与物业管理智能化升级。 特发服务一直以综合设施管理服务为核心业务， 致力于成为中国高端综合服务运营 商。服务内容包括综合设施管理、空间管理、安全保障、环境管理、高端接待、会议服 务等，管理项目覆盖高新科技园区、甲级高档写字楼、大型住宅小区等多种类型。近年 来，公司在提供物业管理服务的同时，还陆续拓展了政务服务、资产经营等业务，设立
18、 了特发楼宇、特发政务、特发商务、特发资产经营等子公司。凭借优质的服务质量，与 主要客户建立了长期、稳定的服务关系。公司相关业务已从珠三角经济圈辐射至国内的 环渤海经济圈、长三角经济圈、西南经济圈、华中经济圈等以及海外的非洲等地。 2014 年和 2015 年公司荣登 “中国物业服务百强企业”榜，2015 年荣获“中国园 区物业服务优秀企业”称号，2017 年再次荣膺“中国物业服务百强企业” ，排名 39 位， 2018 年公司首次亮相第二届国际物业管理产业博览会，品牌效应持续扩大。 图图1 特发服务发展历程特发服务发展历程 资料来源：特发服务公司官网，海通证券研究所 公司研究特发服务（300
19、917）7 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 1.2 股权股权结构结构 公司 IPO 前总股本为 7500 万股，此次发行 2500 万份 A 股股份，占发行后总股本 的比例为 25%。公司控制人为深圳市国资委，深圳市国资委直接持有特发集团 43.30% 股权，通过深投控间接持有特发集团 19.49%股权，深圳市国资委合计持有本公司控股 股东特发集团 62.79%股权。公司控股股东特发集团发行前、后通过直接和间接的方式 持有上市公司 65%、48.76%的股份。南通三建为公司于 2015 年实施混合所有制改革引 入的战略投资者，发行前、后持有上市公司 20%、15%的股份。银坤投资系特发
20、股份管 理层和核心骨干持股平台，发行前、后持有上市公司 15%、11.25%的股份。我们认为， 公司通过员工持股实现利益共享，有利于保障团队稳定和公司长期发展。 图图2 IPO 前股权结构前股权结构 资料来源：特发服务创业板首次公开发行股票招股说明书（注册稿） ，海通证券研究所 表表 1 公公司本司本次发行前后次发行前后主要股东持股情况主要股东持股情况 股东名称股东名称 本次本次发行发行前股本结构前股本结构 本次发行后股本结构本次发行后股本结构 持股数（万股）持股数（万股） 持股比例（持股比例（% %） 持股数（万股）持股数（万股） 持股比例（持股比例（% %） 特发集团 4777.5 63.
21、70 4777.5 47.78 南通三建 1500 20.00 1500 15.00 银坤投资 1125 15.00 1125 11.25 特发投资 97.5 1.30 97.5 0.98 社会公众 - 0 2500 25.00 合计 7500 100.00 10000 100.00 资料来源：特发服务创业板首次公开发行股票招股说明书（注册稿） ，海通证券研究所 1.3 募投项目募投项目 公司公开发行新股 2500 万股人民币普通股。此次发行募集资金扣除发行费用后， 将投资于物业管理市场拓展项目、信息化建设项目、人力资源建设项目、物业管理智能 化升级和节能改造项目和补充流动资金项目，总投资金额
22、为 34519.77 万元。若实际募 集资金不能满足上述全部项目投资需要，资金缺口由公司自筹解决。 公司研究特发服务（300917）8 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 表表 2 本次发行募集资金用途本次发行募集资金用途 项目名称项目名称 投资金额（万元）投资金额（万元） 物业管理市场拓展项目 19323.79 信息化建设项目 5008.50 人力资源建设项目 4548.00 物业管理智能化升级和节能改造项目 3689.48 补充流动资金 1950.00 合计 34519.77 资料来源：特发服务创业板首次公开发行股票招股说明书（注册稿） ，海通证券研究所 1.4 高管团队高管团队 公司
23、高管团队具备多年物业相关经验，职业经历丰富，且多为特发物业或集团老员 工。我们认为，多年稳定的公司管理层有利于未来长期发展。 表表 3 公司核心管理团队及背景公司核心管理团队及背景 姓名姓名 职务职务 性别性别 出生年份出生年份 学历和职称学历和职称 职业经职业经历历 陈宝杰 董事长、董事会秘书 男 1967 本科 曾任特发集团董事会秘书、职工董事，特发信息股份有限公司副总经 理，深圳市特发地产有限公司总经理；2017.12-2018.10，任特发物 业董事长；2018.10 至今任公司董事长、董事会秘书。 崔平 董事、总经理 男 1971 本科， 注册物业 管理师 曾任特发物业华为项目管理总
24、监，2010.3-2016.3，任特发物业副总 经理；2016.3-2018.10，任特发物业董事兼总经理；2018.10 至今任 公司董事兼总经理。 周初新 董事 男 1961 本科， 注册物业 管理师 曾任深圳市特发物业管理有限公司经营部经理、总经理助理兼办公室 主任、副总经理；2010.12-2014.12,任特发物业管理部经理兼市场发 展部经理；2015.1-2016.2，任特发物业工会主席兼市场发展部经理； 2016.3-2018.10, 任特发物业董事兼副总经理；2018.10 至今，任公 司职工代表董事、工会主席 施晖 董事 男 1970 硕士， 高级经济 师 曾任江苏南通三建集
25、团有限公司董事、副总裁，江苏南通三建集团有 限公司副董事长、副总裁，特发物业董事；现任南通三建控股有限公 司副董事长，江苏南通三建集团股份有限公司副董事长、总经理； 2018.10 至今任公司董事。 吴锐楷 董事 男 1971 硕士， 高级人力 资源管理师 曾任特力集团人力资源部经理、董事会秘书处主任，特发物业董事， 现任市特发集团经营管理部部长，特发信息监事，特发服务董事。 王捷 董事 男 1978 硕士 曾任深圳市特发地产有限公司董事会秘书、特发投资监事，现任特发 地产副总经理，2018.10 至今任公司董事 张建军 独立董事 男 1964 博士 2001-2006，在深圳大学经济学院任职
26、院长、教授；2007 年至今在 深圳大学会计与财务研究所任职所长、教授。现任深圳大学会计与财 务研究所所长、 教授， 兼任深圳市飞荣达科技股份有限公司独立董事、 深圳市捷顺科技实业股份有限公司独立董事、佛山市燃气集团股份有 限公司独立董事、深圳农村商业银行股份有限公司独立董事、欣旺达 电子股份有限公司独立董事、 深圳市汇创达科技股份有限公司独立董 事；2019.4 至今任公司独立董事。 廖森林 独立董事 男 1981 博士 曾任广东圣方律师事务所律师， 北京市中伦 （深圳） 律师事务所律师， 上海市锦天城（深圳）律师事务所律师，现任广东科技学院管理系讲 师，广东海埠律师事务所合伙人，特发服务独
27、立董事。 曹阳 独立董事 男 1965 专科，经济师， 工程师 曾任深圳市物业管理研究所所长、 深圳市物业管理协会常务副会长兼 秘书长。现任深圳中深南方物业管理研究院有限公司执行董事、深圳 市物业管理行业协会会长、玉禾田环境发展集团股份有限公司独立董 事和深圳市新一佳彩福商场有限公司董事，2019.4 至今任公司独立 董事。 资料来源：特发服务创业板首次公开发行股票招股说明书（注册稿） ，海通证券研究所 2. 精准判断快速拓展，三大业务方向齐发力精准判断快速拓展，三大业务方向齐发力 2.1 业务简介业务简介 公司研究特发服务（300917）9 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 特发服务的主营业务包括综合物业管理服务业务、政务服务业务、增值服务业务三 大方向。公司愿景是成为中国高端综合服务运营商。特发服务以综合物业管理服务为中 心，凭借对市场与行业的发展动向，以及对客户需求的精准判断，快速拓展政务服务、 商务服务和资产经营等领域。截至 2020H1，政务服务业务已经成为公司新的利润增长 点。 图图3 公司整体服务生态公司整体服务生态 资料来源：特发服务创业板首次
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