1、目目 录录 CONTENT 0101 0202 0303 0404 物流地产行业发展环境 物流地产行业发展现状 物流地产龙头企业分析 行业投资风险与发展趋势 物流地产行业发展环境物流地产行业发展环境 1.1 物流地产概念界定及特征 1.2 物流地产发展政策环境分析 1.3 物流地产发展社会环境分析 1.4 新冠疫情对行业的影响分析 0101 物流地产是由美国普洛斯（Prologis）公司率先提出并实践的，开始于上世纪80年代，至今为止已有将近40年的历史。普洛斯对物流 地产的解释是：根据客户的需求，选择合适的地点，建设、运营与管理专用物流设施，并且采用本地与全球的专业技能开发物流配送设施， 与
2、客户（比如制造商、零售商、物流公司等）建立密切的合作关系，为其在合适的时间与合适的地点，提供合适的现代物流设施和专业的 物业管理服务，实现货物从供应地向接收地的流通。 物流地产是工业地产的细分领域，也是传统物流仓储功能和服务的延伸业态。 物流地产与工业物流地产与工业地产地产 物流地产依托土地资源和基础设施，物流地产的资产形成包含选址、建设、出租 等环节，最终实现物流与不动产的结合，因此物流地产属于工业地产的范畴。 物流地产与物流仓储物流地产与物流仓储 物流地产不仅仅局限于传统意义上的物流仓储，是在经济全球化与供应链一体化 背景下的仓储，是在现代物流系统中以满足供应链上下游的需求为目的，在特定
3、的有形或无形的场所、运用现代技术对物品的进出、库存、分拣、包装、配送及 其信息进行有效的计划、执行和控制的物流活动。 工业地产 物流地产 物流仓储 资料来源：前瞻产业研究院整理 1.1 物流地产概念界定及特征 物流地产的具体承载设施包含物流园区（核心载体）、物流仓库、配送中心、分拨中心等，主要特征包括具备一定的土地规模，对交通条 件要求较高，大量集中于交通枢纽节点，并且与周边区域的产业基础息息相关。 具备一定的土地规模 物流地产的主要功能在于货物的 仓储和流转，因此需要有一定的 空间规模才能够满足流通的要求。 对交通条件要求较高 物流地产主要服务于企业的货物 仓储物流，因此，在地理位置属 性上
4、物流地产对于交通设施的依 赖性非常强，依靠航空、铁路、 高速公路、港口等交通基础设施 实现货物的快速流转。 与周边产业基础息息相关 物流地产的发展依靠周边区域的 产业基础支撑。作为物流设施， 物流地产服务于生产企业的原材 料和产成品的仓配需求、零售企 业最后一公里之前的商品储运等。 因此，物流地产能够辐射的区域 货物供应或需求规模决定了物流 地产的发展空间；同时，产业结 构的类型也会对物流设施提出不 同的要求，比如冷链、易燃、危 险品等特殊产品对物流服务有特 殊的要求。 物流地产的主要特征物流地产的主要特征 资料来源：前瞻产业研究院整理 1.1 物流地产概念界定及特征 时间时间政策名称政策名称
5、 2012.12 2013.102013-2020 2016.07“+” 2014.102014-2020 2017.08 2018.01 2018.052018 2018.06 2018.12 2019.03 2020.05 2020.08 目前国内对于物流地产相关的政策规划主要聚焦在仓储设施建设方面，围绕仓储行业发展水平难以满足日益增长的需求这一矛盾，让国 内仓储行业走上更为规范、快速的发展道路，为行业发展营造较好的政策环境。 其中国家物流枢纽布局和建设规划对国家物流枢纽建设类型、建设规模、发展目标等方面提出了具体的发展目标，有利于整合存 量物流基础设施资源，提高物流整体运行效率和现代化水
6、平，进一步推动物流地产的发展提升。 截止到截止到20202020年底中国物流地产相关年底中国物流地产相关发展政策发展政策汇总汇总 20020 年：起步建年：起步建 设阶段设阶段 到2020年建设30个左右辐射带动能力较强、现代化运作水平 较高、互联衔接紧密的国家物流枢纽 20225 年：加速建年：加速建 设阶段设阶段 到2025年布局建设150个左右国家物流枢纽 2026202620352035 年：综合提年：综合提 升阶段升阶段 基本形成与现代化经济体系相适应的国家物流枢纽网络 20192019- -20352035年中国年中国国家物流枢纽建设国家
7、物流枢纽建设规划目标规划目标 资料来源：前瞻产业研究院整理 1.2 物流地产发展政策环境分析 居民消费水平升级居民消费水平升级 居民消费水平加速攀升：居民消费水平加速攀升：根据SIF（苏宁金融研究院）对全国居民 实物消费、服务类消费、消费升级业态、苏宁消费升级等指标体系 的综合分析后提出的消费升级指数情况，国内居民消费升级综合指 数从2013年的0.341上升至2019年的0.378，年均增速约1.73%，反 映出我国居民消费水平加速攀升，消费需求巨大。 社会消费品零售社会消费品零售总额高速增长：总额高速增长：2010-2019年中国社会消费品零售 总额年均复合增速超过10%，2020年1-1
8、1月中国社会消费品零售总 额达到35.14万亿元，物流地产的基础设施作为零售供应链的中的 重要一环，在提升零售企业物流配送效率，提升消费体验方面有着 重要作用，零售市场的高速增长进一步促进物流地产的发展提升。 2015-2020年中国快递业务量规模年均复合增速超过20%，国内电 商的爆发式增长，推动了物流行业的迅猛发展，作为配套设施的 物流地产也随之快速发展。 电电商快递快速崛起商快递快速崛起 物流地产作为物流基础设施，是物流供应链的重要环节，在提升零售企业物流配送效率，提升消费体验方面有着重要作用。随着居民 消费升级和零售电商的兴起，消费市场在传统仓储服务的基础上，对物流地产其他方面的要求不
9、断提高，促进物流产品、服务模式、技术 水平等发展升级，推动着物流地产行业的进步。 20152015- -20202020年中国快递年中国快递业务业务量量变化趋势图（单位：亿件，变化趋势图（单位：亿件，% %） 206.7 312.8 400.6 507.1 635.2 741.0 48.0% 51.4% 28.0% 26.6% 25.3% 30.5% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 100 200 300 400 500 600 700 800 2015年2016年2017年2018年2019年2020年1-11月 业务量（亿件）增长率（%） 资料来源：SIF 国家统
10、计局 前瞻产业研究院整理 1.3 物流地产发展社会环境分析 2020年的新冠病毒疫情对物流地产行业发展的影响主要体现在以下几个方面： A B 隔离政策隔离政策促使电促使电商商渗透率提升渗透率提升，进一步促进行业需求增长进一步促进行业需求增长 根据国家统计局数据，2020年1-11月中国社会消费品零售总额达到35.14万亿元，同比下降6.3%； 而同期的国内快递业务量规模同比增长30.5%，快递业务收入同比增长11.7%。疫情期间的隔离措施 促使传统零售品牌全渠道进一步打开，促进电商渗透率的提升和电商仓储需求的增长，带动物流 地产市场的进一步发展。 物流服务效率面临考验物流服务效率面临考验，传统
11、物流地产企业面临转型升级传统物流地产企业面临转型升级 疫情期间的物流服务效率面临挑战，使得在运营效率上有明显优势的高标仓得到行业的广泛关注， 而大量提供基础仓储服务的传统物流地产商业务运营面临挑战，疫情对行业的物流服务升级起到 一定程度的促进作用，行业将迎来新一轮变革。 资料来源：前瞻产业研究院整理 1.4 新冠疫情对行业的影响分析 物流地产行业发展物流地产行业发展现状现状 2.1 物流地产行业发展历程 2.2 物流地产的产业链体系 2.3 物流地产行业供需现状 2.4 物流地产开发运营模式 2.5 物流地产行业竞争格局 2.6 物流地产行业发展问题 0202 2001年中国加入WTO后，大量
12、外资企业进入中国，提出“物流地产”概念的普洛斯于2003年进入中国开始“圈地运动”，同时将仓储 物流设施的国际标准带入国内，至此国内物流地产的发展拉开序幕。 中国物流地产行业发展历程中国物流地产行业发展历程 起步起步发展阶段（发展阶段（20032003- -20072007） 普洛斯的到来拉开了外资开发商进军中国的 序幕，“物流地产”概念逐渐在中国传播开 来。 2003年普洛斯成立上海办事处 2005年丰树进入中国市场 2006年盖世理成立中国分公司 高速发展阶段（高速发展阶段（20082008- -20132013） 嘉民、安博等外资开发商加快中国布局，宇 培、易商、宝湾等国内开发商也在迅速
13、崛 起。 2008年GIC收购普洛斯亚洲业务 2009年中投集团入股嘉民 2011年安博并购原ProLogis 优化调整阶段（优化调整阶段（20142014至今）至今） 万科、平安等国内房地产和金融企业也开始 涉足这一领域，参与主体众多，市场火热， 2014年万科与黑市达成合作 2015年平安宣布进军物流地产 2016年宇培集团在香港上市 2017年普洛斯私有化成功 2020年中国物流地产REITs开始试点 资料来源：前瞻产业研究院整理 2.1 物流地产行业发展历程 国内物流地产行业产业链上游的参与者是资源的提供方，包括土地资源提供方，建材、设备的供应商等；产业链中游环节主体是物流 地产开发企
14、业，主要包括专业物流地产企业、传统房地产企业、零售企业、电商企业、金融机构、物流企业等；产业链下游是物流地产的 客户，包括第三方物流企业、电商企业、制造业企业、零售企业等。 上上 游游 中中 游游 下下 游游 设备、设备、建材供应商建材供应商土地资源提供土地资源提供方（方（政府、地产商等）政府、地产商等） 专业物流地产企业专业物流地产企业 制造企业制造企业零售企业零售企业电商企业电商企业物流物流企业企业 金融机构金融机构 传统房地产企业传统房地产企业 电商企业电商企业零售企业零售企业 物流企业物流企业 普洛斯、普洛斯、宇培、 嘉民、丰树、易商红木等 中中 国国 物物 流流 地地 产产 行行 业
15、业 产产 业业 链链 传化、顺丰、圆 通、中通、韵达等 平安不动产、厚朴、 淡马锡和华平资本等 万科、绿地、华夏幸 福、碧桂园、宝能等 百联集团、东百集团 等 阿里、京东、苏宁等 资料来源：前瞻产业研究院整理 2.2 物流地产的产业链体系 市场规模 从物流保管费用规模来看，近几年基于国内物流行业的稳健增长，拉动物流仓储费用逐年提升。2010-2019年物流保管费用保持持续增长态 势，到2019年中国物流保管费用达到5.0万亿元，同比增长7.4%，占物流行业总费用规模的34%；从仓储固定资产投资完成额增速来看，2012- 2016年保持高增长趋势，但从2017年开始国内仓储固定资产投资完成额下降
16、明显，2020年有所回升但仍低于2016年以前水平。 整体来看，近几年国内仓储行业固定资产投资大幅收缩，但市场规模依旧保持增长态势，反映出国内物流地产行业从反映出国内物流地产行业从增量市场高速发增量市场高速发 展展转向存量市场转型升级的发展阶段。转向存量市场转型升级的发展阶段。 20102010- -20192019年中国物流年中国物流保管费用保管费用走势情况（单位：万亿元，走势情况（单位：万亿元，% %） 2.0 2.4 2.9 3.3 3.6 3.73.7 3.9 4.6 5.020.5% 22.6% 11.9% 8.9% 7.0% 1.6% 1.3% 6.7% 13.8% 7.4% 0.
17、0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 物流保管费用（万亿）同比增长（%） 20122012- -20202020年年中国仓储业固定资产投资完成额同比增长情况（单位：中国仓储业固定资产投资完成额同比增长情况（单位：% %） 28.0% 32.7% 22.4% 28.3% 5.5% -0.4% -1.3% -7.7% 9.0% -10.0% -5.0% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 2
18、0.0% 25.0% 30.0% 35.0% 资料来源：中国物流与采购联合会 国家统计局 前瞻产业研究院整理 2.3 物流地产行业供需现状 基础设施供应进一步增长基础设施供应进一步增长 根据物联云仓统计数据显示，截至2019年底，全国通用仓库总面积超3亿平方米，由于适应性较强、利用率较高，中国通用仓库规模 也在不断的扩大；截至2020年11月末，全国通用仓库总面积超3.21亿，比2019年底增加0.21亿平方米，仓库资源覆盖32个省份，227个 城市，7407个园区。 20192019- -20202020年中国通用仓库总面积情况（单位：亿平方米）年中国通用仓库总面积情况（单位：亿平方米） 供
19、给现状 3 3.21 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 2019年底2020年11月底 资料来源：物联云仓 前瞻产业研究院整理 2.3 物流地产行业供需现状 市场需求 2019年中国仓储业务量指数平均水平为56%，较2018年上升3.5个百分点，显示出2019年全年仓储行业业务总量呈现稳中有升的态势， 业务量增速强劲。 2020年除受新冠疫情影响，国内仓储市场发展受阻，但自3月份开始，仓储市场迅速恢复至50%荣枯线以上水平，2020年12月，仓储业 务量指数为54.4%，保持在扩张区间，反映出仓储业务需求在上月高速增长的基础上，依旧保持旺盛的态势。 基于国内以内循环为主的双循环发
20、展格局以及未来新冠病毒疫情将逐渐得到控制的预期，预计2021年国内仓储市场需求将保持增长态 势，将进一步促进物流地产行业发展。 20192019- -20202020年中国仓储业务量指数变化情况（单位：年中国仓储业务量指数变化情况（单位：% %） 资料来源：中国物流信息中心 前瞻产业研究院整理 1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月 20192019年年60.260.241.541.566.066.057.657.656.956.956.056.050.750.758.858.857.557.550.750
21、.759.859.858.158.1 20202020年年49.649.630.030.060.160.156.156.152.752.751.451.452.952.949.249.268.568.554.454.4 0.00.0 10.010.0 20.020.0 30.030.0 40.040.0 50.050.0 60.060.0 70.070.0 80.080.0 20192019年年20202020年年 注：中国物流信息中心未公布2020年9、10月数据。 市场需求有望进一步增长市场需求有望进一步增长 2.3 物流地产行业供需现状 国内外对比 自21世纪初以来，中国物流地产市场就呈
22、现出了乘数增长的态 势，仓库面积飞速扩大，从原来的沿海港口城市（如上海、深圳） 延伸至每一个主要的一线及二线城市。然而目前我国仓库仍整体上 呈现供不应求状态，特别是现代化高标仓建设进程较为落后， 高标仓是指“高标准仓储物流设备”，由于其硬件设备水平、建 设标准更高，与传统仓存在显著差异。高标仓的需求客户主要包括第 三方物流、电商生鲜、冷链、进出口贸易企业、生产型企业等。近几 年，随着电子商务的快速发展，对仓储物流服务水平提出更高的要 求，传统仓库不能满足电商的服务时效和服务质量要求，从而带动高 标仓市场的快速增长，电商需求逐渐成为高标仓租赁市场的主力。 根据CBRE资料显示，目前国内人均仓储面
23、积为0.4平方米/人， 远远低于日本的4.0平方米/人和美国的5.4平方米/人；人均高标仓 面积占比仅仅0.1平方米/人，而美国人均却高达1.2平方米/人。反 映出国内国内高标仓供给量不足，还有很大的市场拓展高标仓供给量不足，还有很大的市场拓展空间空间，高标仓是，高标仓是 物流地产行业业务转型升级的主要方向之一。物流地产行业业务转型升级的主要方向之一。 国内外人均仓储及国内外人均仓储及人均人均高标高标仓仓面积对比（单位：平方米面积对比（单位：平方米/ /人）人） 0.77 5.40 4.00 0.05 1.20 0.20 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 中
24、国美国日本 人均仓储面积（平方米/人）人均高标仓面积（平方米/人） 资料来源：CBRE GLP estimates 前瞻产业研究院整理 2.3 物流地产行业供需现状 主要主要模式模式开发主体开发主体运营主体运营主体优点优点缺点缺点 物流企业主导 物流企业作为相关物流设施仓库等的投 资建设主体 物流企业负责运营管理物流业务 可节省部分租金，且物业折旧费用可 以享受税收减。 产业管理水平低，资金运营成本高，建 设非专业化下建设成本高。 地产商主导 地产开发商是开发投资的主体，开发商 选地建成相关物流设施后，再转租给物 流企业。 日常物流业务由物流公司运营， 地 产开发商只是负责投资开发和物业管 理
25、。 有效帮助物流企业客户管理资金、降 低成本，提高企业的核心竞争力。 对于小规模物流企业租金成本过高。 地产商、物流企业 合作 物流企业、地产商通过成立项目公司或 协议、合同等其他契约方式共同出资、 合作经营。 物流园运营过程中各自发挥相关领域 的优势，项目建成投入使用后的收益 按照协议分享同时共担风险。 发挥地产商在拿地、建设等方面优势， 以及物流商在物流效率设计、物流运 营方面的优势，实现共赢。 双方合作前期面临信用风险，在后期利 益分配问题、风险分担上或出现矛盾。 第三方（主要是政 府部门等）牵头引 入物流商和地产商 通过第三方将物流商和地产商各自的资 源进行整合,同时对物流商和地产商的
26、资 格、实力进行审查，确保强强联合。 物业建成后由第三方中介组织对运营 管理企业进行招标，企业收益也由第 三方代为审查并根据协议分配。 充分利用独立第三方的审查，避免了 物流商和地产商的信用风险，同时避 免后期产生的矛盾。 对第三方中介专业要求高，且要求中介 市场有较高的行业自律，需社会信用档 案的支持。 中国中国物流地产项目开发运营模式物流地产项目开发运营模式 资料来源：前瞻产业研究院整理 国内物流地产项目开发运营模式主要包括物流企业主导、地产商主导、地产商与物流企业合作和第三方企业牵头引入物流商和地产商 四种模式： 2.4 物流地产开发运营模式 物流地产项目的盈利模式主要包括租金收入、物流
27、增值服务收入和资产增值收益三方面。 近年来，随着国内房地产暴利时代渐行渐远，众多传统房地产企业开始寻求转型升级发展，物流地产由于其拥有收益稳定性较高、市 场风险较小的优点，引起国内地产商的普遍关注。另外，根据CBRE的资料显示，2019年北京、上海、广州等一线城市物流设施投资净回 报率6%-8%，要高于商业地产的4-5%和住宅地产的2-3%，其中高标仓的投资净回报率要高于物流地产的平均水平，高标仓建设正逐渐成为 传统房地产商和专业物流地产商的投资热点。 20192019年一线城市（北京、上海）地产行业投资回报率对比（单位：年一线城市（北京、上海）地产行业投资回报率对比（单位：% %） 6.50
28、% 4.80% 5.00% 2.60% 6.70% 4.50% 4.50% 3.00% 0.00%2.00%4.00%6.00%8.00% 物流地产 写字楼 购物中心 住宅 上海北京 物流地产行业盈利模式物流地产行业盈利模式 资料来源：CBRE 前瞻产业研究院整理 盈利模式2.4 物流地产开发运营模式 国内物流地产项目资金来源以自筹资金为主，随后是国内贷款、其他资金、国家预算内资金以及外资资金，占比分别是86.7%、6.9%、 3.4%、2.1%和0.9%。项目银行贷款占比较小，行业融资方式多样，如风险投资、IPO、股权基金以及ABS、类REITs等多种方式。 对于行业初创型企业为了适应行业的
29、快速发展以及自身扩张需要，会选择风险投资的方式进行融资；而发展已较为成熟的企业，会选择通 过IPO进行规模较大的融资。 中国仓储业城镇固定资产投资中国仓储业城镇固定资产投资资金来源资金来源（单位：（单位：% %） 自筹资金 86.7% 国内贷款 6.9% 国家预算内资 金 2.1% 利用外资 0.9% 其他资金 3.4% 资料来源：CBRE 烯牛数据 前瞻产业研究院整理 获投时间获投时间公司名称公司名称获投轮次获投轮次获投金额获投金额投资方投资方 2020-12-15海丰物流股权转让2.35亿人民币天津港 2020-11-13融达物流股权转让500万人民币飞力达 2020-10-17临空供应链
30、管理并购5137万人民币华夏幸福 2020-09-01晋亿物流并购1.62亿人民币 嘉兴福习企业管理有限公司、宁波晋昌管 理咨询合伙企业（有限合伙） 2020-07-20ESR易商红木股权转让未披露OMERS Administration Corporation 2020-07-02进智物流被收购5.37亿人民币深圳控股 2020-05-22云仓配A轮1354万人民币弘信创业工场 2020-05-14晋亿物流战略投资未披露顺丰控股 2020-06-29科箭物业被收购2.34亿人民币时代邻里 2020-01-15久江科技战略投资未披露深圳前海基础设施投资基金管理有限公司 20202020年中国物
31、流地产行业主要投融资事件汇总年中国物流地产行业主要投融资事件汇总 融资模式2.4 物流地产开发运营模式 在物流地产项目的长期运营中，通过收取租金的回本时间较长，导致企业拿地扩张时经常出现资金紧缺的问题，无法通过类似房产销售 的方式实现资金的快速回笼，因此催生了ABS、类REITs等资产证券化产品的出现。 早在2016年国内第一支物流类REITs产品进入资本市场前，物流地产就已在寻求“地产+基金”的融资道路上，2020年4月和8月关于推进 基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知和关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报 工作的通知两条政策的相继出台
32、，明确规范了国内物流地产REITs产品的合规性，也为物流地产规模化发展提供了明确的方向。 随着国内REITs试点政策进一步深化，物流地产项目作为重点推进方向有望获取更多的资金支持，从而实现盘活存量资产，助力行业规模 扩张。 20202020年年中国物流中国物流地产类地产类REITsREITs产品发行产品发行情况情况 20202020年年6 6月月 万纬物流首期类REITs产 品“万纬物流-易方达资 产-物流仓储1期资产支持 专项计划” 在深圳证券 交易所举行挂牌仪式。此 次发行的首期类REITs规 模为5.732亿元，其中优 先级证券的规模为2.95亿 元，权益级证券的规模为 2.782亿元，
33、产品期限为 3+3+2年。 20202020年年6 6月月 深创投苏宁三期REITS基 金成功设立，基金总发行 规模达26.54亿元、产品 期限为24年。产品底层资 产为总建筑面积超过60万 平方米的优质物流仓储资 产，覆盖全国多个重要物 流节点。作为疫情防控专 项基础设施REITs产品， 在新冠疫情防控工作中免 费开放供抗疫物资应急仓 储。 20202020年年1212月月 南山控股旗下宝湾物流类 REITs成功发行，规模 18.5亿元。“华泰佳越- 宝湾物流一期资产支持专 项计划”是南山控股旗下 宝湾物流首次以仓储物流 项目发行的类REITs产 品，底层资产为宝湾物流 持有的上海明江宝湾物
34、流 园和广州宝湾物流园。 资料来源：前瞻产业研究院整理 融资模式2.4 物流地产开发运营模式 企业竞争 近几年，电子商务蓬勃发展的推动下，我国仓储地产企业快速发展，除了专业的物流地产企业持续发力外，绿地集团、万科等多家传 统商业地产开发企业进军仓储地产市场；中外各类财团纷纷注资中国仓储地产企业，进行战略合作，加大对仓储地产的投入。 根据戴德梁行资料显示，截止到2019年底，普洛斯持有已建成仓储面积达到2816万平方米，占全国物流地产行业总建筑面积的30.7%，位 列第一，普洛斯是中国境内最大的现代物流及工业基础设施提供商和服务商，在现代仓储领域具有绝对的领先地位。国内物流地产行业整体 呈现出一
35、一超多强的企业竞争超多强的企业竞争格局格局。 分类分类企业名称企业名称优势分析优势分析 专业物流地 产商 普洛斯、宇培、嘉民、丰树、 易商红木等巨头。 掌握着较为领先的仓储设施技术、管理水平以及 充足的资金。 传统房地产 企业 万科、绿地、华夏幸福、碧 桂园、宝能等。 拿地能力较强、土地储备丰富而且规模庞大，依 托房地产规模与资金的加持，利用手中的工业用 地兴建物流园区。 零售企业百联集团、东百集团 零售企业发展物流地产业务在满足自身业务需求 的同时也可对外租赁，可实现更好的管控物流服 务水平和成本。 电商企业阿里、京东、苏宁等。 电商企业有着齐全的上下游链条渠道与源源不断 的仓储需求。 物流
36、企业传化、顺丰、三通一达等 物流企业的优势主要是物流服务的专业性、能满 足专业化、个性化的物流服务需求。 金融机构 平安不动产、厚朴、淡马锡 和华平资本等。 较高的资金成本是物流地产行业的 高门槛因素之 一，也是金融机构的主要竞争优势。 全国物流地产参与主体全国物流地产参与主体 20192019年国内物流地产行业企业市场份额情况年国内物流地产行业企业市场份额情况 普洛斯 30.7% 万纬 7.3% 宇培 5.6% 嘉民 5.3% 易商 5.2% 安博 4.8% 宝湾 4.7% 平安 4.7% 丰树 4.7% 其他 27.0% 资料来源：戴德梁行 前瞻产业研究院整理 2.5 物流地产行业竞争格局
37、 2018年12月25日，发改委和交通运输部联合印发国家物流枢纽布局和建设规划，提出选择127个具备一定基础条件的城市作为国家 物流枢纽承载城市，规划建设212个国家物流枢纽。截止到2020年底，国家发改委和交通运输部共公布两批次的国家物流枢纽建设名单， 总计45个国家物流枢纽，其中山东和广东分布最多，分别为4个，反映出该地区的区位经济基础和交通优势突出，物流基础设施建设运营 条件较好，也是目前物流地产开发建设热点地区。 国家物流枢纽建设现状国家物流枢纽建设现状 区域竞争 所在地所在地数量（个）数量（个）所在地所在地数量（个）数量（个） 山东4山西1 广东4天津1 内蒙古2北京1 江苏2河北1
38、 河南2吉林1 湖北2安徽1 湖南2贵州1 广西2云南1 重庆2青海1 四川2上海1 陕西2江西1 新疆2甘肃1 辽宁2福建1 浙江2合计45 截止到截止到20202020年年底中国国家物流枢纽建设数量区域分布底中国国家物流枢纽建设数量区域分布情（情（单位：个）单位：个） 注：颜色越深的地区国家物流枢纽数量越多资料来源：国家发改委 前瞻产业研究院整理 截止到截止到20202020年年底中国国家物流枢纽建设数量区域底中国国家物流枢纽建设数量区域分布热力图分布热力图 2.5 物流地产行业竞争格局 区域竞争 物流地产市场重点分布区域物流地产市场重点分布区域 中国物流地产项目主要分布在经济发达，人口众
39、多，交通便利的地区，其中三大经济圈是物流地产最主要的项目分布地。长三 角地区以上海为中心，包括周边的昆山、苏州、无锡、太仓、常熟、南京、嘉兴、杭州等地；珠三角地区以广州、深圳为中心， 包括了周边的东莞、惠州、佛山等地；环渤海地区以北京、天津为中心，包括周边的廊坊、保定、青岛、济南、大连等地；此外， 西南地区的重庆、成都，中部地区的郑州、武汉等地，也是中国重要的人口聚集区和交通枢纽，具有一定规模的物流地产企业纷 纷在此五大区域布局。 长三角地区 中心城市：上 海 卫星城市：昆 山、苏州、无 锡、太仓、常 熟、南京、嘉 兴、杭州等 珠三角地区 中心城市：广 州、深圳 卫星城市：东莞、 惠州、佛山等
40、 环渤海地区 中心城市：北 京、天津 卫星城市：廊坊、 保定、青岛、济 南、大连等 中部地区 武汉、长沙、 郑州等 西南地区 成都、重庆 中国物流地产项目主要区域分布情况中国物流地产项目主要区域分布情况 资料来源：前瞻产业研究院整理 2.5 物流地产行业竞争格局 区域竞争 物流地产市场重点城市情况物流地产市场重点城市情况 46.80 45.84 41.64 33.72 32.2432.1832.04 30.9630.69 29.95 8.39% 7.08% 9.26% 3.84% 7.72% 18.85% 8.65% 14.86% 17.71% 16.49% 0.00% 2.00% 4.00%
41、 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 18.00% 20.00% 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 40.00 45.00 50.00 北京上海深圳苏州广州嘉兴杭州东莞天津南京 平均租金（元/平方米*月）空置率（%） 20202020年年1111月中国主要城市通用仓储平均租金月中国主要城市通用仓储平均租金TOP10TOP10情况（单位：元情况（单位：元/ /平方米平方米月，月，% %） 根据物联云仓公布的资料显示，2020年11月全国32个主要城市仓库平均租金为27.69元/平方米月，平均空置
42、率为12.94%。北京、上海、 深圳仓库平均租金领跑全国，均高于40元/平方米月，而苏州的仓库空置率最低，为3.84%，反映出上述地区的物流地产市场需求较为旺盛。 资料来源：物联云仓前瞻产业研究院整理 2.5 物流地产行业竞争格局 中国经济发展进入新常态时期，为适应新的经济发展需求，国内物流地产发展面临的问题日益凸显。 A B C 土地供应有限土地供应有限，物流地产行业拿地困难突出物流地产行业拿地困难突出 近年来，随着中国城市城镇化程度的提升，以及房地产市场的火热，中国城市土地资源消耗快速， 导致近几年土地供应有所缩减，另外相比住宅和商业地产，物流地产的土地出让金少、税收贡献较 低、土地利用率
43、不高，政府土地出让意愿不强，大城市工业用地指标逐年下降。 物流地产项目建设运营成本高企物流地产项目建设运营成本高企 近几年国内主要城市的土地成本高速增长，而物流地产商的土地使用税也较高，另外物流地产投资 回收期通常在15年以上，导致企业开发建设完之后的招商、运营等专业化运作较为困难，上述综合 因素导致物流地产项目建设运营成本较高。 传统物流地产商面临转型升级传统物流地产商面临转型升级 由于前期物流地产在规模化发展过程中普遍存在同质化情况，功能设施和盈利模式较为单一，近几年 受到全球经济下行、贸易摩擦和新冠病毒疫情的影响，传统依靠收租的经营模式已经不能满足企业的 可持续发展，企业经营面临困难，迫
44、切希望拓展新的业务模式和赢利点，转型升级势在必行。 资料来源：前瞻产业研究院整理 2.6 物流地产行业发展问题 物流地产龙头企业分析物流地产龙头企业分析 0303 3.1 龙头企业分析普洛斯 3.2 龙头企业分析万纬 3.2 龙头企业分析宇培 3.2 龙头企业分析嘉民 年份年份重要事件重要事件 2009Jeff Schwartz 2010IPO 201214.5 2013 11102 2014 180IndCor12225 3 201612 2017 128Gazeley24303 2018 11202IndoSpace3 ESG 2019 11.791872890 3150 2020 116
45、2SLPSEA Logistics Partners 普洛斯集团发展普洛斯集团发展历程历程 普洛斯集团是全球领先的专注于物流、不动产、基础设施、金融及相关科技领域的投资管理与商业创新公司，企业业务遍及巴西、中国、 欧洲、印度、本、美国及越南，在不动产及私募股权基金领域的资产管理规模达970亿美元。 目前普洛斯在中国43个主要城市投资、建设并管理着388个物流园，已实现了国内一、二线城市及重点区域城市的全覆盖。 资料来源：企业网站 前瞻产业研究院整理 3.1 龙头企业分析普洛斯 普洛斯普洛斯物流地产开发运营模式物流地产开发运营模式 2019年年底，普洛斯在中国已竣工和计划的物流仓储建筑面积共计3
46、200万平方米，物流基础设施总价值为210亿美元。在物流园区开发环 节，普洛斯与外部资金设立合资子公司或开发基金进行项目开发，以减少占用自有资金，有利于前期的迅速扩张；而在物业建成后的运营期， 可以选择出售REITs份额获得流动资金继续扩张新项目，或继续持有部分REITs份额，以获得基金运营管理的持续分红收益。普洛斯的物业开 发、运营、基金管理互相促进的运营模式使得企业在国内的物流地产市场份额超过30%，遥遥领先于其他企业。 普洛斯普洛斯物流地产业务竞争优势物流地产业务竞争优势 资本市场 基金收益募集资金 客户 租金 服务 物业开发 部门 基金管理 部门 物业管理 部门 委托物业管理 租金收入
47、 成熟物业资产证券化、置入基金 资本市场 公司拿地并由物业开发部门开发优质的仓储物流， 之后交由运营部门经营，利润稳定后由自行管理并 参投的基金收购，一方面相当于加杠杆进行物流地 产开发，另一方面则达到了快速回笼资金的作用， 使平均10年才能收回的资金周期缩短到了2-3年。 普洛斯的物业开发、运普洛斯的物业开发、运 营、基金管理互相促进，营、基金管理互相促进， 形成一个内生的、高效形成一个内生的、高效 的、安全的闭环模式的、安全的闭环模式 普洛斯开发的物流园区可提供一套综合的物流设施 相关的解决方案和产品，包括多租户物流设施开 发、定制开发、收购与回租等，将整个物流设施价 值链分成设计开发、物
48、业管理、租赁销售等职能， 为客户提供全面的解决方案来满足其在运营和金融 方面的需求。 凭借优质的服务水平在凭借优质的服务水平在 业界获得良好的口碑业界获得良好的口碑 资料来源：企业网站 前瞻产业研究院整理 3.1 龙头企业分析普洛斯 普洛斯中国在投资管理方面经验丰富，截止到2020年底，普洛斯在中国境、内外募集并运行7支专门投资于中国的私募基金，这些基金资 产管理规模超过1300多亿元人民币，衍生的基金管理规模突破百亿美元级别，年获取的基金管理费也达到亿美元级别，由此推动普洛斯在中 国的快速扩张。 资料来源：公司官网 前瞻产业研究院整理 2013年11月 中国物流基金中国物流基金I I 成立。
49、来自于亚 洲、欧洲、北美 洲的领先的投资 机构与普洛斯投 资总计30亿美元， 致力于开发中国 现代化物流基础 设施，已全部投 资部署完成。 2015年7月 中国物流基金中国物流基金 于2015年7月成 立，是专注于中 国物流基础设施 开发的基金，目 标规模达70亿美 元，旨在抓住国 内因现代物流设 施供应紧缺带来 的空前的发展机 会。 2018年2月 中国收益增值基中国收益增值基 金金I I成立，专注 于投资中国已完 工的物流及工业 资产，资产总规 模约为200亿元 人民币。 2018年5月 隐山现代物流基隐山现代物流基 金金成立，是普洛 斯发起和管理的 首支私募股权投 资基金，资产管 理规模
50、人民币84 亿，专注于大物 流生态圈内股权 投资，主要投资 方向为智慧物流 及供应链生态体 系，重点对在现 代物流服务体系 食品供应链及冷 链物流领域中通 过技术创新与模 式创新提升效率 的企业进行投资。 2018年9月 中国收益增值基中国收益增值基 金金成立，是总 额20亿美元的收 益增值型基金， 将用于在中国收 购有稳定收益的 物流资产。 2020年4月 中国收益基金中国收益基金I I 成立，总投资规 模150亿元人民 币。该基金投资 于长三角、京津 冀及华中等地区 18个重要物流节 点城市的34处物 流基础设施，均 为已完工且稳定 运营的高标准现 代物流资产。 2020年12月 中国收益
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