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2020年第四季度上海甲级写字楼子市场报告（77页）.pdf

编号：28031

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1、2 0 2 0 年第四季度甲级写字楼子市场报告上海 nMoQpQqNrRqNpRyRqNpOqQbR9R6MmOnNnPmNkPrRoPeRoPwP7NpOnRuOrMzQuOmRtP Office Market Overview Q4 20203 存量存量1,207,450 平方米全年新增供应全年新增供应 23,530 平方米空置率空置率11.75% (q-o-q 0.16%) 平均租金平均租金人民币 11.45/平方米/天 (q-o-q 1.91%) 预估收益预估收益4.70% 地标地标恒隆广场会德丰广场静安嘉里中心博华广场主要租户行业主要租户行业零售业

2、矿业公司贸易公司律师事务所专业服务制药公司上海写字楼主要子市场静安核心，2020第四季度资料来源：戴德梁行研究部 Office Market Overview Q4 20204 -5% 0% 5% 10% 15% 20% -50,000 0 50,000 100,000 150,000 200,000 新增供应净吸纳量空置率 6 7 8 9 10 11 12 13 甲级写字楼租金重大租赁交易需求重大租赁交易需求, 供应供应 (平方米平方米)及空置率及空置率 (平方米) 甲级写字楼租金趋势甲级写字楼租金趋势 (人民币人民币/平方米平方米/天天) (人民币/平方米/天) 写

3、字楼租户面积写字楼租户面积博华广场Kudos上海科导4,000 恒基广场668长生人寿*2,000 会德丰广场SAP2,100 1788国际中心宏盟集团*8,000 1788国际中心阿克苏诺贝尔7,000 * 续租或扩租注：租赁成交时间不限于当季上海写字楼主要子市场静安核心，2020第四季度资料来源：戴德梁行研究部 Office Market Overview Q4 20205 17 16 上海写字楼主要子市场静安核心，2020第四季度资料来源：戴德梁行研究部 3 4 1 静安嘉里中心一期上海商城梅龙镇广场静安嘉里中心一期上海商城梅龙镇广场2 5 8 9 6 7

4、10 13 11 12 1 2 4 5 7 8 3 9 10 11 12 13 6 4 14 14 15 15 1 1 18 16 中信泰富广场中信泰富广场恒隆广场一期富邦晶品中心恒隆广场二期越洋广场恒隆广场一期富邦晶品中心恒隆广场二期越洋广场会德丰会德丰 1788 国际中心静安嘉里中心二期嘉地广场恒基广场国际中心静安嘉里中心二期嘉地广场恒基广场688 兴业中心二期兴业中心一期博华广场和黄世纪盛荟广场静安宝华中心锦沧文华广场兴业中心二期兴业中心一期博华广场和黄世纪盛荟广场静安宝华中心锦沧文华广场 17 2嘉地广场二期嘉地广场二期 18 未来

5、供应现有供应未来供应现有供应 3华润张园项目华润张园项目 4吉宝静安项目吉宝静安项目 2 3 5静安合生汇项目静安合生汇项目 5 Office Market Overview Q4 20206 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 0 50,000 100,000 150,000 空置面积吸纳面积租金 1989 2000 2008 2013 2018 2020 2022 (平方米)(人民币/平方米/天) 项目入市时间轴项目入市时间轴上海写字楼主要子市场静安核心，2020第四季度资料来源：戴德梁行研究部 Office Market Overview Q4 2

6、0207 上海写字楼案例分析会德丰静安核心资料来源：戴德梁行研究部写字楼信息介绍写字楼信息介绍地址地址:静安区南京西路1717号开发商开发商:上海会德丰公司竣工日期竣工日期:2010 楼层数楼层数:61 写字楼面积写字楼面积:107,000平方米得房率得房率:70% 入驻率入驻率:96% 租金租金:人民币11-13/平方米/天物业费物业费:人民币47.00/平方米/月交通交通:步行2分钟至地铁2/7号线静安寺站主要客户主要客户:百时美施贵宝/蔻驰/托德斯 Office Market Overview Q4 20208 上海写字楼主要子市场长宁区，2020第四季度资料来

7、源：戴德梁行研究部存量存量1,236,154 平方米全年全年新增供应新增供应 190,377 平方米空置率空置率20.59% (q-o-q 1.72%) 平均租金平均租金人民币7.4/平方米/天(q-o-q 0.51%) 预估收益预估收益4.46% 地标地标古北财富中心 SOHO天山广场长宁来福士广场主要租户行业主要租户行业日本公司金融公司贸易公司汽车公司零售业化工公司 Office Market Overview Q4 20209 上海写字楼主要子市场长宁区，2020第四季度资料来源：戴德梁行研究部 -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 1

8、5% 20% 25% 30% -50,000 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 新增供应净吸纳量空置率 2 3 4 5 6 7 8 9 甲级写字楼租金平方米 (人民币/平方米/天) 写字楼写字楼租户租户面积面积长宁来福士亚马逊6,000 尚嘉中心wework4,500 金虹桥国际中心拼多多*17,000 长宁来福士广场1号楼宏利金融5,000 长宁88中心Vipkid*在线英语2,500 * 续租或扩租注：租赁成交时间不限于当季需求需求, 供应供应 (平方米平方米)及空置率及空置率重大租赁交易重大租赁交易甲级写字楼租金趋势甲级写字楼租金

9、趋势 (人民币人民币/平方米平方米/天天) Office Market Overview Q4 202010 上海写字楼主要子市场长宁区，2020第四季度资料来源：戴德梁行研究部 1 3 4 5 2 6 7 10 11 3 4 1 2 5 12 8 9 6 7 10 13 14 11 12 9 8 13 15 14 15 16 16 长宁国际发展广场长宁国际发展广场龙之梦购物中心龙之梦购物中心嘉麒大厦嘉麒大厦万都中心万都中心上海国际贸易中心上海国际贸易中心东银中心东银中心古北财富中心一期古北财富中心一期东方维京大厦东方维京大厦雅仕企业大厦雅仕企业大厦中华企业大厦中华企业

10、大厦尚嘉中心尚嘉中心长宁来福士广场长宁来福士广场2号楼号楼洒水器, 烟雾探测器, 安装在开放式设计材质大/高大堂装饰材质为花岗岩/大理石/木材. 办公室的天花板和墙壁为白色. 每层的洗手间为花岗岩材质.带有金属覆层和花岗岩的高档双层玻璃幕墙。整个建筑的装修质量和材料都是最高质量的。空调系统VAV 或 VRV 空调停车位至少每100平方米有一位电梯系统平均等待时间不超过30秒，每台最大负载之间1600-1800公斤，平均服务面积不超过4000平方米建筑电信系统每30平方米建筑至少一个电话线；配备DDN、ISDN、ADSL；光纤电气装置双电源80W每平方米，有备用发电机建筑状

11、况不超过5年，或具有国际标准的物业管理，通过卓越的维修保养，有效地维护了大厦的外观。为该大楼的业主提供最高标准的管理服务。 Office Market Overview Q4 202075 上海写字楼 A-/A/A+ 定义标准标准A- 标准标准A 标准标准A+ 标准标准地理位置成熟的CBD、规划的商业区或周边地区，可进入主要商业区。成熟的CBD、规划的商业区或周边地区，容易进入主要商业区。成熟的CBD或规划的商业区域所有权由单一主体拥有或在区域内楼层的主要占有者拥有。如果分层名称不同，由前业主/物业管理者保留租赁控制。由单一主体拥有或在区域内楼层的主要占有者拥有。如果分层

12、名称不同，由前业主/物业管理者保留租赁控制。由单一主体拥有或在区域内楼层的主要占有者拥有。如果分层名称不同，由前业主/物业管理者保留租赁控制。楼层布局标准层面积在1,200 1,500平方米, 水泥地面或架空地板, 柱密度低, 高得房率(+65%) 标准层面积在1,200 1,500平方米, 水泥地面或架空地板, 柱密度低, 高得房率(+65%) 标准层面积超过1,500平方米, 架空地板, 柱密度低, 高得房率(+70%) 天花板2.5 2.7米。石膏板/金属, 吊顶龙骨, 业主提供的灯箱; 洒水器, 烟雾探测器, 安装在开放式设计中 2.5 2.7米。石膏板/金属, 吊

13、顶龙骨, 业主提供的灯箱; 洒水器, 烟雾探测器, 安装在开放式设计中不低于2.8米。石膏板/金属, 吊顶龙骨, 业主提供的灯箱; 洒水器, 烟雾探测器, 安装在开放式设计中材质大/高大堂装饰材质为花岗岩/大理石/木材. 办公室的天花板和墙壁为白色. 每层有洗手间.带有金属覆层和花岗岩/石材/混凝土的双层玻璃幕墙。大/高大堂装饰材质为花岗岩/大理石/木材. 办公室的天花板和墙壁为白色. 每层有洗手间.带有金属覆层和花岗岩/石材的双层玻璃幕墙。大/高大堂装饰材质为花岗岩/大理石/木材. 办公室的天花板和墙壁为白色. 每层的洗手间为花岗岩材质. 带有金属覆层和花岗岩的高档双

14、层玻璃幕墙。整个建筑的装修质量和材料都是最高质量的。 Office Market Overview Q4 202076 上海写字楼 A-/A/A+ 定义标准标准A- 标准标准A 标准标准A+ 标准标准空调系统VAV或四管风机盘管系统VAV或四管风机盘管系统VAV 或 VRV 空调停车位至少每150平方米有一位至少每150平方米有一位至少每100平方米有一位电梯系统平均等待时间在40-60秒，每台最大负载之间 1350-1600公斤，平均服务面积不超过4500平方米建筑平均等待时间在30-60秒，每台最大负载之间 1350-1600公斤，平均服务面积不超过4500平方米建筑平均

15、等待时间不超过30秒，每台最大负载之间 1600-1800公斤，平均服务面积不超过4000平方米建筑电信系统每30平方米建筑至少一个电话线；配备DDN、 ISDN、ADSL；光纤每30平方米建筑至少一个电话线；配备DDN、 ISDN、ADSL；光纤每30平方米建筑至少一个电话线；配备DDN、 ISDN、ADSL；光纤电气装置60-80W每平方米，有备用发电机60-80W每平方米，有备用发电机双电源80W每平方米，有备用发电机建筑状况不超过10年，或者具有专业的物业管理，通过良好的维护有效维护了建筑物的外观不超过10年，或者具有专业的物业管理，通过良好的维护有效维护了建筑物的外

16、观不超过5年，或具有国际标准的物业管理，通过卓越的维修保养，有效地维护了大厦的外观。为该大楼的业主提供最高标准的管理服务。 Office Market Overview Q4 202077 上海写字楼 B/B+ 定义标准标准B 标准标准B+ 标准标准地理位置成熟的CBD、规划的商业区或周边地区，可合理进入主要商业区。成熟的CBD、规划的商业区或周边地区，可进入主要商业区。所有权由单一主体拥有或在区域内楼层的主要占有者拥有。如果分层名称不同，由前业主/物业管理者保留租赁控制。由单一主体拥有或在区域内楼层的主要占有者拥有。如果分层名称不同，由前业主/ 物业管理者保留租赁控制。楼层

17、布局标准层面积在800 1,500平方米, 水泥地面, 柱密度中等, 得房率一般 (+60%) 标准层面积在1,000 1,500平方米, 水泥地面或架空地板, 柱密度低, 高得房率 (+65%) 天花板2.4-2.7米。安装在开放式设计中的洒水器、烟雾探测器2.5 2.7米。石膏板/金属, 吊顶龙骨, 业主提供的灯箱; 洒水器, 烟雾探测器, 安装在开放式设计中材质大/高大堂装饰材质为花岗岩/大理石/木材. 办公室的天花板和墙壁为白色. 每层有洗手间.带有金属覆层和花岗岩/石材/混凝土的单层或双层玻璃幕墙。大/高大堂装饰材质为花岗岩/大理石/木材. 办公室的天花板和墙壁为白色.

18、每层有洗手间.带有金属覆层和花岗岩/石材/混凝土的双层玻璃幕墙。 Office Market Overview Q4 202078 上海写字楼 B/B+ 定义标准标准B 标准标准B+ 标准标准空调系统双管风机盘管系统VAV或双管风机盘管系统停车每200平方米至少一位每175平方米至少一位电梯系统平均等待时间在40-60秒，每台最大负载之间1250-1600公斤，平均服务面积不超过5000平方米建筑平均等待时间在40-60秒，每台最大负载之间1300-1600公斤，平均服务面积不超过4500平方米建筑电信系统每30平方米建筑至少一个电话线；配备DDN、ISDN、ADSL；光纤

19、每30平方米建筑至少一个电话线；配备DDN、ISDN、ADSL；光纤电气系统60-80W 每平方米，有备用电源60-80W 每平方米，有备用电源 Office Market Overview Q4 202079 上海写字楼郊区/商业园区定义标准标准主要郊区标准主要郊区标准主要商业园区标准主要商业园区标准地理位置成熟的郊区商业区，规划的郊区商业区成熟的商业园区、规划的商业园区权利人由单一主体拥有或在区域内楼层的主要占有者拥有。如果分层名称不同，由前业主/物业管理者保留租赁控制。由单一主体拥有或在区域内楼层的主要占有者拥有。如果分层名称不同，由前业主 /物业管理者保留租赁控制。

20、楼层分布标准层面积超过1,000平方米, 水泥地面或架空地板, 柱密度低, 高得房率 (+65%) 标准层面积超过1,000平方米, 水泥地面或架空地板, 柱密度低, 高得房率(+65%) 天花板2.5 2.7米。石膏板/金属, 吊顶龙骨, 业主提供的灯箱; 洒水器, 烟雾探测器, 安装在开放式设计中 2.5 2.7米。石膏板/金属, 吊顶龙骨, 业主提供的灯箱; 洒水器, 烟雾探测器, 安装在开放式设计中材质大/高大堂装饰材质为花岗岩/大理石/木材. 办公室的天花板和墙壁为白色. 每层有洗手间.带有金属覆层和花岗岩/石材/混凝土的双层玻璃幕墙。大/高大堂装饰材质为花岗岩/大理石

21、/木材. 办公室的天花板和墙壁为白色. 每层有洗手间.带有金属覆层和花岗岩/石材/混凝土的双层玻璃幕墙。 Office Market Overview Q4 202080 上海写字楼郊区/商业园区定义标准主要郊区标准主要商业园区标准标准主要郊区标准主要商业园区标准空调系统VAV或四管风机盘管系统VAV或四管风机盘管系统停车至少200平方米一位至少200平方米一位电梯系统平均等待时间在40-60秒，每台最大负载之间1300-1600公斤，平均服务面积不超过5000平方米建筑平均等待时间在40-60秒，每台最大负载之间1300-1600公斤，平均服务面积不超过5000平方米建筑电信系统每30平方米建筑至少一个电话线；配备DDN、ISDN、ADSL；光纤每30平方米建筑至少一个电话线；配备DDN、ISDN、ADSL；光纤电气装置60-80W 每平方米，有备用电源60-80W 每平方米，有备用电源建筑状况不超过10年，或者具有专业的物业管理，通过良好的维护有效维护了建筑物的外观不超过10年，或者具有专业的物业管理，通过良好的维护有效维护了建筑物的外观

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