1、免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告证券研究报告 行业研究/行业月报 2021年01月19日 房地产开发 增持（维持） 房地产服务 增持（维持） 1房地产服务房地产服务/房地产开发房地产开发: 行业周报（第二周） 行业周报（第二周） 2021.01 2房地产开发房地产开发/房地产服务房地产服务: 行业周报（第一周） 行业周报（第一周） 2021.01 3房地产服务房地产服务: 不断突破的内涵，不断迸发的价不断突破的内涵，不断迸发的价 值值2021.01 资料来源：Wind 高景气收官高景气收官，全年销售创历史新高全年销售创历史新高 2020 年房地产行
2、业数据点评 核心观点核心观点 12 月房地产投资、销售、融资高景气收官，全年销售面积和销售金额双双 创出历史新高。疫情下的韧性表现，或将改善市场对于行业远期规模和头 部房企成长空间的悲观预期。而随着房地产金融长效机制的落实，我们认 为市场关注点将转向具备持续健康发展能力的房企，虽然销售和业绩增速 难以回到过去的辉煌， 但是更加稳健的发展预期将改变市场对企业的偏见， 看好优质房企的估值重塑机遇。 拿地韧性拿地韧性+施工修复，施工修复，投资延续景气周期投资延续景气周期 12 月开发投资同比增长 9.4%，累计同比增速较 1-11 月提升 0.2pct 至 7.0%。土地投资保持韧性，施工投资持续修
3、复，使得行业景气度继续维持 高位。1、土地投资层面：购置面积和均价数据短期波动较大，全年来看房 企拿地还是在向一二线城市集中。2、施工层面：12 月新开工同比增速继 续回升，需求韧性叠加“三道红线”压力，加快开工推盘依然为行业主基 调；竣工面积大幅放量，高基数下同比仍然小幅下滑 0.2%；新开工延续复 苏，同时存量项目加快施工变现，施工面积同比增速提升至 3.7%。 推盘放量和房贷利率低位改善共同支撑销售韧性推盘放量和房贷利率低位改善共同支撑销售韧性 12 月全国商品房销售面积和销售金额同比增速继续保持双位数高增长，全 年销售面积和销售金额双双创下历史最高水平。我们认为年末销售韧性主 要源于：
4、1、房企在回款和销售目标的双重压力下加速推盘、加强营销：12 月我们跟踪的 31 城推盘面积同比上升 11%，1-11 月为 4%；2、房贷利率 低位再改善，助力高推盘下去化率保持平稳：根据融 360 的数据，12 月全 国首套房贷款利率环比下降 1bp 至 5.23%， 二套房贷款利率仍然为 5.54%； 12 月我们跟踪的 10 城开盘去化率为 66%，1-11 月为 63%。 到位资金到位资金充沛，充沛，定金及预收款定金及预收款与按揭贷款增速背离与按揭贷款增速背离 12 月房地产到位资金同比增长 21.8%，创出 2016 年 3、4 月后的最高增 速，主要推动力是定金及预收款，同比增速
5、高达 33.3%，与销售韧性和房 企对于回款的渴求相互印证。但个人按揭贷款并未同步放量，12 月同比增 长 3.7%，较 11 月下滑 14.6pct，或是因为年末房贷额度受到限制。12 月 国内贷款和自筹资金同比增速分别为 9.2%、18.8%，基本保持平稳。 韧性表现打破悲观预期，融资新政下估值体系有望重塑韧性表现打破悲观预期，融资新政下估值体系有望重塑 重点推荐：未来有望受益于融资优势，在多元化领域拥有前瞻布局的龙头 房企：万科 A、金地集团等；目前杠杆较高但未来有望改善，且在土地储 备或者周转能力上拥有优势的房企：中交地产、华发股份等；融资新机制 将助推房企探索多元化赛道，继续看好存量
6、资产价值重估的房企：招商积 余、新大正、大悦城等。 风险提示：疫情不确定性；行业政策不确定性；基本面下行；经营风险。 EPS (元元) P/E (倍倍) 股票代码股票代码 股票名称股票名称 收盘价收盘价 (元元) 投资评级投资评级 目标价目标价 (元元) 2019 2020E 2021E 2022E 2019 2020E 2021E 2022E 000002 CH 万科 A 31.26 买入 35.87 3.35 3.73 4.21 4.79 9.33 8.38 7.43 6.53 600383 CH 金地集团 12.52 买入 19.26 2.23 2.59 3.01 3.55 5.61 4
7、.83 4.16 3.53 000736 CH 中交地产 6.50 买入 8.10 0.78 0.82 1.08 1.41 8.33 7.93 6.02 4.61 600325 CH 华发股份 6.18 买入 8.75 1.32 1.38 1.62 1.92 4.68 4.48 3.81 3.22 001914 CH 招商积余 25.19 买入 31.13 0.27 0.58 0.81 1.13 93.30 43.43 31.10 22.29 002968 CH 新大正 55.22 买入 69.75 0.97 1.22 1.55 1.97 56.93 45.26 35.63 28.03 000
8、031 CH 大悦城 4.25 买入 6.33 0.55 0.47 0.55 0.64 7.73 9.04 7.73 6.64 资料来源：华泰证券研究所 (17) 2 21 40 59 20/0120/0320/0520/0720/0920/11 (%) 房地产开发房地产服务 沪深300 重点推荐重点推荐 一年内一年内行业行业走势图走势图 相关研究相关研究 行业行业评级：评级： 行业研究/行业月报 | 2021 年 01 月 19 日 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 正文目录正文目录 拿地韧性+施工修复，投资延续景气周期 . 4 开发投资当月同比增速收窄至 9
9、.4%，累计增速继续扩大 . 4 新开工延续修复，高基数下竣工同比小幅下滑 . 5 年末三四线城市土地成交发力 . 6 推盘放量和房贷利率低位改善共同支撑销售韧性 . 7 到位资金充沛，定金及预收款与按揭贷款增速背离 . 9 韧性表现打破悲观预期，融资新政下估值体系有望重塑 . 11 重点推荐标的 . 11 万科 A（000002 CH，买入，目标价 35.87 元） . 11 金地集团（600383 CH，买入，目标价 19.26 元） . 12 华发股份（600325 CH，买入，目标价 8.75 元）. 12 中交地产（000736 CH，买入，目标价 8.10 元）. 12 招商积余（
10、001914CH，买入，目标价 31.13 元） . 13 新大正（002968CH，买入，目标价 69.75 元） . 13 大悦城（000031CH，买入，目标价 6.33 元） . 13 风险提示 . 14 nMqOoRsPqQmRtNwPqNrQpP9PaO9PtRnNnPoPjMoOoPfQsQoO7NqQxONZtRoPwMmRoQ 行业研究/行业月报 | 2021 年 01 月 19 日 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 3 图表目录图表目录 图表 1： 全国房地产开发投资累计完成额 . 4 图表 2： 全国房地产开发投资完成额当月值 . 4 图表 3
11、： 全国住宅开发投资累计完成额 . 4 图表 4： 全国住宅开发投资完成额当月值 . 4 图表 5： 全国房屋新开工面积累计值 . 5 图表 6： 全国房屋新开工面积当月值 . 5 图表 7： 全国住宅新开工面积累计值 . 5 图表 8： 全国住宅新开工面积当月值 . 5 图表 9： 全国房屋施工面积累计值 . 6 图表 10： 全国房屋竣工面积累计值 . 6 图表 11： 全国房地产开发企业土地购置面积累计值 . 6 图表 12： 全国房地产开发企业土地购置面积当月值 . 6 图表 13： 全国房地产开发企业土地成交价款累计值 . 6 图表 14： 全国房地产开发企业土地成交价款当月值 .
12、6 图表 15： 全国商品房销售面积累计值 . 7 图表 16： 全国商品房销售面积当月值 . 7 图表 17： 全国商品住宅销售面积累计值 . 7 图表 18： 全国商品住宅销售面积当月值 . 7 图表 19： 全国商品房销售金额累计值 . 8 图表 20： 全国商品房销售金额当月值 . 8 图表 21： 全国商品住宅销售金额累计值 . 8 图表 22： 全国商品住宅销售金额当月值 . 8 图表 23： 房地产开发企业到位资金累计值. 9 图表 24： 房地产开发企业到位资金当月值. 9 图表 25： 房地产开发到位资金中国内贷款累计值 . 9 图表 26： 房地产开发到位资金中国内贷款当月
13、值 . 9 图表 27： 房地产开发到位资金中自筹资金累计值 . 10 图表 28： 房地产开发到位资金中自筹资金当月值 . 10 图表 29： 房地产开发到位资金中定金及预收款累计值 . 10 图表 30： 房地产开发到位资金中定金及预收款当月值 . 10 图表 31： 房地产开发到位资金中个人按揭贷款累计值 . 10 图表 32： 房地产开发到位资金中个人按揭贷款当月值 . 10 图表 33： 重点公司一览表 . 14 行业研究/行业月报 | 2021 年 01 月 19 日 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 4 拿地韧性拿地韧性+施工修复，投资施工修复，投资延
14、续景气周期延续景气周期 12 月全国房地产开发投资完成额同比增长 9.4%，当月增速继续回落，但还是拉动累计同 比增速较 1-11 月提升 0.2pct 至 7.0%。土地投资保持韧性，施工投资持续修复，使得行业 景气度继续维持高位。1、土地投资层面：12 月土地购置面积同比增长 20.5%，终止 5 连 降，而土地成交均价处于下半年来的最低水平，数据短期波动较大。全年来看，房企拿地 还是在向一二线城市集中，导致土地购置面积和土地成交价款的明显分化（另外也有地价 上涨的因素） 。2、施工层面：12 月新开工面积同比增速继续回升，较 11 月提升 2.2pct 至 6.3%，需求韧性叠加“三道红
15、线”压力，加快开工推盘依然为行业主基调。12 月竣工 面积大幅放量， 但由于 2019 年 12 月竣工面积创下历史最高值， 同比仍然小幅下滑 0.2%， 带动累计同比降幅较 1-11 月收窄 2.4pct 至 4.9%。新开工延续复苏，同时存量项目加快施 工变现，全年施工面积同比增速较 1-11 月提升 0.5pct 至 3.7%。 开发投资当月同比增速开发投资当月同比增速收窄收窄至至 9.4%，累计增速继续扩大，累计增速继续扩大 2020 年全国房地产开发投资累计完成额为 14.1 万亿元，累计同比上升 7.0%，较 1-11 月 上升 0.2 个百分点。其中住宅开发投资累计完成额为 10
16、.4 万亿元，累计同比增速 7.6%， 较 1-11 月上升 0.2 个百分点。 2020 年 12 月全国房地产开发投资完成额为 1.2 万亿元， 环比下降 7.6%， 同比上升 9.4%， 12 月全国住宅开发投资完成额为 0.9 万亿元，环比下降 9.7%，同比上升 9.8%。 图表图表1： 全国房地产开发投资累计完成额全国房地产开发投资累计完成额 图表图表2： 全国房地产开发投资完成额当月值全国房地产开发投资完成额当月值 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 图表图表3： 全国住宅开发投资累计完成额全国住宅开发投资累计完成额 图表图表4： 全国住宅
17、开发投资完成额当月值全国住宅开发投资完成额当月值 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 0 2 4 6 8 10 12 14 16 200020 房地产开发投资累计完成额 (万亿元，左轴) 累计同比（右轴） -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 2020/02 2020/04 2020/06 2020/08 2020/
18、10 2020/12 房地产开发投资当月完成额 (亿元，左轴) 当月环比（右轴） 当月同比（右轴） 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 0 2 4 6 8 10 12 200020 住宅开发投资累计完成额 (万亿元，左轴) 累计同比（右轴） -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 2020/02 2020/04 2020/06 2020/08 2020/10 2020/12 住宅开发投资当月完成额 (亿元
19、，左轴) 当月环比（右轴） 当月同比（右轴） 行业研究/行业月报 | 2021 年 01 月 19 日 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 5 新开工新开工延续修复，延续修复，高基数下竣工同比小幅下滑高基数下竣工同比小幅下滑 2020 年全国房屋新开工面积为 22.4 亿平，累计同比下降 1.2%，降幅较 1-11 月收窄 0.8 个百分点。其中住宅新开工面积为 16.4 亿平，累计同比下降 1.9%，降幅较 1-11 月收窄 0.8 个百分点。 2020 年 12 月全国房屋新开工面积为 2.3 亿平，环比上升 14.6%，同比上升 6.3%。12 月 全国住宅新开
20、工面积为 1.7 亿平，环比上升 14.3%，同比上升 6.1%。 图表图表5： 全国房屋新开工面积累计值全国房屋新开工面积累计值 图表图表6： 全国房屋新开工面积全国房屋新开工面积当月值当月值 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 图表图表7： 全国住宅新开工面积累计值全国住宅新开工面积累计值 图表图表8： 全国住宅新开工面积全国住宅新开工面积当月值当月值 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 2020 年全国房屋施工面积为 92.7 亿平，累计同比增长 3.7%，增速较 1-11 月上升 0.5 个 百分点。202
21、0 年全国房屋竣工面积为 9.1 亿平，累计同比下降 4.9%，降幅较 1-11 月收窄 2.4 个百分点。 2020 年 12 月全国房屋竣工面积为 3.2 亿平，环比上升 222.6%，同比下降 0.2%。 -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 0 5 10 15 20 25 200020 房屋新开工面积累计值 （亿平，左轴） 累计同比（右轴） -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 2020/02
22、 2020/04 2020/06 2020/08 2020/10 2020/12 当月新开工面积 （万平，左轴） 当月环比 (右轴) 当月同比 (右轴) -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 200020 住宅新开工面积累计值 （亿平，左轴） 累计同比（右轴） -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 2020/02 2020/04 2020/06 2
23、020/08 2020/10 2020/12 当月住宅新开工面积 （万平，左轴） 当月环比（右轴） 当月同比（右轴） 行业研究/行业月报 | 2021 年 01 月 19 日 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 6 图表图表9： 全国房屋施工面积累计值全国房屋施工面积累计值 图表图表10： 全国房屋竣工面积累计值全国房屋竣工面积累计值 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 年末三四线城市土地成交发力年末三四线城市土地成交发力 2020 年土地购置面积为 2.6 亿平， 累计同比下降 1.1%， 降幅较 1-11 月收窄 4.1 个
24、百分点。 土地成交价款为 1.7 万亿元，累计同比上升 17.4%，较 1-11 月上升 1.3 个百分点。 2020 年 12 月土地购置面积为 4945 万平，环比上升 75.6%，同比上升 20.5%。12 月土 地成交价款为 3379 亿元，环比上升 34.9%，同比上升 22.9%。 图表图表11： 全国房地产开发企业土地购置面积累计值全国房地产开发企业土地购置面积累计值 图表图表12： 全国房地产开发企业土地购置面积全国房地产开发企业土地购置面积当月值当月值 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 图表图表13： 全国房地产开发企业土地成交价款累
25、计值全国房地产开发企业土地成交价款累计值 图表图表14： 全国房地产开发企业土地成交价款当月值全国房地产开发企业土地成交价款当月值 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 200020 房屋施工面积累计值 （亿平，左轴） 累计同比（右轴） -10% -8% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 0 2 4 6 8 10 12 2001720182
26、0192020 房屋竣工面积累计值 （亿平，左轴） 累计同比（右轴） -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 0 1 2 3 4 200020 本年土地购置面积累计值 （亿平，左轴） 累计同比（右轴） -100% -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 2020/02 2020/04 2020/06 2020/08 2020/10 2020/12 本年土地购置面积当月值 （万平，左轴） 当
27、月环比（右轴） 当月同比（右轴） -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 3,000 6,000 9,000 12,000 15,000 200020 本年土地成交价款累计值 （亿元，左轴） 累计同比（右轴） -100% -50% 0% 50% 100% 150% 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 2020/02 2020/04 2020/06 2020/08 2020/10 2020/12 土地成交价款当月额 (亿元，左轴) 当月环比 (右
28、轴) 当月同比 (右轴) 行业研究/行业月报 | 2021 年 01 月 19 日 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 7 推盘放量推盘放量和和房贷利率低位改善房贷利率低位改善共同共同支撑支撑销售韧性销售韧性 12 月全国商品房销售面积和销售金额同比增速继续保持双位数高增长，带动累计增速较 1-11 月分别提升 1.3、1.5pct 至 2.6%、8.7%，全年销售面积和销售金额双双创下历史最 高水平。我们认为年末销售韧性主要源于：1、房企在回款和销售目标的双重压力下加速 推盘、加强营销：12 月我们跟踪的 31 城推盘面积同比上升 11%，1-11 月为 4%；2、
29、房 贷利率低位再改善，助力高推盘下去化率保持平稳：根据融 360 的数据，12 月全国首套 房贷款利率环比下降 1bp 至 5.23%，二套房贷款利率仍然为 5.54%；12 月我们跟踪的 10 城开盘去化率为 66%，1-11 月为 63%。 2020 年全国商品房销售面积为 17.6 亿平，累计同比上升 2.6%，增幅较 1-11 月扩大 1.3 个百分点。其中，商品住宅销售面积为 15.5 亿平，累计同比上升 3.2%，增幅较 1-11 月 扩大 1.3 个百分点。 2020 年 12 月全国商品房销售面积为 2.5 亿平， 环比上升 44.0%， 同比上升 11.5%； 其中， 商品住
30、宅销售面积为 2.2 亿平，环比上升 41.8%，同比上升 11.5%。 图表图表15： 全国商品房销售面积累计值全国商品房销售面积累计值 图表图表16： 全国商品房销售面积当月值全国商品房销售面积当月值 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 图表图表17： 全国商品住宅销售面积累计值全国商品住宅销售面积累计值 图表图表18： 全国商品住宅销售面积当月值全国商品住宅销售面积当月值 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 2020 年全国商品房销售金额为 17.4 万亿元， 累计同比上升 8.7%， 增幅较 1-11 月扩
31、大 1.5 个百分点。其中，商品住宅销售金额为 15.5 万亿元，累计同比上升 10.9%，增幅较 1-11 月扩大 1.4 个百分点。 2020 年 12 月全国商品房销售金额为 2.5 万亿元，环比上升 42.4%，同比上升 18.9%；其 中，商品住宅销售金额为 2.1 万亿元，环比上升 39.1%，同比上升 20.2%。 -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0 5 10 15 20 200020 商品房销售面积累计值 （亿平，左轴） 累计同比（右轴） -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60
32、% 80% 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 2020/02 2020/04 2020/06 2020/08 2020/10 2020/12 当月商品房销售面积 （万平，左轴） 当月环比 (右轴) 当月同比 (右轴) -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 200020 商品住宅销售面积累计值 （亿平，左轴） 累计同比（右轴） -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 0 5,000
33、 10,000 15,000 20,000 25,000 2020/02 2020/04 2020/06 2020/08 2020/10 2020/12 当月商品住宅销售面积 （万平，左轴） 当月环比 (右轴) 当月同比 (右轴) 行业研究/行业月报 | 2021 年 01 月 19 日 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 8 图表图表19： 全国商品房销售金额累计值全国商品房销售金额累计值 图表图表20： 全国商品房销售金额当月值全国商品房销售金额当月值 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 图表图表21： 全国商品住宅销售金额
34、累计值全国商品住宅销售金额累计值 图表图表22： 全国商品住宅销售金额当月值全国商品住宅销售金额当月值 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 200020 商品房销售额累计值 （万亿，左轴） 累计同比（右轴） -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 2020/
35、02 2020/04 2020/06 2020/08 2020/10 2020/12 商品房销售额当月值 (亿元，左轴) 当月环比 (右轴) 当月同比 (右轴) -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 200020 商品住宅销售额累计值 （万亿，左轴） 累计同比（右轴） -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 2020/02 2020/04 2020/06
36、 2020/08 2020/10 2020/12 商品住宅销售额当月值 (亿元，左轴) 当月环比 (右轴) 当月同比 (右轴) 行业研究/行业月报 | 2021 年 01 月 19 日 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 9 到位资金充沛，定金及预收款与按揭贷款增速背离到位资金充沛，定金及预收款与按揭贷款增速背离 12 月房地产到位资金同比增长 21.8%，创出 2016 年 3、4 月后的最高增速，带动累计增 速较 1-11 月提升 1.5pct 至 8.1%。12 月到位资金高增长的主要推动力是定金及预收款， 同比增速高达33.3%， 较11月提升18.7pct，
37、 与销售韧性和房企对于回款的渴求相互印证。 但个人按揭贷款并未同步放量，12 月同比增长 3.7%，较 11 月下滑 14.6pct，或是因为年 末房贷额度受到限制。12 月国内贷款和自筹资金同比增速分别为 9.2%、18.8%，基本保 持平稳。 2020 年房地产开发企业到位资金为 19.3 万亿元，累计同比上升 8.1%，增幅较 1-11 月扩 大1.5个百分点。 2020年12月到位资金为2.2万亿元， 环比上升22.1%， 同比上升21.8%。 图表图表23： 房地产开发企业到位资金累计值房地产开发企业到位资金累计值 图表图表24： 房地产开发企业到位资金当月值房地产开发企业到位资金当
38、月值 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 拆分到位资金的主要构成： 2020 年房地产开发企业到位资金中，国内贷款为 2.7 万亿元，累计同比上升 5.7%，累计 增速较 1-11 月扩大 0.3 个百分点。 2020 年 12 月国内贷款为 2420 亿元， 环比上升 28.9%， 同比上升 9.2%。 图表图表25： 房地产开发到位资金中国内贷款累计值房地产开发到位资金中国内贷款累计值 图表图表26： 房地产开发到位资金中国内贷款当月值房地产开发到位资金中国内贷款当月值 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 20
39、20 年房地产开发企业到位资金中，自筹资金为 6.3 万亿元，累计同比上升 9.0%，增幅 较 1-11 月增加 1.1 个百分点。2020 年 12 月自筹资金为 6711 亿元，环比上升 1.3%，同 比上升 18.8%。 -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 0 5 10 15 20 25 200020 房地产开发资金累计值 (万亿元，左轴) 累计同比（右轴） -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 20
40、19/112020/032020/062020/092020/12 房地产开发资金当月值 (亿元，左轴) 当月环比 (右轴) 当月同比 (右轴) -10% 0% 10% 20% 0 1 2 3 200020 房地产开发资金中国内贷款累计值 （万亿元，左轴） 累计同比（右轴） -90% -60% -30% 0% 30% 60% 90% 120% 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 2020/02 2020/04 2020/06 2020/08 2020/10 2020/12 国内贷款当月值 (亿元) 当月环比 当月同比 行业
41、研究/行业月报 | 2021 年 01 月 19 日 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 10 图表图表27： 房地产开发到位资金中自筹资金累计值房地产开发到位资金中自筹资金累计值 图表图表28： 房地产开发到位资金中自筹资金当月值房地产开发到位资金中自筹资金当月值 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 2020 年房地产开发企业到位资金中，定金及预收款为 6.7 万亿元，累计同比上升 8.5%， 增幅较 1-11 月增加 3.2 个百分点。2020 年 12 月定金及预收款为 9163 亿元，环比上升 50.3%，同比上升 33
42、.3%。 图表图表29： 房地产开发到位资金中定金及预收款累计值房地产开发到位资金中定金及预收款累计值 图表图表30： 房地产开发到位资金中定金及预收款当月值房地产开发到位资金中定金及预收款当月值 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 2020 年房地产开发企业到位资金中，个人按揭贷款为 3.0 万亿元，累计同比上升 9.9%， 增幅较 1-11 月下降 0.7 个百分点。2020 年 12 月个人按揭贷款为 2993 亿元，环比上升 12.1%，同比上升 3.7%。 图表图表31： 房地产开发到位资金中个人按揭贷款累计值房地产开发到位资金中个人按揭贷款累
43、计值 图表图表32： 房地产开发到位资金中个人按揭贷款当月值房地产开发到位资金中个人按揭贷款当月值 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 0 1 2 3 4 5 6 7 200020 房地产开发资金中自筹资金累计值 （万亿元，左轴） 累计同比（右轴） -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 2020/02 2020/04 20
44、20/06 2020/08 2020/10 2020/12 自筹资金当月额 (亿元，左轴) 当月环比 (右轴) 当月同比 (右轴) -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 0 1 2 3 4 5 6 7 200020 房地产开发资金中定金及预收款累计值 （万亿元，左轴） 累计同比（右轴） -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 10,000 2020/02 2020/0
45、4 2020/06 2020/08 2020/10 2020/12 定金及预收款当月额 (亿元，左轴) 当月环比 (右轴) 当月同比 (右轴) -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 1 2 3 4 200020 房地产开发资金中个人按揭贷款累计值 （万亿元，左轴） 累计同比（右轴） -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 2020/02 2020/04 2020/06 2020/08 2020/10 2020/12
46、个人按揭贷款当月额 (亿元，左轴) 当月环比 (右轴) 当月同比 (右轴) 行业研究/行业月报 | 2021 年 01 月 19 日 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 11 韧性表现打破悲观预期，韧性表现打破悲观预期，融资新政融资新政下下估值体系有望重塑估值体系有望重塑 12 月房地产投资、销售、融资高景气收官，全年销售面积和销售金额双双创出历史新高。 疫情下的韧性表现，或将改善市场对于行业远期规模和头部房企成长空间的悲观预期。而 随着房地产金融长效机制的落实，我们认为市场关注点将转向具备持续健康发展能力的房 企，虽然销售和业绩增速难以回到过去的辉煌，但是更加稳健的
47、发展预期将改变市场对企 业的偏见，看好优质房企的估值重塑机遇。 重点推荐：未来有望受益于融资优势，在多元化领域拥有前瞻布局的龙头房企：万科 A、 金地集团等；目前杠杆较高但未来有望改善，且在土地储备或者周转能力上拥有优势的房 企：中交地产、华发股份等；融资新机制将助推房企探索多元化赛道，继续看好存量资产 价值重估的房企：招商积余、新大正、大悦城等。 重点推荐标的重点推荐标的 万科万科 A（000002 CH，买入，目标价，买入，目标价 35.87 元）元） 10 月 30 日公司公布三季报，Q1-3 实现营收 2415 亿元，同比+7.9%；归母净利 199 亿， 同比+8.9%； EPS1.
48、11 元。 前三季度竣工面积同比+10%， 推动房地产业务收入同比+7%； 因非并表合作项目结算大幅增长，投资收益+133%至 45 亿；但结算结构影响下结算均价 同比-15%，结算毛利率同比-4.7pct 至 22.9%；公司预计全年竣工完成年初计划（同比 +7.9%） ，截至 2020Q1-3 已售未结金额+19%至 7249 亿，已售未结货值充沛，为未来 1-2 年业绩提供支撑。 延续我们3月12日发布的深度报告 战略先为不可胜 转型聚焦迎远征 以来的假设，对万科进行分部估值： 物业管理板块，即便受疫情影响，上半年物业管理营业收入依旧同比增加 26.8%，我们维 持万科物业 20-21
49、年净利分别为 15.87 和 24.11 亿元的盈利预测，对标物业公司 2020 年 Wind 一致预期业绩对应的 PE 均值为 51 倍，我们认为万科作为内地物管龙头，其 PE 应 该为 60 倍，对应估值 952 亿，万科持有万科物业 63%的股权，我们认为万科物业的估值 可为万科贡献估值 600 亿。 商业地产板块即印力的估值，据中报披露上半年营业收入达 30.5 亿，因疫情影响，我们 下调 2020 全年商业板块净利预测至 23.6 亿，根据 Wind 一致预期，2020 年 A 股典型商 业地产的平均估值约 13.0 倍，我们认为印力合理估值在 13 倍，即印力估值可达 306 亿，
50、 万科持股 62.07%，可贡献估值 191 亿。 物流地产板块，万科的资产估值可分为两块：普洛斯（GLP）股权以及万纬物流。我们维 持普洛斯20年归母净利8.3亿美元的预测， 可比公司2020年业绩 （Bloomberg一致预期） 对应 PE 均值为 38 倍。可比公司估值差异较大，保守起见，我们给予普洛斯 2020 年归母 净利对应的 PE 以 30 倍，即普洛斯市值可达 249 亿美元，对应 1743 亿人民币。万科持 股 21.4%，因此，万科所持有的普洛斯股权预计估值达 373 亿。据中报披露，万纬物流上 半年营收 8.3 亿，同比+36.9%，我们预计全年可实现净利 6.25 亿，
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