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【研报】物流仓储行业专题研究报告：资本市场的认知与估值-210301（33页）.pdf

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【研报】物流仓储行业专题研究报告：资本市场的认知与估值-210301（33页）.pdf

物流地产行业中，通常会将业务分为为开发、基金管理、投资三个板块。三板块运营特点不同、轻重特点不同，因此比较适合于采用分部估值法。以各部门价值之和减去净负债和少数股东权益，就得到相应的股权价值。EV既包括了股权价值，也涵盖了债券价值，契合于物流地产企业的金融属性。以ESR为例，基金管理、开发部门和投资部门分别赋予25、8、25倍EV/EBITDA。NAV估值即净资产价值法，是目前地产行业的主流估值法。在一定销售价格、开发速度和折现率的假设下，地产企业当前储备项目的现金流折现价值剔 除负债后，即为净资产价值。P/FFO和P/AFFO是国际市场中对REITs最常用的估值方法。由于REITs的分红属性，本质上FFO和AFFO对标的是公司可用于分红的现金流。AFFO比FFO更能精确的反应REITs的股利支付能力，但AFFO没有统一的编制标准。FFO=净收入-从房地产出售中的资本利得+房地产折旧费用 。AFFO=FFO-非现金租金-日常维护的必要支出和租赁费用

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