1、第 3 次大转型中国住房新十年1序 言大国住房，三次转型从 1949 年至今，我国住房市场经历了三次结构性变迁。1949 年到 1978 年是社会福利分房制度主导的 30 年，住房的生产、分配与消费过程由国家和单位决定。这一时期的居住条件持续恶化，人均住房面积下降到不足 4 平米，严重的房荒侵袭每一个城市。1978 年到 1998 年属于过渡期，这个 20 年的主体制度形态仍然是福利分房，但部分环节开始推进市场化改革的试点，例如提高租金、公房出售、企业或单位住房占比上升、集体住房、个人自建也开始出现，也出现一定比例的商品房开发，这个阶段是我国住房开发“百花齐放”阶段，住房开发总量是前 30 年

2、的 30 倍，居住条件得到了明显改善，人均住房面积提升到 9平米。这个过渡期最大的价值是公有住房体系开始松动，市场化改革试点取得初步成效，土地有偿使用、住房公积金制度、个人按揭贷款等都进行了有益的探索，为后续的市场化与商品化改革解放了思想、奠定了基础。1998年到2018年是中国住房发展中的第二大阶段， 也正是这个阶段，我国完成了从公有住房体系到市场化住房体系的转型。1998 年面对东亚金融危机的外部冲击与经济寻找新兴增长点的内在要求，国家下决心停止城镇住房福利分配制度，全面推进住房市场化与商品化，土地“招拍挂”、商品第 3 次大转型中国住房新十年2房预售、住房金融、住房税收等一系列关键领域的

3、改革取得重大突破，由此推动了普遍商品房与经济适用房的快速发展， 住房的商品属性得到极大释放，住房消费、保值增值的观点日益普及，房地产也日益成为我国经济的重要支柱。2008 年全球性金融危机，我国采取了“一揽子”刺激政策，其后的 10年，住房的金融属性逐步彰显，土地财政与土地金融成为地方政府加杠杆的重要基础；借助于高杠杆、高周转的发展模式，开发商迅速变大；居民的自住、投资、投机性需求全面释放，住房条件得到极大改善，同时杠杆率也快速上升。总的来说，过去 20 多年，尤其是过去 10 年是我国房地产市场超高速发展的时期，是真正的“黄金时代”。过去 20 年商品住宅销售额累计112 万亿，超 8 亿城

4、镇人口的住房需求基本上得到了较好满足，人均住房面积相比 1978 年提升了 10 倍以上，住房存量面积超过 350 亿平方米，户均住房套数大于 1，我国已经总体上告别了住房短缺，实现了住房的基本平衡。展望未来，我国住房市场发展正迈向第三个阶段，下一个十年，甚至未来 30 年的住房市场将发生深度的重构，这个过程可以称之为第三次大转型，并将出现新的浪潮。第一是居住服务化浪潮。住房不再是一个单纯的开发制造业，而是会变成一个整体的居住服务业，围绕居住的服务链条将逐步产生、发展、壮大。第二是数字化浪潮。 数字化将全面渗透到住房市场， 在生产、 流通、 租赁、改造等环节提升数字化水平，衍生出数字空间、智能

5、客服、远程协作与自动化决策、资产和信用数字化等市场空间，数字空间市场规模将增长至 358亿美元。第三是全产业链化浪潮。基于 30 万亿元的居住交易市场规模和接近400 万亿的存量资产基数，住房的价值链将进行深度的整合与重构。传统的产业链划分逻辑是开发、代理、中介、物业、家装等细分品类相互独立、各自发展，未来的产业链将会加速整合，产业边界日益模糊。开发商不仅仅第 3 次大转型中国住房新十年3局限于开发环节，而是会渗透到物业、中介、家装等环节；阿里、京东、头条等互联网巨头也会跨界到住房交易与服务环节。产业链的参与者将越来越多，边界被打破，价值被重构。第四是品质居住浪潮。在“住得更好”的需求下，新建

6、商品住宅销售面积中装配式住宅将达到 5.7 亿平方米，占新开工面积的 4-5 成；现代物管全面升级，管理面积达到 400 亿平方米，市场规模达到 1.6 万亿；城市更新和旧房改造规模预计达到 7 亿平方米。第五是都市圈化浪潮。在人口城镇化迁移和住房改善需求的推动下，中国新房交易规模长期保持在 15-16 万亿元中枢范围内，三大都市圈成为住房的主要市场，长三角城市群市场交易规模将接近 7 万亿，京津冀城市群、珠三角城市群都将接近 4 万亿。第六是机构化租赁浪潮。在租购并举政策的推动下，住房租赁机构化率达到 30% 以上，与之相配套的住房租赁 REITs 有望达到千亿甚至万亿级别的市场空间，租赁生

7、态产生的空间将超过 3 万亿。时代在转变，市场在重构，房地产不仅不会褪色，反而在实现人民群众美好生活的过程中创造更大的价值，让我们一起开启大国住房的下一个辉煌十年。第 3 次大转型中国住房新十年4在任何一个国家，住房的发展的首要目标是要解决居民安全可支付住房问题，同时房地产业也是经济活动的重要组成部分。从这两个角度，改革开放以来，我国住房制度与房地产市场发展较好地解决了住房短缺难题，在满足了快速增长的城镇人口住房需求的同时，显著改善了住房条件，对社会经济发展起到了不可磨灭的贡献。第 3 次大转型中国住房新十年5城镇居民住房条件显著改善经历了史无前例的住房建设浪潮，住房的万人新开工量从 1997

8、 年不足14 套提升 110 套，我国城市居民的居住条件得到极大改善：1978 年，全国城镇家庭有 869 万户缺房户，目前户均住房套数达到 1.1 套，住房自有率超过 85%。城市住房私有化率从 1978 年的 25.20% 提高到 90% 以上，多套数家庭占比接近 20%，超过美国等发达国家。从 1978 年以来，我国城镇人口增加了 6.7 亿人，城镇人均住房建筑面积从 1978 年的 6.7 平方米增加到约 40 平方米。住房成套率从 1985 年的 36% 左右，目前已经超过90%。1998 年以来，伴随着商品房市场的发展，针对城市低收入家庭的住房保障也取得了一定的进展，通过廉租房、公

9、租房、经济适用房、限价房、共有产权房等多种保障形式，较好解决了城市低收入家庭的住房困难问题。2008 年开始大规模实施城镇保障性安居工程，到 2019 年底累计开工建设近 7300 万套，帮助约 2 亿困难群众改善住房条件。截至 2018 年末，城镇家庭住房保障覆盖率已明显超过 20%，城市户籍的低收入家庭已经不存在普遍的住房困难。图：1949 年以来各阶段中国住房建设数量（套）数据来源：贝壳研究院测算第 3 次大转型中国住房新十年6房地产带动经济社会增长房地产由国家财政负担变成对国民经济 “牵一发而动全身” 的重要产业。过去 20 年商品房交易额累计 115 万亿元，过去 10 年 100

10、万亿，过去 5 年65 万亿元，2019 年一年的交易额就超过 16 万亿元，创历史之最。过去20 年房地产住宅投资年均增长 19.6%，在固定资产投资中的比重在 12%左右。2020 年国内房地产开发投资完成额占固定资产投资比重继续提升达到 27.3%，其中住宅开发投资占比达到 20.1%，创历史新高。房地产业对GDP 的贡献率从 1978 年的 2.2% 左右提高到 2020 年的 7.3%，考虑到房地产业对上下游产业的带动作用，对经济增长的贡献率达到 8% 左右。在新冠疫情冲击之下，房地产投资是全行业中率先迎来复苏走向正增长的行业，对经济 V 型复苏增长发挥了中流砥柱的作用。图：2003

11、-2020 年住宅开发投资完成额占固定资产投资占比（亿元，%）数据来源：国家统计局20.1%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%0.00100,000.00200,000.00300,000.00400,000.00500,000.00600,000.00700,000.00200320042005200620072008200920000192020固定资产投资完成额房地产开发投资完成额:住宅住宅开发占比第 3 次大转型中国住房新十年7房地产建设浪潮积累了巨大的财富。截至 2020 年，城镇房地产住宅存量规

12、模达到 353 亿平方米，住宅资产接近 400 万亿元。房地产的高速发展也使私人财富快速增加，住房在居民家庭资产结构中的比例接近 80% 左右。因此，只要房价稳定，中国居民家庭资产负债表就能够抵御外部金融冲击。图：1999-2020 年中国住宅竣工面积变化（万平方米）数据来源：国家统计局010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,00090,000042005200620072008200920000192020图：中美家庭资产配置对比数

13、据来源：西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心、美国 SCF（Survey of Consumer Finance）77.7%11.8%5.6%4.9%35.1%41.9%19.5%3.4%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%房产金融资产工商业其他中国（2017）美国（2019）第 3 次大转型中国住房新十年8房地产土地市场为地方城市建设贡献了大量的财政收入。过去 10 年，房地产土地出让收入相对于地方政府本级财政收入里的比重在 55% 左右。2020 年国有土地出让金 8.4 万亿，根据贝壳研究院测算，其中居住用地成交金额达到 6

14、.1 万亿元，2020 年土地出让金相对地方政府本级财政收入的比重达到 84%，在疫情冲击之下，为地方政府实施经济复苏和社会救援等提供了巨大的支持。图：2009 年以来土地出让收入相对于地方本级财政收入比重数据来源：Wind、财政部、贝壳研究院84.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%000004000050000600007000080000900002009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年国有土地使用权出让金（亿元）相对于地

15、方本级财政收入比重（右）第 3 次大转型中国住房新十年940 年，两次大转型1978 年城镇人均住房建筑面积仅 6.7 平方米。中国住房为什么能够在短短 40 年里取得如此巨大的成就？核心在于两次大的转型，让住房生产供给方式彻底转变，极大地释放了生产力。建国后至改革开放以前，国内住房实行福利分房制度，由政府或单位统一建设、分配，住房是职工的“福利”。这种分配方式入不敷出、供给效率低、存在严重的不平等，最终走向穷途末路。不仅中国，苏联、东欧等前社会主义国家的住房制度都被迫转型。1980 年邓小平谈话首次系统地提出了住房私有化、提高房租、新旧公房出售以及分期付款等带有市场色彩的观点， 掀开中国住房

16、的第一次大转型。1978至1998这20年， 住房从福利品向商品转变， 通过提租补贴、 出售公房、全面停止住房实物分配，初步建立了市场化的分配方式。从此住房不再完全按照身份和行政地位来分配，体制外人能从住房市场的发展中获益，激发起居民购房的积极性。包括租金市场化、公房出售、个人自建住房、土地有偿使用、住房公积金制度、个人按揭贷款等一系列改革试点，为后续的市场化与商品化改革解放了思想基础。1998 年，国务院宣布停止福利分房、实行住房商品化制度，标志着一个新的住房阶段开启。但在这 20 年，住房在转型中实行存量和增量双轨制运行，尚未形成完整的市场。第 3 次大转型中国住房新十年101998 之后

17、到 2018 年的 20 年，是中国住房的第二次大转型，双轨制向市场化转变。市场化是指土地要素市场化、金融市场化。在土地方面，国有土地使用权招拍挂制度建立，这标志着土地要素的市场化完成，激发了土地的资产价值1。 在金融方面， 住房公积金和商业住房抵押贷款制度建立起来，并通过降低首付比例，延长贷款年限，降低贷款利率促进居民购房2。至此，土地、金融、房地产三者的正循环关系打通，中国特色的房地产市场建立起来：地方政府是土地的唯一提供者，开发商是住房建设的唯一主体，金融作为加速器，供给端通过土地金融化和开发融资实现大规模建设，需求端通过按揭贷款制度实现资金流循环。2008年全球性金融危机， 我国采取了

18、 “一揽子” 刺激政策， 其后的10年，住房的金融属性逐步彰显，土地财政与土地金融成为地方政府加杠杆的重要基础；借助于高杠杆、高周转的发展模式，开发商迅速变大；居民的自住、投资、 投机性需求全面释放， 住房条件得到极大改善， 同时杠杆率也快速上升。总的来说，经过两次大转型，我国建立了以购房为主满足居住需求、地方政府单一主体垄断供地、开发商垄断建房的住房模式。充分利用土地、金融要素红利，解决了我国住房短缺难题，同时也避免了其他国家发生的金融危机、政府债务危机、贫民窟等问题，为全球特别是发展中人口大国探索出一条解决住房问题的中国模式。12002 年国土资源部颁布实施招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规

19、定，明确规定包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让。2004 年国土资源部关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知规定，2004 年 8 月 31 号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度，这标志着这土地要素的市场化完成。21998 年中国人民银行颁布了个人住房贷款管理办法，其中住房公积金以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系；商业性住房信贷以高收入家庭为对象的商品房供应体系，首付 30%，可购买普通住房，贷款年限最长 20 年。1999 年，人民银行下发关于鼓励消费贷款的若干意见，首付比例下调至 20%；贷款最长

20、年限调整为 30 年，利率按法定利率减档执行基础上进一步下调 10%；2002 年，个人住房公积金贷款利率水平下降。第 3 次大转型中国住房新十年11过去 20 多年，我国住房取得了伟大成就。但是，2018 年以来我国房地产面临的环境发生了较大变化，随着国内经济进入增速换挡阶段，旧的住房模式不可持续的问题逐步暴露出来，如果处理不好，未来也会滋生巨大风险。第 3 次大转型中国住房新十年12部分大城市房价过高2008 年之后，我国房价出现普遍上涨，尤其是一线城市和重点二线城市房价上涨幅度较快，超过了真实经济和收入增长的速度。过去 10 年，北京、上海、深圳新房价格上涨了 87%，98% 和 136

21、%；二手房价格上涨了93%，78% 和 170%。房价高反映了住房的金融属性过高。在全球低利率环境下，我国货币环境总体保持宽松。2015 年我国广义货币 M2 与当年 GDP 的比重首次超过200%，2020 年这一比例达到 215.2%，利率水平达到较低的位置。在金融化推动下，房价不断攀升，严重超出城市新市民的收入水平。2019 年北京、深圳、上海三个一线国际城市二手房成交套均总价分别为523 万 / 套、462 万 / 套、380 万 / 套，其中北京、深圳住房套均总价已经超过法国巴黎与美国纽约，上海住房套均总价也已经位居全球前列，房价明显过高。图：1985-2020年中国广义货币 （M2

22、） 占GDP比例变化 （%）数据来源：中国人民银行、国家统计局0.0%50.0%100.0%150.0%200.0%250.0%703692000200042005200620072008200920000192020第 3 次大转型中国住房新十年13图：2019 年全球主要城市住宅套均总价3 （万人民币）图：重点城市 2019 年房价收入比数数据来源：CBRE、贝壳研究院数据来源：贝壳研究院010

23、02003004005006007008009001000中国香港德国慕尼黑新加坡加拿大温哥华中国北京美国洛杉矶中国深圳法国巴黎美国纽约中国上海32272030520253035深圳北京厦门上海杭州广州南京天津 石家庄 苏州武汉青岛合肥济南西安重庆东莞郑州3北京、上海、深圳数据来源贝壳研究院计算 2019 年成交二手住宅套均总价，其余城市数据来源 CBRE。第 3 次大转型中国住房新十年14较低的贷款成本和房地产良好稳定的回报吸引金融资源过度进入房地产。 2019年末， 个人住房贷款余额30.2万亿， 住房公积金贷款余额5.5万

24、亿，加上房地产开发贷款，房地产综合贷款余额达到 46.9 万亿元。跟房地产直接相关和间接相关的贷款接近 70 万亿元，占贷款余额的比重超过 45%。特别是 2020 年疫情之后，重点城市房价上涨与租金下跌的背离扩大，这意味着资产价格泡沫化程度有所加剧，而居民偿债能力减弱，风险不断上升。图：房价指数与租金指数4变化对比数据来源：贝壳研究院84868890929496986200000000200032

25、0200420200520200620200720200820200920200城二手房价指数100城新房价格指数35城租金价格指数4100 城二手房价、35 城租金指数基期以 2018 年 11 月为基期，基期为 100 点；100 城新房价格指数以 2019 年 7 月为基期，基期为 100 点。第 3 次大转型中国住房新十年15图：流动人口住房来源数据来源：暨南大学社会调查中心新市民群体住房困难尽管大部分城镇户籍家庭的住房问题得到解决，但以进城务工人员、新毕业大学生、流动人口为基础的新市民群体住房问题仍然困难。我国租赁市场总体发展不足，主要是结

26、构性问题：租房问题在人口净流入、 高房价的一二线热点城市表现得更加突出， 流动人口的居住条件非常差。根据国家流动人口调查数据，目前我国流动人口有 30% 居住在雇佣单位提供的宿舍或工棚，其它大部分人租住在城中村、城郊村、地下室、群租房，居住面积狭小，居住条件恶劣，安全风险很大。尤其是在大城市，居住情况更加严峻。根据过往调研，北京流动人口的人均住房使用面积只有 5.6 平米，40% 的流动人口人均居住面积不足 10 平米，在有限的居住空间内，平均居住人数为 4 人。41.0%30.2%15.2%10.1%2.0%1.4%0.1%独立租赁住房单位宿舍自有住房合租住房其他工作地点其他住房来源建筑工地

27、第 3 次大转型中国住房新十年16租房不稳定，租金高，租金支付压力大。我们测算，北上广深租赁住房缺口合计约 214.8 万套。按一个家庭租户租赁一套房测算，我国新市民的租赁住房总需求约 6452 万套，而总供给仅为 5991 万套，尚有缺口 461 万套（约 3.7 亿平米）5。北上广深在所有城市中缺口最大，上海、深圳都超过 70 万套，广州、北京都超过 35 万套，合计占了全国近一半。房屋租赁市场不仅总供给不足，还存在结构性错配。北上广深租赁住房供给主体是面积在 6090 平米、租金 3000 元以上的两居室。以北京为例，2020 全年新挂牌房源中一居室占比为 27.8%，60 平米及以下的

28、占比为 29.7%。这种供给格局， 难以满足新市民小户型、 低租金的租房需求。 我国租赁周期较短，租客在一个住房内平均租住时间长度仅有 8 个月左右，而德国的平均租赁周期长达 11 年，日本的平均租赁周期为 5.2 年，英国的平均租赁周期为 2.5年。 美国租赁市场规模约为3.2万亿元人民币， 购房交易市场的规模约为6.9万亿，租赁市场规模占交易市场的 50%。我国租赁市场才 1 万亿左右的交易规模，相对于 17 万亿的买卖市场而言严重偏低。表：租赁住房缺口测算结果（单位：万套）数据来源：作者测算城市租赁住房需求量租赁住房供给量租赁住房供需缺口上海285.9214.771.2深圳151.680

29、.870.7广州150.0112.337.7北京211.4176.235.25根据国家统计局2015 年全国 1% 人口抽样调查主要数据公报、国家卫健委中国流动人口发展报告 2020发布的数据，结合住房和城乡建设部开展的相关调查数据测算，我国约有 2 亿新市民，按照户均人口 3.1 人测算，租赁住房需求为 6452 万套。租赁住房供给 = 全国家庭户数 户均住房套数 （1- 住房自有率）。按照住房自有率 86.7% 测算，全国租赁住房供给为 5991 万套。租赁住房缺口 = 租赁住房需求数 - 租赁住房供给数，即 461 万套。根据贝壳平台成交数据，2020 年全国租赁房源的套均面积为 79.

30、6 平方米，因此计算得出缺口总面积约 3.7 亿平米。第 3 次大转型中国住房新十年17图：城镇住房保障体系不健全资料来源：贝壳研究院居住品质服务有待提升品质居住包括好房子和好服务。随着时间的推移，城市中早期建设的住房不断老化，如果缺乏及时的管理维护机制，将会严重影响到社区居民的居住体验。截至目前，全国城镇老旧小区 32.7 万个，建筑面积约 65 亿平方米。第 3 次大转型中国住房新十年18图；主要城市楼龄超过 20 年存量住宅占比情况图：北京楼龄在 20 年及以上的老旧小区数据来源：贝壳研究院数据来源：贝壳研究院老旧小区居住设施配套落后。贝壳楼盘字典数据显示，北京楼龄在 20年及以上的老旧

31、小区中超六成小区无电梯， 16%的老旧小区没有集中供暖，20% 的老旧小区绿化率 30% 以下，26% 的小区无门禁系统。老旧小区普遍没有人车分流，超 7 成的老旧小区车位配比不足 1。40% 的老旧小区物业不具备资质。37 个重点城市中有 16 个城市住宅小区平均绿化率不足30%，一线城市中北京市小区绿化水平最低。0%10%20%30%40%50%60%70%上海济南北京广州石家庄天津深圳郑州南京武汉成都杭州0%10%20%30%40%50%60%70%80%车位配比不足1无电梯小区物业不具资质无门禁系统绿化不足无集中供暖第 3 次大转型中国住房新十年19图：37 个重点城市小区绿化率对比数

32、据来源：贝壳研究院老旧小区改造初期， 基础设施建设和完善类工程多由各级政府财政承担，少数由原来的产权单位承担。在各地财政实力严重分化且严控地方隐性债务风险的背景下， 改造资金需求总体规模大， 目前各地区均面临较大资金缺口，力求多渠道筹措资金，但仍然存在资金总体不足、财政资金“投不起”、居民和社会资金不愿投、后期管护资金缺失等问题。由于缺少灵活有效的市场化机制，传统的改造手段和投资模式逐渐暴露出种种不适应和不可持续性。中国居住服务市场化起步晚，职业化服务者数量远远不足，优质服务成为“稀缺品”。以物业管理人员、房产经纪人为例，本科以上学历人员分别为 10.5% 与 25%，远低于美国经纪人的 45

33、%；从业年限相比，中国经纪人具有从业年限短、流动性强的特点，这也决定了服务的专业度、职业化水平受到制约。!#$#%$%&$()*+,-./01234565789:;?A5BCDE=+FGHI.JK=LMNOPQ7RST5U.VWX.YZ6H_a.bcdef.第 3 次大转型中国住房新十年20图 ：美国房产经纪人与中国房产经纪人、物业服务者学历对比图：中美经纪人、物业服务者从业年限对比数据来源：NAR，中国物业百强报告 2019，贝壳研究院整理数据来源 : NAR，NPMA，贝壳研究院整理本科以上学历占比44%美 国 经 纪 人25%中 国 经 纪 人10.5%中 国 百 强 物 管 人 员0%

34、5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%本科以上大专中专高中以下美国经纪人中国经纪人中国百强物业人员0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%20年以上11-20年3-10年0-2年美国物业经理美国经纪人中国经纪人10年以上占比美国经纪人美国物业管理人员中国经纪人51.7%45%6.2%第 3 次大转型中国住房新十年21回顾中国这 40 多年的住房发展之路，最大的特点是从福利分房到商品化、市场化的转型，而每一次住房转型背后都是产业结构变迁。2018 到 2020 年，以中美贸易摩擦为主要标志，中国的外部形势发生了重大变化。特别是 2020年

35、席卷全球的新冠疫情，已经成为全球政治经济的分水岭。未来十年， 中国住房的形势将会出现几个显著的趋势性变化，对住房发展提出了新的要求。第 3 次大转型中国住房新十年22从购买资产到回归居住第一次大转型后，消费者购房的目的是解决住房短缺问题，拥有一个属于私人的住房空间。1978 年至 1998 年这 20 年，住房从福利分房向商品房转型，背后是中国工业化开启阶段。大量农村富余劳动力走向城市，为制造业提供大量廉价的劳动力。工业生产效率提升，第二产业占比快速提升，经济增长加速， 也带来了住房需求的膨胀。 原本在体制内部的福利分房制度，生产效率低，财政负担重，无法满足大量外来人口的住房需求，因此不得不进

36、行商品化改革。1998 年至 2018 年这一阶段由两个十年构成。1998 年至 2008 年是市场化起步阶段。2001 年中国正式加入 WTO，将廉价资源优势转化为制造业出口优势，吸引大量农民工向城市涌入，平均每年进城人口达到 2100 万人。这一时期，工业、固定资产投资和对外贸易进入快速增长期，居民收入水平保持在 10% 以上的增长。在住房市场化背景下，私人财富增长和人口城镇化集中推动了住房投资开发与销售浪潮。2008 年之后的十年是金融化加深的十年。这一时期，我国出口动能逐渐消退，2006 年进出口总额占 GDP 的比重开始触顶回落，货物和服务净出口总额占 GDP 比重在 2007 年触

37、顶回落。经济结构从第二产业向第三产业主导转变，2015 年第三产业占 GDP 比例首次超过第二产业。与产业结构相似，人口结构发生重大变化，2013 年我国劳动年龄人口见顶回落。人口流动速度开始放缓，总体住房需求应当开始见顶回落。但金融杠杆水平在快速提升，使房地产保持较快的增长，特别是部分城市房价的上涨幅度远远超过居民收入。消费者购房中的投资属性增强，房价在一定程度上反映的是第 3 次大转型中国住房新十年23图：1990-2019 年中国 65 岁及以上占总人口比例数据来源 : NAR，NPMA，贝壳研究院整理0.002.004.006.008.0010.0012.0014.0019901991

38、47020004200520062007200820092000019资产品的价值。在“房住不炒”的政策基调下，中国房地产的金融属性逐步被剥离，房价上涨的空间被抑制，从而回归到居住的本质属性，此时，房价反映的是居住的价值。消费者从单一买方需求向以居住为中心的多元化生活服务需求转变，会更看重住房的空间布局、节能、环保等因素，会更看重包括物业管理和社区配套、社区服务、社区氛围等宜居性因素。在居住领域，中国居住服务类消费也将逐步上升，服务消费在产业

39、链中的占比不断提高。例如，预计到 2035 年中国老龄人口将达到 4.2 亿人，壮年人口照看年老父母的负担较重，这将带来巨大的养老住房需求。不仅要求居住空间适合老年人行动，还要有基本的照看服务。我国小区物业管理的覆盖率只有 50% 左右，社区教育、医疗、养老、托幼等公共服务不均衡，商业配套设施也存在较大差距。第 3 次大转型中国住房新十年24改善型需求成为主流尽管总量上我国已经解决了住房短缺问题，但在结构上，当前住房品质和居住服务与家庭品质需求仍有很大的差距。国际经验表明，当一个国家人均 GDP 超过 1 万美元之后将进入消费升级阶段。2019 年中国人均 GDP 突破 1 万美元大关，城镇家

40、庭人均年度可支配收入超 6000 美元，意味着我国中等收入群体规模进一步扩大，城镇家庭消费能力和消费意愿快速提升。随着房地产市场从供不应求到供需基本平衡，消费者不再简单满足于“一宅一生”，对产品质量高、配套设施全、社区服务好的“好宅”需求越来越大。一、二线重点城市进入“换房”阶段，首改、再改以及旅居需求成为“新刚需”，人们通过存量市场流通实现“以小换大”、“以老换新”、“以远换近”。2016 年全面二孩政策实施之后，三年累计二孩出生人口超过 2300 万，二孩在新生儿中占比超过 50%，将在很大程度上推动换房和改善需求。图：部分城市换房平均面积变化（平方米）数据来源：贝壳研究院02040608

41、0100120西安北京上海郑州成都南京杭州武汉换房前换房后第 3 次大转型中国住房新十年25图：住房消费多元化需求数据来源：贝壳研究院需求多元化增量需求流动人口租赁需求住房品质改善都市圈为主导的城市化继续家庭结构小型化追求“好宅”二胎政策留居意愿强烈家庭化流动支付能力有限流动人口进入婚育年龄从城市化到都市圈化人口数量是住房需求的根本基础。2019 年我国城镇化率达到 60.6%，已经进入到中后期。据联合国预测，未来 10 年我国城镇化率仍有望继续提升 10 个百分点，到 2030 年城镇人口增量约为 1.6 亿人。同时，城市到城市之间的人口流动比例提升，2015 年已经提高至 38% 左右，也

42、将带来巨大的住房需求。 未来十年，人口进一步向核心城市、都市圈和城市群聚集，城镇化的空间格局正在重塑。随着交通基础设施不断完善，产业在城市群之间转移，人第 3 次大转型中国住房新十年26图：中国四类流动人口占比变化数据来源：国家统计局口随着产业流动。根据六普数据，36.2% 的流动人口聚集在长三角、珠三角及京津冀三大城市群，13.9% 聚集于北京、上海、广州、深圳四城。我国城市群涉及 164 个地级市，面积占全国的 21%，集聚人口83632.61 万，占全国的 60.20%6。三大核心都市圈处于引领地位，2018年长三角、珠三角、京津冀城市群城镇人口占城市群城镇人口的 44%、占全国城镇人口

43、的 37%。2018-2030 年城镇人口增量中约 43.4% 的比例将继续流向三大城市群，其次为长江中游、成渝及中原城市群，合计占比22.3%。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2000200520102015乡城流动城城流动乡乡流动城乡流动6中国宏观经济研究院国土开发与地区经济研究所课题组 . 我国城镇化空间形态的演变特征与趋势研判 J. 区域经济，2020（9）：128-138。第 3 次大转型中国住房新十年27图：中国城市（30 万人以上）人口增量预测（2018-2030）数据来源：UN; 贝壳研究院整理第 3 次大转型中国住房新十年28表：中国城市群7

44、人口增量预测（2018-2030）数据来源：UN; 贝壳研究院整理7城市群说明：（1）仅统计城市群主要城市及其人口，其他城市未包括在内；（2）城市群名称依据“十三五”规划，城市群主要城市根据各城市群发展规划，个别重复归类的城市按照就近原则进行合并。!#$%&#$( () )* *+ +( () )* *+ +, ,( () )- -) )#$././034522301* *!#$%&()*)+,-)./)0*,+(.,/-*1+( (234$%&)-(*)+516(/)*)+)6)/)*1+- -7#$%&)5*(+5150/)*)+)16(/0*.+6 6!89:$%&

45、-1).*1+-()/,*(+0(/,*1+7 7;?A$%&)(6*5+.,(/5*0+6)1/(*+ +BCDE$%&,-*6+)./5*)+()1/5*-+: :F!$%&)-(*)+1(/.*,+.00/.*-+* *) )G9H$%&0.*+11(/.*,+.6./.*)+* * *I9J=$%&)5*)+)(/*0+-,0/-*.+* *( (KLM$%&0.*+0,./*-+6)/*.+* *- -NBKO$%&6-*-+5)./)*+),-/)*(+* *6 6P9$%&-)*.+55(/)*-+)50/)*.+* *7 7QRST$%&.)*0+5./)*-+)5(/)*.+

46、* *8 8U9$%&-)*.+.0)/)*+).1/)*+* *9 9V$%&5*-+.6,/)*)+)5/)*)+* *+ +B9L$%&1*0+.0/)*1+)16/1*0+* *: :WXYZ$%&-)*.+).,/1*.+.(/1*.+;).)11*1+.)0.5/)11*1+)51./)11*1+第 3 次大转型中国住房新十年29流动人口租赁需求庞大从发达国家的经验看，美国、日本、英国的租赁家庭占比普遍高于35%，而德国更是高达 53%。特别是房价高、人口密度大的核心城市，租房人口更高。纽约的租赁人口占比为 56.9%，洛杉矶为 54.4%，伦敦为49.8%，东京为 39.5%。通

47、常来看，40% 以上的人口选择租赁作为居住方式成为大城市的常态。未来十年，人口在城市之间的流动进一步呈现举家迁移、留居意愿强等特点。一是趋于家庭化流动，更多地在服务性行业工作，更多以已婚和家庭为单位，越来越大的比例是夫妻同时外出，且已婚流动家庭携子女外出。二是人口流动从短期的、临时性迁移变成长期甚至永久性迁移，平均居留时长不断延长，流动人口“愿意长期居留城市”的比例超过 80%，对居住品质和教育等有更高的要求。三是新生代流动人口平均年龄不断上升，并逐步进入婚育阶段，未来将在逐步安排子女随迁移和父母限迁，在迁入地上学、就业、生活和养老。这些特征都意味着与之前暂时性、过渡性、周期性的住房需求不同，

48、流动人口将产生更稳定、更长期的住房需求，对居住条件也将产生更高的要求。但这些流动群体支付能力有限， 大多数人只能租房， 一张床和一间房是主流需求。第 3 次大转型中国住房新十年30消费者从线下走向线上中国网民的规模已经超过了 9 亿人，借助互联网平台的力量，住房交易正在从线下到线上转变。这种转变从二手房交易领域开始，逐步向全市场扩散。互联网依靠自身在信息流通和信息检索上的巨大优势，已经将消费者的房产交易决策方式向前推进了一大步，帮助用户实现足不出户地浏览房源信息。2020 年新冠肺炎疫情加速了这一过程。疫情封闭期间，房企、平台、电商以及上游技术供应商紧密的联合在一起，如居理新房和国内知名的大家

49、居全案设计平台及生态解决方案提供商酷家乐达成战略合作，为用户打造从室外到室内的全场景新房 VR 看房体验。在杭州的公证选房环节，支付宝提供了稳定安全的线上选房平台和线上支付手段，确保整个公证选房过程有记录、可回溯。在签约交易环节，电子签名和身份识别技术，为现有网签备案图：中国移动互联网用户数量及增速 （单位：亿人）数据来源：贝壳研究院0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2008年12月2009年12月2010年12月2011年12月2012年12月2013年12月2014年12月2015年12月2016年12月2017年12月2018年12月

50、2019年6月2020年6月网民规模移动网民规模移动网民增速第 3 次大转型中国住房新十年31系统优化升级、实现“不见面签约”和商品房销售电子合同共享奠定了基础。政企联合打通交易环节，助推实现线上全流程闭环机制。以 VR 房源、线上贷款签约和 AI 虚拟客服上线为里程碑，标志国内居住服务进入签约后流程线上化以及智能化应用阶段。互联网平台最大限度地连接消费者群体，在满足用户对精准房屋信息的获取、分析和使用的需求的同时，正在逐渐培养用户的线上消费习惯，使用户从传统的被动的信息接收方逐渐蜕变成为聪明的主动的诉求发起方。目前的市场环境具备线上销售的所有要素：互联网科技的成熟提供了技术准备，电商和网上购

51、物的发展提供了庞大的网购偏好群体，大型房企优质的产品和服务解决了供应难题，无理由退房和差价补偿打通了网购瓶颈，而2020 年的一场疫情使这一切发生了一次化学反应：房地产市场生态被重构，房产交易的线上新生态正在形成。第 3 次大转型中国住房新十年32我国住房的第一次转型是建立了从福利到商品的通道，第二次转型是要素市场化打造了房地产交易市场， 形成了地方政府垄断供地、 开发商垄断建房、居民以购房为主的住房模式。基于住房发展的内在矛盾和外部形势，中国住房迎来第三次大转型。第 3 次大转型中国住房新十年33旧的模式不可持续土地财政土地金融模式不可持续当经济增长速度放缓、资源成本越来越高和供给趋于平衡的

52、背景下，以高消耗、高负债为主要特征的旧模式不可持续。研究表明， 土地价格不仅引领了房价上涨， 而且也加剧了房价的波动性。这是因为土地的核心属性是由位置特征而产生的稀缺性，它是固定的、有限的、不可再生的，当土地需求上升时，地价上涨几乎成为唯一的响应与调节方式。长期来看，除非存在强有力的政府干预，地价总是倾向于上涨。基于此，土地极易成为金融资产，稀缺性反过来又被金融所放大，从而产生两个问题：一是对于土地所有者，土地被视为战略性资产而寻找最有利的开发使用方式和最高的交易价格，土地供给弹性极小甚至为负；二是土地的使用者围绕土地的竞争往往非常激烈，从而把地价推向更高水平，高的地价要么转化为更高的房价、要

53、么转化为更低的品质。我国地方政府是住房用地唯一供应方，价高者得的土地“招拍挂”是商品房用地唯一供应方式，开发商则是商品住房的唯一开发供应者。在这个机制下，地方政府把土地视为重要的收入来源。据统计，1999 年我国国有建设用地出让收入只有 514 亿元，2019 年全国 300 城市土地出让收入超过 5万亿元，仅杭州一个城市的土地出让收入就接近 3000 亿元。进一步看，过去 20 年，每平方公里的土地价值从 1 亿元提升到 18 亿元，地价的增速远远超过房价增速和收入增速。尤其突出的是，2008 年之后，土地出让收入占地方财政收入的比重一直保持在 40% 以上，成为地方财政重要的收入来源，杭州

54、、南京、济南、武汉等城市土地出让金与当地政府一般性预算收入的比例超过 100%。随着征地拆迁成本的上升，以及前期大量的“三通一平”第 3 次大转型中国住房新十年34基础设施投入， 扣除所有相关成本之后的土地净收益近年来不断下降。 因此，土地的核心功能已经不是单纯的收入，而是以土地作为抵押品的金融化，形成地方政府债务扩张的核心机制，加大地方债务风险。此外，垄断的土地供应使得“人地错配”的矛盾有增无减，高地价、高房价、人口净流入的城市，如北京、上海、深圳、厦门等，土地供应量不足，而且在趋于减小的土地供应量中，用于住宅开发的供给比例下降。在这个模式下，地方政府完全没有激励为流动人口提供住房用地，更不

55、可能在子女教育等公共服务方面进行配套支出，造成流动人口住房保障的全面缺失。年份 全国北京上海深圳2006 年26.5%57.2%2007 年31.5%2008 年36.0%2009 年48.1%51.4%2010 年68%30.7%88.8%55.0%2011 年57%18.4%80.8%53.7%2012 年64%16.2%60.3%21.7%2013 年92%44.3%91.4%8.0%2014 年25.7%99.5%2.7%2015 年36.0%136.3%7.8%2016 年8.3%45.7%14.9%2017 年55.0%2.6%合计68.8%27.8%82.6%20.6%表：住宅土

56、地供应计划完成率8注：2014 年以来国土部暂停对外公布全国供应计划数据。数据来源：国土资源部门。8计划完成率 = 实际成交量 / 计划供应量第 3 次大转型中国住房新十年35高杠杆、高周转开发模式不可持续2009 年中国最大的开发商一年的交易额只有 600 多亿元，2019 年这个数字接近 7000 亿元，开发商不仅越来越大，而且越来越集中。据统计2019 年 TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100 房企交易额集中度分别为 30%、42%、50%、61%、73%。从拿地与融资的情况预测，未来开发商的集中度将进一步提升。中国的开发企业既不像日本头部企业综合能力极强， 业务

57、范围覆盖开发、物业管理、中介、租赁等，具备良好的抗风险抗周期能力。也不像香港龙头开发商，对开发业务的依赖度相对低，投资经营性收入占比接近 50%，现金流好、内生的资金能力强、资产负债率不到 35%。更不像美国头部企业，以消费者需求为中心，各自深度垂直在细分领域，产品和服务能力强。对比之下，我国大型房企产品同质化、对开发业务依赖度高、资产负债率普遍超过 85%，是一个粗放式发展的、高杠杆的、中低端制造业，虽然很大，但并不具备很强的内在竞争力，在房屋预售、高周转与高杠杆的驱动下，一直在高风险奔跑。一定程度上，开发商之间的差异不是产品、服务与业务结构之间的差异， 而主要是融资能力的差异。 例如， 截

58、至2019年上半年，70 家重点房价融资成本最高的达 15%，最低的只有 4.3%，行业平均水平在 7%，融资成本已经开发商之间最大差异，融资成为开发商的核心能力。从未来的趋势看，高负债且销售压力越来越大的背景下，随着融资渠道的收紧，面对越来越大的兑付压力，大而集中的开发商不仅意味着风险的集聚，也意味着风险的外部性和溢出性。当房价不再上涨、销售周转速度下降、融资压力越来越大时，开发商的风险很可能会演变成更大的市场和宏观金融风险，逼使整个社会为之买单。据统计，2021 年到期债务规模（不含2021 年将发行的超短期债券）预计将达 12448 亿元，同比增长 36%，历第 3 次大转型中国住房新十

59、年36居民加杠杆购房不可持续居民通过加杠杆购房，房价与信贷之间的相互作用，会导致更大的家庭债务和金融风险。当房价上涨速度超过收入上涨速度，买房变得更难，贷款会更快增长。如果贷款用于购买新房，贷款流入实体经济。如果贷款用于购买已经存在的二手房，结果只是推动房价上涨，而更高的房价导致对住房信贷更多的需求，进一步推升房价。IMF 一份研究表明 10% 的家庭信贷增长导致6%的名义房价上涨， 这份研究同时指出房价上涨进一步推动信贷增长，两者相互驱动。在这个反馈过程中，有两个突出特点：一是信贷是高度弹性化的，一定程度上可以是无限的；二是土地是无弹性的，高度稀缺的。如果不加控制，金融风险就会被循环放大。特

60、别是当家庭债务增加而不能带来经史性突破万亿大关，房企偿债压力继续攀升。图：房企到期债券规模（按存量债券统计 )数据来源：wind，贝壳研究院整理5375478842000800040002000212022境内到期债务规模境外到期债务规模第 3 次大转型中国住房新十年37济更广泛意义上的增长时，那么家庭的收入便无法支撑债务和利息的支付，这将导致家庭债务通缩，缩减开支，经济增长进一步承压，就业机会更少、家庭收入同步降低，陷入通缩的负循环。这就是高房价带来的最大风险。

61、根据国际清算银行数据，2008 年中国居民杠杆率仅 18% 左右，2018年上升到 52% 左右，到 2020 年 9 月已经上升到 61%。2020 年前六个月中国居民新增债务累计达到 3796 亿美元，超过美国、日本、德国、法国的总和。金融债务与房价形成正循环，房地产市场金融化明显，房地产金融风险有所加大，贫富阶层住房不平等扩大。图：2007 至今各国居民杠杆率变化对比（%）数据来源：BIS、国家资产负债表研究中心61.40 0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.---042009-

62、-------------07中国美国日本德国法国第 3 次大转型中国住房新十年38住房模式的第三次大转型从单一供给主体到多元化旧的住房模式不可持续，住房问题日益严峻，亟需打造新的住房供应模式。十九大报告提出，要构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系，这

63、标志着中国住房第三次大转型开启。2018 年之后，中美关系趋于紧张，国际贸易环境恶化，加上全球疫情影响，中央明确提出“以国内大循环为主，国内国际循环相互促进”的新发展格局。新发展格局要求抑制房地产过度金融化对国内循环的挤出，同时要加大民生住房保障提升国内循环的动能。未来的住房政策体系必须要打破土地与金融的循环机制，从根本上改变高房价与高杠杆的双向反馈，弱化家庭、开发商与地方政府加杠杆的冲动。正在开启房地产的第三次转型，将会有几个大转型：除了地方政府掌握的国有建设用地之外，未来将扩大到农村集体建设用地、城市闲置低效用地等范围，并积极盘活利用存量住宅资源。目前，农村集体建设用地建租赁住房已经开启大

64、规模试点，未来将集体建设用地作租赁住房开发将纳入城市建设规划，并给予法律保障，享有与国有土地同等的抵押、融资，以及与其它投资主体合作开发权利等。部分城市大力推进国有工厂宿舍、工业厂房改造再利用。在土地供应方式方面，未来将改变当前土地“招拍挂”的定价机制，增第 3 次大转型中国住房新十年39加保障性租赁住房用地供应，防止地价不合理上涨。针对租赁住房的土地供应，改变一次性支付土地出让金方式，使之与租金流相匹配。除了增量住房，盘活利用大量存量住房。通过调节房屋持有环节与交易环节的税收结构不合理，降低过高的交易成本，引导闲置房屋出租。通过市场化的方式进行房屋和社区改造，通过装电梯、做绿化、引入物业等方

65、式让房屋再生， 让 “老破小” 循环再利用。 如果我国存量房的流通率从当前的1.5%提高的4%左右， 意味着每年将有1200万家庭能够通过存量市场获得住房。打破地方政府垄断供地的格局，便能彻底打破土地与金融的循环机制，使住房土地供应真正与回归到居住需求上来。从以购为主到租购并举除了商品房之外，未来的住房供应还有其他类型的住房，如政策性租赁住房、保障性租赁住房、共有产权房等，促进消费者从单一买房到租购并举。下一阶段，住房政策的重心在补租赁短板，关键在于大力发展机构化长租房，促进租赁市场规范发展。重点解决租赁运营机构税负成本高和融资成本高的问题，降低资本利得税的税率、加大低成本的、长期融资支持，加

66、快推动 REITs 落地，引导保险资金和公积金有序进入租赁市场，支持长期租赁住房的开发、投资和持有。标准化床位产品、蓝领公寓等面向低收入群体租赁住房将纳入保障性租赁住房，获得低息贷款和财政补贴支持。推进租客权益保护以及公共服务均等化。通过租赁立法从根本保障基本权益，大力推进教育医疗等公共服务均等化，不断缩小租购之间的权益差，逐步完善租客在租住城市中的各种权利， 包括落户、 子女上学等与买房自住居民的均等化，让租赁家庭享受与购房人群相同的公共服务。第 3 次大转型中国住房新十年40未来将通过多种多样的住房供应方式，满足多层次人群不同需求，既有满足住房改善的中高端产品，也有能满足城市新市民保障性租

67、赁需求产品，降低购房的必要性，改变高房价与高杠杆的双向反馈。从以售为主到多元运营从生产到服务，居住服务是内循环的重要支撑在以售为主的时代，开发商处于产业链的中心，考验的是资源获取和周转能力，因而“高杠杆、高周转、高房价”是购买时代最鲜明的特征。未来金融、税收、土地等基础领域进行改革将倒逼开发企业转型，高杠杆高周转的模式终结，向多元化持有运营扩展。下一阶段，以筹集、提高资金使用效率为功能的预售制将进一步改革，预售比例逐步降低，现房和精装修房成为主体。以鼓励购房的住房金融体系已经不适应新的多元化的居住需求，未来，以盘活存量、提升存量居住品质、补租赁的短板，实现“租购并举”为主要功能的金融产品将会推

68、出，以帮助房企和运营机构长期持有运营。未来住房金融体系面对的是居民多元化的居住需求，而非单一的购房需求。老旧小区重新改造、毛坯房装修投入租赁、租赁住房建设，新型住房金融产品会适应新形势出现，住房 REITs 等房地产小额投资金融产品的出现将大大促进房地产行业发展。发达国家的经验表明，即便经济进入相当成熟阶段之后，房地产业对经济增长的贡献并不会自然减弱，甚至会因为房地产服务业以及各类住房衍生产业的发展壮大而进一步增加。从数据上看，全球主要发达国家的房地产业中 GDP 中的占比一般达到 1012%，我国目前只有 7% 左右；房地产整第 3 次大转型中国住房新十年41个上下游产业链合计占比往往超过

69、20%，我国只有 15% 左右。未来，中国住房将从“钢筋水泥”转向居住服务业，成为中国经济内循环的重要支撑。例如，住房租赁市场很有潜力成为一个新的经济增长点。未来我国租赁人口将超过 2.5 亿人，这一庞大的需求基数将刺激租赁服务业的全面增长，从租赁住房的出租、装修、改造、维护以及租后的保洁、搬家等服务都是潜在的增长点，未来将会是一个 2-3 万亿规模的市场。再例如，物业管理也是一个快速发展的行业，在管面积超过 200 亿平，未来仍将进一步增长，当前行业规模约 1 万亿，未来将突破 2 万亿。房地产服务细分品类有很大的发展空间，完全有可能再造一个房地产。在购房时代，房地产业链围绕如何将土地、资金

70、要素转化为产权进行分工，衍生出开发、建筑、代理、广告等市场主体，在居住时代，房地产业链将围绕资产管理进行分工，提供租赁、装修、社区、养老等长期服务，居住服务者成为时代的主力，资产管理和现金流运营能力成为核心竞争力。在美国、德国、日本等发达国家，市值最高、规模最大的房地产公司往往不是开发公司，而是上市的租赁型 REITs、综合型的住房服务公司、物业公司、中介公司、建筑科技公司和互联网公司。近年来，我国物业公司、连锁型中介公司互联网交易公司、住房科技公司的发展迅速，这个趋势方兴未艾、潜力巨大。第 3 次大转型中国住房新十年42房地产从购买时代进入居住时代，住房模式进入 “多主体供给、 多渠道保障、

71、 租购并举” 的新模式，将会掀起巨大的浪潮。中国居住服务9市场交易规模近 30 万亿元10，是全球最大的市场，必将孕育出全新的发展机会。9本文所定义的居住服务的交易市场涵盖住房开发、交易、租赁、物业管理、城市更新、家庭装修、保洁搬家等社区服务。由于农村宅基地不交易、难流转、个人建设的属性，不包括农村居住住房建设。10据贝壳研究院与 CIC 测算，2020 年，中国住房租赁市场 1.5 万亿、物业管理行业规模约万亿元、家庭装修市场 3 万亿元以及搬家维修等社区服务规模约 5 千亿元。第 3 次大转型中国住房新十年43数字化浪潮前两次转型靠的是土地和资金要素价值，开发商缺乏数字化转型动力，行业数字

72、化水平并不高，由于传统的资源导向和快周转模式不可持续，产业价值链从增量开发向存量运营转移，行业的数字化正在从营销环节向全流程线上化、智能化转变。站在第三次转型的新起点，数字化技术与经济、产业继续共振，将会深刻改变行业。0.31.41.8 15.41.9 113.5 7.3英国日本美国中国新房二手房2.42.322.715.3住住宅宅交交易易, , 2 22 2. .7 7家庭装修, 3住宅租赁, 1.5物业管理, 1家政, 0.3搬家, 0.1维修, 0.1图：2020 年全球主要国家房产交易规模11（单位：万亿元）数据来源：各国官方统计机构，贝壳研究院整理11其中日本数据为 2018 年。第

73、 3 次大转型中国住房新十年4412数据来源为中国信息通讯研究院中国数字经济发展白皮书。13引自阿里达摩院2021 年 10 大科技趋势。数字化浪潮的背景是：第一，数字经济成为经济增长的主引擎，数字化由 ICT 为代表的数字产业到全产业数字化。2019 年信息通讯、软件服务为代表的数字产业增加值约 7.1 万亿，融合传统行业的产业数字化规模约 28.8 万亿，产业数字化的附加值占数字经济比重，已由 2005 年的 49.1% 提升至 2019 年的80.2%12。国家级数字化战略正从信息化向智能化转变。十九大报告明确指出，“数字经济”、“数字中国”成为国家级战略，战略方向由 ICT 部分数字化

74、产业向全产业转变、从信息化向智能化转变。第二，数字化技术革新带来性能提升、商业化进程加快，规模应用带来成本下降。一方面，随着 5G、人工智能、物联网、云计算等数字化通用技术加速革新，性能与精准度不断提升，从实验室到商业化落地越来越短，如2020 年量子计算机执行自然语言处理测首试获成功，人机混合智能取得进展13等，都是商业化进程加快的表现。另一方面，随着基础设施的完善，数字化技术实现了规模化应用，进而不断降低企业数字化成本。2020 年中国建成超 48 万个 5G 基站；据德勤预计，2020 年全球的芯片价格将比 2014年下降 70% 左右，且体型更小；加利福尼亚大学的研究也指出“云的出现使

75、得创建企业的成本下降了 1000 美元至 100000 美元”。数字智能应用距离成熟期又近了一步。第 3 次大转型中国住房新十年45图：数字化政策由信息化向数字化转型历程对比 图：2020 年全球 AI 技术产业成熟周期 数据来源：中国政府公开信息，华为，德勤，贝壳研究院整理资料来源：Gartner信息化美美国国德德国国欧盟日本中国1 19 99 93 3年年国家信息基础设施（NII）计划1 19 99 96 6年年新一代互联网计划2 20 01 12 2年年大数据研究和发展计划2 20 01 16 6年年美国人工智能研究和发展战略计划为人工智能的未来做好准备人工智能、自动化与经济报告2 20

76、 01 18 8年年数据科学战略计划2 20 01 19 9年年美国人工智能行动计划1 19 99 99 9年年21世纪信息社会的创新与工作机遇2 20 01 10 0年年德国ICT战略：数字德国20152 20 01 16 6年年数字化战略2025，推进智能网联2 20 01 18 8年年联邦政府人工智能战略高技术战略2025人工智能德国制造联邦政府区块链战略2 20 00 09 9年年未来与新兴科技战略2 20 00 09 9年年“SPARC” Plan2 20 01 17 7年年法国French Intelligence Artificielle2 20 01 18 8年年欧盟人工智能战

77、略人工智能通讯促进人工智能在欧洲发展和应用的协调行动计划可信赖的人工智能道德准则草案非个人数据在欧盟境内自由流动框架条例通用数据保护条例1 19 99 95 5年年面向21世纪的日本经济结构改革思路2 20 00 00 0- -2 20 00 09 9年年“e-Japan”（2001）、“u-Japan”（2004）、“i-Japan”（2009）战略计划重点发展通信、信息等技术产业2 20 01 13 3年年日本振兴战略2 20 01 16 6年年科学技术创新综合战略2016综合创新战略人工智能技术战略智能化2 20 01 18 8年年日本制造业白皮书综合创新战略集成创新战略第2期战略性创新

78、推进计划（SIP）2 20 01 10 0年年工业通信业和信息化“十二五”规划2 20 01 16 6年年“十三五”国家信息化规划机器人产业发展规划（2016-2020年）的通知智能硬件产业创新发展专项行动的通知2 20 01 17 7年年国家发展改革委办公厅关于组织实施2018年“互联网+”、人工智能创新发展和数字经济试点重大工程的通知促进新一代人工智能产业发展三年行动计划（2018-2020年）的通知2 20 01 18 8年年新一代人工智能产业创新重点任务揭榜工作方案2 20 02 20 0年年国家新一代人工智能标准体系建设指南第 3 次大转型中国住房新十年46图：中国主要行业劳动生产率

79、与数字化评分 数据来源：麦肯锡全球研究院第三，产业互联网崛起，产业数字化由消费者线上化到牵引服务者数字化改造。传统产业深受创新、成本控制、效率等因素制约，需借助数字化技术手段加速供给端改造。2020 年新冠疫情加速了数字化进程，使大量线下交互场景迅速迁移至线上。与金融、 消费品等行业相比， 中国居住服务业的数字化仍处于起步阶段。营销、客服、交易环节数字化程度更高，开发建造、社区服务数字化程度较低。行业的本地化、分散化、重线下、劳动密集型等因素，导致数字化改造难度大，参与企业缺乏足够的资金、人才和耐心推动数字化升级。!#$%&()*+,-./%&01%&*+23456789:;%&?./%&*A

80、B%&CDEF!G$HI=JKLMNOPQR5S-TUVJWXYX8ZR5_abcd+e?=fghijklmno8pq+rkstu.kAqo8vwo8xy%&()z%&()123451245DEFG$kHI|!*A!Aqk3XY!第 3 次大转型中国住房新十年47在下个十年，随着政策、技术、产业等因素的作用，数字经济向智能经济升级， 居住服务数字化必将实现加速发展。 智能化将重构居住服务各环节，将创造全新的数字机会。数字空间得益于快速升级的仿真和建模能力、更多的可用的计算基础架构、及更好操作更低成本的设备，配合 5G、AI（NLP）、3D 打印技术的成熟，从2018 年开始，VR、AR 技术等

81、数字空间渲染技术进入稳步爬升期。按全球咨询公司德勤的定义，此类数字空间市场（即针对现实世界中的实体对象，在数字化世界中构建完全一致的对应模型，进而实现对实体对象进行动态仿真、监测、分析和控制，从而实现商业价值的市场）年复合增长率 38%，规模将由 2019 年的 38 亿美元增长至 2025 年的 358 亿美元14 。在居住服务领域，数字空间技术可应用于房屋与装修设计、房源和服务者信息展示、房源信息带看、设施维护等多个环节与场景。具体来看，在设计环节，更精准的设计方案，评估和确定户型结构、空间参数、使用材料等，相比传统设计方式效率更高，成本更低，精度更高；在建设管理环节，规划和实施智能装配的

82、步骤或工期，并实时预测、预警与纠正；信息发现环节，一方面可展示新房、二手、租赁房源动态、立体的信息，另一方面可将服务者专业水平进行量化、可视化，帮助消费者进行决策；在信息匹配，消费者与服务者在物理世界的镜像中进行实时互动，突破物理空间、时间约束，同时也可在虚拟信息带入真实世界中，让人们在真实环境中与虚拟环境、物体的交互体验；在物业管理及设施维护、维修环节，识别潜在的质量和耐用性等问题，精准诊断、维修。14数据来源：德勤2020 数字趋势报告。第 3 次大转型中国住房新十年48智能客服与 AI 教学技术端看，人工智能技术将从简单的文字、图像和语言的感知识别向复合人工智能以及小数据 AI 演进，智

83、能客服将可对更复杂、更个性化问题，具备自主判断和解决能力。从需求端看，首先，人力成本的不断提升，以往集中式人工客服中心成本也逐渐难以负担，目前中国约有 500 万全职客服15，企业需要借助智能客服降低用人成本；其次，居住服务业众多环节，如房屋交易、房屋维修、搬家、保洁等服务，均涉及专业性、日常性、个性化的繁复咨询，需要大量的人工确认和沟通，而传统服务往往存在静态、时延、繁忙等问题，给予消费者体验较差；最后，疫情常态化，无接触式、零距离、无时间差的客户咨15数据来源：前瞻产业研究院2019 年中国智能客服行业发展现状和市场前景分析。图：数字空间在居住服务业不同环节价值展示资料来源：贝壳研究院第

84、3 次大转型中国住房新十年49询服务需求增长。面向企业外部，在交易服务环节，智能客服助手帮助消费者进行房源信息的搜索、匹配以及专业问题的答疑乃至投诉处理；物业管理环节，日常物业费线上支付、报修、咨询、委托以及投诉均可借助智能客服解决；社区服务领域，可通过智能客服解决需求聚焦、专业答疑等服务助手。面向企业内部，智能客服 / 助手可协助员工或服务者进行在线一对一 AI培训、知识模拟、现场演练等，帮助提升服务者的专业能力。远程协作与自动化决策应用技术端，“数据 + 算法 + 算力”为核心的综合新兴技术推动工作协作以及服务流程从半自动化向超级自动化不断演进。数据上，IOT 设备使得数据采集多元，沉淀全

85、链路数据，存储分离的云计算架构，边缘计算、量子计算的应用，数据处理和计算效率更高；算法上，语音识别、图像识别、自然语言处理等人工智能技术从感知智能向认知智能演进；算力上，芯片设计模块化，超越硅等新兴材料的应用，GPU、AI 芯片、智能数据中心不断释放算力。需求端看，疫情不可逆地改变了日常沟通、会议以及其他业务运营的模式，包括信息与数据的自动化分析、判断、决策和流程节点自动化，实现远程办公、科学决策，人效提升。根据 Gartner 估计，到 2025 年，超过90% 的企业将拥有自动化架构。居住服务业产业链条长，在每一个链条上都具有大量的决策点和流程节第 3 次大转型中国住房新十年50资产和信用

86、的数字化智能合约服务的本质是信任，区块链、数据安全、信任算法等技术将具像和加密智能时代的信任。技术端，相比其他国家，中国在区块链的政策支持和强监管给予了健康有序的发展。2020 年数字人民币的试点，区块链进入稳步爬升期。数据安全和信任算法16方面，Gartner 预测可认证溯源、自带身份等信任算法未来 5-10 年可进入规模生产成熟期，而 MIT 指出数据安全隐点，因此区块链、AI、云计算、物联网综合性技术打造数字化工作场所，远程协作与自动化决策，将破除传统居住服务业信息孤岛难题，将各参与方工作与流程统一协作。本文仅以开发和交易环节为例。在开发环节，涉及政府方、监理方、施工方、消费者等参与方，

87、涵盖项目勘察、规划、采购、建工进度管理、项目档案、成本管理、安全管理、质量管控、工资发放、工程保险等数十个节点。流程协同、远程协同与自动化将企业内外部参与方信息进行汇总、分析、判断，提供决策依据，自动完成项目招投标评估、自动化项目定位分析、项目自动化资金转移、进度自动化管理等，并不受时间、空间约束。在交易环节，需要协同买卖双方、银行、评估机构、政府等参与方，涉及产权留转、信息流、资金流，大量个人和房屋信息与数据的输入。远程协作和自动化，基于签约流程的线上化，实现各方远程协作、节点管控，既能够解放消费者流程管理、 确定性预期， 也能够解放服务者机械化、 重复性工作。16信任算法由 Gartner

88、Hype Cycle for Emerging Technologies,2020提出，指数据保护、资产来源以及个人与物件身份信息的隐私性和安全性技术群，涵盖安全访问服务。第 3 次大转型中国住房新十年51私技术成本在逐步下降，并将差异化隐私、数字货币评选为 2020 年全球十大突破性技术，且判断已进入成熟期17。需求端，一方面，房产交易、房屋与设施维修、家政服务均具有低频、高客单价、风险高度取决于信息真实性等特征；另一方面，疫情常态化使得无接触式服务、社区治理提升到更高的优先级。综上，区块链以数据安全、算法信任所提供的房屋资产的数字化、个人身份信息等信用管理将有巨大的发展空间。具体来看，房屋

89、开发环节，房屋设计图纸、建筑用材信息、安全责任等信息均可溯源。在交易环节，房屋信息维度，房屋档案信息追溯、产权信息真实性核验， 人的维度， 买卖双方以及服务者的信用记录排查潜在信用风险，资金的维度，资金安全监管，资金与产权转移同步，在合约维度，智能合约可信交易的自执行。在物业管理环节，社区内部投票决策的匿名真实性、社区收入收支出管理的透明化、 房屋和设施维修维护档案等。 在社区服务领域，保护个人隐私安全下的服务者服务记录、专业能力、历史评价的全记录和追溯。图：资产和信用的数字化在居住服务领域的展望资料来源：贝壳研究院房人合约设计图纸使用建材开发交易与租赁物业管理家庭装修责任追溯自动化合约产权核

90、验档案信息信用记录行为记录资金监管房屋维修信息档案社区设施维护档案匿名投票社区治理服务者记录责任追溯装修设计图纸建材用料社区服务服务记录、评价房屋维修档案房屋搬家记录房屋保洁记录边缘（SASE）、差异化隐私、可认证溯源、自带身份等技术。17麻省理工科技评论评选 2020 年全球突破性技术为“防黑互联网、超个性化药物、数字货币、抗衰老药物、人工智能发现因子、超级星座卫星、量子优越性、微型人工智能、差分隐私、气候变化归因”。第 3 次大转型中国住房新十年52图：居住服务业 10 年数字化技术应用预测资料来源：贝壳研究院注 1：技术成熟度参考 Gartner 的全球 AI 智能、中国 ICT 成熟曲

91、线分析。注 2：嵌入式 AI 是指嵌入式设备上实现人工智能。作为物联网与人工智能的融合，嵌入式 AI 将人工智能能力从云端扩展到设备端和边缘端。注 3：基于算法信任可保护隐私的 AI 泛指基于权威责任机构的信任模型已被算法信任模型所取代，用于保护数据、资产来源以及个人与物件身份信息的隐私性和安全性。注 4：动态响应自我生成模型的 AI 泛指可通过动态变化响应不同情境需求的一系列新兴 AI 技术及相关技术，分成两类技术：一类有助于开发人员和用户体验设计人员通过 AI 赋能工具创建新的解决方案；另一类推动 AI 模型开发，使其具备动态演变、适应未来环境的能力。其中最先进的技术可以针对具体问题生成全

92、新模型。第 3 次大转型中国住房新十年53全产业链闭环化浪潮基于未来 30 万亿元的居住市场规模，很多价值链将被重新发现和打开，并连接成一个统一的大居住价值网络。以消费者新居住需求为导向，居住行业需要提供给新居住产品和服务，不仅要实现边界的扩展，将原先离散的业务打通，而且要提升产品和服务的质量，实现交易闭环，构建新的行业生态系统。新居住理念引领下的行业新生态，具体表现在以下两个方面：一是不同居住子领域市场将打通和整合。在传统居住市场里，新房和二手房市处于两个不同的市场，业务类型和交易模式各异，至于租赁、装修、家居等需求， 更被分散在不同的时间段和供给端， 缺乏内在统一的市场逻辑。在新居住生态中

93、，这些需求将以居住为核心被重新整合，不仅仅是一二手联动和租购并举，新房、二手房、租赁、旧改、设计、装修、物业、家政、资产管理，以及更多的售前售后服务将被有机地联系起来，形成一个统一的市场体系。如现代物业管理，不仅传统意义上的保洁维修、安保等专业服务需要引入和完善，也需要把物业服务的能力扩展至食堂、健身、托儿、洗衣等社区配套，以及家政、房屋托管、租售，甚至互联网背景下的房屋共享、社区金融以及其它本地生活服务等都有很大的发展空间。二是不同的交易主体将被激活，优化交易流程，形成交易闭环。新居住的市场交易主体是一个全新的概念，不仅包含传统住房交易的买方、卖方、经纪人，还包括租赁业主、设计师、装修工长、

94、管家、家政服务等等。这些交易主体在市场中都处于关键的价值节点，而他们的能力和发挥的作用是提升整个市场服务价值的先决条件。结合不同的交易场景，不同市场主体之间进行有效合作，贯穿新居住市场交易的各个环节，延伸到了签约前和签约后产业链从分割走向融合第 3 次大转型中国住房新十年54的完整体验。在业务线上，不仅有传统的房屋买卖和租赁，还有设计装修、物业服务、银行贷款、律师顾问等方面。多重业务线的交织对交易流程的简化和效率提出了更高的要求，而消费体验的完整性也要求业务线在同一消费场景下进行衔接，形成交易闭环。房地产企业以住房交易为核心进行前后端拓展，将业务链条连接到购房前后的租赁、装修等环节和生活服务类

95、业务。开发企业进入租赁、经纪领域，经纪机构向家装、家居领域渗透，物业公司开始向房产经纪延伸。如，恒大发展全民经纪人， 出资收购二手门店进入二手经纪领域。 跨行业整合会更多，如互联网巨头阿里通过与易居合作，天猫好房进军房产赛道，布局产业链。原本高度分割、独立运行的细分市场边界正在打破，将带来服务者效率和消费者体验的提升。在互联网科技发展的背景下， 平台将突破公司的边界， 实现了所有生产、消费、劳动力等市场要素在全行业甚至跨行业维度的超连接，并将产品和服务在同一体系之下打通，提供了一种有效的货币化路径。作为一种新兴商业模式，平台利用科技连接起生态系统中互动的人、机构和资源，创造出价值增量。 全球T

96、OP20互联网上市公司近三年实现了超过100%的平均增长率，跑赢大盘。2019 年末全球市值最高的 10 家公司中，互联网平台型公司占了 7 家 。当下中国的新居住领域，平台化进程正在交易层面加速推进中，不断完善行业基础设施。以房产经纪交易服务行业为例：平台对交易场景重构，把业务流程按照不同角色（客户、业主、经纪人）在各个流程中所需完成的工综合服务平台加速全产业链连接第 3 次大转型中国住房新十年55作环节进行“拆”和“连”。通过拆分流程，并提供标准化、数字化服务，从而提升服务效率，实现流程改造。平台提升了行业基础设施，包括门店等物理基础设施，也包括数据、SaaS、系统等数字基础设施，更好地支

97、持各个环节的场景重构提效。由于相关行业资源的高度离散、 服务标准缺失和消费者消费习惯等因素，满足一站式新居住需求的企业或平台还未出现。下一个十年，随着住房从交易转向居住，平台也将会从交易走向居住，并以交易为中心，按照二手房、新房、租赁、家装家居、居住周边服务的路径，平台逐步进行业务拓展，逐步建立中国一站式新居住需求服务平台。具体看，平台对全产业链闭环化的作用是：（1）推进线下线上一体化，形成房产交易新闭环。围绕消费者从选房、看房、再到买房、售后保障等一系列环节，平台通过线上实时搜索、咨询、VR 看房、资金担保等服务满足消费端需求。平台通过线上线下一体化不断动态构建交易流程，形成房产交易的新闭环

98、。设计师、装修工长、管家、租赁服务、房屋托管服务、家政服务等不同的主体、不同的交易场景，不同市场主体之间进行有效合作，贯穿新居住市场交易的各个环节。（2）推进供需融合化，从平台服务走向平台共建。随着人口流动和经济发展带动的新需求进化，业主和购房者的界限正在日益模糊。交易和服务不断融合，新居住需求还会扩展到其他方面，使平台使用模式和粘性增加。平台内容未来可能有相当一部分由用户生产和维护，而平台更重要的角色则进化为构建规则和提供工具，服务者在平台建设中发挥更加重要的作用。（3）推进技术场景化，提升消费者体验。交互技术，借助推技术和聊天机器人，帮助用户更好的查看和筛选房源信息。VR 使消费者获得身临

99、其第 3 次大转型中国住房新十年56境的现场感看房体验，节省大量的金钱和时间，在装修服务、小区服务等业务中为消费者提供可视化决策支持。区块链重构房产交易体系，AI 技术可以用来进行市场、客户、房屋等大数据分析，实现不同参与者的智能决策。品质化居住浪潮第三次大转型对应的是品质化的居住和服务。作为新居住市场交易的核心产品，房屋品质的维度将会扩展，对房屋的方位、结构、材质、空间、功能、使用、个性化等属性综合定义，装配式建筑、智能家居等产业将大行其道。物业管理从粗放发展走向专业化、智能化。城市更新、房屋改造等方面孕育巨大的市场机会。装配式建筑是指把传统建造方式中的大量现场作业工作转移到工厂进行，在工厂

100、加工制作好建筑用构件和配件，运输到建筑施工现场，通过可靠的连接方式在现场装配安装而成的建筑。装配式建筑更符合环保发展理念，降低了现场作业量，使得生产过程中的建筑垃圾大量减少，可以大量地减少扬尘污染和噪音污染。上世纪六、七十年代能源危机期间，一些发达国家开始配件化施工和机械化生产，降低了建设成本，提高了工厂通用性，同时也增加了施工的可操作性。这些发达国家的装配式建筑发展至今已相对成熟，美国、日本、瑞典、法国是最具典型性的国家，其装配式建筑占比均在 80% 以上。装配式建筑大行其道第 3 次大转型中国住房新十年57表：主要国家装配式建筑占比图：美国装配式建筑市场规模（亿美元）及其增速资料来源：贝壳

101、研究院整理资料来源：贝壳研究院整理国家装配式建筑占比主要特点美国90%住宅装配化应用最广的国家日本90%首个在工厂中批量生产住宅的国家瑞典80%住宅装配化应用最早的国家法国85%较早推行工业化建筑的国家以美国为例，装配式建筑规模呈逐年增长走势，近年增速稳定在 8%左右，2017 年市场规模达到 380 亿美元。3800%2%4%6%8%10%12%14%05003003504002000162017第 3 次大转型中国住房新十年58美国装配式建筑产业链主要包括 5 个环节：研发：美国在装配式建筑领域的研发技术位于世界前列。美国多

102、所大学均与有技术研发需求的企业保持密切的合作，以便根据市场需求及时调整科研方向。生产：美国装配式建筑界的生产阶段已发展的非常成熟，其生产的商品种类划分的也十分细致，具体包括：大板住宅生产商：生产的产品包括墙板、屋架和楼板等，2016 年全美国 2100 家大板住宅制造商建造了近 98.2 万套装配式住宅；住宅部件生产商：生产的产品包括屋顶构架、地板构架、墙板及门窗等，美国约有 3500 个住宅部件生产商；特殊单元生产商：生产各种具有特殊功能的产品，美国约有 570 家特色单元生产商。运输：美国装配式建筑材料的运输一般采用外包形式，同时，这些外包公司还负责挖掘、搬运、清理现场垃圾等工作。零售：装

103、配式建筑的部件和材料可以在美国各地的市场上进行购买，种类繁多，用户可任意选择。用户可通过产品目录，买到所需产品。安装：安装是装配式建筑的最后一道工序， 由专业的安装公司进行操作。由于安装过程中会需要一些大型机械工具，因此而衍生出来的安装设备租赁公司当前发展的十分成熟，提高机械利用率，为安装公司带来便利的同时，也符合环保发展的理念。美国现有 10 余家租金额达 20 亿美元的安装设备租赁公司。第 3 次大转型中国住房新十年59图：美国装配式建筑产业链资料来源：贝壳研究院研研发发生生产产运运输输零零售售安安装装建筑公司大学大板住宅生产商住宅部件生产商特殊单元生产商外包公司挖掘、搬运、清理现场安装公

104、司安装设备租赁公司零售市场美国税收优惠政策利好装配式建筑发展：（1）装配式住宅贷款利息支出减免个人所得税；（2）出售装配式住房免收入所得税；（3）对土地和装配式房屋征收较低的地产税；（4）对低收入人群买、租装配房的税收实行可抵扣政策；（5）发行低利率抵押债券。美国装配式建筑的预制房屋发货量增速及行业集中度均呈上行走势。2019 年美国预制房屋发货量 94615 套，比 2009 年增长 90%。2017 年装配式建筑的市场规模达 380 亿元，且呈现行业集中度上升趋势，逐渐向大型的、专业化、跨区域发展的企业集中。美国装配式建筑业的独角兽公司 Katerra，已在四个国家设立办事处（美国、中国、

105、墨西哥和印度），在2018 年 D 轮融资后，估值已超 30 亿美金，同年营收达 9.6 亿美元。我国当前正处于人口红利消失、工人成本提升的阶段。近年来装配式建筑相关政策频频出台，也助推其发展，发展装配式建筑是行业的必然选择。在政策层面，在 2006 年国务院提出大力推广装配式建筑后，国家及地方多次出台相关政策，从多角度推动装配式建筑发展：部分省市要求新建建筑至少 3 成为装配式。国务院在关于大力发展装配式建筑的指导意见中要求土地在出让阶段明确装配式建筑指标。通过容积率奖励和财政补贴推动房企主动开发装配式建筑，满足装配式建筑要求的建筑面积一般可按 3%的比例不计入容积率核算，即提升了项目的建筑

106、面积；财政补贴是指对满第 3 次大转型中国住房新十年60足相应条件的项目进行财政支持，对符合规定的装配式建筑项目，通常给予100 元 / 平左右的面积补贴。多省提出使用住房公积金贷款购买装配式建筑商品房，消费者使用公积金贷款额度最高可上浮 20%（浙江、山东、广东、陕西、福建等），也有省份提出可降低住房公积金贷款首付比例（福建）。福建规定装配式建筑完成基础工程到标高正负零（其他项目需达到总层数1/5）并满足其他必要条件即可申请办理预售许可。在企业层面，装配式建筑是房企降本增效的有效手段。装配式建筑具备现场工期短、 人力成本低及环保等优势， 规模生产后还将大幅拉低生产成本。装配式建筑缩短现场施工

107、周期，将传统现场施工的工期前置到工厂中完成，可以减少现场施工周期，也可以降低在劳动力方面的资金投入。在技术层面，智能化发展将推动装配式建筑产业不断升级壮大。2020年 7 月，住房和城乡建设部等十三部门联合印发的关于推动智能建造与建筑工业化协同发展的指导意见提出，要大力发展装配式建筑，推动建立以标准部品为基础的专业化、规模化、信息化生产体系。先行企业已搭建起能够覆盖从设计、成本管控、供应链管理到生产制造、项目建设全流程的管理平台，通过信息实时共享提升各流程透明度，这就如同手机查看快递位置一般清晰的能看到装配式建筑的流程进度，实现精益化生产、运输、安装，保证精准化采购及最优化仓储。我国装配式建筑

108、处于发展初级阶段，2019 年我国装配式建筑新开工面积 4.2 亿平方米，占整体市场的 18%。自 2006 年国家对装配式建筑占比提出要求以来，万科、远大住工、碧桂园、中建科技、恒大、中海等多家大型开发商开始探索装配式建筑项目的技术体系和管理模式。我国装配式建筑的产业链分为研发、生产、运输、安装四个环节。市场相关的供应商较少，少数房企能够通过全流程自我操作闭环的形式提效，但多数企业仍需与第三方公司的形式进行开展。 从研发技术水平来看， 主要集中在少数龙头企业中，第 3 次大转型中国住房新十年61未来要促进行业进步仍需扩大研发规模、提升研发技术。以远大住工和万科为例，远大集团在 2007 年已

109、开始装配式建筑设计和生产的研究，拥有自己的住宅研究院、集成住宅部品件生产工厂，集“研发、生产、运输、安装”于一体，成为国内具有代表性生产企业集团。万科2003 年成立了装配式建筑的研发机构万科工厂化中心，实现关键技术产品国产化。但在生产及运输环节仍需与第三方机构合作的形式进行开展，这主要由于我国装配式建筑目前的需求还不足够支撑规模化生产，同时大型建材产品的异地运输成本也较高。未来十年，中国装配式建筑发展空间巨大。2016 年 2 月，国务院发布的关于进一步加强城市规划建设管理工作若干意见明确提出大力推广装配式建筑，力争在 2025 年，使装配式建筑占新建建筑比例达 30%。2020年网传三道红

110、线以及银行两道红线使房企融资难度加大，预计 2030 年装配式建筑面积约为 5.7 亿平方米，占新建住房销售面积的 4-5 成。图：中国装配式建筑的前景测算数据来源：贝壳研究院02468000202025E2030E新建商品住宅销售面积（亿）装配式面积（亿）第 3 次大转型中国住房新十年62存量时代的核心价值是，通过专业化运营，让房屋资产得到更好的打理，让资产得到最优化的使用，实现房屋使用权的价值最大化。新冠疫情爆发之后，物业管理能力成为居住的必备要素之一，受到全社会的高度重视。2019 年，我国物业管理渗透率只有 65% 左右

111、，仍有大量的社区缺乏基本的物业管理。从政策上看，2020 年 10 月发改委等部门印发近期扩内需促消费的工作方案，指出要推动物业服务线上线下融合发展，搭建智慧物业平台，推动物业服务企业对接各类商业服务，构建线上线下生活服务圈，满足居民多样化生活服务需求。”这是国家层面第一次把物业管理纳入扩内需的核心领域，也是政策层面第一次明确鼓励物业管理公司依托科技赋能，开展社区增值服务，未来智慧化物业管理将成为行业标配。2021 年 1 月 5 日，住房和城乡建设部等部门发布关于加强和改进住宅物业管理工作的通知，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业

112、服务 + 生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。此条政策鼓励物企发展社区增值服务，同时对开展养老、家政等生活性服务业务的物企，提供相应优惠扶持政策，这意味着物企探索和开展社区增值服务开始具备政策的支持，同时社区增值服务的拓展也将促进物企扩大营收。物业管理也是房企转型的选择。2020 年 8 月，房企融资“三道红线”使房企加快寻找新路径扩大融资，寻找破局之路。其中，物业公司拆分上市是其链接资本市场的有效路径之一。2020 年物业行业迎来上市潮，截至2020 年底，新上市 18 家物业管理公司，为 2014 年物业上市元年后物业企业的上市峰年。物业管理走向现代化第 3 次大转型中国住房

113、新十年63物管公司近年的估值增速远高于其房地产母公司。2018 年 12 月碧桂园服务市值为 328 亿港元，相当于当时碧桂园地产 2093 亿港元估值的六分之一，截至 2020 年 12 月 10 日碧桂园服务市值约 1273 亿港元，超过当期碧桂园地产 2204 亿港元市值的二分之一，碧桂园物管公司两年市值增长近 3 倍，而地产母公司增长约 10%。不仅是估值增速，母公司估值绝对值同样有被物管企业超越的现象，例如大型房企绿城、雅居乐均在不同的时点出现旗下物管企业估值高于母公司的情况。2020 年全国物业管理面积约 251 亿平方米，按照物业管理费 2.4 元 /月 / 平方米，2020 年

114、物业管理收入规模约为 7229 亿元。我们估算，2030年中国物业管理行业在管面积将达到 402 亿平方米，市场规模持续扩张，物业费收入将达到 1.6 万亿元。2019 年物管行业百强企业的市场份额为 44%、十强企业占比 9%，均图：典型物业公司估值数据来源：wind，贝壳研究院整理（数据截止 11 月 26 日）05000保利物业碧桂园服务中海物业招商积余世茂服务新城悦服务永升生活服务雅生活服务合景悠活绿城服务佳兆业美好金融街物业正荣服务宝龙商业时代邻里奥园健康蓝光嘉宝服务滨江服务建业新生活弘阳服务彩生活物业公司估值（亿元）母公司估值（亿元）第 3 次大转型中国住房新

115、十年64低于同年房企的 20 个百分点左右。其中碧桂园服务作为行业龙头市占率不足 1.5%。物管行业规模迅速扩张，但市场集中度较低，未来市场整合空间较大。随着物业管理行业的持续扩张，派生出的社区需求体量不容小觑。现代物业管理不仅引入传统意义上的保洁维修、安保等专业服务，作为居住领域的第一接口，物企的各种 APP 也是获取大数据最便捷有效的途径，可通过用户的搜索、使用习惯，将物业服务的能力扩展至食堂、健身、托儿、洗衣等社区配套，以及家政、房屋托管、租售等领域，甚至可以根据客户需求，定制专属物业服务等。现代物业管理引发数字化、 智能化社区浪潮， 为智能硬件带来巨大机会。下一个十年，智慧物业将成行业

116、标配。现代物业管理将加大对智慧物业硬件建设投入，实现物业摄像头无死角覆盖、增加或升级电梯、楼宇入口门禁的人脸识别系统。在入口处增加红外热成像测温系统，智能楼宇安防系统、人工智能 AI 系统，以及增加或完善线上采购服务、家庭医疗系统智能化服务体系等。物业与拥有技术大数据资源的第三方合作，建立物业住户管理和服务平台，实现对于水、电、气、暖等公共服务和资源的连接，为住户提供租赁备案、居住证办理、住房公积金提取等一站式便民服务，大数据、物联网的应用空间巨大。可以说，过去 40 年搭建的是钢筋水泥的居住空间，未来十年，搭建的是数字化的居住空间。第 3 次大转型中国住房新十年65图：物业管理的衍生机会资料

117、来源：贝壳研究院社社区区增增值值服服务务养老托幼家政文化健康房屋经纪、房屋托管快递收发等社社区区金金融融需需求求小额高频短期灵活性要求高智智慧慧化化物物业业管管理理硬件建设摄像头电梯门禁的人脸识别系统红外热成像测温系统智能楼宇安防系统大数据第三方合作水、电、气、暖等公共服务和资源的连接租赁备案、居住证办理、住房公积金提取等存量房时代，房屋的交易和流通需要对存量房屋进行更新改造，以适应不同收入、不同阶层、不同职业的个体在不同的生命阶段的多层次需求。比如，大城市年轻人在高房价下需要较小的房子，而老人往往拥有多套住房，使用效率比较低。把老人手中的房子通过改造装修，可以进入租赁或交易市场满足年轻人的住

118、房需求。 因此， 存量置换能够在不增加社会资源的情况下，通过交易满足消费者在不同阶段的不同需求，让每一个交易方都实现边际改进。2019 年 4 月，住建部、国家发展改革委和财政部发布关于做好2019 年老旧小区改造工作的通知，首次将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程，给予中央补助资金支持。随后，全国各地都将老旧小区改造列入城市更新改造蓝海待发第 3 次大转型中国住房新十年66政府年度工作规划，老旧小区改造进入全面展开阶段。2020 年 7 月，国务院出台关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见，再次强调大力改造提升城镇老旧小区，改善居民居住条件，推动构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的

119、社区治理体系，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。预计 2020 年更新改造老旧住宅约 5 亿平方米，预计投资 4000 亿，更新后平均净收益率预计 10%，合计约 400 亿规模。2030 年预计更新改造规模预计 7 亿平方米，预计投资 5600 亿，合计约 560 亿元的规模。都市圈化浪潮未来十年，在房住不炒的政策以及房地产需求发展趋势下，中国房地产交易市场将会进入新中枢，年均新建商品住宅销售面积约 13 亿平方米左右，市场交易额长期保持在 15-16 万亿中枢范围内，不会失速下滑。回归中枢的市场第 3 次大转型中国住房新十年67图：全国新建商品住宅销售量价走势0.02.04.06.08

120、.010.012.014.016.018.00200004000060000800000000024E2030E新房销售面积（万方）新房GMV（万亿）数据来源：贝壳研究院支撑新房市场向上的动力主要来自三大方面：一是城镇化进程的持续推进。据预测，2021-2030 年的十年间，我国人口城镇化率将有目前 60%的水平提升至 70%，城镇人口由 8.7 亿增至 10.2 亿，按照年度城镇人口增量 * 城镇人均居住建筑面积计算，未来 10 年 1.6 亿城镇人口增量将催生约 66 亿平方米住房

121、居住需求，年均 6.6 亿平方米。二是住房改善需求的续释放。城市内部家庭生命周期推进下的住房面积、配套改善。未来十年处在35-60 岁住房改善阶段的城镇人口提升约 5 个百分点；流动人口中跨城流动占比在 2010 年 -2015 年的 5 年间提升 17 个百分点。预计未来 10 年，因住房改善而增加的住房需求约 56 亿平，年均 5.6 亿平，占总体销售比重43%。三是城市更新改造催生部分住房需求，预计每年完成更新上年末住房存量的 1.5%，10 年间年均催生的新住房需求按照当年改造面积 15% 计算，则年均旧城改造产生新的住房需求 8000 万平方米，这部分需求占总体销售的比重约 6%。第

122、 3 次大转型中国住房新十年68家庭结构小型化也将裂变出更多的增量需求。从数据上看，目前我国家庭规模平均为每户 3 人，2019 年一人户及二人户合计占比已经高达 48%，较 2010 年提升 9 个百分点。2018 年单身成年人口 2.4 亿，约7700 万为独居状态，民政部预测这个数字在 2021 年将接近 1 亿。由于年轻人不婚或晚婚、单身主义崛起等因素的影响，家庭裂变速度会加快，并产生更多的小户型住房需求。伴随人口向城市群集中，下一个十年，中国房地产市场的都市圈化特征将进一步凸显。城市群人口及住房交易 GTV 梯度将分为 4 个层次 : 三大核心都市圈群沿海其他城市群枢纽城市群外围城市

123、群。三大核心都市圈中，广州和深圳人口净流入速度大于北京和上海，二线核心城市如郑州、西安、成都、武汉、长沙、重庆等城市人口净流入速度大于一线核心城市，城市圈内部周边三四线城市人口流入速度大于中心城市。城镇人口增量最多的三个城市群依次是长三角、京津冀、大湾区，增量人口在 4000 万左右 ( 相关规划纲要列出的主要城市 )，增量比重占到 44%，其次是长江中游、成渝、中原、海峡西岸、山东半岛等，而城市体系发育不充分如关中平原等，孤立型城市群如滇中、黔中等则比较靠后。大城市周边城市获得转移性增长机会。以珠三角为例，深圳主要外溢向惠州、东莞两地，广州主要外溢向佛山。深圳工作跨城惠州购房交易量占惠州整体

124、市场成交量的 45%、深圳工作跨城东莞交易量占东莞整体市场的18%、广州工作跨城佛山购房交易量占佛山整体市场的 16%。随着多元化需求向都市圈集中第 3 次大转型中国住房新十年69住房供给制度的落地、户籍制度的不断放开以及都市圈交通体系成熟完善，核心城市被动外溢推力将逐步减弱、外溢连接城市结构及都市圈内价格梯度结构将趋于稳定。对于房地产市场来说，需要完成与城市群人口增量新结构相匹配的结构调整。首先是在长三角、京津冀、大湾区基于城市群内部显著的存量 - 增量空间梯度和需求 - 消费梯度，形成住房数量和质量并行的市场供给梯度，其次，成都、重庆、郑州、西安、武汉将成为区域化的热点市场。预计到2030

125、 年，长三角城市群市场交易规模将接近 7 万亿，京津冀城市群、珠三角城市群都将接近 4 万亿。图：珠三角重点城市跨城购房占比及主要购房人来源数据来源：贝壳研究院14%13%23%26%62%16%18%45%0%10%20%30%40%50%60%70%深圳市广州市佛山市东莞市惠州市来自深圳来自深圳来自广州第 3 次大转型中国住房新十年70表：2030 年中国城市群住房交易 GMV18（万亿）预测数据来源：贝壳研究院0.01.02.03.04.05.06.07.0长三角城市群京津冀城市群珠三角城市群长江中游城市群成渝城市群中原城市群海峡两岸城市群山东半岛城市群哈长城市群辽中南城市群关中平原城市

126、群北部湾城市群天山北坡城市群滇中城市群呼包鄂榆城市群黔中城市群兰西城市群山西中部城市群宁夏沿黄城市群20182030E全流通下的渠道重构随着中国住房存量规模积累， 越来越多的城市二手房市场占比超过新房，成为住房供应的主体，新房、二手市场的全流通逐步成型。18住房交易 GMV：包括二手房 GMV、新房 GMV、租赁 GMV 及其他居住相关 GMV第 3 次大转型中国住房新十年71存量市场深化存量房市场的发育、成长和壮大是房地产走向成熟的标志。从国际经验上看，房地产发展到一定阶段，存量市场的比例必然上升。如 2019 年美国房屋交易量约 620 万套，其中新房只有不足 70 万套，这意味近九成的美

127、国家庭通过二手房市场解决居住问题。英、澳等发达国家情况基本类似。越是人口密度高、房价高、土地供给能力受限的大城市，二手房市场越重要。纽约、伦敦、中国香港等国际大都市的二手房交易量占据绝对主导。图：美国二手住宅成交套数占比及换手率走势数据来源：贝壳研究院92.9%5.6%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%70.0%75.0%80.0%85.0%90.0%95.0%284062200420062008200162018二手房

128、成交套数占比存量房流通率第 3 次大转型中国住房新十年72从我国的情况看，近几年二手房交易量在 4 亿平方米附近徘徊，在总住房交易量中占比在 20% 附近波动，住房流通率只有约 1%，远低于美国当前 4% 左右水平。近五年，除北上广深及厦门等城二手房交易量稳定超过新房之外，多数城市二手房交易量占比仍不及新房。未来 10 年，二手房交易额将从当前的 7 万亿元左右增长到 25 万亿元，逐步赶上甚至超过新房市场交易额。越来越多的城市将进入存量市场。支撑存量市场增长的因素是存量房面积增加和流通率的提升。人口城城流动带来换手率提升，交易效率提升、持有成本提升导致未来十年中国的存量房流通率从当前的 1%

129、 左右增长到 2% 左右。图：部分国际大都市二手房成交量占比数据来源：贝壳研究院95.0%94.7%85%75.4%72.7%71.8%纽约（2018年）大伦敦区(近20年)旧金山（2018年）大多伦多区(近14年)中国香港（2018年）中国澳门（2018年）第 3 次大转型中国住房新十年73图：全国二手住宅 GMV 及换手率走势19数据来源：贝壳研究院存量房屋流通服务走上快车道。高效流通让房屋所有权能够以最低的交易成本、最短的交易周期实现高效的配置。存量置换需求的提升，将为流通服务机构发展带来广阔的市场空间。预计未来 10 年，存量房交易的经纪渗透率仍将稳步提升，由 2020 年的 88%

130、提升至 92% 左右，二手房经纪机构总交易额达到 23.5 万亿。随着经纪服务需求度及品质的提升，届时二手房中介服务佣金收入预计达到 7000 亿左右。19二手房成交面积 = 存量住房面积 * 换手率新房渠道重构二手渠道对新房销售的影响提升，彻底转变新房销售方式。当前我国房地产市场发生的一个深刻变化就是房客分离。随着城市化的进展和土地供应的郊区化，新房供给越来越远 , 使自然到访比例越来越低。同时，随着换房!#$#$%#!$#!%#&$#&%#$%$!$!%$&$&%$&$!%&$!(&$!)&$!*&$!+&$&$&$&,-&$&(-&$-./012345678/9第 3 次大转型中国住房新

131、十年74图：新房渠道交易 GMV 及渗透率走势数据来源：贝壳研究院需求的上升，新房的潜在需求越来越来自于二手房业主。这个趋势的加速使得开发商售楼处的获客能力越来越小，传统代理渠道的价值在明显下降，二手房经纪人成为新房交易中不可替代的重要渠道。以武汉为例，2019 年上半年渠道渗透率只有 40% 左右，年末已经超过 70%，部分三四线部分甚至已经超过 90%。未来渠道渗透率的上升将会表现得更加全面和充分。未来中介渠道将全产品线、全流程，联动、包销等多种方式全面渗透。预计未来十年，全国总体渠道渗透率将提高到 55% 左右。2020 年新房 GMV15.5 万亿，围绕交易的媒体广告、代理服务、渠道等

132、加总的货币化率约 3%，按照 80% 的代理及渠道渗透率计算，产生的收入约 3710 亿。2030 年，货币化率按照 4% 计，代理及渠道渗透率按照90% 计算，产生的收入将达到 5260 亿。0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%0.01.02.03.04.05.06.07.08.09.02000202024E2030E渠道GMV（万亿）新房渠道渗透率第 3 次大转型中国住房新十年75机构化租赁浪潮在租购并举政策的带动下，未来十年，中国租赁市场将迎来万亿20的市场规模，其中机构化的比例将会进一步提升，重资产的模式和轻托

133、管的方式将会得到提升。租赁机构化趋势不可逆转其核心原因在于：第一，只有机构化提升才能克服传统租赁市场乱象。在传统的 C2C 市场中，租客的租赁痛点大量存在，主要包括虚假房源信息多、维修责任无人承担、房源质量差，被恶意抬高租金、克扣押金、所签署合同无法保护自己、房东涨价多等问题，租客的合法权益未得到充分保护。这是在法律不健全的情况下 C2C 市场难以克服的矛盾。只有机构化率提升，形成 C2B2C 为主的供应结构，才能提高市场的集中度，才能提升监管的覆盖度，才能实现租赁长期稳定。第二，保障性租赁住房的着力点在于推动机构化提升。十四五期间，要探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政

134、策，扩大保障性租赁住房供给。无论是新建租赁住房还是盘活利用存量住房，都需要202020 年租赁市场的 GMV 合计约 1.96 万亿，其中租金 1.9 万亿，佣金约 611 亿，租赁中介渗透率按 58% 计，佣金费率按 5.55% 计。2030年中介渗透率按照 60% 计，佣金费率按照 6.1% 计，产生收入 44596 亿。第 3 次大转型中国住房新十年76机构的深度介入。由政策支持的政策性租赁房源将大幅增加，机构运营企业将在土地及财税方面获得进一步支持。美国由专业机构持有运营和机构托管21的房源占比为 54.7%，英国为 66%，德国为 48%，日本为 83%，我国租赁机构化率不到 5%，

135、一线核心城市机构化率也不到 20%。预计在下一个十年，随着业主对资产管理的需求以及租客对标准服务的需求提升，我国住房租赁机构化将有五倍以上增长，机构化率达到 30%。房企开发持有运营的方式得到政策鼓励。我国重资产模式比较低，原因主要是土地成本高、融资成本高，投资回报率低。未来，政策性租赁住房主要是鼓励重资产的持有模式。在融资方面，限制房企开发销售的贷款额度，但对开发持有运营予以信贷支持；土地出让层面，或将改变一次性土地出让的方式变为年租，降低土地成本。在税收负担方面，未来也会对机构持有租赁采取一定的增值税减免。在政策的鼓励之下，未来开发企业开发持有运营的比例将会提高到租赁住房供给的 10% 左

136、右。21房源方将房屋委托给专业机构，由专业机构代为完成租客招募、合同管理、租购维修、保洁等不同管理服务的租赁住房。（包括机构提供中介服务、中介 + 租后服务、租后服务等不同形式）。美国英国德国日本法国机构持有运营8%1%18%17%5%机构托管46.7%65%28%66%66.2%个人直租45.3%34%54%17%28.8%表：发达国家的租赁机构化率数据来源：日本国土交通省 民间租赁市场调查2011 ， 美国 RHFS 2015 ， 澳大利亚住宅与城市发展研究部，法国 CLAMEUR，贝壳研究院整理第 3 次大转型中国住房新十年77图：国内外租赁机构化模式比较资料来源：贝壳研究院整理在轻资产

137、模式中，“轻托管”模式比例上升。从发达国家的经验看，托管房源在私人租赁房源中占比更高，行业发展成熟。比如，美国有 46.7%的租赁房源是由物业管理经理（业主直接雇佣物业管理经理个人）以及物业管理公司（业主与公司签订托管合同）管理的。房源方把房屋委托给住房管理公司，由其代为出租，并完成租后维修、保洁等管理工作，资产管理公司以收取经纪佣金和管理费作为收入的主要来源。英国的私人租赁住房的业主当中，14% 的业主会使用经纪人的房屋托管服务。日本的个人业主拥有的租赁住宅当中，大约 65.2% 的住宅由业主完全托管给管理机构运营，租赁房源的前期装修改造费用由产权持有者承担，机构无需承担；25.5% 的住宅

138、属于部分委托管理，管理机构主要负责招租工作，部分住宅也负责一些资产管理工作，如代收取房租等。Foxton 是英国伦敦最大的房地产经纪公司，在伦敦的租赁业务市场占有率达到 8% 以上，也是住房租赁托管模式的标杆企业。Foxton 通常提供三个层面的服务，一是中介服务，即负责房屋的第 3 次大转型中国住房新十年78出租 ； 二是租金收取服务， 通常以5%的租金作为服务费 ； 三是全部托管服务，通常为 10%-15% 的租金作为托管服务费。50.0%26.7%19.9%3.1%0.3%业主自管托管公司托管经理其他未报告52%34%9%5%不使用经纪人仅使用经纪人出租住房使用经纪人出租及管理住房仅使用

139、经纪人管理住房65.2%25.5%9.3%全部委托管理部分委托管理业主自己管理图：2015 年美国、英国和日本租赁住房运营方构成表： Foxtons 的租赁服务内容数据来源：RHFS2015，England private landlord survey 2018，日本不动产研究所贝壳研究院整理出租（服务费 13.2% 含税）出租 + 资产托管（服务费 20.4% 含税）综合营销，寻找合适的租户获取用户资料租客身份认证租赁权检查租客协议准备租前安全检查第 3 次大转型中国住房新十年79出租（服务费 13.2% 含税）出租 + 资产托管（服务费 20.4% 含税）租前保洁及办理入住收取房租我的

140、foxtons 24/7 服务设施移交订金索赔谈判、编制及提交谈判建议在线问题跟踪专门的物业经理积极的信贷控制钥匙保存服务安排支出安排报价维修和保养联系建筑商24 小时紧急联络资产检查管理退房流程地方当局牌照申请支援资料来源：Foxtons 官网，贝壳研究院整理第 3 次大转型中国住房新十年80千亿级住房租赁 REITs 市场在增量主导的时代，房地产金融的核心功能在于通过金融杠杆让人们实现对所有权的获取；在存量主导的时代，房地产金融的核心功能让资产与现金流、资产与收益之间建立连接方式，为长期运营提供资金来源，主要表现为房地产 REITs。房地产 REITs 可以通过资本市场将流动性差的不动产物

141、业转化为可被广大公众投资交易的流动性资产，一方面为房地产行业提供低成本的融资工具促进房地产业发展，另一方面也为公众提供了相对稳定的投资回报。发达国家拥有成熟的 REITs 市场。以新加坡为例，REITs 在推动新加坡房地产企业获得国际优质房地产资产进行跨国运营起到了重要的推进作用。截至 2019 年，美国权益型 REITs 的总市值达到 1.3 万亿美元，日本上市的 REITs 总市值约为 1514 亿美元，新加坡上市 REITs 的总市值约为739 亿美元。图：2019 年部分国家与地区 REITs 规模（亿美元）数据来源：贝壳研究院06906871739680371美

142、国日本澳大利亚英国法国新加坡加拿大中国香港第 3 次大转型中国住房新十年81中国目前房屋资产接近 400 万亿元左右，但是资产的使用效率较低，核心是基于存量资产的金融化产品迟迟难以推出。 由于我国租金回报率较低，租赁机构运营专业度不足，目前我国符合 REITs 发行标准的住房租赁物业市值规模不足 500 亿元。目前我国尚不具备标准 REITs 发行的市场和条件，国内类 REITs 面临法律、税负上的限制。目前我国没有专门的 REITs 立法，一方面，类 REITs 仅实现了形式上的权益化，实际中无法实现出表，企业仍需要解决回购的问题；另一方面，税负较重。在我国现有制度下，发行 REITs 产品

143、将会对投资人和融资企业同时征收所得税，且在资产重组过程中所涉及的土地增值税、契税等均无法减免。过重的税负，客观上制约了我国债性特质突出的类 REITs 产品向权益性 REITs 产品的良性发展。表： 国际标准化 REITs 与国内类 REITs 比较数据来源：贝壳研究院属性美国标准 REITs类 REITs产品属性权益型为主固定收益为主组织形式公司型契约型底层物业多个物业单一物业资产管理对物业进行主动管理对物业以被动管理为主产品期限永续有存续期，有效期较短，一般三年设置开放期收益及退出方式分红及资本增值，证券市场交易退出优先级固定收益，次级为剩余收益；持有到期为主增信措施少部分产品具有收益支持

144、增信多具有差额不足及流动性支持增信法律税收特性超过 90% 分红可抵扣企业所得税无优惠，产品有增值税第 3 次大转型中国住房新十年82随着房地产市场存量时代的到来和租购并举战略方针的落实，住房租赁市场逐渐成熟，为 REITs 等公开证券发行提供了基础。2020 年 4 月 30 日证监会和发改委的联合发文推进基础设施领域 REITs 试点，正式启动了我国公募 REITs。一方面，我国基础设施领域的试点为住房租赁公募 REITs的产品设计和发行奠定了基础。截至目前，在基础设施领域的公募 REITs试点已经取得了法律制度和税收制度的突破性进展，交易结构的设计符合我国当下的行业发展阶段，为住房租赁

145、REITs 的产品设计提供了可复用的经验借鉴。2020 年 9 月 7 日，住建部住房租赁条例征求意见稿中，也明确了本着风险可控、 商业可持续的原则创新针对住房租赁的金融产品和服务。加快解决国内类 REITs 产品流动性、底层物业适用性及双重征税等问题，支持发展住房租赁 REITs。另一方面，随着重资产模式的租赁机构化崛起，为公募 REITs 提供了更大的市场空间。 随着租赁市场监管制度日益完善，租赁机构化崛起，重资产模式的占比会逐渐增加，特别是自持型租赁住房项目以及集体土地租赁住房项目，住房租赁 REITs 有望达到千亿甚至万亿级别的市场空间，也成为租赁机构退出的重要渠道，最终形成生态闭环。图：国内类 REITs 交易结构图资料来源：贝壳研究院整理投资者专项计划私募基金原始权益人SPV公司项目公司标的物业项目公司原股东补足剩余出资额SPV股权款项目公司股权款股反向购买持有募集资金购买基金份额