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物业管理行业2020年年报总结分析报告（27页）.pdf

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物业管理行业2020年年报总结分析报告（27页）.pdf

1、物业管理行业不仅有需求侧的快速成长，还有供给侧产能的持续升级和扩大。在我国，很少见到另一个行业，需求侧能有如此迅猛的增长，市场结构如此分散，同时供给侧还能走向差异化，良币不断淘汰劣币，政策对此还格外支持。这种特征的行业在 1990 年代很多见，如今却很少见，因为我国市场经济体系已经发育多年，照理说如果是政府鼓励的行业，不会停留在市场化初期的阶段。唯有物业管理行业，因为在 2017 年之前并不视为一个独立行业存在，所以在 2021 年时行业反而呈现一种市场化改革初兴，优秀公司急速前进的局面。这种急速前进，当然不只是公司在管和合约面积的扩大，更是公司不断提升效率，打通单盘盈利模型，增加优质产能的高

2、质量发展。行业整体蛋糕还在迅速扩大，产业市占率极低，供给侧优秀公司规模经济初现成效，各大公司潜在发展空间极大，预计未来 3-5 年仍将延续很快的收入和利润增速。规模扩张又分为两个主要的类别，即第三方外拓和并购。第三方外拓是建立在品牌业主满意度的基础上，且少耗费资金，更少并购整合之累，新盘拓展房源又较新，故而我们认为是风险更小的一种拓展模式。几年前，只有少数公司(如品牌物业管理公司绿城服务)在开展外拓，如今不少开发企业背景的公司不再局限于内部服务，而是加速外拓。当然，也有一些品牌和效率相对弱一点的公司，外拓方面遇到阻力上市公司中的典型则是彩生活和中奥到家。 过去物业管理行业面积的增长，往往有服务品质的掣肘。若是拓展过快，则有可能面临服务品质的下降。龙头公司反而主动控制面积扩张规模，以保证业主满意度。而面积扩张限制，则来自于一线项目经理的供给和培养速度。故而，30%的自然增长率在传统管理模式下几乎已经是极限(3 年培养一名成熟的项目经理)。当前的外拓，则显示出“面积拓展加速，品质把控不失速”的新特征。这也是行业公司之所以能喊出快速的增长目标的底气所在。这种变化来自于物业底层管控的升级，也是过去几年头部公司的悄然变化。科技赋予的管理能效提升，使得服务和管理标准化，跳脱出传统的增长曲线。科技主力的服务体系，降低了对个体主观能动性的依赖，服务的快速复制和标准化复制成为可能。

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