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1、老旧小区改造作为 第二推手,加速居住品质提升,释放物业管理需求。据住建部摸排,全国共有老旧社区 17 万个,约 4200 万户,建筑面积约 40 亿 m2,计划在未来 10年进行改造,部分改造完毕的小区或将产生新的物业管理需求,即带动存量市场物业管理渗透率提升。物业行业迎接资本红利,头部企业迈入增长新阶段。国内物业行业发展至今约有近 30年历史,在近两年开始快速迈入资本市场的视野。业绩方面,头部物业公司营收保持稳步增长,百强物管企业营收总值在 2019 年突破千亿;同时近几年来大量物业公司加速登陆资本市场,仅 2020 年就有 20 家物业公司上市,几乎相当于过去 6 年上市物业公司的总和,资
2、本加持下,物业管理进入行业整合的新阶段,头部企业增速表现或将优于行业。物业公司的批量上市带动行业进一步向规范化、标准化发展,上市物业公司更有动力加大物业费收缴力度、提升对一线服务人员的管理能力,从而提升其经营效率。当前住宅物业存量市场空间已突破万亿,但渗透率有待进一步提高。我国目前城镇化水平为 60.6%,人均住宅建面为 39.8 平,以此为基础推算目前住宅市场的存量面积以及住宅物业的渗透率,目前住宅物业存量市场渗透率仅有 46.5%,而存量市场空间已经突破万亿;假设 2030 年人均住宅建面提升至 45m2/人,城镇化水平达到约 72%,物业费涨幅在近年来每年平均提价约4%的基础上,考虑到新盘物业费定价往往较老盘更高,而我们预计未来竣工交付将高位回落,物业行业每年的增量管理面积中,新盘占比也会随之下降,叠加城镇居民人均可支配收入增速放缓,我们假设物业费年增速约为3.8%,则到 2030 年住宅物业的总市场空间约为5 万亿。