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碧桂园-土地标准化成就高周转-210823（33页）.pdf

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碧桂园-土地标准化成就高周转-210823（33页）.pdf

1、全产业链布局管控成本碧桂园的全产业链布局对建安成本既有把控，在产品上又体现一定品牌力。公司 2020 年结算毛利率为 22%，地货比 3.3 也意味着未来 2-3 年的毛利率能在 20%左右，营业利润率在 15.4%。公司 2021 年开始要求新增项目全部打造精装房，再加上公司自己的物业服务，和优质的绿化水平，打造的是三四线的高端产品，做到“五星级的家”。公司的管理和销售费用占比在近几年持续回落。销售和管理费用这两项费用合计占比已经自 2016 年的 8.1%下降至 2020 年的 6.0%。其中销售费用在公司 2014 年实施合伙人机制和项目跟投时已经大幅下降。公司动态扁平架构适应城镇化发展

2、碧桂园在三四线能到龙头，依赖的是灵活的管理方式和一个没有太多竞争对手的市场。公司的灵活机制是为了适应公司“游击战”式的打法。前面提到三四线城市难的是去化，因为一个县镇容量和需求有限，所以要在三四线城市高周转和高规模，只能分散到不同的县镇上去，平均每个县 1-2 个项目就饱和了。由于没有太多其他品牌房企的进驻，这个市场就够碧桂园抢占了。每个县只做一两个项目所以可以标准化复制碧桂园自顺德发家以来一直耕耘三四线市场，且主要是在县镇。中国的城市化是县镇的城市化，如果说一二线的城市化和城市群的发展是城市之间的人口转移，那么三四线的城市化则是乡村人口到县镇的转移。公司自成立以来一直深耕三四线，并在 2018 年完成全国境内所有行政区域的覆盖，此后地级市的覆盖度接近 100%，而县/区级别的下沉在 2020年已接近 50%。截止到 2020 年底，碧桂园境内项目数达 2958 个，分布在全国境内 31 个省/直辖市，289 个地级市，1350 个县/区3。

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