1、济南楼宇经济白皮书开放 转型 创新仲量联行研究报告 2017年 5月 综述作为山东省省会，环渤海经济圈南翼中心城市，济南在全国经济和产业格局中占有重要的战略 位置。2016年济南提出“打造四个中心，建设现代泉城”并作为城市发展总目标，力求发展成为环渤海经济圈南翼中心城市，以及影响和辐射黄河中下游地区的商贸服务高地。楼宇经济作为现代服务业的重要内容，涵盖了金融服务、专业服务、科技研发、文化创意、总部办公等多样化功能，是城市经济发展和产业升级的重要领导力和催化剂。进入“十三五”重要阶段，秉承济南打造区域中心城市的诉求，仲量联行将对济南楼宇经济的发展进行观察和分析，旨在为市场更好的发展献计献策，寻求
2、更大的发展。人均生产总值（元）济南人口 723.3 万人GDP (亿元)石家庄人口 1,078.5 万人沈阳人口 829.2 万人郑州人口 972.4 万人青岛人口 920.4 万人20,000 -40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 亿元郑州沈阳济南石家庄青岛54.7%50.8%53.8%58.9%46.8%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%-2,000.04,000.06,000.08,000.010,000.012,0
3、00.0第一产业增加值第二产业增加值第三产业增加值三产占比济南青岛淄博潍坊烟台威海日照东营济南开放 转型 创新济南楼宇经济白皮书 | 3蓄势待发中的城市地理位置优越，经济发展均衡济南处在多个经济圈交汇中心，是连接华北和华东经济区的门户城市。向北融入京津冀都市圈，向南对接长三角经济区，向东引领山东半岛城市群，向西辐射中原经济区，战略地位显著，是重要的交通枢纽和物流中心。以济南市为中心的省会城市群经济圈是山东省未来经济发展的重要目标。图表4：中北部主要城市经济结构（2016）图表1：环渤海经济区南翼中心城市图表2：山东半岛城市群“双中心”之一图表3：省会城市群经济圈核心城市图表5：中北部主要城市经
4、济实力（2016）数据来源：各城市统计公报数据来源：各城市统计公报注：*R&D，即科学研究与试验发展，指在科学技术领域，为增加知识总量、以及运用这些知识去创造新的应用而进行的系统的、创造性的活动，包括基础研究、应用研究、试验发展三类活动。济南以占全省7.2%的人口创造了占全省近10%的生产总值，2016年地区生产总值达6,536.1亿元，经济发展稳定，国内生产总值的实际增长率维持在8.0%以上。与其他中北部省会城市相比，第三产业的占比较高，服务业蓬勃发展。作为山东省的政治、经济和文化中心，济南的综合经济实力在中北部省会城市中虽然并未处于领先地位，但各项经济指标发展均衡，无明显的短板因素，有利于
5、积蓄力量集中发力。教育资源突出，拥有普通高等院校43所，普通本专科在校生55.8万人。截至2015年R&D*专业人才超过7.5万人， 占全省16.9%，居全省首位。济南青岛02468101214批发和零售业教育公共管理和社会组织软件和信息技术服务业金融业卫生和社会工作运输和邮政业房地产业租赁和商务服务业科学研究和技术服务业住宿和餐饮业文化、体育和娱乐业水利、环境和公共设施管理业居民服务、修理和其他服务业4 | 仲量联行产业结构优化，资源优势集中 济南是传统的工业城市，以高新技术产业和制造业为优势产业。2016年，高新技术产值占规模以上工业总产值的比重达到43.7%，列全省首位。汽车制造业、电子
6、设备制造业、金属制品业等支柱产业增长较快。图表6：济南服务业从业人员行业分布（2015，万人）济南优势服务行业历下区资源集中度情况数据来源：山东统计年鉴作为济南市的核心区，历下区集中了全市多数行政机构、总部企业、教育医疗和文化设施等经济和社会资源， 是济南的发展中枢和经济中心，其经济实力在济南七区 三县中排名第一，在山东各行政区中排名第二。优质资源的集中有利于形成产业优势和经济优势，提高经济运行 效率，降低成本，集中力量完成既定目标，从而带动全市经济快速发展。零售社会消费品零售额近十年始终保持在10%以上的年同比涨幅，2016年达到3,764.8亿元，全国排名第15位。信息技术济南是由国家工信
7、部授予的中国软件名城 之一，与南京、成都、广州、深圳、北京、 上海、杭州齐名。金融济 南 是 山 东 省 金 融 机 构 数 量 和 从 业 人 员 最 多 、 业 务 种 类 最 全 、 服 务 功 能 最 强 的 城市。拥有金融类全国总部和区域总部20 多家。全市80%的 省市级 行政机构全市70%的 优质办公 物业全市35%的 省市级企业总部全市40%的 优质零售 物业全市50%的 高端住宅 社区随着新旧动能转换，济南市第三产业逐渐成为城市经济发展的主要支撑，自2008年起第三产业占比连续8年超过50%，三产占比在中北部省会城市中排名第一，第三产业的快速发展将有力拉动区域消费及文化休闲类
8、需求。其中以零售、信息技术和金融业为优势产业。开放 转型 创新济南楼宇经济白皮书 | 5串联京沪铁路，受益地铁发展铁路 济南是京沪、胶济两大铁路干线的交汇所在，是连接北京、上海两大中心城市的重要节点。济南至京津冀地区的高铁运行时间约为1.5小时，至长三角地区的高铁运行时间约为3.5小时。济南因其在中部地区的铁路影响力跻身全国路网性铁路枢纽城市。未来，国家高铁网“八纵八横”的规划格局将使济南成为贯穿东西南北的十字路口核心城市，为城市发展注入更多活力。机场 作为4E级国际机场，济南国际机场执行航线120余条，每周进出港航班1,700余架次。在“十三五”期间，济南国际机场航站楼还将扩建北指廊，进一步
9、提升整体运输能力。图表7：济南经由高铁到达的主要城市高速公路 济南是全国45个公路主枢纽城市之一，拥有京沪、京台、青银、青兰、济广、济聊和绕城高速7条高速路网，60分钟内覆盖山东省会城市群经济圈。轨道交通 根据规划，济南市的城市轨道交通网络将主要包括一条环线，三条都市核心区快线和四条中心城普线，形成“环线+放射，地下+地上”式轨道交通网络构架。随着R1、R2、R3三条城轨地铁的全面开建，济南将在2019年前正式进入地铁时代。地铁系统的发展将使得劳动力从城郊向中央商务区的转移更为便捷，有利于缓解中心城区的交通和人口压力，并且带动城郊的土地升值，将极大地推动城市经济发展和能级提升。6 | 仲量联行
10、迎来发展新机遇城市定位：四个中心，现代泉城十三五规划中，济南市将“打造四个中心，建设现代泉城”作为城市发展总目标，即打造区域性经济中心、金融 中心、物流中心和科技创新中心，建立全方位的开放新格局并实现生产总值翻番。发展动因：融合与创新驱动产业变革新一轮产业革命与济南打造四个中心的战略部署形成历史性交汇。济南在制造业、信息技术和金融业的优势有利于三者实现深度融合和创新实践，形成智能制造、互联网+、金融+等新的经济增长点，有利于济南在全球产业竞争格局中占有一席之地。开放程度：创建开放型经济新体制试验实施城市2016年济南被确定为全国12个构建开放型经济新体制综合试点试验城市，是东部沿海地区唯一的省
11、会城市，将在市场配置资源新机制、经济运行管理新模式、全方位开放新格局、国际合作竞争新优势等方面进行先行先试。基础设施：打通国际物流通道，扩大对外开放度为响应“一带一路”战略规划，济南正在积极推进至哈萨克斯坦的中亚货运专列和至德国的中欧货运专列，将因此跻身国际物流中心发展格局，并将增强与沿线国家的投资经贸合作，挖掘区域贸易新增长点，扩大市场开放度。济南青岛天津大连沈阳郑州万平方米办公楼市场存量乙级甲级258 200 92 185 336 439 150 92 74 82 36 17 100 -200 300 400 500 主要指标*租金为基于建筑面积的有效租金。整体市场总体量（平方米）4,56
12、0,000空置率36.2%平均租金*（元/平方米/月）68未来供应（2017Q2-2019，平方米）2,850,000空置率30.0%空置率36.5%甲级办公楼存量16.9万平米乙级办公楼存量439.2万平米甲级办公楼租金118元/平方米/月乙级办公楼租金65元/平方米/月开放 转型 创新济南楼宇经济白皮书 | 7东西扩容的楼宇版图济南作为山东省省会，具备较强的资源优势和雄厚的产业基础，第三产业的表现尤为突出，为楼宇经济的发展奠定了坚实基础。市场概况济南办公楼市场规模发展迅速，从2006年的不足40万平米发展到2016年400多万平米，短短十年间市场容量扩大了十倍，市场整体存量在北方区二线城市
13、中排名第一。但是高品质的甲级办公楼数量较少，仅为17万平米。未来三年，济南市场上仍有近300万平方米的新增供应，主要集中于新兴商务区。数据来源：仲量联行研究部数据来源：仲量联行研究部数据来源：仲量联行研究部图表8：北方主要办公楼市场存量比较（2016Q4）图表9：济南甲级/乙级办公楼市场指标比较（2016Q4）图表10：济南办公楼市场指标（2016Q4）济南活跃的总部经济使得其办公物业市场上近一半的需求来自于大型国有企业和民营企业的总部办公，以整栋持有并自用的形式为主。该类型需求对办公楼品质的敏感性低于区位和配套, 表现为济南市场上乙级办公物业居多，占总存量的96%。甲级与乙级办公楼市场不仅在
14、存量上相差较大，租金水平也相差近一倍。由于近几年大量的新增供应以新兴商务区的乙级办公楼为主，对乙级办公市场租金表现持续施压。甲级办公市场虽然规模较小，但租户稳定且承租力强，有利于保持市场租金发展趋势的平稳。参考成熟市场的发展规律，办公楼市场在完成量的积累以后，需要通过质的提升来加速市场成熟，未来甲乙级市场租金的差距将有望 缩小。西部城区主城区东部城区经路5%35%60%40806031%16%46%2016第4季度市场存量占比西部城区主城区东部城区平均租金（元/平方米/月）空置率8 | 仲量联行发展格局济南办公物业市场格局主要沿经十路形成了主城区、东部城区和西部城区三大商务板块，并以经十路为主
15、干道串联起各个板块。其中主城区是最成熟和核心的商务区，东部城区是发展最快也是未来着力建设的商务新区。图表11：济南办公楼市场发展布局图表12：济南各细分市场指标数据来源：仲量联行研究部数据来源：仲量联行研究部核心区二环东路开放 转型 创新济南楼宇经济白皮书 | 9金融业33%专业服务业13%房地产/ 建筑业12%贸易/零售11%其他30%图表14：济南主城区办公楼租户结构图表13：济南主城区办公楼子市场分布数据来源：仲量联行研究部数据来源：仲量联行研究部主城区 传统商务区主城区是济南的行政文化中心，是济南最成熟的商务核心区，拥有完善的商业配套，主要包括核心区和二环东路两个办公楼子市场。核心区是
16、济南最主要的企业办公聚集区，是全市金融机构种类最全、分布最密集的区域，金融类企业占到市场需求的三分之一。该区域形成时间较早且受到可开发面积的限制，多数办公楼项目楼龄偏久且体量偏小，新落成的项目多以高层或者超高层办公楼为主。依托便利的交通条件和行政资源，二环东路沿线逐渐形成了小规模的办公楼聚集区，主要承载了核心区的部分外溢需求，以中小型的贸易、科技、商务服务公司为主。主城区整体租户结构呈现多元化的特点，各个行业的租赁份额较为平均，表明其作为济南市传统商务区的重要地位。截至2016年底，主城区的优质办公存量约为160.5万平方米。2017年，济南祥恒广场等优质项目将推向市场，进一步提升区域楼宇品质
17、和服务水平的基准线，进而吸引更多高端优质的企业租户。济南祥恒广场 交付时间：2017年第三季度办公楼建筑面积：33,321平方米租金报价：4.0 5.0元/平方米/天仲量联行为其提供租赁代理服务 经路沿线济南中央商务区高新区中心区济南奥体金融中心-D栋 建筑面积：80,099平方米主力租户：国家开发银行山东省分行、威海银行仲量联行为其提供物业管理服务数据来源：仲量联行研究部10 | 仲量联行济南中央商务区规划面积约3.2平方公里，是整个东部新城的核心，也是济南重点打造的地标性商务区。高新区中心区包括贤文片区和汉峪片区，其中贤文片区以齐鲁软件园为核心，聚集了上千家信息技术类企业，是国家级软件产业
18、基地。汉峪片区以汉峪金谷项目为核心，承担着金融商务、总部办公、科研办公等区域性金融中心的重要职能。经十路是历下区“一三五七”发展格局中重要的产业发展带，自西向东贯穿各个产业发展片区，具有重要的战略格局地位。总部企业及相关的生产性服务业是东部城区的主力租户，主要为金融业、能源化工业、信息技术业和专业服务业，共占据了东部办公市场四分之三的租赁份额。其中，金融和能源化工业的总部企业主要沿经十路分布， 图表16：济南东部城区办公楼租户结构东部城区 地标性商务区东部城区是济南重点打造的大型商务片区，多个省市级政府部门和大型国有企业均在此办公，拥有省市级区域总部100多家，是济南市目前市场存量和未来供应量
19、最大的区域，聚集了大量高层和超高层建筑，办公楼品质普遍较高。主要包括中央商务区、高新区和经十路两侧的办公楼子市场。金融业21%能源化工业20%信息技术业19%专业服务业15%其他25%数据来源：仲量联行研究部图表15：济南东部城区办公楼子市场分布包括国开行山东省分行、新华保险、中国石油、山东能源集团等。信息技术企业主要聚集于齐鲁软件园周边，以软件外包、数据分析等企业为主。截至2016年底，东部城区办公楼市场总存量约为267万平米。作为尚处于建设阶段的区域，未来3至5年，该区域预计将新增优质办公面积300余万平方米，形成辐射整个省会城市群经济圈的区域性商务中心。开放 转型 创新济南楼宇经济白皮书
20、 | 11济南优质办公楼排名（2016年底）西部城区 新兴交通商务区西部城区是依托京沪高铁济南西站而快速发展起来的新兴交通商务区，因便利的交通条件和区位优势成为连接山东半岛和京津冀地区、长三角地区的商务枢纽中心。因发展时间较短，截至2016年底，该区域的优质办公存量约为21.2万平方米，已有绿地、山东高速等知名开发商进入该子市场。未来，郑济高铁将有望接入济南西站，进一步提升该区域的战略枢纽地位，带动区域经济发展和新一轮的商业地产开发。优质项目为促进济南楼宇经济发展，鼓励品质化建设，提升商务经济服务能力，我们在租户结构方面对济南优质办公楼进行排名，排名仅针对租赁市场的办公楼项目，不包括作为企业总
21、部的整栋持有型物业。外资企业租户数量中信广场山东商会大厦中海广场山东商会大厦绿地普利中心万达中心玉兰广场奥盛大厦华强国际广场金融企业租赁份额科技企业租赁份额Top 3Top 3Top 3专业服务业信息技术业金融业制造业房地产/建筑业贸易零售业健康医疗业能源化工业20%19%13%10%8%3%3%25%金融服务业房地产/建筑业健康医疗高科技行业制造业能源化工业专业服务业贸易/零售业34%16%12%11%10%7%6%3%95%42%12 | 仲量联行图表17：济南办公租赁市场租户行业分析（按面积）图表19：济南办公租赁市场租户性质分析（按面积）租户为内资企业单一/集中产权物业图表20：济南办
22、公楼市场业权形式分析图表18：济南甲级办公楼市场租户行业分析（按面积）数据来源：仲量联行研究部数据来源：仲量联行研究部数据来源：仲量联行研究部数据来源：仲量联行研究部稳定增长的需求来源仲量联行选取20个济南优质办公楼物业来对租户结构进行分析，样本物业总体量超过130万平方米。根据统计数据，专业服务、信息技术和金融业是济南办公楼租赁市场上的主要需求来源，占租赁市场份额的60%以上。其中专业服务业主要是需求面积较大的建筑工程设计院、研发设计、律师事务所等生产性服务企业。甲级办公楼市场以承租力高的金融服务、房地产、健康医疗企业为主力租户。相较于青岛的甲级办公楼市场，来自健康医疗行业的需求在济南市场上
23、表现较突出。从企业性质来看，济南租赁市场的办公楼租户以内资企业为主，其使用办公面积占比达95%。而自用型企业则以大型国有企业或民营企业为需求的绝对主体。从产权结构来看，济南整体办公楼市场上单一产权和集中产权物业占到了近一半的比例，主要得益于龙头企业的聚集，许多大型国有企业和民营企业通过自建自用、定制购买或者长期租赁等形式在主城区或东部城区整栋使用独立的办公楼宇。2015年百强纳税企业中总部在济南的企业有34家。整栋自用需求来源主要集中于银行和证券公司总部，能源化工业和制造业的企业总部。济南青岛潍坊8.3万人1.4万人1.1万人开放 转型 创新济南楼宇经济白皮书 | 13图表21：山东省信息技术
24、服务业从业人数Top3（2015）数据来源：山东统计年鉴正在崛起的科技中心济南是山东省内科技创新实力、凝聚力和辐射带动能力最强的城市，信息传输、软件和信息技术服务业的从业人员超过8.3万人，占全省比例48%，聚集了省内近一半的信息技术人才，行业发展在全省占有绝对的领先优势。目前，济南拥有市级以上独立科研机构200余家，省级以上企业研发机构数量居全省前列。1,750余家软件企业聚集于齐鲁软件园，而办公楼租赁市场上TMT（科技、媒体和通讯）企业的占比约为20%。未来，济南市重点建设的科技创新平台中最值得关注的是量子通信和大数据中心，这两大领域的快速发展将为办公楼市场发展带来一定驱动力。作为量子“京
25、沪干线”的重要枢纽，济南在量子通讯技术领域的研究已取得令人瞩目的发展，在政务、军事、金融等领域均有广泛应用。未来该技术将进入产业化发展阶段，资本的大量涌入将增强对企业孵化器、众创空间等办公模式的市场需求。总部位于济南的浪潮集团是全国领先的云计算和大数据服务商，已在济南建成亚洲最大的第四代数据中心。济南拥有完善的大数据产业链，从上游的数据中心，中游的技术平台，到下游的数据应用，形成了较强的竞争优势。未来济南的目标是打造服务全国的大数据加工、应用及产品生产中心和数据创新服务基地，将带动数据分析相关行业办公需求加速。37104367832银行业金融机构证券公司及营业部期货公司及营业部各类保险公司小额
26、贷款公司融资性担保机构典当行民间资本管理公司企业数量39352214 | 仲量联行图表22：济南金融服务企业构成（2016）积极推进金融创新济南是山东省的区域性金融中心，2016年全市金融业实现增加值719.98亿元，同比增长11.5%，对全市GDP的贡献率达11%，规模居全省首位。金融行业结构不断优化，近几年租赁、基金、担保等新兴金融业态发展 迅速。根据济南市“十三五”金融业发展规划，多元化和创新将是济南金融业发展的主要目标；重点发展互联网金融、汽车金融、消费金融、股权众筹、私募基金、期货市场等新兴金融业态；同时积极发展金融衍生行业，包括审计、法律、资产评估、资信评级、证券咨询、保险经纪等服
27、务组织，商业保理机构、第三方支付机构、金融软件企业和金融服务外包企业。多元化金融体系及创新金融业态的发展将带动办公需求加速释放。数据来源：济南政务网开放 转型 创新济南楼宇经济白皮书 | 15阿里巴巴的崛起和全球扩张推动了科技行业甚至整个杭州的迅速发展，并吸引了大量人才来到和留在杭州，带动了配套商业和初创企业整个生态系统的不断提升。活跃而成功的初创企业使杭州办公楼市场成为办公模式创新与探索的理想之地，诞生了梦想小镇等新兴的产业孵化平台和众创 空间。巴塞罗纳成功利用城市再开发，将自身提升为全球性创新型城市。这座城市将曾经的工业区波布雷诺综合性再开发，该区域已经通过良好的规划形成了一个集中的综合用
28、途社区来吸引知识密集型产业，进而推动创新。每个街区改造项目中必须有不少于20%的土地用于高科技活动，以此促使开发商优先寻求与此类科技企业的合作，满足知识型经济产业的空间使用需求。首尔拥有世界上最大规模之一的地铁系统、成本低廉的公共交通、高速铁路、公共自行车项目，同时在公共交通枢纽中心推动高密度居住区建设。其创新的交通体系主要体现在以自行车和步行者为优先的交通环境，根据需求集中的特定时间段和地区提供不同类型的公共交通服务，倡导共享交通理念，并将长期推行利用私家车的汽车共享（P2P）项目。巴塞罗纳全球创新型城市首尔创新的交通体系创新开放的城市典范杭州科技创新中心交通便利区域商业氛围成熟，配套设施完
29、善租金/售价便宜行业企业聚集，方便开展业务停车位充足停车位不足交通拥堵办公设施陈旧，品质不高办公扩租面积有限，无法满足企业发展需要区域不成熟，商业配套不足16 | 仲量联行选择目前办公场所的原因排名对目前办公场所不满意的原因排名济南办公楼用户满意度调查为了解企业的办公需求和对现有办公空间的满意度，我们对济南核心商务区的办公楼用户进行了问卷调查。受访用户主要分布于金融服务业、专业服务业和高科技行业等，他们也同样是济南优质办公物业的主要需求来源。交通便利性是其最为关心的问题，交通设施直接影响区域的通达性与对外辐射的便利性，影响企业的运行效率和员工的通勤成本。因此，加大对基础设施的建设是促进楼宇经济
30、发展的基本要素。停车位不足是受访用户对办公场所不满意的主要原因之一。目前济南市平均每200平方米的办公建筑面积配置一个停车位，其中主城区的停车资源尤其紧张。交通便利性停车位配比办公环境与体验区域成熟度及配套设施物业管理服务停车位配比大堂及公共区域安防系统客梯载重量及等候时间办公层净高物业管理服务商业配套设施租金/售价行业聚集度（有行业龙头企业或知名企业进驻）与公共交通设施的接驳服务协作温度健康储物空间开放 转型 创新济南楼宇经济白皮书 | 17最看重的办公楼硬件设施排名最看重的办公楼软件条件排名济南办公楼用户满意度焦点根据仲量联行近期发布的2020年办公楼市场展望，国际设施管理协会对其会员进行
31、的满意度调查显示，办公楼用户最为关心的楼宇品质包括卫生间的设施标准、室内温度的自动调节、室内空气质量、会议室可方便预订和使用、有足够的存储空间。在我们的调查结果中，大多数企业表示未来有搬迁或者扩租的意愿，而公共区域装修标准、安防系统、层高及电梯等硬件品质就是搬迁时将考量的重要因素。济南虽然在办公楼市场规模上领先于其他二线城市，但在楼宇整体品质方面仍有较大提升空间。以北京甲级办公楼市场为例，目前市场上80%的办公楼净高不低于2.7米，66%的办公楼使用了门禁卡系统，86%的办公楼配置了网络地板。而济南办公楼市场上具备门禁卡和网络地板的办公楼数量非常有限，距离成熟市场仍有较大差距。企业对楼宇软件水
32、平的诉求则主要体现在物业管理服务、商业配套设施以及租金定价等方面。面对办公楼市场愈加严峻的同质化竞争，物业管理服务的专业性和租赁策略的灵活性应得到足够重视，以满足不断提升的客户需求。在产品形态方面，受访用户对高层办公楼、企业总部、生态办公、产业园区等多种物业形态的倾向性较为平均，表现出对物业形态丰富性的诉求。而在辅助功能中，办公楼是否能够提供餐饮、会议、健身等场所也是办公楼用户越来越关心的问题。这也符合目前办公空间灵活性和舒适性的发展趋势。18 | 仲量联行市场格局多中心大型城市一般呈现多中心的发展模式，以此制约城市经济发展的失衡，并缓解传统商务区的人口、交通、土地供应等压力。济南东中西市场格
33、局已基本形成，东部城区已成功吸纳大型国有企业和民营企业总部，虽然主城区目前依然是银行等金融机构总部数量最多的区域，但长远来看将面临新兴商务区的竞争。在以经济发展为主要动因的前提下，加入政策导向和资源导向可以优化济南的多中心市场格局。首先，实现功能上的多中心，对不同区域进行有特色的功能定位，集中优质资源形成产业优势，加快区域成熟并吸引企业自愿落户新区；其次，选择有条件优势的新区重点培养，避免资源竞争而降低了经济绩效，使个别区域首先成为有辐射力和影响力的核心商务区，进而带动其他区域的协同发展；最后，加大公共交通设施建设，在项目的规划和开发阶段就把公共交通设施纳入考量因素中，以促进区域成熟，优化空间
34、结构并缓解交通拥堵的情况。市场需求多元化先进制造业、信息技术和金融是目前济南经济中三大优势产业。随着经济结构的转型和发展，三者之间将不断的产生裂变、融合、创新等化学反应，成为济南楼宇经济发展的内生动因。例如制造业的智能化转型将对园区形式的研发中心和孵化平台产生大量需求，科技和互联网对金融、消费服务等各个行业的不断渗透将带动信息技术类企业的办公需求加速释放，金融体系的多元化多业态发展将成为高品质办公楼的重要需求来源，总部经济带动下的企业大面积购买或自建自用需求仍将长期占据济南办公楼市场的重要地位。生产方式和办公模式的转变会产生企业对办公空间升级、扩张、搬迁的市场需求，甚至需要可变的办公空间来迎合
35、不断变化的企业结构，以及对办公形态、功能配套的多样化需求。展望未来品质提升形态丰富济南办公物业市场存量已接近450万平米，未来3-5年仍将有约300万的新增供应。其中甲级办公项目仅有不到20万平米，产业园区项目也只有30万平米，办公产品的单一和同质化会加剧市场竞争。在同样供应过量的二线城市中，我们仍然可以看到很多优质项目凭借卓越的办公空间和高性价比脱颖而出。同样地，企业对楼宇品质的需求也在不断提升，越来越多的企业租户能够意识到高品质办公楼将会给他们带来的益处，不管是洁净的室内空气给员工带来的健康和愉悦感，还是良好的办公环境对工作效率的提升，都将成为企业办公选址时的重要考量。在楼宇形态方面，相较
36、于济南乙级办公楼独霸市场的情况，成熟市场则呈现出甲级办公、生态园区、总部基地、联合办公等多元化的产品结构。形态丰富的办公空间不仅可以迎合不同行业和不同企业类型的办公需求，在市场竞争中脱颖而出，而且帮助企业吸引并留住人才。办公场所转型升级推动工作场所向更灵活、更智能、更舒适的方向转型是未来办公空间发展的主要趋势。经济不稳定、企业结构调整、开支压力和人才缺乏等因素使得办公空间规划需要更大的灵活性。“双创”热潮带动下的小微初创型企业的快速发展将有利于众创空间、共享办公等新兴办公模式的 兴起。人工智能和共享经济的发展正转变着人们的工作方式，使企业对办公空间的需求从产品消费向体验积累转变。随着人们对协同
37、工作和社交沟通的需求不断提升，开放共享的工作环境、易于使用的会议空间和能够快速转换的临时协作空间将会越来越受欢迎。企业需要通过共享办公模式的引入、高科技的应用和健康乐活理念的实以营造一个高效、健康、愉悦的工作环境，激发员工的工作热情并带来绩效提升。 知识共享：头脑风暴产生新观点机会共享：工作与社交融合产生新的项目机会资源共享：取消固定办公桌，有效利用资源共享办公灵活与共享用户体验舒适与健康智能科技虚拟与高效将工作与生活紧密联系，通过提升室内空气质量、提供舒适健康的办公环境提升员工工作效率、愉悦感和忠诚度，同时帮助业主实现物业升值和租金溢价虚拟协作：虚拟与现实多种工作方式交互智能楼宇：及时感应温度、湿度、光线等变化，提供会议、 停车等资源的动态信息等智能化物业管理服务移动办公：不同办公空间中灵活转换白路 董事总经理，山东 李强 商业地产部总监，山东 陈晨 市场研究部副经理，山东 刘虎 战略顾问部总监，山东 感谢麦哲文 (Steven McCord)、曹化行、米阳对此白皮书的大力支持与协助。作者:开放 转型 创新济南楼宇经济白皮书 | 19
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