1、聚焦 | 2017 - 2018投资 | 需求 | 供应 | 主要市场概览全球学生公寓前言Paul Tostevin助理董事+44 (0)20 7016 2016年全球学生公寓投资总额达到164亿美元，刷新历史最高纪录。在当前的低收益率环境中，机构型投资者、主权财富基金以及养老基金为扩张资产规模、追寻收益型投资，争相收购学生公寓资产包。学生公寓投资集中在美、英两国。这两个市场成熟度最高，占据着全球可投资资产存量的主要比例。学生公寓被投资者纳入住宅资产范畴。目前，这一资产板块正在欧洲大陆迅速发展成熟。德国学生公寓市场的投资额有望在2017年突破10亿欧元。市场版图也在不断扩张，投资者开始关注波兰
2、、匈牙利、葡萄牙、捷克等国。这些市场陆续有全新学生公寓项目交付，在满足学生住宿需求的同时也补充了市场的可投资资产存量。学生公寓市场的发展与高等教育的国际化息息相关。随着移民及留学生数量成为英美两国的热议焦点，其他国家也已认识到其对于刺激国内经济增长的重要作用，纷纷在国内高校推行国际课程、升级高校宣传策略，共同追赶市场领跑者的步伐。便利、现代的学生公寓在求学经历中发挥着积极作用，或许可成为后行者追赶成熟市场的助推器。然而，专建学生公寓供应不足是所有市场的 “通病”，这对于能够成功切入当地市场、开发新项目的投资者与供应商来说，意味着巨大的市场机遇。 3 全球扩张进行时概要投资2016年全球学生公寓
3、投资总额达到创纪录的164亿美元跨境投资占全球学生公寓投资总额的37%2016年法国学生公寓投资额同比增加245%，德国学生公寓投资额同比增加380%需求法国、德国、荷兰以及澳大利亚的学生人数继续增加多数主要市场已开始推行高等教育国际化战略英国脱欧、美国川普执政所带来的不确定因素，几乎未对国内学生公寓的投资吸引力产生影响供应学生公寓的供应普遍短缺，主要市场的供给率介于6%至24%之间国际供应商已然出现，在扩张业务的同时也将国际操作经验带到新兴市场无法适应市场需求的老旧库存正逐渐被新增供应所取代 封面图片：荷兰乌得勒支大学学生公寓4 投资投资规模刷新历史纪录投资者在全球范围内规模扩张，将投资成交
4、额推向历史新高；德、法两国市场录得显著增长全球学生公寓投资额在2016年达到创纪录的164亿美元，同比增加5.4%，在2014年基础上翻了一番。2016年以美国市场表现最为出众，全年投资额达到98亿美元。跨境投资持续向好；2017年1-8月数据显示，跨境投资占比39%，较2016年的21%有所上升，而在2015年该比例仅为1%。然而，美国市场最大宗交易由本国投资者完成。Harrison Street斥资19亿美元买断Campus Crest房地产投资信托，交易金额创下新纪录。此外，美国Scion集团联合加拿大养老金计划投资委员会（Canada Pension Plan Investment B
5、oard，CPPIB）、新加坡政府投资公司（GIC）收购InvProperties University House资产包，以14亿美元的成交价成为美国市场第二大宗交易。英国学生公寓市场投资额曾在2015年刷新纪录，有数笔大型资产包完成转手，其中最瞩目的交易当属CPPIB以11亿英镑收购Liberty Living资产包。2016年投资额虽然有所回落，但考虑到英国脱欧后的非常时期，行情依然可谓强劲。西欧其他市场投资额在截至2017年第二季度的一年中平均上涨26%。第一太平戴维斯数据显示，2016年德国学生公寓投资额同比上涨380%，同期法国学生公寓投资额上涨245%（见图表4）。学生公寓REI
6、T继续录得良好表现。2016年1月至2017年8月间的数据显示，英、美市场的主要学生公寓REIT指数分别比各国的REIT全域指数高出10.6%与4.4%。图表1 全球学生公寓投资（年度总额）投资额（十亿美元）全球资本化率2007200820092000162017 （1-8月） 美国 英国 西欧（不含英国） 全球资本化率3.0%3.5%4.0%4.5%5.0%5.5%6.0%6.5%7.0%7.5%$0$2$4$6$8$10$12$14$16$18来源：第一太平戴维斯世界研究部使用RCA数据编制 5 投资全球扩张投资规模跨境投资约占全球学生公寓投资额
7、的37%，高于写字楼（34%）以及零售物业（29%）的跨境投资比例。主要投资者为扩张资产规模，均选择在多个国家投资布局。新加坡政府投资公司是2016/17年最大的单体投资者，参与完成了两笔全球最大交易，如今在美国、英国、德国、澳大利亚都持有资产。考虑到学生公寓是一类安全稳定的创收型资产，因此以主权财富基金、养老基金为主的投资者格局并非偶然形成。CPPIB是2016/17年全球第二大投资者，于 2017年4月在英国收购了Union State学生公寓资产包，总价约5.8亿美元。新加坡投资者丰树集团是2016/17年第三大投资者。凭借在北美及英国市场的大宗收购，丰树集团迅速跻身全球学生公寓投资市场
8、前三甲。率先开拓学生公寓市场的那一批业主/运营商开始向运作时间更久、资历更为丰富、业务更加多元的机构出售资产。最先接盘的是主权财富基金以及私人投资者，这两类投资者对于替代型资产以及利基资产的投资兴趣更为浓厚。如今各类基金以及越来越多的机构、养老基金、保险公司也陆续参与进来。随着学生公寓等新兴资产逐渐迈入主流资产行列，投资者格局将会沿着多元化方向继续演变。资产买家卖家成交价（美元）时间买家国别资产所在市场1 Campus Crest买断Harrison StreetCampus Crest19亿2016年3月美国美国2InvenTrust 学生公寓资产组合Scion集团、 CPPIB、GICIn
9、venTrust14亿2016年6月美国/加拿大/新加坡美国3英国橡树学生公寓GSA、GIC橡树资本9.0亿2016年9月阿联酋/新加坡英国4Rose 学生公寓资产组合Brookfield资产管理Avenue Capital集团5.8亿2016年3月加拿大英国5Union State 学生公寓资产组合CPPIB黑石集团5.8亿2017年4月加拿大英国图表2 全球学生公寓市场投资者排名来源：第一太平戴维斯世界研究部使用RCA数据编制2016/17年度排名（上年8月至次年8月）2015/16年度排名（上年8月至次年8月）投资者类型来源国14新加坡政府投资公司(GIC)主权财富基金新加坡22加拿大养
10、老金投资委员会(CPPIB)养老基金加拿大35丰树投资投资者新加坡43Scion集团业主/运营商美国527GSA集团开发商/业主/运营商阿联酋图表3 2016/17年全球学生公寓投资大宗交易来源：第一太平戴维斯世界研究部（2016年1月至2017年8月间的数据）6 投资优质学生公寓净初始收益率（租赁）10年期政府债券学生公寓收益率与债券收益率差值住宅收益率 （私有住宅租赁）甲级写字楼澳大利亚6.00%2.6%3.4%-6.3%美国5.90%2.1%3.8%5.6%5.2%西班牙5.75%1.5%4.2%4.4%3.5%荷兰4.75%0.5%4.3%3.4%3.4%法国4.50%0.7%3.8%
11、3.3%3.1%英国（不含伦敦）4.50%1.0%3.5%4.9%5.0%德国4.00%0.4%3.7%3.1%3.3%英国（伦敦）3.75%1.0%2.7%3.9%4.0%收益率美国作为极其成熟的学生公寓市场，其收益率能够达到如此高位（图表5），表现着实不俗。预期随着机构投资者参与度提高、学生公寓领域日益成熟、风险系数逐渐降低，收益率将整体下滑。澳大利亚、西班牙的学生公寓市场虽然不够发达，但未来数年收益率也存在下行空间。德国、英国、法国的收益率目前处于3.75%-4.5%区间，未来走势将取决于国内主要高校城市的租金增长潜力。主流住宅与学生公寓的收益率差距将继续存在，但应会呈收窄之势。2016
12、年投资额同比变化德国7.50亿欧元 +380%受资产包交易支撑，2016年德国市场投资成交额同比增加近4倍，预期2017年可超过10亿欧元。跨境投资的比例不断增加。安联集团（Al-lianz）联合世邦魏理仕国际投资者收购了四个The Fizz学生公寓项目，阿联酋GSA集团收购了Headquarters学生公寓资产包。荷兰4.25亿欧元+24%2016年是创纪录的一年，投资额同比增加24%，是2014年投资额的两倍有余。荷兰学生公寓投资市场一度由DUWO、SHH等专业住房协会主导，如今境内外投资者渐成主流。其中最值得关注的是来自比利时的Xior Student Housing，2016年新入场即
13、完成价值1.38亿欧元的投资，约占荷兰市场投资总额的三分之一。法国1.70亿欧元 +245%法国市场的学生公寓投资依然与开发活动联系紧密。2016年投资额同比增加245%，预计到2017年可达2.5亿欧元，如若实现将首次超越2013年所创的最高纪录。瑞士人寿保险（Swiss Life）是法国学生公寓的最大投资者之一，近年来不断扩充资产深入布局。图表4 欧洲学生公寓市场迅速扩张来源：第一太平戴维斯世界研究部（含投资与开发）来源：第一太平戴维斯世界研究部图表5 学生公寓及与其他领域的投资收益率比较欧洲市场渐成气候美、英两国拥有全球最成熟的学生公寓市场，并继续在全球范围内占据投资主导地位。近年来随着
14、国际投资者转战新市场，德国、荷兰、法国的专建学生公寓投资得到了迅速扩张。法国市场的学生公寓投资依然与 开发活动联系紧密投资 7 来源：第一太平戴维斯世界研究部使用RCA数据编制（2016年1月至2017年8月）投资展望学生公寓作为一类拥有反周期特征的稳定收益型资产，持续展现突出潜力，也因此受到收益型基金的追捧。美国是全球最大的学生公寓市场，且截至目前仍由本土投资者占据主导，因此预期会有更多国际资本流入美国市场。英镑疲软将给国际买家带来利好，或推进英国市场进一步整合。随着投资逐渐向高收益率的新市场及扩张型市场转移，全球学生公寓的收益率应能在高位维持。目前欧洲、澳大利亚的新项目开发也将为未来的机构
15、型投资奠定基础。然而整体趋势并不能反映地方市场的具体行情，因此投资者依然要考虑当地的供求情况（详见下文）。图表6 跨境投资提要-$5-$4-$3-$2-$1$0$0$1$2$3$4十亿美元十亿美元三大投资来源国三大投资目的地新加坡英国美国德国加拿大美国$5需求8 市场风向标：学生人数在全球主要学生公寓市场，高等教育院校学生人数继续呈现差异化走势在 全球最重要的学生公寓市场，高等教育院校入学人数继续呈现差异化走势。以欧盟国家为例，2015/16学年法国、德国的高校学生人数分别同比增加了3.2%与2.2%；同期西班牙高校学生增加了0.7%，而意大利减少了1.4%。英国高校学生人数基本不变，主要原因
16、在于学费上涨、非全日制学生减少（但本科一年级学生人数同比增加了2.4%）。在2014/15学年，澳大利亚的高校学生人数同比增加2.7%；国际学生继续成为增长主动力。国际学生人数走势国际学生人数迅速增长，为各国的优质专建学生公寓提供了需求支撑。2015年全球约有460万国际学生，较1999年增加了130%。预计到2025年人数可达到800万。中国是全球最大的留学生输出国，约占全球国际学生总数的17%（1999年仅占6%）。虽然有预测称未来十年来自中国的高校适龄学生人数会有所下降，但随着中产阶级进一步壮大，将可抵消前者的影响。中国平均每1,000名学生中有18.5个学生出国，比例尚不及法国（33:
17、1,000）、德国（39:1,000）等成熟市场，说明仍有增长空间。许多国家认识到教育领域的全球化能给国内经济带来利好，也已采取相应策略来吸引更多国际学生。在欧洲国家，教育全球化的核心策略在于引入英语授课课程。其中以荷兰的英语授课课程数量最多，随后依次为德国、瑞典、丹麦以及西班牙。国际学生带着新习得的技能步入职场，使商务人才储备的整体品质得到提升。从招生指标（见图表8）来看，澳大利亚、法国、加拿大都对国际学生市场寄予了厚望。图表7 学生人数走势来源：第一太平戴维斯世界研究部使用国家统计数据编制成长型市场（指数增长）平稳型市场（指数增长） 法国 德国 荷兰 澳大利亚 英国 西班牙 意大利 美国9
18、00120130140高等院校学生人数（指数计算，2006/07=100）2007/082009/102011/122013/142015/162007/082009/102011/122013/142015/16高等院校学生人数（指数计算，2006/07=100） 9 10 需求心。政治家以及执政者对这类顾虑的反应可能会给学生公寓的发展带来阻力。川普政府、英国脱欧等国际政治事件的发展将给学生公寓市场造成怎样的影响？英国脱欧：在一些国际投资者看来，英国脱欧公投结果出炉后，英镑汇率走跌，正创造了买入良机。2016年6月至今，英国专建学生公寓领域的投资势
19、头未有减退，而其他领域投资额呈现下滑趋势。受汇率影响，英国留学成本也有所下降。英国高等教育拥有数百年的历史传承，在国际社会上享有崇高的声望与地位。如此强大的影响力不会因为英国脱欧而骤然衰退，但不可否认的是，脱欧事件确实带来了一定的不确定性，尤其是欧盟研究经费相关的问题。此外，欧盟教职工工作以及学生移民等问题的应对办法也存在变数。国际学生数量依然是英国的政治热点话题，是否将国际学生计入移民统计数据的争议尤为激烈。最新数据显示，97%的国际学生在完成学业后离开英国。英国内政部已排名与潜力并重高校学生尤其是国际学生在择校时，首先考虑的是高校排名。在QS大学500强排行榜上，英、美两国占据最多席位（见
20、图表9）。排名靠前的院校通常都有庞大而长久的生源基础。这一点对于专建学生公寓供应商来说具有重要的参考意义。除英美以外，其他国家也开始在高等教育领域有所建树。根据2018泰晤士高等教育世界大学排名，中国有七所大学跻身前200名，而2014年仅有两所。同期，排名前200的美国大学从77所减少至62所，但就数量而言美国仍为世界第一。政局不确定因素的影响专建学生公寓属于收益型资产，拥有稳定的需求基础以及反周期运行特征，这些均为其大规模扩张提供了支撑。但这类资产对世界性事件的影响并不能完全免疫。教育的国际化对于公寓标准的提升固然至关重要，但它同时也引发了政治顾虑，且往往以移民问题为核澳大利亚法国加拿大日
21、本指标或预估到2025*年达到72万 （在2015年基础上增加50%）到2025年达到47万 （在2016年基础上增加36%）到2022年达到45万 （在2015年基础上增加22%）到2020年达到30万 （在2016年基础上增加20%）图表8 部分国家的国际学生招生指标来源：第一太平戴维斯世界研究部、英国文化教育协会（British Council） *预估图表9 QS世界大学排名500强，按国别来源：第一太平戴维斯世界研究部根据QS数据绘制其他 38%荷兰3%韩国3%日本3%加拿大4%法国4%澳大利亚5%中国5%德国6%英国10%美国19% 麻省理工学院Simmons H 11 需求于近期
22、委托英国移民顾问委员会，就国际学生对劳动力市场及经济的影响展开研究。此举或有助于更好地认识国际学生对英国文化及经济所做的贡献。 英国脱欧后欧盟将涌现更多英国大学分校？ 据美国跨境教育研究小组（C-BERT）统计，全球现有311所海外分校，较2010年增加了57%。中国是最大的海外分校市场，现有39所国外大学分校，是七年前的三倍之多。海外分校中以美国大学分校为主（109所），其次为英国大学分校（45所）。这些分校主要集中在亚洲国家，拥有迅速增长的市场以支撑。欧洲大陆目前仅有四所分校。不过，伦敦国王学院正在考虑与德累斯顿工业大学增进合作，在德国设立分校。此项计划如得以落实，将可获得欧盟研究资金支持
23、，同时增强德累斯顿工业大学与伦敦的联系。川普政府：川普对移民问题的态度一直是留学领域的关注重点。美国收紧H-1B工作签证，或将影响高等院校对海外优秀教职人才的吸引力。另一方面，国际学生完成学业后，留在美国求职的难度也会增加，这将削弱美国对国际学生的吸引力。尽管如此，我们预期移民政策对整体入学情况的影响有限。虽然美国是全球第一大留学目的地，但国际学生仅占美国学生总数的5%。马克龙： 埃马纽埃尔马克龙赢得法国总统大选。马克龙曾表示将保护高等教育经费、增强学生流动性并采取措施应对学生住宿问题，似乎法国高等教育的格局会就此发生改变。然而法国迫切需要削减财政赤字（且以不增加税收为前提），这意味着为高等教
24、育提供额外经费的可能微乎其微。 英国高等教育拥有数百年的历史传承，在国际社会上享有崇高的声望与地位。12 需求图表10 租期，按生源市场图表11 房间类型，按生源市场 私人空间必备项、公共区域加分项：在预算允许的情况下，学生一般不会选择与他人合住一个房间，而是会选择私人空间可以是合租公寓里的一个单独房间，也可以是单间公寓。然而，即便在以单间为主的公寓楼里，学生们依然希望拥有公共空间。 一应俱全：学生强烈向往自带社交空间、健身房以及娱乐区域的物业。 一价全包：学生不再仅仅关注房租，而会更多地考虑总的住宿开支。如果公寓楼附带各类设施，学生虽然需要额外支付使用费，但同时也节省了一笔开支（如健身房会员
25、费）。 学习空间：独立于卧室的舒适学习空间必不可少，且已成为使用频率最高的设施之一。 地段至上：相比配套精良但便利不足的物业，校园附近区域的房源仍然受到多数学生的青睐。了解用户需求S调查来源：S来源：S留学生住宿情况S数据显示，中东及中国留学生的租期最长，分别有90%和87%的留学生会租一整个学年。美国及亚太区（含澳大利亚）留学生的租期往往较短。从房间类型来看，全球各地学生的偏好基本一致。比较而言，中东留学生租整套公寓或单间的比例略高，他们的住宿预算也相对宽裕。100%80%60%40%20%0%100%80%60%40%20%0%中东中东中国中国欧洲欧洲其他其他美国美国亚太亚太 学年 学期
26、短期 其他 整租/单间 单独房间 合租房间3%4%5%6%6%7%6%6%6%6%7%5%7%9%13%14%15%17%61%62%63%63%63%64%90%87%82%80%78%76%33%33%31%31%31%29% 13 需求生活及学习成本：伦敦的成本竞争优势（略微）提升英镑疲软，变相降低了英国留学成本。根据第一太平戴维斯编制的世界城市生活、住宿及学习成本排名，伦敦的留学成本已降至全球第五位，首次落后于悉尼。美国依然是留学成本最高的国家。不仅学费高昂，住宿费用也较高。波士顿、纽约、旧金山因此成为全球留学成本最高的三座城市，比排名第四的悉尼高出20%。欧洲大陆城市的留学成本相对较
27、低，能够吸引对成本敏感的国际学生。排名统计显示，布拉格、柏林、维也纳、华沙是留学成本最低的城市，与上海基本相当。这些城市的高校学费低廉（甚至免费），住宿费用也仅为所有城市平均费用的一半，住宿品质则得益于专建学生公寓的开发而不断提升。 伦敦大学学院 $- $2,000 $4,000 $6,000 图表12 留学生月均生活、住宿及学习成本来源：第一太平戴维斯世界研究部、S在顶级高等教育院校攻读非专科STEM（科学、技术、工程、数学）本科学位的非欧盟留学生，在专建学生公寓居住。按2017年8月汇率换算。波士顿纽约旧金山悉尼伦敦都柏林多伦多斯德哥尔摩马德里新加坡东京阿姆斯特丹巴黎里斯本米兰布拉格柏林上
28、海维也纳华沙生活费住宿费学费14 供应学生流动性增强，公寓面临升级压力随着市场日趋成熟，学生开始对住宿条件提出更高要求 即便是学生公寓市场相当成熟的国家，全国范围内专建学生公寓的配给率也依然很低（见图表13）。这些市场的本质受到当地文化趋势的影响，比如学生走读（即住在自己家中）现象较为普遍，尤其在意大利及西班牙；学生偏好特定类型的住宿，例如德国学生倾向于选择独立公寓及单间。就学生公寓的黄金配给率而言，不仅国与国之间有差别，城镇之间也不尽相同。许多大学自带学生宿舍，但苦于资金或经验不足而无法将其升级到现代标准。这为私营运营商提供了与高校合资、合作的机会。另有一些市场的供应缺口则由本地业主的私人住
29、房来填补。国际学生的流动性不断增强，意味着品质优良、管理有善的学生公寓面临更高需求。外来学生对当地住房市场缺乏深入了解，因此会倾向于选择品牌可靠、品质过硬的专建学生公寓。随着市场日趋成熟，学生开始对住宿条件提出更高要求，也愿意为配套设施及服务买单。图表13 各国专建学生公寓配给率依然很低来源：第一太平戴维斯世界研究部 床位数/学生总数（含全日制与非全日制）英国荷兰法国美国德国澳大利亚西班牙0%25%50%75%100%24%16%15%12%11%6%6% 15 供应学生公寓国际供应商伴随着市场的成熟，出现了跨国运作的专建学生公寓供应商/管理商。他们在将国际操作经验引入新市场的同时，也实现了投
30、资组合的多元化以及业务运营的规模化。-世界各地地方政府对于专建学生公寓的态度世界各地地方规划及法规对于专建学生公寓的态度存在巨大差别。学生公寓作为新兴的资产类别，规范水平及类型有别于其他主流资产，因此相关政策存在差别且仍在不断演变。下表所示为部分欧洲国家的不同操作：供应商业务版图Global Student Accommodation Group (GSA)英国、澳大利亚、日本、阿联酋、德国、西班牙、爱尔兰、中国GSA拥有广阔的国际业务。旗下品牌有Student Housing Company、Uninest以及Nexo。Greystar Student Living美国、英国、荷兰美国多家庭
31、住宅市场的主要参与者；专建学生公寓的投资者以及运营商。Campus Living Villages美国、英国、澳大利亚、新西兰2003年创立于澳大利亚，业务覆盖英国、美国、澳大利亚、新西兰。The Student Hotel荷兰、法国、西班牙、意大利、德国业务分布于多个欧洲国家，采用学生与其他短租客的混合定位。International Campus德国、荷兰、奥地利以The Fizz品牌运营、面向学生以及年轻专业人士的微型公寓。Milestone奥地利、匈牙利总部位于奥地利的开发商/运营商，活跃于奥地利、匈牙利。Xior荷兰、比利时管理运营约2,500张床位，业务分布于比利时、荷兰。荷兰多数
32、学生公寓（以及各类住宅物业）都必须遵守政府规定的租金上限。供应商（如The Student Hotel）通过向学生、游客及其他短租客出租，来规避租金限制。法国学生公寓领域的私人投资者可享受税收优惠。有很多私有学生公寓以单套散售的方式出售给私人投资者。公共运营商CROUS正逐步落实其2017年建成4万张床位的宏伟计划。德国学生公寓被归入住宅范畴，但不适用德国租赁法的各类条款。豁免条件是公寓租户必须以学生为主，且租户流动率达到较高水平。普通的住宅物业则未对租户类型设置限制。来源：第一太平戴维斯世界研究部16 主要市场概览最新数据显示，2016/17学年德国学生人数达到280万，系连续第九年上涨。国
33、际学生人数在过去五年中累计上涨35%，除德国留学成本较低以外，英语授课课程增加也是重要原因。德国非营利组织Studentenwerk是国内最大的学生公寓供应商，约有18.3万个床位，且以低价位为主（月租金不超过250欧元）。私营领域的供应也在迅速增加，尤其是高价位（月租金500欧元起）的单室间公寓。中等价位（月租金350-499欧元）的公寓产品因而面临供应短缺的局面。2016年德国学生公寓投资成交额达7.50亿欧元，预计2017年将超过10亿欧元。所售物业的楼龄基本不超过五年，且成交由境外买家主导。 净初始收益率平均4%，呈下降趋势，但仍显著高于传统公寓产品的收益率（3.1%）。美国德国美国是
34、仅次于中国、印度的全球第三学生人口大国。2016年高等教育院校学生人数约2,030万，其中全日制学生1,250万。美国是全球第一留学目的地，2016年国际学生超过100万。合住房间是美国专建学生公寓的常见类型，尤其在年代较久的公寓楼。私营商的公寓项目多位于校外，每套公寓包含多个独立卫浴的小单间以及公共的厨房及就餐区域。私营供应商率先推出度假区风格的优质物业，含游泳池、烧烤区、健身房、娱乐设施等。美国学生公寓市场规模庞大且较为成熟，已成为专建学生公寓投资的主导市场。2016年最大的投资交易中即有两笔位于美国（见报告第5页）。2017年1至8月数据显示，跨境投资占比39%，较往年有明显提升。 学生
35、人数 20,264,000 同比增长率（2015/16学年） -0.2% 国际学生人数 1,044,000 （占比5%） 国际学生主要来源国中国 (328,500)印度 (166,000)沙特阿拉伯 (61,300) 专建学生公寓租金 2002,200+ 美元每月 顶级高校（2018年QS排名） 麻省理工学院 (1)斯坦福大学 (2)哈佛大学 (3) 学生人数 2,758,000 同比增长率（2015/16学年） 2.2% 国际学生人数 340,000 （占比12%） 国际学生主要来源国中国 (23,600)俄罗斯 (9,950)印度 (9,900) 专建学生公寓租金 200850欧元每月 顶
36、级高校（2018年QS排名） 慕尼黑工业大学 (64)慕尼黑大学 (66)海德堡大学 (68)来源：第一太平戴维斯世界研究部、联合国教科文组织、QS、国家统计数据来源：第一太平戴维斯世界研究部、联合国教科文组织、QS、国家统计数据 慕尼黑大学 哈佛大学 17 主要市场概览英国高校在校学生人数接近230万，大部分为攻读本科学位的全日制学生。学生总人数虽不及2010/11学年创下的250万纪录，但国际学生人数已在过去十年中增加了5%。全日制大学生中约有一半租住私营公寓，另有五分之一入住高校持有的专建学生公寓。英国学生公寓市场较为分散，市场前10大供应商共计占总存量的30%。目前在建公寓数量约为3.
37、72万套，未来五年还将有9.14万套陆续交付。英国专建学生公寓市场对国际投资者来说极富吸引力。 2016年新加坡成为该市场最大投资方（12亿英镑，逾1.3万张床位），北美次之。投资者愿意高价收购规模较大的资产包，以尽快实现投资资本配置、业务规模扩张的目的。法国英国法国高校学生共计250万，在欧洲各国中排名第二。据法国教育部（MENESR）预测，未来十年高校学生将增加16.4%，到2025年超过290万。首都巴黎拥有18.5万大学生，是法国最大的高等教育城市。法国专建学生公寓约有一半由公立学生机构CROUS提供。该机构计划在2017年内完成4万张全新床位的交付。私营领域的运营商已超过50家，其中
38、Nexity以及Reside Etudes合计占私营公寓存量的30%。尽管专建学生公寓配给率不断上升（2017年达到15.4%），仍存在约85万张床位的缺口。未来新增供应也较为有限，且主要集中在巴黎。瑞士人寿（SwissLife）斥资1,550万欧元收购了两个学生公寓项目，目前正考虑向邻国市场扩张。 学生人数 2,551,000 同比增长率（2015/16学年） 3.2% 国际学生人数 310,000 （占比12%） 国际学生主要来源国中国 (25,400)摩洛哥 (25,200)阿尔及利亚 (16,600) 专建学生公寓租金2001,200欧元每月 顶级高校（2018年QS排名） 法国高等师
39、范学校 (43)巴黎综合理工大学 (59)皮埃尔和玛丽居里大学 (131) 学生人数 2,281,000 同比增长率（2015/16学年） 0.7% 国际学生人数 439,000 （占比19%） 国际学生主要来源国中国 (91,200)马来西亚 (17,400)美国 (17,100) 专建学生公寓租金 2002,000+英镑每月 顶级高校（2018年QS排名） 剑桥大学 (5)牛津大学 (6)伦敦大学学院 (7)来源：第一太平戴维斯世界研究部、联合国教科文组织、QS、国家统计数据来源：第一太平戴维斯世界研究部、联合国教科文组织、QS、国家统计数据 牛津万灵学院 巴黎大学18 主要市场概览西班牙
40、的高等教育领域规模庞大。国际学生人数在过去十年中翻了一番。进入21世纪以来，私立大学的数量增加了90%。高校学生公寓有约90%属于私营领域（包括由私营运营商根据临时管理特许权协议管理的公立大学）。学生公寓市场主要份额由少数大型企业控制，但最常见的仍属小型运营商，且多为仅管理一项资产的宗教组织。欧洲投资者的兴趣不断升温。瑞士基金Corestate于2017年初进入西班牙市场。ThreeSixty Developments将旗下资产打包出售给GSA。The Student Hotel如今活跃于巴塞罗那市场。意大利西班牙过去十年中，意大利高校学生人数基本维持在170万左右。学生宿舍一般由大学提供（其
41、中约四分之一位于伦巴第），且供应极为紧缺。与父母同住、在本地求学的学生约占四分之三，走读比例在欧洲名列前茅，但与此同时国际学生人数也在显著增加。为缓解意大利的住房供应压力，房地产基金在政府近来的支持下参与市场。例如，CDP房地产集团旗下的FIA基金计划打造享受政府补贴的社会保障住房。FIA二期基金已于去年发行。CDP集团还与The Student Hotel达成合作，首个项目将于9月在佛罗伦萨开业，未来两年在博洛尼亚、罗马、佛罗伦萨等城市还将陆续有项目入市。 学生人数 1,668,000 同比增长率（2015/16学年） -1.4% 国际学生人数 73,700 （占比4%） 国际学生主要来源国
42、中国 (12,580)阿尔巴尼亚 (11,460)罗马尼亚 (7,630) 专建学生公寓租金 2001,200欧元每月 顶级高校（2018年QS排名） 米兰理工大学 (170)博洛尼亚大学 (并列188)比萨高等师范学校 (并列192) 学生人数 1,548,000 同比增长率（2015/16学年） 0.7% 国际学生人数 102,000 （占比7%） 国际学生主要来源国哥伦比亚 (5,750)意大利 (4,750)秘鲁 (3,500) 专建学生公寓租金 3501,300欧元每月 顶级高校（2018年QS排名） 巴塞罗那大学 (156)马德里自治大学 (187)巴塞罗那自治大学 (并列195)
43、来源：第一太平戴维斯世界研究部、联合国教科文组织、QS、国家统计数据来源：第一太平戴维斯世界研究部、联合国教科文组织、QS、国家统计数据 巴塞罗那的大学建筑 博洛尼亚大学 19 主要市场概览波兰本土学生不断减少，而国际学生迅速增加，自2005年至今已暴增652%。这主要归功于一系列留学推广项目，如“学在波兰”（Study in Poland）。国际学生仅占学生人口的4%，预示着未来增长潜力巨大。学生公寓大部分为公共机构所有，多为品质不高的合住房间。私营市场的参与者主要是个人，而非投资基金或机构。波兰全国学生公寓配给率低至9%，而部分现有公寓的翻新，又使得可用床位在原有基础上减少了10%。国际学
44、生人数不断增加，为私营学生公寓带来了需求支撑。 Griffin Real Estate是投资市场的领跑者。该集团计划用Student Depot品牌在波兰主要高校城市打造学生公寓，未来三年内共提供7,000-8,000个床位。Triton Academicus将在罗兹以及热舒夫开发学生公寓。澳大利亚波兰澳大利亚的高等教育领域得到持续增长。国际学生占比在主要留学目的地市场中处于领先水平（26%），且主要来自亚洲国家。学生公寓需求快速增长，而供应普遍缺乏。在澳大利亚六大州及两大领地的首府城市，现有供应均不到全日制学生人数的11%，仅堪培拉例外（28.2%）。悉尼是最受留学生欢迎的城市，目前仅9%的
45、学生入住专建学生公寓，且后续开发仅含5,000个床位。全国而言，领先供应商UniLodge与Campus Living Villages分别运营1.36万以及1.04万个床位。前十大供应商目前共计运营2.36万个床位，较2016年2月增加了52.5%。 学生人数 1,410,000 同比增长率（2015/16学年） 2.7% 国际学生人数 363,000 （占比26%） 国际学生主要来源国中国 (97,400)印度 (36,900)马来西亚 (15,000) 专建学生公寓租金 3601,800澳元每月 顶级高校（2018年QS排名） 澳大利亚国立大学 (20)墨尔本大学 (并列41)新南威尔士
46、州大学 (45) 学生人数 1,349,000 同比增长率（2015/16学年） -4.0% 国际学生人数 57,100 （占比4%） 国际学生主要来源国乌克兰 (35,500)白俄罗斯 (5,100)印度 (2,100) 专建学生公寓租金 2701,900兹罗提每月 顶级高校（2018年QS排名） 华沙大学 (411-420)雅盖隆大学 (461-470)华沙工业大学 (601-650)来源：第一太平戴维斯世界研究部、联合国教科文组织、QS、国家统计数据来源：第一太平戴维斯世界研究部、联合国教科文组织、QS、国家统计数据 华沙工业大学 新南威尔士州大学20 主要市场概览荷兰荷兰于2015年推
47、出学生贷款，取代原有的助学金制度。此举给高校招生带来冲击，2016/2017学年学生同比减少0.5%。住宿需求也受到影响，一年级走读学生人数增加了20%。荷兰是最早推广英语授课课程的国家之一，如今依然是英语授课课程最多的国家。再加上留学成本优势凸显，国际学生人数在过去10年中接近翻番。2017至2019年间，预计会有2.14万套专建学生公寓完成 交付。一批国际及本土品牌如The Student Hotel、Camelot、 International Campus以及Xior，将在未来数年带来更多供应。2016年荷兰学生公寓市场投资总额达到4.25亿欧元，刷新历史记录。根据第一太平戴维斯预测，
48、2017年投资总额将维持在同等水平。 学生人数 677,600 同比增长率（2015/16学年） -0.5% 国际学生人数 75,000 （占比12%） 国际学生主要来源国德国 (22,200)中国 (4,300)意大利 (3,300) 专建学生公寓租金 300800欧元每月 顶级高校（2018年QS排名） 代尔夫特理工大学 (54)阿姆斯特丹大学 (58)埃因霍芬理工大学 (104)来源：第一太平戴维斯世界研究部、联合国教科文组织、QS、国家统计数据奥地利奥地利高校学生人数不断增加，其中国际学生近占四分之一，多来自周边国家。本土及欧盟学生免交学费，非欧盟学生每学年也仅需缴纳1,500欧元。学
49、生住房由私营商或学生公寓机构提供，分为学生宿舍、合租公寓及单人公寓等类型，大学很少直接提供住宿。奥地利交流中心（OeAD）是一家非营利服务机构，在全国范围内提供约6,000个床位，但主要面向国际学生或访问学生。专建学生公寓投资不断上涨，主要集中在维也纳市场。德国养老基金BVK于2016年收购Linked Living，总价9,300万欧元，系欧洲市场最大宗交易之一。活跃于市场的投资者有Corestate Capital、Milestone以及International Campus。 学生人数 381,000 同比增长率（2015/16学年） 1.4% 国际学生人数 92,400 （占比24%
50、） 国际学生主要来源国德国 (27,150)意大利 (8,100)土耳其 (2,500) 专建学生公寓租金 200500欧元每月 顶级高校（2018年QS排名） 维也纳大学 (154)维也纳理工大学 (并列182)茵斯布鲁克大学 (286)来源：第一太平戴维斯世界研究部、联合国教科文组织、QS、国家统计数据瑞典瑞典学生总人数继续减少，国际学生规模维持稳定。本土及欧盟学生免交学费，而自2011年起国际学生需缴纳学费。市场有几家学生公寓运营企业，如AF Bostader。此外SSSBs还为学生提供租房帮助，不过可能需要一学期才能找到合适房源。专建学生公寓供应短缺，公开市场住宅房源的缺乏更加剧了这一
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