1、2022 年春节回城置业报告12022 年春节回城置业报告2022 年春节回城置业报告2一、整体市场概况一、整体市场概况2021 年楼市面临前所未有的调整，全年出台各类调控政策多达 500 余条。统计局数据显示，2021 年全国住宅销售价格为 10396 元/平米，同比增长 4.17%,较上一年增幅减少 3 个百分点，且连续 4 年增幅呈回落之势。2021 年全年销售量价走势前高后低，整体楼市呈现稳健低调的态势。与此同时，“回城置业”还是“返乡置业”更是成为在非户籍地的“打工人”纠结的问题。一方面， 一线城市及新一线或强二线城市的房价依旧较为坚挺， 对购房的行政限制手段在去年一季度加严后并没明
2、显放松；另一方面，去年国家就明确提出，将有序放开放宽城市落户限制，对大中城市而言，主要是实施分区域、分类别、差别化落户政策，如上海对本地应届毕业硕士生实施在五大新城无条件落户；南京明确“全面放宽浦口、六合、溧水、高淳区城镇地区落户限制，对持有上述四区居住证、缴纳城镇职工社会保险 6 个月以上的人员，即可办理落户”。北京和武汉也对原先的落户政策进行了调整和改善。除此之外，对于高学历人群的购房扶持政策也进一步加大，涉及到了公积金贷款支持、住房补贴、放宽年龄学历限制、降低未落户人才购房的社保年限、大力发展人才住房、金融产品创新等等。当然，上述大城市有的，小城市一样都没有落下。除了城区常住人口 300
3、 万以下城市有序落实全面取消落户限制政策，去年三季度以来，部分地方政府为保障市场平稳运行，积极出台各种扶持政策来维护市场稳定， 刺激住房消费， 涉及公积金贷款放宽、 人才购房补贴、契税补贴，购房补助等。另一方面，全国有 40 个重点城市将大力发展保障性租赁住房列入“十四五”规划，尤其是新市民和青年人多、 房价偏高或上涨压力较大的大城市， 被国家要求保障性租赁住房的新增量要力争占到住房供应新增总量的 30%及以上， 且租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。今年是“十四五”规划的关键之年，除了加快建设和发展保障性租赁住房，及明确“十四五”保障性租赁住房的筹集目标外，上海、北京、成都、安徽等地还相继
4、出台相关配套政策。更振奋人心的是，租购同权也在一些地方先行先试:山东探索逐步实现租房落户；淄博全面开放落户限制，放开公寓、租房落户限制；浙江嘉兴则进一步放开落户条件。在资产和收入增长潜力允许的情况下，结合上述政策影响因素，“打工人”在 2022 年到底在工作地购房还是回老家置业？在工作地考虑购房还是长期租房？58 安居客研究院将通过独家数据，破解谜题。2022 年春节回城置业报告3二、全国 65 城春节新房市场二、全国 65 城春节新房市场2.1、重点城市春节返城营销活动楼盘占比，洛阳、咸阳表现亮眼春节返城后，重点城市新房营销活动楼盘占全部在售楼盘的比率（下称营销活动占比），上海、大连、洛阳营
5、销活动楼盘占比居前三位。大区方面来看，华东地区营销活动占比排名靠前城市较多。营销活动占比前 10 的城市，二线城市表现较为突出，尤其中西部有洛阳、咸阳名列前 10。一部分原因可以解释为由于疫情管控各地政策不一，城市营销活动占比差异受到政策影响程度不同。新房营销活动楼盘占全部在售楼盘比率排行榜 TOP202.2、65 城春节期间新房市场热度2.2.1、新房大区与城市市场热度，中西部区域表现优于其他区域春节返城重点 65 城热度大部分城市对比去年春节同期有所下降，部分城市有较大的下降幅度。西安、武汉、重庆、成都、长沙等中西部城市热度表现优于其他大区城市，因此中西部城市平均热度高于其他大区。 华东大
6、区城市相较于去年春节同期下降幅度较大，华北东北大区相较于去年春节同期下降幅度较小，且华北东北大区热度石家庄、保定同比去年春节同期有小幅上涨。2021 年下半年以来，个人住房贷款审批放慢，房企债务问题凸显，均影响新房购房者的预期。新房购房者在今年春节返城期间维持观望的状态，预期短期内新房购房者心理变化不会太大。2022 年春节回城置业报告42.2.2、改善性需求在春节热点城市中较为凸显春节返城热门城市中，热门板块均位于非城区区域。西安、重庆、武汉、长沙、成都等热门城市依然是购房者主要关注的焦点城市。 近些年二线城市更多地受到购房者的青睐； 一线城市由于限购政策力度大、户籍门槛高、新盘推出量较少等
7、原因，相对于上述重点二线城市热度稍低。城市热度第一板块热度第二板块热度第三板块行政区商圈行政区商圈行政区商圈西安浐灞灞河浐灞港务区经济开发区高铁新城重庆渝北中央公园璧山璧山区渝北两路空港武汉东湖高新光谷东洪山白沙洲汉阳王家湾长沙望城月亮岛岳麓麓谷岳麓梅溪湖成都天府新区麓山金堂金堂天府新区眉山上海松江松江新城浦东临港新城浦东陆家嘴滨江北京大兴亦庄海淀海淀北部顺义马坡郑州高新高新城区金水金水北中原老城区广州增城新塘黄埔科学城荔湾芳村青岛李沧区李村城阳区高新区平度市平度春节返城热门城市工作地 TOP3 与热度前三板块所在区域对比分析，武汉洪山区、长沙岳麓区、上海浦东新区、北京海淀区、广州黄浦区、青岛
8、城阳区为热门工作地与热门板块所在区域重合。由于城市发展迅速，大多城市刚需盘均与工作地距离较远；但是随着刚需逐2022 年春节回城置业报告5步替换到改善，工作地与居住地的距离成为不少家庭首要考虑的条件。城市用户工作区域 TOP1用户工作区域 TOP2用户工作区域 TOP3西安雁塔未央长安重庆渝北九龙坡江北武汉洪山江夏武昌长沙岳麓雨花开福成都高新区金牛双流上海浦东闵行宝山北京朝阳海淀丰台郑州金水中原管城广州天河白云黄埔青岛黄岛城阳市北2.3、重点城市春节期间新房市场分析2.3.1 北京春节期间新房市场热度逐步恢复，成交套数节后有较为明显回升2022 年春节期间，北京新房市场热度从初一开始逐渐回升，
9、初八热度逐渐达到稳定。另一方面新房节后开始陆续有成交， 成交套数日度均在百套以内， 距离恢复节前平均水平还需一段时间。2.3.2 上海春节期间新房市场热度与成交套数双双恢复2022 年春节期间，上海新房市场热度初六开始回升较快，初七热度逐渐达到稳定。另一方面除了大年初一，陆续均有成交，成交套数恢复较快，截至元宵新房成交套数已经恢复至节前水平。2022 年春节回城置业报告62.3.3 广州春节期间新房市场节后市场热度与成交套数恢复较为明显2022 年春节期间，广州新房市场热度初一开始逐步回升，初九热度逐渐达到稳定。另一方面新房成交正月初十之前均处于较低水平，成交套数正月十二才恢复至节前水平。2.
10、3.4 深圳春节期间新房市场热度与成交套数节后恢复较慢2022 年春节期间，深圳新房市场热度春节假期热度水平较低，初九热度逐渐达到稳定。新房成交套数正月初九后恢复至节前成交水平。2022 年春节回城置业报告72.3.5 苏州春节期间新房市场看房热度于成交节后两天迅速恢复2022 年春节期间，苏州新房市场热度春节假期期间一直处于低水平，初六热度开始陡然回升。新房成交套数初九后恢复至春节前水平，元宵前几天有短暂下降。2.3.6 宁波春节期间新房市场节后热度缓慢恢复，元宵左右成交套数高于节前均值2022 年春节期间，宁波新房市场热度初一开始逐步回升，慢慢至初八达到稳定水平。新房成交套数初十后恢复至春
11、节前水平，元宵左右新房销售套数高于节前平均水平。2022 年春节回城置业报告82.3.7 武汉春节期间新房市场热度缓慢恢复，元宵左右成交套数短暂回落2022 年春节期间，武汉新房市场热度初六开始回升较快，初七左右慢慢趋于稳定水平。新房成交套数初十后恢复至春节前水平，元宵左右新房销售套数有短暂回落。2.3.8 重庆春节期间新房市场热度回升较快，成交套数短暂拉升2022 年春节期间，重庆新房市场热度初六开始陡然回升，初八左右热度趋于稳定水平。新房成交套数正月十三左右回升较快，可能是节后新房集中备案短暂拉升成交套数。2022 年春节回城置业报告9三、全国 65 城春节二手房市场三、全国 65 城春节
12、二手房市场3.1、回城置业城市分布2022 年春节期间，全国 65 城在正月初三之后连续 13 天二手房购房需求热度在全国平均水平之上的城市合计有 18 个。其中中西部城市数量最多，为 6 个，华北东北和华东区域城市都有 5 个，华南地区城市最少，为 2 个。数据来源：58 安居客房产研究院在 18 个回城置业集中城市中，华北东北区域城市北京的购房需求热度最高，是其他城市的两倍左右；华东地区上海的购房需求热度最高，是其他城市的两到三倍；中西部区域重庆、成都和西安的购房需求热度都相对较高；华南区域广州和福州的购房需求热度相当。2022 年春节回城置业报告102022 年春节回城置业城市分布：区域
13、城市区域城市华北东北北京华南福州沈阳广州天津中西部重庆青岛成都哈尔滨西安华东上海武汉合肥郑州南京长沙苏州- -无锡数据来源：58 安居客房产研究院3.2、热点城市二手房市场分析3.2.1、上海市从上海市春节期间二手房购房热度来看， 浦东新区购房需求热度相对最高， 看房占比占比为 23%，其次是闵行和松江，分别占比为 11%和 9%。从区域分布来看，外环以外区域的购房需求热度相对最大，金山和崇明是上海购房需求最低的区域。数据来源：58 安居客房产研究院从购房需求热度最高的楼盘排名来看， 上海市二手房购房需求热度最高的楼盘主要为 5万元/平方米左右的刚需楼盘，这些项目主要位于外环以外区域大盘；而
14、10 万元/平方米以上的高端豪宅需求购房需求热度也相对相对较高， 排名前十的楼盘中占比了一半， 这些项目都位于城市核心区域。2022 年春节回城置业报告112022 年春节上海市购房需求热度楼盘排名：排名项目名称挂牌均价（元/）需求热度1上海康城436261.002思南公馆东苑1425000.893上海奥林匹克花园(北区)427150.864万科城市花园664030.725尚桂苑525370.706融创滨江壹号院1302160.647绿城黄浦湾1708730.618新外滩花苑1007090.619徐家汇花园1001790.5910泗泾湾小区77600.58数据来源：58 安居客房产研究院3.2
15、.2、北京市从北京市二手房购房需求热度来看，朝阳、大兴和丰台的购房需求热度最高，看房需求占比占比分别为 22%、10%和 10%，这些区域主要位于城市西南部；购房需求热度最低的区域是平谷、门头沟和延庆，这三个区域位置最偏，一定程度影响了购房者的需求。数据来源：58 安居客房产研究院从北京市春季二手房购房需求热度来看， 排名前十的楼盘多为刚需楼盘， 其挂牌均价在30000-70000 元/平方米之间，不过这些楼盘都处于五环以外区域。其中，万柳书院是唯一一个均价超过 10 万元/平方米的豪宅项目，该项目品质较高，并且拥有一定教育资源，因此能够得到更多的买房关注。2022 年春节回城置业报告1220
16、22 年春节北京市购房需求热度楼盘排名：排名项目名称挂牌均价（元/）需求热度1碧桐园628501.002加州水郡西区320110.993温哥华森林534600.894富力尚悦居324560.745林肯公园 C 区739910.736康泽佳苑(南区)387390.737日新家园452210.648阳光上东983270.629万柳书院1797320.5510首开缇香郡(一期)282530.52数据来源：58 安居客房产研究院3.2.3、广州市从广州市二手房购房需求热度来看， 番禺、 天河和白云这个区域的购房需求热度相对最高，看房需求占比分别为 15%、13%和 12%，市中心的南沙、荔湾和最边远的
17、从化这三个区域的购房需求热度最低。数据来源：58 安居客房产研究院从广州市春节二手房购房需求热度楼盘排名来看，主要还是 30000 元/平方米以下的中低端楼盘购房需求热度相对最大， 城市刚需为城市的购房需求主力。 不过我们看到均价 24.42万元/平方米的侨鑫汇悦台广州均价最高的楼盘之一需求热度排名第八，主要还是豪宅关注度高而提升其需求热度。2022 年春节回城置业报告132022 年春节广州市购房需求热度楼盘排名：排名项目名称挂牌均价（元/）需求热度1广州融创文旅城290001.002广州碧桂园294230.983保利罗兰国际311610.834珠光御景壹号881910.755万科云城米酷3
18、02140.746棠德花苑335110.677珠江帝景苑545930.608侨鑫汇悦台2442350.609雅居乐富春山居298690.5610新康花园154480.56数据来源：58 安居客房产研究院3.2.4、重庆市从重庆市二手房购房需求热度来看，渝北的购房需求热度最高，看房需求占比站 19%，其次是南岸和九龙坡，占比都会 9%；由于重庆整个城市范围相对较大，一些中小区域和边远区域的看房需求热度占比也达到 16%。数据来源：58 安居客房产研究院从广州春节二手房购房需求热度楼盘排名来看，10000 元/平方米出头的中低端刚需楼盘在区域内的需求热度相对较高， 这些楼盘分布区域相对分散， 因此
19、也体现出整个重庆二手房市场分布也相对分散。2022 年春节回城置业报告142022 年春节重庆市购房需求热度楼盘排名：排名项目名称挂牌均价（元/）需求热度1山水庭源73041.002长安锦尚城114040.883名流印象(三期)140620.754渝景新天地119560.725金科集美嘉悦(一期)137270.646恒大照母山山水城168700.647金科金辉美院(A 区)148790.648富邦金玖123950.629恒大雅苑101680.5810亚太商谷150240.57数据来源：58 安居客房产研究院四、全国 65 城春节期间租赁四、全国 65 城春节期间租赁4.1、2022 年春节 6
20、5 城租金表现优于同期今年春节期间，65 城平均租金表现相对平稳，达到 30.53 元/月，连续 4 个月处于30 元/月水平以上，相较 1 月仅小幅下跌 1.22%，相较去年同期市场表现更强。一方面，由于去年同期国内受疫情影响刚步入恢复阶段， 人口流动及各城市就业恢复差异较大， 导致各类城市租金的基本面支撑弱化。另一方面，今年春节期间核心一二线城市租金相对稳定，而部分二线城市租赁市场复苏较好，整体租金表现相对稳定。数据来源：58 安居客房产研究院2022 年春节回城置业报告154.2、春节期间租赁供需热度显著提升经过 2021 年各地对租赁市场监管的加强，多地实施房源核验及租赁网签备案，使租
21、赁市场趋于规范，供需逐步回归理性状态。从春节期间 65 城供需数据反馈来看，2022 年春节期间租赁供应环比上升 120%，而去年同期为下滑 24%。从租赁需求热度来看，春节期间环比上升 68%，去年同期热度为 59%，需求热度有一定提升。同时，对比 1 月普遍下滑的供需数据而言，整体供需恢复程度较好。4.3、重点 10 城春节期间租赁市场表现4.3.1、整体租金保持平稳，广州杭州下跌显著今年春节期间， 一二线重点 10 城租金表现整体较为平稳， 北上深租金水平仍位居前三。重点 10 城中，广州、杭州挂牌租金价格下跌幅度相对显著，达到 8.5%、4.3%。综合分析来看，由于 2021 年重点城
22、市租金保持上涨趋势，租金水平处于过去几年中的相对高位，城市供需结构性的微观变化容易引发租金的波动，尤其在外来人口占比相对较高的城市，同时，叠加春节过年返乡及城市疫情防控等因素，导致部分城市租金波动显著。数据来源：58 安居客房产研究院4.3.2、租赁供需两旺，二线城市热度更佳结合供需两方面数据来看，春节期间重点 10 城整体供需均显著上升，与 1 月租赁市场表现呈现较大反转。进入 2 月后，一线城市挂牌量小幅回升，而二线城市挂牌量显著上升，成都、重庆、武汉及西安等城市挂牌上升超 50%。同时，重点 10 城租房需求热度整体恢复较快，环比均超过 50%，二线城市表现更佳，其中西安需求环比上升 1
23、33.8%。究其原因，由于部分城市受到租赁房源核验及租赁网签备案的政策影响，导致去年四季度挂牌量下降显著，在政策适应期过后，房源供应将逐渐恢复2022 年春节回城置业报告16并趋于稳定。同时，叠加年后外来人口回流及工作变动因素，租房需求大幅上升。数据来源：58 安居客房产研究院4.3.3、热点区域租赁需求集中度高在城市整体租赁需求上升的情况下， 城市各区域租赁需求热度存在一定差异， 其中部分区域租赁热度相对较高。多数城市单区域租赁需求集中度超过 20%，有些城市区域租赁需求占比超过 25%，如上海浦东新区、武汉洪山区。同时，今年春节期间，城市各区域租赁需求热度也有一些变化。一部分城市中租赁需求
24、最旺盛的区域占比进一步提升，如深圳龙岗区、广州白云区、南京江宁区及西安雁塔区，区域租赁需求更加聚集。此外，由于产业发展的带动，也有一些区域的租赁热度开始上升，如上海嘉定区、武汉江夏区及重庆江北区。春节期间重点 10 城区域租赁需求情况数据来源：58 安居客房产研究院4.3.4、一线城市需求分布稳定，二线城市中低价位需求旺盛从租赁需求的价格段分布来看， 一线城市中， 北上深各价格区间租赁需求分布整体较稳定， 其中， 上海、 深圳价格区间需求分布相近， 501-1500 元/月/套的需求小幅上升， 3001-6000元/月/套的需求小幅下降。二线城市中，南京、武汉、西安、成都和重庆的租赁需求分布相
25、近，501-1000 元/月/2022 年春节回城置业报告17套的需求上升幅度最大，重庆该价格段需求上升幅度最大，达到 32.3%，其次为 1001-1500元/月/套的需求， 环比上升显著。 此外， 4001-6000 元/月/套的需求降幅最大， 平均超过 10%。由春节期间租赁需求数据来看， 一线城市各类租赁需求分布相对稳定， 二线城市中低价位段租赁需求旺盛， 中高价位需求走弱。 究其原因， 一线城市就业受疫情影响恢复相对较快，二线城市中服务业进入逐步恢复阶段， 但收入受到疫情影响， 导致支付能力和支付意愿下降。春节期间重点 10 城租赁需求价格变化情况数据来源：58 安居客房产研究院4.3.5、北杭宁汉 1 室需求下滑，合租需求上升从春节期间租赁户型需求数据来看，上海、深圳、西安、成都和重庆整体变化不大。1室需求方面，广州、深圳需求上升，而杭州、北京、南京和武汉需求降幅显著，部分城市超过 10%。与之对应，对于 2 室和 3 室的租赁需求显著上升。分析原因来看，部分城市由于去年租金上涨导致 1 室的租赁性价比降低，个人整租压力显现；同时受房源供应紧张影响，合租需求上升。春节期间重点 10 城租赁需求户型变化情况数据来源：58 安居客房产研究院
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