1、 请务必阅读正文后的重要声明部分 2022 年年 04 月月 29 日日 证券研究报告证券研究报告公司研究报告公司研究报告 买入买入 （维持）（维持） 当前价： 7.21 元 华发股份（华发股份（600325） 房地产房地产 目标价： 11.90 元（6 个月） 珠海龙头珠海龙头业绩强劲业绩强劲，产品赋能销售稳健产品赋能销售稳健 投资要点投资要点 西南证券研究发展中心西南证券研究发展中心 分析师：王颖婷 执业证号：S04 电话： 邮箱： 联系人：池天惠 电话： 邮箱： 联系人：刘洋 电话： 邮箱： 相对指
2、数表现相对指数表现 数据来源：聚源数据 基础数据基础数据 总股本(亿股) 21.17 流通 A 股(亿股) 21.17 52 周内股价区间(元) 5.16-8.24 总市值(亿元) 152.65 总资产(亿元) 3,550.57 每股净资产(元) 8.00 相关相关研究研究 1. 华发股份（600325） ： “一核两翼”加速腾飞， 经营业绩稳定增长 (2022-04-11) 2. 华发股份（600325） ：销售呈现高增长，财务持续优化 (2021-08-21) 推荐逻辑：推荐逻辑：1）销售规模稳中有进，21Q1排名逆势提升至第 17位，优质产品提升溢价，销售均价位于行业前列；2）财务持续优
3、化，三道红线达标转绿，融资成本持续降至 5.8%；3）两翼业务加速拓展，涵盖商业地产、品牌经营的产品生态体系愈加成熟，上下游产业链实现协同发展。 经营业绩经营业绩逆势上扬逆势上扬，财务持续优化财务持续优化。2021年公司营业收入 514亿元，同比增长0.8%；归母净利润 31.9 亿元，同比增长 10.1%。2022Q1 营业收入 81 亿元，同比增长 27.0%，归母净利润 7.1%，同比高增 28.4%，表现亮眼。截至 2021年末， “三道红线转绿” ， 净资产负债率降为 67.1%， 扣预资产负债率降为 80.3%，现金短债比提升至 1.84；有息债务总额 1368 亿元，结构明显优化
4、，短期负债275亿， 大幅下降约40%。 2021公司全年回款金额为707亿元， 同比增长32.3%；融资渠道不断创新，2021 年融资成本降至 5.8%。 销售稳健增长，土地储备充足销售稳健增长，土地储备充足，优质产品提升溢价，优质产品提升溢价。2021年在市场下行的情况下，公司实现销售总面积 469万平，同比-7%；销售金额 1219亿元，同比增加1.2%，2022 年 Q1销售金额 232亿，排名逆势提升至第 17位。公司优+产品体系迭代升级，提升品牌溢价，销售均价 27000 元/平方米位于行业前列。2021年末土地储备计容建筑面积 544万平方米， 在建面积 1542万平方米， 可满
5、足中长期发展需要。目前公司已进驻全国 47个主要城市，一、二线城市土储占比超90%，土储资源优质。 多元业务协同发展，“一核两翼”加速腾飞。多元业务协同发展，“一核两翼”加速腾飞。公司以住宅业务为核心，持续拓展商业运营与上下游产业链两翼业务。2021年珠海、太仓、威海、中山、武汉等城市的 6 个重点项目开业，商业地产加速布局；阅潮、华商百货和华发奥特美康体中心三大自营业务线已逐步成型。在保持主业稳步增长的基础上，上下游产业链与主业实现协同发展，旗下子公司不断实现经营突破。 盈利预测与投资建议。盈利预测与投资建议。 预计公司 2022-2024年归母净利润复合增速为 9.7%， 考虑到公司营业收
6、入稳健增长且财务稳健，给予公司 2022 年 7倍 PE，对应目标价 11.90 元，维持“买入”评级。 风险提示：风险提示：业绩结算不及预期、政策调控风险等。 指标指标/年度年度 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元） 51240.68 59544.83 66284.91 72398.88 增长率 0.46% 16.21% 11.32% 9.22% 归属母公司净利润（百万元） 3194.75 3594.17 3922.06 4211.76 增长率 10.09% 12.50% 9.12% 7.39% 每股收益EPS（元） 1.51 1.70 1.85 1.99 净资
7、产收益率 ROE 4.88% 5.32% 5.50% 5.65% PE 4.8 4.2 3.9 3.6 PB 0.16 0.15 0.14 0.14 数据来源：Wind，西南证券 -26%-14%-1%11%24%36%21/421/621/821/1021/1222/2华发股份 沪深300 公司研究报告公司研究报告 / 华发股份（华发股份（600325） 请务必阅读正文后的重要声明部分 目目 录录 1 珠海国企地产龙头，业绩逆势增长珠海国企地产龙头，业绩逆势增长 . 1 1.1 立足珠海放眼全国，母公司资源雄厚赋能发展. 1 1.2“三道红线”转绿，融资成本下降 . 3 1.3 管理优化提质
8、，盈利能力保持平稳 . 4 2 销售排名逆势提升，优质产品提升品牌溢价销售排名逆势提升，优质产品提升品牌溢价 . 6 2.1 销售排名逆势提升，五大区域实现全国拓展 . 6 2.2 产品体系迭代升级，提升品牌溢价 . 8 2.3 投资节奏稳健，土地储备充足.10 3 多元业务协同发展，多元业务协同发展，“一核两翼一核两翼”加速布局加速布局 .12 4 盈利预测与估值盈利预测与估值 .14 4.1 盈利预测.14 4.2 相对估值.15 5 风险提示风险提示 .15 UWmVhWkZxPvMtR8O8Q9PtRrRtRmOeRrRnQlOpPrP8OpOnNxNoOoRwMpOtN 公司研究报告
9、公司研究报告 / 华发股份（华发股份（600325） 请务必阅读正文后的重要声明部分 图图 目目 录录 图 1：公司发展历程. 1 图 2：公司股权结构图（截止 2022.04.27） . 2 图 3：华发集团产业集群 . 2 图 4：2017-2022Q1年公司营业收入. 3 图 5：2017-2022Q1年公司归母净利润 . 3 图 6：2021年公司“三道红线”指标达标 . 3 图 7：2021年公司有息负债减少 13.7% . 3 图 8：2021年回款总额高达 707 亿元(+32%). 4 图 9：公司经营活动现金流量净额对比(亿元). 4 图 10：2021年融资成本降至 5.8
10、% . 4 图 11：2021年公司毛利率逆势提升至 25.8% . 5 图 12：2021年公司净利率逆势提升至 9.1% . 5 图 13：近两年管理费用率有所下降，维持在 3%左右. 5 图 14：近两年销售费用率有所下降，维持在 3%左右. 5 图 15：2021年销售面积. 6 图 16：2021年销售金额. 6 图 17：近年来华发销售排名稳步上升 . 6 图 18：公司城市布局实现全国化拓展 . 8 图 19：公司五大区域销售金额占比. 8 图 20：公司五大区域销售金额（亿元） . 8 图 21：公司“6+1”产品体系 . 9 图 22：华发府系中山华发首府效果图 . 9 图
11、23：华发四季系青岛华发四季效果图 . 9 图 24：2021年公司销售均价同比增长 8.7%至 2.6 万元/平 .10 图 25：2022Q1华发销售均价排名行业前列 .10 图 26：青岛华发四季项目较所在地二手房均价溢价 16% .10 图 27：珠海华发首府项目较所在地区二手房均价溢价 31% .10 图 28：2021年拿地强度（金额口径）减少为 11.6%.11 图 29：2017-2021年百强房企拿地销售比逐步降低 .11 图 30：一二线城市新增土储占比高.11 图 31：昆明文旅城二期项目地块示意图 .12 图 32：珠海联安村旧改项目地块示意图 .12 图 33：公司储
12、备及在建建筑面积 .12 图 34：公司土储面积区域占比.12 图 35：公司“一核两翼”业务战略 .13 图 36：金湾华发商都示意图 .13 图 37：中山华发商都示意图 .13 图 38：珠海华发商都阅潮书店示意图 .14 图 39：珠海华发奥特美康体中心示意图 .14 公司研究报告公司研究报告 / 华发股份（华发股份（600325） 请务必阅读正文后的重要声明部分 表表 目目 录录 表 1：2022 年 1-3月销售金额前 20房企排名. 7 表 2：公司“优+”产品体系的升级历程. 9 表 3：公司上下游产业链布局 .14 表 4：分业务收入及毛利率 .15 表 5：可比公司估值.1
13、5 附表：财务预测与估值 .16 公司研究报告公司研究报告 / 华发股份（华发股份（600325） 请务必阅读正文后的重要声明部分 1 1 珠海国企地产龙头，业绩珠海国企地产龙头，业绩逆势增长逆势增长 1.1 立足珠海放眼全国立足珠海放眼全国，母公司资源雄厚赋能发展母公司资源雄厚赋能发展 华发股份是华发集团旗下房地产开发平台，成立于 1992 年。公司加快转型升级，致力推动产业多元化，打通上下游产业链，已经形成以住宅为主业，商业运营与上下游产业链同步发展的“一核两翼”业务新格局，实现了从区域性房地产企业到综合性地产企业的跨越。公司发展历程主要经历了以下三个阶段： 1）珠海起步，）珠海起步，蓬勃
14、发展蓬勃发展（1992 年年-2003 年） ：年） ：1980 年珠海经济特区成立，同年华发集团顺应改革潮流应运而生。1992 年公司成立，1994 年取得国家一级房地产开发资质。2002年，公司获评为“广东地产资信 20 强” ； 2）挂牌上市，注入资本（挂牌上市，注入资本（2004 年年-2011 年） ：年） ：2004 年公司正式在上交所挂牌上市，同年以突出业绩荣膺“年度中国房地产上市公司 20 强”第五。2006 年公司发行 4.3 亿元可转债，是首个房地产上市公司公开再融资项目。在资本的加持之下，公司业务实现快速发展。 3）转型升级、跨越发展（转型升级、跨越发展（2012 年至今
15、） ：年至今） ：2012 年公司实行“扎根珠海，走向全国”战略，加快全国布局。2015 年公司开创性地推出“优+生活”产品体系，此后产品不断迭代升级。2020 年提出“一核两翼”战略，以住宅为主业，商业运营与上下游产业链同步发展。 图图 1：公司公司发展历程发展历程 数据来源：公司公告，西南证券整理 母公司华发集团是珠海最大的国企，母公司华发集团是珠海最大的国企，资源雄厚为公司发展赋能资源雄厚为公司发展赋能。母公司华发集团直接持有公司 24.2%股份，实际控制人为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。华发集团现控股“华发股份” “华金资本” “华发物业服务”等 8 家上市公司，以及“华冠科技
16、” “华冠电容”2 家新三板挂牌企业；拥有华发集团、华发股份、华发综合发展、华发投控 4 家“3A 信用主体” 。华发集团已经从单一的区域型房地产企业发展成为以城市运营、房产开发、金融产、实业投资为四大核心业务，以商贸服务、现代服务为两大配套业务（4+2）的新驱动型综合性企业集团，为公司的发展提供了有力支持。 公司研究报告公司研究报告 / 华发股份（华发股份（600325） 请务必阅读正文后的重要声明部分 2 图图 2：公司公司股权结构图股权结构图（截止（截止 2022.04.27） 数据来源：公司公告，西南证券整理 图图 3：华发集团产业集群华发集团产业集群 数据来源：公司官网，西南证券整理
17、 经营经营业绩逆势业绩逆势增长增长， 综合实力不断， 综合实力不断增强增强。 2021年公司营业收入 512亿元， 同比增长 0.5%，近 5 年 CAGR 增长率为 26.6%； 实现归母净利润 31.9 亿元， 同比增长 10.1%， 近 5 年 CAGR增长率为 18.5%。在 2021 年房地产行业整体业绩承压的情况下，业绩表现稳健。2022Q1公司营业收入 81 亿元，同比增长 27.0%，归母净利润 7.1 亿元，同比增长 28.4%，表现亮眼。2021 年公司在财富中国 500 强跃升至 228 位，创 10 年来新高，发展态势强劲。 公司研究报告公司研究报告 / 华发股份（华发
18、股份（600325） 请务必阅读正文后的重要声明部分 3 图图 4：2017-2022Q1 年公司营业收入年公司营业收入 图图 5：2017-2022Q1 年公司归母净利润年公司归母净利润 数据来源：Wind，西南证券整理 数据来源：Wind，西南证券整理 1.2“三道红线”“三道红线”转绿，融资成本下降转绿，融资成本下降 “三道红线三道红线”达标转绿，达标转绿，负债结构持续优化负债结构持续优化。公司全面梳理低速资产，加快低速资产盘活，资金精细化管控水平不断增强。截至 2021 年末，公司 “三道红线”转“绿” ， 剔除预收款资产负债率下降到 67.1%，净资产负债率下降到 80.3%，现金短
19、债比从 2020 年末 0.95提升到 2021 年末 1.84， “三道红线”达标转绿。公司控制有息负债规模增长，2021 年末有息负债共 1368 亿元， 同比下降 13.7%；债务结构持续优化， 长期负债占比从 2020 年 71.2%提升至 2021 年 79.9%； 短期债务从 2020 年末的 456 亿元降至 275 亿元， 大幅下降 39.7%，新增负债多以长期低息负债为主。 图图 6：2021 年公司年公司“三道红线”“三道红线”指标指标达标达标 图图 7：2021 年公司年公司有息负债减少有息负债减少 13.7% 数据来源：公司公告，西南证券整理 数据来源：公司公告，西南证
20、券整理 销售回款显著提升，销售回款显著提升，经营活动现金流逐年增长经营活动现金流逐年增长。2021 年公司强化自身经营能力，多措并举加速销售回款，2021 年回款金额高达 707 亿元，同比增长 32.1%，创历史新高。2017年-2021 年公司经营活动现金流量净额呈现上升趋势， 2021 年为 361 亿元， 同比增长 23.9%。 199 237 331 510 512 81 19.0% 39.9% 53.9% 0.5% 0%10%20%30%40%50%60%005006002002020212022Q1营业收入（亿元) YOY16.2 22
21、.8 27.8 29.0 31.9 7.1 41.0% 21.9% 4.2% 10.1% 0%10%20%30%40%50%0552002020212022Q1归属于母公司股东的净利润(亿元) YOY77.5% 75.0% 76.5% 67.1% 233.5% 176.3% 158.8% 80.3% 0.43 0.59 0.95 1.84 0.00.51.01.52.00%50%100%150%200%250%20021扣预资产负债率 净资产负债率 现金短债比 741 943 1057 1586 1368 27.3% 12.1%
22、 50.0% -13.7% -20%-10%0%10%20%30%40%50%60%05000200202021有息负债（亿元） YOY 公司研究报告公司研究报告 / 华发股份（华发股份（600325） 请务必阅读正文后的重要声明部分 4 图图 8：2021 年回款总额高达年回款总额高达 707 亿元亿元(+32%) 图图 9：公司经营活动现金流量净额对比公司经营活动现金流量净额对比(亿元亿元) 数据来源：公司公告，西南证券整理 数据来源：公司公告，西南证券整理 融资成本稳步下降，持续融资模式创新。融资成本稳步下降，持续融资模式创新。背靠国企为公司带
23、来了一定融资优势，且自2019 年起平均融资成本逐步下降，2021 年公司期末融资总额为 1368 亿元，平均融资成本为 5.8%。公司持续融资模式创新，新增 50 亿元小公募租赁债额度，成功跻身百亿规模住房租赁 REITs 产品发行行列，融资渠道稳步拓宽。 图图 10：2021年融资成本降至年融资成本降至 5.8% 数据来源：公司公告，西南证券整理 1.3 管理优化管理优化提质，盈利能力提质，盈利能力保持平稳保持平稳 行业利润率下行压力下公司行业利润率下行压力下公司盈利能力盈利能力仍保持平稳仍保持平稳。随着 2021 年房地产行业监管趋严，销售遇冷，房企整体毛利润率与净利润率有所下降。公司
24、2021 年毛利润率为 25.8%，净利润率为 9.1%， ，与同行相比，公司毛利润率保持平稳。 236 347 531 535 707 47.0% 53.0% 0.8% 32.1% 0%10%20%30%40%50%60%00500600700800200202021回款总额（亿元） YOY113 160 280 291 361 -600200202021华发股份 华侨城A 招商蛇口 保利发展 5.8% 5.9% 6.4% 6.2% 5.8% 5.0%5.5%6.0%6.5%201720182019
25、20202021平均融资成本 公司研究报告公司研究报告 / 华发股份（华发股份（600325） 请务必阅读正文后的重要声明部分 5 图图 11：2021 年年公司毛利率逆势提升至公司毛利率逆势提升至 25.8% 图图 12：2021年公司净利率逆势提升至年公司净利率逆势提升至 9.1% 数据来源：公司公告，西南证券整理 数据来源：公司公告，西南证券整理 持续推进精细化管理，费用率稳步下行。持续推进精细化管理，费用率稳步下行。公司通过内部挖潜、降费创效等方式，借助数字化、智能化加强精细化管理能力，近两年费用率呈现下降。管理费用率从 2019 年 3.9%降到 3.0%，销售费用率由 4.0%降到
26、 3.1%，管理优化成效显著。 图图 13：近两年管理费用率有所下降，维持在近两年管理费用率有所下降，维持在 3%左右左右 图图 14：近两年销售费用率有所下降，维持在近两年销售费用率有所下降，维持在 3%左右左右 数据来源：公司公告，西南证券整理 数据来源：公司公告，西南证券整理 良好的激励机制释放管理层活力。良好的激励机制释放管理层活力。公司虽为国企背景，但积极利用市场化机制激发管理层积极性。2017 年公司实施股权激励计划，向董事、高级管理人员及中层管理人员共 181人合计授予 817 万股股票，占总股本的 0.7%。公司以 2015 年为基准设置限制性股票解锁条件， 2017-2020
27、 年净利润增长率分别不低于 20%、30%、40%、50%，净资产收益率不低于 8.5%、8.8%、9%、9.5%，考核条件已全部超额完成。 28.2% 27.3% 29.6% 24.3% 25.8% 0%10%20%30%40%50%60%70%200202021华发股份 华侨城A 招商蛇口 保利发展 8.9% 10.1% 10.0% 8.9% 9.1% 0%5%10%15%20%25%30%200202021华发股份 华侨城A 招商蛇口 保利发展 5.9 8.7 12.9 14.5 15.3 3.0% 3.7% 3.9% 2.9% 3.0% 0%
28、1%2%3%4%5%050021管理费用(亿元) 管理费用率 5.4 9.2 13.2 14.5 15.8 2.7% 3.9% 4.0% 2.8% 3.1% 0%1%2%3%4%5%050021销售费用(亿元) 销售费用率 公司研究报告公司研究报告 / 华发股份（华发股份（600325） 请务必阅读正文后的重要声明部分 6 2 销售销售排名逆势提升，排名逆势提升，优质产品提升品牌溢价优质产品提升品牌溢价 2.1 销售销售排名逆势提升，五大区域实现全国拓展排名逆势提升，五大区域实现全国拓展 2022 年一季度
29、年一季度销售实现“开门红”销售实现“开门红” ，“中而美中而美”发展态势持续保持发展态势持续保持。2021 年在市场下行的情况下，公司实现销售总面积 469 万平方米，同比-7.0%；销售总金额 1219 亿元，同比增加 1.2%。2022Q1 公司累计销售金额为 232 亿元，同比-17%，为前 20 强房企中降幅最小。公司在克尔瑞房地产销售排行榜中位于第 17 名，较 2021 年末上升 15 个名次，呈现逆势提升。 图图 15：2021年销售面积年销售面积 图图 16：2021年销售金额年销售金额 数据来源：公司公告，西南证券整理 数据来源：公司公告，西南证券整理 图图 17：近年来华发
30、销售排名稳步上升近年来华发销售排名稳步上升 数据来源：克尔瑞，西南证券整理 134 195 396 504 469 74.8 45.5% 103.1% 27.3% -6.9% -20%0%20%40%60%80%100%120%005006002002020212022Q1销售面积（万平方米） YOY310 582 923 1205 1219 232 87.7% 58.6% 30.6% 1.2% 0%20%40%60%80%100%020040060080002002020212022Q1销售金额（亿元）
31、YOY58 47 39 34 32 17 00702002020212022Q1全口径销售金额排名 公司研究报告公司研究报告 / 华发股份（华发股份（600325） 请务必阅读正文后的重要声明部分 7 表表 1：2022 年年 1-3 月销售金额前月销售金额前 20 房企房企排名排名 销售排名销售排名 企业简称企业简称 2022 年年 1-3月累计销售金额月累计销售金额（亿元）（亿元） 2022 年年 3月单月金额月单月金额（亿元）（亿元） 累计同比累计同比 单月同比单月同比 单月环比单月环比 1 碧桂园 1329 406 -33% -46% -5%
32、 2 万科地产 1045 395 -42% -37% 34% 3 保利发展 907 384 -27% -22% 60% 4 融创中国 723 220 -38% -54% -2% 5 中海地产 480 224 -46% -42% 107% 6 招商蛇口 474 221 -35% -27% 120% 7 华润置地 459 208 -32% -20% 112% 8 金地集团 455 209 -34% -23% 117% 9 绿城中国 373 162 -31% -21% 41% 10 龙湖集团 370 170 -39% -32% 82% 11 中国金茂 317 147 -50% -35% 102% 1
33、2 绿地控股 308 108 -56% -70% 34% 13 新城控股 308 117 -38% -43% 4% 14 建发地产 302 107 -27% -35% -4% 15 旭辉集团 287 120 -49% -54% 45% 16 滨江集团 250 77 -47% -24% 12% 17 华发股份 232 97 -17% -22% 199% 18 世茂集团 221 73 -67% -76% 1% 19 金科集团 217 69 -56% -65% 7% 20 中梁控股 216 68 -55% -60% 6% 数据来源：克尔瑞，西南证券整理 布局五大区域实现全国化拓展，华东布局五大区域实
34、现全国化拓展，华东领跑领跑，珠海，珠海稳居龙头稳居龙头。公司华东、珠海、华南销售贡献占比高， 其他区域表现稳定。 2021年， 珠海大区全年完成销售 315亿元， 销售占比 25.9%，且自 2019 年来销售金额仍保持高增长，稳居珠海龙头地位；华东大区全年完成销售 553 亿元，销售占比 45.4%，多年领跑各大区域，贡献突出；华南大区近 3 年销售占比逐步提高，2021 年销售占比为 19.1%，全年完成销售 233 亿元；北方大区和北京区域 2021 年分别完成销售 48 亿元、70 亿元，销售占比 3.9%、 5.7%，表现相对稳定。近年来华发各区域销售更加均衡，避免了局部区域销售下滑
35、引起的风险。 公司研究报告公司研究报告 / 华发股份（华发股份（600325） 请务必阅读正文后的重要声明部分 8 图图 18：公司城市布局实现全国化拓展公司城市布局实现全国化拓展 数据来源：公司官网，西南证券整理 图图 19：公司五大区域销售金额占比公司五大区域销售金额占比 图图 20：公司五大区域销售金额（亿元）公司五大区域销售金额（亿元） 数据来源：公司公告，西南证券整理。注：因统计区域调整统一使用2020标准 数据来源：公司公告，西南证券整理 2.2 产品体系迭代升级，产品体系迭代升级，提升提升品牌溢价品牌溢价 产品体系迭代升级，打造品质有限核心竞争力。产品体系迭代升级，打造品质有限核
36、心竞争力。公司打造全新“6+1”优+产品体系， “规划、建筑、户型、景观、装修、配套”六位一体的产品理念，搭配优质服务，打造了精美住宅典范。公司已形成 TOP 系、府系、四季系、城市系、未来系等五大产品系，有 60 多个项目斩获广厦奖、鲁班奖、詹天佑奖、亚洲不动产奖、德国设计奖、缪斯国际设计大奖等国内27.8% 23.9% 25.9% 11.2% 17.0% 19.1% 53.0% 49.0% 45.4% 5.9% 7.5% 3.9% 2.2% 2.6% 5.7% 0%20%40%60%80%100%201920202021珠海大区 华南大区 华东大区 北方大区 北京区域 256 288 31
37、5 103 205 233 489 591 553 54 90 48 20 31 70 02004006008000201920202021珠海大区 华南大区 华东大区 北方大区 北京区域 公司研究报告公司研究报告 / 华发股份（华发股份（600325） 请务必阅读正文后的重要声明部分 9 外重要奖项和认证。在规划设计、园林景观、室内设计、标准研发、工程质量等方面都备受各界赞誉，品牌影响力持续巩固提高。 图图 21：公司公司“6+1”产品体系产品体系 数据来源：公司官网，西南证券整理 表表 2：公司公司“优“优+”产品体系的升级历程产品体系的升级历程 “优“优+”体系版本
38、”体系版本 发布时间发布时间 具体内容具体内容 1.0 2015 年 华发顺应“互联网+”和全球顶尖科技发展趋势，在全国首次推出“优+生活”人居产品概念，包括智能家居、生态规划互联网社区等 6 大体系 2.0 2017 年 “优+产品”升级为8 大体系及52项细节标准，打造华发360度全优生活体系 3.0 2018 年 引入了互联网社区、 “优生活 APP ” 、绿色建筑、智能控制、新风系统、抗霾检测、净水系统等智慧健康元素 4.0 2020 年 推出全新产品体系及价值观“6+1”优+产品体系并在四大维度上增值赋能，在后疫情时代为客户打造更美好的人居生活 数据来源：公司公告，西南证券整理 图图
39、 22：华发府系华发府系中山华发首府中山华发首府效果图效果图 图图 23：华发四季系华发四季系青岛华发四季青岛华发四季效果图效果图 数据来源：公开资料，西南证券整理 数据来源：公开资料，西南证券整理 公司研究报告公司研究报告 / 华发股份（华发股份（600325） 请务必阅读正文后的重要声明部分 10 匠心积累口碑， 品牌产生溢价。匠心积累口碑， 品牌产生溢价。 公司以优质产品积累良好口碑， 产品得到了消费者认可，品牌带来了溢价。2021 年华发销售均价为 25991 元/平方米，同比提升 8.7%，2022 年 3 月公司销售均价为 27000 元/平方米，在头部房企中排名第二，仅次于滨江集
40、团。公司项目较所在区域二手房销售均价存在明显溢价，品牌认可度高。 图图 24：2021年年公司公司销售均价同比增长销售均价同比增长 8.7%至至 2.6 万元万元/平平 图图 25：2022Q1 华发华发销售均价排名销售均价排名行业前列行业前列 数据来源：公司公告，西南证券整理 数据来源：公司公告，西南证券整理 图图 26：青岛华发四季项目较所在地二手房均价溢价青岛华发四季项目较所在地二手房均价溢价 16% 图图 27：珠海华发首府项目较所在地区二手房均价溢价珠海华发首府项目较所在地区二手房均价溢价 31% 数据来源：房天下，西南证券整理 数据来源：房天下，西南证券整理 2.3 投资投资节奏节
41、奏稳健稳健，土地储备充足，土地储备充足 公司公司投资节奏稳健投资节奏稳健，坚持战略深耕坚持战略深耕。公司在 2020 年迎来拿地高峰，拿地金额为 703 亿元，拿地销售比（拿地金额/销售金额）为 58.3%，积累了大量土地储备。在行业去杠杆和销售下滑等因素影响下，房地产土地投资在 2021 年下半年以来出现明显下滑，2021 年百强房企拿地销售比降低到 0.25，为 5 年来的新低。为优化财务结构，2021 年公司拿地金额降至142 亿元，力度有所放缓，下行周期中保持稳健的投资节奏。公司坚持“战略深耕、精准布局”的投资策略，聚焦一、二线核心重点城市，近年来新增土储一二线城市占比均保持在较高水平
42、。 23134 29846 23308 23909 25991 29.0% -21.9% 2.6% 8.7% -30%-20%-10%0%10%20%30%40%050000000250003000035000200202021销售均价（元/平方米） YOY27000 00000400005000060000滨江集团 华发股份 建发房产 华润置地 中国金茂 金地集团 招商蛇口 绿城中国 中海地产 龙湖集团 世茂集团 万科地产 旭辉集团 保利发展 融创中国 新城控股 绿地控股 碧桂园 公司研究报告公司研究报告 / 华发股份（华发股
43、份（600325） 请务必阅读正文后的重要声明部分 11 图图 28：2021年拿地强度（金额口径）减少为年拿地强度（金额口径）减少为 11.6% 图图 29：2017-2021 年百强房企年百强房企拿地销售比拿地销售比逐步降低逐步降低 数据来源：公司公告，西南证券整理 数据来源：克而瑞，西南证券整理 图图 30：一二线城市新增土储占比高一二线城市新增土储占比高 数据来源：公司公告，西南证券整理 拿地方式多元化，旧改、拿地方式多元化，旧改、收并购收并购齐发力。齐发力。近年来积极探索多元化拿地渠道除传统“招拍挂”的方式外，积极运用合作开发、收并购、城市更新等多元化项目拓展模式，加大对非公开市场项
44、目拓展力度。1）收并购：）收并购：2022 年公司以 14 亿收购昆明文旅城二期项目的 40%股权，收购后华发对该项目权益占比达 80%。2）旧改：）旧改：2022 年 2 月公司正式接手了中国奥园位于珠海连安村的旧改项目，总用地面积约 6.27 万平方米，总计容建筑面积约 26.81 万平方米。 160 253 703 142 27.5% 27.4% 58.3% 11.6% 0%10%20%30%40%50%60%70%0050060070080020021拿地金额（亿元） 拿地强度 58% 38% 34% 37% 25% 0%10%20%30%4
45、0%50%60%70%200202021百强整体 13% 19% 16% 37% 0% 70% 68% 41% 54% 67% 16% 13% 43% 9% 33% 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%200202021一线城市 二线城市 三四线城市 公司研究报告公司研究报告 / 华发股份（华发股份（600325） 请务必阅读正文后的重要声明部分 12 图图 31：昆明文旅城二期项目地块示意图昆明文旅城二期项目地块示意图 图图 32：珠海联安村旧改项目地块示意图珠海联安村旧改项目地块示意图 数据来源：公开资料，西南证券整
46、理 数据来源：公开资料，西南证券整理 “4+1”新管控格局成型，”新管控格局成型，土地储备充足土地储备充足。2021 年末公司土地储备计容建筑面积 544万平方米，在建面积 1542 万平方米。虽然 2021 年拿地速度减缓，但目前公司土储资源充足，可满足中长期发展需要。公司持续优化在粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带等核心城市群的战略布局，形成“4+1”的新管控格局，珠海大区、华东大区、华南大区、北方大区土储占比分别为 30%、55%、9%、6%。土地储备优质，一二线城市土储占比超 90%。 图图 33：公司储备及在建公司储备及在建建筑面积建筑面积 图图 34：公司土
47、储面积区域占比公司土储面积区域占比 数据来源：公司公告，西南证券整理 数据来源：公司公告，西南证券整理 3 多元业务协同发展多元业务协同发展，“一核两翼一核两翼”加速布局加速布局 多元业务协同发展多元业务协同发展，积极践行 “一核两翼” 业务战略。，积极践行 “一核两翼” 业务战略。公司近年来积极实行 “一核两翼”业务战略，以住宅业务为“核” ，在保持主业稳步增长的基础上，商业运营、上下游产业链成为“两翼” ，与主业形成良性互动与互补。公司持续优化商业地产的核心竞争力，成为独具竞争力的商业地产综合运营商，并积极向城市更新、设计、营销、装配式建筑、长租公寓等业务领域延伸地产业务产业链，推动主业转
48、型升级。 877 750 697 806 544 715 1004 1367 1777 1542 0500025003000200202021储备建筑面积（万平方米） 在建建筑面积（万平方米） 30% 9% 55% 6% 珠海大区 华南大区 华东大区 北方大区 公司研究报告公司研究报告 / 华发股份（华发股份（600325） 请务必阅读正文后的重要声明部分 13 图图 35：公司公司“一一核核两翼两翼”业务战略业务战略 数据来源：公司官网，西南证券整理 打造六大产品线打造六大产品线，生态体系逐渐成熟。，生态体系逐渐成熟。公司深入拓展旗下商业板块，形成
49、华发商都、华发新天地、阅潮书店、华商百货、5A 级写字楼、奥特美康体中心六大产品线为主，形成以珠海为核心，辐射全国多城市、多区域的发展布局，涵盖商业地产、品牌经营的产品生态体系愈加成熟。 主营商业地产项目加速拓展，经营质量高。主营商业地产项目加速拓展，经营质量高。公司打造了以华发商都为代表的集中式商业线，以华发新天地为代表的社区商业线，以珠海中心为代表的商务办公线，旗下珠海华发商都为珠海至今规模最大、档次最高、功能最齐的大型购物中心。2021 年华发商业地产提速发展，6 座新 MALL 接力开业，包括太仓华发广场、威海华发新天地、中山华发商都、珠海金湾华发商都、珠海海韵城华发新天地、武汉华发中
50、城商都，全面打响华发商业品牌。其中太仓华发广场、海韵城华发新天地、中山华发商都、金湾华发商都的开业率均超 90%，中山华发商都、金湾华发商都更是实现开业三天客流超 50 万。 图图 36：金湾华发商都示意图金湾华发商都示意图 图图 37：中山华发商都示意图中山华发商都示意图 数据来源：公开资料，西南证券整理 数据来源：公开资料，西南证券整理 三大自营业务初步成型。三大自营业务初步成型。阅潮、华商百货和华发奥特美康体中心三大自营业务线已逐步成型。1）阅潮：）阅潮：成立于 2014 年，打造以 “旗舰店+N 个社区店” 为模式的文化体验式书店，截至 2022 年 3 月已布局 5 家旗舰店和 13
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