1、亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告 | 1中国房地产业协会&戴德梁行联合发布2021研究报告亚洲房地产投资信托基金REITs2 | 亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告CONTENTS01020304亚洲REITs市场概览中国基础设施公募REITs市场海外REITs扩募案例研究附录亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告 | 3戴德梁行很荣幸与中国房地产业协会连续第六年发布 亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告 。 本期报告介绍了2021年亚洲各地区REITs市场的最新发展情况及中国香港、 新加坡持有内地资产分析， 以及中国内地基础设施领域不动产投资信托基金 （
2、“基础设施公募REITs” ） 市场的表现。同时我们以凯德中国信托 （CLCT） 和普洛斯日本不动产投资信托基金 （GLP J-REIT） 作为海外REITs扩募的典型案例进行分析。截至2021年12月31日， 亚洲市场上活跃的REITs共计198支； 总市值达3,041亿美元， 同比上升8.1%， 其中日本、 新加坡、 中国香港三地REITs市值合计占比近九成。 分派收益率从高到低依次为中国香港(7.1%)、 新加坡(6.1%)、 日本(3.8%)， 而杠杆率从高到低依次为日本(44%)、 新加坡(37%)、中国香港(27%)。2021年日本上市REITs在新冠疫情的影响下表现优于中国香港和
3、新加坡， 平均综合收益率为20.1%， 而中国香港、 新加坡REITs综合收益率分别为12.4%和5.5%。截至2021年底， 新加坡和中国香港共有17支REITs持有位于中国内地129处物业， 较上一年增加了17处。2021年两地REITs在内地的交易活动出现明显回暖迹象， 共发生9笔交易， 其中7笔收购为两市装入多达23处资产， 包含19处仓储物流及1处数据中心， 合计占收购资产总数近九成。 内地的物流仓储、 产业园区及数据中心等 新经济 不动产， 成为REITs收购的理想标的。2021年6月21日， 首批中国基础设施公募REITs在沪深交易所成功上市，标志着中国版公募REITs试点正式启
4、动。 截至2022年3月31日， 国内基础设施公募REITs共有11支产品成功发行， 总市值约为441亿元， 已发行成功的REITs资产类型包括产业园区， 仓储物流， 高速公路和生态环保基础设施。 本报告通过分析中国基础设施公募REITs市场表现和底层资产类别， 结合相关政策对中国公募REITs市场做出分析和展望。最后， 本报告选取在东京交易所上市的普洛斯日本不动产投资信托基金（GLP J-REIT） ， 和在新加坡交易所上市的凯德中国信托 （CLCT） 作为扩募的典型案例， 可供上市基础设施公募REITs未来长远发展参考。* 本次报告亚洲市场研究对象主要包括日本、 新加坡、 中国内地、 中国
5、香港、中国台湾、 泰国、 印度、 马来西亚和韩国， 数据截止时点为2021 年12 月31日。* 中国内地基础设施公募REITs 市场数据截止时点为2022 年3 月31日。EXECUTIVE SUMMARY4 | 亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告01概览根据戴德梁行统计，截至2021年12月31日，亚洲市场上活跃的REITs共计198支，总市值达3,041亿美元，同比2020年末市值上升8.1%。纵观亚洲REITs市场，日本、韩国和新加坡最早出台REITs相关法律，并批准REITs在本国的股票市场上交易。2021年6月,中国内地首批基础设施公募REITs在沪深交易所上市,标志着期
6、盼已久的中国版公募REITs试点正式启动。2020年全球金融市场受新型冠状病毒（COVID-19）影响，亚洲REITs市场表现略显颓势；得益于疫苗接种的普及和全球市场的重新开放，2021年亚洲REITs市场整体表现有所回暖。全球新冠疫情推动了科技在日常生活中的应用，在面对面接触受限的情况下，世界各地人们通过虚拟途径，以更灵活的方式沟通、工作及生活。经济活动方式的变化无疑为写字楼及购物商场等传统房地产带来了前所未有的挑战；另一方面，新经济的腾飞使得物流园区、数据中心等物业类型愈发受到投资人的青睐，医疗设施、学生宿舍等对人们日常生活及福祉至关重要的物业类型也受到更多关注。来源：彭博数据库，戴德梁行
7、估价及顾问服务部整理注：统计截至2021年12月31日日本REITs（J-REITs）市场自2000年成立以来已满20周年。通过20载不断发展完善，无论是机构或是个人投资者，对J-REITs的参与度均较高。数据显示，机构投资者为J-REITs投资者中的主力军，占总体投资者比例约70%。作为亚洲规模最大、全球第二大的REITs市场，日本共有61支REITs，总市值约1,478亿美元，占亚洲REITs总市值的49%。在2021年筹办东京奥运会，及日本政府推出的55.7万亿日元的新一轮经济刺激计划的双重影响下，2021年日本REITs总市值整体上升6%。新加坡REITs（S-REITs）市场2021
8、年整体表现较为稳定，在经历了2020年疫情冲击后企稳回升，总市值较2020年底提升了5%。截至2021年12月31日，新加坡共有42支REITs（其中7支商业信托），总市值约853亿美元，占亚洲REITs总市值的28%，为亚洲规模第二大的REITs市场。中国香港REITs市场2021年表现波动较大，挑战与机遇并存。截至2021年底，中国香港REITs市场活跃的REITs共有11支，总市值约301亿美元，其中市值最大的领展房地产投资信托基金占据了约60%的市值规模。在亚洲三大主流REITs市场发展迅猛的同时，2021年6月,中国内地首批基础设施公募REITs在沪深交易所上市,标志着期盼已久的中国
9、版公募REITs试点正式启动。截至2022年3月底已上市的公募REITs共计11支。日本、新加坡、中国香港三地REITs市值占亚洲市场整体市值比重近九成，因此本章节主要着重对日本、新加坡和香港市场进行分析。本章节主要参考了在日本、新加坡、中国香港上市的REITs公布的年度财务报告以及彭博数据库，选取了资产负债率（杠杆率）、分派收益率、综合收益率以及市净率四个财务指标进行分析，以更好地帮助读者了解亚洲不同主要市场以及各物业类型REITs的财务表现。亚洲各大交易所REITS总市值数量市值 （亿美元）市值占比日本611,477.548.6%新加坡42853.128.1%中国香港11300.69.9%
10、马来西亚1892.53.0%印度381.32.7%泰国2770.22.3%中国内地1168.62.3%韩国1862.32.0%中国台湾735.11.2%总计1983,041.2100.0%亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告 | 5亚洲各大交易所REITs市值占比6 | 亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告日本REITs市场新加坡REITs市场作为稳定金融市场的方式之一，日本中央银行（Bank of Japan）自2010年以来一直在购买J-REITs，以实现日本货币宽松的政策。2021年，日本中央银行承诺对J-REITs的年度购买上限维持在1,800亿日元。截至2021年12
11、月31日， 日本中央银行购买了约20个J-REITs中超过5%的投资单位，购买总金额已超过6,700亿日元。GLP J-REIT在2021年首次面向国际和日本投资者人的全球加速发售（Accelerated Global Offering）中募集资金280亿日元（约2.5亿美元），用于收购东京都市圈及大阪地区4处位置优越的现代化物流基础设施，此次发售也是J-REITs中首例全球加速发售。2021年，新加坡迎来两支全新的REIT上市大和房屋物流信托和Digital Core REIT。大和房屋物流信托是新交所唯一拥有纯日本资产的REIT，IPO资产组合包括位于日本的14处物流资产。Digital
12、Core REIT是新交所上第二支数据中心REIT，该REIT的发行人为全球知名数据中心运营商Digital Realty，其资产组合主要位于北美，10个上市资产中的4个数据中心位于美国硅谷。后疫情时代S-REITs收并购活跃。24支S-REITs公布了合计价值超过153亿新元的资产收购，收购总对价超过127亿新元。新经济资产类型在今年S-REITs整体收购总对价占比超六成，其中工业/物流高达28，其次为数据中心（23）及产业园（11）。全年表现最强劲的S-REIT先锋医疗产业信托录得56.6%的综合收益率。该REIT在重组后宣布了全新的增长战略， 并在近期拟以1.64亿新元的价格，收购华联力
13、宝医疗名下位于日本的12家疗养院。2021年新加坡REITs市场整合兼并不断。丰树商业信托（MCT）与丰树北亚商业信托（MNACT）2021年宣布合并为丰树泛亚商业信托（MPACT），合并后的MPACT预计将成为亚洲第七大信托，市值约105亿新元。2021年REITs重要事件亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告 | 7中国香港REITs市场2021年5月，顺丰房地产投资信托基金挂牌上市，成为港交所上市的首支物流REIT，上市资产组合包含位于香港、佛山及芜湖的三处物流资产。同时，于2013年上市的开元产业信托（酒店）在2021年4月公告私有化退市。2021年下半年，越秀房托以78亿的对价
14、向发行人越秀地产收购广州越秀金融大厦，交易完成后越秀房托成为香港和新加坡上市REITs中持有中国资产组合规模最大的REITs， 此次资产注入将有利于提升越秀房托的市值及流动性。中国香港特别行政区2021-2022年度财政预算案公布了一项为期三年的资助计划，为证监会批准在香港交易所上市的（上市时市值超15亿美元）房地产投资信托基金提供补助，金额相当于其支付给中国香港本地服务商的专业费用的70%，每支基金的资助上限为800万港元。作为发展房地产投资信托基金市场和巩固中国香港作为首要集资中心的一项举措，这项资助计划可能成为更多房地产投资信托基金在香港上市的推动力。相较于亚洲其它主要市场， 目前中国香
15、港市场REITs产品的资产类型较为单一，主要以商业物业，例如购物中心、写字楼、工厂大厦及酒店为主，与新经济相关的物流、基建、医疗保健等类资产类型的REITs产品较少。中国香港金融发展局在题为振兴香港房地产投资信托基金市场提升流动性的研究报告中表示欢迎不同物业类型的资产作为REITs产品在港交所上市。2021年进行的另一宗合并是由ESR房地产投资信托 (ESR REIT）和亚腾乐歌物流信托（ARA LOGOS Logistics Trust）合并成为的ESR-LOGOS信托（E-LOG），其核心关注点将在新经济不动产。2022年3月，成功合并后的E-LOG在新加坡和澳大利亚拥有87处多元化投资组
16、合， 其中包括工业、物流、仓储和产业园，使其新经济资产规模稳步提升。由此可见，S-REITs通过合并产生规模效应的趋势愈来愈明显。8 | 亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告ESG（Environmental、Social、Governance） 是近年来兴起的企业管理和金融投资的重要理念和评价标准，主要关注企业环境、社会、公司治理绩效而非财务绩效。目前，房地产行业造成的温室气体排放约占全球总排放量的三分之一，而所耗用的能源则约占全球的能源总消耗量的四成。这种发展趋势令全球房地产投资者在投资过程中对可持续发展理念愈发重视。中国建筑节能协会的研究表明，国内建筑全过程碳排放占全国总排放量的
17、51%，建筑减排的空间巨大。研究指出，对于商业地产投资者，打造“绿色建筑”的能力将成为未来商业地产开发商的核心竞争力之一；对于租户，“绿色建筑”在租金方面的溢价也逐渐被主流市场接受。近年来，亚洲市场REITs底层资产在ESG方面均采取了具体措施，以房产翻新工程为主，户外绿化建设为辅，共同实现节能减排战略目标。此举在很大程度上能够提升租户租金溢价接受程度，通过ESG提升资产价值，达到增加产品收益的效果。据联合国可持续交易所倡议（UN SSE）统计，全球已有26家证券交易所要求强制性ESG信息披露，更多交易所在积极鼓励自愿披露。与此同时，交易所对ESG要求也体现在REITs年报中对关联交易进行详细
18、披露。中国香港规模最大的REIT领展房地产投资信托基金，近年在ESG领域倾注了大量努力。领展REIT于2020年4月公布了 “2035净零排放策略” ，并设立相应的KPI（关键绩效指标）及KRI（关键风险指标）以推动相关ESG目标落地。随着进行更多资产提升和收购，领展获得绿色建筑认证的资产比例按年增加1倍。随着ESG投资的快速发展，许多量化评价体系和指数的推出也推动了REITs市场的绿色发展。全球不动产可持续评估体系(GRESB)是全球领先的房地产类ESG研究机构，评估范围覆盖超过1,500家房地产公司、REITs、基金和开发商，资产管理规模达5.7万亿美元。在2020年GRESB的评估中，G
19、LP J-REIT获得GRESB五星评级，这是GRESB体系中的最高等级，也是对房地产行业领导者的认可。同时，凭借其在环境、社会及公司治理（ESG）领域的突出表现，GLP J-REIT还获得了GRESB“绿色之星”认证。在GRESB行业上市公司评估中，GLP J-REIT获得综合最高等级，并获评“全球行业领导者”和“亚洲行业领导者”。新交所和大华资产管理公司联合推出了iEdge-UOB APAC Yield Focus Green REIT指数，该指数是全球首个依据四大关键环境指标（能源消耗、水资源消耗、温室气体排放和绿色建筑认证）确定环境属性的指数，截至2021年末，共有9只S-REITs被
20、纳入此收益型指数。此外，Solactive CarbonCare Asia Pacific Green REIT指数主要覆盖日本、新加坡、中国香港等市场，关注具备环保意识的REITs，这些REITs表现出强大的可持续性，并承诺实现巴黎气候协定中设定的碳减排目标。ESG（环境、社会和公司治理）亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告 | 910 | 亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告亚洲 REITs 市场发展历程来源：彭博数据库，戴德梁行估价及顾问服务部整理酒店办公医疗健康工业/物流零售公寓综合亚洲的不动产REITs主要包含以下几种物业类型：综合零售酒店办公工业/物流0102030
21、40506070809017数据中心亚洲各物业类型REITs数量物业类型公寓医疗健康数据中心742相比于美国，亚洲REITs市场起步较晚。2001年，日本首支REITs正式发行上市。然而亚洲REITs市场发展迅速，在过去20年间，亚洲REITs的数量从70支增长至198支，总市值从412亿增长至3,041亿美元。目前，亚洲范围内已有约10个国家或地区发行REITs产品，但仍主要集中于日本、新加坡、中国香港三地，合计占亚洲整体市场份额近九成。2021年6月,中国内地首批9支基础设施公募REITs在沪深交易所上市,标志着中国版公募REITs的正式发行。截至2021年12月31
22、日，亚洲REITs总体市值达3,041亿美元，为亚洲REITs市场史上总市值最高一年，同比上升约8.1%。来源：彭博数据库，戴德梁行估价及顾问服务部02,5003,0003,5002,0001,5001,000500单位： 亿美元2001年，日本首两支REITs在东京交易所发行2 0 0 2年 ，新 加 坡 首 支REITs凯德商用新加坡信托在新加坡交易所主板上市2005年， 中 国香港、马来西亚和中国台湾首支REITs上市受2008年 金 融危机影响，REITS亚 洲REITs整 体市值有所回落2011年，韩国首支REITs上市2019年， 印 度首支REITs上市2021年， 中国内地首批
23、基础 设 施 公 募REITs上市2002200520082000420072000620092000202021受2020年新冠疫情影响，亚 洲REITS整体市值有所回落亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告 | 11来源：彭博数据库，戴德梁行估价及顾问服务部整理截至2021年12月31日，以日本、新加坡、中国香港等为代表的亚洲市场上共有198支REITs，其中89支是包含多种物业类型的综合型REITs。其次为办公、工业/物流和零售物业类型REITs，分别为30、25和24支。除此之外，酒店、医疗健
24、康、公寓和数据中心领域的 REITs 则分别占17、7、4和2支。亚洲REITs受益于其稳健的资本结构及监管政策支持下充足的财务流动性，在疫情的考验下展现出较强的韧性，2021年整体也已处于复苏态势。同时，伴随线上购物的爆发式增长，促进了电子商务等行业的迅速发展，且据研究表明亚洲地区的可用仓储空间趋于饱和，资本市场对仓储物流的关注和配置达到前所未有的高度。近年来数据表明即使在疫情期间，工业/物流REITs的出租率仍维持稳定，需求主要来自电子商务和仓库储存。目前，日本交易所共有61 支REITs、新加坡交易所共有42 支REITs和中国香港交易所共有11 支REITs。日本、 新加坡和中国香港市
25、场各物业类型REITs数量中国香港、新加坡和日本 REITs 市场表现分析资产与负债比率杠杆率本报告中的资产负债率（杠杆率）为总负债与总资产之比。目前，中国香港和新加坡的REITs的负债（直接或通过 SPV）占总资产价值比率上限为50%。日本REITs市场则对资产负债比率没有设定限制，但规定REITs只能向有资质的机构投资者借债。尽管中国香港和新加坡REITs市场对资产负债比率的政策限制有所放松，两地REITs市场2021年末的平均杠杆率相比2020年末趋于持平，表明管理人谨慎看待REITs借债水平的提升。截至2021年12月31日，日本REITs的平均杠杆率为44%，新加坡REITs的平均杠
26、杆率则为37%，与2020年末持平；香港REITs的平均杠杆率为27%，较2020年末下降1%。日本、新加坡和中国香港REITs的总负债/总资产的比率如下图所示。057826511252综合零售酒店办公工业/物流日本新加坡香港公寓医疗健康数据中心本报告将分派收益率定义为过去12个月的股息（过去一年的总派息额）与REITs的股票市价（2021年 12月31日的价格）之比。2021年 日 本REITs市 场 分 派 收 益 率 约 为3.8%，较2020年下降了1.0个百分点，新加坡REITs分派收益率约为6.1%，较2020年下降了0.3个百分点；中国
27、香港REITs市场分派收益率为7.1%，较2020年上升了0.8个百分点。REITs兼具“股性”和“债性”，而分派收益率是REITs“债性”的体现。因此REITs的分派收益率往往对政府债券利率的变化十分敏感。三大亚洲REITs市场十年期政府债券利率2021年均有所提升，截至2021年12月31日，三地平均利差4.6%，比去年同期有所下降。单纯分析分派收益率的高低并不能判断一支REIT的整体表现及综合回报。有时，分派收益率较高的REITs或面临成长性不足或业绩波动大的问题， 需要用较高的股利收益来弥补股价的高波动；而分派收益率低的REITs未必表现不好，也可能是具备更高的成长性或较快的股价攀升。
28、因此，投资人需要在股利收益和资本利得之间权衡，但总体上，相对于资本利得， 股利收益的波动较小， 它在很大程度上降低了REITs投资的风险， 提高了REITs公司在中长期的风险回报。年度分派收益率各地区市场杠杆率分派收益率对比 REITs vs. 10年期政府债券来源：彭博数据库，新交所网站、戴德梁行估价及顾问服务部整理来源：彭博数据库，港交所网站、新交所网站、东京证券交易所网站，戴德梁行估价及顾问服务部整理12 | 亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告总负债/总资产比率分物业类型分派收益率各物业类型分派收益率历史平均分派收益率走势来源：彭博数据库、港交所网站、新交所网站、东京证券交易所
29、网站、戴德梁行估价及顾问服务部整理亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告 | 13而就各物业类型REITs的分派收益率而言，2021年，工业/物流、公寓、医疗健康及数据中心类REITs的分派收益率较低，主要由于该类资产受到投资人青睐，股价表现较优异；而综合、办公、零售类REITs的分派收益率较高，主要由于新冠疫情冲击下股价表现疲软。分物业类型而言，在中国香港REITs市场，酒店型REITs（富豪产业信托）的平均分派收益率为所有物业类型中最高，为8.0%。2021年，中国香港REITs市场各物业类型分派收益率较日本、新加坡REITs市场均表现出较高水平。2021年新加坡仍偏向于居家办公状态
30、，减少出行及聚集，因此办公型REITs和零售型REITs备受影响， 股价下降幅度呈下降趋势，两者分派收益率分别为7.4%和7.2%，同比各提升了0.6%和1.1%。而在日本REITs市场，零售型REITs的分派收益率最高，为4.6%；酒店型REITs分派收益率最低， 录得1.9%（2020年数据为6.1%）。SC Capital表明对疫情结束后的日本旅游业持乐观态度，虽然日本酒店收入急剧下降，但在许多情况下，潜在的房地产价值并未同比例下降。例如，Invincible Investment Corp旗下的一家京都酒店平均每间可销售客房收入下降了82%，但估值仅下降了约15%。根据东京证券交易所数
31、据可得知，2021年日本6支酒店型REITs的分派收益率具有明显差距，其中最高录得4.3%，最低录得0.61%，相差3.69%；因此可看出日本市场对于酒店型REITs持有不同的投资态度。除医疗健康型REITs较新加坡稍高外，日本所有物业类型分派收益率普遍低于中国香港及新加坡。20100%3%6%9%12%15%18%20000202021中国香港新加坡日本14 | 亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告综合收益率各地区REITs市场年化综合收益率1年 12.4%20.1%5.5%中国香港日本新加坡3年 10年 5年来源：亚
32、太房地产协会(APREA)亚太REITs 市场各物业类型年化综合收益率1年 酒店13.9%9.8%16.1%9.4%24.7%19.1%22.3%综合 工业/物流零售公寓写字楼医疗健康3年 10年 5年来源：亚太房地产协会(APREA)1.0%9.4%8.8%6.2%6.3%10.1%12.6%13.8%10.6%7.8%1.1%5.8%-1.2%25.9%13.6%9.8%7.1%3.7%6.6%1.8%17.2%9.3%8.5%12.4%10.0%12.7%-16.4%15.3%14.1%除了上述提及的分派收益率，REITs的综合收益率也是投资人最为关注的收益指标之一。REITs投资人通过
33、持有该资产组合的权益份额（基金份额）享受投资收益，而REITs综合收益由每基金单位股价变动及派息两部分组成。与2020年相比，2021年亚洲REITs市场整体呈复苏态势。日本、新加坡、中国香港REITs市场的一年期综合收益率均转负为正。日本REITs 市场一年期、十年期年化综合收益率均为三地市场中最高，达20.1%、13.8%（2019 年和2020 年的十年期年化综合收益率均为中国香港最高）。亚洲REITs市场各物业类型一年期年化综合收益率亦均转负为正（除工业物流表现较好，一直维持正值且录得最高收益率），这主要得益于疫苗接种的普及和全球市场的重新开放。长期来看，REITs给投资人带来的年化综
34、合收益相当乐观。根据数据显示，所有物业类型的十年期年化综合收益率均高于10%。近三年来，REITs市场工业/物流板块发展势头迅猛，十年期年化综合收益高达16.4%；公寓和医疗健康紧随其后，分别录得15.3%和14.1%的综合收益。受新冠疫情影响最大的是与“社交距离”政策关联最密切的产品，零售型REITs和酒店型REITs整体一年期年化综合收益率表现平平，是受到冲击最大的REITs类别。亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告 | 15本报告将市净率定义为每基金单位市价（在这里为2021年12月31日的市价）与每基金单位资产净值（在这里为2021年12月31日的每基金单位资产净值）的比率。若
35、该比率大于1为溢价，小于1则为折价。中国香港日本新加坡0.541.001.141.00各地区市净率平均市净率来源：彭博数据库，港交所网站、新交所网站、东京证券交易所网站，戴德梁行估价及顾问服务部整理亚洲REITs市场市净率估值普遍低于美国REITs市场。2021年美国REITs市净率中位数为1.7倍，其中权益类REITs市净率中位数高达2.0倍，这可表明美国REITs普遍存在溢价情况。其中，中国香港REITs长期处于折价状态，即市净率小于1倍。统计显示，香港REITs首发上市时平均的市净率为0.91倍；截至2021年末，香港REITs平均的市净率为0.54倍，即REITs在二级市场的交易价格仅
36、为其账面净资产的54%。新加坡REITs首发上市时平均的市净率为1.01倍。 截至2021年末， 平均市净率由2020年的0.96倍回升至1.0倍。 综上，新加坡REITs的二级市场交易价格与其账面净资产基本相当。受2021年日本REITs股价大幅攀升影响，截至2021年末，日本REITs平均的市净率达到1.14倍，比2020年底的1.09倍有所提升。即，日本REITs的二级市场交易价格较其账面净资产平均溢价约为14%。16 | 亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告截至2021年12月，新加坡和中国香港共有17支REITs持有位于中国内地的物业，其中新加坡11支，占新加坡交易所上市RE
37、ITs及商业信托总数的25%；香港6支，占香港联交所上市REITs总数的55%。年内顺丰房地产投资信托基金（2191.HK）在港交所主板挂牌，为香港REITs市场新增两处位于中国内地的仓储物流资产；同时，开元产业信托于2021年正式完成退市流程， 酒店资产减少6处。17支新加坡和中国香港REITs共持有129处位于中国内地的不动产项目，较上一年增加17处。129处物业中一线城市及成都、杭州、苏州等主要二线城市的物业数量分别为37处、43处，占比为28.7%与33.3%，体现了两地REITs对这些城市资产未来增长性的积极预期。新加坡、中国香港 REITs持有内地物业情况分析3198新加坡中国香港
38、* 一线城市：北京、上海、广州、深圳* 主要二线城市：指九个主要二线城市，包括杭州、南京、苏州、重庆、成都、天津、武汉、西安、大连* 其他城市：除一线城市、主要二线城市外，中国内地其他城市来源：戴德梁行估价及顾问服务部整理一线城市一线城市主要二线城市主要二线城市其他城市其他城市1621553844新加坡中国香港新加坡、 中国香港上市REITs所持有位于中国内地的物业数量及分布0.00.470.96 0.991.101.260.710.580.96 0.960.72 0.751.060.400.750.831.101.511.241.720.51.01.52.02.53.0综合零售酒店公寓医疗健
39、康数据中心工业/物流办公来源：彭博数据库，港交所网站、新交所网站、东京证券交易所网站，戴德梁行估价及顾问服务部整理各业态市净率中国香港新加坡日本分物业类型平均市净率各地区REITs不同物业类型的市净率差异较大。在疫情的大环境下，零售和酒店业态所属REITs的市净率下跌幅度较大。而与网络科技相关的数据中心、 医疗健康、 工业/物流地产类型REITs， 以及日本市场上的公寓类型REITs的市净率较高，而酒店类型REITs的市净率在各个市场均较低。新加坡REITs中平均市净率最高的物业类型是数据中心， 为1.72；平均市净率最低的为零售型和酒店型REITs， 同为0.75。日本市场上各类REITs的
40、市净率相对较为平均，工业/物流型REITs的平均市净率最高，为1.26，医疗健康型REITs紧随其后录得1.24；酒店型REITs平均市净率最低，为0.83。中国香港整体市净率较低，尤其是综合型、办公、零售及酒店型REITs均呈现较为明显的折价交易状态，其中酒店业型REITs的平均市净率最低，仅为0.4。亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告 | 17新加坡REITs所持有的中国内地物业集中于零售及工业物流业态：其中工业物流物业共55处，数量占比高达56.1%，较2020年增加17处，新增项目包含丰树物流信托及凯德中国信托对国内物流资产包的收购；零售物业共29处，数量占比29.6%，主要
41、包括凯德中国信托持有的11处购物中心、北京华联商业信托持有的6处购物中心及大信商业信托持有的7处大信新都汇等。其余业态包含数据中心、服务式公寓、办公及商业综合体，三者合计占新加坡REITs持有中国内地物业总数的14.3%。中国香港REITs持有的内地物业较2020年年末净增加一处；其中，资产类别首次增加了工业物流业态，达4处，包含顺丰房地产投资信托上市时的2处国内资产及领展REIT在年内完成收购的2处大湾区物流资产。中国香港REITs持有的资产数量上依然主要集中于办公、零售及商业综合体。其中办公物业共计10处，占比32.3%；零售物业9处，占比29.0%。相较于新加坡市场，香港REITs在内地
42、持有的商业综合体数量更多，达5处，包括越秀房托旗下3处及汇贤产业信托旗下2处。2021年新加坡、中国香港REITs在内地的交易活动较2020年出现明显回暖迹象，共发生9笔交易，其中7笔收购为两市装入多达23处资产。中国内地经济环境在新冠疫情之下所展示出的韧性为海外REITs管理人持续增持内地资产提供了信心，尤其是在国民消费水平增长、社会研发投入不断提升、以5G为代表的新一代移动互联技术广泛运用的驱动下，物流仓储、产业园区及数据中心等“新经济”不动产物业作为中国“十四五”规划中实现经济高质量发展的重要载体， 其相关投资机会受到市场瞩目。2021年两地REITs收购的23处资产包含19处仓储物流及
43、1处数据中心，合计占收购资产总数近九成。1.0%零售酒店工业物流办公服务式公寓商业综合体所持中国内地物业各业态占比：新加坡 vs 中国香港来源：戴德梁行估价及顾问服务部整理新加坡中国香港7.2%5.2%29.9%56.7%9.7%12.9%29.0%32.3%16.1%新经济不动产传统商业不动产2203收购出售来源：戴德梁行估价及顾问服务部整理2021年新加坡、 中国香港REITs大宗交易底层资产类型18 | 亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告丰树物流信托在2021年继续增持中国内地市场，于11月宣布收购13处高标准仓储物流资产，过往三年合计收购中国资产数量达36处，完成收购后中国内
44、地资产对REITs的收入贡献将占到近25%。本次交易涉及的物业合计建筑面积达84.8万平方米，位于12个非一线城市，包含重庆、西安、郑州、宁波等具备一定物流市场成长空间的区域。收购公告显示，虽然当下资产包出租率仅为88.0%，但考虑到内地仓储租赁市场的供需矛盾、新冠疫情催生出的对物流基础设施的迫切需求、多元化的租户行业组合等因素，本次收购的物业对资产市场有较强的吸引力且能为REITs带来良好的成长性预期；同时，针对七处尚处于租赁爬升期的资产，Mapletree Overseas Holdings与REITs托管人签订收入支持协议，在收购完成后的1年期限内将为这些资产提供现金流补足。领展房地产投
45、资信托在2021年积极收购中国内地商业零售资产并首次增加仓储物流业态。于2021上半年，领展先后完成对七宝万科广场50%权益及广州太阳新天地购物中心两处购物中心的交易，延续了其对于商业地产专注于一线城市核心区位稀缺资产的收购策略。此外，领展首次将仓储物流装入资产组合，从第一产业集团手中收购两处位于粤港澳大湾区物业的75%权益，建筑面积近20万平方米。两个项目具有良好的租赁表现，出租率达100%，平均加权剩余租赁期限分别为3.5年及4.4年，租户包含国内头部第三方物流、电商及零售企业，支付能力较强，其稳定的收入适合作为REITs收购标的物业。根据收购公告披露的数据推算，本次收购的资本化率约为5.
46、3%-5.5%。凯德中国信托在2021年间共出售1处位于武汉的零售物业并新装入4处仓储物流资产，继2020年收购五处产业园区项目之后，凯德中国信托继续扩张其在“新经济”不动产领域的版图，完成收购后产业园区及仓储物流物业占总资产规模的比例将达21.4%。本次收购的资产分别位于上海、昆山、武汉及成都市的物流聚集地，建筑面积合计26.5万平方米，其核心的地理位置、较高的建设标准、稳定的租户结构使其成为市场中较为稀缺的投资机会。本次交易的资产净收益率仅为5.0%，也体现出资产包在资本市场受追捧程度。未来，凯德中国信托将继续扩展在新经济领域的规模并深化多元化的城市布局，以契合中国消费驱动、高价值和服务导
47、向的经济发展趋势。2021年7月，吉宝数据中心房地产信托及中国新电信集团分别发布公告宣布达成位于广东省江门市蔚海智谷数据中心的交易。这是吉宝数据中心REIT首次收购中国内地数据中心资产，同时也是中国内地IDC项目第一次登陆REITs市场。本次交易标的位于江门蔚蓝智谷大型数据中心园区内，楼高7层，建筑面积为20,595平方米，资产交易对价为7.0亿元人民币(1)。根据公告，吉宝数据中心房地产信托将与卖方签订为期15年的租赁协议，期间内将此次购得的数据中心以三净租赁的方式（triple net）回租给蔚海数据进行管理及运营相关IDC业务，净收益率为9.0%。中国作为全球第二大的数据中心市场，近年市
48、场保持强劲的增长势头，中国数字经济发展的时代红利也为吉宝数据中心房地产信托提供了收购稳定及可持续收入的优质“新经济”资产的机会。(1)根据买方公告，收购价格为人民币6.359亿元，此外买家还需支付交易环节增值税约1,330万新币（折合人民币6,400万元），合计约7.0亿人民币；根据卖方公告，出售对价为人民币7.0亿元。 2021年新加坡、 中国香港REITs在中国内地大宗交易案例REITs名称收购/出售交易时间 物业名称类型总建筑面积（平方米）出租率资产价格（亿元）资本化率凯德商用中国信托出售2021年1月武汉凯德Mall新民众乐园店商业零售41,717 -4.58 -雅诗阁公寓信托出售20
49、21年2月上海徐汇盛捷服务公寓 服务式公寓168间房-10.50 2.7%-2.9% (1)领展房地产投资信托收购2021年2月七宝万科广场商业零售233,872 97.8%64.00 4.6% (1)领展房地产投资信托收购2021年6月太阳新天地购物中心商业零售100,191 70.3%32.05 -吉宝数据中心房地产信托收购2021年7月蔚海智谷数据中心数据中心20,595100.0%7.009.0%越秀房地产投资信托收购2021年10月越秀金融大廈写字楼210,283 92.5%78.00 4.1%凯德商用中国信托收购2021年10月上海奉贤物流园工业物流62,785 98.6%6.24
50、 5.0%昆山玉山物流园43,945 99.4%3.28 武汉阳逻物流园86,973 97.6%3.80 成都双流物流园71,556 90.5%3.52 领展房地产投资信托收购2021年11月东莞沙田物流园工业物流110,015 100.0%8.44 5.3%(1)佛山三水乐平物流园86,793 100.0%4.80 5.5%(1)丰树物流信托收购2021年11月丰树温州物流园工业物流137,060 93.5%9.16 5.1%丰树郑州物流园95,239 94.7%4.69 丰树扬州物流园80,494 94.6%3.32 丰树昆明物流园63,140 96.8%3.29 丰树余姚2号物流园65,
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