《戴德梁行:2022亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告(62页).pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《戴德梁行:2022亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告(62页).pdf(62页珍藏版)》请在三个皮匠报告上搜索。
1、亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|1亚洲房地产投资信托基金2022研究报告REITsCONTENTS1002030405第一章亚洲REITs市场概览第二章中国基础设施公募REITs市场概况第三章REITs市场ESG实践第四章保障性租赁住房公募REITs研究第五章消费型基础设施REITs案例分析凯德中国信托(新交所)2|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告戴德梁行很荣幸连续第七年发布亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告。本期报告介绍了2022年亚洲各地区REITs市场的最新发展情况及中国香港、新加坡持有内地资产分析,以及中国内地基础设施领域不动产投资信托基金(“基础设
2、施公募REITs”)市场的表现。同时我们讨论了基础设施公募REITs市场ESG实践、以及保障性租赁住房基础设施公募REITs市场分析。最后,我们以凯德中国信托(CLCT)作为海外消费型基础设施REITs的典型案例进行分析。截至2022年12月31日,亚洲市场上活跃的REITs共计220支;总市值达2,638亿美元,同比下降13%,其中日本、新加坡、中国香港三地REITs市值合计占比近九成。分派收益率从高到低依次为中国香港(7.9%)、新加坡(7.7%)、日本(4.2%),而杠杆率从高到低依次为日本(45%)、新加坡(37%)、中国香港(28%)。2022年受到美国加息的影响,亚太REITs市场
3、股价表现低迷,日本上市REITs综合表现优于中国香港和新加坡,市场指数年综合收益率为-4.8%,而中国香港、新加坡REITs市场指数年综合收益率分别为-23.7%和-11.9%。截至2022年底,新加坡和中国香港共有17支REITs持有位于中国内地137处物业,较上一年增加了8处。2022年两地REITs在内地的交易活跃度有所下滑,共购入8处资产,包含零售、工业物流、数据中心、写字楼业态。内地的物流仓储及数据中心等新经济不动产,成为REITs收购的理想标的。2022年度,中国基础设施公募REITs市场总体发展平稳,至2023年5月31日,市场共有27单产品,总发行规模为908亿。2022年,国
4、内ESG信息披露制度体系逐步完善,部分公募REITs已率先行动,在基金层面及资产层面积极践行ESG信息披露。此外,首批保租房公募REITs的成功发行标志着我国保租房公募REITs市场的正式启航,在有效盘活存量租赁住房资产、拓宽融资渠道、提高资产流动性的实践中具有里程碑式的意义。最后,本报告选取在新交所上市的凯德中国信托(CLCT)作为海外消费基础设施REITs的典型案例,可供消费型基础设施公募REITs未来长远发展参考。*本次报告亚洲市场研究对象主要包括日本、新加坡、中国内地、中国香港、中国台湾、泰国、印度、马来西亚和韩国,数据截止时点为2022年12月31日。*中国内地基础设施公募REITs
5、市场数据截止时点为2023年5月31日EXECUTIVE SUMMARY亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|301概览根据戴德梁行的统计,截至2022年12月31日,亚洲市场上在活跃REITs产品共计220支,总市值为2,638亿美元,同比2021年末下降13%。日本、韩国和新加坡最早建立了REITs市场,得益于监管当局力推,近年来泰国、印度、菲律宾等REITs市场逐渐兴起,在商办、基础设施、仓储物流、工业厂房、新能源等领域涌现出多样化的REITs产品。中国内地基础设施REITs的加入,带给亚洲REITs市场格局新的变化,2023年内地在规模上跻身亚洲前四大REITs市场。受美国加息
6、影响,亚洲REITs市场股价走低,整体市值下跌,但优于美国、欧洲REITs市场的表现。新加坡和中国香港市场REITs收并购内地资产减少,显示出投资人较为谨慎的判断。席卷全球的COVID-19影响余波仍在,酒店、写字楼、零售等传统业态依旧面临挑战;工业/物流、数据中心等新经济领域,以及医疗设施、公寓住宿等需求稳定的民生领域则受到市场的更多关注。4|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告截至2022年12月31日,亚洲市场上在活跃REITs产品共计220支,同比2021年末实际新增18支。其中,泰国、韩国、菲律宾、马来西亚和中国内地新增21支产品,新加坡2支与其他2支REITs通过合并退市,
7、泰国退市一支。新增的海外产品以仓储物流、工业厂房和写字楼为主,也出现了机场基础设施和清洁能源产品。与中国内地市场相似,泰国REITs市场分为拥有产权的Freehold REITs和租赁权的Leasehold REITs,值得深入探究。菲律宾REITs市场里,首个可再生能源REIT上市,主要持有光伏资产和出租给光伏运营商的土地物业。新加坡市场整合兼并进程顺利。丰树北亚商业信托(MNACT)于2022年8月正式与丰树商业信托(MCT)合并成为丰树泛亚商业信托(MPACT),合并后持有18处商业、零售和停车场资产,管理规模达171亿新元,一举跃居为新加坡第三大REITs、亚洲前十大REITs。202
8、2年亚洲REITs市场总市值为2,638亿美元,同比2021年末下降13%。除中国内地市场因集中新增产品带来80%的增幅外,其余亚洲市场均呈现不同程度的规模下降。市值规模压缩最明显的是马来西亚市场,整体市场规模仍压缩34%;市值规模压缩最小的是泰国市场,整体下跌约4%。中国香港、日本、新加坡市值规模下跌分别在20%、18%、14%,三大市场实际减值总额较高,达450亿美元。日本REITs市值萎缩受到了股价下跌和日元贬值的双重影响。亚洲REITs市场在2022年度的规模缩减主要受全球宏观政策与事件影响。美联储7轮大幅政策加息掀起全球加息潮、俄乌战争及进而引发的全球能源、粮食价格快速上涨,导致资本
9、市场融资成本走高。根据NAREIT,受此影响,全球REITs市场2022年总回报指数为-24.4%,北美为-24.8%,欧洲市场为-40.5%。相较而言,亚洲REITs市场仍保有较高的活力和韧性,2022年总回报指数为-10.9%,表现优于北美和欧洲市场。亚洲各大交易所REITS总市值数量市值(亿美元)市值占比日本611,208.9 45.8%新加坡40731.3 27.7%中国香港11241.7 9.2%中国内地23118.0 4.7%印度374.1 2.8%泰国2967.3 2.6%马来西亚1861.3 2.3%韩国2155.0 2.1%菲律宾741.3 1.6%中国台湾733.0 1.3
10、%总计2202,637.5 100.0%来源:彭博数据库,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理注:统计截至2022年12月31日亚洲各大交易所REITs市值占比日本新加坡中国香港中国大陆印度泰国马来西亚韩国菲律宾中国台湾45.8%27.7%9.2%2.8%2.6%2.3%2.1%1.6%1.3%4.7%亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|5相比于美国,亚洲REITs 市场起步较晚,直到2001 年,日本首支REITs 才正式发行上市。但亚洲REITs 市场发展迅速,在过去20 年,亚洲REITs 的数量从70 支增长至220 支,总市值从412 亿增长至最高点3,041亿美元。目前,亚洲
11、范围内已有近12 个国家或地区发行REITs 产品,但仍主要集中于日本、新加坡、中国香港三地,合计占亚洲整体市场份额超过八成。随着亚洲其他市场的兴起,以往由日本、新加坡和香港占据主导的格局开始悄然变化。随着印度、泰国、菲律宾以及中国内地市场的兴起,日本和香港所占份额呈现下降趋势。中国内地REITs市场更是在2022年一举跃升为亚洲第四大市场。来源:彭博数据库,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理350300250200150100500单位:十亿美元2001年,日本首两支REITs在东京交易所发行2002年,新加坡首支REITs凯德商用新加坡信托在新加坡交易所主板上市受2008年金融危机影响,亚洲
12、REITs整体市值有所回落2005年,中国香港、中国台湾和马来西亚首支REITs上市2011年,韩国首支REITs上市2014年,泰国首支REITs上市2019年,印 度首支REITs上市2021年,中国内地首批基础设施公募REITs上市20022005200820004200720006200920002020212022受2020年新冠疫情影响,亚 洲REITS整体市值有所回落2022年,受美国加息影响,亚洲REITs市值回落亚洲REITs市场发展历程2001-2022亚洲REITs市场份额比例变动20
13、01-2022来源:彭博数据库,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%日本新加坡中国香港中国内地其他地区6|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告日本、新加坡和中国香港三地REITs市值占亚洲市场整体比重近9成,因此本章节着重对该三地进行分析。本报告主要参考在中国香港、新加坡和日本上市的REITs 公布的年度财务报告及彭博数据库,选取杠杆率、分派收益率、综合收益率以及市净率四个财务指标进行分析,以帮助我们了解不同市场以及各物业类型REITs 的财务表现。目前,日本交易所共有61支REITs、新加坡交易所共有40支REITs、中国
14、香港交易所共有11支REITs。日本、新加坡和中国香港REITs市场表现分析截至2022 年12 月31 日,亚洲市场上共有220 支在活跃REITs,其中88支是包含多种物业类型的综合型REITs,其次为工业/物流、办公、住宿及零售物业REITs,分别为34、30 和27、23 支。除此之外,基础设施、可持续、医疗健康和数据中心领域的REITs则分别占7、5、4和2支。本次报告对亚洲资产类别进行了重新分类,整合了公寓和酒店,并加入中国内地新上市的保租房作为住宿类REITs;新加入了基础设施类别,主要包含了中国内地的高速公路产品和泰国的机场产品;新加入了可持续类别,主要包含中国内地的清洁能源产
15、品和菲律宾的光伏产品。住宿基础设施可持续综合零售住宿办公工业/物流5040302023亚洲各物业类型REITs分类可持续基础设施医疗健康数据中心7542来源:彭博数据库,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理日本、新加坡和中国香港市场各物业类型REITs数量058826511225综合零售酒店办公工业/物流日本新加坡香港医疗健康公寓数据中心来源:彭博数据库,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理整理亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|78|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告8|亚洲房地产投资信托基金
16、(REITs)研究报告资产与负债比率分派收益率本报告中的资产负债率(杠杆率)为总负债与总资产之比。香港和新加坡目前规定类似,REITs的总负债(直接或通过SPV)比率不得超过总资产价值的50%。日本REITs则没有负债比率限制,但规定只能向有资质的机构投资者借贷。2022年,香港REITs市场平均杠杆率为28%,与去年基本持平,中位数为22.8%,远远低于50%的限度。其中杠杆率大于40%的有两家,分别是富豪产业信托(酒店)和越秀房托(商办)。我们把分派收益率定义为过去12 个月的股息(过去一年的总派息额)与REITs 的股票市价(2022 年12 月31 日的价格)之比。2022年香港平均分
17、派收益率为7.9%,比去年的7.1%高出80bps;新加坡平均分派收益率为7.7%,较去年的6.1%提高了157bps;日本平均分派收益率为4.2%,较去年的3.8%略高出40bps。分派收益率的提高一方面与经营有关,另一方面与REITs二级市场价格相关。2022年,受宏观环境的多重负面影响,中国香港、新加坡和日本的股价指数呈现下滑趋势。通过REITs分派收益率与10年期国债利率的利差对比,能看到宏观基本面变动对REITs的影响。国债收益率走高往往是在货币紧缩时期,市场预期悲观,REITs价格下跌,需要提供更高的分派收益以满足投资者的要求回报。杠杆率来源:彭博数据库,新交所网站,戴德梁行北京估
18、价及顾问服务部整理总负债/总资产比率45%37%28%50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%新加坡REITs市场平均杠杆率为37%,中位数为37.5%,与去年基本持平,低于监管要求但高于香港市场平均水平。新加坡杠杆率高于40%的有6支产品,其中凯德综合商业信托(CICT)和SUNTEC REIT的底层资产主要为办公和商业,大部分位于新加坡本地。杠杆率低于30%的有三支产品,分别是Fraser Logistics Trust(工业物流)、砂之船(奥莱零售)以及Digital Core REIT(数据中心)。日本REIT可以根据业绩发展需求自主决策负债水平,市场平均杠杆率高
19、于有杠杆率强制限制的地区。2022年日本REITs的杠杆率水平比较集中,平均数和中位数均在45%,略高于去年0.6个百分点。市值排名前5的REITs 负债水平相对并不高,在平均线以下。负债排名前十中有6家持有公寓或酒店类型资产。分派收益率对比-REITs vs.10年期政府债券来源:彭博数据库,港交所网站、新交所网站、东京证券交易所网站,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理9.0%8.0%7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0%7.9%分派收益率10年期政府债券7.7%3.1%4.2%0.4%3.7%4.2%4.6%3.8%亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|9分物业
20、类型分派收益率分物业类型的REITs分派收益率延续了去年的趋势,综合、办公、零售类型的REITs分派收益率较高,反映出这类资产的顺经济周期特性。而工业/物流、医疗健康资产,本身具有一定的抗波动属性,同时近年作为新经济增长点一直受到投资人青睐,相关REITs价格表现优异,分派收益率较低。酒店类资产也易受宏观环境影响,但近年受投资人关注较多,因而分派收益也相对较低。办公类型的REITs在三个地区的收益分派率都处于相对高值,新加坡办公REITs的分派收益甚至达到13.5%,原因之一是除KEPPEL REITs外,新加坡该类型REITs收益率都高于7.9%的平均值,二是两支投资美国市场的REITs(P
21、RIME US REIT和MANULIFE US REIT)收益率达到了17%以上。根据NAREIT披露的数据,美国2022年办公REITs的总回报跌幅最大,达37.6%。在医疗健康领域,日本REITs分派收益率较之去年下降,目前位于3.8%,主要受Healthcare&Medical Investment Corporation影响,该REIT投资于康养资产,在日本持有48处资产,2022年全年出租率维持在100%的水平。新加坡医疗健康REIT的分派收益率达到7%,主要被FIRST REIT的10%分派收益率拉高。分地区看,日本所有业态中酒店分派收益率最低,仅有2.4%,虽然远远低于2020
22、年的6.1%,但高于去年的1.9%。2022年疫情对日本酒店业的冲击仍在继续,截至10月份,到访日本人数仅过50万,即便如此,随着可预期的全球疫情潮退去,日本酒店业保有乐观的态度。新加坡分派收益最低的也是酒店业,在4.4%的水平,高于去年90个基点。香港最低的为零售行业,构成的两家REITs分别是领展和置富,分派收益率为5.3%和6.8%。香港零售行业总体表现与去年基本持平,2022年全港零售业总销货价值仅比2021年下降0.9%,领展物业净收入增长了4.5%。2022年末,中国香港、新加坡和日本的利差分别在4.2%、4.6%和3.8%,其中新加坡和日本的利差略高于2021年,符合预期。日本1
23、0年期国债利率2022年平均为0.22%,12月下旬因央行宣布扩大利率区间,采取加息政策,国债利率在月末上涨到0.4%以上。中国香港利差低于2021年数据149个基点,主要在于分派收益率并未随着国债利率的上调幅度而相应增长,由于香港REITs常年折价,长期落至低水平位,分派收益率随无风险利率上升幅度有限。单纯分析分派收益率的高低并不能判断一支REIT 的整体表现及综合回报。有时,分派收益率较高的REITs 或面临成长性不足或业绩波动大的问题,需要用较高的股利收益来弥补股价的高波动;而分派收益率低的REITs 未必表现不好,也可能是具备更高的成长性或较快的股价攀升。因此,投资人需要在股利收益和资
24、本利得之间权衡,但总体上相对于资本利得,股利收益的波动较小,在很大程度上降低了REITs 投资的风险,提高了REITs 公司在中长期的风险回报。各物业类型分派收益率16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0%4.5%4.8%4.3%3.8%7.4%9.8%2.4%4.4%6.6%3.9%3.8%7.0%5.0%8.1%6.0%12.4%8.1%7.0%8.6%来源:彭博数据库、港交所网站、新交所网站、东京证券交易所网站,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理10|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告10|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告历史平均分派
25、收益率走势REITs的综合收益率也是投资人重点关注的收益指标,由每基金单位的股价变动及派息两部分组成,较派息收益而言,综合收益率考虑了报告期内投资人对REITs的反应,更能体现REITs从资产端到资金端的整体情况。下文选取了Tokyo SE REIT Index、iEdge S-REIT Index、Hang Seng REIT Index分别代表日本、新加坡、中国香港REITs市场价格变动情况。2022年上半年,三大市场指数均保持平稳态势,下半年受美国加息等多重因素影响,三大市场均呈现出波动态势,出现较大幅度急跌,至11月方有所回弹,但年末仍未恢复至年初水平。综合收益率2022年新加坡、日本
26、、香港REITs价格指数表现40060080010001200iEdge S-REIT IndexTSEREIT IndexHSREIT Index备注:以2022年1月1日数据为1000点来源:Bloomberg,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理来源:彭博数据库、港交所网站、新交所网站、东京证券交易所网站,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理0.0%3.0%6.0%9.0%12.0%15.0%18.0%20000022亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|11亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报
27、告|11新加坡iEdge REITs综合收益指数(iEdge S-REIT TRI)2022年为-11.9%。根据新交所,2022年新加坡REITs总回报率表现最好的是酒店、工业/物流板块,跌幅最大为数据中心和办公板块。但由于数据中心、办公板块规模仅占新交所REITs市值规模的5%和15%,因而影响有限。亚洲主要REITs市场指数综合回报率市场代表指数一年期综合收益率日本Tokyo SE REIT Index-4.8%新加坡iEdge S-REIT Index-11.9%中国香港Hang Seng REIT Index-23.7%东京交易所REITs综合收益指数(TSEREIT TRI)反映了
28、日本REITs市场较为优秀的抗压能力,全年TRI下跌幅度4.8%。主要原因之一在于日本政府一直未进行加息政策,给予市场一定信心,2022年日本REITs市场中,酒店/公寓和物流板块表现出色,TRI领跑其他业态。2022年新加坡REITs各版块总回报率来源:SGX,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理酒店工业物流综合 零售健康医疗办公特殊(数据中心)-0.1%-12.9%-13.4%-15.1%-15.8%-33.7%-38.5%2022年,香港恒生REITs综合收益指数(HSREIT TRI)下降23.7%。自2021年9月起,TRI 开始进入缓慢下行期,直到2022年10月跌入谷底,11月-12
29、月触底反弹,年底三个月TRI环比增长10%以上。香港恒生REITs综合收益指数的下行主要受REITs价格指数(HSREIT PI)的跌幅波及,其变动趋势和幅度与价格收益指数变动一致。12|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告12|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告平均市净率我们把市净率定义为每基金单位市价(2022 年12月31 日的市价)与每基金单位资产净值(2022年12 月31 日的每基金单位资产净值)的比率。若该比率大于1 则为溢价,小于1 则为折价。2022年末,三大REITs市场均呈现出较资产净值折价的情况。香港市场长期存在折价,但今年的状况尤甚。统计显示,香港R
30、EITs首次公开发行(IPO)时平均市净率为0.91,截至2022 年12 月31 日,平均市净率下降至0.45,即REITs在二级市场的交易价格仅为其账面净资产的45%,较去年的60%出现进一步下跌。新加坡市场今年则调转方向再次出现下调。新加坡REITs 首发上市时平均市净率为1.01,2020年末小幅下跌至0.96,2021年末回升至1.0倍,2022年12月31日,新加坡REITs的市净率跌至0.78。有19支REITs产品市净率低于平均值,市净率最低的为Dasin Retail Trust仅0.2,最高的为医疗健康领域的Parkwaylife REIT,市净率达到1.6倍。日本市场出现
31、了罕见的跌破1倍情况。2022年末,日本平均市净率为0.98,其上下限较为集中,最高倍数为医疗健康领域的Healthcare&Medical,达到1.42倍,紧随其后的是Hoshino Resorts倍数为1.31,该REITs拥有多处度假地的酒店及滑雪林地等配套资产,后续二十余支分布在1.0-1.2之间,其余大部分落在0.8-1.0之间,最低市净率的也是运营酒店资产的REITs-Ooedo Onsen。来源:彭博数据库,港交所网站、新交所网站、东京证券交易所网站,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理整理中国香港日本新加坡0.780.980.451.00各地区市净率亚洲房地产投资信托基金(REIT
32、s)研究报告|13亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|13分物业类型平均市净率各物业类型REITs 的市净率差异很大,在疫情及全球加息影响下,综合类、办公、零售及酒店型REITs 的市净率下跌幅度较大,而与新经济增长相关的工业/物流、医疗健康、数据中心类型REITs市净率较高。与去年情况相同,三个地区的酒店业REITs市净率均在1以下,综合与办公也持续在低于1倍的水平。尽管日本今年市净率跌破1以下,但相对比而言,各个业态的倍数仍高于其他两个地区,除健康医疗外,其工业/物流、零售、公寓类型REITs的市净率都高于1,过去几年,这几类REITs在日本市场上的市净率也一直保持着较高的水平。
33、新加坡除医疗健康外,仅有数据中心市净率保持在1.0的来源:彭博数据库,港交所网站、新交所网站、东京证券交易所网站,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理0.00.410.810.960.901.070.570.430.600.880.570.611.080.360.760.951.031.201.421.000.51.01.52.02.53.0综合零售酒店公寓医疗健康数据中心工业/物流办公各业态市净率中国香港新加坡日本水平,该类型产品新加坡目前有2支,吉宝数据中心相较更受到市场的认可,市净率在1.3。Digital Core REIT市净率下跌至0.7,该REIT于2021年12月上市,资产位于美国
34、和加拿大,发起人是全球知名的数据中心运营商Digital Realty。其股价于2022年4月开始一路下跌,原因在于其大客户债务问题,以及美国硅谷银行倒闭事件引发市场对其租金稳定性的担忧。香港市场表现相对较好的是唯一一支工业/物流REITs顺丰房托,及零售REITs中的领展。新加坡、中国香港REITs持有内地物业情况分析截至2022年12月,新加坡和中国香港共有17支REITs持有位于中国内地的物业,其中新加坡11支,占新加坡交易所上市REITs及商业信托总数的26%;香港6支,占香港港交所上市REITs总数的55%。在新冠疫情、俄乌冲突等因素带来的通胀压力下,2022年以美联储为代表的全球各
35、大发达经济体的加息缩表措施更趋强烈,海外主要股票市场均呈现一定程度下跌,新加坡、中国香港证券市场亦不例外。此波动环境使得REITs上市面临较大压力,因此,原始权益人均持观望态度,2022年新加坡、中国香港REITs市场并无新的REITs上市交易。55%22%8%30%7%3%1%5%13%29%27%办公工业物流酒店零售商业综合体服务式公寓数据中心数据来源:戴德梁行北京估价及顾问服务部整理17支新加坡和中国香港REITs共持有137处位于中国内地的不动产项目,2022年共发生收购交易8宗。137处物业中包含一线城市资产数量为38处,占比约为28%。另有位于成都、杭州、苏州等主要二线城市的物业4
36、3处,占比约为31%,体现了两地REITs对主要二线城市资产未来增长性的积极预期。新加坡和中国香港REITs新购入的内地资产数量相比2020年的28处、2021年的23处,2022年有明显下降,仅购入8处内地资产,交易活跃度有所下滑。新加坡REITs所持有的中国内地物业集中于零售及工业物流业态:其中工业物流物业共55处,数量占比高达55%;零售物业共29处,数量占比29%。其余业态包含数据中心、服务式公寓、办公及商业综合体,三者合计占新加坡REITs持有中国内地物业总数的16%。2022年,新加坡REITs唯一增加持有内地资产为吉宝数据中心REITs收购的广东江门2栋数据中心。中国香港REIT
37、s持有的内地物业较2021年年末增加6处,资产类别以工业物流业态为主,达4处,包含顺丰房地产投资信托收购的1处长沙物流园及领展REIT收购的3处华东物流资产。相较于新加坡市场,中国香港REITs持有的资产数量上依然主要集中于办公、零售及商业综合体。2022年,仓储物流、数据中心等“新经济”概念的资产作为中国“十四五”规划中实现经济高质量发展的重要载体,其相关投资机会受到市场瞩目。2022年两地REITs收购的8处资产包含4处仓储物流及2处数据中心,合计占收购资产总数约75%,占总成交金额约45%。领展房地产投资信托在2022年积极收购中国内地仓储物流资产。继2021年领展首次将仓储物流装入资产
38、组合,从第一产业集团手中收购两处位于粤港澳大湾区物业,2022年上半年,领展继续从东百集团手中收购三处位于嘉兴、常熟的物流资产。三处物流资产均位于上海与其他长三角城市连接的交通枢纽旁,且均为2019年后新建成物流园,完工项目处于满租状态。根据公告披露的租金收入水平,嘉兴项目的毛资本化率为6.1%,常熟南项目的稳定期毛资本化率为8.0%,常熟北项目于交易时点未完工。领展房地产投资信托近两年在仓储物流领域的投资主要聚焦于粤港澳大湾区和长三角,受上海、广州、深圳三个一线城市物流需求外溢驱动,该些物流资产核心的地理位置、较高的建设标准、较高的出租率水平使其成为市场中较为稀缺的投资机会。14|亚洲房地产
39、投资信托基金(REITs)研究报告顺丰房托在2022年新装入1处长沙仓储物流资产。继2021年顺丰房托在香港交易所上市并装入2个内地物流后,2022年继续从母公司手中收购内地中部地区物流产业园。本次收购的资产位于长沙市临空片区,分拨中心包含坡道式分拨中心及冷链设施,可出租面积合计12万平方米。于收购时点,长沙物业整体出租率达98.9%,其中68%面积出租予顺丰集团旗下租户,加权平均租赁期为3.9年。根据公开披露的资产租赁收入水平,本次交易的资产净资本化率约6.6%。2022年7月,吉宝数据中心房地产投资信托宣布达成位于广东省江门市蓝海智谷数据中心的交易。2021年,吉宝数据中心房地产投资信托从
40、中国新电信集团子公司蔚海数据收购了其首个中国内地数据中心,以及园区内其余五处设施的优先收购权。时隔一年,吉宝数据中心房地产投资信托行使其优先收购权,将江门蔚蓝智谷大型数据中心园区内的其余2栋数据中心收入囊中。资产楼高7层,建筑面积共计4.2万平方米,资产交易对价为13.8亿元人民币。与首次交易保持一致,吉宝数据中心房地产信托将与卖方签订为期15年的租赁协议,期间内将此次购得的数据中心以三净租赁的方式(triple net)回租给蔚海数据进行管理及运营相关IDC业务。根据公开披露的整租租金,本次交易的净资本化率为9.1%。2022年香港、新加坡REITs在中国内地大宗交易案例REITs名称收购/
41、出售交易时间 物业名称城市类型总建筑面积(万平方米)出租率资产价格(亿元)资本化率春泉产业信托收购2022年4月惠州华贸天地惠州商业零售14.597.1%24.426.9%领展房地产投资信托收购2022年5月嘉兴物流园嘉兴工业物流9.9100.0%6.495.4%(1)常熟北物流园常熟工业物流6.9-3.37常熟南物流园常熟工业物流2.4100.0%1.20招商局商业房地产投资信托收购2022年6月招商局航华科贸中心物业46.41%权益北京写字楼4.866.4%27.00(2)3.9%顺丰房地产投资信托收购2022年6月长沙丰泰产业园长沙工业物流1298.9%5.406.6%吉宝数据中心信托收
42、购2022年6月江门蔚蓝智谷大型数据中心园区6号楼江门数据中心2.0100.0%6.909.1%(3)江门蔚蓝智谷大型数据中心园区7号楼江门数据中心2.12023Q3交付6.90丰树泛亚商业信托合并(4)2022年8月佳程广场北京写字楼10.695.0%66.125.0%展想广场上海写字楼8.499.0%25.245.5%来源:交易公告、戴德梁行北京估价及顾问服务部整理1.交易公告仅披露物业运营毛收入,净收益根据物业净收益/毛收入比例的经验值推算得出;2.该资产价格为100%权益下的目标物业资产对价,资本化率根据物业当前66.4%出租率水平下的净收益/100%权益下资产交易对价得出 3.交易公
43、告仅披露三净租赁(triple net)整租租金,资本化率根据整租租金/资产对价推算得出;4.该交易为丰树商业信托与丰树北亚商业信托合并产生;亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|1502中国基础设施公募REITs市场2022年度,中国基础设施公募REITs市场总体发展平稳。从本章统计的时间(2022年3月末到2023年5月末),公募REITs市场总共新增了16单产品,整体市场形成了以底层资产为产业园区、仓储物流、工业厂房、保障性租赁住房、清洁能源、高速公路和生态环保七大类型的发展态势。丰富的资产类型受到了市场的热烈追捧,在过去的一年中,网下认购倍数最高达213倍,公众认购倍数最高达4
44、32倍,显示了投资人对基础设施公募REITs产品的认可。目前,已上市产品共计27单,截至2023年5月末,国内公募REITs市场市值为858亿元,整体市场即将突破千亿规模。在过去的一年中,成功上市的不乏很多里程碑式的产品,保障性租赁住房在2022年8月31日迎来了首批的3单产品成功挂牌;随后12月,首个由市场化机构运营的华夏基金华润有巢REIT也成功在上交所上市。2022年10月,全国首单标准厂房产业园公募REITs国泰君安临港REIT成功在上交所挂牌上市;一日之后,国泰君安东久REIT作为全国首单民营企业产业园区REIT也成功上市。2022年,国内首单清洁能源REIT鹏华深圳能源REIT上市
45、成功,拉开了国内清洁能源基础设施公募REITs的序幕。高速公路REITs产品中,中金安徽交控REIT在2022年11月以109亿元的募集规模刷新了单体产品发行规模。2022年6月21日,首批基础设施REITs项目上市一周年,市场迎来首批战略投资人的限售份额解禁,九支REITs首批解禁份额占总份额的平均比例为33.9%,解禁当日及后续二级市场价格表现相对平稳,大宗交易平稳有序,体现了投资人对REITs产品作为长期大类资产配置价值的高度认可。2022年5月25日,国务院办公厅印发关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见(国办发202219号文),政策主要对于存量资产盘活方向、盘活方式、政策支持等内
46、容提出了意见,鼓励盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的资产以REITs形式退出,并推动基础设施领域不动产投资信托基金健康发展。2022年5月31日,证监会在前期基础设施REITs试点工作基础上,指导沪深交所制定发布了新购入基础设施项目(试行),支持上市REITs通过扩募等方式收购资产。该指引从新购入基础设施项目的条件、程序、信息披露和扩募发售相关安排进行规定,规范和引导REITs扩募的业务流程,对进一步推动中国公募REITs发展有重要意义。16|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|17截至2023年5月31日,中国REITs市场总
47、发行规模为908亿,平均发行规模为33.66亿元。其中新增的9单不动产类产品中,平均发行规模约为13亿元;而新增7单的特许经营权类产品中,平均规模约61亿元。从单支REIT发行的规模来看,特许经营权类产品远大于不动产类产品,主要是由于高速公路产品持续在规模上提供贡献。目前高速公路发行规模仍占市场最大份额,比例约为42%;而产业园区发行规模也依然是不动产类产品中最大的,但由于新增产品的影响,该比例及较去年下降了11%。在产品发行阶段,从投资人结构来看,不动产权类产品的原始权益人及关联方持有的份额约占31%,而该类投资人在特许经营权类产品则为45%,说明了不动产权类产品的发行人有着更强的权益性融资
48、需求;而对于工业厂房和仓储物流类的产品,发行人表现出了对权益性融资更强的需求,发行人持有的份额为22%左右。而在生态环保和高速公路类产品,原始权益人及关联方持有份额平均约为46%。着眼于流动性更强的网下机构投资者和公众投资者比例,在高速公路板块该份额为全产品类型中最少,约为23%,主要是由于特许经营权项目资产所在地政策要求及企业本身并表的需求。清洁能源生态环保产业园区仓储物流保障性租赁住房工业厂房高速公路来源:Wind,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理16%4%17%42%3%6%12%产品发行规模来源:Wind,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理截止至2023年5月31日,中国基础设施公募RE
49、ITs市场共有27单产品,其中高速公路7单,产业园区6单、保障性租赁住房4单、仓储物流和清洁能源各3单、工业厂房和生态环保各2单。相比于2022年同时点,市场增加了16单产品,其中产业园区、仓储物流和高速公路各有新增产品,并且涌现出了如保障性租赁住房、工业厂房和清洁能源这三类新底层资产REIT产品。产品数量高速公路7643322产业园区保障性租赁住房仓储物流 清洁能源 工业厂房 生态环保0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%产业园区工业厂房生态环保清洁能源高速公路仓储物流保障性租赁住房原始权益人及关联方战略投资者网下机构投资者公众投资者中国内地公募REITs投资者结
50、构18|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告来源:Wind、戴德梁行北京估价及顾问服务部整理截至2023年5月31日,27单产品总市值为858亿元,其中15单不动产类产品总市值为318亿元,12单特许经营权类产品总市值为540亿元。序号名称上市时间交易所资产类型发行规模(亿元)1东吴苏园REIT2021/6/21上交所产业园区35 2华安张江REIT2021/6/21上交所产业园区15 3博时蛇口REIT2021/6/21深交所产业园区21 4建信中关村REIT2021/12/17上交所产业园区29 5华夏合肥高新REIT2022/10/10深交所产业园区15 6华夏和达高科REIT2
51、022/12/27深交所产业园区14 7国泰君安临港REIT2022/10/13上交所工业厂房8 8国泰君安东久REIT2022/10/14上交所工业厂房15 9中金普洛斯REIT2021/6/21上交所仓储物流58 10红土盐田港REIT2021/6/21深交所仓储物流18 11嘉实京东REIT2023/2/8上交所仓储物流18 12红土深圳安居REIT2022/8/31深交所保障性租赁住房12 13中金厦门安居REIT2022/8/31 上交所保障性租赁住房13 14华夏北京保障房REIT2022/8/31 上交所保障性租赁住房13 15华夏华润有巢REIT2022/12/9上交所保障性租
52、赁住房12 16富国首创水务REIT2021/6/21上交所生态环保19 17中航首钢绿能REIT2021/6/21深交所生态环保13 18鹏华深圳能源REIT2022/7/26深交所清洁能源35 19国家电投新能源REIT2023/3/29上交所清洁能源78 20中航京能光伏REIT2023/3/29上交所清洁能源29 21浙商沪杭甬REIT2021/6/21上交所高速公路44 22平安广州广河REIT2021/6/21深交所高速公路91 23华夏越秀高速REIT2021/12/14深交所高速公路21 24华夏中国交建REIT2022/4/28上交所高速公路94 25国金中国铁建REIT20
53、22/7/8上交所高速公路48 26华泰江苏交控REIT2022/11/15上交所高速公路31 27中金安徽交控REIT2022/11/22上交所高速公路109 中国公募REITs产品概览 亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|1912.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0当前市值派息率产业园区工业厂房生态环保清洁能源高速公路仓储物流保障性租赁住房根据“958号文”的要求,申报公募REITs的基础设施项目预计未来3年净现金流分派率(预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值)原则上不低于4%;在2023年3月24日,国家发展改革委印发关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托
54、基金(REITs)项目申报推荐工作的通知(发改投资2023236号)。此次 通知将特许经营权、经营收益权备注:当前市值派息率基于招股书预测派息与2023/5/31时点价格计算得出来源:Wind,招股书,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理类项目中,基金存续期内部收益率(IRR)原则上不低于5%,非特许经营权、经营收益权类项目,预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。根据戴德梁行统计,已发行的不动产权类公募REITs上市时平均首年预计分派率约为4.2%,较去年4.5%下降了30bp,其主要原因是已上市的4单保障性租赁住房首年分派率较低;5单特许经营权类公募REITs上市时平均首年预计分派
55、收益率约为8.8%。但随着二级市场股票价格的波动,分派率也会随之变化。截至2023年5月31日,15支不动产REITs的平均分派收益率为4.0%,较去年同期9单项目的3.3%有所提升,主要原因是市场对于该类产品热度趋于理性,二级市场价格表现有不同幅度的回落。而12单特许经营权REITs的平均分派收益率则在8.8%的水平。“958号文”4%派息率要求“236号文”3.8%非特许经营权派息率要求20|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告序号REIT名称资产名称资产类型所在城市1东吴苏园REIT2.5产业园一期,二期项目产业园区苏州市国际科技园五期B区项目产业园区苏州市2华安张江REIT张江
56、光大园项目产业园区上海市张江科学城张润大厦(扩募)产业园区上海市3博时蛇口REIT万融大厦产业园区深圳市万海大厦产业园区深圳市光明科技园项目(扩募)产业园区深圳市4建信中关村REIT孵化加速器项目产业园区北京市互联网创新中心5号楼项目产业园区北京市协同中心4号楼项目产业园区北京市5华夏合肥高新REIT高新君道资产产业园区合肥市高新睿成资产产业园区合肥市6华夏和达高科REIT孵化器项目产业园区杭州市和达药谷一期项目产业园区杭州市7国泰君安临港REIT临港奉贤智造园一期工业厂房上海市临港奉贤智造园三期工业厂房上海市8国泰君安东久REIT东久(无锡)智造园工业厂房无锡市东久(昆山)智造园工业厂房昆山
57、市东久(金山)智造园工业厂房上海市东久(常州)智造园工业厂房常州市9中金普洛斯REIT普洛斯淀山湖物流园仓储物流昆山市苏州望亭普洛斯物流园仓储物流苏州市普洛斯顺德物流园仓储物流佛山市普洛斯增城物流园仓储物流广州市普洛斯广州保税物流园仓储物流广州市普洛斯通州光机电物流园仓储物流北京市普洛斯北京空港物流园仓储物流北京市青岛前湾港国际物流园(扩募)仓储物流青岛市普洛斯(重庆)城市配送物流中心(扩募)仓储物流重庆市普洛斯江门鹤山物流园(扩募)仓储物流江门市10红土盐田港REIT现代物流中心项目仓储物流深圳市世纪物流园(扩募)仓储物流深圳市11嘉实京东REIT京东重庆电子商务基地项目(中转配送中心)一期
58、仓储物流重庆市京东亚洲一号廊坊经开物流园仓储物流廊坊市京东商城亚洲1号仓储华中总部建设项目仓储物流武汉市12红土深圳安居REIT凤凰公馆项目保障性租赁住房深圳市安居百泉阁项目保障性租赁住房深圳市安居锦园项目保障性租赁住房深圳市保利香槟苑项目保障性租赁住房深圳市13中金厦门安居REIT珩琦公寓项目保障性租赁住房厦门市园博公寓项目保障性租赁住房厦门市14华夏北京保障房REIT文龙家园项目保障性租赁住房北京市熙悦尚郡项目保障性租赁住房北京市15华夏华润有巢REIT有巢东部经开区项目保障性租赁住房上海市有巢泗泾项目保障性租赁住房上海市中国内地基础设施公募REITs不动产类产品底层资产概览来源:公募RE
59、ITs招募说明书,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|212022年,中国基础设施不动产公募REITs市场持续蓬勃发展,继续受到市场内各机构热烈追捧和火热讨论。截至2023年5月31日,不动产权REITs自上市之后股价涨幅约8%,特许经营权REITs自上市之后股价回落约6%。截止至发稿前,中金湖北科投和中金山高两单REIT产品也已通过交易所审核,即将迎来国内的第28和29单产品。在沪深交易所发布新购入基础设施项目(试行)后不到一年,中金普洛斯、华安张江、红土盐田港和博时招蛇4支REIT已通过了沪深交易所审核,即将迎来国内REIT首批扩募项目的上市。从海
60、外REITs扩募的经验来看,扩募对于已上市REIT的成长性、资产组合风险的分散性和促进不动产大宗交易市场的活跃性都具有显著的意义。此次首批REIT产品的扩募对于后续待扩募和发行的REIT产品都具有重要参考意义。2023年3月24日,证监会发布关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知。此次通知总共提出4方面共计12条措施,从进一步推进公募REITs常态化发行提出相关要求和规定:一是将试点发行资产类型拓宽至了消费类基础设施领域,优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目,保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。二是将特许经营权、经营收
61、益权类项目中,基金存续期内部收益率(IRR)原则上不低于5%,非特许经营权、经营收益权类项目,预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。进一步明确了两大类产品的发行要求。三是将首次发行基础设施REITs的保障性租赁住房项目,当期不动产评估净值原则上不低于8亿元。同日,国家发改委发布关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知(发改投资2023236号),这是对REITs试点工作的前期准备、发行条件、审核流程、专业支撑、募投项目、运营管理等要求的系统总结和再次升华,体现了申报推荐工作规范化、标准化、精细化的管理转型,对于进一步提升项目申报推荐的质量
62、和效率、推进基础设施REITs常态化发行具有重要指导意义。0322|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告REITs市场ESG实践亚洲概览:责任投资趋势下,ESG信息披露因地制宜发展 随着责任投资理念的兴起,越来越多投资者将环境、社会及管治(ESG)因素纳入决策考量。由于不同市场对ESG信息披露的重视程度不同、要求不同、披露框架不同等因素,导致ESG信息披露水平呈现地区差异。正如国际证监会组织(IOSCO)在一份关于发行人披露ESG 事项的声明中强调,发行人的披露实践、披露信息类型及其质量可能因市场而异,且取决于所采用的披露框架、披露要求和辖区对于重要性的定义,或特定ESG 事项对特定发
63、行人的重要性等因素。从亚洲主要市场的实践来看,金融监管机构多以鼓励自愿披露和“不遵守就解释”的半强制披露原则为主,部分国家/地区的证券交易所对特定事项提出强制披露要求,并从指标化、定量化等维度逐步细化ESG信息披露的具体要求。资料来源:各国、地区监管机构官方网站、中金公司研究部亚洲主要国家、地区金融机构ESG信息披露监管法规一览表国家/地区部门政策法规需要披露的内容最新发布年份强制性新加坡金融管理局(MAS)环境风险管理指引 资产的环境风险信息2022自愿披露日本金融厅(FSA)尽责管理守则机构投资者对上市公司的可持续发展经营的管理信息2020自愿披露中国香港证券及期货事务监察委员会(SFC)
64、基金经理行为守则(FMCC)基金经理将气候相关风险纳入投资、风控流程的具体措施2021强制披露相关专业机构已推出不同的ESG信息披露框架,供发行人在披露时采用,例如气候变化领域的披露建议和方法由G20成员国组成的金融稳定理事会(FSB)通过设立气候变化相关财务信息披露工作组(TCFD)制定,以助于金融机构和企业对气候相关风险与机遇评估、气候相关风险定价分析,并有利于投资人更有效地评估气候相关风险的暴露程度、风险调整后的潜在收入、债务执行能力等对财务带来影响的ESG信息。新加坡交易所(“新交所”)、日本交易所集团和香港交易所(“港交所”)均已在其ESG披露框架的指引中涵盖TCFD,其它还包括全球
65、报告倡议组织(GRI)和可持续性会计准则委员会(SASB)这两个国际公认的综合性企业报告准则制定机构,且机构间也在推动框架、指标、方法和工具等方面的兼容,以推动行业的标准化发展。亚洲REITs市场及ESG实践总览亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|2324|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告行业视角:监管推动资产管理行业向可持续发展积极转型在市场发展进程中,监管机构不断完善ESG制度建设,推动资本市场的各类利益相关者向可持续发展整体转型。对资产管理行业而言,ESG信息披露主要集中在公司层面和产品层面两个维度。以香港为例,香港证监会在其官网推出了ESG基金专属列表,并在202
66、1年8月发布基金经理对气候相关风险的管理及披露,正式要求在港经营的资产管理机构管理并披露气候相关风险,进一步提升ESG信息披露要求。此外,香港REITs亦需遵循港交所早已明确的ESG信息强制披露系列规定,和“不遵守就解释”的要求,且应当遵守“重要性、量化、一致性及平衡”的ESG信息披露原则,并在其ESG报告指引中披露4大环境范畴关键绩效指标(包括排放物、资源使用、环境及天然资源、气候变化)和8大环社会范畴关键绩效指标(包括雇佣、健康与安全、发展及培训、劳工准则、供应链管理、产品责任、反贪污、社区投资)。在实操过程中,ESG报告所需披露的详尽程度,主要视发行人业务活动的性质及复杂性而定。顺丰房地
67、产投资信托基金(SF REIT)是于2021年5月17日在港交所主板上市的首个以物流物业为主的REIT,于2022年11月公开披露其首份气候相关披露报告以回应香港证监会最新的ESG要求。该报告为管理人参照气候相关财务披露工作小组(TCFD)的建议而编制,并基于管治、投资管理及风险管理等核心支柱,概述其管理顺丰房托资产过程中与气候相关的管理方法、举措及常规。管治章节:阐述了气候事宜如何纳入其管治架构并接受董事会的监督,以及管理团队于厘定气候相关战略、常规及绩效追踪方面的职责及责任。投资管理章节:描述了如何将ESG事宜(包括实体及过渡气候风险)纳入其管理流程及所有权实践,以及于投资分析及决策过程中
68、考虑与气候相关的风险及机遇。风险管理章节:讨论、识别及评估其业务活动及资产面临的气候相关风险及机遇的相关性和重要性,以及如何采取适当措施来减低及监督该等已识别风险。戴德梁行服务行业案例1:顺丰房地产投资信托基金(SF REIT)亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|25中国的ESG信息披露要求主要遵循环境监管部门的政策要求、证监会发布上市公司信息披露要求的相关政策,以及证券交易所发布的ESG信息相关披露指引。从左边示例可见,基于REITs的行业特点和业务性质,房地产投资信托基金在环境和社会范畴所要求披露的信息和关键绩效指标,主要围绕所持底层物业的资产管理和运营工作展开。例如在环境层面常
69、见的举措包括:为整个物业组合设置统一的环境目标;设置植绿景观区域;对中央空调、冷却塔和灯具等硬件设施进行节能改造;用精细化管理作软性提升,如定期检查和评估大厦用水情况、在公共区域张贴用户教育海报等。REITs在资产运营管理层面,可根据物业具体情况采取不同举措,以持续提升物业及运营的生态效率。招商局商业房地产投资信托基金(CMC REIT)于2019年12月在港交所主板上市,是香港自2014年后,首例成功上市的房托基金,亦是首支在香港上市的央企房托基金。在其年度ESG报告中,ESG信息披露按主题章节铺排,通过索引逐一回应要求披露的事项,并以实例详细介绍投资者关切的ESG举措。E环境层面:例如采用
70、环境友好的运营模式,严格管控所持物业的环境表现,包括能源使用、水资源使用、废弃物管理和天然资源保育,致力减少各物业对环境造成的影响,提高业务的气候韧性。S社会层面:例如在ESG报告中通过“培育人才”、“商业道德和优质服务”、“建设社会”等主题篇章,来一一回应到需要“不披露就解释”的8大环社会范畴关键绩效指标。G管治层面:例如通过“可持续发展理念”专篇阐述董事会关于ESG事宜的声明及管理架构,并由董事会负责审阅及厘定重大ESG议题,从而制定及落实应对措施。戴德梁行服务行业案例2:招商局商业房地产投资信托基金(CMC REIT)不断演进:国内ESG信息披露制度体系逐步完善 来源:公开资料,戴德梁行
71、北京估价及顾问服务部整理国内ESG信息披露相关政策及概览监管机构相关政策示例整体概述环境监管部门/环保主管部门环境信息公开办法(试行)、关于加强上市公司环境保护监督管理工作的指导意见、企业事业单位环境信息公开办法、环境保护法(2015)等对超标、超总量排污企业的环境信息公开提出强制要求;对重点排污单位的环境信息公开责任进行明确。金融监管部门人民银行等七部委发布构建绿色金融体系的指导意见(2016)、公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则(2017修订)、上市公司治理准则(2018修订)分阶段实施上市公司强制性环境信息披露制度;明确内容与格式准则;鼓励自愿披露ESG相关信息。证券交易所深交所:
72、上市公司社会责任指引(2006);中小板上市公司规范运作指引(2015);上交所:上市公司环境信息披露指引(2008);公司履行社会责任的报告编制指引(2008)要求上市公司积极履行社会责任,自愿披露企业社会责任报告;明确上市公司应当披露在促进环境及生态可持续方面的工作,并提供相关指引。中国公募REITs市场及ESG实践尽管目前国内市场的ESG信息披露仍以自愿披露为主,且相关部门对于发行人如何向市场提供关于ESG的具体信息尚未出台单独的、整合了环境、社会及管治的ESG信息披露指南或指标体系,但从已有的政策及实践来看,证券交易所及基金业协会一直就ESG信息披露要求和制度标准化的探索而努力,并在近
73、年来工作中逐步推进完善。2020年3月起施行修订后的新证券法,在第84条首次引入了自愿信息披露制度,有利于投资者获得更多维度与价值判断和投资决策有关的补充信息。上述政策实践和规则指引均回应了资本市场对ESG信息披露的重视和期望,也为相关部门进一步制定出台ESG信息披露指南奠定了良好的基础。一项中国证券投资基金业协会面向基金行业展开的ESG责任投资情况调查结果显示,无论公募还是私募,均认为降低风险(85%)是其开展ESG/绿色投资的首要驱动力,顺应监管趋势(67%)和获取超额收益(65%)是位列第二和第三的驱动力。26|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告行业视角:降低风险被视为开展ES
74、G/绿色投资的首要驱动力首要驱动力降低风险监管趋势超额收益声誉影响社会责任客户需求其他0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%58%85%67%65%62%58%50%2%15%25%证券投资机构开展ESG/绿色投资的驱动力来源:中国证券投资基金业协会,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理驱动力对于公募REITs产品而言,ESG虽为非财务事项,但其可能对发行人、管理人在基础设施项目的业务运营、投资者的风险回报乃至投票表决产生重大的短期和长期影响。例如,投资者已开始警觉气候变化不断升级的隐蔽风险,尤其对于基础设施这类长期实体资产而言,必须更好地评估海平面上升、热浪、山火、暴风雨和洪
75、水等极端气候灾害可能会对其资产价值和投资回报带来的风险。因此,尽管适用公募REITs的ESG信息披露指引尚未出台,随着责任投资理念的兴起和资本市场的进一步开放,部分具有海外视野及行业领先意识的基金管理人、运营管理机构已经投入ESG实践,并开始探索以更适合国情和国内市场特色的方式,对其ESG信息进行主动披露。亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|27观察分析:部分公募REITs已率先行动,在基金层面及资产层面积极践行ESG经过戴德梁行整理统计,截至2023年3月底,国内累积发行27支公募REITs,已有三支以单独报告的发布形式对其ESG信息做出自主披露。横向比较这三份ESG报告,分析得出
76、如下特点:编制依据采用国际标准:主要参考全球报告倡议组织(Global Reporting Initiative,简称为“GRI”)发布的可持续发展报告标准(GRI Standards),并响应联合国可持续发展目标(Sustainable Development Goals,简称“SDGs”)来编制。基金管理人实践负责任投资:华夏基金于2017 年3 月成为境内首家签署联合国责任投资原则(PRI)的公募基金公司,亦是国内首家承诺“碳中和”具体目标和路径的公募基金公司。建信基金于2021年正式签署加入联合国责任投资原则组织,成为签署PRI原则、承诺践行六大负责任投资原则的公募基金管理公司。运营管
77、理机构重视可持续运营:已发布ESG报告的三支REITs业态覆盖高速公路类、环保能源类和产业园类三种类型,报告中以详实的数据及案例描述底层资产在日常运营、维护过程中是如何管理ESG风险、提升ESG绩效的。这些实际举措的披露内容离不开基础设施运营管理机构的可持续发展努力。实质性的内容披露:在ESG报告的指标数量、披露维度、内容广度和深度的选择上,总体呈现较高水平;通过利益相关者沟通和重要性矩阵等一系列科学的分析流程,来厘定ESG三大支柱下对该支REITs具有重大影响的议题及其优次顺序,以回应投资者最为关切的ESG实质性议题。自主披露和推广形式:已在业内率先发布的三份ESG报告均未采用交易所挂网的形
78、式进行披露,而是选择在公司网站或微信官方账号进行发布,并配合海报设计等自主宣传,提升报告的大众传播和阅读体验。28|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告来源:公开资料,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理分析维度华夏越秀高速公路REIT中航首钢绿能REIT建信中关村REIT底层资产类别高速公路项目“固废环保类”基础设施项目产业园项目编制依据GRI Standards、UN SDGsGRI Standards、深交所上市公司社会责任指引、中国社会科学院(CASS)中国企业社会责任报告指南4.0、GB/T 36000-2015社会责任指南GRI Standards、UN SDGsESG信息披露
79、共性指标(GRI标准)GRI102:一般披露、GRI103:管理方法、GRI201:经济绩效、GRI205:反贪腐、GRI302:能源、GRI303:水资源与污水、GRI305:排放、GRI306:废弃物、GRI307:环境合规、GRI403:职业健康与安全、GRI404:教育与培训;GRI419:社会经济合规ESG信息披露差异指标(GRI标准)GRI203:间接经济影响、GRI204:采购实践、GRI301:物料、GRI401:雇佣、GRI413:当地社区GRI304:生物多样性、GRI419:社会经济合规GRI203:间接经济影响重大环境议题能源管理、土地使用、低碳运营、废弃物管理、资源利
80、用及回收、水资源保护、应对气候变化、噪声管理、生物多样性(共9项)垃圾处理与无害化、绿色能源供应、污染物排放与管理、环境管理体系(共4项)应对气候变化、温室气体排放及管理、能源使用、水资源使用、废弃物管理(共5项)重大社会议题(含运营议题)道路安全、职业健康与安全、道路畅通、员工及业务相关方权益保护、服务质量与投诉处理、员工及业务相关方培训与发展、社区公益、智慧高速、供应链管理、客户隐私保护(共10项)安全生产、合规运营、信息公示、社区贡献(共4项)雇佣权益和福利、员工平等与多元员工发展、杜绝童工和强迫劳动、高品质的空间与服务、客户健康与安全、客户隐私、客户沟通、科技创新、加强供应商管理、构建
81、责任供应链、促进社区和谐、抗击新冠肺炎疫情(共13项)重大管治议题反贪污、可持续发展管理(共2项)/基金治理、基金运营、创造经济价值、可持续发展管理(共4项)紧扣资产类别的篇章主题设置1.责任管治 稳健运营之2.精益管理 安全通畅之3.绿色发展 低碳持续之4.人才优先 携手同行之道5.合作共赢 善意和谐之道1.行稳致远,坚守合规经营2.绿色发展,笃行环保使命3.爱护员工,践行人本理念4.回馈社会,彰显责任担当专题:“燃”废为宝,助力双碳战略1.责任管治,护航稳健运营2.专注价值,回馈投资者信任3.精益服务,提升租户满意4.绿色低碳,构建卓越空间5.凝聚合力,共筑和谐社会亚洲房地产投资信托基金(
82、REITs)研究报告|29亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|29建信中关村REIT是首支由银行系基金公司发行的公募REITs,其首份ESG报告依据GRI Standards及SDGs编制,旨在向公众及利益相关方展示建信中关村REIT在环境、社会及管治方面的管理、采取的行动以及绩效表现,并提供了获取及回应该报告的专设反馈渠道,以增进读者互动。在管理团队层面,该REIT通过报告介绍了基金管理人、专项计划管理人和运营管理机构等专业机构的过往绩效和ESG理念,并从“建信基金ESG行动”、“利益相关方沟通与参与”、“重要议题识别与分析”、“贡献联合国可持续发展目标”等章节,主动向外界披露建信
83、中关村REIT的基金治理和可持续发展管理体系。戴德梁行服务行业案例3:建信中关村REIT在资产组合层面,报告围绕产业园类基础设施的运营特点和收益来源,通过“精益服务,提升租户满意”专篇,以众多实例帮外界了解其如何优化经营服务细节,不断提高租户黏性和满意度。在“绿色低碳,构建卓越空间”专篇中,报告展示了如何通过科学手段对基础设施项目进行节能降耗,降低能源消耗成本,从而有效控制基础设施项目运行成本,提升盈利水平。建信中关村REIT领先于行业,以图文并茂的方式和详实的案例数据,向市场主动公开披露ESG实质议题,可与其它合规披露信息和财务数据形成有效互补,有助于投资者在做决策时能够更全面地了解其发展理
84、念、管理能力、运营策略、绩效水平和提升机遇。以上研究显示,国内公募REITs已出现对ESG信息的自愿披露,理念领先的基金管理人和资产管理者已经自发行动在其业务中逐步融入ESG,包括人员的能力建设、运营的持续投入,投资者的积极沟通等举措,并通过“以汇报促管理”的机制,将ESG信息披露的年度报告,作为其可持续发展道路建设的一座里程碑。ESG信息披露带来的透明度提升,将有助于各方了解REITs的基金治理、投资人权益保护、健康安全管理、碳足迹和气候变化风险应对措施等更多ESG议题,促使利益相关方重新审视REITs的业务开展,并将ESG因素考量最佳方法纳入其运营和投资决策。因此,ESG报告可与现有的合规
85、披露和财务报表形成信息互补,预计未来将成为推动REITs市场高质量可持续发展的新动力。与国际先进地区成熟市场的实践相比,境内资产管理机构在其业务中进行ESG整合尚处起步阶段。虽然监管机构制定了较为全面的披露指南供市场主体适用,但对于部分强制性披露的相关要求,则散见于不同的规则文件中。相信待ESG自愿信息披露积累一定量的市场实践后,参照香港地区的发展趋势,预计未来企业进行ESG信息披露将有更简明清晰的指南文件可供参考遵循。例如从开始推出自愿性ESG信息披露指南,再到搭建ESG关键绩效指标体系,明确建议披露的具体形式和格式频率,而后逐步向“不遵守就解释”等半强制性披露规则过渡,从而整体上提高REI
86、Ts行业的ESG信息披露水平,为投资者提供更有效率和价值的信息。另外,ESG信息披露实践也需结合具体的产品结构和形式。中国公募REITs是权益型产品,并采用了“公募基金+ABS”的法律结构来适应国内市场和立法环境的特性。一方面,资产运营和基金管理两个角色的分立,在某种程度上可能会引发权责的不匹配,甚至是逆向选择的问题;另一方面,目前公募REITs结构设计中“产融分离”的安排,也为ESG信息披露带来一系列挑战,例如披露范畴的界定、数据收集的难易多寡、披露时效的多方协调、不同机构在ESG体系框架和能力建设方面的水平差异,以及各方对ESG的理解差异和重视程度等。参考成熟市场发展趋势,推动与ESG投资
87、实践相配套的各项体系建设和业务规则是业内的普遍呼声。整体来看,ESG 信息披露准则/披露标准的完善是最为基础的发展基石,且对各方利益相关者而言都具有重要价值。一个完整的ESG投资生态体系建设,离不开市场监管者(披露准则制定者、投资原则制定者)、资产所有者、资产管理者、第三方专业服务机构等各大参与方的共同协作。戴德梁行将持续关注REITs市场的ESG信息披露发展,包括相关监管对披露框架的政策动态。我们也将继续与不同的ESG标准机构、发行人和投资者团体等不同利益相关方进行互动,以了解各方的看法和期望,并持续以我们在ESG领域专业咨询服务和积极影响力,参与研讨、分享经验,推动行业实现可持续发展。总结
88、与展望:30|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|31亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|310432|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告2021年6月29日,国家发改委发布了关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知(发改投资2021958号),明确将各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目纳入公募REITs试点范围。2022年,我国公募REITs市场迎来了首批四单保障性租赁住房REITs的成功发行,即“华夏北京保障房中心REIT”,“红土创新深圳人才安居REIT”,“中金厦门安居R
89、EIT”,“华夏华润有巢REIT”,引起市场热烈反响。首批保租房REITs均属于产权类型,具有年限长、保障属性明显、权益转让受限等特征,同时,受到发行时点、规模以及投资环境等多方面因素影响,保租房REITs询价溢价率高于同为产权类型的产业园区及仓储物流REITs产品,体现出投资人对首批保租房REITs资产的高度关注与广泛认可。首批保租房REITs的成功发行标志着我国保租房公募REITs市场的正式启航,在有效盘活存量租赁住房资产、拓宽融资渠道、提高资产流动性的实践中具有里程碑式的意义。保障性租赁住房公募REITs研究亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|33亚洲房地产投资信托基金(REI
90、Ts)研究报告|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|3333国家级保障性租赁住房指导政策随着我国城镇化进程的不断深化,流动人口向一、二线城市聚集,京津冀城市群、长三角都市圈、粤港澳大湾区等核心区域租赁住房需求旺盛,并呈现出年龄低、租赁周期长等特点。根据第七次全国人口普查显示,我国流动人口达3.7亿人,10年间增加1.5亿人,在助推经济腾飞的同时,大量的租住需求亟待租赁住房市场秩序规范与政策支持体系的进一步完善优化。为加快培育和发展住房租赁市场,突出住房的民生属性,建立租购并举的住房制度,国务院、各部委及市政府相继出台支持政策,保障性租赁住房体系应运而生。保障性租赁住房体系政策国务院办
91、公厅于2021年7月发布了关于加快发展保障性租赁住房的意见(国办发202122号),首次明确了我国将完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权房为主体的住房保障体系,在国家层面将保障性租赁住房确立为我国住房保障体系中的重要一环。意见指出,保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题,以建筑面积不超过70平方米的小户型为主,租金须低于同地段同品质市场租赁住房租金,并明确了土地支持政策、税费减征政策、金融支持政策等。财政部、税务总局与住房城乡建设部于2021年7月发布了关于完善住房租赁有关税收政策的公告(2021年第24号),对于符合要求的保障性租赁住房,取得项目认定书后,按规定
92、减征增值税与房产税。税收优惠政策的施行,可直接带来项目运营净收益上的可观提升,在彰显保障属性的背景下最大程度的惠及了运营企业,保证了保租房在履行保障义务的同时可实现盈利,极大地鼓励了社会资本参与到保租房的建设中。不仅如此,国家各主要部委机构同时跟进,如人民银行与银保监会于2022年1月发布关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知(银发202230号)、银保监会与住房城乡建设部于同年2月发布关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见(银保监规20225号)等,在国家层面多部门协同合作,并与下层执行部门形成了良好的纵向沟通与实施机制,从项目建设、金融支持、对接资本市场等多维
93、度全方位提供支持,保障性租赁住房的发展进入快车道。34|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告租赁住房(R4)用地上海市政府于2017年发布并于2019年完善了关于加快培育和发展本市住房租赁市场的规划土地管理细则(沪规划资源规20198号),其中明确了租赁住房(R4)用地采取公开招拍挂方式出让,年限不超过70年,受让人应在土地出让年限内持有租赁住房物业,全部用于社会化租赁,不得销售。租赁住房用地和房屋应按照出让合同约定持有,不得整体或分割转让,确需整体转让的,须经出让人或相关管理部门同意。截至2022年底,上海共计出让145宗纯租赁住房(R4)用地,总规划建筑面积近1,000万平方米。其
94、中2017年作为租赁住房(R4)用地元年,总计出让21宗,规划建筑面积约为140万平方米;2018年出让租赁住房(R4)用地宗数最多,共计39宗,规划建筑面积约为225万平方米;2022年受疫情反复、保租房规划等因素影响,上海市降低了新增用地的供应量,全年仅成交4宗,规划建筑面积约为20万平方米。从租赁住房(R4)用地拿地企业来看,90%以上的地块竞得人为国有企业(以宗数统计),如上海地产、上海城投、上海张江、浦东发展集团等国有企业积极进军租赁住房市场,在增加供给、促进市场积极稳健发展等方面起到了引导性、基石性作用。总体而言,上海市租赁住房(R4)土地获取成本较低,且权属清晰、合规性强、保障属
95、性明确、兼具市场化运营模式,在对接资本市场方面具有先天优势。可预见,租赁住房(R4)用地将成为上海市新建保租房的摇篮,也为其他城市在规划保租房用地方面提供了宝贵的经验。土地供应是保租房项目全生命周期的起始,亦是至关重要的一环,直接关系到通过公募REITs渠道对接资本市场的可行性与通达性。在上述保租房发展政策中,国家鼓励多元化多渠道的增加保租房供给,在土地供应机制中明确了可以利用新增供应的租赁住房用地、集体经营性建设用地、产业园区配套用地、普通商品住房竞争性自持用地等方式。目前,在各城市新增供应的保障性租赁住房项目中,以上海为代表的城市将租赁住房(R4)用地作为主要的土地供应方式,而以北京为代表
96、的城市则将重心放在探索利用集体经营性建设用地上。保障性租赁住房土地供应机制亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|35集体经营性建设用地作为一类较特殊的用地性质,国土资源部和住建部于2017年印发了利用集体建设用地建设租赁住房试点方案(国土资发2017100号),确定在北京、上海、沈阳等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。随着保租房相关政策的正式颁布,集体经营性建设用地有望成为上述部分城市保租房项目建设的重要土地供应来源。以北京为例,北京市政府于同年颁布了关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见(市规划国土发 2017376号)以及后续出台的补充意见,鼓励村集体与
97、国有企业和社会资本合作,积极推动集体租赁住房项目前期用地工作。截至2023年5月,北京已有6批62个项目取得了保障性租赁住房项目认定书,预计将提供98,481套住宅型、公寓型、宿舍型等不同类型的保租房房源。从土地性质角度分析,已获认定的保租房项目以集体经营性建设用地为最主要的土地供应来源,占比高达69%。从企业背景分析,已获认定的保租房项目中,国有企业、集体经济组织、国有企业-集体经济组织合资企业为最主要的建设方,合计占比约80%,同时民营企业的加入体现出民营资本对北京保租房建设运营的乐观与信心。在未来北京新建保租房项目在发行REITs的路途中,妥善解决集体经营性建设用地的权益问题或将成为重要
98、议题。上海市出让租赁住房(R4)用地统计(累计图)集体经营性建设用地建设非居存量改建纳入保障性租赁住房规范管理的现有政策支持类租赁房源新供应国有建设用地建设企事业单位自由土地建设19%7%3%2%69%北京市已认定保租房项目土地性质北京市已认定保租房项目企业统计来源:北京住房和城乡建设委员会,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理国有企业集体经济组织/国有企业合资集体经济组织民营企业集体经济组织/民营企业合资国有企业/民营企业合资32%26%21%16%2%3%-1,000,000 2,000,000 3,000,000 4,000,000 5,000,000 6,000,000 7,000,000
99、 8,000,000 9,000,000 10,000,00002040608002002020212022成交土地宗数规划建筑面积(平方米)在已发行的4单保租房REITs中,原始权益人均具备专业的租赁住房运营能力,在类别上可以分为两类,其中北京市保障房中心、深圳市人才安居集团与厦门安居集团是市级的专注于保障性住房建设运营企业,而华润有巢则是首个房企背景并兼具市场化运营的租赁住房品牌。保租房REITs的发行不仅有助于加快其所处城市的保障性住房的建设,项目运营、发行之经验更可带动全国其他城市保障性住房产业的整体提升,向更市场化、效率化、专业化的目标迈进
100、。此外,4单原始权益人资产池规模庞大,扩募选择丰富,为REITs产品未来稳定性与可持续收益性提供保证。36|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告原始权益人介绍保障性租赁住房公募REITs金融体系北京保障房中心REIT深圳人才安居REIT厦门安居REIT华润有巢REIT类别公共租赁住房保障性租赁住房保障性租赁住房保障性租赁住房保障对象以城市中低收入、住房困难家庭为主新市民、青年人、人才新市民、青年人新市民、青年人入池范围租赁住房租赁住房、配套商业、车位租赁住房租赁住房、配套商业、车位租赁住房套数(套)2,1681,8304,6652,612建筑面积(万平方米)11.315.719.912
101、.1装修标准简单装修精装修精装修精装修运营时间已满3年未满3年未满3年未满3年平均租金(元/平方米/月)52.0 60.014.5 59.730.5 32.457.7 78.0出租率94%-95%98%-100%99%87%-89%数据来源:各REITs招募说明书,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理备注:表中平均租金与出租率为发行评估时点数据标的资产介绍首批保租房REITs底层资产均为保障性住房项目,其中深圳人才安居、厦门安居与华润有巢REITs面向的是新市民、青年人和人才,北京保障房中心REIT的保障对象则主要以城市中低收入且住房困难人群为主。所有项目均存在一定比例的企业趸租租户,体现出租赁住
102、房市场强劲的企业人才需求,未来企业承租人将成为保障性租赁住房项目承租人群的重要组成部分。值得一提的是,根据保租房税收优惠政策,企业承租人会对保租房项目的税收标准产生影响,使得运营方需要在承租人性质与项目营收之间寻找平衡点。在资产层面,属于中大型租赁社区的是北京保障房中心、厦门安居、华润有巢REITs资产,单个项目可提供超过1,000套房源;属于中小型租赁社区的是深圳人才安居REIT资产,单个项目可提供约200-600套房源。从装修标准看,深圳人才安居、厦门安居与华润有巢REITs整体装修配置标准较高,可实现承租人拎包入住。从资产范围看,深圳人才安居与华润有巢REITs底层资产除租赁住房外,还纳
103、入了配套商业及车位,体现出合规的保租房配套也可纳入保租房REITs入池资产范围内。在实际运营中,首批保租房REITs资产的租金标准相较周边市场水平均有一定比例的折价,其中以北京保障房中心及深圳人才安居REITs的租金折价比例最高,凸显了资产的民生保障属性。在资产运营时间及出租率方面,深圳人才安居、厦门安居及华润有巢REITs为新建成项目,在产品发行时运营时间未满3年,但出租率均已达到较高水平,体现出当地市场对保障性租赁住房需求的迫切性;北京保障房中心REIT资产运营时间相对较长,各项运营数据指标稳定。根据2023年一季度经营报告,北京保障房中心、深圳人才安居及厦门安居REITs资产出租率持续保
104、持在高位,而华润有巢REIT资产出租已攀升至92%-97%,体现出资产快速积极地租赁策略调整以及优质的市场化运营。总体而言,首批保租房REITs保障属性明确、保障范围广泛,覆盖了我国租赁住房保障体系基本面,又积极探索纳入配套商业及车位,丰富了保障性租赁住房REITs资产的业态,进一步拓展了保租房REITs资产的框架。在资产细节层面,首批保租房REITs资产囊括了大、中、小不同规模的租赁社区以及精、简装不同的保障标准,包含了不同定位但运营成熟且能产生稳定收益的保租房资产,为后续保租房REITs发行树立了旗帜并拓宽了思路。亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|3738|亚洲房地产投资信托基
105、金(REITs)研究报告首批保租房REITs单个产品估值在11-12亿元左右,折合至建筑面积的单价区间在4,000-12,000元/平方米,符合不同城市不同区域的预期与可比性。其中,位于一线城市核心区位的项目,如北京朝阳的熙悦尚郡、深圳福田的安居百泉阁以及上海松江的有巢泗泾项目,得益于其良好的收益情况与旺盛的租赁需求,估值单价均超了10,000元/平方米。从资本化率角度分析,横向对比其他产权REITs底层资产,产业园资产首年资本化率范围在4.4%-5.3%,与保租房REITs资本化率相仿。在对比同区域内可售住宅时,首批保租房REITs资产的估值单价虽略显单薄,而单个资产通过REITs发行均实现
106、了保值增值,平均增值率超过了25%,表明了在合理规划合理建设的前提下,通过高品质的运营,保障性租赁住房资产通过公募REITs渠道仍可实现增值退出。根据2022年度估值报告(华润有巢REIT未出具),北京保障房中心、深圳人才安居及厦门安居REITs资产估值均有不同比例的上升,增值比例在0.2%-0.7%,体现出保租房项目在经济环境不稳定的背景中仍能保持极强的经营稳定性。北京保障房中心REIT深圳人才安居REIT厦门安居REIT华润有巢REIT折现率6.0%6.0%6.5%6.25%发行估值(亿元)11.5111.5812.1411.10估值单价(元/平方米)9,561-11,5644,134-1
107、0,7475,952-6,2378,080-10,410增值率51.8%24.8%11.7%25.7%首年资本化率4.8%4.8%5.2%4.5%数据来源:各REITs招募说明书,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理标的资产的估值近期,北京保障房中心、深圳人才安居、厦门安居REITs分别公布了2022年度经营情况(华润有巢REIT成立时间较晚)。从项目经营角度看,北京保障房中心、深圳人才安居、厦门安居REITs年末租赁住房平均出租率分别为95.9%、99.1%、98.7%,符合预期,其中北京保障房中心熙悦尚郡项目配租工作由于疫情防控而推迟,导致营业收入略受影响。从EBITDA与可供分配金额角度分析
108、,三单REITs达成率喜人,均超过100%,其中EBITDA达成率为别为138.5%、128.3%、127.5%,可供分配金额达成率分别为106.7%、120.7%、110.7%。横向对比保租房与已发行公募REITs的其他不动产基础设施业态,3单保租房REITs的EBITDA与可供分配金额达成率均名列前茅,即使在疫情反复与经济环境不稳定的大背景下,保租房资产仍表现出强劲的租赁需求与稳定的经营状态,体现出目前保租房REITs资产优异的抗风险性与收益韧性,但保租房REITs发行时间较短,还有待进一步运营来明确其收益属性与稳定性。保租房REITs底层资产收益情况保租房REITs EBITDA统计单位
109、:元单位:元2022预测EBITDA2022实际EBITDA达成率保租房REITs可供分配金额统计2022预测可供分配金额2022实际可供分配金额达成率100%105%110%115%120%125%05,000,00010,000,00015,000,00020,000,00025,000,000亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|39亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|39来源:各REITs2022年度报告,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理100%110%120%130%140%150%05,000,00010,000,00015,000,00020,000,00025
110、,000,00030,000,000保障性租赁住房REITs未来展望自国务院办公厅发布关于加快发展保障性租赁住房的意见后,全国已有超过50个城市出台了保租房发展的具体实施意见,其中住房和城乡建设部重点监测的40个城市均明确了“十四五”期间保障性租赁住房的建设计划与发展目标。“十四五”期间,这40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套(间),直接投资额或将超过2万亿元,预计可帮助1,300万新市民、青年人等群体缓解住房困难。下图中列举了在“十四五”期间保障性租赁住房计划供应超过10万套的城市,并对其人口净流入情况做了梳理。如图所示,各城市规划新增保障性租赁住房数量与人口净流入呈明显正比例
111、关系:北京、上海、广州、深圳等一线城市同时表现出了强劲的人口净流入趋势与足量的保障性租赁住房计划供应。可以预见的是,“十四五”期间这些城市将引领保障性租赁住房的发展与建设。苏州、成都、东莞等新一线城市也表现出了明显的人口流入,但这些城市的保障性租赁住房计划供应量相对较小。结合各个城市出台的在产业、人才引进的优惠政策,预计“十四五”期间这些城市将在保障性租赁住房领域展现出相当的活跃度。厦门、武汉、杭州等新一线及二线城市也表现出了一定的需求,并规划了相应体量的保障性租赁住房,是“十四五”期间保障性租赁住房发展与建设的“生力军”。保障性租赁住房市场规模上海北京重庆广州深圳东莞南京苏州济南青岛杭州宁波
112、金华嘉兴温州厦门福州合肥西安武汉成都郑州长沙贵阳02004006008001,0001,2001,4000070第七次全国人口普查城市非户籍人口(万人)“十四五”期间保障性租赁住房供应总量(万套(间)40|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告数据来源:各城市保障性租赁住房相关政策与第七次人口普查,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|41亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|41划拨用地依法合规收益与账面成本保障性租赁住房REITs发行所面临的问题当前,各地筹集保障性租赁住房的来源呈现多样化趋势,从大类上可分为新建保
113、租房与存量房源改建。在存量的保障性住房中,有大量的公租房、人才房以及已认定的保障性租赁住房项目土地性质为划拨用地,未缴纳或无力缴纳相应的政府土地收益,致使土地合规性出现瑕疵。因此,在公募REITs发行实操中,如果解决划拨用地使用权转让的合规性已成为核心问题之一。根据公募REITs发行的相关规定,基础设施项目应满足“预计未来3年净现金流分派率原则上不低于3.8%”的要求。由于保租房、公租房等项目的民生保障属性,在租金定价以及涨幅方面有相应的限制,同时运营成本较高,使得诸多项目处于保本或微利状态,致使其当前的收益水平无法满足公募REITs 3.8%的分派率要求。同时,部分项目前期较高的开发与获取成
114、本,使得其估值难以覆盖账面价值。保租房投资闭环打通,金融体系逐步完善房企开发商租赁住房板块迈向市场化、专业化轻+重资产相结合的运营模式保障性租赁住房REITs发行的积极意义加快培育和发展租赁住房市场,推进保障性租赁住房建设,是我国房地产市场的重要战略目标。在公募REITs政策出台前,由于其民生属性与转让限制,保障性住房基本不具有流动性。保租房建设企业仅能依赖政府财政拨款或通过传统抵押信贷的方式从银行获取贷款,使得资金压力倍增,不足以支撑大规模的保障性租赁住房建设。保障性租赁住房公募REITs平台的搭建,为保租房企业提供一条至关重要的融资渠道,不仅引入了庞大的社会资本,更打通了企业“投资、运营、
115、退出、再投资”的良性可持续发展的通路,有效地缓解了企业的融资压力,降低债务负担,增强行业信心,进而助力保租房发展提速,其意义不言而喻。由于租赁住房业务投资回报周期长的特点,使诸多房企开发商涉足意愿不强。作为首批保租房REITs原始权益人中唯一具有房地产开发商背景的企业,华润有巢是华润置地旗下专业的公寓资产投资开发运营商,拥有行业内领先的租赁住房运营管理能力。通过保租房公募REITs平台,华润有巢成功完成其资产的资本市场运作,并将回收资金继续投向保租房领域,实现发展建设良性循环。华润有巢REIT的发行,为地产开发商租赁板块业务的长远发展开创了新道路,推动了开发商降低负债融资、提升权益融资的进程,
116、由专注增量向优化存量的理念转换,极大地鼓舞了市场中同类型企业开拓租赁住房业务,在未来保租房REITs板块有望迎来更多专业化的租赁住房品牌。据统计,北京、上海等重点城市均规划了大量的大型保租房社区。开发并持有大型社区的重资产模式对企业的要求较高,不仅仅是需要足够的资金支持,更是对其渠道与资源的挑战,国央企和头部的民营开发商在这一方面握有优势。而在运营端,从前期的定位、招租到中后期出租率的保持以及客户维护,重在运营管理、数据分析、系统研发等轻资产服务模式,为租住社区带来更为优质的管理与服务体验,这是一些长租公寓品牌运营机构的长处所在。重资产开发与轻资产运营管理模式的结合,为大型租赁社区的全生命周期
117、管理开拓了新思路。放眼未来,随着保租房的高速发展,轻重资产结合的合作模式或将成为保租房社区盈利可持续的商业模式。42|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告首批保障性租赁住房公募REITs的成功上市打开了一道崭新的门,为我国保障性租赁住房基础设施资产实现“投、融、管、退”资金闭环提供了渠道,为资本市场投资保障性租赁住房资产注入了一针信心强心剂。2022年是保租房REITs的开端,2023年3月,国家发改委进而发布了关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知(发改投资2023236号),其中明确了首次发行REITs的保租房项目,当期目标不动产评估净值
118、由原先的10亿元标准下调至不低于8亿元,使得更多优质但规模较小的保租房项目有了发行机会,保租房REITs市场的扩容未来可期。背靠着我国庞大的底层资产存量与国家解决新市民青年人住房困难的决心,保租房REITs能够助推我国租赁住房市场的健康发展,强化资产运营团队的管理能力,帮助我国在促进解决大城市住房问题、实现人民住有所居的道路上取得更大的成功。结语亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|4305凯德中国信托案例分析2023年3月,国家发改委发布关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知(发改投资2023236号,下称“236号文”),在此前586号文
119、和958号文的基础上,将消费基础设施纳入公募REITs的试点范围,优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目,保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。此文的推出,意味着中国内地消费型基础设施REITs正式启航。从海外经验看,消费型基础设施是成熟REITs市场的主流底层资产。2022年末,美国REITs市值规模1.2万亿美元,零售板块市值1,829亿美元,占比约15%;新加坡REITs市值规模731亿美元,零售板块市值67.2亿美元,占比约9%。随着我国公募 REITs试点范围拓展到消费型基础设施领域,意味着REITs市场将更多元化、更为繁荣,同时也能促进消费,拉动内需。此
120、外,消费型基础设施的资产运营管理具有高度专业性,资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就,对REITs的原始权益人、基金管理人、运营管理机构将提出更高的要求。本章将就在新交所上市的凯德中国信托(CapitaLand China Trust,CLCT)为例,从资产组合、经营表现以及收并购扩张层面,剖析消费型基础设施REITs的发展经验。44|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|45CLCT自2006年IPO以来,资产组合不断扩展,持有项目从7座零售物业,扩展至2022年的11个零售物业、5个产业园和4个物流资产,覆盖中国内地一二三线城市。其
121、中,零售物业总建筑面积约92万平方米,物业估值约182亿人民币。截至2022年末,CLCT零售资产组合详细信息整理为下表:凯德中国信托(CapitaLand China Trust,CLCT)是新加坡最大的专注投资中国资产的房地产投资信托基金,于2006年在新加坡交易所上市,从纯零售REIT不断扩张为如今的综合型REIT,2022年末市值达18.75亿新币,折合人民币97亿人民币。CLCT自2006 年上市以来收购多个新零售物业,其零售资产组合的出租率长期稳定在97%以上。在受疫情影响的近三年期间,零售资产组合的年末出租率仍在94%以上,表明资产组合整体经营稳定。近十年里,2019年和2013
122、年展现出最好的经营状态,年末平均出租率达到98%的水平。CLCT零售资产以购物中心为主,11处资产共计2,169个租户,租户细分业态共计13种类型,租户分散程度较高。值得注意的是,CLCT近年的平均剩余租赁期限(WALE)呈现明显的逐年下降趋势,从2010年的10.4年,下降至2022年的3.3年。由此可见,CLCT的投资策略购入租户多元化的零售资产,出售整租的零售资产,逐渐“去主力店化”,使当前资产组合的WALE处于更有活力的水平,保证了较为稳定的可预期的未来收入的同时,也可通过换租带来收入提升空间。备注:平均出租率为剔除七宝购物广场后的平均值来源:CLCT年报,戴德梁行北京估价及顾问服务部
123、整理来源:CLCT 年报,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理零售资产组合概览经营表现名称城市总建筑面积(万平方米)资产注入年份2022年末出租率估值(亿元)建筑面积单价(元/平方米)凯德MALL西直门北京8.3200898.7%36.443,831乐峰广场广州8.8201893.9%34.138,750凯德MALL望京北京8.3200693.4%28.834,333凯德MALL大峡谷北京9.3201393.4%19.020,440凯德广场学府哈尔滨12.4201998.2%17.914,427凯德广场新南成都9.2201686.2%15.416,717凯德诺和木勒呼和浩特10.0201998.6
124、%10.310,300凯德广场雨花亭长沙7.5201995%8.010,666凯德MALL双井北京4.92006100%6.212,571凯德广场埃德蒙顿哈尔滨4.9201991.6%4.28,653凯德七宝购物广场上海8.4200625.9%0.3-合计92-95%*182-出租率零售资产包-出租情况出租率WALE(by NLA)02468101280%82%84%86%88%90%92%94%96%98%100%2000019 2020 2021 2022NPI(Net Property Income)即物业经营净收入,也是
125、股利分派的主要来源。根据2022年财报数据,CLCT共持有11个零售资产,年总收入达12.4亿元,经营净收入为7.9亿元。其中,凯德MALL望京、凯德MALL西直门、广州乐峰广场三个资产合占2022年零售资产组合NPI近六成。零售资产的净收益增长主要来源于两部分,一方面是收入增长,往往由出租率提升、租金单价提升以及业态组合调整等经营提升带来;另一来源是成本管控,通过提升NPI Margin(物业净收入/物业毛收入)提升项目经营净收入水平。零售项目开业后通常会经历培育期(2-3年)、成长期(3-5年)以及成熟期(5年以后)。以两个成熟期的北京项目为例,其净收益历史增长率十分可观。凯德Mall西直
126、门持有15年期间NPI年化增长率达5%,自2008年的0.9亿元提升至2022年的1.9亿元,若剔除近三年疫情影响(仅考虑2008-2019),凯德Mall西直门NPI年化增长率达8%。凯德Mall望京作为IPO首发资产,持有16年期间年化增长率近3%,若剔除近三年疫情影响(仅考虑2007-2019),年化增长率达6%。物业收益表现05,00010,00015,00020,00025,00030,000零售资产组合-经营表现来源:CLCT年报,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理46|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告总收入(万元)NPI(万元)来源:CLCT年报,戴德梁行北京估价及顾问
127、服务部整理NPI Margin是反映资产整体经营能力的关键指标。根据2022年报,CLCT零售资产包平均NPI Margin为64%(加权平均)。NPI Margin除了与项目的成本管控相关之外,与项目收入水平、经营模式等因素有关。纵观历史年报数据,同一物业在经营收入高峰年份,其NPI Margin也达到最高水平,如凯德Mall西直门的物业毛收入于2019年达到历史收入高峰,其NPI Margin也达到最高水平71%。而零售资产组合中,NPI Margin较低的项目为位于哈尔滨的凯德广场埃德蒙顿、位于呼和浩特的凯德诺和木勒,主要由于项目租金水平较低,但仍需投入相对固定的必要运营成本。零售资产组
128、合中,NPI Margin最高为凯德Mall双井,主要由于该项目采取整租模式,该模式下运营成本较低。凯德Mall西直门-经营表现零售资产组合NPI Margin64%凯德Mall望京-经营表现NPI MarginNPI Margin亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|470%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,0000%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%05,00010,00015,00020,00025,00030,0000%10%20%30%40%5
129、0%60%70%80%90%来源:CLCT年报,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理48|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告投资收益表现投资回报率(Yield on Cost)通常用来衡量物业投资收益水平。以历史收购价格成本为分母,以每年年报披露Net Property Income(NPI)为分子,可计算出项目持有期间每年投资回报率。根据2022年年报及历史收购数据,2022年CLCT零售资产投资回报率为6%(算术平均)。凯德Mall望京、凯德Mall西直门的投资回报率均在10%以上,表现优异得益于其早年较低的购入成本。若聚焦于近年新购入的购物中心项目,受到疫情的影响,项目经营现金流承
130、压,投资回报率表现较为逊色。从零售资产生命周期来看,凭借收购后成功的改造提升,凯德Mall西直门投资回报率于收购后第三年即突破6%,于第七年突破9%,并于2019年达到最高峰,接近12%的水平。近三年虽受到疫情影响,其投资回报率仍保持在8%以上的水平,并在2022年恢复至10%。凯德Mall望京投资回报率更是在2019年达到了16%的水平,疫情影响下的近三年仍保持在11%以上的水平。零售资产组合-投资回报率备注:本文统计的历史收购价格成本为收购/IPO时点的物业估值,未考虑交易成本、杠杆等因素,NPI为2022年NPI等因素来源:CLCT年报,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理来源:CLCT年报
131、,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理平均6%0%5%10%15%20%凯德Mall西直门 投资回报率凯德Mall望京投资回报率0%5%10%15%20%0%2%4%6%8%10%12%亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|49此外,零售资产运营模式对其成本收益率有一定影响。以凯德Mall双井为例,该项目与家乐福和百安居签订长期租约,收益较为稳定但增长缓慢,成本收益率从收购次年的7.7%上升至2019年最高峰9.2%,十三年仅带来150bps的上升,收益成长性受限。而另一典型案例为凯德Mall七宝,一个以散租为主的社区零售中心,其投资回报率由收购次年的6%增长至2016年的近20%,九年内
132、产生14%的增长,然而,2017年-2018年受到周边竞品接连开业的影响,其投资回报率呈现出大幅波动,经营风险加大,并逐步回落至2021年的17%水平。由此可见,零售资产的经营模式多样,所带来的收益稳定性高低、成长性高低也有较明显的差异。CLCT零售资产包曾共有4个整租项目,均为2006年IPO首发资产。其中,凯德Mall双井仍持有在表内,凯德Mall安贞、凯德Mall赛罕、凯德Mall二七已分别出售。虽整租可保证现金流稳定性,简化管理,但整租往往使项目收益低、成长性低,同时带来一定的续约风险。CLCT通过主动换仓策略,一方面分散了资产包现金流来源,提升零售资产包抗风险能力,另一方面降低了资产
133、包的平均剩余租赁期限(WALE),改善租约到期结构,为资产包收入提升创造空间。来源:CLCT年报,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理来源:CLCT年报,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理凯德Mall双井 投资回报率CLCT整租零售项目概况0%5%10%投资策略分析出售整租零售项目,提升资产组合抗风险能力项目凯德Mall安贞凯德广场二七凯德Mall双井凯德Mall赛罕城市北京郑州北京呼和浩特GRA4.3万平方米9.2万平方米4.9万平方米4.2万平方米资产购入年份2006(IPO)2006(IPO)2006(IPO)2006(IPO)资产退出年份20172020未退出2019持有期11141713资
134、产投资策略持有-退出持有-退出持有至今改造-退出主力租户北京华联北京华联家乐福、百安居北京华联,后通过改造,引入多元租户资产注入估值(亿元)7.74.54.13.2资产退出估值(亿元)11.38.5-4.650|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告对于整租项目,CLCT主要采用两种策略持有模式、改造模式。在持有模式下,整租资产投资回报率稳定在8%-9%区间,NPI年复合增长率在1%以内。而改造模式的典型案例为凯德Mall赛罕项目,其在2006年作为IPO首发资产收入CLCT,于2007年进行调改,并于2008年、2009年陆续重新开业,由整租项目调改为多元租户项目。在此策略下,项目成本
135、收益率从6%逐步上升至13%,虽改造对3年现金流带来了影响,但实现了项目收益空间的长远释放。乘国内经济腾飞春风,三个整租项目出售均实现了可观收益。从退出时机来看,三个整租项目在出售时已持有超过10年,值得注意的是,在大宗交易市场上,剩余土地年限过短(短于20年)或对交易造成一定障碍,三个项目在退出时点的剩余土地年限在20-25年之间,是广泛投资人较为接受的区间下限。此外,三个项目退出价值相比资产注入估值有大幅提升,若选择继续持有,其退出难度或将随着剩余土地年限缩短而逐步增大。整租项目投资回报率备注:凯德Mall赛罕项目2008年-2010年处在调改期,现金流受到一定影响来源:CLCT年报,戴德
136、梁行北京估价及顾问服务部整理0%2%4%6%8%10%12%14%20072008200920000022CLCT采取主动换仓策略,出售非重点发展城市的项目,回流资金投资重点城市更优质的购物中心项目。2017年,CLCT出售整租的凯德Mall安贞,随后在2018年与凯德集团共同购入乐峰广场。2019年,CLCT出售凯德MALL赛罕、凯德Mall芜湖,随后购入凯德诺和木勒、凯德广场学府、凯德广场埃德蒙顿及凯德广场雨花亭四个多元化购物中心,并于2020年从凯德集团手中将乐峰广场剩余49%股权收入囊中。购入多元化
137、区域型购物中心,捕捉高成长性投资机会亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|51CLCT收购乐峰广场概要项目广州乐峰广场开业年份2013土地到期年份2045建筑面积(万平方米)8.8可租赁面积(万平方米)5.3出租率(2019年)91.9%租约数量175收购价(亿元,100%权益)34.0(综合2018年、2019年两次交易对价)2019年NPI Yield4.3%2020年化NPI Yield4.4%(考虑疫情减租3.9%)备注:2019年NPI Yield=FY 2019 NPI/收购价.2020年化NPI Yield由2020年上半年NPI年化得出数据来源:CLCT2019年收购公
138、告,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理CLCT零售资产组合收并购时间线来源:CLCT年报及公告,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理7个购物中心凯德Mall望京凯德Mall双井凯德Mall安贞凯德购物中心七宝凯德Mall二七凯德Mall赛罕凯德Mall新芜1个购物中心凯德Mall西直门1个购物中心武汉民众乐园1个购物中心凯德Mall-大峡谷1个购物中心凯德Mall新南1个购物中心凯德Mall安贞1个购物中心凯德Mall二七1个购物中心武汉新民众乐园1个购物中心乐峰广场(51%权益)1个购物中心乐峰广场(100%权益)2个购物中心凯德Mall芜湖凯德Mall赛罕3个购物中心凯德Mall学府凯德Mall
139、埃德蒙顿凯德Mall雨花亭IPO200620082000219收购收购收购收购收购收购出售出售出售出售收购资产提升改造实现内生增长,专业管理机构优势尽显除了日常的招商精调之外,资产提升改造(Asset Enhancement Initiatives,AEI)是释放购物中心收益潜能的重要策略。CLCT通过小体量精调,提升零售项目的运营效率,如凯德Mall望京、乐峰广场、凯德Mall西直门等均为改造成功案例。积极的购物中心资产提升改造策略,是在消费需求变化过程中主动调整定位,最终目的是寻求业态和品牌组合的收益最大化。换租租金增长率(
140、Rental Reversion)是资产提升改造的重要结果反映。以广州乐峰广场为例,其于2018年由CLCT购入时,已运营5年并进入成熟稳定期,但CLCT前瞻到其收入占比超过50%的租约将在2018年至2020年到期,且当期租金低于市场租金水平,未来有潜在增长空间。收购完成后,CLCT主动对乐峰广场实行资产提升计划,在改造的刺激下换租租金逆疫情影响增长,2018年至2020年期间换租租金增长率达到20%以上。提升计划策略目标预计投资回报率实现换租租金增长率 2-3年内,增加超过1,000平方米可租赁面积 重构业态组合,为高增长的餐饮软饮类租户腾挪空间 提升购物中心动线和空间利用率 提升建筑物整
141、体立面,提升购物体验15%20%数据来源:CLCT2019年乐峰广场收购公告,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理乐峰广场-提升改造策略52|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告通过换仓策略,CLCT多元化租户项目NPI占零售资产包比例从2016年的79%,提升至2022年的95%。近年随着消费需求的变化,餐饮业态给购物中心带来更高的收益表现、更强的收入增长爆发力,而百货业态、时尚业态受电商冲击较为明显,收益表现相对疲软。若对比2022年与2016年CLCT零售资产组合的业态分布不难发现,高增长性的业态占收入比例大幅提升,百货业态占比已清零。在凯德的主动管理下,业态组合随着消费需求升级而优
142、化,大幅提升了零售资产组合的收益成长性。数据来源:CLCT2016年、2022年报,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理零售资产包 细分业态收入占比32%19%23%28%15%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%在疫情期间,资产提升改造为CLCT零售资产包的内生增长提供动力。2022年,CLCT零售资产组合在新冠疫情后首次达到换租租金正增长,主要得益于凯德Mall望京提升改造后,实现了约140%的换租租金增长。此外,资产提升改造的投资回报率(Return on Investment)是衡量策略是否成功的重要指标,凯德Mall望京提升改造实现投资回报率约20%,为市场
143、经验中的较高水平。资产改造除了带来收入提升外,也可能造成项目当期现金流空缺,具有一定风险。武汉新民众乐园的改造未达预期,是一个被多重因素影响的例外。武汉新民众乐园于2014年完成闭店改造重新开业后,受地铁施工影响,历经了2年的封路期。2016年主干道开放后,周边竞品陆续入市导致商圈竞争加剧,随后三年项目经营持续承压。2020年,新冠疫情的爆发使得经营雪上加霜,项目再次进入停业期。最终于2021年,CLCT以4.58亿元出售新民众乐园,相比2011年3.95亿元的买入价,该笔出售表现逊于资产包内其他出售项目。可见,即使是专业的运营管理机构,在大环境的接连变动下,资产升级改造也并非百发百中。提升计
144、划策略目标实现投资回报率实现换租租金增长 定位从初始的“国际性一站式购物中心”变为“望京生活配套服务商”通过主力百货租户提前结束租期,释放出1.4万平方米空间 约20%的优质位置面积重唤活力,租金比原水平翻倍 释放空间引入更贴合当前消费需求的高品质、多种类商家20%约140%凯德Mall望京-提升改造策略来源:CLCT2019年乐峰广场收购公告,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|53总收入NPI换租租金增长率乐峰广场经营表现26.8%23.0%20.7%7.9%数据来源:CLCT年报及公告,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理25,00020,00015
145、,00010,0005,000-30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%实行多元化策略,未来零售投资侧重商办综合体未来五年,CLCT将更专注新经济题材资产的收购,并拓展到商办综合体领域,计划在五年内使商办综合体资产占比提升至40%,新经济资产占比从22%提升至30%,而零售资产占比则从2021年的78%压缩至30%。其背后逻辑是资产组合底层现金流来源更多元化,提升整体抗风险能力。CLCT的发展战略与新加坡REITs市场的发展趋势不谋而合。在市场发展初期,S-REIT往往以单一业态资产组合展现在投资人面前,管理人以深耕业态的专业能力为亮点。随着市场走向成熟,投资人追求收
146、益与风险形成最优平衡组合,单一业态REIT实行多元化策略,通过合并或购入新资产,发展成综合型REIT,以展现其资产组合的风险分散能力。CLCT五年发展计划2020年及以前7.3%14.6%78.1%40%30%30%2021年2026年2020年及以前AUM占比100%2021年AUM占比2026年AUM占比零售零售新经济商办综合体零售新经济-产业园新经济-物流54|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告数据来源:CLCT年报,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理纵观CLCT近十六年的发展经历,凯德结合对中国经济周期、消费需求转变的理解,在零售资产组合的增长性、风险性中寻求平衡。一方面,管理
147、人通过专业的资产运营能力提升内生增长能力;另一方面,管理人通过前瞻的投资判断,为资产组合注入高成长性的扩募项目,及时处置低效资产,提升其外生增长潜能。结合我国消费型基础设施REITs的启航,未来在消费型基础设施REITs发展过程中,应关注到以下方面:与传统基础设施具备防御性不同,消费型基础设施考验运营机构的主动管理能力,专业运营机构往往通过业态优化、改造提升、成本管控等多种措施提升资产组合收益表现;随着中国经济发展带来消费需求的转变,消费型基础设施也在不断升级,消费型基础设施REIT的长远发展对管理人投资眼光提出更高要求,专业管理人制定符合市场趋势的对外扩募策略,在长期将得到市场验证;消费型基
148、础设施相比传统基础设施运营风险更高,资产组合进行多元化布局,有利于分散风险,如采用地域多元化、资产类型多元化等措施,达到收益-风险组合最优平衡。案例总结亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|550656|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告目前,全球已有40多个国家(地区)建立了REITs制度,不同国家(地区)从各自市场环境、法律制度、税收制度等出发,形成了发展路径、监管框架各具特色的REITs市场发展之路。本报告希望在中国内地基础设施REITs 市场快速扩容之际,通过研究分析亚洲REITs市场最新状况,揭示REITs 市场发展规律,同时对市场最新趋势如ESG、消费基础设施等领
149、域作出深入研究,为中国内地基础设施REITs 市场及基础设施行业的长期健康发展提供有益的参考借鉴。从海外经验看,消费型基础设施是成熟REITs 市场的主流底层资产。随着我国公募 REITs 试点范围拓展到消费型基础设施领域,意味着REITs 市场将更多元化、更为繁荣,同时也能促进消费,拉动内需。此外,消费型基础设施的资产运营管理具有高度专业性,资产组合收益表现与管理机构经验能力互相成就,对REITs 的原始权益人、基金管理人、运营管理机构将提出更高的要求。与国际先进地区成熟市场的实践相比,境内资产管理机构在其业务中进行ESG 整合尚处起步阶段。一个完整的ESG 投资生态体系建设,离不开市场监管
150、者、资产所有者、资产管理者、第三方专业服务机构等各大参与方的共同协作。戴德梁行将持续关注REITs 市场的ESG 信息披露发展,继续与不同的ESG 标准机构、发行人和投资者团体等不同利益相关方进行互动,以了解各方的看法和期望,推动行业实现可持续发展。总结附录06亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|57春泉产业信托华贸中心写字楼北京一线办公惠州华贸天地惠州其他零售领展房地产投资信托领展购物广场中关村北京一线零售领展购物广场京通北京一线零售领展企业广场上海一线办公七宝万科广场上海一线零售领展购物广场广州广州一线零售太阳新天地购物中心广州一线零售领展中心城深圳一线零售东莞沙田物流园东莞其他
151、工业物流佛山三水乐平物流园佛山其他工业物流嘉兴物流园嘉兴其他工业物流常熟北物流园常熟其他工业物流常熟南物流园常熟其他工业物流汇贤产业信托东方广场北京一线商业综合体成都天府丽都喜来登酒店成都主要二线酒店重庆大都会东方广场重庆主要二线商业综合体重庆海逸酒店重庆主要二线酒店沈阳丽都索菲特酒店沈阳其他酒店越秀房地产投资信托城建大厦广州一线办公财富广场广州一线办公维多利广场广州一线零售白马大厦广州一线零售广州国际金融中心广州一线商业综合体越秀金融大廈广州一线办公越秀大厦上海一线商业综合体武汉财富中心及星汇维港购物中心武汉主要二线商业综合体杭州维多利商务中心杭州主要二线办公招商局商业房地产投资信托新时代广
152、场深圳一线办公数码大厦深圳一线办公科技大厦深圳一线办公科技大厦二期深圳一线办公花园城综合商业深圳一线零售招商局航华科贸中心物业46.41%权益北京一线办公顺丰房地产投资信托佛山桂城丰泰产业园佛山其他工业物流芜湖丰泰产业园芜湖其他工业物流长沙丰泰产业园长沙其他工业物流香港REITs持有的内地物业一览(截至2022年12月31日)来源:戴德梁行北京估价及顾问服务部整理中国香港REITs物业名称城市城市级别业态58|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|59新加坡REITs持有的内地物业一览(截至2022年12月31日)新加坡REITs物业名称城市
153、城市级别业态华联商业信托力宝广场上海一线商业综合体升禧环球房地产投资信托仁和春天棕北店成都主要二线零售丰树北亚商业信托佳程广场北京一线办公展想广场上海一线办公雅诗阁公寓信托苏州馨乐庭星海服务公寓 苏州主要二线服务式公寓武汉馨乐庭沌口服务公寓 武汉主要二线服务式公寓天津盛捷奥林匹克大厦服务公寓 天津主要二线服务式公寓大连盛捷天城服务公寓大连主要二线服务式公寓沈阳盛捷和平服务公寓 沈阳其他服务式公寓北京华联商业信托北京华联万柳购物中心北京一线零售华联成都空港购物中心成都主要二线零售华联大连金三角店大连主要二线零售华联合肥蒙城路购物中心合肥其他零售华联合肥长江西路店合肥其他零售华联西宁花园店西宁其他
154、零售凯德中国信托凯德Mall大峡谷北京一线零售凯德Mall双井店北京一线零售凯德Mall望京店北京一线零售凯德Mall西直门店北京一线零售凯德Mall七宝店上海一线零售广州乐峰广场广州一线零售凯德广场新南店成都主要二线零售凯德广场学府哈尔滨其他零售凯德广场埃德蒙顿哈尔滨其他零售凯德广场雨花亭长沙其他零售凯德广场诺和木勒呼和浩特其他零售腾飞新苏苏州主要二线办公新加坡腾飞科汇城西安主要二线办公腾飞创新中心西安主要二线办公新加坡杭州科技园一期杭州主要二线办公新加坡杭州科技园二期杭州主要二线办公上海奉贤物流园上海一线工业物流昆山玉山物流园苏州主要二线工业物流武汉阳逻物流园武汉主要二线工业物流成都双流物
155、流园成都主要二线工业物流60|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告新加坡REITs物业名称城市城市级别业态中国运通网城房地产投资信托崇贤港投资杭州主要二线工业物流崇贤港物流杭州主要二线工业物流富卓实业杭州主要二线工业物流北港物流一期杭州主要二线工业物流富恒仓储杭州主要二线工业物流富洲电商产业园杭州主要二线工业物流恒德物流杭州主要二线工业物流武汉梅洛特武汉主要二线工业物流丰树物流信托丰树上海西北物流园(第一期)上海一线工业物流丰树上海西北物流园(第二期)上海一线工业物流丰树欧罗物流园区 上海一线工业物流丰树洋山保税物流园上海一线工业物流丰树美国工业村 广州一线工业物流丰树杭州大江东产业园
156、杭州主要二线工业物流丰树武汉阳逻物流园武汉主要二线工业物流丰树成都双流物流园成都主要二线工业物流丰树成都青白江物流园成都主要二线工业物流丰树西安配送中心 西安主要二线工业物流丰树西安沣东工业园西安主要二线工业物流丰树武清物流园天津主要二线工业物流丰树天津西青现代产业园天津主要二线工业物流丰树长沙物流园(第一期)长沙其他工业物流丰树长沙物流园(第二期)长沙其他工业物流长沙空港物流园长沙其他工业物流丰树南昌物流园南昌其他工业物流丰树济南物流园济南其他工业物流丰树郑州国际物流园 郑州其他工业物流丰树无锡物流园无锡其他工业物流丰树无锡新区物流园无锡其他工业物流丰树沈阳物流园沈阳其他工业物流丰树青岛黄岛
157、现代物流园青岛其他工业物流丰树贵州(龙里)物流园龙里其他工业物流丰树嘉兴物流园嘉兴其他工业物流新加坡REITs持有的内地物业一览(截至2022年12月31日)60|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告丰树物流信托物业名称城市城市级别业态丰树南通崇川物流园南通其他工业物流丰树镇江物流园镇江其他工业物流丰树南通(经开区)物流产业园南通其他工业物流丰树常熟物流园苏州主要二线工业物流丰树(慈溪)产业园宁波其他工业物流丰树温州物流园温州其他工业物流丰树郑州物流园郑州其他工业物流丰树扬州物流园扬州其他工业物流丰树昆明物流园昆明其他工业物流丰树余姚2号物流园宁波其他工业物流丰树西安物流园西安主要二线
158、工业物流丰树宜兴物流园无锡其他工业物流丰树烟台物流园烟台其他工业物流丰树哈尔滨物流园哈尔滨其他工业物流丰树余姚物流园宁波其他工业物流丰树重庆物流园重庆主要二线工业物流丰树天津物流园天津主要二线工业物流丰树中山物流园中山其他工业物流砂之船房地产投资信托重庆北部新区奥特莱斯重庆主要二线零售重庆市壁奥特莱斯重庆主要二线零售合肥奥特莱斯合肥其他零售昆明奥特莱斯昆明其他零售大信商业信托大信新都汇斗门店珠海其他零售大信新都汇顺德店佛山其他零售大信新都汇坦背店中山其他零售大信新都汇石歧店中山其他零售大信新都汇小榄店中山其他零售大信新都汇远洋店中山其他零售大信悠客街溢彩荟中山其他零售吉宝数据中心房地产信托蔚海
159、智谷数据中心江门其他数据中心江门蔚蓝智谷大型数据中心江门其他数据中心新加坡REITs持有的内地物业一览(截至2022年12月31日)亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|61来源:戴德梁行北京估价及顾问服务部整理*一线城市:北京、上海、广州、深圳*主要二线城市:指九个主要二线城市,包括杭州、南京、苏州、重庆、成都、天津、武汉、西安、大连*其他城市:除一线城市、主要二线城市外,中国内地其他城市戴德梁行资产证券化业务联系人编辑团队胡 峰EMBA MCIREA戴德梁行高级董事北区估价及顾问服务部主管刘言董一凡耿晓培张骞杨 枝英国皇家特许测量师(MRICS)戴德梁行资产证券化业务负责人北京估价
160、及顾问服务部高级董事陈夏青MRICS,MCIREA,LEED AP,WELL AP戴德梁行高级副董事大中华区估价及顾问服务部大中华区可持续发展服务平台刘 慧英国皇家特许测量师(MRICS)戴德梁行北京估价及顾问服务部高级董事张恺玲戴德梁行北京估价及顾问服务部高级经理亚洲REITs研究报告主编欢迎关注戴德梁行官方微信戴德梁行是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司,通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。戴德梁行遍布全球60多个国家,设有400多个办公室,拥有52,000名专业员工。在大中华区,23家分公司合力引领市场发展。2022年公司全球营业收入达101亿美元,核心业务涵盖
161、估价及顾问服务、策略发展顾问、项目管理服务、资本市场、项目及企业服务、产业地产、商业地产等。戴德梁行拥有多元化、平等和包容性的上海品茶,在环境、社会和公司治理等领域表现卓越,赢得众多行业重磅奖项和至高荣誉。更多详情,请浏览或关注我们的官方微信(戴德梁行)。免责声明本报告刊载的一切资料及数据,虽力求精确,但仅作参考之用,并非对报告中所载市场或物业的全面描述。报告中所引用的来自公告渠道的信息,尽管戴德梁行相信其可靠性,但该等信息并未经戴德梁行核实,因此戴德梁行不能担保其准确和全面。对于报告中所载信息的准确性和完整性,戴德梁行不做任何明示或暗示的担保,也不承担任何责任。戴德梁行在报告中所述的任何观点仅供参考,并不对依赖该观点而采取的任何措施或行动、以及由此引起的任何风险承担任何责任。戴德梁行保留一切版权,未经许可,不得转载。戴德梁行2023年