1、大西安楼宇经济发展白皮书立 新 . 致 胜INNOVATIVE SOLUTIONS TO ENSURE YOUR SUCCESSCity Overview西安西安城市发展概览城市发展概览西安的新起点新机遇32017年西安正式代管西咸新区，从空间、人口、基建、产业资源各方面力促大西安格局的形成。Enter subtitle here西咸构建格局：一河，两带，四轴，五组团一河：渭河两带：武陵塬遗址、周秦汉都城遗址五组团：泾河新城、空港新城、秦汉新城、沣东新城、沣西新城。背景背景空间范围人口规模用地规模涉及西安、咸阳两市7县（区）23个乡镇和街道办事处现有人口98万（2017统计）2020年人口容量
2、156万人2030年人口容量272万人2020年城市建设用地179平方公里2030年城市建设用地272平方公里西安市主城区西安市主城区秦汉新城秦汉新城空港新城空港新城泾河新城泾河新城沣东新城沣东新城沣西新城沣西新城包茂高速包茂高速西咸环线西咸环线城墙城墙西安北客站西安北客站西安火车站西安火车站咸阳火车站咸阳火车站西安咸阳国际机场西安咸阳国际机场 西安代管西咸新区，增大了西安的整体体量，人口规模、空间范围以及集中的资源坚固了建设西部经济中心、引领中西部发展的条件。助力西安放大辐射效应，形成大西安格局。 优质营商环境、生态环境吸引领军企业、行业龙头的关注。海航、绿地、宝能、华侨城等行业巨头重磅密集
3、投资。影响影响2017年1月22日，中共陕西省委办公厅、陕西省人民政府联合印发关于促进西咸新区进一步加快发展的意见（以下简称意见），意见提出由西安市代管西咸新区、深入推进西咸一体化。机遇机遇 丝路经济带能源金融贸易区 中国（陕西）自由贸易试验区西咸新区 临空经济示范区 重要的国际航空枢纽数据来源：西安市统计局、西安市政府、西咸新区、第一太平戴维斯华西区研究部，2018年西安的新起点新机遇42018年发布的关中平原城市群发展规划明确提出建设西安国家中心城市，关乎关中平原乃至西北地区对外开放和国家“一带一路”战略的实施。2019年西安市印发西安国家中心城市建设实施方案，2035年建成“美丽中国”西
4、安样板。背景背景举措举措构建以大西安为核心的“一圈一轴三带”的空间格局建设创新引领的现代产业体系交通和信息技术为主的基础设施互联互通深度参与“一带一路”建设，建设高标准开放平台共建区域生态安全格局，共治生态环境“三中心两高地一枢纽三中心两高地一枢纽”，即打造西部地区重要的经济中心、对外交往中心、丝路科创中心、丝路文化高地、内陆开放高地、国家综合交通枢纽，建成具有历史文化特色的国际化大都市。加快大西安都市圈立体交通体系建设，形成多轴线、多 组团、多中心格局，建成具有历史文化特色的国际化大都市国际化大都市。目标目标2018年2月7日，国家发改委正式发文，推进关中城市群的建设，推动西安建设成为国家中
5、心城市。数据来源：西安市政府、陕西省政府、第一太平戴维斯华西区研究部，2018年关中平原城市群空间格局图向西开开放的战略支点引领西北发展的增长极军民融合的国家创新高地世界级旅游目的地战略定位西安的新起点新机遇5背景背景举措举措到20212021年年，西安城市竞争力在全国同类城市中排位显著提升，西部地区重要的经济中心、对外交往中心、丝路科创中心、丝路文化高地、内陆开放高地、国家综合交通枢纽功能日益增强，“大西安”发展格局初步形成，城市集聚力、辐射力、竞争力和国际影响力不断增强，国家中心城市建设初具规模，国际化大都市初步建成目标目标20172017年年，省委、省政府决定由西安市代管西咸新区,特制定
6、大西安(西安市西咸新区)国民经济和社会发展规划(20172021)。本规划是西安市行政辖区和西咸新区经济社会发展的指导性文件，规划范围是西安市行政辖区西咸新区，规划面积1074510745平方公里平方公里。数据来源：西安市政府、陕西省西咸新区开发建设管理委员会、陕西省政府、第一太平戴维斯华西区研究部，2018年2018年西安市政府发布大西安（西安市西咸新区）国民经济和社会发展规划（20172021）.空间结构规划：“三轴三带多中心”空间结构规划：“三轴三带多中心”空间格局优化空间格局优化:“北跨南控西进东拓中优”“北跨南控西进东拓中优”产业结构规划：“三廊三带一通道”产业结构规划：“三廊三带一
7、通道”提升区域发展承载能力；积极实施新发展战略；加快推进产业转型升级；扎实推进全面深化改革；建设内陆改革开放新高地；着力推进精神文明建设；扎实提升该省民生；建设绿色美丽大西安；推进社会治理现代化；切实有效保障规划实施区域经济中心日益强化6数据来源：各城市统计局.、陕西省统计局、第一太平戴维斯华西区研究，2018年2018，西安GDP再度入围全国城市20强。前三季度西安GDP增速在十五个副省级城市中跃升第二位。西北五省省会城市近年来，西安经济发展迅猛，经济增速跃升全国前列，引领大西北和西部地区经济发展的核心作用日益凸显。西安/陕西2018Q3主要省会城市GDP（亿元）o西安以全西北五省约1/30
8、0的土地面积和1/10的人口，占比西北五省近五分之一（16%），排名第一。o西安以全陕西省1/20的面积和1/4人口，创造出全省35%的经济总量，西安首位度值大于2，首位作用明显。16%35%西安/西北五省2.2西北首位度区域产业发展引擎作用与日俱增7来源：西安市统计局、西安市科技局、第一太平戴维斯华西区研究，2018年 军工企业以及世界级的旅游观光资源 国家级科研教育、国防科技工业、高新技术产业基地； 科技位居全国城市前列的优势带动全市第二三产业的发展西安不仅是经济中心同时也是中国西北乃至全国的“产业之心”，科技、旅游、文化优势产业带动着城市第三产业蓬勃发展。旅游旅游高新及战略新兴产业高新及
9、战略新兴产业制造业制造业2017年全市规模以上先进制造业实现总产值3167.7亿元，西北五省第一文化文化截至2018年上半年，全市规上文化企业数量达460家2017年，营业收入535.93亿元2016年西安文化产业增加值就已经占陕西省比重62.5%截至2018第三季度，旅游业总收入2321.85亿元，西北第一。金融及服务业金融及服务业截至2018年2月，全市高新技术企业2473家新材料新能源产业 、医药产业等新兴产业加速发展截止2018第三季度，服务业增加值3826.81亿元，西北第一西安西安西安主要产业产业布局不断优化8来源：西安市科技局、西安市政府、第一太平戴维斯华西区市场研究部，2018
10、年 高新技术开发区 经济技术开发区 曲江新区 浐灞生态区科技园+ 500强企业 + 800多家 电子信息、半导体企业（美光、中兴、华为等）中央商务区泾渭工业园生态产业园出口加工区主导产业：商用汽车、机械电子、新材料吉利、陕汽、中航、中钢等企业落地主导产业：文化产业和旅游产业主导产业：金融、商务、会展、旅游、创意产业西安以四个行政区为产业依托，支撑高新技术、装备制造、旅游、现代服务和文化产业。东郊老工业改造区人口加速增长，逼近超大城市规模9数据来源：西安市统计局，各城市统计局，第一太平戴维斯华西区研究，2018年西咸新区划归西安代管，为西安转化新增60.59万人2017人口新增2017年底,西安
11、常住人口达960多万，居陕西省首位，城镇化率高于全国城镇化均值, 达到73.42% 。西安长期以来是西北人口规模最大城市，近年得益于城市发展速度，西安不断吸引外来人口，常住人口增量不断扩大，人口总规模逼近全国超大城市标准。主要原因注：数据为2017年年末常住人口，因2018年未发布故暂用。西咸新区60.59万人为户籍人口。西安拥有近九百万的城区人口，直逼全国千万城区人口五大城市。高等人才资源富集10数据来源：西安市教育局，各城市统计局，第一太平戴维斯华西区研究，2018年西安是全国重点高等院校最集中的城市之一，拥有高等院校 63 所, 其中有七所211院校，四所985院校,双一流大学全国第四，
12、高等院校数量居全国第三位，人才潜力巨大。主要城市高等院校数量主要城市双一流大学数量逐步成为人才强市11数据来源：西安市统计局，第一太平戴维斯华西区研究，2018年2018年，西安深化实施户籍、人才、创新、创业“三大新政”，“新西安人”突破百万。外来人才落户提高城市活力，城市人口结构，力促西安从人才储备大市转变为人才强市。注：数据2018.01.01-2018.12.03户籍新政、人才新策的开展，吸引了众多海内外人才前来落户，西安正在由“存量半城市化人口为主”，向“新增城市化人口为主” 转变。高端人才的大力引进为城市积蓄人才力量。户籍新政户籍新政2017.3.1“学生证身份证”“学生证身份证”落
13、户西安落户西安大力引进各大高校人才，为城市储备力量落户落户25.7万万人人2017全年全年落户落户24万万余人余人2018第一季度第一季度2018.4.262018.2.12018.1.19落户一站式全办结落户一站式全办结通过学历、人才投资纳税落户，可同步完成举家迁入西安等级的公司35岁以下全员可以直接落户硕士研究生25276人本科生225438人人才引进29981人博士生1198人12对外基础设施互联互通数据来源：西安市统计局、西安市铁路局，第一太平戴维斯华西区研究，2018年航空路线：国内外航线已增至337条，其中国际航线57条吞吐量：2018年西安咸阳国际机场旅客吞吐量达4465万，超越
14、上海虹桥位列第七位。05,00010,00015,000杭州/萧山重庆/江北上海/虹桥西安/咸阳昆明/长水深圳/宝安成都/双流广州/白云上海/浦东北京/首都旅客吞吐量万人次万人次新筑车站设有国内、国际货运班列，自2013以来，从该站出口的货物遍布40多个国家和地区，已成为向西开放、助力一带一路建设的重要国际贸易通道。2018年，“长安号”共开行1235列，开行数量、货运总量、重载率稳居全国第一，大大带动了与中亚地区的贸易。成为西安全面融入“一带一路”的“龙头班列”。新筑物流基地建设项目获得国家批复，建成后将扩大运输能力。西北最大国际物流中心西北最大的航空枢纽咸阳国际机场西部地区重要的高铁枢纽未
15、来规划8条高铁在站台规模最大的西安北站交汇，西安将成为全国高铁交会最多的城市，目前“米”字型格局初步形成。新筑车站西西安安郑州武汉武汉长沙广州石家庄北京成都兰州银川重庆济南沈阳上海南京杭州合肥南昌福州已建高铁太原拟建高铁西北物流区域物流区域西安拥有西北最大的航空枢纽和最大的国际物流中心，第五航权的开放再次提升航空枢纽的地位，枢纽功能和物流节点承载能力显著增强。国际港务区片区国际港务区片区26.43平方公里平方公里中心片区中心片区87.76平方公里平方公里杨凌示范区片区杨凌示范区片区5.76平方公里平方公里构建向西对外开放门户数据来源：西安市政府、陕西省自贸区，第一太平戴维斯华西区研究，2018
16、年陕西自由贸易试验区是西北地区首个自由贸易区。西安作为陕西自贸区的主要板块和核心，是陕西自贸区的“发动机”。陕西自贸区作为开放的平台促进了西安对外开放度,加速了西安融入世界经济发展大局,对打造新的经济聚集区和增长方面都发挥重要作用。西安作为国家第三批自贸区试验点和内陆改革开放的先锋城市，加深开放程度、助推 “一带一路”。 中心片区 国际港务区片区 杨凌示范区片区陕西西安出口加工区、西安高新综合保税区、陕西西咸保税物流中心港务区功能区、浐灞功能区规划建设国际农业商务区、农产品加工贸易区、金融创新区、综合保税区、国际农业科技合作交流基地。世界世界500500强强目前已有203家世界500强企业落户
17、西安大力对外开放推动迈向世界城市进出口进出口西安2018前11个月进出口总值突破三千亿，同比增长超30%外商投资外商投资外商投资企业进出口占比进出口总值七成对外交流对外交流西北首个对51个国家公民实施72小时过境免签城市22个国家已在西安设立领事馆国际友好城市达31个西安扩大对外开放力度，全面发展门户经济、枢纽经济、流动经济，不断扩展开放的广度和深度，着力打造内陆型改革开放新高地。sX Gemma+2001620122012GemmaHigh SufficiencyGaWC世界城市评选中上升势头强劲，连续三次评选排名连跃两级，成功进入中国大陆城市20强，反映出西安与世界城
18、市的链接度大大增强，深度融入世界经济全球化。数据来源：西安市统计局、西安市政府，第一太平戴维斯华西区研究，2018年进一步强化全国文化和旅游中心152018前三季度，全市接待海内外旅客人数高达2.35亿人次，旅游业总收入再创新高（2321.85亿元）。其中，2018“西安年最中国”活动大放异彩，春节假日西安市共接待游客1269.49万人次，实现旅游收入103.15亿元，同比增长超过130%。2018 西安“抖”入“网红”城市，截至4月，抖音上关于西安的视频数量已超过61万条，播放总量超过36亿次。抖音巨大的线上流量曝光，让西安的文化元素展现的淋漓尽致，“新营销”打响了“网红西安”文化IP，拉动
19、了西安全市的旅游业。据中国旅游研究院与携程联合实验室共同发布了中国在线旅游发展大数据指数报告2018，西安西安凭借传统文化旅游优势位列全国热门目的地第三位，紧跟北京和上海。西安旅游数据统计情况（2010-3Q2018）排名3数据来源：西安市统计局、携程网、第一太平戴维斯华西区研究，2018年16不可撼动的西北消费中心西安市社会消费品零售总额（2008-3Q2018）数据来源：国家统计局、西安统计局、第一太平戴维斯华西区研究部，2018年12月28%西安占西北五省的比重西安占西北五省的比重奢侈品牌新增店铺分布2017下半年2018上半年西安重庆长沙南京4%27%27%35%2018年前三季度主要
20、城市社会消费品零售总额作为西北地区的核心城市，西安具有极强的区域消费辐射力，是不可撼动的西北消费中心，2018前三季度社会消费品零售总额达3317.1亿元，遥遥领先西北五省其他省会城市。在第一太平戴维斯最新发布的中国零售20城中，西安凭借其不断增强的宏观经济实力和城市吸引力，排名上升势头强劲。其中过去一年奢侈品新店拓展占据全国35%，全国第一，区域零售消费中心地位凸显。17新机遇下的西安商业地产市场新机遇下的西安商业地产市场New Era for Commercial Real Estate Market2018甲级写字楼市场主要指标18*单位：人民币；租金变化以同样本为基础，即不包括全年新增
21、项目之影响。租金计算为全市所监测甲级写字楼项目的平均租金。 67.1%同比新增供应新增供应11.2万平方米 2.2% 同比平均租金平均租金*104.5平方米/月 8.5% 同比存量存量143.5万平方米 49.1% 同比净吸纳量净吸纳量23.0万平方米% 11.4个百分点 同比空置率空置率30.1%数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2018年12月甲级写字楼市场供需19西安甲级写字楼市场供应及需求（2010-2018）西安甲级写字楼市场全年迎来两个项目入市，市场新增供应量连续三年下降，同期城市能级提升和较大城市发展潜力吸引众多企业进入显示出，衍生出旺盛的办公需求，带动众多甲级写字楼入驻率短
22、期内大幅提高，全市年度吸纳量连续四年上升。数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2018年12月甲级写字楼的第三方办公空间运营商20当前已入驻西安甲级写字楼的第三方运营空间面积超过12万平方米，占全市甲级写字楼体量比例达8.5%；且甲级写字楼中入驻(含已签约）联合办公或转租公司的比例高达54%。无论是市场面积还是入驻楼宇数量，第三方办公空间运营商在西安写字楼的占比均明显高于邻近的成都和重庆。成都成都重庆重庆西安西安市场面积占比 8.5%楼宇数量比例 54%市场面积占比 7.4%楼宇数量比例 35%市场面积占比 5.5%楼宇数量比例 50%2018年，众多知名联合办公和转租公司为主的第三方办公空
23、间运营商大力拓展西安市场，当前其在甲级写字楼市场承租面积占比已经达8.5%，涉及甲级写字楼数量超过总量50%，两项指标均高于在成都和重庆的市场份额。在西安市场容量相对有限的情况下，第三方办公空间运营商开始获得一定市场话语权。典型典型第三第三方办方办公空公空间运间运营商营商PMI创客联邦创客联邦川岚承租面积超12万m2数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2018年12月西安甲级写字楼主要第三方办公空间分布图甲级写字楼租金走势21*租金指数变化以同样本为基础解释累计增幅，即不包括当季新增项目的影响，租金指数与租金绝对值高低无关。入市较早的部分楼宇因硬件及设施较为老旧市场竞争力趋弱，空置面积逐步上
24、升，因此部分业主为维系楼宇入住率不断下调租金，并拉动全市写字楼租金年度同比下跌2.2%。但市场上优质项目租金保持稳定，楼宇品质对租金保持稳健的重要性和租户吸引力已日益凸显。西安甲级写字楼市场租金指数*（2010-2018）数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2018年12月甲级写字楼未来供需预测22虽然未来几年西安预计将保持稳定办公需求的释放，但甲级写字楼的持续集中放量或将导致供需均衡打破，市场短期内难以快速消化新增供应面积，但经济发展潜力和高端服务业潜亦会帮助楼宇在更长时期保持稳定去化，以稳定空置率波动。西安甲级写字楼市场供需及空置走势（2011-2021）数据来源：第一太平戴维斯华西区研
25、究部，2018年12月232018年零售物业市场主要指标新增供应新增供应89.8万平方米首层平均租金首层平均租金*300.1平方米/月空置率空置率3.8%净吸纳量净吸纳量85.6万平方米%新增供应新增供应12.2万平方米首层平均租金首层平均租金*385.0平方米/月空置率空置率5.3 %净吸纳量净吸纳量10.1万平方米%*单位：人民币；租金变化以同样本为基础，即不包括当季新增项目之影响；租金计算为全市或各子市场内所监测零售项目的平均租金。数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，数据截止2018年12月全市购物中心核心商圈购物中心新增供应新增供应33.0 万平方米全市百货存量存量364.2万平方米
26、存量存量58.5万平方米存量存量195.7万平方米 1.5% 同比同比 32.7 % 同比同比 0.3个百分点个百分点 同比同比 141.2% 同比同比 53.9% 同比同比 14.4% 同比同比 13.0% 同比同比 3.2个百分点个百分点 同比同比 1.7% 同比同比 26.4 % 同比同比 2倍倍 同比同比 13.7 % 同比同比24零售物业市场供需西安2018年新增供应创历史新高，合计共有11个项目开业，推动全市零售物业总存量突破550万平方米，比上一年大幅上涨25.4%。全年新增项目入驻率较高，租赁成交持续活跃，西安零售物业市场去化显著，全市净吸纳量上升明显。大量新项目的入市加剧了市
27、场和商圈内部的竞争，多个购物中心积极推动店铺调整，整体市场空置率微幅上涨0.3个百分点至3.8%，继续保持低位。西安零售物业市场供应及需求* （2010-2018）数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，数据截止2018年12月*市场供需和空置率的监测是以追踪购物中心物业为基础开展，不包含百货物业。25零售物业市场供应数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2018年12月2018西安新增项目个数高达11个，新增供应面积122.8万平方米,供应量创历史新高。纵观全国，西安的2018年零售物业新增供应体量在全国排名第一。力促西安市场跻身全国零售重点市场之一，吸引更多开发商和零售商关注。2008-20
28、18 西安历年零售物业市场供应2018 年重点城市零售物业市场新增供应2018年历史性的超高新增供应和地标项目入市带来众多国际国内知名品牌进入和拓展西安市场，给消费者带来更多的选择和多元化的消费体验。26零售物业市场供应数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2018年12月从城墙内部密集式分布，到二环延线与三环内部的小寨商圈、高新商圈、曲江商圈等新商圈兴起，再到现在绕城附近出现新增供应区域，新商业不断向外扩展，向南拓新的趋势越发明显。从空间分布上看，2018年二环外新增项目占比五成，西安市商圈逐年向外扩展，零售物业市场分散化和多中心化趋势显著。2018年新入市的11个项目强劲扩增了西安零售物业
29、市场容量，其中，百分之七十的项目都在二环以外，集中在南郊的项目占比五成。西安新增项目空间位置图新增供应放量区域商圈格局改变零售物业标杆型新增项目一览数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2018年12月二环路二环路三环路三环路地铁地铁1 1号线号线地铁地铁3 3号线号线地铁地铁2 2号线号线西安西安SKP华联集团除北京SKP之外在全国投运的第二家SKP项目，带来LV、Hermes、GUCCI等80多个高端奢侈品牌，同时带来了更多创新理念：利用南门外得天独厚的地理优势，打造特色的高端就餐氛围，以及提供了大量以文化和体验为核心的非零售空间。11西安大悦城西安大悦城西安西安SKP1开业时间开业时间商
30、业面积商业面积区域区域物业类型物业类型5月月17日日23万平方米万平方米碑林区碑林区百货百货作为中粮集团在西北地区的第一个商业项目，西安大悦城带来了190个首次进入曲江商圈、西安市以及西北地区的品牌，包含四大主题街区。为西安精心打造的360度全景露天屋顶花园街区查特花园，成为全城观赏大雁塔的最佳地点。西安大悦城西安大悦城2开业时间开业时间商业面积商业面积区域区域物业类型物业类型12月月16日日14.6万平方米万平方米雁塔区雁塔区购物中心购物中心新增购物中心新增购物中心新增百货新增百货城墙城墙全市购物中心依然保持旺盛租赁需求，首层平均租金比上一年上涨1.5%至人民币300.1元每平方米每月。核心
31、商圈维持高入驻率；可租赁面积紧俏，业主保持较强议价能力，首层平均租金报人民币385.0元每平方米每月，同比上升1.7%。非核心商圈部分项目对业态的调整以及运营状态的改善，获得品牌亲睐，入驻率上升明显，拉动区域平均租金上涨1.5%。28零售物业租金走势西安零售物业市场租金指数*（2010-2018）*租金指数变化以同样本比较为基础，即不包括当季新增项目之影响。数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，数据截止2018年12月29零售物业未来展望 未来两年西安零售物业市场将继续迎来大量新增供应，到2021年合计新增供应面积约140万平方米，这必将引发西安零售市场又一轮的调整和革新。 在第一太平戴维斯最
32、新发布的中国零售20城中，未来西安高标准商业项目供应量跻身全国前三。随着众多优质新项目的陆续开业，越趋多样的品牌和丰富的业态将为西安这座千年古城的零售市场注入更多活力，继而拉动市场整体的升级换代。 西安零售物业市场存量的迅速增长，尤其是购物中心的井喷式供应，使得百货面临巨大挑战，业主将不得不加速业态或品牌的调整，实行线上线下并举，拓展全渠道发展；同时增加体验类的业态、提升服务水平以满足消费者多样化的需求。数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2018年12月20182018至至20202020年高标准商业体供应年高标准商业体供应单位：平方米30新机遇下的西安城市开发新机遇下的西安城市开发New
33、 Era for Urban Development西安城市发展31关键词7：全球程序员节关键词2：国家中心城市关键词10：落户新政关键词8：硬科技之都关键词6：网红-抖音之城关键词1：城中村改造关键词3：店小二五星政务服务关键词4：招商引资一号工程关键词9：SKP等大型商业项目营商环境整体提升关键词5：西安年，最中国城市营销-品牌传播城市空间统一规划科技实力综合配套2018十大关键词十大关键词SAVILLS对西安城市发展的观点-对标成都32成都主要区县成都主要区县20172017年年GDPGDP（亿）（亿）西安主要区县西安主要区县20172017年年GDPGDP（亿）（亿）成都市成都市138
34、89.3913889.39西安市西安市7469.97469.9高新区1665.8雁塔区1521.2龙泉驿区1200.9碑林区873.5金牛区1061.0未央区844.5青羊区1056.9长安区791.0武侯区972.4莲湖区749.5锦江区931.8经开区671.2成华区848.3新城区616.1双流区743.8灞桥区428.4新都区722.7高陵区377.1郫都区525.0阎良区240.2温江区488.0临潼区221.0青白江区421.5鄠邑区197.4简阳市413.7蓝田县143.5彭州市412.6周至县134.26金堂县375.0天府新区371.9都江堰市348.5新津县301.4崇州市
35、300.4邛崃市264.4大邑县230.7蒲江县136.0中心城区天府新区蒲江双流天府天府新区新区中心中心城区城区寿安羊安沙渠羊马永宁安德濛阳新繁清泉花源三岔贾家龙泉新空港禾丰三星新都郫都温江大邑邛崃崇州金堂青白江石板滩新津彭州都江堰龙简简阳淮口成都产业策略：成都产业策略： 大力发展先进制造业、承载产业、电子信息、汽车制造、航空航天、轨道交通、人工智能、精准医疗等 大力发展高新技术服务业 大力发展现代金融服务业 大力发展现代物流及商贸业 大力发展开放型经济龙泉驿+简阳汽车产业带高新西区+郫都电子信息产业带天府新区+高新南区软件及金融总部产业带成都产业空间结构：成都产业空间结构：已构建形成的产业
36、带： 龙泉驿+简阳汽车产业带 成都高新西区+郫都区的电子信息产业带 新都+青白江物流商贸产业带 天府新区+高新南区软件及金融总部产业2018年成都经济总量：年成都经济总量：15008亿元（预亿元（预计）计）2018年西安经济总量：年西安经济总量：8600-8900亿元亿元（预计）（预计）新都+青白江物流商贸产业带33SAVILLS对西安城市发展的观点-西安产业大走廊西安产业规划形成西安产业规划形成“三廊三带一通道三廊三带一通道”的产业空间格局的产业空间格局科创大走廊科创大走廊：建设以高新区为引领、“高新区+航天基地+沣东新城+沣西新城+大学城+科研院所+交大创新港”等区域为依托的科创大走廊，打
37、造“创新增长极”，发展万亿级高新技术产业。工业大走廊工业大走廊：以经开区为引领、“经开区+高陵组团+临潼组团+航空基地+富阎板块+泾河组团+兴平组团”等区域为依托的工业大走廊，打造“工业增长极”，发展万亿级先进制造业。文创大走廊文创大走廊：以曲江新区为引领“曲江新区+丰镐遗址+楼观道文化展示区+白鹿原+临潼景区”等区域为依托的文化产业大走廊，打造“文化产业增长极”，发展万亿级文化旅游产业。三廊：科创大走廊、工业大走廊、文创大走廊三带：九嵕山生态文化旅游带、渭河生态文化旅游带、秦岭生态文化旅游带一通道：“国际港务区、空港新城、浐灞生态区”等区域为依托的对外开放通道SAVILLS提出观点：西安城市
38、开发“两条路径”34旧城更新旧城更新老城改造老城改造12新城发展新城发展产业落地产业落地碑林区、新城区、莲湖区、雁塔区、未央区碑林区、新城区、莲湖区、雁塔区、未央区等老旧城区进行更新改造等老旧城区进行更新改造西咸新区（五大新城）、高新区（西咸新区（五大新城）、高新区（CID）、经开区（高铁新城）、）、经开区（高铁新城）、浐灞生态区、国际港务区浐灞生态区、国际港务区等城市新区逐步实现产业落地等城市新区逐步实现产业落地35路径1：旧城更新的角力区域转区域转型型？以传统二产为主的老城区以传统二产为主的老城区以现代服务业、总部经济、等快速发展的城市新一极以现代服务业、总部经济、等快速发展的城市新一极关
39、键核心：旧城更新；退关键核心：旧城更新；退2 2进进3 3；产业优化；新产业引入；产业优化；新产业引入幸福林带、小寨、土门片区、东关片区、徐家湾片区西安老城区内多个辖区面临旧城更新课题思考：思考：看Savills如何进行统筹规划统筹规划？Savills旧城改造观点1：老旧城区的有机更新以杜甫草堂为例36123456789院落式老字号精品餐馆传统园林主题酒店清江楼文化商业水街文创水厂名家作品交流拍卖中心草堂里大师工作室锦绣工坊二期项目概况：项目概况： 位置：成都市青羊区草堂片区 规模：占地217公顷 功能：文化升级，文化创意产业布局、创意商业、文化公园 服务客户：青羊区政府、成都市规划设计院第一
40、太平戴维斯服务内容：第一太平戴维斯服务内容： 项目基地分析，分析现有业态文化资源条件及现状问题 区域整体定位，包含片区功能定位及形象定位 项目策划建议，根据资源条件，提升该片区品质与品牌的项目、城市活动等 环境艺术融入文化内涵，对景观环境、城市家具、艺术小品等提出融入文化要素的有效实施路径。对原有城市生态系统的保护对原有城市生态系统的保护最大限度保护原有河流、湿地等水生态敏感区，留有足够涵养水源的林地、草地、湖泊、湿地，维持开发前的自然水文特征。生态恢复和修复生态恢复和修复对已经受到破坏的水体和其他自然环境，运用生态的手段进行恢复和修复，并维持一定比例的生态空间。低影响开发低影响开发按照对城市
41、生态环境影响最低的开发建设理念，合理控制开发强度，保留足够的生态用地，控制城市不透水面积比例，最大限度减少对城市原有水生态环境的破坏，同时，根据需求适当开挖河湖沟渠、增加水域面积，促进雨水的积存、渗透和净化。杜甫草堂片区：杜甫草堂改造升级通过文化与环境的融合，针对性提出区域环境与生态更新方案，水系与公园植入。Savills旧城改造观点2：旧城改造的产业更新以渝中区CBD为例37通过对上位规划、传统现状等梳理，发现产业发展存在问题，通过系统的产业研究、产业筛选、产业链分析以及产业载体定量，渝中区CBD构建合理的产业更新体系和产业规划发展目标，对其落地实施尤其是近期发展行动提出具体的规划指导。新兴
42、产业新兴服务业传统服务业节能环保新一代信息技术生物技术新能源新材料智能制造高端装备国际金融业电子商务保税展销贸易创新业务物流业特色旅游业传统金融业高科技服务业传统商务服务业商贸业公共机构及组织都市旅游业CBD以外CBD以内CBD以外CBD以内产业筛选原则产业筛选原则政策引导，具有发展潜力政策引导，具有发展潜力结合结合CBDCBD现状，具有产业基础现状，具有产业基础借鉴案例经验即环境及配套支借鉴案例经验即环境及配套支持，具有落地性持，具有落地性电子商务国际金融结算跨国公司本外币资金运营跨境人民币结算总部型、区域型银行服务证券市场服务期货市场服务保险市场服务金融信托财务公司企业管理服务法律服务咨询
43、与调查传媒业人力资源服务担保、信用服务跨境电子商务融资租赁国际贸易外事机构行业协会高端零售历史文化旅游文体观赏旅游原有规划：重庆CBD内仅发展传统服务业建议调整规划：打破产业局限，融合新兴与传统服务业重庆CBD可发展产业国际金融业传统金融业传统商务服务业公共机构及组织新兴商务服务业商贸都市旅游金融业商务服务业Savills旧城改造观点3：可持续发展的旧城更新以深圳罗湖为例38深圳罗湖的可持续发展不仅仅是硬件空间的可持续，更包含空间承载能力的可持续、产业环境的可持续发展、城市文化的可持续延续、智慧化的可持续发展、生态与建筑的可持续。空间/环境的可持续基于未来交通优化可持续性产业发展的可持续性精神
44、/文化内涵延续智慧城市/绿色建筑城市更新中的可持续发展升级城市功升级城市功能能改善城市面改善城市面貌貌增加公共设增加公共设施施可持续更新对城市的影响旧深圳罗湖：形象老旧，交通堵塞、产业空间缺乏等政府目标：建设国际消费中心，成为深圳质量的先行区蔡屋围片区改造典范：京基百纳目前深圳地标国际化体验式购物中心跨国名企在华办公总部世界最高豪华酒店路径2：新城发展的突破39产业新城产业新城城市及区域城市及区域IP+IP+空间建设空间建设联动联动带动资本投资聚集人气回笼资金区域开发资产增值投资参股加速城镇化进程拉动效应核心盈利环节扩大升值空间区域IP及品牌构建空间建设树立品牌产业联动区域发展社会影响资本运作
45、土地价值思考：思考：Savills如何实现新城发展的突破？西咸五大新区、高新CID、经开的高铁新城、泾渭新区先进制造业、国港浐灞的物流及商贸产业该如何发展突破？产业如何落地？文旅IP如何打造?指借助新城平台嫁接产业，指借助新城平台嫁接产业，获得政府政策倾斜，获获得政府政策倾斜，获取低价土地。通过实现区域发展，引入人口、资取低价土地。通过实现区域发展，引入人口、资源、交通，提升周边物业价值，以住宅产品及产业源、交通，提升周边物业价值，以住宅产品及产业物业的销售，来实现资金回流物业的销售，来实现资金回流。以以IPIP及品牌提升撬动空间开发建设及品牌提升撬动空间开发建设，以空间开发以空间开发、空间经
46、营空间经营、品牌树立品牌树立、资本运作资本运作、土地升值五大板土地升值五大板块为开发核心块为开发核心，IPIP及品牌经营聚集人气提升空间价及品牌经营聚集人气提升空间价值值，实现资金快速回笼实现资金快速回笼，是核心的盈利环节是核心的盈利环节。Savills新城发展观点1：产业筛选与体系构建以西部云谷为例40产业园优先发展产业产业园优先发展产业6个产业吸引力和区域竞争力较强的产业将作为产业园优先发展的产业方向：具备明显高附加值、长波周期、高聚集性、高扩展性等特征的产业具备明显高附加值、长波周期、高聚集性、高扩展性等特征的产业产业筛选思路产业筛选思路电子信息产业和战略性新兴产业中新一代信息技术相关产
47、业电子信息产业和战略性新兴产业中新一代信息技术相关产业产业园发展方向：软件信息服务物联网云计算移动互联网卫星应用软件信息服务物联网云计算移动互联网卫星应用通信设备汽车电子电子器件太阳能光伏新型显示新一代移动通信下一代互联网广播电视设备计算机电视机全球电子信息产业演进趋势：全球电子信息产业演进趋势：产业全球化与区域化趋势明显；“再制造业”态势显现；选择具备明显高附加值、长波周期、高集聚性、高扩散性；软件、集成电路、新型元器件是电子信息产业竞争的关键；下一代互联网、物联网、云计算等成为创新点；电子产品向集成、多样化、可移动方向发展；数字化、网络化、智能化技术成为需求热点。国家及上级产业战略发展方向
48、：国家及上级产业战略发展方向：国家相关规则电子信息产业调整振兴规则电子信息制造“十二五”发展规划等；陕西发展重点重点建设五大产业集群。继续支持五大类特色产业。优先关注五类重点技术。未来主导产业发展方向：未来主导产业发展方向：西咸新区：重点发展战略性新兴产业、高新技术产业、生物医药和节能环保等产业；沣西新城：以战略性新兴产业为主，重点发展信息技术、新材料、行政商务、现代农业等；沣东新城：以高新技术和会展业为主；秦汉新城：以生态、文化和商业为主；泾河新城：以低炭产业为主；空港新城：以临空产业为主。Savills新城发展观点2：城市及区域IP及品牌构建41城市及区域文化城市及区域文化属性挖据属性挖据
49、区域区域IPIP及品牌构及品牌构建阶段建阶段目标受众目标受众受众分析需求挖掘文化偏好拉动圈层社群传播自媒体传播精准平台覆盖消费行为产生主题IP定位提炼期重点文化区域品牌形象植入持续运营业态配合建筑配合景观配合活动配合商业价值实现形成差异化文化定位内容筛选及分析项目及产品品定位区域文化资源挖掘期历史文化其他文化城市文化地域文化核心故事体系打造期创意创作IP包装植入文创产品城市及区域IP文化传播扩散期IP表现宣传文案空间营销表达营销故事项目影响力品牌价值收获期商业价值回报梳理自身资源互动营销培养粉丝增强联系偏好反馈释放过程将区域IP及品牌可视化、体验化、产品化，通过建筑形态、商业业态进行具体承载和
50、实现，打造新城区域独特的IP及品牌，联动空间建设及发展，实现新城特色化发展。Savills新城发展观点3：策划先行，策规合一42开发完成开发商、投资者买地、开发整体策划，总体规划将一个新城区域作为一个有机整体进行系统考虑，通过清晰的策划，明确的细化目标，精准高效的执行方案，落实发展规划，拓展投资机会，并确保产业成功推动。1.产地融合结合规划和产业，每片启动区土地（区）进行产业细化和推动战略项目包装，深挖土地价值，积极拓展区域投资机会；2.针对导入利用第一太平丰富资源及推广平台，针对性促成客户、资源与项目对接合作协助意向投资客户、资源的落地3.发展控制策划先行指导，参与并帮助开发商既定方案产业结
51、合，方案符合区域产规需要4.动态优化对市场发展提供动态分析（产业，房地产）协助政府动态优化战略策划先行策划先行1.产地融合2.针对性客户导入策规合一策规合一1.产业发展控制2.动态优化发展43西安城市未来发展展望：引领一带一路的核心国际化大都市 城市空间方面：通过“北跨、南控、西进、东拓、中优”，大力优化超大城市发展空间格局；中优方面需要实践城市有机更新，疏解人口、降低密度、提升品质，建设中华民族共有精神家园标识地；新城开发则不断优化产业格局，重点推进西咸一体化、富阎一体化、西渭一体化； 产业格局方面，则通过文创大走廊、科创大走廊、工业大走廊和对外开放通道等一体化措施，构建新型产业格局；同时依
52、托门户交通枢纽位置，构建面向不同方向的城市发展产业带，延伸产业和城镇发展空间，构建大西安发展新格局。20202020年：全面建成小康社会，经济总量迈上万年：全面建成小康社会，经济总量迈上万亿亿; ;国家中心城市建设形成有力的支撑、城市国家中心城市建设形成有力的支撑、城市影响力、辐射力及竞争力显著增强影响力、辐射力及竞争力显著增强20352035年年, ,基本实现现代化，综合经济实力显著基本实现现代化，综合经济实力显著增强：全面建成代表国家形象、引领“一带一增强：全面建成代表国家形象、引领“一带一路”、具有重要国际影响力的国家中心城市路”、具有重要国际影响力的国家中心城市20502050年，全面
53、建成引领“一带一路”、亚欧合年，全面建成引领“一带一路”、亚欧合作交流的国际化大都市，跻身世界城市、文化作交流的国际化大都市，跻身世界城市、文化名都行列，大西安全面复兴迈上新台阶名都行列，大西安全面复兴迈上新台阶戴晖 Criz Dai中介部负责人 高级董事商业楼宇部高级董事（成都）第一太平戴维斯联系人罗元均 Dave Law项目及开发顾问部 高级董事服务范畴市场调研及分析区域规划和城市定位城市开发和改造开发/再开发顾问咨询企业战略基础设施和政府咨询投资组合分析和资产战略联系方式电子邮件 服务范畴写字楼业主顾问、租售代理、租户代表零售商铺住宅销售联系方式电子邮件 44服务范畴项目管理物业翻新物业财务管理租务管理专项物业管理物业工程设计顾问联系方式电子邮件 曹芝瑞 Lisa Cao物业及资产管理服务部 助理董事陈大荒 Dahuang Chen市场研究部 助理董事服务范畴写字楼、零售物业、住宅、土地市场研究市场专题研究报告联系方式电子邮件
sgpjbg002
工作日 8:30 - 17:30
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