1、 Table_RightTitle 证券研究报告证券研究报告|房地产房地产 Table_Title 红土创新深圳人才安居红土创新深圳人才安居 REITREIT 投价分析投价分析 Table_IndustryRank 强于大市强于大市(维持)Table_ReportType REITs 专题专题报告报告 Table_ReportDate 2022 年 08 月 17 日 Table_Summary 行业核心观点：行业核心观点：保障性租赁住房 REITs 的正式推出打开了我国公募 REITs 的又一新的领域，对于 REIT 后续扩容发展具有重要意义，同时也是盘活房地产项目融资通道的重要一步。深圳作

2、为我国经济发展前列的一线城市，流动人口规模大，租赁住房缺口较大，红土创新深圳人才安居 REIT 的基础设施项目具有明显的区位优势，尽管租金水平受政策限制，但是未来出租率和租金稳定性具有一定保障，同时按照目前预计募资总规模计算预期收益率仍可达到 3.95%，当前公募REITs 供给仍然较少，红土创新深圳人才安居 REIT 上市后具有溢价提升空间，建议积极关注。投资要点：投资要点：深圳市保障性租赁住房总体处于供不应求的状态：深圳市保障性租赁住房总体处于供不应求的状态：2021 年，深圳市非户籍人口达 1211.77 万人，占常住人口比重 68.5%。深圳市2021 年引入的 25.6 万人才中约新

3、增 19.7 万人租房需求，而“十四五”规划显示 2021 年深圳市计划供应分配保障性租赁住房 1.5万套（间），供求缺口较大。基金基本情况：基金基本情况：红土保租房 REIT 采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构。专项计划以安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目及凤凰公馆项目等优质保障性租赁住房基础设施项目为投资标的。红土创新基金为基金管理人，深圳人才安居集团为原始权益人，募集的基金份额总额为 5 亿份，份额认购价格为 2.484 元/份。基础设施项目基本情况：基础设施项目基本情况：安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目分别位于深圳市福田区、罗湖区、大鹏

4、新区和坪山区，项目建筑面积合计 13.47 万平方米，共 1,830 套保障性租赁住房及其配套。项目所处位置交通便利，生活配套齐全。截至 2022 年 3 月31 日，四个项目的保障性租赁住房的出租率均在 98%及以上。估值情况：估值情况：根据戴德梁行出具的估值报告，截至 2022 年 3 月 31 日，4个基础设施资产估值合计 11.58 亿元，平均单价 7,388 元/平方米。以基础设施项目的评估值 11.58 亿元作为募集资金规模测算，投资人净现金流分派率分别为 4.24%和 4.25%。按照认购价格 2.484 元/份和 5亿份的发售份额数量计算，预计募集资金总额为 12.42 亿元。

5、根据募集说明书，2022 年 7 月 1 日至 12 月 31 日以及 2023 年预计可供分配金额的数据分别是 24,533,021.75 元和 49,183,507.88 元，据此测算，该基金 2022 年的预期年化收益率为 3.95%，2023 年的预期年化收益率为 3.96%。风险因素：风险因素：出租率不及预期；租金定价风险；人口流失等。Table_Chart 行业相对沪深行业相对沪深 300300 指数表现指数表现 数据来源：数据来源：聚源，万联证券研究所 Table_ReportList 相关研究相关研究 投资端持续下滑，政策端仍需发力 7 月居民中长期贷款少增，南京购房政策放松

6、郑州落地首个地产纾困基金 Table_Authors 分析师分析师:潘云娇潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱： -25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%房地产沪深300证券研究报告证券研究报告 行业行业深度报告深度报告 行业行业研究研究 Table_Pagehead 证券研究报告证券研究报告|房地产房地产 万联证券研究所 第 2 页 共 22 页$start$正文目录正文目录 1 1 基金基本情况介绍基金基本情况介绍.4 1.1 基金交易结构.4 1.2 基金管理人：红土创新基金，国内首家创投系公募.4 1.3 原始权

7、益人：深圳人才安居集团，市属国有独资公司.5 1.4 基金发行安排.6 1.4.1 战略配售.6 1.4.2 网下投资者询价发售.6 1.4.3 公众投资者认购.7 2 2 基础设施项目基基础设施项目基本情况本情况.7 2.1 租赁资产情况介绍.7 2.1.1 租赁资产建筑规模情况.7 2.1.2 位置交通便利，生活配套齐全.7 2.1.3 出租率较高，租金较低.8 2.1.4 租户情况.10 2.2 基础设施项目财务情况.10 2.2.1 基础设施项目收入及盈利情况.10 2.2.2 基础设施项目资产负债和利润情况.11 3 3 保障性租赁市场情况保障性租赁市场情况.12 3.1 我国整体保

8、障性租赁市场情况.12 3.1.1 保障性租赁住房得到政策积极支持.12 3.1.2 保障性租赁住房供求情况.14 3.2 深圳市保障性租赁住房市场情况.15 3.2.1 深圳市住房保障体系.15 3.2.2 深圳市保障性租赁住房供给情况.16 3.2.3 深圳租赁住房市场需求较大.17 3.2.4 深圳市保障性租赁住房市场化程度.18 4 4 估值情况估值情况.19 4.1.1 基础设施项目估值情况.19 4.1.2 现金流预测.20 5 5 投资建议投资建议.21 6 6 风险因素风险因素.21 图表 1：基础设施基金整体结构交易图.4 图表 2：红土创新股权结构图.4 图表 3：深圳人才

9、安居集团股权结构图.5 图表 4：深圳市福田人才安居有限公司股权结构图.6 图表 5：深圳市罗湖人才安居有限公司股权结构图.6 图表 6：项目建设内容及规模.7 图表 7：安居百泉阁位置.8 图表 8：安居锦园位置.8 图表 9：保利香槟苑位置.8 图表 10：凤凰公馆位置.8 图表 11：截止 2022 年 3 月 31 日租赁资产出租率和租金情况.9 zXmXaXlXJYnNqQqP9PdN7NtRqQpNoMjMrRwOiNoPpQ8OqRsNwMsRpPNZsQwP Table_Pagehead 证券研究报告证券研究报告|房地产房地产 万联证券研究所 第 3 页 共 22 页 图表 1

10、2：全国多个城市保障性租赁住房租金定价情况.9 图表 13：项目租户结构（单位：平方米）.10 图表 14：近三年及一期收益状况（单位：元）.11 图表 15：项目公司资产负债和利润情况（单位：元）.11 图表 16：项目公司利润情况（单位：元）.12 图表 17：保障性租赁住房法律、法规、规章与规范性文件等汇总.12 图表 18：2010-2021 年全国流动人口数量（单位：亿人）.14 图表 19：2015-2021 年中国城镇化率.15 图表 20：2010-2020 年中国普通高校毕业人数（单位：人）.15 图表 21：深圳市原有住房保值体系情况.15 图表 22：深圳市与国家住房保障

11、体系的对接情况.16 图表 23：深圳市人才住房供应情况.16 图表 24：深圳市公共住房用地供应情况（单位：公顷）.16 图表 25：深圳市“十四五”保障性租赁住房供应分配时序.17 图表 26：深圳市 2012-2021 年常住人口结构.17 图表 27：深圳市人才增量、租赁需求量及人才房供应量对比.18 图表 28：2018-2020 年深圳市人才住房项目建设筹集责任主体占比情况.19 图表 29：基础设施项目的评估情况.19 图表 30：基础设施项目现金流测算概况.20 Table_Pagehead 证券研究报告证券研究报告|房地产房地产 万联证券研究所 第 4 页 共 22 页 1

12、1 基金基本情况介绍基金基本情况介绍 1.1 1.1 基金交易结构基金交易结构 红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（下文简称“红土保租房REIT”）采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，主要投资于保障性租赁住房类基础设施项目的基础设施资产支持证券，并持有基础设施资产支持证券的全部份额。基金投资范围为基础设施资产支持证券、国债、央行票据、地方政府债等其他金融工具。基金初始设立时在扣除必要的预留资金后全部投资于“深创投-深圳人才安居保障性租赁住房资产支持专项计划”发行的资产支持证券。专项计划以安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目及凤凰公馆项目等优质保障

13、性租赁住房基础设施项目为投资标的。本基金持有专项计划的全部基础设施资产支持证券份额而间接持有基础设施项目，且由项目公司直接持有基础设施资产。图表1：基础设施基金整体结构交易图 资料来源：招募说明书，万联证券研究所 1.2 1.2 基金管理人：红土创新基金，国内首家创投系公募基金管理人：红土创新基金，国内首家创投系公募 红土保租房REIT的基金管理人为红土创新基金管理有限公司（下文简称“红土创新”）。红土创新是国内首家创投系公募基金管理公司，于2014年6月成立，由深圳市创新投资集团有限公司(以下简称“深创投”)100%出资,注册资本4亿元人民币。同时拥有公募基金管理资格和特定客户资产管理业务资

14、格。股东深创投成立于1999年,是以VC/PE投资管理为主的国有控股超大型投资管理集团。图表2：红土创新股权结构图 持有 持有 持有 支付租赁费用 租赁 运营管理服务 计划管理服务 基金管理服务 100%股权 资金监管服务 100%债权 100%股权 100%债权 100%股权 100%债权 托管服务 托管服务 51%49%红土创新深圳人才安居爆炸性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 投资人 深圳市人才安居集团 深创投-深圳人才安居保障性租赁住房资产支持专项计划 基金托管人 计划托管人 监管银行 深圳市安居鼎吉管理有限公司 深圳市安居百泉阁管理有限公司 深圳市安居锦园管理有限公司 保利香槟苑

15、凤凰公馆 安居百泉阁 安居锦园 基金管理人 计划管理人 运营管理机构 租户 Table_Pagehead 证券研究报告证券研究报告|房地产房地产 万联证券研究所 第 5 页 共 22 页 资料来源：招募说明书，万联证券研究所 红土创新是国内较早开展REITs业务研究的基金公司，红土创新在知识和人才储备上做了长期而充足的准备。2021年6月21日，全国首批基础设施公募REITs项目之一、深圳证券交易所首单仓储物流公募REITs红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施投资基金在深交所成功公开发行上市。红土创新作为基金管理人积累了管理经验，荣获深交所2021年度“优秀REITs基金管理人”。基于试点项目

16、的管理经验，红土创新进一步完善治理结构，提升交易、估值配套服务，加强投资者教育，强化REITs内控，推动REITs业务高质量发展。1.3 1.3 原始权益人：深圳人才安居集团，市属国有独资公司原始权益人：深圳人才安居集团，市属国有独资公司 深圳市人才安居集团有限公司（下文简称“深圳人才安居集团”）为基金项下的发起人，公司于2016年6月30日注册成立，由深圳市国资委100%出资，注册资本1000亿元。深圳人才安居集团是市委市政府保障深圳人才安居乐业的平台，是深圳市专责负责人才安居住房投资建设和运营管理的市属国有独资公司。图表3：深圳人才安居集团股权结构图 资料来源：wind，万联证券研究所 深

17、圳市福田人才安居有限公司（下文简称“福田安居公司”）和深圳市罗湖人才安居有限公司（下称“罗湖安居公司”）为基金项下的原始权益人。其中福田安居公司作为专责服务于福田区人才住房筹集建设的企业，由福田区政府与深圳人才安居集团按4：6的比例注资，于2017年2月9日完成工商登记。截至2022年5月底，深圳市28.2%深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 深圳市创新投资集团有限公司 红土创新基金管理有限公司 100%100%深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 深圳人才安居集团 Table_Pagehead 证券研究报告证券研究报告|房地产房地产 万联证券研究所 第 6 页 共 22 页 国资委通过深圳

18、市人才安居集团有限公司间接持有福田安居公司60%股权，为福田安居公司实际控制人；而深圳市福田区国有资产监督管理局持有福田安居公司40%股权。罗湖安居公司成立于2017年2月，由深圳市人才安居集团有限公司和深圳市罗湖中财投资发展公司共同出资设立。截至2022年3月31日，深圳市国资委间接持有罗湖安居公司65%股权，为罗湖安居公司的控股股东及实际控制人；而深圳市罗湖投资控股有限公司持有罗湖安居公司35%股权。公司通过企业化运作和市场化手段，重点打造区级“四个平台”,即人才安居房投融资平台，建设收购平台，运营管理平台，以及专业化、市场化、规模化的住房租赁平台。图表4：深圳市福田人才安居有限公司股权结

19、构图 图表5：深圳市罗湖人才安居有限公司股权结构图 资料来源：招募说明书，万联证券研究所 资料来源：招募说明书，万联证券研究所 1.4 1.4 基金发行安排基金发行安排 中国证监会准予基金募集的基金份额总额为5亿份，基金份额的首次发售，分为战略投资者定向配售、网下投资者询价发售、公众投资者定价发售等环节。根据参与发售方式的不同，发售对象包括战略投资者、网下投资者及公众投资者，份额认购价格为2.484元/份。1.4.11.4.1战略配售战略配售 本次战略配售募集的基金份额共计3亿份，占本次募集基金份额60%。原始权益人深圳市人才安居集团及其同一控制下的关联方拟通过战略配售合计认购本基金首次发售份

20、额中的2.55亿份，占本次基金首次发售份额比例的51%，其中20%持有期自上市之日起不少于60个月，超出20%的部分持有期自上市之日起不少于36个月；其他战略投资者拟认购数量为0.45亿份，占发售份额总数的比例为9%。基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方以外的专业机构投资者参与基础设施基金份额战略配售的比例合计为本次基金份额发售数量的9%，所持有基础设施基金份额期限自上市之日起不少于12个月。1.4.21.4.2网下投资者询价发售网下投资者询价发售 网下发售的初始基金份额数量为1.40亿份，占发售份额总数的比例为28%，占扣40%60%100%深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 深圳

21、人才安居集团 深圳福田区国有资产监督管理局 深圳市福田人才安居有限公司 35%65%100%深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 深圳人才安居集团 深圳市罗湖投资控股有限公司 深圳市罗湖人才安居有限公司 Table_Pagehead 证券研究报告证券研究报告|房地产房地产 万联证券研究所 第 7 页 共 22 页 除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为70%。1.4.31.4.3公众投资者认购公众投资者认购 公众投资者认购的初始基金份额数量为0.60亿份，占发售份额总数的比例为12%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为30%。最终战略配售、网下发售及公众投资者发售的基金份额数量由回

22、拨机制确定（如有）。2 2 基础设施项目基本情况基础设施项目基本情况 2.1 2.1 租赁资产情况介绍租赁资产情况介绍 基金初始投资的基础设施资产为安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目4个保障性租赁住房项目。2.1.12.1.1租赁资产建筑规模情况租赁资产建筑规模情况 安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目分别位于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区。项目建筑面积合计13.47万平方米，共1,830套保障性租赁住房及其配套。图表6：项目建设内容及规模 项目名称项目名称 权利人权利人 投入运营时间投入运营时间 项目所在地项目所在地 建筑栋数建筑栋数 （

23、栋）（栋）物业套数物业套数 （套）（套）建筑面积建筑面积 （平方米）（平方米）另含配套另含配套 商业设施商业设施 （平方米）（平方米）配套配套 停车位停车位 （个）（个）安居百泉阁 深圳市安居百泉阁管理有限公司 2022 年 1 月 深圳市福田区 2 594 39,301.32 414.11 294 安居锦园 深圳市安居锦园管理有限公司 2021 年 11 月 深圳市罗湖区 1 360 26,948.60 216 保利香槟苑 深圳市安居鼎吉管理有限公司 2020 年 7 月 深圳市大鹏新区 2 210 16,457.28 凤凰公馆 深圳市安居鼎吉管理有限公司 2020 年 11 月 深圳市坪山

24、区 2 666 51,553.87 资料来源：基金招募说明书、万联证券研究所 2.1.22.1.2位置交通便利，生活配套齐全位置交通便利，生活配套齐全 四个项目分别位于福田区安托山片区、罗湖区笋岗片区、大鹏新区大鹏街道和坪山区碧岭街道，所在片区交通便利，生活配套设施完善。其中，安居百泉阁项目位于深圳市福田区安托山片区，地处侨香三道与安托山六路交汇处。项目周边交通便利，地铁、公交及自驾出行均较为方便。所在片区居住氛围浓厚，周围高档住宅环绕，生活及公共配套设施完善。安居锦园位于深圳市罗湖区笋岗片区，地处田西路与宝田路交汇处以东。项目周 Table_Pagehead 证券研究报告证券研究报告|房地产

25、房地产 万联证券研究所 第 8 页 共 22 页 边公共交通便利，驾车出行便捷。所在片区以商业、办公及住宅为主，居住条件成熟，商办氛围浓郁，环境卫生状况良好。保利香槟苑位于深圳市大鹏新区，坐落于大鹏办事处鹏飞路南侧。项目周边公共交通条件良好，自驾出行较为方便。所在片区以住宅、公寓、旅游配套项目为主，居住氛围良好，商业氛围浓厚，配套较为完善。凤凰公馆位于深圳市坪山区碧岭街道，坐落于碧沙北路以西龙勤路以南。项目交通便利，公交、自驾出行方便。所在片区生活配套齐全，居住条件成熟。图表7：安居百泉阁位置 图表8：安居锦园位置 资料来源：基金招募说明书，万联证券研究所 资料来源：基金招募说明书，万联证券研

26、究所 图表9：保利香槟苑位置 图表10：凤凰公馆位置 资料来源：基金招募说明书，万联证券研究所 资料来源：基金招募说明书，万联证券研究所 2.1.32.1.3出租率较高，租金较低出租率较高，租金较低 Table_Pagehead 证券研究报告证券研究报告|房地产房地产 万联证券研究所 第 9 页 共 22 页 从出租率看，安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目均已达到较高的出租率，截至2022年3月31日，其保障性租赁住房的出租率分别为99%、99%、100%和98%，入住群体素质和收入水平较高，租金支付能力较强，发生欠租等违约事项的风险较低。并且根据原始权益人的历史经验数

27、据表明，同类住房年平均退租率不到2%，重新配租的效率很高，现有的出租率能够保持相对稳定。预计未来项目能够产生持续、稳定的现金流。从租金看，四个项目均位于所在区域的核心地段，周边配套齐全且均为新建住房，且根据深府规201813号文规定，深圳市出租的人才房的租金为届时同地段市场商品住房租金的60%左右。因此四个基础性项目租金仅为同区位同品质市场住房租金的六折左右，与市场化租赁住房相比具有显著的竞争优势。根据基金募集说明书，深圳市的保障性租赁住房租金定价标准远低于其他主要城市的定价标准。从现有租约租赁期限看，四个项目租约期限较长，3年期租约的占比高达98%，且租约到期前承租人可以申请续签，每次续签时

28、租约期限仍为3年，续签政策能保持租约持续稳定。图表11：截止2022年3月31日租赁资产出租率和租金情况 项目名称项目名称 对象对象 出租率出租率 租金单价租金单价 安居百泉阁 保障性租赁住房 99%59.74 元/平方米/月 配套商业设施 35%367.75 元/平方米/月 配套停车场 100%200 元/个/月N 安居锦园 保障性租赁住房 99%44.38 元/平方米/月 配套停车场 100%200 元/个/月N 保利香槟苑 保障性租赁住房 100%14.52 元/平方米/月 凤凰公馆 保障性租赁住房 98%17.23 元/平方米/月 资料来源：基金招募说明书、万联证券研究所 图表12：全

29、国多个城市保障性租赁住房租金定价情况 城市城市 保障性租赁住房租金定价标准保障性租赁住房租金定价标准 北京市 租金应当低于同地段同品质市场租赁住房租金水平，由持有运营单位评估确定后报市、区住房城乡建设（房管）部门备案。其中，利用企事业单位自有土地建设的保障性租赁住房，应在同地段同品质市场租赁住房租金的90%以下定价 上海市 租金标准不得高于同地段同品质市场租赁住房租金的 90%广州市 保障性租赁住房租金低于同地段同品质市场租赁住房租金 杭州市 租金标准按低于同地段同品质的市场租赁住房评估租金执行 成都市 租金标准原则上为市场租金的 90%南京市 租金标准不得高于同地段同品质市场租赁住房租金的

30、90%厦门市 租金标准按低于同地段同品质的市场租赁住房评估租金执行 Table_Pagehead 证券研究报告证券研究报告|房地产房地产 万联证券研究所 第 10 页 共 22 页 重庆市 保障性租赁住房租金应低于同地段同品质市场租赁住房标准 武汉市 租金标准按不高于同地段同品质市场租赁住房租金的 85%确定 青岛市 租金标准按照不高于同区域住房市场租金的 80%确定 深圳市 租金标准按届时同地段市场商品住房租金的60%左右确定 资料来源：基金招募说明书、万联证券研究所 2.1.42.1.4租户情况租户情况 项目收入来源高度分散，承租人包括用人单位和个人两类。其中，用人单位分为企业和机关事业单

31、位。截至2022年3月31日，个人租户占比约43%，用人单位占比约57%，最终入住人均是深圳市、区住建部门认可的个人，相关人员的信息由住建部门通知出租人，因此最终收入来源均为个人。项目前十大租户租赁面积占比总计23.35%，租金收入占比总计35.20%，租户所属行业涉及8个行业及1个机关事业单位。按照现行的配租政策，原租赁合同到期后也将继续由深圳市、区住建部门进行配租，可以维持收入的合理分散。图表13：项目租户结构（单位：平方米）项目名称项目名称 类别类别 用人单位用人单位 个人个人 合计合计 安居百泉阁 承租面积 24,938.34 13,841.43 38,779.77 占比 64.31%

32、35.69%100.00%安居锦园 承租面积 26,713.38 0.00 26,713.38 占比 100%0.00%100.00%保利香槟苑 承租面积 12,164.43 4,292.85 16,457.28 占比 73.92%26.08%100.00%凤凰公馆 承租面积 11,553.77 39,116.14 50,669.91 占比 22.80%77.20%100.00%合计 承租面积 75,369.92 57,250.42 132,620.34 占比 56.83%43.17%100.00%资料来源：基金招募说明书、万联证券研究所 2.2 2.2 基础设施项目财务情况基础设施项目财务情

33、况 2.2.12.2.1基础设施项目收入及盈利情况基础设施项目收入及盈利情况 安居百泉阁于2022年1月开始运营，首季度盈利为正。其中营业收入为2,049,957.50元，净利润为624,404.21元。安居锦园项目于2021年10月由在建工程结转为投资性房地产，2021年10-12月发生折旧，导致2021年度净利润为负。Table_Pagehead 证券研究报告证券研究报告|房地产房地产 万联证券研究所 第 11 页 共 22 页 2020年10-12月保利香槟苑项目净利润为负的原因主要是项目于2020年11月起租并产生营业收入，同时开始计提折旧，但根据深圳市、区住建部门分批配租安排，保利香

34、槟苑项目出租率呈现逐步提升的过程，因此2020年10-12月保利香槟苑项目营业收入较低，同时该期间发生的折旧摊销大于营业收入，导致该期间项目净利润为负。凤凰公馆项目于2020年11月开始运营，一直保持盈利状态。图表14：近三年及一期收益状况（单位：元）项目名称项目名称 财务指标财务指标 20192019 20202020 20212021 2022Q12022Q1 安居百泉阁 营业收入 0.00 0.00 0.00 2,049,957.50 净利润 0.00 0.00 0.00 624,404.21 安居锦园 营业收入 0.00 0.00 0.00 667,330.00 净利润 0.00 0.

35、00-780,232.62-24,227.24 保利香槟苑 营业收入/193,846.68 2,145,751.99 678,680.13 净利润/-229,969.87 309,334.37 220,347.91 凤凰公馆 营业收入/0.00 7,521,366.34 2,458,415.33 净利润/0.00 1,881,681.24 1,007,126.03 资料来源：基金招募说明书、万联证券研究所 2.2.22.2.2基础设施项目资产负债和利润情况基础设施项目资产负债和利润情况 下表反映3家项目公司（即深圳市安居百泉阁管理有限公司、深圳市安居锦园管理有限公司、深圳市安居鼎吉管理有限公司

36、，下同）的财务状况，包括了2019年-2021年及2022年一季度的汇总财务状况。图表15：项目公司资产负债和利润情况（单位：元）财务指标财务指标 20192019 20202020 20212021 2022Q12022Q1 总资产 262,758,787.30 688,250,348.11 940,413,671.05 943,467,052.81 总负债 18,968,923.35 48,187,615.92 48,187,615.92 12,956,901.63 投资性房地产/274,870,290.33 930,432,279.33 928,203,677.92 营业收入/193,8

37、46.68 9,667,118.33 5,854,382.96 营业利润/-229,969.87 1,410,782.98 2,131,513.86 净利润/-229,969.87 1,410,782.98 1,827,650.90 资料来源：基金招募说明书、万联证券研究所 2019-2021年末及2022年3月末，3个项目公司合并口径资产总额整体呈现上升趋势，分 别 为 262,758,787.30 元、688,250,348.11 元、940,413,671.05 元、943,467,052.81元，其中项目公司资产95%以上为非流动资产，项目公司投资性房地产在2022年3月底账面价值减少

38、，主要原因是发生一定折旧摊销。2019-2021年末及2022年3月末，3个项目公司负债总额分别为18,968,923.35元、Table_Pagehead 证券研究报告证券研究报告|房地产房地产 万联证券研究所 第 12 页 共 22 页 8,187,615.92元、148,058,985.07元和12,956,901.63元，全部为流动负债，由应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款和其他流动负债构成。2021年营业收入较2020年（年化）增加8,891,731.61元，主要原因如下：由于配租工作由深圳市、区住建部门安排，其采取了分批配租的方式，保利香槟苑、凤凰公馆项目的租金

39、收入呈现逐步提升的过程。保利香槟苑项目于2020年11月起租并产生营业收入，凤凰公馆项目于2021年1月起租并产生营业收入，2020年度，保利香槟苑项目租金收入较低，凤凰公馆项目未产生租金收入；2021年，随着项目出租率稳步提升，保利香槟苑及凤凰公馆项目营业收入实现增长。截至2021年12月31日，保利香槟苑、凤凰公馆项目出租率分别达97%和98%。2022年（年化）营业收入较2021年度增加13,750,413.51元，主要原因如下：安居百泉阁项目于2022年3月1日起租并产生营业收入2,049,957.50元；安居锦园项目于2021年10月15日完成竣工验收备案，于2022年3月7日起租并

40、产生营业收入667,330.00元。图表16：项目公司利润情况（单位：元）项目 2022 年 1-3 月 占比 2021 年度 占比 2020 年 10-12 月 占比 营业收入 5,854,382.96 100.00%9,667,118.33 100.00%193,846.68 100.00%营业成本 2,814,820.19 48.08%8,092,645.73 83.71%421,723.01 217.55%折旧摊销 2,228,601.41 38.07%5,731,558.36 59.29%203,361.87 104.91%运营管理费 415,645.91 7.10%1,593,76

41、3.14 16.49%64,275.45 33.16%物业管理费 160,160.34 2.74%679,625.88 7.03%144,290.28 74.44%专项维修基金 10,412.53 0.18%45,037.00 0.47%9,795.41 5.05%日常维修 0.00%42,661.35 0.44%0.00%税金及附加 906,825.30 15.49%108,784.88 1.13%2,093.54 1.08%管理费用 1,223.61 0.02%54,904.74 0.57%0.00%所得税 303,862.96 5.19%净利润 1,827,650.90 31.22%1,

42、410,782.98 14.59%-229,969.87-118.63%资料来源：基金招募说明书、万联证券研究所 3 3 保障性租赁市场情况保障性租赁市场情况 3.1 3.1 我国整体保障性租赁市场情况我国整体保障性租赁市场情况 3.1.13.1.1保障性租赁住房得到政策积极支持保障性租赁住房得到政策积极支持 2021年7月，国务院办公厅印发关于加快发展保障性租赁住房的意见，从基础制度、土地、审批、资金、金融、以及税收等几大方面支持保障性租赁住房的发展，解决新市民、青年人群体的住房困难问题，提高多主体参与保障性租赁住房供给的积极性。同时，国家发改委印发了关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托

43、基金（REITs）试点工作的通知，明确将保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点行业范围。为规范并促进我国保障性租赁住房行业发展，国务院及相关部门制定了全国性的规章以及规范性文件等相关规定，各级地方政府根据当地经济和社会发展状况制定了适合当地的保障性租赁住房地方法规和规范性文件等相关政策，由各级地方政府相关部门对当地保障性租赁住房行业进行具体监管。监管体系的逐步完善为保障性租赁住房的稳定、有序发展提供了制度层面的有效保障。图表17：保障性租赁住房法律、法规、规章与规范性文件等汇总 Table_Pagehead 证券研究报告证券研究报告|房地产房地产 万联证券研究所 第 13 页 共 22 页

44、施行时间施行时间 法律法规名称法律法规名称 核心内容及主旨核心内容及主旨 2021 年 7 月 国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见 就加快发展保障性租赁住房，促进解决好大城市住房突出问题，提出意见，包括基础制度、支持政策等内容 2021 年 4 月 国家发展改革委关于印发2021 年新型城镇化和城乡融合发展重点任务的通知 以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和农业转移人口、新就业大学生等新市民住房问题。单列租赁住房用地计划，探索利用农村集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房 2021 年 5 月 发

45、展改革委关于印发保障性租赁住房中央预算内投资专项管理暂行办法的通知 为规范中央预算内投资支持保障性租赁住房建设有关项目管理，提高资金使用效益，推进中央预算内投资管理制度化、规范化、科学化，制定本办法。办法规定了支持范围和标准、项目及年度投资需求申报、年度投资计划下达和项目管理等内容 2021 年 7 月 国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知 试点行业包括保障性租赁住房。包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目 2021 年 8 月 自然资源部办公厅关于进一步规范存量住宅用地信息公开工作的函 为认真贯彻国务院加快发展保障性租赁住房和进一

46、步做好房地产市场调控工作电视电话会议精神，进一步规范存量住宅用地信息公开工作，切实发挥充分信息对稳定市场预期的重要作用，提出工作要求，包括完善公开内容、明晰公开路 径、按时更新信息等 2021 年 10月 财政部、税务总局、住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告 对利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋）建设的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用第一条、第二条规定的税收政策，具体为：住房租赁企业向个人出租上述保障性租赁住房，比照适用第一条规定的增值税政策；企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业

47、出租上述保障性租赁住房，比照适用第二条规定的房产税政策。保障性租赁住房项目认定书由市、县人民政府组织有关部门联合审查建设方案后出具 2022 年 1 月 中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知 银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度 2022 年 1 月 国家发展改革委、商务部关于深圳建设中国特色社会主义先行示范区放宽市场准入若干特别措施的意见 鼓励城中村实施规模化租赁改造，支持利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设

48、保障性租赁住房。结合公共利益，试点在城市更新项目中引入“个别征收”、“商业和办公用房改建保障性租赁住房”等机制 2022 年 2 月 中国银保监会、住房和城乡建设部关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见 为进一步加强对保障性租赁住房建设运营的金融支持，提出意见，包括：发挥各类机构优势，进一步加强金融支持；把握保障性租赁住房融资需求特点，提供针对性金融产品和服务；建立完善支持保障性租赁住房发展的内部机制等 2022 年 2 月 财政部、住房城乡建设部关于印发中央 财政城镇保障性安居工程补助资金管理办法的通知 补助资金支持范围包括租赁住房保障。主要用于支持公租房、保障性租赁住房等租赁住房

49、的筹集，向符合条件的在市场租赁住房的城镇住房保障对象发放租赁补贴等相关支出 2022 年 3 月 国家发展改革委关于印发2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务的通知 加强住房供应保障。以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决符合条件的新市民、青年人等群体住房困难问题。保障性租赁住房主要利用农村集体经营性建设用地、企事业 Table_Pagehead 证券研究报告证券研究报告|房地产房地产 万联证券研究所 第 14 页 共 22 页 单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设。提高住宅用地中保障性租赁住房用地比例，单列租赁住房用地

50、供应计划，主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近、城市重点建设片区等区域 资料来源：网络资料整理、万联证券研究所 3.1.23.1.2保障性租赁住房供求情况保障性租赁住房供求情况 保障性租赁住房供给方面，2022年1月，“十四五”公共服务规划发布会提出以人口流入多、房价高的城市为重点，加快发展保障性租赁住房，40个重点城市2021年筹集93.6万套（间），预计可帮助200多万新市民、青年人等缓解住房困难。“十四五”规划期间，40个重点城市初步计划新增650万套（间），预计可帮助1,300万新市民、青年人等缓解住房困难。2021年10月至2022年2月，根据地方政府官网数据统计，全国各地方已

51、公布“十四五”规划期间筹集建设保障性租赁住房合计约690万套（间），超过全国650万套（间）的“十四五”规划建设预期。保障性租赁住房的需求群体主要为进城务工人员、新就业大学生等新市民、青年人。根据国家统计局数据显示，2021年中国城镇化率达64.72%，相比于2015年的57.33%提高了7.39%。随着我国城镇化进程不断加快，人口持续流向经济发达地区，2021年我国流动人口高达3.85亿人，相较2010年流动人口增加74%，2010-2021年间流动人口年复合增速达5%。与此同时，每年高校毕业生人数不断增加，2021年我国高校毕业生人数达826.5万人，呈现持续增长态势。流动人口及高校毕业生

52、等新市民、青年人群体住房需求巨大，由于该群体短期住房支付能力与住房支付意愿有显著差异，而现有公租房等保障性住房政策对象为本市城镇户籍的低收入人群，对该群体的覆盖度和针对性相对不足。根据第七次全国人口普查数据，中国房屋市场租赁人口规模达2.2亿，其中86.3%的租房者为90后，可见新市民、青年人群体多数仅能通过房屋租赁市场于一线城市居住。另一方面，目前租赁住房市场上缺乏有梯度、多层次的租赁产品，尤其小户型低租金类型的租赁住房供给不足，新市民、青年人居住品质缺乏保障。在人口净流入的大城市规划筹建保障性租赁住房可以有针对性的满足新市民、青年人群体的租房需求，但根据大城市进城务工人员以及新就业大学生等

53、保障性租赁住房需求群体规模来看，全国现有保障性租赁住房规划供给仍存在数量缺口。图表18：2010-2021年全国流动人口数量（单位：亿人）资料来源：Wind、万联证券研究所 2.212.302.362.452.532.47 2.45 2.442.412.363.763.8500.511.522.533.544.52010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Table_Pagehead 证券研究报告证券研究报告|房地产房地产 万联证券研究所 第 15 页 共 22 页 图表19：2015-2021年中国城镇化率 图表20

54、：2010-2020年中国普通高校毕业人数（单位：人）资料来源：Wind、万联证券研究所 资料来源：Wind、万联证券研究所 3.2 3.2 深圳市保障性租赁住房市场情况深圳市保障性租赁住房市场情况 3.2.13.2.1深圳市住房保障体系深圳市住房保障体系 深圳原有的住房保障体系，人才住房相较其他两类保租房具有以下几个优点：（1）人才住房租售价格较安居型商品房与公共租赁住房更高，对投资者收益保障更强；（2）人才住房受保障的配租对象既包括杰出人才、领军人才，也包括市、区政府确定的重点企事业单位人才，人才的覆盖面广代表性强，是支撑深圳市高质量发展的中坚力量，具有较强的租金履约能力，保障了租金支付的

55、稳定性。图表21：深圳市原有住房保值体系情况 住房类型住房类型 供应形式供应形式 供应对象供应对象 面积标准面积标准 价格价格 政策性支持住房 人才住房 可租可售 符合条件的各类人才 建筑面积小于 90 平方米为主 租售价格为市价60%左右 安居型商品房 可租可售 以售为主 符合收入财产限额标准等条件的户籍居民 建筑面积小于 70 平方米为主 租售价格为市价50%左右 公共租赁住房 只租不售 符合条件的中低收入户籍居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体 建筑面积 30-60平方米为主 租金为市场租金30%左右；特困人员、低保及低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金10%资

56、料来源：基金招募说明书、万联证券研究所 2021年11月，住房和城乡建设部提出“深圳市加快做好与国家住房保障体系的对接，将出租的人才住房、各类享受政府政策支持的租赁住房以及产业园区配套宿舍等均纳入保障性租赁住房，将出售的人才住房和安居型商品房归入共有产权住房，进一步规范发展公租房。在此基础上，将原来由公租房、人才住房和安居型商品房构成的公共住房，调整为以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”。其中，深圳市保障性租赁住房作为住房保障体系的重要组成部分，具有显著的52.00%54.00%56.00%58.00%60.00%62.00%64.00%66.00%2015201620

57、0202021城镇化率0.001,000,000.002,000,000.003,000,000.004,000,000.005,000,000.006,000,000.007,000,000.008,000,000.009,000,000.00 Table_Pagehead 证券研究报告证券研究报告|房地产房地产 万联证券研究所 第 16 页 共 22 页 政策属性和民生保障属性，其租金定价、配租对象的选择和租赁期限等均由深圳市、区住建部门确定，受市场因素影响较小。图表22：深圳市与国家住房保障体系的对接情况 序号序号 深圳市住房保障体系（对接前）深圳市住房保障体系（对

58、接前）深圳市住房保障体系（对接后）深圳市住房保障体系（对接后）1 公共租赁住房 公租房 2 出租的人才住房和安居型商品房 保障性租赁住房 3 出售的人才住房和安居型商品房 共有产权房 资料来源：基金招募说明书、万联证券研究所 3.2.23.2.2深圳市保障性租赁住房供给情况深圳市保障性租赁住房供给情况 “十三五”期间深圳市保障性租赁住房在土地供给和住房供给方面整体均呈现出扩大规模，加速供应的趋势。2016-2019年，深圳市实际建设筹集人才住房分别约为0.43万套、1.37万套、4.03万套和4.31万套，建设周期约3-4年，2018年和2019年分别供应0.81万套和2.27万套，2021年

59、和2022年预计分别供应1.5万套和4.0万套。图表23：深圳市人才住房供应情况 资料来源：深圳市住建局、基金招募说明书、万联证券研究所，注：官方未披露2020年数据。2021-2022年供应计划数据来自2020及2021年深圳市住房发展年度实施计划。在土地供应方面，深圳市公共住房用地供应面积呈波动上升趋势。2016年至2020年，深圳市实际供应公共住房用地面积分别为66.8公顷、90.4公顷、61.7公顷、62.4公顷和134.3公顷。“十四五”期间深圳市计划供应居住用地不少于1,500公顷，同时优先安排保障性租赁住房用地，年度建设用地供应计划中单列租赁住房用地，每年供应的租赁住房用地占居住

60、用地比例不低于10%。图表24：深圳市公共住房用地供应情况（单位：公顷）0246810122016年2017年2018年2019年2021年E2022年E实际建设筹集套数（万套/间）实际建成套数（万套/间）供应套数（万套/间）Table_Pagehead 证券研究报告证券研究报告|房地产房地产 万联证券研究所 第 17 页 共 22 页 资料来源：深圳市住建局、基金招募说明书、万联证券研究所 根据“十四五”规划，深圳市2021年建设筹集保障性租赁住房9.6万套（间），供应分配保障性租赁住房1.5万套（间）；预计2022年建设筹集保障性租赁住房9.3万套（间），供应分配保障性租赁住房4万套（间）

61、。“十四五”期间，深圳总计将建设筹集保障性租赁住房40万套（间），供应分配保障性租赁住房20万套。图表25：深圳市“十四五”保障性租赁住房供应分配时序 资料来源：深圳市住建局、基金招募说明书、万联证券研究所 3.2.33.2.3深圳租赁住房市场需求较大深圳租赁住房市场需求较大 2021年，深圳市常住人口1768.16万人，其中非户籍人口达1211.77万人，占常住人口比重68.5%。图表26：深圳市2012-2021年常住人口结构 02040608002016年2017年2018年2019年2020年公共住房用地实际供应面积0246810122021年2022年2023年

62、2024年2025年计划建设筹集保障性租赁住房（万套）计划供应分配保障性租赁住房（万套）Table_Pagehead 证券研究报告证券研究报告|房地产房地产 万联证券研究所 第 18 页 共 22 页 资料来源：wind、万联证券研究所 2016年至2019年，深圳市人才增量分别为13.7万人、26.3万人、28.5万人和28万人。根据深圳市引入人才数量测算，2016年至2019年，深圳市新引入的人才增量群体中将分别对应10.5万人、20.3万人、21.9万人和21.6万人租房需求，但同期实际供应人才住房套数分别为0万套、0万套、0.8万套和2.3万套。深圳市2021年引入的25.6万人才中约

63、新增19.7万人租房需求，而“十四五”规划显示2021年深圳市计划供应分配保障性租赁住房1.5万套（间），供求缺口较大。图表27：深圳市人才增量、租赁需求量及人才房供应量对比 资料来源：深圳市人社局、深圳市住建局、基金招募说明书、万联证券研究所 3.2.43.2.4深圳市保障性租赁住房市场化程度深圳市保障性租赁住房市场化程度 从供给及管理主体看，保障性租赁住房具有较强的政策性、功能性属性，深圳市供应保障性租赁住房的主体有限，以人才住房专营机构（即深圳市人才安居集团）为主建设筹集保障性租赁住房。深圳市各区对本区发展保障性租赁住房、解决本辖区新市民、青年人等群体住房困难问题承担属地责任，房源由住房

64、主管部门按照既定标准择优配租，市场化供给主体较少。根据2018-2020年深圳市安居工程建设筹集项目表，2018-2020年，深圳市人才安居集团及其子公司负责建设、筹集人才住房占深圳0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%2000021深圳:常住人口:户籍深圳:常住人口:非户籍05016年2017年2018年2019年2021年E引入人才数量（万人）预估租赁需求量（万套/间）供应人才住房量（万套/间）Table_Pagehead 证券研究报告证券研究报告|房地产

65、房地产 万联证券研究所 第 19 页 共 22 页 市人才住房建设筹集套数比例分别为58.41%、66.50%和69.96%，深圳市、区政府（含各区管委会）负责筹集、建设人才住房占深圳市人才住房建设筹集套数比例分别为41.59%、33.50%和30.04%。图表28：2018-2020年深圳市人才住房项目建设筹集责任主体占比情况 资料来源：基金招募说明书、万联证券研究所 4 4 估值情况估值情况 4.1.14.1.1基础设施项目估值情况基础设施项目估值情况 根据戴德梁行出具的估值报告和中华人民共和国资产评估法的相关规定，以及基础设施资产的特点和实际状况，采用收益法作为估价基础设施资产价值的评估

66、方法。截至2022年3月31日，4个基础设施资产估值合计11.58亿元，平均单价7,388元/平方米。图表29：基础设施项目的评估情况 项目名称项目名称 业态业态 总建筑面总建筑面积积 （平方（平方米）米）其中：住房及其中：住房及配套商业建筑配套商业建筑面积（平方面积（平方米）米）已出租住房及配套商已出租住房及配套商业建筑面积（平方业建筑面积（平方米）米）收益法估值收益法估值 （元）（元）估值单价（元估值单价（元/平方米）平方米）安居百泉阁 保 障 性 租 赁 住房、配套商业设施、配套停车场 53,606.58 39,715.43 38,924.77 576,100,000 10,747 安居

67、锦园 保 障 性 租 赁 住房、配套停车场 35,130.89 26,948.60 26,713.38 300,500,000 8,554 保利香槟苑 保障性租赁住房 16,457.28 16,457.28 16,457.28 68,300,000 4,150 凤凰公馆 保障性租赁住房 51,553.87 51,553.87 50,669.91 213,100,000 4,134 合计 156,748.62 134,675.18 132,620.34 1,158,000,000 7,388 资料来源：基金招募说明书、万联证券研究所，注：在综合分析了估价对象所在地区同类型房地产经营方式及收益风险

68、，此次评估采用累加法确定报酬率。累加法公式：报酬率Y=无风险报酬率+风险报酬率YR，其中，无风险报酬率参照评估基准日十年期国债收益2.78%进行确定；戴德梁行认为类似业务的风险报酬率在3%-5%之间，考虑到底层估价资产位于国内核心一线城市深圳，当地社会经济环境发展良好，保租房项目的风险报酬率在同类地区类似业务中属于风险较低的类型，计算采用6%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%2018年2019年2020年深圳市人才安居集团各区政府、区管理委员会 Table_Pagehead 证券研究报告证券研究报告|房地产房地产 万联证券研究所 第 20 页 共 22 页

69、 的折现率。4.1.24.1.2现金流预测现金流预测 根据募集说明书，在相关假设前提下，预计2022年7-12月及2023年度基金的营业收入分别为26,951,891.04元和53,882,547.23元；营业成本分别为11,675,721.77元和23,345,794.90元；可供分配金额分别为24,533,021.75元和49,183,507.88元；以基础设施项目的评估值11.58亿元作为募集资金规模测算，投资人净现金流分派率分别为4.24%和4.25%。按照认购价格2.484元/份和5亿份的发售份额数量计算，预计募集资金总额为12.42亿元（不含认购费用和认购资金在募集期产生的利息）。

70、根据募集说明书，2022年7月1日至12月31日以及2023年预计可供分配金额的数据分别是24,533,021.75元和49,183,507.88元，据此测算，该基金2022年的预期年化收益率为3.95%，2023年的预期年化收益率为3.96%。图表30：基础设施项目现金流测算概况 项目项目 20222022 年年 7 7-1212 月月 20232023 年度年度 营业收入：26,951,891.04 53,882,547.23 住宅租金收入 25,748,805.28 51,424,603.34 配套商业收入 753,911.45 1,506,099.85 配套停车位收入 449,174.

71、31 951,844.04 营业成本：11,675,721.77 23,345,794.90 运营管理费 1,108,587.23 2,216,300.99 空置房物业管理费 60,594.71 116,595.16 空置专项维修基金 3,684.16 7,251.11 日常维修费 80,855.67 161,647.64 折旧摊销 10,422,000.00 20,844,000.00 期/年末现金余额 34,540,419.05 60,184,565.06 可供分配金额 24,533,021.75 49,183,507.88 投资人净现金流分派率（预计年度可供分配金额/公募基金募集规模）3

72、.95%3.96%净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）4.24%4.25%净利润 12,346,462.41 24,660,387.21 税息折旧及摊销前利润 22,768,462.41 45,504,387.21 可供分配金额 24,533,021.75 49,183,507.88 经营活动产生的现金流量净额 25,079,909.56 50,177,167.76 Table_Pagehead 证券研究报告证券研究报告|房地产房地产 万联证券研究所 第 21 页 共 22 页 投资活动产生的现金流量净额 -1,148,539,490.51-筹资活动产生的现金流量净额 1

73、,158,000,000.00 24,533,021.75 资料来源：基金招募说明书、基金公告、万联证券研究所 5 5 投资建议投资建议 保障性租赁住房REITs的正式推出打开了我国公募REITs的又一新的领域，对于REIT后续扩容发展具有重要意义，同时也是盘活房地产项目融资通道的重要一步。深圳作为我国经济发展前列的一线城市，流动人口规模大，租赁住房缺口较大，红土创新深圳人才安居REIT的基础设施项目具有明显的区位优势，尽管租金水平受政策限制，但是未来出租率和租金稳定性具有一定保障，同时按照目前预计募资总规模计算预期收益率仍可达到3.95%，当前公募REITs供给仍然较少，红土创新深圳人才安居

74、REIT上市后具有溢价提升空间，建议积极关注。6 6 风风险因素险因素 出租率不及预期；租金定价风险；人口流失等 Table_Pagehead 证券研究报告证券研究报告|房地产房地产 万联证券研究所 第 22 页 共 22 页$end$Table_InudstryRankInfo 行业投资评级行业投资评级 强于大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10以上；同步大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10至-10之间；弱于大市：未来6个月内行业指数相对大盘跌幅10以上。Table_StockRankInfo 公司投资评级公司投资评级 买入：未来6个月内公司相对大盘涨幅15以上；增持：未来6个月内

75、公司相对大盘涨幅5至15；观望：未来6个月内公司相对大盘涨幅-5至5；卖出：未来6个月内公司相对大盘跌幅5以上。基准指数：沪深300指数 Table_RiskInfo 风险提示风险提示 我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比较完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。Table_PromiseInfo 证券分析师承诺证券分析师承诺 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分

76、析师，以勤勉的执业态度，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。Tale_ReliefInfo 免责条款免责条款 本报告仅供万联证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本公司是一家覆盖证券经纪、投资银行、投资管理和证券咨询等多项业务的全国性综合类证券公司。本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。在法律许可情况下，本公司或其关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务

77、顾问或类似的金融服务。本报告为研究员个人依据公开资料和调研信息撰写，本公司不对本报告所涉及的任何法律问题做任何保证。本报告中的信息均来源于已公开的资料，本公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。研究员任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。本报告的版权仅为本公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表和引用。未经我方许可而引用、刊发或转载的,引起法律后果和造成我公司经济损失的,概由对方承担,我公司保留追究的权利。Table_AdressInfo 万联证券股份有限公司万联证券股份有限公司 研究所研究所 上海浦东新区世纪大道 1528 号陆家嘴基金大厦 北京西城区平安里西大街 28 号中海国际中心 深圳福田区深南大道 2007 号金地中心 广州天河区珠江东路 11 号高德置地广场